# Realista - Full Content --- ## Plusvalía municipal e hipoteca: qué debes saber al vender tu casa URL: https://realista.es/blog/noticias-3/plusvalia-municipal-e-hipoteca-para-vender/ Si estás pensando en vender tu vivienda y todavía tienes una hipoteca pendiente, es muy probable que te hayas preguntado cómo encaja la **plusvalía municipal** en toda la operación. Este impuesto suele generar confusión porque muchos propietarios creen que, si venden por menos de lo que deben al banco, no tendrán que pagarlo. En este artículo te explicamos qué es la plusvalía municipal, cómo se calcula y, sobre todo, **cómo se relaciona con el hecho de tener una hipoteca activa** sobre la vivienda que vendes. ## ¿Qué es la plusvalía municipal? La **plusvalía municipal**, cuyo nombre técnico es **Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)**, es un tributo local que grava el **incremento de valor que ha experimentado el terreno** (no la construcción) desde que se adquirió la vivienda hasta que se transmite, ya sea por venta, donación o herencia. Lo paga, con carácter general, **el vendedor**, y se calcula tomando como referencia el **valor catastral del suelo** en el momento de la venta, aplicando un método de cálculo que el propio contribuyente puede elegir entre dos opciones desde la reforma de 2021: el método objetivo (basado en coeficientes municipales) o el método real (diferencia efectiva entre el valor de compra y el de venta). ## ¿Qué relación tiene la plusvalía municipal con tu hipoteca? Aquí es donde surge la principal confusión. La **plusvalía municipal es un impuesto que grava el terreno, no tu situación de deuda con el banco**. Esto significa que: - **Tener una hipoteca pendiente no te exime de pagar la plusvalía** si el terreno se ha revalorizado, aunque el precio de venta apenas cubra lo que debes al banco. - **El importe pendiente de tu hipoteca no se resta del cálculo de la plusvalía**, ya que este impuesto no tiene en cuenta las cargas o deudas asociadas a la vivienda. - **Si vendes por un precio inferior al de compra** (y puedes demostrarlo), no tendrías que pagar plusvalía, según el criterio fijado por el Tribunal Constitucional, independientemente del importe pendiente de tu préstamo. ### Ejemplo práctico Imaginemos que compraste una vivienda por **200.000 €** hace 10 años, con una hipoteca de la que todavía debes **90.000 €**. Ahora la vendes por **230.000 €**: Concepto Importe Precio de venta 230.000 € Deuda pendiente con el banco 90.000 € Importe que recibes tras cancelar la hipoteca 140.000 € Ganancia patrimonial (200.000 € → 230.000 €) 30.000 € En este caso, **sí habría plusvalía municipal a pagar**, porque ha existido un incremento de valor real (de 200.000 € a 230.000 €), **con independencia de que buena parte de esos 140.000 € que recibes vayan destinados a otros fines o de lo que debieras al banco**. El impuesto se calcula sobre el incremento del terreno, no sobre lo que te queda en el bolsillo tras cancelar el préstamo. ## Cancelación de la hipoteca y plusvalía: dos trámites independientes Es fundamental entender que, al vender una vivienda con hipoteca, se producen **dos gestiones económicas distintas** en el mismo acto de compraventa: Trámite Quién lo gestiona Con qué se relaciona Cancelación registral de la hipoteca Notaría / gestoría, con cargo al vendedor Deuda pendiente con el banco Plusvalía municipal Ayuntamiento, autoliquidada por el vendedor Incremento de valor del terreno Ambos trámites se suelen resolver en la misma escritura o inmediatamente después de la firma, pero **son independientes entre sí**: cancelar la hipoteca no exime de declarar la plusvalía, y pagar la plusvalía no tiene ningún efecto sobre el importe pendiente del préstamo. ## ¿Qué pasa si vendo por menos de lo que debo al banco? Esta situación, conocida como vender **«por debajo de la hipoteca»**, no afecta al cálculo de la plusvalía municipal en sí, que sigue dependiendo de si el **precio de venta es superior al de compra**, no de si cubre o no la deuda pendiente. Es decir, puedes vender por un importe insuficiente para cancelar tu hipoteca (y necesitar aportar dinero adicional o negociar con el banco) y, aun así, tener que pagar plusvalía si el terreno se ha revalorizado desde que compraste. ## ¿Y si estoy pensando en pedir una nueva hipoteca tras vender? Si tu intención es vender tu vivienda actual para comprar otra y necesitas financiación, conviene **calcular con antelación el coste de la plusvalía municipal** como parte de los gastos de la operación, junto al resto de gastos de venta. Esto es especialmente relevante si vas a solicitar una nueva hipoteca para la siguiente vivienda, ya que el capital neto que obtengas de la venta (una vez descontada la hipoteca pendiente, la plusvalía y el resto de gastos) influye directamente en cuánta entrada puedes aportar para la nueva compra. ### Casos donde este cálculo es especialmente relevante - **Compra de segunda vivienda:** si vendes tu vivienda habitual para adquirir una hipoteca segunda vivienda, el neto disponible tras plusvalía y cancelación de la hipoteca anterior condiciona el importe de entrada disponible. - **Venta de un inmueble de inversión:** si la vivienda que vendes estaba financiada con una hipoteca para inversión, la plusvalía municipal se suma a otros impuestos como el IRPF sobre la ganancia patrimonial obtenida por el alquiler o la reventa. - **Autónomos que venden para reinvertir:** quienes trabajan como autónomos y buscan reinvertir el capital de una venta en un nuevo inmueble mediante una hipoteca autónomos deben tener en cuenta la plusvalía como parte del cálculo real de liquidez disponible. ## Recomendaciones prácticas antes de vender con hipoteca pendiente - **Solicita a tu ayuntamiento una simulación de la plusvalía** antes de fijar el precio de venta, para no llevarte sorpresas. - **Guarda la escritura de compra original**, ya que la necesitarás para acreditar el precio de adquisición si quieres aplicar el método real de cálculo. - **Consulta con tu banco los gastos de cancelación registral de la hipoteca**, que son independientes del impuesto municipal. - **Ten en cuenta ambos costes (plusvalía + cancelación) al calcular cuánto capital neto obtendrás** de la venta para tu siguiente operación. - **Si vendes por menos de lo que compraste**, guarda toda la documentación que lo acredite para solicitar la no sujeción al impuesto. ## Preguntas frecuentes sobre plusvalía municipal e hipoteca ### ¿Si todavía debo dinero al banco, tengo que pagar plusvalía municipal igualmente? Sí. La plusvalía se calcula sobre el incremento de valor del terreno, no sobre la deuda pendiente con el banco, por lo que ambos conceptos son independientes. ### ¿La cancelación de la hipoteca reduce el importe de la plusvalía a pagar? No. Cancelar la hipoteca es un trámite registral y económico distinto que no influye en el cálculo del impuesto municipal. ### ¿Qué pasa si vendo por menos de lo que pagué originalmente por la vivienda? En ese caso, y siempre que puedas acreditarlo documentalmente, no existiría obligación de pagar la plusvalía municipal, con independencia de la deuda hipotecaria pendiente. ### ¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor? Con carácter general, el vendedor, salvo que se pacte expresamente lo contrario entre las partes. ### ¿El banco descuenta la plusvalía municipal del dinero que recibo al vender? No directamente. El banco solo gestiona la cancelación de la hipoteca; la plusvalía es un trámite fiscal aparte que el vendedor debe autoliquidar ante el ayuntamiento. ### ¿Puedo aplazar el pago de la plusvalía si el dinero de la venta se destina a cancelar la hipoteca? No existe una exención automática por este motivo, aunque algunos ayuntamientos permiten solicitar fraccionamiento o aplazamiento del pago en determinadas circunstancias. ### ¿Afecta la plusvalía municipal a cuánto puedo pedir de hipoteca para mi siguiente vivienda? De forma indirecta sí, porque reduce el capital neto que obtienes de la venta y que, en muchos casos, se destina como entrada para la siguiente compra. ## Conclusión La plusvalía municipal y la hipoteca son dos conceptos que conviven en la misma operación de venta, pero que funcionan de forma completamente independiente: uno grava el incremento de valor del terreno y el otro es simplemente la deuda pendiente con el banco. Calcular bien ambos conceptos antes de vender te evitará sorpresas y te permitirá planificar mejor tu siguiente compra. Si necesitas ayuda para encontrar la financiación adecuada para tu próxima vivienda, en Realista somos especialistas en hipotecas y podemos asesorarte en todo el proceso. Contáctanos a través de nuestro formulario de contacto o escríbenos por WhatsApp al **+34 621 40 39 69**. --- ## Ayudas para comprar vivienda en España en 2026: guía completa URL: https://realista.es/blog/noticias-3/ayudas-para-comprar-vivienda-en-espana/ Comprar una vivienda sigue siendo un reto para buena parte de los compradores en España, sobre todo por la dificultad de reunir el ahorro necesario para la entrada. Por suerte, en 2026 existe un abanico de **ayudas públicas estatales, autonómicas y locales** que pueden marcar la diferencia entre seguir de alquiler o dar el paso hacia la propiedad. En este artículo repasamos las principales ayudas vigentes este año, sus requisitos y cómo combinarlas con tu hipoteca. ## El contexto: Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 El nuevo **Plan Estatal de Vivienda 2026-2030** sustituye al plan anterior y **triplica su presupuesto hasta los 7.000 millones de euros**. A diferencia de planes previos, no contempla una subvención directa y universal para comprar vivienda libre, sino que combina **avales públicos, fórmulas de acceso progresivo a la propiedad (como el alquiler con opción a compra) y ayudas específicas para colectivos concretos**, especialmente jóvenes, familias numerosas y compradores en zonas rurales con riesgo de despoblación. Es importante tener esto claro desde el principio: **no existe una ayuda estatal genérica a fondo perdido para comprar cualquier vivienda**. El apoyo se concentra en instrumentos concretos que veremos a continuación. ## Aval ICO para primera vivienda: la ayuda más relevante de 2026 El **aval ICO** es, con diferencia, la ayuda más utilizada este año para acceder a la vivienda sin tener todo el ahorro necesario. Se trata de una **garantía pública que cubre hasta el 20% del valor de la vivienda**, lo que permite a los bancos conceder hipotecas de **hasta el 100% del precio de compra**, en lugar del 80% habitual. El programa está **prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027** y va dirigido a dos colectivos: - **Jóvenes menores de 35 años** (ninguno de los compradores puede haber cumplido 36 en el momento de la firma). - **Familias con menores a cargo**, sin límite de edad. ### Requisitos principales del aval ICO en 2026 Requisito Condición Edad Menos de 36 años en el momento de la firma (sin límite si hay menores a cargo) Residencia Residencia legal en España durante los 2 años anteriores Límite de ingresos Entre 4,5 y 7,5 veces el IPREM según la provincia (hasta unos 63.000 € anuales en zonas tensionadas) Patrimonio neto máximo 150.000 € Precio máximo de la vivienda 325.000 € (hasta 390.000 € en municipios de mercado tensionado, según comunidad) Número de compradores Máximo 2, con ingresos conjuntos dentro del límite Desde el **19 de junio de 2026** el Gobierno flexibilizó los criterios: el patrimonio neto máximo subió de 100.000 € a 150.000 €, y el límite de ingresos dejó de ser único para toda España para pasar a variar por provincia, según el IPREM vigente en cada territorio. Esto beneficia especialmente a quienes compran en **Madrid o Barcelona**, donde el tramo más alto permite a una pareja sumar ingresos conjuntos considerablemente superiores al límite general. **Importante:** el aval ICO no es dinero a fondo perdido. Es una garantía que responde ante el banco si dejas de pagar, pero tú sigues obligado a devolver el 100% del préstamo. Tampoco cubre los gastos de notaría, registro e impuestos, que hay que seguir teniendo ahorrados aparte. Si encajas en este perfil, es habitual combinar el aval ICO con productos como la hipoteca joven o, en general, con una hipoteca 100 más gastos, que precisamente busca financiar el máximo posible del precio de la vivienda. ## Alquiler con opción a compra Otra de las fórmulas que impulsa el nuevo Plan Estatal es el **alquiler con opción a compra**, que permite descontar del precio final de la vivienda una parte de lo pagado durante el alquiler, con un límite de hasta **30.000 €**. Es una alternativa interesante para quienes todavía no reúnen el ahorro suficiente para dar el salto a la compra directa, pero quieren que parte de su alquiler mensual «cuente» para el futuro precio de compra. ## Ayudas para vivienda en zonas rurales con riesgo de despoblación Para fomentar la fijación de población en el medio rural, existen **subvenciones directas de hasta 15.000 €** para quienes compren su vivienda habitual en municipios con riesgo demográfico. Estas ayudas se gestionan a través de las comunidades autónomas, por lo que conviene estar pendiente de las convocatorias específicas de cada territorio. ## Ayudas fiscales y beneficios para familias numerosas y monoparentales Más allá de los avales, existen **beneficios fiscales** relevantes en la compra de vivienda para determinados colectivos: - **ITP reducido al 4%** en la compra de vivienda de segunda mano para familias numerosas (acreditando la condición mediante el Modelo 600 o 601 ante la Agencia Tributaria). - **Familias monoparentales**: en 2026 su protección se equipara a la de las familias numerosas, con el mismo tipo reducido del 4% en el ITP. - **Aval ICO ampliado**: el límite de renta se incrementa en 2.520 € brutos anuales por cada menor a cargo. - **Personas con discapacidad**: umbral de renta elevado (hasta 5 veces el IPREM) y subvenciones de hasta 6.000 € para obras de adaptación y accesibilidad. Estas ayudas autonómicas varían según el territorio, así que conviene consultar siempre la normativa específica de tu comunidad autónoma antes de dar por hecho que aplican en tu caso. ## Ejemplo práctico: joven comprando su primera vivienda con aval ICO Imaginemos una pareja de 30 años que compra su primera vivienda en Madrid por **280.000 €**, con ingresos conjuntos dentro del límite de su provincia: Concepto Sin aval ICO Con aval ICO Financiación del banco 80% (224.000 €) 100% (280.000 €) Ahorro necesario para la entrada 56.000 € 0 € (el Estado avala ese 20%) Gastos de compra (notaría, registro, impuestos) A cargo del comprador A cargo del comprador (el aval no los cubre) Como se ve, el aval ICO no elimina todos los gastos de la operación, pero sí resuelve la barrera más difícil de superar para muchos jóvenes: **el 20% de entrada**. ## Recomendaciones antes de solicitar cualquier ayuda - **Verifica los requisitos actualizados** en las fuentes oficiales (ICO, Ministerio de Vivienda, tu comunidad autónoma), ya que estas condiciones cambian con frecuencia. - **Ten en cuenta que la mayoría de ayudas van dirigidas a primera vivienda habitual**, no a segundas residencias ni a vivienda para inversión. - **Consulta con tu banco si trabaja con el aval ICO**, ya