--- title: "¿Qué es el IBI?" description: "El IBI es un impuesto municipal anual que grava la propiedad de un inmueble y se calcula multiplicando su valor catastral por el tipo que fija cada ayuntamiento. Lo paga quien sea propietario el 1 de..." url: https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-el-ibi-214/ date: 2024-01-23 modified: 2026-09-02 author: "Realista" image: https://realista.es/wp-content/uploads/2025/11/18372_ibi-que-es2.jpeg.jpg categories: ["Noticias"] type: post lang: es --- # ¿Qué es el IBI? **El IBI es un impuesto municipal anual que grava la propiedad de un inmueble y se calcula multiplicando su valor catastral por el tipo que fija cada ayuntamiento.** Lo paga quien sea propietario el 1 de enero de cada año. Para una vivienda con un valor catastral de 90.000 € y un tipo del 0,6%, el recibo sale a **540 € al año**. Aquí te explicamos cómo se calcula el tuyo, cuándo se paga y qué bonificaciones existen. ## ¿Qué es el IBI? El **Impuesto sobre Bienes Inmuebles** es un tributo local que grava la titularidad de viviendas, locales, garajes, terrenos y cualquier otro bien inmueble. Lo regula el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y lo recauda cada ayuntamiento. Es el principal ingreso de la mayoría de los municipios españoles, y por eso su gestión y su cobro son bastante rigurosos. ### Un matiz que se confunde mucho **El valor catastral no lo fija el ayuntamiento: lo fija la Dirección General del Catastro**, a través de las ponencias de valores. Lo que sí decide cada ayuntamiento es el **tipo de gravamen** que aplica sobre ese valor. De ahí que dos viviendas idénticas en municipios distintos paguen recibos muy diferentes. Puedes ver cómo funciona ese valor en [el valor catastral y su influencia en la hipoteca](https://realista.es/blog/noticias-3/valor-catastral-y-su-influencia-en-la-hipoteca/). ## Cómo se calcula el IBI La fórmula es sencilla: **Cuota del IBI = valor catastral × tipo de gravamen** La ley fija unas horquillas dentro de las cuales cada municipio elige su tipo: | Tipo de inmueble | Tipo mínimo | Tipo máximo | | --- | --- | --- | | Urbano | 0,4% | 1,10% | | Rústico | 0,3% | 0,90% | Los ayuntamientos pueden aplicar incrementos sobre esos máximos en determinados supuestos, como ser capital de provincia o prestar más servicios de los obligatorios. ### Un ejemplo con números | Concepto | Importe | | --- | --- | | Valor catastral de la vivienda | 90.000 € | | Tipo de gravamen municipal | 0,6% | | **Cuota anual del IBI** | **540 €** | Con el mismo valor catastral, un municipio con el tipo mínimo del 0,4% cobraría 360 €, y uno con el máximo del 1,10%, 990 €. **Casi el triple por la misma vivienda**, solo por estar en un término municipal u otro. ### Dónde consultar tus datos - **El valor catastral** aparece en el último recibo del IBI y en la Sede Electrónica del Catastro, identificándote. - **El tipo de gravamen** está en la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento, que se publica cada año. ## ¿Cuándo se paga el IBI? El impuesto se **devenga el 1 de enero**: ese día queda determinado quién es el sujeto pasivo del ejercicio completo. El **periodo de pago voluntario lo fija cada ayuntamiento** en su calendario fiscal, y suele situarse entre la primavera y el otoño. No hay una fecha común para toda España. Lo más práctico es **domiciliar el recibo** en cuanto compras la vivienda. Muchos municipios permiten además fraccionar el pago en varios plazos, y algunos aplican un pequeño descuento por domiciliación. ### Qué pasa si no se paga Transcurrido el periodo voluntario se inicia la vía de apremio, con un **recargo que puede llegar al 20%** más los intereses de demora. El ayuntamiento puede acabar embargando cuentas o el propio inmueble. ## ¿Quién paga el IBI? Lo paga **quien figure como propietario el 1 de enero**. Si vendes la casa en junio, el recibo de ese año sigue siendo tuyo frente al ayuntamiento. Ahora bien, entre comprador y vendedor la cosa se matiza: el Tribunal Supremo estableció que, **salvo pacto en contrario, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional** a los días que este sea propietario. Lo desarrollamos en [quién paga el IBI en una compraventa](https://realista.es/blog/noticias-3/quien-paga-el-ibi-en-una-compraventa/). En el caso de un usufructo, paga el usufructuario, no el nudo propietario. ## Bonificaciones y exenciones Aquí conviene ser claro: **solo unas pocas bonificaciones son obligatorias por ley. La mayoría son potestativas**, es decir, cada ayuntamiento decide si las aplica, con qué porcentaje y durante cuánto tiempo. Por eso no damos aquí listas de municipios: cambian con cada ordenanza fiscal anual y una tabla desactualizada solo sirve para llevarse un disgusto. **Consulta la ordenanza vigente de tu ayuntamiento.