--- title: "Diferencia entre TIN y TAE en una hipoteca" description: "El TIN es solo el interés; la TAE incluye además las comisiones y los productos que el banco te obliga a contratar. Por eso la TAE siempre es igual o mayor, y es la única cifra con la que puedes..." url: https://realista.es/blog/noticias-3/diferencia-tin-y-tae-hipoteca-374/ date: 2025-07-21 modified: 2026-10-07 author: "Realista" image: https://realista.es/wp-content/uploads/2025/10/Publicacion-de-blog-¿Cual-es-la-diferencia-entre-TIN-y-TAE-en-una-hipoteca.webp categories: ["Noticias"] type: post lang: es --- # Diferencia entre TIN y TAE en una hipoteca **El TIN es solo el interés; la TAE incluye además las comisiones y los productos que el banco te obliga a contratar.** Por eso la TAE siempre es igual o mayor, y es la única cifra con la que puedes comparar dos ofertas. Y hay un caso que lo demuestra mejor que cualquier definición: **una hipoteca con el TIN más bajo puede salir más cara.** Vamos a verlo con números. ## Qué es el TIN El **Tipo de Interés Nominal** es el porcentaje que el banco cobra por prestarte el dinero. Es la cifra grande de los anuncios y la que se utiliza para calcular tu cuota. Lo que no incluye: comisiones, seguros, ni ningún otro producto asociado. Por eso, por sí solo, **no sirve para comparar**. ## Qué es la TAE La **Tasa Anual Equivalente** añade al TIN los costes obligatorios de la operación y los expresa como un porcentaje anual único. | Entra en la TAE | No entra | | --- | --- | | El TIN | Los gastos de notaría | | La comisión de apertura | La tasación, que pagas aparte | | Los seguros exigidos como condición | Comisiones que dependen de ti, como la de amortización anticipada | | Los productos vinculados obligatorios | Los productos que contratas de forma voluntaria | **Conviene saber qué queda fuera.** La TAE es la mejor referencia que existe, pero no recoge todo lo que vas a pagar: la tasación la pones tú aparte, entre 300 y 500 €, como vemos en [qué es la tasación de una vivienda](https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-la-tasacion-de-una-vivienda-y-para-que-sirve-187/). ## El ejemplo que lo explica todo Dos ofertas para una hipoteca de **150.000 € a 30 años**: | | Oferta A | Oferta B | | --- | --- | --- | | TIN | 3,20% | **2,80%** | | Vinculaciones | Ninguna | Seguros por 600 €/año | | Cuota de la hipoteca | 648,70 € | 616,34 € | | **Coste mensual real** | **648,70 €** | **666,34 €** | | Coste total a 30 años | **233.532 €** | 239.883 € | **La oferta B tiene el TIN más bajo y sale 6.351 € más cara.** Los 18.000 € de seguros a lo largo del préstamo se comen la ventaja del tipo y la dan la vuelta. Esa es exactamente la diferencia que la TAE recoge y el TIN esconde. Puedes hacer tus propios números en la [calculadora de hipotecas](https://realista.es/calculadora/) y ver si las vinculaciones te compensan en [hipoteca con vinculaciones o sin ellas](https://realista.es/blog/noticias-3/hipoteca-con-vinculaciones-o-sin-vinculaciones-220/). ## Cuidado con la TAE de una hipoteca variable Este matiz se pasa por alto casi siempre y es importante. En una hipoteca fija, la TAE es fiable: el tipo no va a cambiar. En una variable, **la TAE se calcula suponiendo que el euríbor se mantiene igual durante toda la vida del préstamo**, cosa que no va a pasar. Por eso verás que las ofertas variables indican «TAE Variable»: es una referencia orientativa, no una previsión. Para comparar una fija con una variable hace falta mirar también el diferencial y simular escenarios, como explicamos en [hipoteca fija, variable o mixta](https://realista.es/blog/noticias-3/hipoteca-fija-o-variable-375/). ## Dónde encontrar la TAE real de tu oferta No en la publicidad: en la **FEIN**, la Ficha Europea de Información Normalizada que el banco está obligado a entregarte antes de firmar. Ahí figuran el importe, el plazo, el TIN, la TAE, las comisiones, los productos vinculados y el cuadro de amortización. Y es **vinculante para la entidad durante al menos diez días**. Te explicamos cómo leerla en [la FEIN de una hipoteca](https://realista.es/blog/noticias-3/la-fein-de-una-hipoteca-que-es-132/). Junto a ella recibirás la **FiAE**, que destaca las cláusulas más delicadas del contrato: [qué es la FiAE](https://realista.es/blog/noticias-3/fiae-ficha-de-advertencia-estandarizada-que-es-142/). ## Cómo comparar dos hipotecas de verdad 1. **Pide la FEIN de las dos.** Sin ella estás comparando publicidad. 2. **Mira la TAE, no el TIN.** Es el único dato construido para comparar. 3. **Suma el coste anual de las vinculaciones** por separado, porque es lo que puedes negociar o eliminar más adelante. 4. **Comprueba el tipo sin bonificar.** Es el que te aplicarán el día que canceles un producto: lo vemos en [TIN bonificado o sin bonificar](https://realista.es/blog/noticias-3/el-tin-bonificado-o-sin-bonificar-218/). 5. **Calcula el coste total** del préstamo, no solo la cuota. Dos ofertas con cuotas parecidas pueden llevarse miles de euros de diferencia. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE? El TIN es solo el interés que cobra el banco. La TAE suma además las comisiones y los productos obligatorios, y refleja el coste real anual del préstamo. ### ¿Cuál de los dos es más alto? La TAE siempre es igual o superior al TIN, porque incorpora costes adicionales. Si coinciden, significa que la operación no tiene comisiones ni vinculaciones. ### ¿Puede salir más cara una hipoteca con el TIN más bajo? Sí, y es bastante habitual. En el ejemplo de este artículo, la oferta con menor TIN resulta 6.351 € más cara por el coste de los seguros vinculados. ### ¿Qué gastos entran en la TAE? El interés, la comisión de apertura y los seguros o productos que sean condición para obtener el préstamo. No incluye la notaría ni la tasación, que se pagan aparte. ### ¿Sirve la TAE para comparar una hipoteca variable? Solo de forma orientativa. La TAE Variable se calcula suponiendo que el euríbor no cambia, así que no es una previsión del coste real. ### ¿Dónde veo la TAE de mi oferta? En la FEIN, el documento vinculante que el banco debe entregarte antes de firmar. La publicidad no sirve para comparar. ### ¿Se puede calcular la TAE a mano? Es posible, pero requiere una fórmula financiera compleja. Lo práctico es exigir la FEIN, donde viene calculada y verificada. ### ¿Dos bancos con el mismo TIN tienen la misma TAE? No. Si uno cobra comisión de apertura o exige seguros y el otro no, sus TAE serán muy distintas con el mismo tipo nominal. ## Comparamos las ofertas por ti Comparar hipotecas bien exige tener las FEIN encima de la mesa y **calcular el coste total con las vinculaciones incluidas**. Es donde más gente se equivoca, porque el TIN de la publicidad está pensado precisamente para llamar la atención. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias, pedimos las ofertas por ti y te las ponemos una al lado de otra con los números completos. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de [hipotecas](https://realista.es/hipotecas/).