--- title: "Claves para conseguir una hipoteca 100% + gastos" description: "Una hipoteca al 100% más gastos financia el precio completo de la vivienda y los impuestos y costes de la operación, sin que aportes ahorro. Existen, pero no están en el escaparate de ningún banco: se..." url: https://realista.es/blog/noticias-3/claves-para-conseguir-una-hipoteca-100-gastos-197/ date: 2022-12-12 modified: 2026-09-02 author: "Realista" image: https://realista.es/wp-content/uploads/2025/11/18357_hipoteca-100-mas-gastos-2.jpeg.jpg categories: ["Noticias"] type: post lang: es --- # Claves para conseguir una hipoteca 100% + gastos **Una hipoteca al 100% más gastos financia el precio completo de la vivienda y los impuestos y costes de la operación, sin que aportes ahorro.** Existen, pero no están en el escaparate de ningún banco: se conceden a perfiles concretos y casi siempre con una condición añadida. Y conviene saber el precio de la comodidad: **financiar el 100% en lugar del 80% puede suponer unos 300 € más al mes** en una vivienda de 200.000 €. Aquí te explicamos las cuatro vías reales para conseguirla, lo que cuesta de más y los riesgos que nadie menciona. ## Qué es exactamente Hay que distinguir dos productos que se confunden: - **Hipoteca al 100%:** cubre el precio de compra, pero los gastos e impuestos los pones tú. Con una vivienda de 200.000 €, seguirías necesitando unos 18.000 € de ahorro. - **Hipoteca al 100% más gastos:** cubre también notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos. Es la que permite comprar realmente sin ahorro. El desglose de esos costes está en [cómo calcular los gastos de compra de una vivienda](https://realista.es/blog/noticias-3/como-calcular-los-gastos-de-compra-de-una-vivienda-242/). ### Por qué son difíciles de conseguir Antes de 2008 se concedían con facilidad. Tras la crisis, las entidades endurecieron los criterios y hoy la referencia habitual es el **80% del valor de tasación**. El motivo es sencillo: si financian el 100%, **la deuda supera desde el primer día el valor del inmueble**. Y si el cliente deja de pagar, la garantía no cubre lo prestado. ## Las cuatro vías reales ### 1. El aval del ICO Es hoy la vía más accesible y la que más ha cambiado el panorama. **El Estado avala hasta el 20% de la operación**, que es justamente la parte que no cubre el banco. Está dirigido a menores de 35 años y a familias con menores a cargo, para primera vivienda habitual. Tienes los requisitos completos en [el aval ICO y cómo solicitarlo](https://realista.es/blog/noticias-3/el-aval-ico-requisitos-y-como-solicitarlo-288/). ### 2. Perfil especialmente solvente Ingresos altos y estables, empleo indefinido consolidado y sin otras deudas. Los **empleados públicos** son el caso más claro por su estabilidad: puedes ver las condiciones en [hipoteca para funcionarios](https://realista.es/hipoteca-funcionarios/). ### 3. Garantía adicional Aportar un segundo inmueble libre de cargas, normalmente de los padres. Es efectivo, pero **quien avala pone su propia vivienda en riesgo**: conviene entenderlo antes de plantearlo, como explicamos en [qué es un garante hipotecario](https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-un-garante-hipotecario-94/). ### 4. Vivienda del propio banco Las entidades conservan inmuebles adjudicados y ofrecen mejores condiciones de financiación para colocarlos. **Con una advertencia:** el interés del banco es deshacerse del inmueble, no que tú hagas una buena compra. Compara el precio con el de mercado en la zona y encarga una tasación independiente. ## Lo que cuesta de más Esta es la parte que casi nunca se cuenta. Vivienda de **200.000 €**, a 30 años: | | Hipoteca al 80% | 100% más gastos | | --- | --- | --- | | Importe financiado | 160.000 € | 218.000 € | | Tipo de interés | 3,5% | 3,8% | | Cuota mensual | 718 € | **1.016 €** | | Total pagado | 258.650 € | 365.683 € | **Casi 300 € más al mes.