** ### Las principales - **Viviendas de protección oficial:** bonificación del 50% durante los tres periodos siguientes a la calificación definitiva. Es obligatoria, y muchos municipios la prorrogan después. - **Familia numerosa:** hasta el 90% de la cuota. Es potestativa, así que depende de tu ayuntamiento y suele condicionarse al valor catastral y a la categoría de la familia. - **Instalación de energía solar:** hasta el 50%, también potestativa y con duración variable. - **Promoción inmobiliaria:** entre el 50% y el 90% para inmuebles que son objeto de la actividad de urbanización o construcción. Se aplica **desde el periodo siguiente al inicio de las obras** hasta el posterior a su terminación, con un máximo de tres periodos. - **Bienes de organismos públicos de investigación** y de enseñanza universitaria, y determinadas actividades económicas de especial interés municipal. ### Quién está exento No pagan IBI, entre otros, los inmuebles del Estado y de las comunidades autónomas afectos a defensa, seguridad ciudadana y servicios penitenciarios; los bienes comunales; los de la Iglesia católica y de las confesiones con acuerdo de cooperación; los de la Cruz Roja Española; los centros docentes concertados; y los declarados monumento o jardín histórico. También los inmuebles de uso público como carreteras, caminos y demás vías terrestres de aprovechamiento libre y gratuito. ## Cómo saber si una vivienda tiene IBI pendiente Es una comprobación imprescindible antes de comprar, porque **el inmueble responde de las deudas de IBI de ejercicios anteriores** aunque las generase el propietario anterior. Es lo que se llama afección real. Tres formas de comprobarlo: 1. **Pide al vendedor los recibos** de los últimos cuatro ejercicios, que es el plazo de prescripción. 2. **Solicita un certificado de estar al corriente** en el ayuntamiento. Es el documento que da seguridad real. 3. **Revisa la nota simple**, donde constan las afecciones fiscales pendientes. Y déjalo por escrito en el [contrato de arras](https://realista.es/blog/noticias-3/tipos-de-arras-hipoteca/): que el vendedor se compromete a entregar el inmueble al corriente de pago. ## El IBI y tu hipoteca El IBI no es un gasto de la compraventa, sino un coste recurrente de ser propietario, pero **el banco lo tiene en cuenta al valorar tu capacidad de pago**. En viviendas de valor catastral alto puede suponer una cifra relevante. Conviene consultarlo antes de comprar, sobre todo si es una segunda residencia, porque suele pagar más al no acceder a las bonificaciones de vivienda habitual. El desglose completo de lo que cuesta comprar está en [cómo calcular los gastos de compra de una vivienda](https://realista.es/blog/noticias-3/como-calcular-los-gastos-de-compra-de-una-vivienda-242/). ## Preguntas frecuentes ### ¿Cómo se calcula el IBI? Multiplicando el valor catastral del inmueble por el tipo de gravamen que fija tu ayuntamiento. Ese tipo va del 0,4% al 1,10% en urbana y del 0,3% al 0,90% en rústica, con posibles incrementos en determinados supuestos. ### ¿Cuándo se paga el IBI? El impuesto se devenga el 1 de enero, pero el periodo de cobro lo fija cada ayuntamiento en su calendario fiscal. Suele situarse entre la primavera y el otoño, y varía de un municipio a otro. ### ¿Cuánto se paga de IBI al año? Depende del valor catastral y del tipo municipal. Con un valor catastral de 90.000 € y un tipo del 0,6%, la cuota es de 540 € anuales. El mismo inmueble puede pagar casi el triple en otro municipio. ### ¿Quién paga el IBI si vendo mi casa a mitad de año? Frente al ayuntamiento, quien era propietario el 1 de enero. Pero puedes reclamar al comprador la parte proporcional a los días que él sea dueño, salvo que hayáis pactado otra cosa. ### ¿Hay bonificación del IBI por familia numerosa? La ley permite bonificar hasta el 90%, pero es potestativa: cada ayuntamiento decide si la aplica y con qué requisitos. Hay que consultar la ordenanza fiscal del municipio. ### ¿Qué pasa si no pago el IBI? Se inicia la vía de apremio, con recargos que pueden alcanzar el 20% más intereses de demora, y el ayuntamiento puede llegar a embargar cuentas o el propio inmueble. ### ¿El IBI de una segunda vivienda es más caro? No por serlo, sino porque las bonificaciones municipales suelen estar ligadas a la vivienda habitual. En la práctica, el recibo acaba siendo más alto. ### ¿Puedo reclamar si creo que mi valor catastral es incorrecto? Sí, ante el Catastro, si los datos del inmueble no se corresponden con la realidad: superficie, antigüedad, uso o estado. Es habitual tras una reforma o una segregación. ## Te calculamos el coste real de tu vivienda El IBI es uno de esos gastos que aparecen después de comprar y que casi nadie presupuesta. **Junto al seguro, la comunidad y el mantenimiento, forma el coste anual real de ser propietario**, que va más allá de la cuota de la hipoteca. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y hacemos contigo el cálculo completo antes de que firmes: cuota, gastos de compra y costes recurrentes. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de [hipotecas](https://realista.es/hipotecas/) o simular tu cuota en la [calculadora de hipotecas](https://realista.es/calculadora/).