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title: "¿Cómo solicitar una hipoteca para comprar un terreno?"
description: "Comprar un terreno con hipoteca es posible, pero las condiciones no se parecen a las de una vivienda: los bancos financian entre el 40% y el 60% del valor, con plazos de 10 a 20 años y tipos algo más..."
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date: 2022-01-19
modified: 2026-09-02
author: "Realista"
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categories: ["Noticias"]
type: post
lang: es
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# ¿Cómo solicitar una hipoteca para comprar un terreno?

**Comprar un terreno con hipoteca es posible, pero las condiciones no se parecen a las de una vivienda: los bancos financian entre el 40% y el 60% del valor, con plazos de 10 a 20 años y tipos algo más altos.**

Y hay un detalle fiscal que cambia mucho el presupuesto: **la compra de un solar a un promotor lleva un IVA del 21%, no del 10%.** El tipo reducido es solo para viviendas.

Aquí te explicamos qué piden los bancos, qué impuestos se pagan según el tipo de suelo y qué comprobar antes de firmar.

## Por qué financian menos que en una vivienda

Un terreno es una garantía peor para el banco que una casa, por tres motivos:

- **Es más difícil de vender** si hay que ejecutarlo. El mercado de suelo es mucho más estrecho que el de vivienda.
- **Su valor es más volátil** y depende de decisiones urbanísticas ajenas al propietario.
- **No genera uso ni rentas** mientras no se construya.

De ahí las condiciones habituales:

| | Vivienda | Terreno |
| --- | --- | --- |
| Financiación | Hasta el 80% | **40%-60%** |
| Plazo | Hasta 30 años | **10-20 años** |
| Tipo de interés | Estándar | Algo superior |
| Entidades que lo ofrecen | Todas | Pocas, y caso por caso |

**La consecuencia práctica: necesitas aportar entre el 40% y el 60% del precio de tu bolsillo**, más los gastos e impuestos. Es mucho más ahorro que en una compra de vivienda.

Puedes simular la cuota en la [calculadora de hipotecas](https://realista.es/calculadora/).

## Qué tipo de terreno quieres comprar

Es lo primero que va a mirar el banco, y condiciona todo lo demás.

### Suelo urbano o urbanizable

Es el que tiene opciones reales de financiación. Cuenta con servicios —o los tendrá— y permite edificar según el planeamiento municipal. Cuanto más avanzado esté su desarrollo urbanístico, mejor lo valorará la entidad.

### Suelo rústico

Mucho más complicado. La edificabilidad está muy limitada, no suele haber suministros y el mercado de reventa es reducido. **Algunas entidades directamente no lo financian.**

Existe la vía de la recalificación, pero conviene ser realista: **es un proceso administrativo largo, incierto y que no depende de ti.** No cuentes con ella para hacer números.

## Los impuestos: aquí está el error más común

La fiscalidad de un terreno **no es la misma que la de una vivienda**, y la confusión sale muy cara.

| Situación | Impuesto |
| --- | --- |
| **Solar o suelo urbanizable vendido por empresa o promotor** | **IVA del 21%** más AJD |
| Terreno vendido por un particular | ITP, entre el 4% y el 10% según comunidad |
| Terreno rústico vendido por empresa | Habitualmente exento de IVA, tributa por ITP |

**El 10% de IVA que se aplica a la vivienda nueva no existe en la compra de un solar: ahí el tipo es el general del 21%.** En un terreno de 100.000 €, confundirlos son 11.000 € de diferencia.

Puedes ampliar en nuestros artículos sobre [el IVA en la compra de vivienda](https://realista.es/blog/noticias-3/cuanto-representa-el-iva-en-el-valor-de-una-vivienda-178/) y sobre [cuándo se paga el ITP](https://realista.es/blog/noticias-3/sabes-cuando-se-paga-el-itp-al-comprar-una-vivienda-108/).

### El resto de gastos

Notaría, registro y gestoría de la compraventa, más la tasación del terreno. En cuanto a la escritura del préstamo, **desde la Ley 5/2019 el banco asume la notaría, la gestoría, el registro y el AJD de la hipoteca**. Al cliente le queda la tasación.

El desglose completo, en [quién paga los gastos de notaría de una hipoteca](https://realista.es/blog/noticias-3/quien-paga-los-gastos-de-notaria-de-una-hipoteca-96/).

