--- title: "Reclamar gastos hipoteca: cómo recuperar el dinero pagado de más a tu banco" description: "Durante años, los bancos cargaron a los clientes una serie de gastos asociados a la formalización de la hipoteca que, según ha establecido la jurisprudencia, deberían haber asumido ellos como..." url: https://realista.es/blog/noticias-3/reclamar-gastos-hipoteca-guia-paso-a-paso/ date: 2026-06-08 modified: 2026-05-25 author: "Realista" image: https://realista.es/wp-content/uploads/2026/05/reclamar-gastos-hipoteca.jpg categories: ["Noticias"] type: post lang: es --- # Reclamar gastos hipoteca: cómo recuperar el dinero pagado de más a tu banco Durante años, los bancos cargaron a los clientes una serie de gastos asociados a la formalización de la hipoteca que, según ha establecido la jurisprudencia, deberían haber asumido ellos como entidad financiera. La buena noticia es que aún hoy muchos hipotecados pueden **reclamar los gastos de hipoteca** indebidamente pagados y recuperar cantidades importantes. Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, es muy probable que tengas derecho a reclamar. En este artículo te explicamos de forma clara y didáctica qué gastos de hipoteca puedes reclamar, qué importes están en juego, cómo iniciar el proceso, qué plazos legales debes tener en cuenta y qué probabilidades de éxito tienes. Una información imprescindible si quieres recuperar lo que es tuyo. ## ¿Qué son los gastos de hipoteca reclamables? Los **gastos de hipoteca reclamables** son aquellas cantidades que los bancos cobraron a los clientes durante la formalización del préstamo hipotecario y que, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), debían haber sido asumidos por las entidades financieras. Durante décadas, las escrituras hipotecarias incluían una cláusula estandarizada que atribuía al cliente **todos los gastos derivados de la operación**: notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos. Esta cláusula ha sido declarada **abusiva** por los tribunales, lo que abre la puerta a reclamar las cantidades indebidamente pagadas. ### Origen de la cláusula abusiva El Tribunal Supremo, en sentencias de 2015 y posteriores, declaró que la cláusula que atribuía todos los gastos al consumidor era nula por abusiva. El TJUE ha respaldado esta posición en varias ocasiones, ampliando los derechos de los hipotecados y aclarando los plazos de reclamación. ## ¿Qué gastos puedes reclamar? No todos los gastos son reclamables al 100%. La jurisprudencia ha ido perfilando qué conceptos corresponden al cliente y cuáles al banco. Veamos cada uno: ### Gastos notariales El Tribunal Supremo ha establecido que los gastos notariales se reparten: - **Escritura de hipoteca**: 50% banco y 50% cliente. Reclamable: la mitad pagada por el cliente. - **Copias de la escritura**: las paga quien las solicite. ### Gastos del Registro de la Propiedad Aquí la jurisprudencia es más clara: - **Inscripción de la hipoteca**: 100% a cargo del banco. Reclamable íntegramente si lo pagó el cliente. ### Gastos de gestoría Tras varias sentencias contradictorias, el TJUE ha aclarado: - **Gestoría**: 100% a cargo del banco. Reclamable íntegramente. ### Tasación de la vivienda La situación es más compleja: - **Hipotecas anteriores a junio de 2019**: el cliente puede reclamar la tasación. - **Hipotecas posteriores a junio de 2019**: la Ley 5/2019 atribuye la tasación al cliente. ### Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) Es uno de los conceptos más controvertidos: - **Hipotecas anteriores a noviembre de 2018**: el Supremo determinó que lo paga el cliente. Generalmente NO reclamable. - **Hipotecas firmadas tras noviembre de 2018**: tras el cambio normativo, lo paga el banco. ### Comisión de apertura Tras varias sentencias del TJUE, este concepto puede ser reclamable en ciertos casos cuando se considere desproporcionado o que no remunera un servicio efectivamente prestado. ## Tabla resumen de gastos reclamables Para tener una visión clara, esta tabla resume qué puedes reclamar según el concepto: | Concepto | Reparto según jurisprudencia | ¿Reclamable? | | --- | --- | --- | | Notaría (escritura hipoteca) | 50% cliente / 50% banco | Sí, el 50% | | Registro de la Propiedad | 100% banco | Sí, íntegramente | | Gestoría | 100% banco | Sí, íntegramente | | Tasación (antes 06/2019) | 100% banco según mayoría tribunales | Sí, generalmente | | AJD (antes 11/2018) | 100% cliente según Supremo | No generalmente | | Comisión de apertura | Caso por caso | Depende | Conviene revisar cada caso particular, ya que la jurisprudencia sigue evolucionando y pueden existir matices según la entidad bancaria y la fecha de firma. ## ¿Cuánto dinero puedes recuperar? La cantidad recuperable depende del importe de la hipoteca y de los conceptos que pagaste. Como referencia general, la cantidad media a recuperar oscila entre **2.000 € y 4.000 €**, aunque puede ser superior en hipotecas de mayor importe. ### Ejemplo orientativo Para una hipoteca media de 200.000 € firmada hace 10 años, los gastos reclamables podrían ser aproximadamente: - **50% de notaría**: 400 € - **Registro completo**: 400 € - **Gestoría**: 400 € - **Tasación**: 350 € - **Total estimado**: 1.550 € - **Más intereses legales**: aproximadamente 500 € adicionales A estos importes pueden añadirse los intereses legales devengados desde el pago original hasta la devolución, lo que puede incrementar significativamente la cantidad final. ## Plazos para reclamar los gastos de hipoteca Uno de los aspectos más debatidos jurídicamente ha sido el **plazo de prescripción** para reclamar. Tras varias sentencias del TJUE, la situación actual es la siguiente: ### Plazo según el TJUE El TJUE ha establecido que el plazo de prescripción no puede empezar a contar antes de que el consumidor sepa que la cláusula es abusiva. En la práctica: - El plazo de 5 años para reclamar gastos comienza a contar desde la **firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula**. - Para muchas hipotecas, este plazo se ha visto extendido por las sucesivas sentencias del TJUE. ### Situación actual de los plazos La doctrina actual establece que aún se pueden reclamar gastos de hipotecas firmadas hace muchos años, siempre que: - La cláusula sea abusiva (caso casi general en hipotecas anteriores a junio 2019). - No haya prescrito el plazo desde la sentencia que estableció la abusividad. - No se haya firmado un acuerdo con el banco que renuncie a estos derechos. Conviene consultar con un profesional especializado para verificar si tu caso concreto está dentro de plazo, ya que la jurisprudencia sigue evolucionando. ## Hipotecas que se pueden reclamar No todas las hipotecas tienen las mismas opciones de reclamación. Veamos qué casos son más viables: ### Hipotecas firmadas antes de junio de 2019 Son las más reclamables. Casi todas incluían cláusulas abusivas de gastos que pueden anularse. Las características típicas son: - Cláusula que atribuye todos los gastos al cliente. - Sin información clara y transparente sobre el reparto de gastos. - Cobro de notaría, registro y gestoría al consumidor. ### Hipotecas firmadas tras junio de 2019 Con la Ley 5/2019, los gastos se atribuyen legalmente al banco, por lo que generalmente no hay nada que reclamar. Sin embargo, pueden existir situaciones específicas donde sí proceda alguna reclamación. ### Hipotecas ya canceladas Sí, puedes reclamar incluso si ya has cancelado tu hipoteca. El derecho a reclamar gastos abusivos pagados no se extingue por la cancelación del préstamo, siempre que esté dentro del plazo de prescripción. ### Hipotecas subrogadas Si tu hipoteca ha sido subrogada a otro banco, puedes reclamar los gastos al banco original que firmó la operación. La subrogación posterior no afecta a este derecho. ## Cómo reclamar los gastos de hipoteca: paso a paso El proceso de reclamación sigue varias fases, desde la vía amistosa hasta, si fuera necesario, la judicial. Veamos los pasos: ### 1. Reúne la documentación Lo primero es recopilar toda la documentación necesaria: - **Escritura de la hipoteca**: para identificar las cláusulas abusivas. - **Facturas y recibos**: de notaría, registro, gestoría, tasación. - **Justificantes