--- title: "¿Cómo rehipotecar una vivienda pagada?" description: "Rehipotecar una vivienda pagada consiste en solicitar una nueva hipoteca sobre un inmueble libre de cargas para conseguir liquidez sin venderlo. Los bancos suelen financiar entre el 60% y el 70% del v..." url: https://realista.es/blog/noticias-3/rehipotecar-una-vivienda-pagada-377/ date: 2025-07-25 modified: 2026-09-02 author: "Realista" image: https://realista.es/wp-content/uploads/2025/10/Publicacion-de-blog-¿Como-rehipotecar-una-vivienda-pagada-cover-image.webp categories: ["Noticias"] type: post lang: es --- # ¿Cómo rehipotecar una vivienda pagada? **Rehipotecar una vivienda pagada consiste en solicitar una nueva hipoteca sobre un inmueble libre de cargas para conseguir liquidez sin venderlo.** Los bancos suelen financiar **entre el 60% y el 70% del valor de tasación**. Y una aclaración que ahorra dinero desde el principio: **desde la Ley 5/2019 la notaría, la gestoría, el registro y el AJD los paga el banco.** Al cliente solo le queda la tasación, entre 300 € y 500 €. ## Qué significa rehipotecar Tu vivienda está pagada y libre de cargas. Rehipotecarla es constituir una **nueva hipoteca sobre ella**, con finalidad libre: reformar, invertir, unificar deudas o comprar otro inmueble. Es la operación con mejores condiciones de todas las que utilizan la vivienda como garantía, precisamente porque **no hay ninguna carga previa**: el banco es el primer y único acreedor. Frente a un préstamo personal, consigues más importe, más plazo y mejor tipo. Lo comparamos en [préstamo personal frente a préstamo hipotecario](https://realista.es/blog/noticias-3/prestamo-personal-vs-prestamo-hipotecario-cual-es-la-diferencia-263/). ## Cuánto dinero te pueden dar Es la primera pregunta y la que más artículos se saltan. Lo habitual es **entre el 60% y el 70% del valor de tasación**. No el 80% de una compra, porque aquí no hay una compraventa que respalde la operación: el banco solo tiene el inmueble. | Valor de tasación | Financiación al 60% | Financiación al 70% | | --- | --- | --- | | 150.000 € | 90.000 € | 105.000 € | | 250.000 € | 150.000 € | 175.000 € | | 350.000 € | 210.000 € | 245.000 € | Además, la cuota resultante tiene que caber en el **35% de tus ingresos netos** junto al resto de tus deudas. Puedes hacer números en la [calculadora de hipotecas](https://realista.es/calculadora/) y repasar el cálculo en [el ratio de endeudamiento](https://realista.es/blog/noticias-3/todo-lo-que-necesitas-saber-sobre-el-ratio-de-endeudamiento-315/). ## Cuánto cuesta de verdad Aquí circula bastante información desactualizada, así que conviene ser preciso. | Concepto | Quién lo paga | | --- | --- | | Tasación | **El cliente**, 300-500 € | | Notaría de la hipoteca | El banco | | Gestoría | El banco | | Registro de la Propiedad | El banco | | AJD | El banco | | Comisión de apertura | El cliente, si existe. Muchas entidades la han eliminado | **El coste de partida son unos 400 €, no varios miles.** Lo detallamos en [quién paga los gastos de notaría de una hipoteca](https://realista.es/blog/noticias-3/quien-paga-los-gastos-de-notaria-de-una-hipoteca-96/). ### Y sobre los impuestos El dinero que recibes **no tributa en el IRPF**. No es un ingreso: es un préstamo que tendrás que devolver. Es una duda muy habitual y la respuesta es sencilla. ## El proceso, paso a paso 1. **Estudio previo** de tu perfil e ingresos. 2. **Nota simple** que acredite que el inmueble está libre de cargas. Comprueba que la hipoteca anterior está **cancelada registralmente**, no solo pagada: son cosas distintas y es el trámite que más operaciones retrasa. 3. **Tasación** del inmueble por sociedad homologada: [qué es la tasación](https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-la-tasacion-de-una-vivienda-y-para-que-sirve-187/). 4. **Documentación**: DNI, escritura de la vivienda, nóminas o declaraciones de la renta, vida laboral y recibos de otros préstamos. 5. **Aprobación y entrega de la FEIN**, con los **diez días naturales** de reflexión obligatorios: [qué es la FEIN](https://realista.es/blog/noticias-3/la-fein-de-una-hipoteca-que-es-132/). 