## Qué comprobar antes de comprar

Un terreno esconde más sorpresas que un piso. Antes de firmar unas arras:

- **Nota simple actualizada** del Registro de la Propiedad: titularidad, superficie y cargas.
- **Calificación urbanística** en el ayuntamiento. Es el documento que dice qué puedes construir, cuánto y con qué retranqueos.
- **Servicios disponibles**: agua, luz, saneamiento y acceso rodado. Llevarlos hasta la parcela puede costar decenas de miles de euros.
- **Servidumbres** de paso, de vistas o de tendidos eléctricos.
- **Coincidencia entre Registro y Catastro** en superficie y linderos, un problema muy frecuente en suelo rústico: [cómo subsanar diferencias entre catastro y registro](https://realista.es/blog/noticias-3/como-subsanar-diferencias-entre-el-catastro-y-el-registro-de-la-propiedad-274/).
- **Afecciones**: cauces, vías pecuarias, zonas protegidas o costa.

Y déjalo por escrito en el [contrato de arras](https://realista.es/blog/noticias-3/tipos-de-arras-hipoteca/), condicionando la compra a que la calificación urbanística permita lo que tienes previsto.

## Si además vas a construir

Comprar el terreno y edificar sobre él son **dos operaciones distintas**, y conviene no mezclarlas.

Si tu plan es levantar una vivienda, lo que necesitas es una **hipoteca de autopromoción**, que entrega el dinero por fases según avanza la obra y que puede incluir el suelo. Tienes las condiciones en nuestra página de [hipoteca de autopromoción](https://realista.es/hipoteca-autopromocion/).

Y si quieres saber si se puede financiar todo junto, lo tratamos en detalle en [¿se puede pedir una hipoteca para terreno y casa?](https://realista.es/blog/noticias-3/se-puede-pedir-hipoteca-para-terreno-y-casa/)

**Este artículo se centra en la compra del suelo**, tanto si vas a construir más adelante como si lo adquieres como inversión.

## Requisitos habituales

- **Ahorro del 40%-60%** del precio, más gastos e impuestos.
- **Capacidad de pago** con la cuota dentro del 35% de tus ingresos: [el ratio de endeudamiento](https://realista.es/blog/noticias-3/todo-lo-que-necesitas-saber-sobre-el-ratio-de-endeudamiento-315/).
- **Historial sin impagos** y poco endeudamiento previo.
- **Terreno con calificación favorable** y situación registral limpia.
- **Tasación** del suelo por sociedad homologada.

## Preguntas frecuentes

### ¿Se puede pedir una hipoteca para comprar un terreno?

Sí, aunque no todas las entidades las conceden. Lo habitual es financiar entre el 40% y el 60% del valor de tasación, con plazos de 10 a 20 años.

### ¿Cuánto financian para un terreno?

Entre el 40% y el 60%, frente al 80% de una vivienda. Necesitarás aportar el resto de tu ahorro.

### ¿Qué IVA se paga al comprar un terreno?

El 21% cuando el vendedor es empresa o promotor y se trata de suelo urbano o urbanizable. El 10% aplica a viviendas, no a solares. Si el vendedor es un particular, se paga ITP en lugar de IVA.

### ¿Se puede hipotecar un terreno rústico?

Es posible pero difícil. Muchas entidades no lo aceptan por su limitada edificabilidad y su escasa liquidez.

### ¿Puedo financiar el terreno y la construcción con la misma hipoteca?

Sí, mediante una hipoteca de autopromoción, que entrega el capital por fases según avanza la obra y puede incluir la compra del suelo.

### ¿Qué plazo dan?

Entre 10 y 20 años habitualmente, bastante menos que en una hipoteca de vivienda. Eso encarece la cuota mensual.

### ¿Es buena inversión comprar suelo?

Depende de la calificación urbanística y de su evolución. Ten en cuenta que un terreno no genera rentas mientras no se construya, y sí genera costes: IBI y mantenimiento.

### ¿Qué pasa si el terreno no coincide con el Catastro?

Es un problema frecuente en suelo rústico y puede bloquear la operación. Conviene subsanarlo antes de solicitar la financiación.

## Te decimos qué entidades financian suelo

La financiación de terrenos es un producto de nicho: **pocas entidades lo trabajan, y las que lo hacen cambian de criterio con frecuencia**. Presentar la operación en el banco equivocado suele terminar en una negativa que además queda registrada.

En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y sabemos cuáles están aceptando compra de suelo en cada momento y con qué porcentaje.

El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de [hipotecas](https://realista.es/hipotecas/).

*La información fiscal de este artículo es orientativa. Para tu operación concreta consulta con un asesor fiscal.*