bancarios**: que demuestren que pagaste los gastos. - **DNI y datos personales**: para identificarte como titular. Si no tienes alguna factura, puedes solicitarla a la notaría, registro o gestoría correspondiente. Suelen conservar copias durante muchos años. ### 2. Calcula lo que reclamarías Antes de reclamar, conviene calcular el importe exacto de cada concepto reclamable. Esto te permitirá: - Saber cuánto puedes recuperar. - Evaluar si compensa la reclamación. - Verificar la oferta del banco si llega. ### 3. Reclamación extrajudicial al banco El primer paso es siempre la **reclamación amistosa al banco**. Suele hacerse mediante un escrito formal dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad. En este escrito debes: - Identificar la hipoteca y al titular. - Solicitar la nulidad de la cláusula de gastos. - Detallar las cantidades reclamadas con justificación. - Adjuntar la documentación que acredite los pagos. - Fijar un plazo razonable para responder (1-2 meses). - Indicar la voluntad de acudir a la vía judicial si no hay acuerdo. ### 4. Análisis de la respuesta del banco El banco tiene 1-2 meses para responder. Las respuestas habituales son: - **Aceptar la reclamación íntegra**: poco frecuente. - **Ofrecer una cantidad inferior**: lo más habitual. - **Rechazar la reclamación**: en casos donde el banco quiere ir a juicio. - **No responder**: similar a un rechazo. ### 5. Reclamación ante el Banco de España Si el banco no responde o lo hace negativamente, puedes presentar una reclamación al Banco de España. Aunque sus resoluciones no son vinculantes, pueden servir como base para una posterior demanda judicial. ### 6. Vía judicial Si todas las vías amistosas fracasan, queda la vía judicial. Las particularidades del proceso judicial son: - **Procedimiento**: juicio ordinario en jurisdicción civil. - **Demanda**: redactada por abogado y presentada por procurador. - **Plazo del procedimiento**: entre 6 meses y 2 años habitualmente. - **Costes**: honorarios profesionales más posibles costas procesales. - **Probabilidad de éxito**: muy alta en casos con cláusulas abusivas claras. ## ¿Conviene aceptar la oferta del banco? Cuando el banco hace una oferta, suele ser inferior al máximo reclamable. Decidir si aceptar o ir a juicio requiere valorar varios factores: ### Argumentos para aceptar - **Recibes el dinero de inmediato**: sin esperar al juicio. - **Sin coste profesional**: te ahorras abogado y procurador. - **Sin estrés ni tiempo dedicado**: el proceso judicial puede ser largo. - **Certeza**: aunque hay alta probabilidad de éxito en juicio, no es del 100%. ### Argumentos para ir a juicio - **Recuperas más dinero**: el juicio suele dar el importe íntegro más intereses. - **Posibles costas**: si ganas, el banco puede pagarlas. - **Sentencia firme**: cierras definitivamente el asunto. - **Casos similares ganados**: hay miles de sentencias favorables. ### Punto de equilibrio Como regla general, si la oferta del banco supera el **70-80%** del importe reclamable, aceptarla puede ser razonable. Si está por debajo, suele compensar ir a juicio. En cualquier caso, conviene consultar con un profesional para evaluar tu caso concreto. ## ¿Necesito abogado para reclamar? Depende de la fase de la reclamación: ### Reclamación extrajudicial No es obligatorio tener abogado. Puedes presentar tú mismo la reclamación al banco. Sin embargo, contar con un profesional puede aportar ventajas: - Cálculos correctos de los importes. - Argumentación jurídica sólida. - Mayor presión sobre el banco. - Negociación de la oferta si llega. ### Vía judicial Sí es obligatorio. Para acudir a juicio necesitarás: - **Abogado**: para redactar la demanda y representarte. - **Procurador**: para los trámites procesales. ### Cuánto cuesta un abogado especializado Los honorarios varían según el profesional y el caso. Modalidades habituales: - **Cuota fija**: cantidad cerrada por todo el proceso (500-1.500 €). - **Cuota porcentual**: un porcentaje de lo recuperado (15-25% habitualmente). - **Cuota mixta**: cantidad inicial reducida más porcentaje sobre lo recuperado. - **Sin