--- title: "Hipotecas para compra y reforma: todo en uno." description: "La hipoteca de compra y reforma financia en un solo préstamo la vivienda y la obra, y se calcula sobre el valor que tendrá la casa una vez reformada, no sobre lo que vale hoy. Ese matiz lo cambia todo..." url: https://realista.es/blog/noticias-3/hipotecas-para-compra-y-reforma-todo-en-uno-266/ date: 2024-05-01 modified: 2026-09-02 author: "Realista" image: https://realista.es/wp-content/uploads/2025/11/18427_conviene-hipoteca-mixta.jpg.jpg categories: ["Noticias"] type: post lang: es --- # Hipotecas para compra y reforma: todo en uno. **La hipoteca de compra y reforma financia en un solo préstamo la vivienda y la obra, y se calcula sobre el valor que tendrá la casa una vez reformada, no sobre lo que vale hoy.** Ese matiz lo cambia todo. En una operación tipo puede suponer **56.000 € menos de ahorro necesario** frente a comprar con una hipoteca normal y pagar la reforma aparte. Aquí te explicamos cómo funciona, cuánto financian, qué documentación piden y cuándo compensa. ## Cómo funciona Una hipoteca convencional presta sobre el **valor de tasación actual**. Si compras un piso antiguo y barato precisamente porque necesita obra, ese valor es bajo, y el banco te presta poco. La hipoteca de compra y reforma resuelve eso: **tasa la vivienda en dos escenarios, el actual y el que tendrá una vez ejecutada la reforma**, y calcula el préstamo sobre el segundo. ### El ejemplo que lo explica Piso de **150.000 €** que necesita una reforma de **40.000 €**. Una vez reformado, la tasación lo valora en **220.000 €**. | | Hipoteca normal | Compra y reforma | | --- | --- | --- | | Base del cálculo | 150.000 € (valor actual) | **220.000 € (valor futuro)** | | Importe financiado (80%) | 120.000 € | **176.000 €** | | Coste total de la operación | 190.000 € | 190.000 € | | **Ahorro que necesitas aportar** | **70.000 €** | **14.000 €** | **56.000 € de diferencia.** Es la razón por la que este producto existe y por la que interesa a quien compra vivienda antigua. A esa aportación hay que sumarle los gastos e impuestos de la compraventa, que calculamos en [cómo calcular los gastos de compra](https://realista.es/blog/noticias-3/como-calcular-los-gastos-de-compra-de-una-vivienda-242/). Puedes simular la cuota en la [calculadora de hipotecas](https://realista.es/calculadora/). ## Cuánto financian Se aplican dos límites a la vez y manda el más restrictivo: - **Hasta el 80% del valor de tasación tras la reforma.** - **Sin superar el coste total de la operación**, es decir, precio de compra más presupuesto de obra. Por eso no sirve inflar el presupuesto de reforma: el banco no presta más de lo que cuesta la operación completa, y además revisa que el presupuesto sea coherente con la obra prevista. ## Cómo se entrega el dinero No llega todo el día de la firma, y conviene saberlo para planificar: 1. **En la firma** se entrega el importe correspondiente a la compra de la vivienda. 2. **La parte de la reforma queda retenida** y se libera por fases, contra certificaciones de obra o facturas. 3. **Al terminar**, se comprueba que la obra se ha ejecutado y se libera el último tramo. Eso significa que **necesitarás cierta liquidez para arrancar la obra**, porque el dinero llega según avanza, no antes. ## Documentación específica Además de la habitual de cualquier hipoteca, que repasamos en [los requisitos para pedir una hipoteca](https://realista.es/blog/noticias-3/requisitos-para-pedir-una-hipoteca-guia-completa-32/), aquí piden: - **Presupuesto detallado** de la reforma, firmado por la empresa que la ejecutará. - **Memoria de la obra** con la descripción de las actuaciones. - **Proyecto técnico y licencia**, si la reforma es estructural o afecta a la distribución. - **Plazo de ejecución** previsto. - **Tasación con valor actual y valor tras reforma**, encargada a una sociedad homologada: [qué es la tasación de una vivienda](https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-la-tasacion-de-una-vivienda-y-para-que-sirve-187/). **El presupuesto es la pieza clave.