--- title: "Gastos de subrogación de hipoteca: quién paga cada uno" description: "En una subrogación de hipoteca el cliente paga la tasación y poco más: desde la Ley 5/2019 el banco nuevo asume la notaría, la gestoría, el registro y el impuesto. El gasto que de verdad puede doler e..." url: https://realista.es/blog/noticias-3/gastos-subrogacion-hipoteca-368/ date: 2025-06-20 modified: 2026-10-07 author: "Realista" image: https://realista.es/wp-content/uploads/2025/10/gastos_subrogacion.jpg categories: ["Noticias"] type: post lang: es --- # Gastos de subrogación de hipoteca: quién paga cada uno **En una subrogación de hipoteca el cliente paga la tasación y poco más: desde la Ley 5/2019 el banco nuevo asume la notaría, la gestoría, el registro y el impuesto.** El gasto que de verdad puede doler es otro, y depende de tu contrato: **la comisión que te cobra el banco del que te vas**. Tiene límites legales y, pasados unos años, suele ser cero. Aquí tienes quién paga cada cosa, cuánto cuesta en total y un ejemplo con cifras para saber si compensa. ## Quién paga cada gasto | Concepto | Quién lo paga | Importe orientativo | | --- | --- | --- | | **Tasación** | **El cliente** | 300-500 € | | Notaría | El banco nuevo | — | | Gestoría | El banco nuevo | — | | Registro de la Propiedad | El banco nuevo | — | | Impuesto de Actos Jurídicos Documentados | El banco nuevo | — | | **Comisión al banco anterior** | **El cliente**, si el contrato la recoge | Ver siguiente apartado | Una precisión sobre la norma: la que reparte así los gastos es la **Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario**. No es la Ley de Vivienda, que es de 2023 y regula otra cosa. ## La comisión: el gasto que de verdad decide Aquí circula bastante confusión, y el porcentaje que te aplique depende de **qué cambio haces**, no solo del tipo que tienes: | Situación | Comisión máxima legal | | --- | --- | | **Pasas de variable a fijo** | **0,15% los 3 primeros años · 0% después** | | Tu hipoteca es variable y sigue variable | 0,25% los 3 primeros años, o 0,15% los 5 primeros. 0% después | | Tu hipoteca es a tipo fijo | 2% los 10 primeros años · 1,5% después | Dos matices que importan: **El 2% es solo para hipotecas fijas.** Si tienes una variable y lees por ahí que la subrogación cuesta «hasta el 2%», no es tu caso. **Son máximos legales, no importes automáticos.** Si tu escritura no recoge comisión por subrogación, no pagas nada. Revísala antes de dar por hecho ningún coste. Y hay un detalle que la ley puso ahí a propósito: **pasar de variable a fijo es prácticamente gratis a partir del tercer año.** ## Cuánto cuesta en total y si compensa Un caso real. Hipoteca con **150.000 € pendientes a 20 años**, firmada hace más de tres años, que pasa de un variable al 4,15% a un fijo al 2,80%: | Cuota actual | 920,87 € | | --- | --- | | Cuota tras la subrogación | 816,96 € | | **Ahorro mensual** | **103,91 €** | | Ahorro anual | 1.247 € | | Ahorro en el plazo restante | **24.939 €** | | Coste de la operación | 400 € (solo la tasación) | | **Se recupera en** | **menos de 4 meses** | Al haber pasado más de tres años desde la firma, la comisión es cero. Por eso el único gasto es la tasación, y la operación se amortiza casi de inmediato. Haz tus propios números con tu capital y tu plazo en la [calculadora de hipotecas](https://realista.es/calculadora/). ### Cuándo NO sale a cuenta - **Te quedan pocos años.** Con cinco o seis por delante, el ahorro no cubre los costes. - **El capital pendiente es bajo.** Por debajo de unos 50.000 € los números suelen quedarse cortos. - **Tu hipoteca es fija y estás en los diez primeros años.** Ahí la comisión del 2% se come buena parte del ahorro. - **La diferencia es de décimas.