--- title: "Tipos de arras: diferencias, ventajas y cuál elegir al comprar vivienda" description: "Cuando estás cerca de cerrar la compra de una vivienda, antes de firmar la escritura definitiva ante notario suele formalizarse un contrato de arras. Es uno de los documentos más importantes del..." url: https://realista.es/blog/noticias-3/tipos-de-arras-hipoteca/ date: 2026-01-01 modified: 2026-05-07 author: "Realista" image: https://realista.es/wp-content/uploads/2026/05/tipos-de-arras-hipoteca-portada.jpg categories: ["Noticias"] type: post lang: es --- # Tipos de arras: diferencias, ventajas y cuál elegir al comprar vivienda Cuando estás cerca de cerrar la compra de una vivienda, antes de firmar la escritura definitiva ante notario suele formalizarse un **contrato de arras**. Es uno de los documentos más importantes del proceso y, aunque suele firmarse con cierta urgencia, conviene conocer bien los **tipos de arras** que existen, ya que cada modalidad tiene consecuencias jurídicas y económicas muy diferentes. En este artículo te explicamos de forma clara y didáctica qué son las arras, qué tipos existen en el ordenamiento español, qué diferencias hay entre ellos y cuál te conviene firmar según tu situación. Una información esencial para no llevarte sorpresas desagradables si la operación se tuerce o si necesitas más tiempo para conseguir tu hipoteca. ## ¿Qué son las arras hipotecarias? Las **arras** son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal y garantía del compromiso de compraventa de una vivienda. No es el pago final ni la entrega del precio, sino un anticipo que cumple varias funciones: **reservar el inmueble, formalizar el acuerdo y blindar la operación** hasta la firma definitiva ante notario. El contrato de arras es un documento privado que establece las condiciones esenciales de la compraventa: precio total, identificación del inmueble, plazos, importe entregado y consecuencias en caso de incumplimiento. Aunque no requiere formalización notarial, sus efectos jurídicos son plenos y vinculantes para ambas partes. ### ¿Cuánto se entrega habitualmente como arras en una hipoteca? El importe entregado en concepto de arras suele oscilar entre el **5% y el 10% del precio total** de la vivienda, aunque puede variar según el acuerdo entre las partes. Esta cantidad se descuenta del precio final que se pagará en la escritura definitiva. ## Los tres tipos de arras en el derecho español El ordenamiento jurídico español reconoce **tres tipos de arras**, cada uno con efectos jurídicos distintos. Es fundamental especificar en el contrato cuál de estos tipos se está formalizando, porque el silencio o la ambigüedad puede generar problemas serios: - **Arras confirmatorias**: confirman el acuerdo de compraventa. - **Arras penitenciales**: permiten desistir del contrato pagando una penalización. - **Arras penales**: establecen una penalización por incumplimiento. Cada tipo está regulado por una normativa diferente y tiene consecuencias jurídicas específicas. Veamos cada una en detalle. ## Arras confirmatorias: la modalidad más estricta Las **arras confirmatorias** son una señal o anticipo del precio que **confirma el contrato y vincula a las partes**, sin permitirles desistir libremente. Están reguladas en los artículos 1.124 del Código Civil y en los principios generales del derecho de obligaciones. ### Características principales - El contrato es **plenamente obligatorio** desde su firma. - Las partes **no pueden desistir libremente**: la operación debe realizarse. - En caso de incumplimiento, la parte cumplidora puede exigir **el cumplimiento forzoso** o resolver el contrato con indemnización por daños y perjuicios. - El dinero entregado se considera **parte del precio** y se descuenta de la cantidad final a pagar. ### Cuándo se aplican por defecto Si en un contrato de arras no se especifica el tipo, los tribunales suelen interpretar que son **arras confirmatorias**. Por eso es muy importante dejar claro qué tipo de arras se firma, ya que las confirmatorias son las más restrictivas para ambas partes. ### Ventajas e inconvenientes | Ventajas | Inconvenientes | | --- | --- | | Máxima seguridad jurídica | No hay marcha atrás libre | | Posibilidad de exigir cumplimiento | Necesidad de acudir a tribunales si hay disputa | | Indemnización por daños | Costes judiciales para reclamar | | Compromiso firme | Falta de flexibilidad | ## Arras penitenciales: las más flexibles Las **arras penitenciales** son las más utilizadas en la práctica inmobiliaria española. Están reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil y permiten a ambas partes **desistir del contrato** pagando una penalización predefinida, sin necesidad de acudir a los tribunales. ### Características principales - Cualquiera de las partes puede **desistir libremente** del