que no todas las entidades están adheridas al programa. - **Calcula bien los gastos que no cubre el aval** (notaría, registro, gestoría, impuestos), que suelen rondar el 10% adicional del precio de compra. - **Compara condiciones entre bancos**, ya que el aval ICO no fija el tipo de interés ni las condiciones de la hipoteca, solo la garantía de la entrada. ## Preguntas frecuentes sobre las ayudas para comprar vivienda en 2026 ### ¿El aval ICO es una ayuda a fondo perdido? No. Es una garantía pública que responde ante el banco si el comprador deja de pagar, pero el préstamo se debe devolver íntegramente igual que cualquier otra hipoteca. ### ¿Hasta cuándo está vigente el aval ICO para primera vivienda? El programa está prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027, aunque las condiciones económicas de acceso pueden seguir actualizándose durante ese periodo. ### ¿Puedo pedir el aval ICO si compro una segunda vivienda? No. El aval ICO está diseñado exclusivamente para la compra de primera vivienda habitual y permanente. ### ¿Qué pasa si mis ingresos superan el límite de mi provincia por poco? En ese caso no podrías acceder al aval ICO, aunque sí podrías optar a otras fórmulas de financiación, como una hipoteca con un porcentaje de financiación elevado sin garantía pública. ### ¿Las ayudas autonómicas son compatibles con el aval ICO? En muchos casos sí, aunque depende de cada comunidad autónoma y del tipo de ayuda concreta. Conviene consultarlo caso por caso. ### ¿El aval ICO cubre los gastos de notaría e impuestos? No. Cubre únicamente el porcentaje de financiación de la vivienda (hasta el 20% adicional), pero los gastos de formalización de la compraventa siguen corriendo por cuenta del comprador. ### ¿Qué comunidades autónomas tienen ayudas propias para comprar vivienda? Prácticamente todas cuentan con algún tipo de ayuda o bonificación, ya sea fiscal (ITP reducido) o de subvención directa, aunque los requisitos y cuantías varían mucho de una región a otra. ### ¿Puedo combinar el aval ICO con una hipoteca joven al 95%? Sí, de hecho ambos productos están pensados para el mismo perfil de comprador y suelen complementarse bien dentro de la misma operación. ## Conclusión Las ayudas para comprar vivienda en 2026 se concentran sobre todo en el **aval ICO para primera vivienda**, junto con fórmulas complementarias como el alquiler con opción a compra y beneficios fiscales para colectivos concretos. Conocer bien los requisitos y combinarlos con el producto hipotecario adecuado puede suponer la diferencia entre seguir esperando o dar el paso hacia tu vivienda. En Realista somos brokers hipotecarios y podemos ayudarte a encontrar la financiación que mejor encaje con tu perfil y con las ayudas a las que puedas optar. Ponte en contacto con nosotros a través de nuestro formulario de contacto o escríbenos por WhatsApp al **+34 621 40 39 69**. --- ## Euríbor hoy: qué es y cómo afecta a tu hipoteca URL: https://realista.es/blog/noticias-3/euribor-hoy/ **El euríbor es el índice que utilizan la mayoría de los bancos españoles para calcular el interés de las hipotecas variables y mixtas.** Su media mensual del mes anterior es la cifra que aplica tu entidad cuando llega la revisión de tu cuota. En esta página encontrarás el valor actualizado, qué significa para tu bolsillo y qué puedes hacer si la revisión te sube la cuota. ## Euríbor hoy 2,950 % **Media provisional de agosto de 2026.** Dato actualizado a 31 de agosto de 2026. - **Último cierre oficial:** julio de 2026, 2,855 % - **Hace un año:** agosto de 2025, 2,114 % - **Hace seis meses:** febrero de 2026, 2,221 % *La media del mes en curso es provisional hasta que se publica el cierre. La que aplica tu banco en la revisión es la media mensual cerrada, no el valor diario.* ## Qué es el euríbor El euríbor (*Euro Interbank Offered Rate*) es **el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre ellos**. Se publica cada día laborable a las 11:00 de la mañana y existe en varios plazos. El que afecta a tu hipoteca es el **euríbor a 12 meses**. Es el que utilizan casi todas las entidades españolas como referencia y el que verás publicado en cualquier medio cuando se hable «del euríbor» sin más. ### Quién lo fija No lo fija ningún banco por su cuenta ni el Banco Central Europeo directamente. Lo calcula el **European Money Markets Institute** a partir de las cotizaciones que aportan un panel de entidades europeas. Ahora bien, sí depende mucho de las decisiones del BCE. Cuando el Banco Central Europeo sube los tipos oficiales, el dinero se encarece entre bancos y el euríbor tiende a subir. Cuando los baja, ocurre lo contrario. ### Valor diario y media mensual: la diferencia que importa Cada día se publica un valor. Al terminar el mes se calcula la media de todos los valores diarios, y **esa media mensual es la única cifra que aplica tu banco**. Es un matiz que confunde a mucha gente. Que un día concreto el euríbor supere una barrera psicológica no cambia tu cuota. Lo que la cambia es cómo cierre el mes que corresponda a tu revisión. ## Cómo afecta el euríbor a tu hipoteca Depende del tipo de hipoteca que tengas: - **Hipoteca variable:** tu interés es euríbor más un diferencial fijo pactado con el banco. Si el euríbor sube, tu cuota sube en la siguiente revisión. - **Hipoteca mixta:** durante los primeros años pagas un tipo fijo y el euríbor no te afecta. Cuando termina ese tramo, pasas a comportarte como una variable. - **Hipoteca fija:** no te afecta en absoluto. Tu cuota es la misma toda la vida del préstamo. Si no tienes claro en cuál estás, la comparativa entre hipoteca fija, variable y mixta te ayudará a situarte. ### El diferencial: la otra mitad de la ecuación El euríbor no lo negocias tú. **El diferencial sí.** Ese porcentaje que se suma al índice (euríbor + 0,90 %, euríbor + 1,00 %…) es lo que de verdad se puede pelear con el banco, y la diferencia entre un diferencial bueno y uno malo se paga durante décadas. Te lo explicamos en detalle en el artículo sobre qué es el diferencial de una hipoteca. ## Cuánto sube tu cuota: un ejemplo con números Los porcentajes se entienden mal. Vamos a llevarlos a euros. Tomamos una hipoteca de **175.000 € a 25 años con un diferencial de euríbor + 1,00 %**, amortizada por el sistema francés, que es el habitual en España. Momento de la revisión Euríbor Interés aplicado Cuota mensual Agosto de 2025 2,114 % 3,114 % unos 840 € Agosto de 2026 2,950 % 3,950 % unos 919 € **La diferencia son unos 79 € más al mes, cerca de 950 € al año.** Ten en cuenta que es un ejemplo orientativo. Tu cuota real depende del capital pendiente, del plazo que te quede, de tu diferencial concreto y de la fecha exacta de revisión. Para hacer tus propios números puedes utilizar nuestra calculadora de hipotecas. Si quieres entender por qué al principio del préstamo casi toda la cuota se va en intereses, lo explicamos en el artículo sobre el sistema de amortización francés. ## Qué hacer si el euríbor sube Tienes más margen del que parece. Estas son las cuatro vías reales: ### 1. Cambiar de variable a fijo Es la opción más buscada cuando el índice sube. Puedes hacerlo con tu propio banco mediante una novación, o cambiándote a otra entidad con una subrogación. Lo explicamos paso a paso en cómo cambiar tu hipoteca de variable a fija. ### 2. Negociar una hipoteca mixta Si el tipo fijo te parece caro y el variable te da vértigo, la hipoteca mixta es el punto intermedio: unos años de cuota estable y después vuelta al euríbor. ### 3. Cambiar de banco La competencia entre entidades es real y la subrogación de acreedor existe justo para esto. En muchos casos, la mejor oferta no está en tu banco actual. Tienes el proceso completo en la guía sobre la subrogación de hipoteca. ### 4. Amortizar capital anticipadamente Reducir el capital pendiente baja la base sobre la que se calculan los intereses. Sin embargo, no siempre compensa: depende de tu tipo de interés, de la rentabilidad que le sacarías a ese dinero en otro sitio y de si te interesa más reducir cuota o reducir plazo. ## Qué pasa si el euríbor baja Ocurre lo contrario, pero con un matiz que conviene conocer: **la bajada no llega a tu cuota hasta que toca tu revisión**. Si tu hipoteca se revisa cada doce meses y el índice baja en marzo pero tu revisión es en noviembre, pagarás el tipo antiguo durante ocho meses más. Por eso la fecha de revisión que figura en tu escritura importa tanto como el propio índice. Y si tienes una hipoteca fija firmada cuando los tipos estaban altos, una bajada sostenida del euríbor es el momento de plantearse una subrogación. ## Euríbor e inflación: por qué van de la mano El BCE tiene un mandato principal: mantener la inflación en el entorno del 2 %. Cuando los precios se disparan, sube los tipos para enfriar la economía. Y al subir los tipos, sube el euríbor. Por eso, si quieres anticipar hacia dónde va el índice, el dato que conviene vigilar no es el euríbor en sí, sino **la inflación de la zona euro y las declaraciones del BCE** tras cada reunión. Profundizamos en esta relación en el artículo sobre cómo afecta la inflación a las hipotecas. ## Preguntas frecuentes sobre el euríbor ### ¿Cada cuánto se actualiza el euríbor? El valor diario se publica cada día laborable a las 11:00 de la mañana. La media mensual, que es la que aplican los bancos, se cierra al terminar el mes. ### ¿Qué euríbor aplica mi banco en la revisión? La media mensual cerrada del mes anterior a tu fecha de revisión, aunque algunas entidades utilizan la de dos meses antes. Viene especificado en tu escritura y conviene comprobarlo. ### ¿El euríbor afecta a las hipotecas fijas? No. En una hipoteca a tipo fijo la cuota no cambia durante toda la vida del préstamo, suba o baje el índice. ### ¿Cuánto sube mi cuota si el euríbor sube un punto? Depende del capital pendiente y del plazo que te quede. Como referencia, en una hipoteca de 175.000 € a 25 años, un punto de subida supone cerca de 100 € más al mes. Con tus datos concretos puedes calcularlo en nuestra calculadora. ### ¿Puedo cambiar de hipoteca variable a fija en cualquier momento? Sí. Puedes hacerlo mediante una novación con tu banco actual o una subrogación con otra entidad. La Ley 5/2019 limitó las comisiones de estas operaciones, por lo que hoy resulta bastante más barato que hace unos años. ### ¿Qué diferencia hay entre el euríbor diario y la media mensual? El diario es la cotización de una jornada concreta y sirve para seguir la tendencia. La media mensual es el promedio de todas las cotizaciones del mes y es la única que se aplica a tu hipoteca. ## Te ayudamos a revisar tu hipoteca Si tu revisión se acerca y no tienes claro si te conviene cambiar de tipo, de banco o quedarte como estás, **en Realista analizamos tu caso sin coste y sin compromiso**. Negociamos con más de 30 entidades bancarias y te decimos con números si te compensa moverte o no. Puedes ver todas las opciones en nuestra página de hipotecas. --- ## Valor catastral y su influencia en la hipoteca: todo lo que debes saber URL: https://realista.es/blog/noticias-3/valor-catastral-y-su-influencia-en-la-hipoteca/ **El valor catastral no determina cuánto te presta el banco, pero sí condiciona los impuestos que vas a pagar al comprar y cada año después.** Y hay un segundo dato, el valor de referencia, que se confunde constantemente con él y que sí puede encarecerte la operación. En este artículo separamos los cuatro valores que rodean a una vivienda —catastral, de referencia, de tasación y de mercado—, explicamos para qué sirve cada uno y cómo estimar el valor real de un inmueble a partir del catastral. ## ¿Qué es el valor catastral? El valor catastral es el **valor administrativo que el Catastro asigna a cada inmueble**. Se calcula con datos objetivos: localización, superficie, antigüedad, calidad de la construcción y valor del suelo. Se actualiza mediante las ponencias de valores que aprueba cada ayuntamiento, y sirve de base para el **IBI** y para la **plusvalía municipal**. Es un dato de carácter protegido: solo pueden consultarlo el titular del inmueble y quien acredite un interés legítimo. ## Los cuatro valores de una vivienda Es la tabla que resuelve el 90% de las dudas sobre este tema: Valor Quién lo fija Para qué sirve ¿Es público? **Valor catastral** Catastro y ayuntamiento IBI y plusvalía municipal No, dato protegido **Valor de referencia** Catastro, anualmente Base mínima del ITP, AJD y del Impuesto de Sucesiones Sí, consultable por cualquiera **Valor de tasación** Sociedad tasadora homologada Importe máximo que puede prestar el banco No, es del cliente **Valor de mercado** Oferta y demanda Precio real de la compraventa Se estima **El banco calcula tu hipoteca sobre el menor de dos valores: el precio de compraventa o el valor de tasación.** El catastral no interviene en ese cálculo. ## Valor catastral y valor de referencia: no son lo mismo Esta es la confusión que más dinero cuesta, así que conviene tenerla clara. El **valor de referencia** se aplica desde el 1 de enero de 2022, tras la reforma introducida por la Ley 11/2021. Lo publica el Catastro cada año y funciona como **base imponible mínima del ITP, el AJD y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones**. Las diferencias con el valor catastral son cuatro: - **El de referencia se actualiza cada año**; el catastral solo cuando el ayuntamiento aprueba una nueva ponencia de valores, y pueden pasar décadas. - **El de referencia es público** y puede consultarlo cualquiera; el catastral es un dato protegido. - **El de referencia se calcula con precios reales de compraventa** aportados por los notarios, no con coeficientes administrativos. - **El de referencia no puede superar el valor de mercado**, mientras que el catastral tiene por ley un tope del 50%. ### Qué pasa si compras por debajo del valor de referencia Aquí está el riesgo práctico. **Si el precio que figura en tu escritura es inferior al valor de referencia, Hacienda liquida el ITP sobre el valor de referencia, no sobre lo que pagaste.** Es decir: pagas impuestos por un dinero que no has desembolsado. Y como el banco financia sobre el precio de compra, esa diferencia sale íntegra de tu ahorro. Se puede recurrir, pero la carga de la prueba es tuya: hay que acreditar que el valor de referencia no se corresponde con la realidad del inmueble, normalmente con una tasación pericial. Por eso conviene **consultar el valor de referencia antes de firmar las arras**, no después. Si quieres profundizar en cómo se liquida el impuesto, lo detallamos en cuándo se paga el ITP al comprar una vivienda. ## Cómo estimar el valor de mercado a partir del catastral Es la pregunta que más nos hacen: si el catastral es 95.000 €, ¿cuánto vale realmente la casa? La ley da una pista. El texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que **el valor catastral no puede superar el valor de mercado**, y el coeficiente de referencia al mercado está fijado en **0,5**. En teoría, el valor catastral debería rondar la mitad del valor real. De ahí sale la regla popular de multiplicar el valor catastral por dos. **Pero funciona mal en la práctica**, y conviene saber por qué: - En municipios con ponencias de valores antiguas, el valor catastral se queda muy por debajo del 50%. Multiplicar por dos infravalora la vivienda de forma notable. - En municipios con revisión reciente y mercado a la baja, puede ocurrir lo contrario. - El coeficiente es un tope legal, no una equivalencia obligatoria. Métodos más fiables, de menor a mayor precisión: - **El valor de referencia del Catastro.