coste si no se recupera**: algunos despachos especializados solo cobran si ganan. Compara siempre varias opciones antes de contratar para encontrar la modalidad que mejor se adapte a tu caso. ## Reclamar gastos de hipoteca según el tipo de hipoteca Aunque el proceso es similar para todas las hipotecas, hay algunas particularidades según la modalidad: ### Hipotecas para vivienda habitual Son las más habituales y las que más sentencias favorables han generado. La protección al consumidor es máxima en estos casos. ### Hipotecas para segunda residencia Si tu (https://realista.es/hipoteca-segunda-vivienda/) es anterior a 2019, también puedes reclamar los gastos abusivos. La protección al consumidor es similar. ### Hipotecas para inversión Para una (https://realista.es/hipoteca-para-inversion/) antigua, las posibilidades de reclamación dependen de si el titular se considera consumidor o profesional. Conviene analizar cada caso particular. ### Hipotecas para no residentes Los titulares de una (https://realista.es/hipoteca-no-residentes/) firmada en España también pueden reclamar gastos si cumplen los requisitos. La nacionalidad no afecta al derecho de reclamación. ### Hipotecas para autónomos En la (https://realista.es/hipoteca-autonomos/), la consideración de consumidor depende del destino del préstamo: para vivienda habitual sí se considera consumidor; para uso profesional puede no aplicar la protección. ## Casos especiales en la reclamación Algunas situaciones merecen consideraciones específicas: ### Hipotecas firmadas por matrimonio o pareja Si la hipoteca está a nombre de varias personas, todas deben firmar la reclamación. En caso de separación o divorcio, conviene aclarar cómo se reparte lo reclamado. ### Hipotecas heredadas Si el titular original ha fallecido, los herederos pueden reclamar los gastos abusivos pagados, siempre que esté dentro del plazo legal y se acredite la condición de heredero. ### Hipotecas con cláusulas suelo reclamadas Si ya reclamaste y obtuviste sentencia favorable por la cláusula suelo, los gastos de hipoteca son una reclamación independiente. Tener una sentencia favorable previa puede facilitar el éxito de esta nueva reclamación. ### Hipotecas reunificadas Si tu hipoteca fue reunificada con otros préstamos, la reclamación sigue siendo posible. Habrá que analizar la documentación para determinar qué gastos son reclamables. ### Acuerdos previos con el banco Algunos clientes han firmado acuerdos con el banco renunciando a futuras reclamaciones a cambio de mejoras en las condiciones. Si tienes uno de estos acuerdos, conviene analizar su validez, ya que algunas cláusulas de renuncia pueden ser también abusivas. ## Errores comunes al reclamar gastos de hipoteca Para tener éxito en tu reclamación, evita estos errores frecuentes: - **No reunir toda la documentación**: facturas, recibos, escritura. - **Calcular mal los importes**: aplicar incorrectamente las reglas de reparto. - **Aceptar la primera oferta sin valorar**: el banco siempre ofrece menos del máximo. - **Confiar solo en la vía amistosa**: a veces la judicial es necesaria. - **Esperar demasiado**: aunque los plazos son favorables, no conviene postergar. - **No analizar la cláusula concreta**: cada escritura es diferente. - **Olvidar los intereses legales**: pueden incrementar significativamente el importe. - **No solicitar abogado especializado**: los profesionales generalistas pueden no maximizar el resultado. ## Otras reclamaciones posibles Además de los gastos de hipoteca, existen otros conceptos que pueden ser reclamables: ### Cláusula suelo Si tu hipoteca tenía cláusula suelo, puedes reclamar las cantidades cobradas indebidamente. La jurisprudencia es muy favorable al consumidor en estos casos. ### IRPH Si tu hipoteca está referenciada al IRPH y no se informó adecuadamente, puede ser reclamable. El TJUE ha permitido analizar la transparencia de esta cláusula. ### Vencimiento anticipado Cláusulas que permitían al banco vencer anticipadamente la hipoteca por impagos mínimos pueden ser abusivas y susceptibles de reclamación. ### Comisión