** Si no está bien detallado o la tasadora no lo considera realista, el valor futuro no se sostiene y la operación se cae. ## Cuándo compensa ### Tiene sentido si… - Compras vivienda antigua que necesita obra de forma evidente. - **La reforma revaloriza** el inmueble por encima de lo que cuesta, que es lo habitual en obras de distribución, instalaciones o eficiencia energética. - No tienes ahorro suficiente para afrontar compra y reforma por separado. - Prefieres una sola cuota y un solo tipo de interés en lugar de una hipoteca más un préstamo al consumo. ### Piénsatelo si… - **La reforma es sobre todo estética.** Cambiar suelos y pintar no suele mover la tasación lo suficiente como para justificar el producto. - No tienes presupuesto cerrado. Sin él, no hay operación. - Los plazos aprietan: el proceso es más largo que una hipoteca normal, porque hay doble tasación y revisión del proyecto. - No cuentas con liquidez para arrancar la obra antes de la primera certificación. ## Las alternativas, si esta vía no encaja - **Ampliar tu hipoteca actual** mediante una novación, si ya eres propietario. Suele salir mejor que abrir un préstamo nuevo: [qué es la novación de una hipoteca](https://realista.es/blog/noticias-3/novacion-hipoteca/). - **Rehipotecar**, si la vivienda está pagada. Es la opción con mejores condiciones de todas: [cómo rehipotecar una vivienda pagada](https://realista.es/blog/noticias-3/rehipotecar-una-vivienda-pagada-377/). - **Préstamo personal**, para reformas de importe moderado. Interés más alto, pero sin notaría ni tasación: [la comparativa completa](https://realista.es/blog/noticias-3/prestamo-personal-vs-prestamo-hipotecario-cual-es-la-diferencia-263/). - **Ayudas públicas a la rehabilitación**, ligadas sobre todo a eficiencia energética y accesibilidad. Las recogemos en [las ayudas del Estado](https://realista.es/blog/noticias-3/ayudas-del-estado-para-comprar-una-vivienda-169/). ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué es una hipoteca de compra y reforma? Un préstamo único que financia la compra de la vivienda y la obra, calculado sobre el valor de tasación que tendrá el inmueble una vez reformado. ### ¿Cuánto financian? Hasta el 80% del valor tras la reforma, sin superar el coste total de la operación entre compra y presupuesto de obra. ### ¿Cuándo me dan el dinero de la reforma? Por fases, contra certificaciones de obra o facturas. En la firma solo se entrega la parte correspondiente a la compra. ### ¿Necesito proyecto y licencia? Depende del alcance. Para reformas estructurales o que cambien la distribución, sí. Para actuaciones menores puede bastar el presupuesto detallado. ### ¿Puedo hacer la obra por mi cuenta? Habitualmente no. El banco necesita un presupuesto de empresa y certificaciones que acrediten la ejecución para liberar los fondos. ### ¿Se puede pedir si ya tengo la vivienda? Entonces el producto es otro: una ampliación de hipoteca por novación o una rehipoteca si está pagada. Esta modalidad está pensada para compra y obra a la vez. ### ¿Y si la reforma se encarece? El importe concedido no se amplía automáticamente. Conviene incluir un margen en el presupuesto inicial, porque las desviaciones son la norma. ### ¿Tarda más que una hipoteca normal? Sí. Hay doble tasación y revisión del proyecto, así que conviene contar con algunas semanas más de las cuatro a ocho habituales: [cuánto tardan en conceder una hipoteca](https://realista.es/blog/noticias-3/cuanto-tardan-en-conceder-una-hipoteca-41/). ## Estudiamos tu operación completa No todas las entidades trabajan este producto, y las que lo hacen aplican criterios muy distintos sobre **qué valor futuro aceptan y qué presupuestos consideran válidos**. Ahí es donde se decide la operación. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y revisamos contigo el presupuesto de obra antes de presentar nada, para que la tasación futura sostenga el importe que necesitas. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las condiciones en nuestra página de [hipoteca de compra y reforma](https://realista.es/hipoteca-compra-y-reforma/).