** Al calcularse con compraventas reales, se aproxima bastante más al mercado que el catastral. - **Comparar testigos**: precios de venta de inmuebles similares en la misma zona, ajustando por superficie, planta y estado. - **Una tasación homologada.** Es la única con validez ante el banco y ante Hacienda. Te explicamos el proceso en qué es la tasación de una vivienda. ## Cómo influye el valor catastral en tu hipoteca ### 1. Los impuestos anuales que asumes como propietario El **IBI** se calcula aplicando un tipo municipal sobre el valor catastral. Es un gasto recurrente que el banco tiene en cuenta al valorar tu capacidad de pago, y que muchos compradores no presupuestan. Puedes ver cómo funciona en qué es el IBI, y quién lo paga el año de la compraventa en quién paga el IBI en una compraventa. ### 2. La plusvalía municipal el día que vendas La plusvalía se calcula sobre el **valor catastral del suelo**, no sobre el del inmueble completo. Desde la reforma de 2021 existen dos métodos de cálculo y puedes elegir el que te resulte más favorable. Lo desarrollamos en cómo calcular la plusvalía en la venta de una vivienda. ### 3. El coste fiscal de la compra A través del valor de referencia, como hemos visto. Es la vía por la que el Catastro puede encarecerte la operación de forma directa. ### 4. Discrepancias entre catastro y realidad Si los metros que figuran en el Catastro no coinciden con los de la escritura, la operación puede complicarse: el banco lo detecta en la tasación y algunas entidades exigen subsanarlo antes de firmar. Tenemos dos artículos sobre esto: qué ocurre si no coinciden los metros y cómo subsanar diferencias entre catastro y registro. ## Ejemplo práctico Una vivienda con precio de compraventa de **220.000 €**, valor de tasación de **215.000 €** y valor catastral de **95.000 €**: Concepto Importe Efecto Precio de compraventa 220.000 € Base del ITP, salvo que el valor de referencia sea superior Valor de tasación 215.000 € Base del importe máximo financiable: el banco presta sobre 215.000 €, no sobre 220.000 € Valor catastral 95.000 € Base del IBI anual y de la plusvalía municipal futura Fíjate en el detalle de la segunda fila. Con una hipoteca al 80%, el banco presta 172.000 € (el 80% de 215.000 €), no 176.000 €. **Esos 4.000 € de diferencia los pones tú**, además de la entrada y los gastos. Es el motivo por el que una tasación baja puede tumbar una operación. Puedes hacer tus números en nuestra calculadora de hipotecas. ## Dónde consultar cada valor - **Valor catastral:** en el último recibo del IBI, o en la Sede Electrónica del Catastro identificándote con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve. - **Valor de referencia:** también en la Sede Electrónica del Catastro, y este sí es de acceso libre con la referencia catastral. - **Referencia catastral:** aparece en el recibo del IBI, en la escritura y en la nota simple del Registro de la Propiedad. ## Casos donde conviene revisarlo antes de hipotecarte - **Segunda vivienda:** si vas a por una hipoteca para segunda vivienda, revisa el valor catastral para anticipar el IBI que vas a asumir, que suele ser superior al de la vivienda habitual por la ausencia de bonificaciones. - **Compra como inversión:** en una hipoteca para inversión, el valor catastral determina la parte de la amortización que puedes deducirte de los rendimientos del alquiler. - **Compradores no residentes:** quienes solicitan una hipoteca para no residentes deben vigilar especialmente el valor de referencia, porque estas operaciones reciben más comprobaciones fiscales. - **Autopromoción:** en una hipoteca de autopromoción, el valor del suelo y el de la obra terminada se revisan por fases. ## Preguntas frecuentes ### ¿El banco me presta según el valor catastral de la vivienda? No. El banco calcula el importe sobre el menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación. El catastral no interviene. ### ¿Cuál es la diferencia entre valor catastral y valor de mercado? El catastral es un valor administrativo que fija el Catastro para calcular impuestos locales. El de mercado es el precio real al que se compra y se vende. Por ley, el catastral no puede superar el 50% del de mercado, aunque en la práctica la distancia suele ser mayor. ### ¿El valor catastral es la mitad del valor de mercado? Ese es el tope legal, no una equivalencia. En municipios con ponencias de valores antiguas el catastral se queda muy por debajo, así que multiplicar por dos suele infravalorar la vivienda. ### ¿Qué pasa si compro por menos del valor de referencia? Hacienda liquidará el ITP sobre el valor de referencia y tendrás que pagar la diferencia. Se puede recurrir, pero hay que probar que ese valor no se corresponde con el inmueble, habitualmente mediante una tasación pericial. ### ¿Por qué el valor catastral es tan bajo comparado con el precio de venta? Porque se calcula con criterios administrativos y coeficientes que quedan por debajo del mercado, sobre todo donde el catastro no se ha revisado en muchos años. ### ¿Puedo pedir una revisión del valor catastral? Sí. Puedes solicitar la subsanación ante el Catastro si los datos del inmueble (superficie, antigüedad, uso o estado) no son correctos. Es habitual tras una reforma o una segregación. ### ¿El valor catastral influye en el seguro de hogar de la hipoteca? No. El seguro de daños se calcula sobre el valor de reconstrucción del inmueble, que es un concepto distinto y no incluye el suelo. ### ¿Sube el valor catastral cada año? No automáticamente. Depende de las ponencias de valores de cada ayuntamiento y de los coeficientes de actualización que apruebe la Ley de Presupuestos. Puede pasar años sin variar. ### ¿El valor catastral aparece en la escritura? La referencia catastral sí figura siempre. El valor catastral puede aparecer o no, y en ningún caso determina el importe del préstamo. ## Te ayudamos a que los números cuadren antes de firmar El valor catastral no decide cuánto te presta el banco, pero **sí decide buena parte de lo que vas a pagar**: en el momento de la compra a través del valor de referencia, y cada año a través del IBI. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y revisamos la operación completa, no solo la hipoteca: tasación, valor de referencia y coste fiscal real. Estudiamos tu caso sin coste y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas. --- ## ¿Quién paga el IBI en una compraventa de vivienda? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/quien-paga-el-ibi-en-una-compraventa/ **Frente al ayuntamiento paga el IBI quien era propietario el 1 de enero, aunque venda la casa en febrero.** Pero entre las partes la cosa cambia: el Tribunal Supremo estableció que, **salvo pacto en contrario, el vendedor puede reclamar al comprador la parte proporcional** a los días en que este ha sido dueño. Son dos planos distintos y confundirlos es lo que genera casi todos los conflictos. En este artículo te explicamos qué dice la ley, qué dice la jurisprudencia, cómo se calcula el prorrateo y qué comprobar antes de firmar. ## Lo que dice la ley: el propietario a 1 de enero El **Impuesto sobre Bienes Inmuebles** es un tributo municipal anual que grava la titularidad del inmueble y se calcula sobre el valor catastral. Si quieres entender cómo se determina, lo explicamos en qué es el IBI y en el valor catastral y su influencia en la hipoteca. El texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales fija el devengo el **primer día del año natural**. Es decir: **Quien figure como propietario el 1 de enero es el sujeto pasivo del impuesto de todo ese ejercicio.** Vendas en marzo, en junio o en noviembre, el recibo va a tu nombre y el ayuntamiento te lo reclamará a ti. Eso no cambia con ningún pacto privado. El acuerdo entre comprador y vendedor **no modifica la relación con la administración**. ## Lo que dice el Tribunal Supremo: se puede repercutir Aquí es donde mucha información publicada se equivoca. La **sentencia 409/2016, de 15 de junio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo** fijó doctrina jurisprudencial sobre el artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales, y lo hizo en estos términos: **en ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador**, en proporción al tiempo en que cada parte haya ostentado la titularidad. Conviene subrayar el matiz, porque es justo el contrario de lo que se lee a menudo: - **No hace falta pacto expreso para poder reclamar.** La repercusión proporcional es la regla general. - **Lo que hay que pactar expresamente es lo contrario**: que el vendedor asuma el recibo completo. La doctrina se aplica a las transmisiones formalizadas desde el 15 de junio de 2016. ### Un matiz práctico importante Que el vendedor *pueda* reclamar no significa que cobre automáticamente. **Es una reclamación civil entre particulares**: si el comprador se niega y no hay nada por escrito, la vía es judicial, con su coste y su tiempo. Por eso, aunque la ley te ampare, lo sensato sigue siendo dejarlo cerrado por escrito antes de firmar. ## Cómo se calcula el prorrateo Se divide el importe anual del recibo entre 365 días y se multiplica por los días que corresponden a cada parte, contando desde la fecha de la transmisión. Ejemplo con un recibo de **600 €** y una compraventa firmada el **1 de julio**: Parte Periodo Días Importe Vendedor 1 de enero – 30 de junio 181 297,53 € Comprador 1 de julio – 31 de diciembre 184 302,47 € **Total** Año completo 365 **600 €** Si el vendedor ya había pagado el recibo completo, el comprador le compensa su parte en el momento de la firma, normalmente mediante retención en la escritura o transferencia directa entre las partes. En años bisiestos se divide entre 366. Y si la firma se retrasa unos días respecto a lo previsto, el cálculo cambia: conviene rehacerlo con la fecha real, no con la estimada. ## El riesgo que sí debe preocupar al comprador: la afección real Hay algo más grave que el prorrateo de un año, y en el post original apenas se mencionaba. **El inmueble responde de las deudas de IBI de ejercicios anteriores.** Es lo que se llama afección real: el ayuntamiento puede dirigirse contra la vivienda aunque la deuda la generase el propietario anterior. Dicho de otro modo: si compras una casa con cuatro años de IBI impagados, ese problema pasa a ser tuyo. ### Cómo comprobarlo antes de firmar - **Pide al vendedor los recibos del IBI** de los últimos cuatro ejercicios, que es el plazo de prescripción. - **Solicita un certificado de estar al corriente** en el ayuntamiento. Es el documento que da seguridad real. - **Revisa la nota simple**, donde constan las afecciones fiscales pendientes. - **Recoge en las arras** el compromiso del vendedor de entregar el inmueble al corriente de pago. Puedes ver qué más incluir en el contrato de arras. ## Dónde se refleja el acuerdo El pacto sobre el IBI debe aparecer por escrito en dos sitios: - **En el contrato de arras**, indicando el criterio de reparto y quién asume qué. - **En la escritura de compraventa**, con el importe concreto ya calculado a la fecha de firma. Si el reparto se liquida en la notaría, suele integrarse en la provisión de fondos junto al resto de gastos. Te explicamos cómo funciona en la provisión de fondos de una hipoteca, y el reparto general de costes en los gastos de la compraventa y quién los paga. ## Casos particulares ### Compra financiada con hipoteca Cuando la operación se financia, el prorrateo del IBI suele incluirse en la provisión de fondos que gestiona la gestoría. Conviene revisar el desglose antes de la firma, porque es una partida pequeña que se cuela sin explicación. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas. ### Segunda vivienda El IBI de una segunda vivienda suele ser más alto que el de la habitual, porque no accede a las bonificaciones municipales. Es un gasto recurrente que conviene presupuestar desde el principio, no solo prorratear. ### Compra como inversión Si adquieres para alquilar mediante una hipoteca para inversión, el IBI es un **gasto deducible** de los rendimientos del alquiler, pero solo la parte que te corresponde desde la fecha de adquisición. El prorrateo, por tanto, tiene también efecto fiscal. ### Compradores no residentes Con una hipoteca para no residentes conviene ser especialmente meticuloso: dejar el prorrateo cerrado y liquidado en la escritura evita gestiones a distancia que se complican mucho después de la firma. ## Recomendaciones - **Pacta el reparto por escrito** ya en las arras, no en la notaría el mismo día. - **Comprueba si el recibo del año está pagado**, porque determina quién compensa a quién. - **Pide el certificado municipal de estar al corriente**, que cubre también los ejercicios anteriores. - **Recalcula con la fecha real de firma** si la escritura se retrasa. - **Guarda el justificante** de la compensación: es la prueba si más adelante hay discrepancias. ## Preguntas frecuentes ### ¿Quién paga el IBI si vendo mi casa en marzo? Frente al ayuntamiento, tú: eras el propietario a 1 de enero. Pero puedes reclamar al comprador la parte proporcional desde marzo hasta fin de año, según la doctrina del Tribunal Supremo. ### ¿Qué pasa si no se pacta nada sobre el IBI? Se aplica la regla general fijada por el Supremo: el vendedor que pague el recibo **puede repercutir la parte proporcional al comprador**. Para que no pueda hacerlo, tiene que existir un pacto expreso en sentido contrario. ### ¿Es obligatorio prorratear el IBI? No es una obligación tributaria, sino una facultad del vendedor reconocida por la jurisprudencia. Las partes pueden acordar otra cosa, y ese acuerdo prevalece. ### ¿Puede el ayuntamiento reclamarme el IBI del año en que compré? No. El sujeto pasivo es quien era propietario a 1 de enero. Otra cosa son las deudas de ejercicios anteriores: el inmueble responde de ellas por afección real, aunque el deudor sea el propietario anterior. ### ¿Cómo se calcula la parte proporcional? Se divide el recibo anual entre 365 días (366 si el año es bisiesto) y se multiplica por los días de titularidad de cada parte, contando desde la fecha de la transmisión. ### ¿Qué hago si el comprador se niega a pagar su parte? Si hay pacto escrito, se reclama con el contrato como prueba. Sin pacto, la doctrina del Supremo te ampara, pero la vía es una reclamación civil, con su coste. Por eso conviene dejarlo cerrado antes de firmar. ### ¿Y si la vivienda tiene IBI impagado de años anteriores? El inmueble queda afecto al pago de esas deudas. Antes de firmar hay que pedir el certificado municipal de estar al corriente y exigir en las arras que el vendedor entregue la vivienda sin cargas ni deudas tributarias. ### ¿El IBI prorrateado cuenta como gasto de la compraventa? Sí, entra en el cálculo global de gastos junto a notaría, registro, gestoría e impuestos, aunque no sea un impuesto de la operación sino un gasto recurrente del inmueble. ## Te acompañamos en toda la operación El prorrateo del IBI es una partida pequeña, pero forma parte de un conjunto de gastos que conviene tener calculado antes de firmar nada. **Las sorpresas en una compraventa casi nunca son grandes: son muchas pequeñas que nadie sumó.