por reclamación de posiciones deudoras Los cobros por reclamación de cuotas impagadas pueden ser reclamables si son desproporcionados o no responden a un servicio efectivamente prestado. ## El valor del asesoramiento profesional Aunque puedes iniciar una reclamación por tu cuenta, contar con asesoramiento profesional puede maximizar tus posibilidades de éxito. Como (https://realista.es/) especializados, en Realista no solo te ayudamos a conseguir las mejores hipotecas, sino que también te orientamos sobre tus derechos como hipotecado. Si estás considerando reclamar gastos de tu hipoteca actual o estás pensando en una nueva operación, podemos analizar tu caso de forma integral: revisar las condiciones actuales, evaluar si conviene reclamar, valorar alternativas como una subrogación con mejores condiciones, o incluso plantear una novación que incluya el reconocimiento de cantidades reclamables. Trabajamos en colaboración con profesionales jurídicos especializados que pueden gestionar la reclamación si lo necesitas, ofreciéndote una solución integral para optimizar tu situación hipotecaria. ## Preguntas frecuentes sobre reclamar gastos hipoteca ### ¿Puedo reclamar si ya he cancelado mi hipoteca? Sí, el derecho a reclamar gastos abusivos pagados se mantiene aunque la hipoteca esté cancelada, siempre que esté dentro del plazo de prescripción aplicable. La cancelación no extingue este derecho. ### ¿Cuánto tiempo tarda el proceso completo? Por vía amistosa, suele resolverse en 2-4 meses. Si hay que ir a juicio, el proceso puede prolongarse entre 6 meses y 2 años, dependiendo del juzgado y la carga de trabajo. ### ¿Tengo que pagar impuestos por lo recuperado? Generalmente no. Las cantidades recuperadas se consideran devolución de pagos indebidos, no ganancia patrimonial. Los intereses legales sí pueden tributar en IRPF como ganancia patrimonial. ### ¿Puedo perder el juicio? Es muy improbable en casos con cláusulas abusivas claras. La jurisprudencia es muy favorable al consumidor, con tasas de éxito superiores al 95% en reclamaciones bien fundamentadas. ### ¿Mi banco puede tomar represalias si reclamo? No legalmente. El banco no puede penalizarte ni cambiar las condiciones de tu hipoteca por reclamar. Cualquier acción negativa en respuesta sería ilegal y reclamable a su vez. ### ¿Vale la pena reclamar importes pequeños? Depende. Para importes muy pequeños (menos de 1.000 €), los costes y el tiempo invertido pueden no compensar. Para cantidades superiores, suele merecer la pena especialmente si trabajas con un profesional que cobra a éxito. ### ¿Puedo reclamar si firmé una mejora con el banco? Depende del contenido del acuerdo. Si el acuerdo incluía renuncia expresa y específica a reclamar gastos, puede dificultar la reclamación. Sin embargo, estas cláusulas de renuncia también pueden ser abusivas y reclamables. ### ¿Hay riesgo si pierdo el juicio? El principal riesgo son las costas procesales si el juzgado las impone. Sin embargo, dada la alta tasa de éxito en estas reclamaciones, este riesgo es muy bajo cuando la documentación es correcta. ## Conclusión Reclamar los **gastos de hipoteca** indebidamente pagados es un derecho que asiste a la mayoría de hipotecados que firmaron antes de junio de 2019. Aunque el proceso puede parecer complejo, las posibilidades de éxito son muy altas y las cantidades a recuperar pueden ser significativas. No hacerlo es renunciar a dinero que es tuyo por derecho. Si estás considerando reclamar gastos de tu hipoteca o quieres analizar de forma integral tu situación hipotecaria (incluyendo posibles mejoras de condiciones, novaciones o subrogaciones), en Realista te ayudamos. Estudiamos tu caso, te orientamos sobre las mejores estrategias y trabajamos con profesionales jurídicos especializados para que recuperes lo que es tuyo. **Ponte en contacto con nosotros a través de (https://realista.es/contacto/) o escríbenos directamente por WhatsApp al +34 621 40 39 69** y un asesor analizará tu caso sin compromiso para diseñar la mejor estrategia, tanto para reclamar gastos como para optimizar tu hipoteca actual.