** Calcula antes: hay un mínimo por debajo del cual no merece la pena el trámite. ## El detalle que puede ahorrarte hasta la tasación Cuando el banco nuevo presenta su oferta, debe comunicárselo a tu entidad actual. A partir de ahí, **tu banco dispone de quince días para igualar o mejorar esas condiciones**. Es el derecho de enervación. Si tu banco contraataca y aceptas, **no hay subrogación y no hay gastos de cambio**: te quedas donde estás con la hipoteca mejorada. Por eso conviene plantear la operación sabiendo que puede acabar de dos maneras, y las dos son buenas. Lo desarrollamos en [la subrogación de hipoteca paso a paso](https://realista.es/blog/noticias-3/todo-lo-que-debes-saber-sobre-la-subrogacion-de-hipoteca-136/). ## ¿Se pueden reclamar los gastos? Conviene no mezclar dos cosas distintas: - **Los gastos de la subrogación en sí** no son reclamables: desde 2019 ya los asume el banco nuevo, así que no hay nada indebidamente pagado. - **Los gastos de constitución de tu hipoteca original** sí lo son, si la firmaste antes de junio de 2019. Ahí entran notaría, registro y gestoría. Es esta segunda vía la que ha generado miles de reclamaciones, y el plazo juega a tu favor: el cómputo no empieza hasta que hay sentencia firme que declara nula la cláusula. Lo explicamos con las resoluciones concretas en [cómo reclamar los gastos de hipoteca](https://realista.es/blog/noticias-3/reclamar-gastos-hipoteca-guia-paso-a-paso/). ### El caso de la subrogación del promotor Si compraste obra nueva subrogándote en el préstamo del promotor, revisa quién pagó qué en su momento. Es un supuesto con particularidades propias, y además es una de las vías donde los tribunales se han mostrado más receptivos en materia de IRPH, como vemos en [qué es el IRPH](https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-el-irph-de-las-hipotecas-todo-lo-que-debes-saber-30/). ## Antes de dar el paso 1. **Busca en tu escritura** si hay comisión por subrogación y de cuánto es. 2. **Comprueba cuántos años han pasado** desde la firma: puede ser la diferencia entre pagar algo y no pagar nada. 3. **Pide oferta a varias entidades**, no solo a una. 4. **Calcula el ahorro total**, no solo la diferencia de cuota. 5. **Cuenta con los quince días** de enervación de tu banco actual al planificar los plazos. ## Preguntas frecuentes ### ¿Quién paga los gastos de subrogación de una hipoteca? El banco nuevo asume la notaría, la gestoría, el registro y el impuesto desde la Ley 5/2019. El cliente paga la tasación y, si su contrato la recoge, la comisión al banco anterior. ### ¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca? Para el cliente, habitualmente entre 300 y 500 € de tasación. A eso se suma la comisión al banco anterior solo si la escritura la contempla y no ha prescrito el plazo. ### ¿Cuál es la comisión máxima por subrogación? Depende del cambio. Pasar de variable a fijo tiene un máximo del 0,15% durante los tres primeros años y nada después. En hipotecas fijas, el 2% durante los diez primeros años. ### ¿Se pagan impuestos al subrogar? El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados del préstamo lo asume la entidad prestamista, no el cliente. ### ¿Puedo reclamar los gastos de subrogación? Los de la subrogación en sí no, porque ya los paga el banco. Lo reclamable son los gastos de constitución de la hipoteca original si la firmaste antes de junio de 2019. ### ¿Compensa subrogar la hipoteca? Depende del ahorro y del plazo restante. En una hipoteca de 150.000 € a 20 años que baja del 4,15% al 2,80%, el ahorro es de unos 104 € al mes y la operación se recupera en menos de cuatro meses. ### ¿Hay que volver a tasar la vivienda? Sí, el banco nuevo necesita valorar la garantía. El informe es tuyo y tiene seis meses de validez, así que puedes presentarlo en varias entidades. ### ¿Y si mi banco mejora la oferta? Entonces no hay subrogación ni gastos de cambio. Tu entidad tiene quince días para igualar las condiciones del nuevo banco, y si lo hace te quedas con ella pero con la hipoteca mejorada. ## Calculamos si te compensa antes de mover nada La parte difícil de una subrogación no son los gastos: es **conseguir una oferta en firme que justifique el cambio**. Y esa oferta es además la única herramienta real para negociar con tu banco actual. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias, sabemos cuáles están aceptando subrogaciones en cada momento y te damos los números completos: lo que pagas hoy, lo que pagarías y lo que cuesta el cambio. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de [hipotecas](https://realista.es/hipotecas/).