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title: "Cómo calcular la plusvalía en la venta de una vivienda"
description: "La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano cuando vendes, heredas o donas un inmueble. Y hay un dato que casi todos los artículos se saltan: se calcula sobre el valor catastral..."
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date: 2024-02-15
modified: 2026-09-02
author: "Realista"
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# Cómo calcular la plusvalía en la venta de una vivienda

**La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano cuando vendes, heredas o donas un inmueble.** Y hay un dato que casi todos los artículos se saltan: **se calcula sobre el valor catastral del suelo, no sobre el del inmueble completo**.

Esa diferencia es enorme. En un piso, el suelo suele representar entre el 30% y el 50% del valor catastral total, así que confundirlos multiplica el resultado por dos o por tres.

Desde 2021 existen **dos métodos de cálculo y puedes elegir el que te salga más barato**. Aquí te explicamos ambos con un ejemplo completo.

## Qué es la plusvalía municipal

Su nombre oficial es **Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana**, y lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble.

Grava el incremento de valor **del suelo** durante los años que has sido propietario. No grava la construcción, ni la vivienda en su conjunto, ni la ganancia de la venta como tal. Solo el suelo.

### Por qué hay dos métodos

En octubre de 2021 el **Tribunal Constitucional anuló el sistema de cálculo** que se venía aplicando, porque obligaba a pagar aunque no hubiera habido incremento real de valor.

La reforma posterior estableció los dos métodos actuales y, sobre todo, **el derecho a elegir el que resulte más favorable**. Es la parte que más dinero ahorra y la que menos gente utiliza.

## Quién paga y cuándo

| Operación | Quién paga | Plazo |
| --- | --- | --- |
| Compraventa | El vendedor | 30 días hábiles |
| Donación | Quien recibe | 30 días hábiles |
| Herencia | Los herederos | 6 meses, prorrogables a un año |

**Un caso que conviene conocer si compras:** cuando el vendedor no reside en España, el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente y responde del pago ante el ayuntamiento. Si vas a comprar a un no residente, cierra este punto por escrito antes de firmar.

## Cómo se calcula: los dos métodos

Antes de nada necesitas un dato que aparece en el recibo del IBI: **el valor catastral del suelo**, desglosado del valor catastral total. Si solo tienes el total, no puedes calcular nada.

### Método objetivo

**Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia**

El coeficiente lo fija cada ayuntamiento dentro de los máximos legales, que **se actualizan cada año**. No se multiplica además por el número de años: el coeficiente ya lo incorpora.

### Método real

**Base imponible = ganancia total × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total)**

Es decir: se calcula la ganancia de la operación y se le aplica la proporción que representa el suelo dentro del valor catastral.

### Y después, en los dos casos

**Cuota = base imponible × tipo de gravamen del ayuntamiento**

El tipo lo fija cada municipio con un **máximo legal del 30%**. Es un impuesto municipal, no autonómico: lo aprueba el ayuntamiento en su ordenanza fiscal, no la comunidad autónoma.

## Ejemplo completo

Piso en Madrid vendido por **220.000 €**, comprado 19 años antes por **180.000 €**.

- Valor catastral total: **100.000 €**
- Valor catastral del suelo: **40.000 €** (el 40% del total)
- Tipo de gravamen del Ayuntamiento de Madrid: **29%**
- Coeficiente aplicable en el ejemplo: **0,45**

### Con el método objetivo

| Base imponible | 40.000 € × 0,45 = **18.000 €** |
| --- | --- |
| Cuota | 18.000 € × 29% = **5.220 €** |

### Con el método real

| Ganancia obtenida | 220.000 € − 180.000 € = 40.000 € |
| --- | --- |
| Proporción del suelo | 40.000 € ÷ 100.000 € = 40% |
| Base imponible | 40.000 € × 40% = **16.000 €** |
| Cuota | 16.000 € × 29% = **4.640 €** |

**En este caso conviene el método real: 4.640 € frente a 5.220 €. Casi 600 € de diferencia por hacer los dos cálculos.**

No hay una regla fija sobre cuál sale mejor. Como orientación: **el método real suele ganar cuando la ganancia ha sido pequeña** o la tenencia muy larga; el objetivo, cuando la revalorización ha sido fuerte.