** Y esa cuota más alta tiene que caber igualmente en el 35% de tus ingresos, así que hace falta ganar bastante más para que el banco la apruebe. Es la paradoja de este producto: **está pensado para quien no tiene ahorro, pero exige unos ingresos que muchos de los que no tienen ahorro no alcanzan.** Puedes hacer tus números en la [calculadora de hipotecas](https://realista.es/calculadora/). ## El riesgo del que nadie habla Al financiar el precio más los gastos, **tu deuda inicial equivale al 109% del valor de la vivienda**. Estás en negativo desde el primer día. Si el mercado corrige un 10%, esa vivienda pasa a valer 180.000 € mientras tú debes todavía unos 214.000 €. **Un descubierto de 34.000 €** que te impide vender sin poner dinero encima de la mesa. No es un escenario teórico: es exactamente lo que ocurrió a partir de 2008 con las hipotecas al 100% de la época. Eso no significa que sea mala opción. Significa que **funciona bien si vas a quedarte muchos años en la vivienda**, y mal si prevés vender a corto plazo. ## Requisitos habituales - **Ingresos altos y estables**, suficientes para que la cuota completa entre en el 35%. - **Contrato indefinido** con antigüedad, o perfil profesional muy sólido. - **Historial impecable**, sin impagos ni presencia en ficheros de morosidad. - **Poco endeudamiento previo.** Un préstamo al consumo puede tumbar la operación. - **Vivienda con tasación holgada**, que respalde el importe solicitado. - **Aval o garantía adicional**, salvo que entres por la vía del ICO. Puedes repasar todos los criterios en [los requisitos para pedir una hipoteca](https://realista.es/blog/noticias-3/requisitos-para-pedir-una-hipoteca-guia-completa-32/). ## Preguntas frecuentes ### ¿Existen realmente las hipotecas al 100%? Sí, pero no se publicitan. Se conceden a perfiles solventes, con aval del ICO, con garantía adicional o cuando la vivienda pertenece al propio banco. ### ¿Puedo comprar una casa sin ahorros? Es posible con una hipoteca al 100% más gastos, aunque necesitarás unos ingresos altos para que la cuota resultante encaje en tu capacidad de pago. ### ¿Qué bancos dan hipotecas al 100%? No es un producto de catálogo: se estudia caso por caso y las entidades que lo aceptan cambian según el momento. Conviene presentar la operación donde tiene opciones, no ir preguntando una por una. ### ¿Cuánto más cara sale? En una vivienda de 200.000 € a 30 años, la diferencia puede rondar los 300 € al mes frente a una hipoteca al 80%, entre el mayor importe y el tipo algo superior. ### ¿Qué es mejor, el aval del ICO o una hipoteca al 100%? El aval del ICO suele ser mejor: consigues financiación completa con condiciones de hipoteca normal, sin el sobreprecio de las operaciones al 100%. ### ¿Necesito avalista? En muchos casos sí, salvo que accedas por el aval del ICO o tengas un perfil de ingresos muy alto. ### ¿Puedo conseguirla siendo autónomo o con contrato temporal? Es más difícil, porque son perfiles a los que las entidades ya financian por debajo del 80%. Lo vemos en [hipoteca siendo autónomo](https://realista.es/blog/noticias-3/soy-autonomo-como-puedo-pedir-una-hipoteca-311/) y en [hipoteca sin contrato fijo](https://realista.es/blog/noticias-3/puedo-conseguir-una-hipoteca-sin-tener-contrato-fijo-147/). ### ¿Sirve para una segunda vivienda? Prácticamente nunca. En segunda residencia la financiación habitual baja al 60%-70%: lo explicamos en [comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca](https://realista.es/blog/noticias-3/como-comprar-una-segunda-vivienda-si-tienes-hipoteca-121/). ## Te decimos si tu perfil encaja Conseguir una financiación del 100% depende menos de buscar mucho y más de **presentar la operación en la entidad adecuada y en el momento adecuado**. Las que lo aceptan cambian cada trimestre y no lo anuncian. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y estudiamos tu caso sin coste. Te decimos con números a qué porcentaje puedes aspirar realmente, y si te compensa más esperar y ahorrar. Puedes ver las condiciones completas en nuestra página de [hipoteca 100% más gastos](https://realista.es/hipoteca-100/).