contrato. - Si el comprador desiste, **pierde la cantidad entregada** como arras. - Si el vendedor desiste, debe **devolver el doble** de lo recibido. - No es necesario justificar el motivo del desistimiento. - Las consecuencias son automáticas: no hay que ir a juicio. ### Funcionamiento práctico Las arras penitenciales funcionan como una «puerta de salida» controlada y con coste: - **Si el comprador no consigue la hipoteca** y debe desistir: pierde la señal entregada. - **Si el vendedor recibe una mejor oferta** y quiere venderla a otro: paga el doble al primer comprador. - **Si ambos están de acuerdo en cancelar**: pueden hacerlo de mutuo acuerdo modificando las condiciones. ### Ventajas e inconvenientes | Ventajas | Inconvenientes | | --- | --- | | Flexibilidad para ambas partes | Coste económico al desistir | | Resolución sin tribunales | Pérdida de la operación | | Consecuencias claras y conocidas | El comprador asume mayor riesgo | | Modalidad más habitual | No se puede exigir cumplimiento | ### ¿Por qué son las más utilizadas? Las arras penitenciales son las preferidas en el mercado inmobiliario español por varios motivos: 1. Permiten resolver imprevistos sin acudir a juicio. 2. Las consecuencias económicas están predefinidas y son claras. 3. Son útiles cuando el comprador está pendiente de aprobar su hipoteca. 4. Dan cierta seguridad al vendedor sin bloquearle definitivamente la operación. 5. Equilibran los intereses de ambas partes. ## Arras penales: penalización por incumplimiento Las **arras penales** son una modalidad menos habitual pero también relevante. A diferencia de las penitenciales, las arras penales **no permiten desistir libremente**, sino que actúan como una cláusula penal que se aplica en caso de incumplimiento. ### Características principales - El contrato es **obligatorio** para ambas partes. - En caso de incumplimiento, se aplica la **penalización predefinida**. - La parte cumplidora puede **exigir el cumplimiento** o quedarse con la penalización. - Si hay daños superiores a la penalización, pueden reclamarse adicionalmente. ### Diferencias con las penitenciales La principal diferencia es que en las arras penitenciales el desistimiento es un **derecho** de las partes (con coste), mientras que en las arras penales el incumplimiento es una **infracción** contractual con consecuencias. ## Tabla comparativa de los tres tipos de arras Para tener una visión clara de las diferencias entre los tres tipos de arras, esta tabla resume lo más importante: | Característica | Confirmatorias | Penitenciales | Penales | | --- | --- | --- | --- | | Posibilidad de desistir | No | Sí, con coste | No | | Cumplimiento forzoso | Sí | No | Sí | | Penalización si incumple comprador | Daños y perjuicios | Pierde la señal | Penalización + daños | | Penalización si incumple vendedor | Daños y perjuicios | Devolver el doble | Penalización + daños | | Necesita ir a tribunales | Sí, en caso de disputa | No | Sí, en caso de disputa | | Flexibilidad | Mínima | Máxima | Limitada | | Frecuencia en el mercado | Por defecto | Las más habituales | Poco frecuentes | ## ¿Qué tipo de arras conviene firmar? La elección del tipo de arras depende de tu situación particular y de los intereses en juego. Veamos los casos más habituales: ### Si eres comprador - **Arras penitenciales**: especialmente si dependes de conseguir una hipoteca. Te permiten desistir si el banco no te aprueba la financiación, aunque pierdas la señal. - **Arras confirmatorias**: solo si tienes la financiación garantizada y total seguridad de comprar. - **Cláusula específica**: incluye una cláusula que permita recuperar la señal si la hipoteca es denegada por el banco. ### Si eres vendedor - **Arras penitenciales**: te dan cierta seguridad y compensación si el comprador desiste. - **Arras confirmatorias**: solo si quieres máxima seguridad jurídica y estás dispuesto a llegar a juicio si fuera necesario. - **Plazo razonable**: establece un plazo realista para la firma definitiva, considerando los tiempos bancarios. ## Cláusulas importantes en un contrato de arras Más allá del tipo de arras elegido, hay cláusulas que conviene incluir para proteger los intereses de ambas partes: ### Cláusulas esenciales - **Identificación completa** de comprador, vendedor e inmueble. - **Precio total** de la compraventa y forma de pago. - **Importe de las arras** entregado y modo de entrega. - **Tipo de arras** claramente especificado. - **Plazo** para la firma definitiva ante notario. - **Distribución de gastos** e impuestos. - **Estado de cargas** del inmueble. - **Documentación pendiente** de aportar por el vendedor. ### Cláusulas recomendadas - **Condición suspensiva por hipoteca**: el contrato se resuelve si el banco no concede la hipoteca. - **Inventario de bienes** incluidos en la venta (mobiliario, electrodomésticos). - **Penalización por retraso** en la firma definitiva. - **Distribución de gastos comunitarios** y de mantenimiento. - **Compromiso de entrega** en buen estado. ## La cláusula de hipoteca en el contrato de arras Una cláusula muy importante para los compradores es la **condición suspensiva por hipoteca**. Esta cláusula permite recuperar la señal si la operación no se materializa por la denegación de la hipoteca por parte del banco. ### Cómo funciona Se establece que el contrato queda condicionado a la aprobación de la hipoteca por parte de una entidad financiera en un plazo determinado. Si finalmente la hipoteca no se concede: 1. El comprador debe justificar la negativa del banco con documentación oficial. 2. El contrato queda resuelto sin penalización. 3. El vendedor debe devolver íntegra la señal entregada. 4. Ninguna parte debe indemnización a la otra. ### ¿Es habitual incluir esta cláusula? Cada vez es más frecuente, sobre todo en compraventas dependientes de financiación. Sin embargo, los vendedores suelen ser reacios porque les resta seguridad. Es un punto a negociar entre las partes según su posición y urgencia. ### Cómo conseguir tu hipoteca antes de firmar arras Para no depender de esta cláusula, lo ideal es **tener la hipoteca preaprobada antes de firmar las arras**. Trabajando con (https://realista.es/) especializados puedes obtener una preaprobación bancaria que te permita firmar arras con tranquilidad. Esto resulta especialmente importante en operaciones complejas como una (https://realista.es/hipoteca-100/), donde la documentación y el análisis bancario es más exhaustivo. ## Plazos en el contrato de arras El plazo entre la firma de las arras y la escritura definitiva es uno de los puntos más importantes a negociar: ### Plazo habitual Lo más frecuente es establecer un plazo entre **30 y 90 días**, siendo 60 días el más habitual. Este tiempo debe ser suficiente para: - Tramitar la **solicitud de hipoteca**. - Realizar la **tasación** del inmueble. - Obtener la **oferta vinculante**. - Cumplir el **plazo legal de reflexión** (10 días). - Reunir toda la **documentación** de la compraventa. - Coordinar la **firma notarial**. ### Plazos según el perfil El plazo necesario puede variar según el perfil del comprador y el tipo de operación: - **Compradores nacionales con perfil estándar**: 45-60 días suelen ser suficientes. - **Autónomos** con una (https://realista.es/hipoteca-autonomos/): 60-75 días por la mayor documentación necesaria. - **Extranjeros** que solicitan una (https://realista.es/hipoteca-extranjeros/): 75-90 días por trámites adicionales. - **No residentes** con una (https://realista.es/hipoteca-no-residentes/): 90 días o más. - **Operaciones especiales** como una (https://realista.es/hipoteca-compra-y-reforma/): 75-90 días por el estudio adicional. ## Errores comunes al firmar arras Para no cometer fallos que puedan salir caros, evita estos errores frecuentes: - **No especificar el tipo de arras**: el silencio se interpreta como confirmatorias. - **Firmar sin tener preaprobación bancaria**: arriesgas la señal si no consigues la hipoteca. - **Establecer plazos demasiado cortos**: el proceso hipotecario puede tener demoras. - **No revisar las cargas del inmueble**: hipotecas, embargos, deudas comunitarias. - **No verificar la titularidad**: comprueba que el vendedor sea el legítimo propietario. - **No incluir el inventario**: muebles, electrodomésticos y otros elementos pueden generar disputas. - **Firmar sin asesoramiento**: un buen asesor puede detectar cláusulas problemáticas. ## Diferencias entre contrato de arras y reserva A veces se confunden las arras con otros documentos similares. Vamos a ver las diferencias: | Aspecto | Contrato de arras | Contrato de reserva | Señal informal | | --- | --- | --- | --- | | Importe habitual | 5-10% del precio | 1-3% del precio | Cantidad simbólica | | Compromiso jurídico | Vinculante | Limitado | Mínimo | | Tipos definidos | Sí (3 tipos) | Habitualmente uno | No | | Habitual con inmobiliaria | No tanto | Sí | Ocasional | | Establece plazo de firma | Sí | Sí, normalmente | No siempre | La **reserva** suele ser un paso previo que firma la inmobiliaria con el comprador para «bloquear» la vivienda durante un tiempo corto, antes de las arras formales con el vendedor. No tiene la misma fuerza vinculante. ## Aspectos fiscales de las arras El contrato de arras tiene algunas implicaciones fiscales que conviene conocer: ### Para el comprador - El importe entregado **no tributa** mientras se descuente del precio final. - Si pierde la señal por desistimiento, no genera derecho a deducción fiscal salvo casos específicos. - El comprador asume habitualmente el ITP o IVA en la compraventa final. ### Para el vendedor - Si recibe el doble por desistimiento, la diferencia entre lo recibido