** En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y revisamos la operación completa contigo, sin coste y sin compromiso. Puedes calcular tu cuota en la calculadora de hipotecas o ver todas las opciones en nuestra página de hipotecas. *Este artículo tiene carácter informativo. Para un caso concreto conviene contar con asesoramiento jurídico o fiscal.* --- ## ¿Qué hipoteca me puedo permitir? Calcula tu capacidad real antes de buscar piso URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-hipoteca-me-puedo-permitir/ Antes de enamorarte de una vivienda, hay una pregunta que conviene responder primero: ¿qué hipoteca te va a conceder realmente el banco? Muchas personas empiezan a mirar pisos sin saber cuál es su presupuesto real, y se llevan una sorpresa cuando el banco les ofrece una financiación muy por debajo de lo que esperaban. En este artículo te explicamos, con fórmulas y ejemplos, cómo calcular tu capacidad hipotecaria antes de empezar a buscar. ## La regla del 30-35%: el primer filtro de cualquier banco El criterio que utilizan todas las entidades financieras en España, en línea con las recomendaciones del Banco de España, es muy simple: tu **cuota hipotecaria mensual**, sumada a cualquier otra deuda que tengas, no debería superar el **30-35% de tus ingresos netos mensuales**. Este porcentaje se conoce como ratio o porcentaje de endeudamiento, y es el primer cálculo que hace cualquier banco al estudiar tu solicitud, antes incluso de fijarse en qué piso quieres comprar. La fórmula básica es esta: **Cuota máxima mensual = (Ingresos netos mensuales × 0,35) − Otras deudas mensuales** Es importante entender qué entra en el cálculo: - **Ingresos netos:** lo que realmente te ingresan en la cuenta después de impuestos y cotizaciones, incluyendo nómina, pensiones u otros ingresos recurrentes acreditables. - **Otras deudas:** préstamos personales, financiación de coche, compras a plazos y cuotas de tarjetas de crédito. Incluso una tarjeta con un límite alto que apenas usas puede restarte capacidad, porque el banco la computa como riesgo potencial. ## Ejemplo práctico paso a paso Imagina que ingresas 2.000€ netos al mes y no tienes ninguna otra deuda activa: - Cuota máxima mensual: 2.000€ × 0,35 = **700€/mes** - Capital máximo aproximado a 30 años (a un tipo de interés en torno al 3%): unos **163.000€** - Precio máximo de vivienda, considerando que el banco financia hasta el 80%: aproximadamente **204.000€** Ahora supongamos que tienes un préstamo de coche de 300€ al mes: - Cuota máxima mensual: (2.000€ × 0,35) − 300€ = 700€ − 300€ = **400€/mes** - Esto reduce de forma notable el capital que el banco está dispuesto a prestarte, aunque tus ingresos sean los mismos. Este ejemplo ilustra algo que mucha gente no tiene en cuenta: **no es solo tu sueldo el que determina tu hipoteca máxima, sino tu sueldo menos tus deudas actuales**. ## Tabla orientativa por nivel de ingresos Esta tabla te da una idea aproximada de la cuota y el capital máximo según tus ingresos netos mensuales, sin otras deudas activas, a 30 años y con un tipo de interés en torno al 3%: Ingresos netos mensuales Cuota máxima (35%) Capital aproximado a 30 años Precio de vivienda (con 80% financiación) 1.200€ 420€ ~98.000€ ~122.000€ 1.500€ 525€ ~122.000€ ~153.000€ 2.000€ 700€ ~163.000€ ~204.000€ 2.500€ 875€ ~204.000€ ~255.000€ 3.000€ 1.050€ ~245.000€ ~306.000€ Estas cifras son orientativas: el capital final depende del tipo de interés concreto que te ofrezca cada entidad, del plazo del préstamo y de tu perfil de riesgo, pero te dan una referencia rápida para saber en qué rango te mueves. ## El ahorro también importa: la regla del 30% Aunque tu sueldo permita una cuota determinada, eso no es suficiente: también necesitas **ahorro previo**. Los bancos, por norma general, financian hasta el **80% del valor de tasación o del precio de compra** (el menor de los dos), lo que significa que tú debes aportar el 20% restante de tu bolsillo. A eso hay que sumarle entre un **10% y un 12% adicional** para cubrir los gastos asociados a la compra: notaría, registro, gestoría e impuestos. En total, lo habitual es necesitar entre un **30% y un 32% del precio de la vivienda en ahorros** antes de plantearte la compra. Por ejemplo, para una vivienda de 200.000€, eso supone tener disponibles entre 60.000€ y 64.000€. Existen excepciones, como las hipotecas al 90-100% para determinados perfiles (jóvenes con aval ICO, por ejemplo), pero son la excepción y no la norma, y suelen exigir condiciones adicionales. ## El «test de estrés»: por qué el banco mira más allá de hoy Las entidades no solo calculan tu capacidad de endeudamiento con las condiciones actuales. También simulan escenarios menos favorables, conocidos como **test de estrés**: ¿qué pasaría si los tipos de interés subieran 1-2 puntos? ¿Y si perdieras temporalmente parte de tus ingresos? Si en esos escenarios adversos tu ratio de endeudamiento superaría con holgura el límite recomendado, el banco puede rechazar la operación o reducir el importe que te ofrece, aunque hoy cumplas perfectamente la regla del 35%. Esto explica por qué, a veces, dos personas con el mismo sueldo reciben ofertas de financiación distintas: el banco no solo mira tu situación actual, sino también la solidez de tu perfil a medio plazo. ## Factores que mejoran (o empeoran) tu capacidad hipotecaria ### Lo que juega a tu favor - **Contrato indefinido o plaza fija**, especialmente si llevas tiempo en el puesto. - **Ausencia de deudas previas** o haberlas cancelado antes de solicitar la hipoteca. - **Sumar un segundo titular** a la operación, lo que incrementa la base de ingresos sobre la que se calcula el ratio. - **Ahorro superior al mínimo**, lo que reduce el importe que necesitas pedir y mejora tu perfil de riesgo. ### Lo que juega en tu contra - **Préstamos personales o de coche activos**, que restan directamente de tu cuota máxima disponible. - **Tarjetas de crédito con límites altos**, aunque no las uses con frecuencia. - **Ingresos variables o contrato temporal**, que llevan al banco a aplicar criterios más conservadores y, en ocasiones, a pedir más documentación o garantías. - **Aparecer en ficheros de morosidad**, incluso por importes pequeños, lo que puede bloquear la operación por completo hasta que se resuelva. ## Pasos a seguir antes de buscar vivienda - **Calcula tu ratio de endeudamiento actual** sumando todas tus deudas mensuales y aplicando la fórmula del 35%. - **Revisa tus ahorros disponibles** y compáralos con el 30-32% que necesitarás para entrada y gastos. - **Cancela o reduce deudas pequeñas** si puedes, ya que liberan capacidad de forma proporcionalmente mayor a su importe. - **Consulta varias entidades**, porque el porcentaje de endeudamiento aceptado y el tipo de interés ofrecido pueden variar de un banco a otro. - **Busca vivienda con un presupuesto real**, una vez tengas claro tu rango de precio máximo, en lugar de al revés. ## ¿Y si mi ratio sale por encima del 35%? No significa que no puedas acceder a una hipoteca, pero sí que tendrás que ajustar algo. Las opciones más habituales son: reducir el importe solicitado aportando más ahorro, cancelar deudas existentes antes de presentar la solicitud, sumar un cotitular que aporte ingresos adicionales, o buscar una vivienda de menor precio que encaje mejor en tu capacidad real. En algunos casos, también puede tener sentido valorar una hipoteca joven si tienes menos de 35 años, ya que algunas entidades aplican condiciones de financiación más flexibles para este perfil. Si tus ingresos son elevados y el límite estándar del 35% te queda corto para lo que necesitas, también existen productos pensados específicamente para ese perfil, como una hipoteca para rentas altas, donde algunas entidades amplían el ratio aceptado hasta el 40-45% cuando el capital sobrante tras la cuota sigue siendo holgado. ## Preguntas frecuentes ### ¿El 35% de endeudamiento es una norma legal obligatoria? No es una ley, sino una recomendación del Banco de España que la práctica totalidad de entidades aplica como filtro de riesgo. Algunos bancos pueden ser algo más flexibles en perfiles de alta solvencia, y otros más estrictos con perfiles de ingresos variables o menor estabilidad laboral. ### ¿Qué pasa si tengo ingresos variables o soy autónomo? El banco normalmente calculará la media de tus ingresos de los últimos 12 a 24 meses para tener una base más estable de cálculo. Si tienes comisiones, horas extra o ingresos estacionales relevantes, puede ayudar preparar documentación que explique y justifique esa estructura de ingresos. ### ¿Las deudas de mi pareja también cuentan si pedimos la hipoteca juntos? Sí. Si solicitáis la hipoteca conjuntamente, el banco analiza los ingresos y las deudas de ambos como una única unidad, sumando ingresos pero también todas las deudas activas de los dos titulares. ### ¿Puedo pedir una hipoteca sin tener el 20% de entrada ahorrado? En condiciones normales el banco no suele superar el 80% de financiación, pero existen excepciones para determinados perfiles, como hipotecas con mayor financiación para jóvenes o programas con aval público. Son situaciones específicas y no la norma general del mercado. ### ¿Cómo afecta una tarjeta de crédito que casi no uso a mi capacidad hipotecaria? El banco tiene en cuenta el límite de crédito disponible, no solo lo que usas habitualmente, porque representa un riesgo potencial de endeudamiento adicional. Cancelar tarjetas que no necesitas o reducir su límite antes de solicitar la hipoteca puede mejorar tu capacidad de financiación. ### ¿Qué pasa si el banco me ofrece menos hipoteca de la que esperaba? Tienes derecho a que el banco te explique los motivos de la denegación o de la reducción del importe. Esa información te permite saber en qué áreas concretas de tu perfil conviene trabajar: reducir deudas, aumentar el ahorro o sumar un cotitular, entre otras opciones. ### ¿Es mejor pedir la hipoteca máxima que me concede el banco? No necesariamente. Que el banco te apruebe una cuota determinada no significa que sea la más cómoda para tu día a día. Conviene dejar margen para imprevistos, ahorro y otros gastos, más allá de lo que técnicamente te conceda la entidad. ## Conclusión Saber qué hipoteca te puedes permitir antes de empezar a buscar vivienda te ahorra tiempo, decepciones y negociaciones complicadas. La fórmula es sencilla —ingresos netos menos deudas, multiplicado por el ratio de endeudamiento— pero el resultado depende de muchos matices: tipo de contrato, deudas activas, ahorro disponible y el tipo de interés que finalmente te ofrezcan. Por eso, antes de fijar un presupuesto en tu cabeza, conviene hacer números reales. Si quieres que analicemos tu caso concreto y te digamos con claridad qué hipoteca puedes conseguir realmente, contacta con nosotros a través de nuestro formulario de contacto o escríbenos por WhatsApp al **+34 600 547 492**. En Realista estudiamos tu perfil sin compromiso y comparamos condiciones entre distintas entidades para que encuentres la que mejor se ajusta a tu situación. --- ## Diferencial hipotecario abusivo: cómo identificarlo y reclamarlo URL: https://realista.es/blog/noticias-3/diferencial-hipoteca-abusivo/ Si tienes una hipoteca a tipo variable y notas que tu cuota apenas baja cuando el Euríbor cae, puede que el problema no esté en el índice de referencia, sino en el **diferencial** que tu banco añadió por encima de él. En determinados casos, ese diferencial puede considerarse abusivo y reclamarse ante los tribunales. En este artículo te explicamos qué es exactamente, cuándo puede ser nulo y qué pasos seguir si crees que es tu caso. ## ¿Qué es el diferencial de una hipoteca? En una hipoteca a tipo variable, el interés que pagas se compone de dos elementos: - **Un índice de referencia**, normalmente el Euríbor a 12 meses, que fluctúa según las condiciones del mercado interbancario. - **Un diferencial**, un porcentaje fijo que el banco suma a ese índice y que, salvo que hayas negociado una revisión, se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Por ejemplo, si el Euríbor está al 2% y tu diferencial es del 1%, tu interés total sería del 3%. El diferencial es, en esencia, el margen con el que el banco cubre su coste de financiación y obtiene beneficio en la operación. Hasta aquí, nada irregular: todas las hipotecas variables incluyen un diferencial. El problema surge cuando ese diferencial se fija a un nivel **desproporcionado** y, además, se hace sin la transparencia exigida por la normativa de protección al consumidor. ## ¿Cuándo puede considerarse abusivo un diferencial? No existe en la legislación española una cifra única que marque de forma automática cuándo un diferencial es abusivo. Lo que sí existe es jurisprudencia que ha analizado casos concretos y ha identificado **patrones** que llevan a declarar la nulidad de la cláusula. Los más relevantes son estos: ### Diferencial como «cláusula suelo» encubierta Este es el argumento más utilizado en los tribunales. Si el diferencial se fija tan alto que, incluso cuando el Euríbor baja mucho (o se sitúa en valores muy reducidos), tu cuota apenas se mueve, en la práctica estás pagando un suelo mínimo de interés sin que el contrato lo llame así. La **Audiencia Provincial de Madrid**, en una sentencia de 2016, consideró que un diferencial excesivo puede operar como una auténtica cláusula suelo camuflada, y que si no se informó al consumidor de ese efecto con la transparencia debida, la cláusula es nula. ### Falta de transparencia Para que una cláusula de interés variable supere el control de transparencia, el banco debe haber explicado con claridad cómo funciona el diferencial, qué impacto real tiene en la cuota y qué ocurre en distintos escenarios de evolución del índice de referencia. Si la cláusula estaba redactada de forma confusa, escondida entre otras condiciones, o no permitía al consumidor entender de verdad cuánto iba a pagar, puede declararse abusiva aunque el porcentaje en sí no parezca desorbitado. ### Desproporción frente a las condiciones habituales del mercado Los tribunales también valoran si el diferencial aplicado se aleja de forma notable de lo que era práctica habitual en el mercado en el momento de la firma, sin que exista una justificación razonable (perfil de riesgo, vinculaciones, tipo de producto) que explique esa diferencia. ### El caso particular del IRPH Cuando el índice de referencia es el **IRPH** en lugar del Euríbor, el análisis se complica un poco más. El Banco de España advirtió en su momento de que, al tratarse de un índice que ya incorpora comisiones y suele cotizar por encima del Euríbor, debía ir acompañado de un **diferencial negativo** para equilibrar su coste real frente al mercado. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha señalado en varias sentencias que la ausencia de esa información sobre la necesidad de un diferencial negativo es un elemento clave para valorar la falta de transparencia, aunque la casuística sigue siendo compleja y cada caso se analiza de forma individual. Criterio Qué se valora Consecuencia si se incumple Cláusula suelo encubierta Si el diferencial impide que la cuota baje aunque caiga el índice de referencia Nulidad por abusividad Transparencia Si el banco explicó con claridad el funcionamiento y efecto del diferencial Nulidad por falta de transparencia Desproporción Si el diferencial se aleja de las condiciones habituales de mercado sin justificación Posible nulidad según el caso Diferencial negativo en IRPH Si se informó de la necesidad de un diferencial negativo al usar IRPH Elemento relevante para valorar la transparencia ## Pasos a seguir si crees que tu diferencial es abusivo - **Revisa tu escritura de préstamo.** Localiza la cláusula de tipo de interés variable, normalmente bajo el epígrafe «Intereses» o «Tipo de interés variable», y comprueba el índice de referencia y el diferencial exacto que se aplica. - **Calcula el impacto real.** Compara cómo ha evolucionado tu cuota frente a la evolución del Euríbor en el mismo periodo. Si la cuota se ha mantenido prácticamente plana durante caídas significativas del índice, es una señal de alerta. - **Consulta con un especialista en derecho bancario.** Antes de iniciar cualquier reclamación, conviene que un profesional valore tu contrato concreto, ya que la abusividad se analiza caso por caso y no existe una fórmula automática. - **Reclama primero a tu banco.** Presenta una reclamación formal al servicio de atención al cliente o al defensor del cliente de la entidad, solicitando la revisión de la cláusula y, si procede, la devolución de las cantidades cobradas de más. - **Eleva la reclamación al Banco de España** si la entidad no responde o la respuesta no es satisfactoria. Esta resolución no es vinculante para el banco, pero refuerza tu posición de cara a una posible vía judicial. - **Valora la vía judicial.** Si las vías anteriores no dan resultado, puedes presentar una demanda solicitando la nulidad de la cláusula y la restitución de las cantidades indebidamente pagadas. ## ¿Hasta cuándo puedo reclamar? Aquí hay un matiz importante que conviene tener claro: la **acción para declarar la nulidad** de una cláusula abusiva no prescribe, es decir, siempre puedes pedir que se declare nula. Sin embargo, la **acción de restitución** —la que te permite recuperar el dinero pagado de más— sí está sujeta a un plazo de prescripción que la jurisprudencia europea ha fijado en cinco años desde que el consumidor pudo conocer razonablemente el carácter abusivo de la cláusula. Por eso, cuanto antes revises tu situación, antes podrás determinar si todavía estás a tiempo de recuperar las cantidades cobradas en exceso. ## ¿Qué tiene que ver esto con tu próxima hipoteca? Si estás en proceso de buscar financiación nueva, ya sea para tu primera vivienda o para una hipoteca de segunda vivienda, este es justo el momento de evitar que el problema se repita: revisar bien el diferencial antes de firmar es mucho más sencillo que reclamarlo después. Comparar ofertas de distintas entidades y entender exactamente qué diferencial te están aplicando, y por qué, es parte del trabajo que hacemos como brokers hipotecarios en Realista: no solo buscamos el tipo más competitivo, sino que revisamos que las condiciones sean transparentes y estén bien justificadas antes de que firmes nada. Esto es especialmente relevante si estás valorando una hipoteca mixta, donde el tramo variable también incorpora un diferencial sobre el índice de referencia, o si tu perfil encaja en una hipoteca para rentas altas, donde a veces se negocian diferenciales distintos a los estándar en función del volumen de vinculaciones que asumas con el banco. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué diferencia hay entre el diferencial abusivo y la cláusula suelo? La cláusula suelo establece de forma expresa un interés mínimo que se debe pagar aunque el índice de referencia baje por debajo de ese nivel. El diferencial abusivo, en cambio, no se presenta como un suelo, pero puede producir el mismo efecto práctico si se fija lo bastante alto como para neutralizar las bajadas del índice. Por eso se le conoce como «cláusula suelo encubierta». ### ¿Existe un porcentaje fijo a partir del cual el diferencial se considera abusivo? No hay una cifra única establecida por ley que determine automáticamente la abusividad. Los tribunales analizan cada caso valorando la transparencia con la que se informó al consumidor, el efecto real sobre la cuota y si el diferencial se aleja de forma injustificada de las condiciones habituales del mercado en el momento de la firma. ### ¿Puedo reclamar si mi hipoteca usa Euríbor en lugar de IRPH? Sí. La problemática del diferencial abusivo como cláusula suelo encubierta afecta principalmente a hipotecas referenciadas al Euríbor. El IRPH tiene además su propia casuística específica relacionada con la necesidad de un diferencial negativo, pero ambos índices pueden dar lugar a reclamaciones si el diferencial aplicado no fue transparente. ### ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar las cantidades pagadas de más? La acción de nulidad de la cláusula no prescribe, pero la acción para recuperar el dinero pagado en exceso está sujeta a un plazo de cinco años desde que pudiste conocer razonablemente el carácter abusivo de la cláusula, según ha establecido la jurisprudencia europea. ### ¿Necesito un abogado para reclamar un diferencial abusivo? No es obligatorio para la reclamación inicial ante el banco o el Banco de España, pero si la entidad no responde satisfactoriamente y decides ir a la vía judicial, es muy recomendable contar con un abogado especializado en derecho bancario que valore tu contrato concreto. ### ¿El banco puede subir el diferencial durante la vida de mi hipoteca? En condiciones normales, el diferencial pactado en la escritura se mantiene fijo durante toda la vida del préstamo, salvo que el contrato contemple expresamente revisiones (por ejemplo, ligadas al cumplimiento de vinculaciones) o que ambas partes acuerden una novación. ### ¿Qué documentación necesito para iniciar una reclamación? Principalmente la escritura de préstamo hipotecario, el cuadro de amortización, los recibos de la cuota de los últimos años y, si los tienes, los justificantes de la evolución del Euríbor o del IRPH durante el periodo que quieres revisar. ### ¿Reclamar un diferencial abusivo afecta a mi hipoteca actual mientras se resuelve? No, mientras se tramita la reclamación sigues pagando tu hipoteca con las condiciones actuales. Si finalmente se declara la nulidad de la cláusula, el efecto se aplicará de forma retroactiva dentro de los límites de prescripción mencionados, pero no implica dejar de pagar la cuota durante el proceso. ## Conclusión Un diferencial hipotecario no es, por sí solo, motivo de alarma: forma parte del funcionamiento normal de cualquier hipoteca variable. El problema aparece cuando ese diferencial se fijó sin transparencia o a un nivel que neutraliza en la práctica las bajadas del índice de referencia, perjudicando de forma injustificada al consumidor. Revisar tu contrato con calma, entender realmente qué estás pagando y, si es necesario, buscar asesoramiento especializado son los pasos más sensatos antes de decidir si reclamas. Y si lo que necesitas ahora es renegociar tu hipoteca actual o buscar una nueva con condiciones realmente transparentes desde el principio, ponte en contacto con nosotros a través de nuestro formulario de contacto o escríbenos por WhatsApp al **+34 621 40 39 69**. En Realista revisamos cada cláusula contigo antes de que firmes, para que no tengas que reclamar nada después. --- ## Ayudas para hipotecas a personas con discapacidad en España: guía completa 2026 URL: https://realista.es/blog/noticias-3/ayudas-hipotecas-discapacitados/ Comprar una vivienda con una discapacidad reconocida plantea dudas muy concretas: ¿existen condiciones especiales en el banco? ¿qué ayudas públicas se pueden solicitar? ¿hay beneficios fiscales reales? La buena noticia es que sí existen mecanismos de apoyo, aunque no siempre donde la gente los busca. La mayoría de las ventajas no están en el banco, sino en Hacienda y en las administraciones autonómicas. En este artículo te explicamos, con datos actualizados, qué ayudas existen realmente para personas con discapacidad que quieren acceder a una vivienda en propiedad, qué requisitos hay que cumplir y cómo encajar todo esto dentro de una **hipoteca** en condiciones razonables. ## ¿Qué grado de discapacidad da derecho a beneficios? En España, el umbral que abre la puerta a la mayoría de ayudas y beneficios fiscales relacionados con la vivienda es un **grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%**, certificado por el organismo competente de tu comunidad autónoma o por el IMSERSO. Algunos beneficios concretos, como ciertas deducciones del IRPF, exigen un grado igual o superior al **65%**. Es importante distinguir entre dos planos que mucha gente confunde: - **Lo que ofrece el banco:** las entidades financieras son empresas privadas y no están obligadas por ley a dar mejores condiciones de interés o plazo por tener una discapacidad reconocida. - **Lo que ofrece la administración:** aquí sí hay beneficios fiscales y ayudas directas, tanto estatales como autonómicas, que pueden reducir de forma notable el coste total de comprar una vivienda. Conocer esta diferencia es clave para no perder tiempo buscando «la hipoteca para discapacitados» como si fuera un producto bancario específico, y centrarse en las ayudas que sí existen y son reales. ## Beneficios fiscales en la compra de vivienda Este es el bloque donde más se nota la diferencia respecto a una compra convencional. Repasamos los principales beneficios fiscales vigentes: ### IVA superreducido en vivienda nueva Si compras una vivienda nueva y acreditas un grado de discapacidad igual o superior al 33%, puedes beneficiarte de un **IVA del 4% en lugar del 10%** habitual, siempre que la vivienda se destine a tu residencia habitual. En el caso de viviendas de protección oficial (VPO), este IVA superreducido también aplica, y además la superficie útil máxima permitida puede ampliarse respecto a la de un comprador sin discapacidad. ### Exención o reducción del ITP y el AJD En la compra de vivienda de segunda mano, muchas comunidades autónomas aplican una **reducción del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)**, llegando incluso a la exención total en algunos territorios para personas con discapacidad. Al formalizar la hipoteca, también puede aplicar una exención en el gravamen de Actos Jurídicos Documentados (AJD) asociado al préstamo. Como estas políticas fiscales son competencia autonómica, el porcentaje exacto de reducción depende de dónde compres la vivienda, así que conviene consultar siempre la normativa vigente en tu comunidad. ### Deducción en el IRPF por adaptación de la vivienda Si necesitas adaptar tu vivienda a tu discapacidad (rampas, ascensores, baños accesibles, ampliación de espacios de maniobra), puedes acreditar esa necesidad ante Hacienda y acceder a una **desgravación que puede llegar hasta 12.800 euros anuales** en la cuota del IRPF, dentro de los límites y condiciones que marca la normativa estatal y autonómica vigente en cada ejercicio. Beneficio Quién puede acceder Ventaja aproximada IVA superreducido Discapacidad ≥33%, vivienda nueva 4% en lugar del 10% Reducción/exención ITP-AJD Discapacidad ≥33% (varía por CCAA) Reducción significativa o exención total Deducción IRPF por adaptación Discapacidad acreditada con necesidad de adaptación Hasta 12.800 €/año VPO con más superficie Discapacidad ≥33% Vivienda más amplia al mismo precio protegido ## Ayudas públicas: Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 El nuevo **Plan Estatal de Vivienda 2026-2030**, dotado con un presupuesto muy superior al de planes anteriores, reconoce expresamente a las personas con discapacidad como **colectivo vulnerable prioritario** y contempla ayudas específicas tanto para la compra como para el alquiler y la adaptación de la vivienda. ### Ayudas a la compra en municipios pequeños El plan incluye una ayuda directa a la compra de vivienda en municipios de hasta 10.000 habitantes para quienes tengan ingresos anuales iguales o inferiores a 5,5 veces el IPREM (6 veces si la discapacidad reconocida es igual o superior al 33%) y menos de 35 años en el momento de la solicitud. La vivienda debe convertirse en residencia habitual durante al menos 5 años. ### Ayudas para la adaptación del hogar Existen subvenciones específicas para cubrir parte del coste de obras de accesibilidad: instalación de ascensores, rampas, reforma de baños o ampliación de espacios de maniobra. Estas ayudas son compatibles con la deducción fiscal en el IRPF mencionada antes, siempre que se cumplan los requisitos de cada convocatoria. ### Ayuda al alquiler social Aunque el foco de este artículo es la compra, vale la pena saber que el plan también contempla una ayuda al alquiler que puede cubrir **hasta el 40% de la renta mensual** cuando hay discapacidad del beneficiario o de personas a su cargo, con cuantías máximas que varían según el tipo de vivienda y la comunidad autónoma. ## ¿Y el aval ICO para primera vivienda? La **línea de avales ICO** del Ministerio de Vivienda y Agenda Urabana está pensada principalmente para menores de 35 años y familias con menores a cargo que no llegan al 20% de entrada que exigen los bancos. No es una ayuda exclusiva para personas con discapacidad, pero incluye un matiz importante que muchas familias desconocen: aunque ya seas propietario de una vivienda, puedes acceder igualmente al aval si esa vivienda **resulta inaccesible por la discapacidad** del titular o de alguien de la unidad de convivencia. Esto significa que, si tu vivienda actual no es accesible y necesitas comprar otra que sí lo sea, no quedas automáticamente excluido del aval por «ya tener una casa». Es una excepción relevante a tener en cuenta si encajas en el perfil de edad o de familia con menores. ## Requisitos generales para acceder a estas ayudas - **Certificado de discapacidad** emitido por el organismo competente de tu comunidad autónoma o el IMSERSO, acreditando un grado igual o superior al 33% (o al 65% para determinados beneficios). - **Vivienda destinada a residencia habitual y permanente**, normalmente durante un periodo mínimo de varios años. - **Límites de ingresos**, que en muchos programas se expresan en múltiplos del IPREM y suelen ser algo más flexibles cuando hay discapacidad reconocida en la unidad familiar. - **Documentación de la compraventa**: escritura o contrato privado, declaración de la renta y, en caso de obras, justificación de los gastos de adaptación. - **Cumplir los plazos de cada convocatoria**, ya que muchas ayudas autonómicas se conceden por orden de solicitud o hasta agotar presupuesto. ## Pasos para solicitar las ayudas El proceso varía según el tipo de ayuda, pero en líneas generales sigue esta secuencia: - **Paso 1:** Obtén o actualiza tu certificado de discapacidad en el organismo competente de tu comunidad autónoma. - **Paso 2:** Consulta las ayudas vigentes en tu comunidad autónoma, ya que se gestionan de forma descentralizada y varían bastante entre territorios. - **Paso 3:** Reúne la documentación: DNI, certificado de discapacidad, declaración de la renta y, si procede, presupuesto de las obras de adaptación. - **Paso 4:** Presenta la solicitud dentro del plazo de la convocatoria correspondiente. - **Paso 