6. **Firma ante notario** y disposición del importe. El conjunto lleva **entre cuatro y ocho semanas**. ### El detalle de la cancelación registral Muchas personas terminan de pagar la hipoteca y no cancelan la inscripción en el Registro. La deuda está saldada, pero **la carga sigue apareciendo**, y el banco nuevo no puede constituir la suya en primer rango hasta que se levante. Si es tu caso, empieza por ahí: el trámite lleva unas semanas y conviene lanzarlo antes de nada. ## Para qué se utiliza - **Reformar la vivienda**, con la ventaja de que la obra revaloriza la propia garantía. - **Unificar deudas caras**: cambiar varias cuotas de tarjetas y financiaciones al consumo por una sola más baja. - **Comprar otra vivienda**, aportando ese importe como entrada. - **Financiar un proyecto o un negocio**, con las cautelas del apartado siguiente. - **Cubrir una necesidad puntual** de liquidez elevada. Si el destino es una segunda vivienda, conviene ver antes las condiciones específicas: [comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca](https://realista.es/blog/noticias-3/como-comprar-una-segunda-vivienda-si-tienes-hipoteca-121/). ## Los riesgos, dichos con claridad Este apartado importa más que en cualquier otra operación hipotecaria, y por un motivo concreto: **Estás convirtiendo tu único patrimonio libre de cargas en una garantía.** Pasas de tener una casa que nadie te puede quitar a tener una casa que responde de una deuda. - **Si dejas de pagar, la ejecución recae sobre tu vivienda habitual.** No sobre una inversión: sobre donde vives. - **Pierdes la red de seguridad** que supone tener la casa pagada, justo el activo que da tranquilidad en la jubilación o ante un imprevisto. - **Si el dinero va a consumo** y no a algo que rinda o revalorice, estás hipotecando un patrimonio para financiar un gasto. Eso no invalida la operación: para una reforma que revaloriza la vivienda o para unificar deudas al 20% en una hipoteca al 4%, los números salen. **Pero conviene tomar la decisión con esto delante.** ## Alternativas que conviene comparar - **Préstamo personal**, si el importe es moderado. Sale algo más caro en intereses, pero no pone la vivienda en juego. Las cifras, en [nuestra comparativa](https://realista.es/blog/noticias-3/prestamo-personal-vs-prestamo-hipotecario-cual-es-la-diferencia-263/). - **Hipoteca inversa**, si eres mayor de 65 años y buscas complementar ingresos sin asumir cuotas. - **Vender y comprar algo más pequeño**, si la necesidad de liquidez es estructural y no puntual. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto me dan si rehipoteco mi casa? Entre el 60% y el 70% del valor de tasación, siempre que la cuota resultante encaje en el 35% de tus ingresos netos. ### ¿Cuánto cuesta rehipotecar una vivienda? Para el cliente, la tasación (300-500 €) y la comisión de apertura si la hay. La notaría, la gestoría, el registro y el AJD los paga el banco desde la Ley 5/2019. ### ¿Tengo que pagar impuestos por el dinero que reciba? No. Es un préstamo, no un ingreso, así que no tributa en el IRPF. ### ¿Necesito tener la hipoteca anterior cancelada en el Registro? Sí. Haber terminado de pagar no basta: la carga debe estar levantada registralmente para que el nuevo banco pueda inscribir la suya. ### ¿Puedo rehipotecar estando en ASNEF? Los bancos no suelen aceptarlo. Existen prestamistas privados que sí, pero con tipos de interés muy superiores y condiciones exigentes: conviene analizarlas con mucho cuidado antes de firmar. ### ¿Se puede rehipotecar para comprar otra vivienda? Sí, es uno de los usos más frecuentes. El importe obtenido funciona como entrada de la nueva compra. ### ¿Cuánto se tarda? Entre cuatro y ocho semanas, incluidos los diez días de reflexión obligatorios antes de la firma. ### ¿Qué plazo me pueden dar? Depende de tu edad: la mayoría de entidades exige que quede cancelada antes de los 75 años, así que el plazo se acorta a medida que aumenta la edad del solicitante. ## Te decimos cuánto puedes conseguir Rehipotecar una vivienda pagada es de las operaciones con mejores condiciones del mercado, **pero no todas las entidades la trabajan igual**: el porcentaje que ofrecen varía mucho de una a otra y cambia según el momento. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y hacemos el cálculo contigo: cuánto puedes conseguir, con qué cuota y si te compensa frente a las alternativas. Incluida la posibilidad de decirte que no te conviene. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de [hipotecas](https://realista.es/hipotecas/).