El coeficiente del ejemplo es orientativo. **Consulta la ordenanza fiscal vigente de tu ayuntamiento**, porque tanto el coeficiente como el tipo cambian de un municipio a otro y se revisan anualmente.

## Cuándo no se paga

- **Si vendes con pérdidas.** Si el precio de venta es inferior al de compra, no hay hecho imponible. Pero **no es automático**: tienes que declararlo y acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
- **En la dación en pago** de la vivienda habitual, cumpliendo los requisitos. Lo tratamos en [la dación en pago](https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-dacion-pago-hipoteca-364/).
- **En transmisiones entre cónyuges** derivadas de sentencias de nulidad, separación o divorcio.
- **En suelo rústico.** El impuesto solo grava suelo urbano.
- **En determinados supuestos** como bienes de interés cultural o transmisiones a entidades benéficas.

## Un detalle que ahorra dinero en el IRPF

La plusvalía municipal que pagas al vender es un **gasto de la transmisión**, así que se resta al calcular la ganancia patrimonial en tu declaración de la renta.

Guarda el justificante: reduce la base sobre la que tributas en el IRPF por la venta.

## Qué necesitas para hacer el cálculo

1. **El último recibo del IBI**, con el valor catastral del suelo desglosado.
2. **Las escrituras** de compra y de venta, con fechas y precios.
3. **La ordenanza fiscal** de tu ayuntamiento, con el coeficiente y el tipo vigentes.

Si el desglose del suelo no aparece en el recibo, puedes obtenerlo en la Sede Electrónica del Catastro. Te explicamos cómo funciona ese valor en [el valor catastral y su influencia en la hipoteca](https://realista.es/blog/noticias-3/valor-catastral-y-su-influencia-en-la-hipoteca/) y en [qué es el IBI](https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-el-ibi-214/).

## Preguntas frecuentes

### ¿Sobre qué valor se calcula la plusvalía municipal?

Sobre el valor catastral del **suelo**, no sobre el valor catastral total ni sobre el precio de venta. En un piso, el suelo suele ser entre el 30% y el 50% del valor catastral.

### ¿Puedo elegir el método de cálculo?

Sí. Desde la reforma de 2021 puedes optar por el que te resulte más favorable. Conviene calcular los dos antes de presentar la liquidación.

### ¿Quién paga la plusvalía al vender una casa?

El vendedor, salvo pacto en contrario entre las partes. En herencias y donaciones la paga quien recibe el inmueble.

### ¿Cuál es el plazo para pagarla?

Treinta días hábiles en compraventas y donaciones. En herencias, seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita.

### ¿Se paga si vendo con pérdidas?

No, pero hay que declararlo y demostrarlo con las escrituras de compra y venta. No se aplica de oficio.

### ¿La plusvalía es un impuesto autonómico?

No, es municipal. Lo regula la Ley de Haciendas Locales y lo aprueba cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, con un tipo máximo del 30%.

### ¿Influyen las reformas que haya hecho en la vivienda?

No directamente. La plusvalía solo atiende al valor del suelo. Las reformas sí pueden afectar al valor catastral con el tiempo y a la ganancia patrimonial en el IRPF.

### ¿Y si el vendedor es extranjero no residente?

El comprador pasa a ser sustituto del contribuyente y responde del pago ante el ayuntamiento. Conviene retener el importe en la firma y dejarlo pactado por escrito.

## Te ayudamos a tener todos los números antes de firmar

La plusvalía es uno de esos costes que aparecen al final y que casi nadie presupuesta. Y si compras a un no residente, puede acabar siendo tu problema.

En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y revisamos contigo la operación completa antes de la firma: financiación, gastos e impuestos. El estudio es gratuito y sin compromiso.

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*Este artículo tiene carácter informativo. Los coeficientes y tipos de gravamen los fija cada ayuntamiento y se actualizan anualmente: consulta la ordenanza fiscal vigente o a un asesor antes de presentar tu liquidación.*