5:** En paralelo, negocia tu hipoteca con el banco o con un bróker que conozca cómo encajar estas ayudas en el estudio de tu capacidad de endeudamiento. Este último punto es más importante de lo que parece: algunas entidades consideran los ingresos adicionales provenientes de ayudas públicas a la hora de calcular cuánto te pueden prestar, lo que puede mejorar el importe de financiación al que accedes. Tener claro qué ayudas vas a recibir antes de presentarte al banco puede marcar la diferencia entre que te aprueben la hipoteca que necesitas o una inferior. ## ¿Existen hipotecas específicas para personas con discapacidad? No, al menos no como producto bancario reglado. Ninguna ley obliga a los bancos a ofrecer condiciones preferentes por tener una discapacidad reconocida. Lo que sí existe es la posibilidad de que algunas entidades valoren positivamente un perfil con ingresos estables más ayudas públicas acreditadas, y de que ciertos programas autonómicos de vivienda protegida incluyan financiación más accesible asociada a la compra de VPO. En la práctica, lo que mejor funciona no es buscar «la hipoteca para discapacitados», sino combinar correctamente tres piezas: tu perfil financiero real, las ayudas fiscales y subvenciones a las que tienes derecho, y una negociación bien planteada con la entidad bancaria. Aquí es donde trabajar con un bróker hipotecario aporta valor: conoce qué entidades valoran mejor cada perfil y cómo presentar la documentación de las ayudas para que jueguen a tu favor en el estudio de riesgo. ## Casos en los que conviene revisar otras hipotecas específicas Dependiendo de tu situación personal, puede que te interese combinar estas ayudas por discapacidad con otro tipo de producto hipotecario pensado para tu perfil concreto: - Si tienes menos de 35 años, puede interesarte una hipoteca joven, que en algunos bancos llega a financiar hasta el 95% del valor de la vivienda. - Si no llegas a cubrir el ahorro necesario para la entrada y los gastos, conviene valorar una hipoteca 100% más gastos, que junto con las exenciones fiscales por discapacidad puede reducir mucho la barrera de entrada. - Si eres funcionario o trabajas en el sector público, una hipoteca para funcionarios puede ofrecerte condiciones adicionales que se suman a los beneficios fiscales por discapacidad. - Si la vivienda que necesitas comprar requiere obras de adaptación importantes antes de mudarte, una hipoteca de compra más reforma permite financiar ambas cosas en una sola operación. Un bróker como Realista hipotecas puede ayudarte a valorar cuál de estas combinaciones se adapta mejor a tu situación concreta, en lugar de tramitar cada pieza por separado. ## Preguntas frecuentes ### ¿Tener una discapacidad reconocida mejora automáticamente las condiciones de mi hipoteca? No de forma automática. Los bancos no están obligados por ley a ofrecer mejores tipos de interés o plazos por tener una discapacidad. Las ventajas reales están en los beneficios fiscales y las ayudas públicas, no en las condiciones del préstamo en sí. ### ¿Qué grado de discapacidad necesito para acceder a estas ayudas? La mayoría de beneficios exigen un grado igual o superior al 33%, aunque algunas deducciones concretas del IRPF requieren un grado igual o superior al 65%. El certificado debe emitirlo el organismo competente de tu comunidad autónoma o el IMSERSO. ### ¿Puedo combinar las ayudas estatales con las de mi comunidad autónoma? Sí, las ayudas estatales y autonómicas suelen ser compatibles y acumulables, siempre que cumplas los requisitos específicos de cada programa. Por eso es importante revisar tanto la normativa estatal como la de tu comunidad antes de solicitar nada. ### ¿El aval ICO está pensado para personas con discapacidad? No es exclusivo para este colectivo, pero incluye una excepción relevante: si ya eres propietario de una vivienda pero esta resulta inaccesible por tu discapacidad o la de alguien de tu unidad de convivencia, puedes seguir accediendo al aval para comprar una vivienda accesible. ### ¿Qué ventaja fiscal tengo si necesito adaptar la vivienda que compro? Puedes acceder a una deducción en el IRPF que puede llegar hasta 12.800 euros anuales, acreditando ante Hacienda la necesidad de la adaptación. Esta deducción es compatible con subvenciones directas para cubrir parte del coste de las obras. ### ¿Existen ayudas si lo que necesito es alquilar en vez de comprar? Sí. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 incluye una línea de ayuda al alquiler que puede cubrir hasta el 40% de la renta mensual cuando hay discapacidad del beneficiario o de personas a su cargo, con límites de cuantía según el tipo de vivienda. ### ¿Necesito ser propietario único para beneficiarme de estas ayudas? No necesariamente, pero la mayoría de programas exigen que la vivienda comprada sea tu residencia habitual y permanente, y limitan el patrimonio y los ingresos máximos de la unidad familiar. Conviene revisar los requisitos concretos de cada ayuda antes de solicitarla. ### ¿Dónde consulto las ayudas específicas de mi comunidad autónoma? Cada comunidad autónoma gestiona sus propios programas a través de su consejería de vivienda. Como las convocatorias y plazos cambian con frecuencia, lo más fiable es consultar directamente la web oficial de tu comunidad o acudir a una oficina de vivienda. ## Conclusión Comprar una vivienda con una discapacidad reconocida no tiene por qué ser más complicado si conoces bien qué ayudas existen y cómo combinarlas: beneficios fiscales en el IVA, el ITP y el IRPF, subvenciones para adaptar tu hogar y programas estatales y autonómicos pensados para facilitar el acceso a la vivienda. La clave está en ordenar bien todas estas piezas y presentarlas correctamente ante el banco para que tu perfil financiero quede reflejado de la mejor forma posible. Si quieres que revisemos tu caso concreto y te ayudemos a encontrar la hipoteca que mejor se adapta a tu situación, **contacta con nosotros** a través de nuestro formulario de contacto o escríbenos directamente por WhatsApp al **+34 600 547 492**. En Realista estudiamos tu perfil sin compromiso y te acompañamos en todo el proceso. --- ## Reclamar gastos hipoteca: cómo recuperar el dinero pagado de más a tu banco URL: https://realista.es/blog/noticias-3/reclamar-gastos-hipoteca-guia-paso-a-paso/ **Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, es muy probable que puedas reclamar los gastos de notaría, registro y gestoría que el banco te cargó indebidamente.** Y no importa cuánto tiempo haya pasado: el Tribunal Supremo ha fijado que el plazo no empieza a contar hasta que se declara nula la cláusula. La cantidad recuperable suele moverse entre **800 € y 1.800 €**, más los intereses legales desde que pagaste. Aquí tienes qué se puede reclamar, qué no, cuánto se recupera y cómo hacerlo. ## Qué gastos puedes reclamar Durante años las escrituras incluían una cláusula que atribuía al cliente **todos** los gastos de la operación. Los tribunales la declararon abusiva, y desde entonces la jurisprudencia ha ido repartiendo cada concepto. Concepto A quién corresponde ¿Reclamable? Notaría de la escritura de hipoteca 50% banco / 50% cliente Sí, el 50% Registro de la Propiedad 100% banco Sí, íntegro Gestoría 100% banco Sí, íntegro Tasación (antes de junio de 2019) Banco, según criterio mayoritario Generalmente sí AJD (antes de noviembre de 2018) Cliente, según el Supremo No, con carácter general Comisión de apertura Caso por caso Depende ### Por qué el AJD no se recupera Es la partida más grande y la pregunta más repetida. En noviembre de 2018 el Real Decreto-ley 17/2018 estableció que el AJD del préstamo hipotecario lo paga el prestamista, **pero sin efecto retroactivo**. Para las hipotecas anteriores, el Supremo mantuvo que corresponde al cliente. Puedes ver cómo funciona hoy ese impuesto en quién paga el AJD. ### La comisión de apertura Su reclamabilidad depende del caso. El TJUE ha señalado que puede ser abusiva cuando no responde a un servicio efectivamente prestado o resulta desproporcionada respecto al importe del préstamo. No es automático, pero merece analizarse. ## Cuánto se recupera Ejemplo orientativo para una hipoteca de 200.000 € firmada hace unos quince años: 50% de la notaría 400 € Registro de la Propiedad 400 € Gestoría 400 € Tasación 350 € **Subtotal** **1.550 €** Intereses legales desde el pago Variable, a menudo relevante Los intereses legales cuentan desde la fecha en que pagaste cada gasto, así que en hipotecas antiguas pueden suponer una parte considerable del total. **No esperes cifras de cinco dígitos.** Circula bastante exageración con este tema: lo habitual está por debajo de los 2.000 € antes de intereses. ## El plazo: la parte que más ha cambiado Aquí está la buena noticia, y conviene entenderla bien porque decide si puedes reclamar o no. ### Nulidad y devolución son dos cosas distintas - **La acción para declarar nula la cláusula es imprescriptible.** No caduca nunca. - **La acción para que te devuelvan el dinero prescribe a los cinco años**, según el artículo 1964 del Código Civil. La pregunta era desde cuándo cuentan esos cinco años. Y ahí ha estado la batalla. ### Qué han dicho los tribunales - **TJUE, 25 de abril de 2024.** El plazo no puede empezar antes de que el consumidor tenga conocimiento del carácter abusivo de la cláusula. - **Tribunal Supremo, sentencia de Pleno 857/2024, de 14 de junio.** Fija doctrina: salvo que el banco pruebe que el consumidor lo sabía antes, **el plazo empieza en la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula**. - **TJUE, 13 de marzo de 2025** (asunto C-230/24). Confirma que un plazo de cinco años es compatible con la normativa europea, con ese matiz sobre el inicio. - **Tribunal Supremo 1650/2025, de 18 de noviembre.** Reitera el criterio y revoca una sentencia que había declarado prescrita la reclamación. - **Tribunal Supremo 48/2026.** Precisa que **la carga de probar el conocimiento previo recae en el banco**, y que la publicación de la doctrina general en 2019 no fija por sí sola el inicio del plazo. - **Tribunal Supremo 312/2026, de 25 de febrero.** Rechaza el argumento de que la repercusión mediática de las primeras sentencias bastara para dar por informado al consumidor medio. ### Qué significa en la práctica **Da igual que tu hipoteca sea de 2003 o de 2015.** Mientras no exista una sentencia firme que haya declarado nula tu cláusula, y el banco no acredite que tú conocías su abusividad, el plazo de cinco años no ha empezado a correr. Es el motivo por el que hoy siguen prosperando reclamaciones de hipotecas de hace veinte años. ## Qué hipotecas se pueden reclamar - **Firmadas antes de junio de 2019:** son las reclamables. Casi todas llevaban la cláusula de gastos. - **Firmadas después de junio de 2019:** la Ley 5/2019 ya atribuye esos gastos al banco, así que no hay nada que reclamar. - **Ya canceladas:** sí se puede. Cancelar la hipoteca no extingue el derecho. - **Subrogadas a otro banco:** se reclama a la entidad que firmó la operación original. - **Heredadas:** los herederos pueden reclamar acreditando su condición. - **A nombre de varios titulares:** conviene que reclamen todos. ## Cómo reclamar, paso a paso ### 1. Reúne la documentación Escritura de la hipoteca, facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, y justificantes de pago. **Si te faltan facturas, pídelas.** La notaría, el registro y la gestoría conservan copias durante años, y sin ellas no hay reclamación: los tribunales exigen acreditar lo pagado. ### 2. Calcula el importe Aplica el reparto de la tabla anterior a tus facturas reales. Así sabrás si compensa y podrás valorar la oferta del banco cuando llegue. ### 3. Reclamación al servicio de atención al cliente Un escrito al banco identificando la hipoteca, solicitando la nulidad de la cláusula, detallando las cantidades con sus justificantes y fijando un plazo de respuesta. **Guarda copia sellada o el acuse de recibo**: acredita la fecha. ### 4. Reclamación ante el Banco de España Si el banco no responde o lo hace negativamente. Sus resoluciones no son vinculantes, pero documentan el intento previo. ### 5. Vía judicial Juicio ordinario, con abogado y procurador obligatorios. Suele durar entre seis meses y dos años. ## Si el banco te ofrece un acuerdo Lo habitual es que ofrezca menos del máximo reclamable. Como orientación: **si la oferta supera el 70%-80% de lo reclamable, aceptarla suele ser razonable**; por debajo, conviene valorar la vía judicial. ### Lee la letra pequeña antes de firmar Muchos acuerdos incluyen una **renuncia a futuras reclamaciones**. Firmar por 600 € puede cerrarte la puerta a reclamar después la comisión de apertura, la cláusula suelo o el IRPH. **Y una advertencia que casi nadie hace:** si tu banco te propone una novación o una mejora de condiciones mientras tienes una reclamación abierta o pendiente, revisa si el documento incluye una cláusula de renuncia. Es una vía habitual para cerrar reclamaciones a cambio de una rebaja en el tipo. Algunas de esas renuncias han sido declaradas abusivas, pero pleitear sobre ellas es un problema añadido que se evita leyendo antes de firmar. ## ¿Necesito abogado? Para la reclamación al banco, no es obligatorio y puedes presentarla tú. **Para la vía judicial, sí:** abogado y procurador. Modalidades de honorarios habituales: - **Cuota fija** por el proceso completo. - **Porcentaje sobre lo recuperado**, normalmente entre el 15% y el 25%. - **Mixta**, con una parte fija reducida más porcentaje. - **Solo si se gana**, que ofrecen algunos despachos especializados. Compara varias opciones y, sobre todo, **pregunta qué pasa con las costas si se pierde**. Es el punto que menos se aclara. ## Otras reclamaciones que puedes valorar a la vez - **Cláusula suelo**, si tu hipoteca variable tenía un interés mínimo. - **IRPH**, aunque hoy la vía es más exigente: lo explicamos en qué es el IRPH. - **Vencimiento anticipado** por impagos mínimos. - **Comisión por reclamación de posiciones deudoras**, cuando no responde a un servicio real. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos de hipoteca? Cinco años, pero el cómputo empieza en la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula, salvo que el banco pruebe que conocías antes su abusividad. Por eso siguen prosperando reclamaciones de hipotecas muy antiguas. ### ¿Puedo reclamar si ya cancelé la hipoteca? Sí. La cancelación del préstamo no extingue el derecho a reclamar los gastos indebidamente pagados. ### ¿Se puede reclamar el AJD? Con carácter general no, si la hipoteca es anterior a noviembre de 2018. El cambio normativo que atribuyó el impuesto al banco no tiene efecto retroactivo. ### ¿Cuánto se puede recuperar? Habitualmente entre 800 € y 1.800 € en conceptos, más los intereses legales desde la fecha de cada pago. Depende de tus facturas reales. ### ¿Qué pasa si no conservo las facturas? Puedes pedir copia a la notaría, al registro o a la gestoría. Sin justificantes de lo pagado la reclamación no prospera. ### ¿Y si firmé un acuerdo con el banco? Depende de su contenido. Si incluía una renuncia expresa, complica la reclamación, aunque ese tipo de cláusulas también puede ser abusivo. Conviene que lo revise un abogado. ### ¿Tributa lo que me devuelvan? La devolución de lo pagado indebidamente no se considera ganancia patrimonial. Los intereses legales sí pueden tributar en el IRPF. ### ¿Puede el banco tomar represalias? No puede modificar unilateralmente las condiciones de tu préstamo por reclamar. Si detectas alguna actuación irregular, puedes ponerla en conocimiento del Banco de España. ## Lo que podemos hacer nosotros y lo que no Conviene ser claro: **somos intermediarios hipotecarios, no un despacho de abogados.