y lo devuelto puede ser **ganancia patrimonial**. - Si la operación se completa, las arras forman parte del precio total a efectos de IRPF y plusvalía municipal. ## Documentación a aportar al firmar arras Para una firma de arras segura, ambas partes deben aportar y verificar cierta documentación: ### Aportar el vendedor - **DNI o NIE** de los titulares. - **Escritura de propiedad** de la vivienda. - **Nota simple actualizada** del Registro de la Propiedad. - **Último recibo del IBI**. - **Certificado de la comunidad** al corriente de pagos. - **Cédula de habitabilidad** si aplica en la comunidad autónoma. - **Certificado de eficiencia energética**. - **Justificación de cancelación de cargas** si las había. ### Aportar el comprador - **DNI o NIE**. - **Justificante del importe** a entregar como arras. - **Preaprobación bancaria** (recomendable, no obligatorio). ## El asesoramiento profesional en el contrato de arras Aunque el contrato de arras parece sencillo, sus implicaciones jurídicas y económicas son muy importantes. Por eso es recomendable contar con asesoramiento profesional antes de firmar: - **Asesor inmobiliario**: para revisar el contrato y verificar las condiciones. - **Abogado**: para analizar las cláusulas con profundidad jurídica. - **Broker hipotecario**: para garantizar la viabilidad de la financiación antes de firmar. - **Gestoría inmobiliaria**: para verificar la situación registral y fiscal del inmueble. Como (https://realista.es/hipotecas/), en Realista ayudamos a nuestros clientes a tener la financiación garantizada antes de firmar arras, evitando así el riesgo de perder la señal por una denegación bancaria. Es uno de los servicios más valorados de nuestro asesoramiento integral. ## Preguntas frecuentes sobre tipos de arras ### ¿Qué pasa si no especifico el tipo de arras en el contrato? Si no se especifica, los tribunales suelen interpretar que son arras confirmatorias, es decir, las más restrictivas. Por eso es fundamental indicar claramente en el contrato qué tipo de arras se firma. ### ¿Puedo recuperar las arras si el banco me deniega la hipoteca? Solo si has incluido una cláusula específica de condición suspensiva por hipoteca en el contrato. Sin esta cláusula, en arras penitenciales perderás la señal y en confirmatorias podrías ser demandado por incumplimiento. ### ¿Puedo modificar un contrato de arras una vez firmado? Sí, pero requiere el acuerdo de ambas partes. Cualquier modificación debe formalizarse por escrito mediante un anexo al contrato original, firmado por ambas partes. ### ¿Quién paga los gastos del contrato de arras? El contrato de arras es un documento privado que no requiere notario, por lo que no genera gastos significativos. Si decides elevarlo a escritura pública, los gastos suelen pagarlos las partes a partes iguales o según se acuerde. ### ¿Cuánto tiempo es válido un contrato de arras? El contrato es válido durante el plazo establecido para la firma definitiva. Si se cumple el plazo sin que se firme la escritura, las consecuencias dependerán del tipo de arras y de las cláusulas pactadas. ### ¿Las arras son obligatorias en una compraventa? No, las arras no son obligatorias. Las partes pueden ir directamente a la firma notarial si lo prefieren. Sin embargo, son muy habituales porque dan seguridad al proceso y permiten coordinar los plazos. ### ¿Pueden las arras ser superiores al 10% del precio? Sí, no hay un límite legal específico. Puede pactarse cualquier cantidad, aunque lo habitual es entre el 5% y el 10% para que la penalización sea significativa pero asumible. ### ¿Qué pasa si el vendedor no devuelve el doble cuando desiste? Si el vendedor no cumple con la devolución del doble en arras penitenciales, el comprador puede reclamar judicialmente. El contrato es prueba suficiente para reclamar esa cantidad más los intereses legales y posibles daños. ## Conclusión Los **tipos de arras** son uno de los conceptos más relevantes en el proceso de compra de una vivienda. Elegir el tipo adecuado y redactar correctamente el contrato puede evitarte problemas serios y proteger tu inversión. Las arras penitenciales son las más habituales por su flexibilidad, pero cada operación tiene sus particularidades y conviene analizarlas con calma. Si estás en proceso de comprar una vivienda y quieres garantizar que tu hipoteca esté aprobada antes de firmar las arras, en Realista te ayudamos. Negociamos con múltiples bancos para conseguirte las mejores condiciones y obtener la preaprobación que necesitas para firmar con tranquilidad. **Ponte en contacto con nosotros a través de (https://realista.es/contacto/) o escríbenos directamente por WhatsApp al +34 621 40 39 69** y un asesor especializado te acompañará en todo el proceso de tu compra para que firmes las arras con la seguridad de tener tu financiación garantizada.