** La reclamación en sí la lleva un abogado especializado en derecho bancario. Donde sí aportamos es en lo demás: - **Revisar tu escritura** y decirte qué conceptos pagaste y cuáles serían reclamables, para que llegues al abogado con los números hechos. - **Avisarte si un acuerdo o una novación que te ofrece el banco incluye una renuncia** que te perjudique. - **Mejorar tu hipoteca actual** mediante una subrogación o una novación, que es una vía independiente de la reclamación y que actúa sobre lo que pagas cada mes de aquí en adelante. Esa última parte es la que más dinero mueve a largo plazo. Puedes ver las opciones en la subrogación de hipoteca y en la novación, o comparar cuotas en nuestra calculadora de hipotecas. El estudio es gratuito y sin compromiso. Todas las modalidades, en nuestra página de hipotecas. *Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La jurisprudencia evoluciona: para valorar tu caso concreto consulta con un abogado especializado en derecho bancario.* --- ## ¿Se puede pedir hipoteca para terreno y casa? Cómo financiar tu vivienda desde cero URL: https://realista.es/blog/noticias-3/se-puede-pedir-hipoteca-para-terreno-y-casa/ Construir la casa de tus sueños desde cero es uno de los proyectos más ilusionantes a los que puede enfrentarse cualquier persona. Sin embargo, también es uno de los más complejos desde el punto de vista financiero. Una de las preguntas más frecuentes que recibimos es: **¿se puede pedir hipoteca para terreno y casa?** La buena noticia es que sí, existen fórmulas para financiar tanto la compra del suelo como la construcción de la vivienda, aunque con particularidades importantes que conviene conocer. En este artículo te explicamos de forma clara y didáctica qué opciones hipotecarias existen para financiar terreno y construcción, qué requisitos exigen los bancos, qué costes implica, cómo se desembolsa el dinero y qué alternativas tienes para hacer realidad tu proyecto de vivienda. Una información imprescindible si estás pensando en construir tu propia casa. ## ¿Se puede financiar terreno y construcción con una sola hipoteca? La respuesta es **sí, pero con matices importantes**. Las entidades bancarias tradicionales tienden a separar estos dos conceptos en operaciones distintas, ya que cada uno tiene un perfil de riesgo diferente: - **Compra del terreno**: garantía clara (el suelo), valor de mercado verificable. - **Construcción de la vivienda**: riesgo de no completar la obra, costes variables, plazos inciertos. Sin embargo, existen productos hipotecarios específicos como la hipoteca autopromoción, que están diseñados precisamente para financiar todo el proceso: desde la compra del solar hasta la construcción completa de la vivienda. Es la opción más utilizada por quienes quieren construir su propia casa. ## Tipos de financiación para terreno y casa Existen varias modalidades para financiar tu proyecto de vivienda nueva. Cada una tiene sus pros y contras según tu situación particular: ### Hipoteca de autopromoción o autoconstrucción Es la modalidad estrella para financiar terreno y casa. Cubre tanto la adquisición del suelo como la construcción de la vivienda, con desembolsos progresivos según avanza la obra. Sus características principales son: - **Financiación integral**: suelo y construcción en una única operación. - **Desembolsos por fases**: el banco entrega el dinero según los hitos de obra. - **Plazo de carencia**: durante la obra, pagas habitualmente solo intereses. - **Importe máximo**: hasta un 80% del valor del proyecto finalizado. - **Requisitos exigentes**: proyecto técnico, licencias, perfil financiero sólido. ### Hipoteca convencional sobre el terreno Algunos bancos ofrecen hipotecas específicas para la compra de terrenos urbanos edificables, generalmente con condiciones más restrictivas que las hipotecas de vivienda. Si optas por esta vía, después necesitarás financiar la construcción mediante otro producto. ### Préstamo para terreno + hipoteca posterior Otra opción es comprar el terreno al contado o con un préstamo personal y, posteriormente, solicitar una hipoteca de autopromoción solo para la construcción. Es más complejo administrativamente pero puede tener ventajas en algunos casos. ### Hipoteca con ampliación posterior Algunos clientes utilizan una hipoteca sobre otra vivienda en propiedad para financiar el terreno, y luego solicitan financiación adicional para la construcción. Es viable si tienes patrimonio inmobiliario consolidado. ## Comparativa de modalidades de financiación Para ayudarte a elegir la mejor opción, esta tabla resume las principales diferencias entre las modalidades disponibles: Modalidad Cobertura Complejidad Condiciones Hipoteca autopromoción Terreno + construcción Alta Específicas para construcción Hipoteca sobre terreno Solo terreno Media Restrictivas (LTV bajo) Préstamo personal Terreno o parte Baja Tipos altos, plazo corto Rehipoteca de otra vivienda Lo que permita la garantía Media Hipoteca tradicional Hipoteca compra + reforma Vivienda existente + obras Media Para inmuebles construidos Si estás comprando una vivienda existente con intención de reformarla en lugar de construir desde cero, te puede convenir una hipoteca compra más reforma, que es una modalidad específica para este caso. ## La hipoteca de autopromoción en detalle La hipoteca de autopromoción es la fórmula más completa cuando quieres financiar terreno y construcción. Veamos sus particularidades en profundidad: ### Fases de la hipoteca de autopromoción El préstamo se estructura en varias fases bien diferenciadas: - **Fase inicial o de suelo**: el banco financia la compra del terreno (habitualmente un porcentaje del valor). - **Fase de construcción**: se desembolsan cantidades según avance la obra, certificadas por el arquitecto. - **Periodo de carencia**: durante la obra, solo pagas intereses sobre el capital dispuesto. - **Fase de amortización**: tras finalizar la obra, empiezas a pagar capital + intereses como una hipoteca normal. ### Hitos de desembolso típicos El banco no entrega todo el dinero de golpe. Los desembolsos suelen estar vinculados a hitos verificables de la obra: - **Compra del terreno**: primer desembolso al firmar la escritura. - **Cimentación y estructura**: alrededor del 25-30% del coste de obra. - **Cubierta y cerramientos**: en torno al 30-35% del coste. - **Instalaciones y acabados**: aproximadamente el 25-30%. - **Final de obra y licencias**: el último 10-15%. Cada desembolso requiere normalmente una **certificación del arquitecto** que acredite el grado de avance y una visita del tasador para verificar la obra. Esto puede generar retrasos si no se planifica adecuadamente. ### Plazo de obra Los bancos suelen establecer un **plazo máximo para finalizar la construcción**, habitualmente entre 18 y 36 meses desde el inicio. Si la obra se prolonga más allá de este plazo, pueden aplicarse penalizaciones o condiciones especiales. ## Requisitos para una hipoteca de terreno y casa Las hipotecas de autopromoción son operaciones complejas con requisitos más exigentes que una hipoteca convencional. Estos son los principales que deberás cumplir: ### Requisitos del solicitante - **Estabilidad laboral**: contrato indefinido o histórico consolidado como autónomo. - **Ingresos demostrables y elevados**: por la complejidad y duración del proyecto. - **Capacidad de endeudamiento robusta**: la cuota no debe superar el 30-35% de los ingresos. - **Ahorros suficientes**: para cubrir entrada, gastos y posibles desviaciones. - **Sin estar en ficheros de morosos**. - **Historial crediticio limpio**. - **Edad adecuada**: que permita completar la obra y el plazo de hipoteca antes de los 70-75 años. ### Requisitos del proyecto - **Terreno urbano edificable**: con calificación urbanística adecuada. - **Proyecto técnico completo**: visado por colegio de arquitectos. - **Licencia de obras**: aprobada por el ayuntamiento. - **Presupuesto detallado**: con desglose de partidas por capítulos. - **Constructora homologada**: en algunos casos, el banco exige constructora con solvencia acreditada. - **Plazos realistas**: cronograma de obra coherente y verificable. - **Tasación inicial y de obra finalizada**: estimación del valor del proyecto terminado. ### Documentación necesaria Categoría Documentos Personal DNI/NIE, libro de familia, vida laboral Económica Nóminas/IRPF, declaración de bienes Bancaria Extractos últimos 6-12 meses Terreno Escritura, nota simple, IBI, calificación urbanística Proyecto Proyecto visado, licencia, presupuesto Constructora Datos fiscales, solvencia, experiencia Profesionales Datos del arquitecto y dirección de obra ## ¿Cuánto financian los bancos en una hipoteca de autopromoción? El porcentaje de financiación varía según la entidad y el perfil del solicitante. Como referencia general: ### Sobre el valor del proyecto finalizado - **Financiación máxima habitual**: 70-80% del valor de tasación del proyecto terminado. - **En casos muy favorables**: puede llegar al 80% e incluso superarse en perfiles excepcionales. - **El terreno**: suele financiarse hasta un 50-60% de su valor. - **La construcción**: hasta un 80% del coste de obra certificado. ### Ejemplo práctico Imagina que tu proyecto consta de: - **Terreno**: 100.000 € - **Coste de construcción**: 200.000 € - **Valor de tasación finalizada**: 350.000 € El banco podría financiar: - **Para el terreno**: hasta 60.000 € (60% sobre 100.000 €) - **Para la construcción**: hasta 160.000 € (80% sobre 200.000 €) - **Total a financiar**: 220.000 € aproximadamente - **Aportación propia necesaria**: 80.000 € + gastos e impuestos ### Necesidad de ahorros Para una hipoteca de autopromoción necesitarás **ahorros significativos**, generalmente entre un 25-35% del coste total del proyecto, considerando entrada, impuestos, gastos notariales, registrales, licencias, tasaciones, honorarios técnicos y posibles desviaciones del presupuesto inicial. Es una operación que requiere planificación financiera robusta. ## Costes asociados al proyecto de terreno y casa Construir tu vivienda implica numerosos costes que conviene tener identificados: ### Costes del terreno - **Precio del suelo**: principal partida. - **ITP o IVA**: según sea terreno usado o de nueva creación. - **Notaría y registro**: gastos de la compraventa. - **Gestoría**: si se contrata. - **Tasación**: 250-600 € aproximadamente. - **Topografía**: levantamiento del terreno si fuera necesario. - **Geotécnico**: estudio del suelo, obligatorio para la cimentación. ### Costes del proyecto técnico - **Proyecto básico y de ejecución**: honorarios del arquitecto. - **Visado del colegio profesional**. - **Estudio de seguridad y salud**. - **Dirección facultativa**: arquitecto y aparejador. - **Estudios complementarios**: acústico, energético, etc. ### Costes administrativos - **Licencia de obras**: tasa municipal e ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras). - **Licencia de primera ocupación**: al finalizar la obra. - **Conexión a servicios**: agua, luz, gas, saneamiento. - **Declaración de obra nueva**: notaría y registro al finalizar. - **Cédula de habitabilidad**: en las comunidades autónomas que la exigen. - **Certificado energético**: obligatorio para nueva vivienda. ### Costes de la hipoteca - **Comisión de apertura**: hasta un 1-1,5%. - **Tasaciones**: la inicial y las de seguimiento de obra. - **Notaría y registro**: muchos costes asume el banco desde la Ley 5/2019. - **AJD**: lo asume el banco. - **Gestoría**: variable. - **Productos vinculados**: seguros, planes, etc. ### Costes de construcción - **Materiales y mano de obra**: el grueso del presupuesto. - **IVA de la construcción**: 10% sobre la obra nueva habitualmente. - **Imprevistos**: se recomienda reservar un 5-10% del presupuesto. - **Mobiliario y equipamiento**: no incluidos en la obra. - **Jardinería y exterior**: si aplica. ## Pasos para conseguir hipoteca para terreno y casa El proceso para conseguir financiación para tu proyecto de autopromoción sigue una serie de pasos bien definidos: ### 1. Estudio de viabilidad inicial - Analiza tu capacidad financiera real. - Define el presupuesto máximo del proyecto. - Evalúa tus ahorros disponibles. - Calcula la cuota mensual asumible. ### 2. Búsqueda y compra del terreno - Identifica terrenos urbanos edificables en tu zona. - Verifica la calificación urbanística y edificabilidad. - Comprueba la documentación legal del suelo. - Analiza el coste de las conexiones a servicios. ### 3. Desarrollo del proyecto técnico - Contrata un arquitecto para el proyecto. - Desarrolla anteproyecto y proyecto básico. - Obtén la licencia urbanística del ayuntamiento. - Elabora presupuesto detallado. ### 4. Selección de la constructora - Solicita varios presupuestos a constructoras solventes. - Verifica referencias y experiencia. - Acuerda contrato con plazos y penalizaciones claras. ### 5. Búsqueda de financiación - Compara ofertas de varios bancos. - Trabaja con un broker hipotecario especializado. - Aporta toda la documentación requerida. - Negocia condiciones y vinculaciones. ### 6. Formalización de la hipoteca - Recibe la oferta vinculante con las condiciones. - Respeta el periodo de reflexión de 10 días. - Acude al notario para la firma. - Se realiza la inscripción registral. ### 7. Ejecución de la obra - Inicia la construcción según el proyecto. - Coordina con la constructora y dirección facultativa. - Gestiona las certificaciones para los desembolsos. - Lleva un control financiero estricto. ### 8. Finalización y entrega - Obtén la licencia de primera ocupación. - Realiza la declaración de obra nueva. - Inscribe en el registro la vivienda terminada. - Pasa a la fase de amortización normal de la hipoteca. ## Riesgos a tener en cuenta Un proyecto de construcción propia conlleva riesgos específicos que conviene anticipar: ### Riesgo de desviación presupuestaria Los proyectos de construcción suelen tener **desviaciones del presupuesto inicial** que pueden oscilar entre el 5% y el 20%. Causas habituales: - Modificaciones del proyecto durante la obra. - Imprevistos en cimentación o estructura. - Incrementos de precios de materiales. - Mejoras en acabados que no se habían contemplado. - Retrasos que generan costes adicionales. ### Riesgo de plazos Los retrasos en la construcción son habituales y pueden tener consecuencias importantes: - Coste adicional de alquiler si no tienes dónde vivir. - Pago de intereses durante más tiempo. - Posibles problemas con el banco si excede el plazo de obra. - Tensiones con la constructora. ### Riesgo de solvencia de la constructora Si la constructora tiene problemas financieros durante la obra, las consecuencias pueden ser graves: paralización del proyecto, pérdida de cantidades anticipadas, necesidad de buscar otra constructora a precio mayor, etc. ### Riesgo regulatorio Cambios normativos durante la obra pueden afectar al proyecto: nuevas exigencias energéticas, modificaciones urbanísticas, cambios en las licencias necesarias, etc. ## Alternativas si no consigues la hipoteca de autopromoción Si la hipoteca de autopromoción no es viable para tu caso, existen alternativas que pueden encajar mejor con tu situación: ### Compra de vivienda nueva sobre plano En lugar de construir tú mismo, puedes comprar una vivienda en construcción a un promotor profesional. Es la opción más sencilla y con menos riesgos, ya que el promotor asume las obligaciones constructivas. ### Compra y reforma de vivienda existente Comprar una vivienda existente y reformarla puede ser una alternativa más sencilla y económica. Una hipoteca compra más reforma financia ambos conceptos en una sola operación. ### Compra de vivienda terminada Si la complejidad de la construcción te supera, comprar una vivienda ya terminada es siempre la opción más segura. Las hipotecas convencionales son más accesibles y los riesgos menores. ### Compra como inversión Si el objetivo es invertir, puedes plantear la compra de varias viviendas más pequeñas mediante una hipoteca para inversión en lugar de construir una vivienda grande. Diversifica el riesgo. ## Perfiles especiales para hipoteca de terreno y casa Algunos perfiles pueden tener acceso a condiciones especiales para financiar terreno y construcción: ### Funcionarios y empleados públicos La estabilidad laboral de los funcionarios facilita el acceso a hipotecas de autopromoción. Una hipoteca para funcionarios puede ofrecer mejores condiciones también para construcción propia, gracias al perfil de bajo riesgo. ### Rentas altas Los perfiles con altos ingresos tienen más facilidad para conseguir hipotecas de autopromoción con buenas condiciones. Una hipoteca rentas altas ofrece habitualmente flexibilidad para este tipo de proyectos. ### Autónomos Los autónomos también pueden acceder a hipotecas de autopromoción mediante una hipoteca autónomos, aunque con requisitos documentales más exigentes para demostrar la solvencia. ### Extranjeros y no residentes Los extranjeros que quieran construir en España pueden acceder a hipotecas específicas. Una hipoteca extranjeros permite financiar proyectos de autopromoción, aunque con condiciones particulares y documentación adicional. ## Consejos para optimizar tu hipoteca de terreno y casa Si te planteas afrontar este tipo de proyecto, estos consejos te ayudarán a tener más éxito: - **Planifica con margen amplio**: reserva al menos un 15-20% sobre el presupuesto inicial. - **Compara varias entidades**: cada banco tiene una política diferente para autopromoción. - **Trabaja con profesionales experimentados**: arquitecto, constructora y broker hipotecario. - **Define bien el proyecto**: cuanto más detallado, menos modificaciones durante la obra. - **Selecciona constructora solvente**: precio no es todo, importa la fiabilidad. - **Negocia un contrato de obra robusto**: con plazos, penalizaciones y garantías. - **Mantén control financiero estricto**: lleva la contabilidad de cada gasto. - **No firmes sin asesoramiento**: tanto técnico como financiero. - **Considera seguros adicionales**: todo riesgo de construcción es muy recomendable. - **Prepara plan B**: por si surgen imprevistos importantes. ## Errores comunes en hipoteca de terreno y casa Para evitar problemas en un proyecto tan complejo, ten cuidado con estos errores frecuentes: - **No verificar la edificabilidad del terreno**: lo que pone en el catastro no siempre coincide con lo edificable. - **Subestimar el presupuesto**: las desviaciones son la norma, no la excepción. - **Elegir constructora solo por precio**: la solvencia es más importante. - **No incluir todos los gastos**: licencias, conexiones, impuestos suman mucho. - **Tener solo un banco como opción**: las condiciones varían enormemente. - **No reservar para imprevistos**: prácticamente todos los proyectos tienen sobrecostes. - **Iniciar obras sin financiación cerrada**: riesgo de quedarse a medio camino. - **No considerar el tiempo total**: entre suelo, proyecto y obra pueden pasar 2-3 años. - **Olvidar el seguro de todo riesgo**: imprescindible durante la obra. ## El valor del broker hipotecario en autopromoción Las hipotecas de autopromoción son operaciones tan complejas que el asesoramiento profesional puede marcar la diferencia entre conseguir financiación o no. Como brokers hipotecarios España especializados, aportamos un valor diferencial: - **Acceso a las pocas entidades** que financian autopromoción. - **Conocimiento profundo** de los requisitos específicos de cada banco. - **Análisis de viabilidad** de tu proyecto desde el primer momento. - **Optimización del expediente** para maximizar las opciones de aprobación. - **Negociación de condiciones** adaptadas a la complejidad del proyecto. - **Coordinación con técnicos** y constructoras durante el proceso. - **Gestión de desembolsos** y certificaciones de obra. - **Asesoramiento integral** en todas las fases del proyecto. Si estás pensando en construir tu propia casa, conseguir el asesoramiento adecuado desde el inicio puede ahorrarte muchos quebraderos de cabeza y, lo más importante, hacer viable un proyecto que de otra forma podría no serlo. ## Preguntas frecuentes sobre hipoteca para terreno y casa ### ¿Puedo comprar el terreno primero y solicitar la hipoteca de construcción después? Sí, es una estrategia habitual. Compras el terreno al contado o con un préstamo personal y, una vez tienes el proyecto y licencias, solicitas una hipoteca de autopromoción para la construcción. Eso sí, los bancos suelen valorar mejor las operaciones integrales desde el inicio. ### ¿Qué pasa si la obra se retrasa más allá del plazo previsto? Depende del banco y del contrato. Algunos permiten prórrogas previa solicitud justificada. Otros aplican penalizaciones o convierten la hipoteca a condiciones más exigentes. Es fundamental negociar plazos realistas desde el inicio. ### ¿Puedo cambiar la constructora durante la obra? Sí, pero requiere comunicarlo al banco y, habitualmente, su aprobación. La nueva constructora debe cumplir los requisitos de solvencia exigidos. Es una situación a evitar si es posible, ya que genera trámites y posibles retrasos. ### ¿Qué garantías tengo si la constructora quiebra? Las cantidades entregadas a la constructora por obra ya certificada quedan invertidas en la finca, que sigue siendo tuya. Las cantidades anticipadas pendientes de obra deberían estar avaladas por la constructora, según marca la legislación. Conviene siempre verificar estas garantías antes de pagar. ### ¿Hay ayudas o subvenciones para autopromoción? Sí, especialmente en aspectos de eficiencia energética. Los fondos europeos Next Generation y diversas ayudas autonómicas premian la construcción sostenible y de alto rendimiento energético. Conviene informarse de las disponibles antes de iniciar el proyecto. ### ¿Necesito ser autopromotor para esta hipoteca? Sí. La hipoteca de autopromoción está diseñada para personas físicas que construyen su propia vivienda habitual o segunda residencia. Si vas a construir para vender o alquilar, necesitarás un préstamo promotor, que es un producto diferente y más complejo. ### ¿Es más cara la hipoteca de autopromoción que una convencional? Suele tener un tipo de interés ligeramente superior por el mayor riesgo asumido por el banco. Sin embargo, la diferencia es asumible y se compensa con la posibilidad de construir tu vivienda exactamente como deseas. ### ¿Cuánto tarda el proceso completo, desde la solicitud a la entrega de las llaves? Entre 18 y 36 meses habitualmente, contando: 2-3 meses para tramitar la hipoteca, 3-6 meses para conseguir licencias, 12-24 meses de obra, y 2-3 meses para los trámites finales. Es un proyecto que requiere paciencia y planificación. ## Conclusión Sí, **se puede pedir hipoteca para terreno y casa**, principalmente a través de la hipoteca de autopromoción, una modalidad específica que cubre tanto la compra del suelo como la construcción de la vivienda. Es un producto complejo, con requisitos exigentes y procesos elaborados, pero hace posible el sueño de construir tu propia casa. Si estás pensando en afrontar un proyecto de autopromoción y quieres saber qué opciones tienes para financiar el terreno y la construcción, en Realista te ayudamos. Conocemos las entidades que mejor financian este tipo de operaciones y te acompañamos en todo el proceso, desde la planificación inicial hasta la entrega final de tu vivienda. **Ponte en contacto con nosotros a través de nuestro formulario web o escríbenos directamente por WhatsApp al +34 621 40 39 69** y un asesor especializado en autopromoción analizará tu proyecto sin compromiso para diseñar la mejor estrategia financiera. --- ## ¿Merece la pena cambiar hipoteca variable a fija? Análisis completo URL: https://realista.es/blog/noticias-3/cambiar-hipoteca-variable-a-fija/ Si tienes una hipoteca variable y has visto cómo tus cuotas han fluctuado en los últimos años, es muy probable que en algún momento te hayas preguntado: **¿merece la pena cambiar mi hipoteca variable a fija?** No es una decisión sencilla, y la respuesta depende de múltiples factores: el momento del mercado, tu perfil financiero, los años que te quedan por pagar y el tipo de interés que puedas conseguir. En este artículo te explicamos de forma clara y didáctica cuándo conviene dar el salto de variable a fija, qué costes implica, qué alternativas existen y, sobre todo, cómo tomar una decisión informada que se ajuste a tu situación personal y al contexto económico actual. ## ¿Por qué plantearse cambiar de hipoteca variable a fija? La principal motivación para cambiar de una **hipoteca variable a una fija** es la búsqueda de **estabilidad y previsibilidad** en las cuotas mensuales. Las hipotecas variables están referenciadas habitualmente al Euríbor, lo que significa que cualquier subida del índice se traduce en un aumento directo de tu cuota. Tras los movimientos del Euríbor de los últimos años, muchos hipotecados han visto cómo su cuota mensual subía cientos de euros, generando incertidumbre y dificultades para planificar la economía familiar. Una hipoteca fija, en cambio, te ofrece **la misma cuota durante toda la vida del préstamo**, independientemente de cómo evolucionen los tipos. ### Principales motivos para considerar el cambio - **Tranquilidad financiera**: saber exactamente cuánto pagarás cada mes durante toda la vida del préstamo. - **Protección frente a subidas**: blindarte ante posibles incrementos futuros del Euríbor. - **Mejor planificación a largo plazo**: facilita el control del presupuesto familiar. - **Aprovechar tipos competitivos**: cuando los tipos fijos están en niveles atractivos. - **Reducción de estrés**: especialmente útil en perfiles con baja tolerancia al riesgo. ## ¿Cuándo merece realmente la pena el cambio? No siempre es rentable cambiar de variable a fija. Hay momentos del ciclo económico en los que el cambio tiene mucho sentido, y otros en los que **puede salirte caro**. Vamos a analizar los factores clave que determinan si el cambio es una buena decisión. ### Factores que indican que sí conviene cambiar - **Te quedan muchos años por pagar**: cuanto mayor sea el plazo restante, más expuesto estás a las fluctuaciones del Euríbor. - **Los tipos fijos están bajos o en tendencia descendente**: es el momento ideal para «fijar» un buen interés. - **Tu situación económica es ajustada**: si una subida de cuota te complicaría llegar a fin de mes, la estabilidad de la fija compensa. - **Hay previsiones de subida del Euríbor**: si los analistas anticipan incrementos, anticiparte protege tu economía. - **Tu perfil es conservador**: si valoras más la tranquilidad que el ahorro potencial, la fija es tu opción. ### Factores que indican que NO conviene cambiar - **Te quedan pocos años por pagar**: si te restan menos de 5-7 años, los costes del cambio pueden no compensarse. - **El diferencial sobre Euríbor es muy bajo**: si firmaste una variable con Euríbor + 0,5% o menos, difícilmente mejorarás. - **Los tipos fijos están altos**: cambiar cuando los fijos están elevados puede salirte caro a largo plazo. - **Hay previsiones de bajada del Euríbor**: si se espera que el índice baje, mantener la variable puede ser más rentable. - **Las comisiones de cambio son muy elevadas**: a veces los costes superan el ahorro potencial. ## Comparativa: hipoteca variable vs. hipoteca fija Para entender bien la decisión, conviene tener clara la comparativa entre ambas modalidades: Característica Hipoteca variable Hipoteca fija Cuota mensual Cambia con el Euríbor Siempre la misma Tipo de interés inicial Generalmente más bajo Algo más alto Riesgo Alto si suben los tipos Nulo Previsibilidad Baja Total Aprovechar bajadas Sí No Plazo recomendado Plazos cortos Plazos largos Si dudas entre ambas modalidades o quieres explorar una opción intermedia, también puedes valorar la hipoteca mixta, que combina un periodo inicial a tipo fijo con un tramo final variable. ## Formas de cambiar tu hipoteca variable a fija Existen tres vías principales para realizar el cambio, cada una con sus particularidades, costes y ventajas: ### 1. Novación con tu banco actual La **novación** consiste en modificar las condiciones de tu hipoteca con la misma entidad bancaria. Es la opción más sencilla en términos administrativos, ya que no implica cambiar de banco. - **Ventajas**: trámites más ágiles, menores costes notariales y registrales, no se cambia de entidad. - **Inconvenientes**: tu banco puede no ofrecerte las mejores condiciones del mercado. - **Coste habitual**: comisión de novación (limitada por ley), gastos notariales y de registro. ### 2. Subrogación de acreedor La **subrogación** implica trasladar tu hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones. Es una de las opciones más utilizadas cuando tu entidad actual no quiere mejorar tu hipoteca. - **Ventajas**: posibilidad de conseguir condiciones muy competitivas, tu banco actual puede igualar la oferta para retenerte. - **Inconvenientes**: trámites más complejos, requiere análisis del nuevo banco. - **Coste habitual**: comisión por subrogación (limitada legalmente), tasación y gastos notariales. ### 3. Cancelación y nueva hipoteca La opción más radical: **cancelar la hipoteca actual y firmar una nueva** con otro banco. Es la más costosa pero también la que ofrece mayor flexibilidad para renegociar todas las condiciones. - **Ventajas**: máxima flexibilidad, posibilidad de aumentar el capital pendiente o cambiar plazo. - **Inconvenientes**: es la opción más cara por todos los gastos asociados a una hipoteca nueva. - **Coste habitual**: cancelación registral, comisión por amortización anticipada, gastos de la nueva hipoteca. ## Costes del cambio: lo que debes calcular Antes de tomar la decisión, es fundamental hacer números. Los **costes asociados al cambio** pueden ser significativos y, si no se calculan bien, pueden eliminar el ahorro previsto. Estos son los principales conceptos a considerar: Concepto Coste aproximado ¿Se puede negociar? Comisión por novación Hasta 0,15% del capital pendiente Sí, en muchos casos se elimina Comisión por subrogación Limitada por ley Sí, parcialmente Tasación 250 – 600 € Algunos bancos la asumen Gastos notariales Variable Limitado Gastos registrales Variable No Comisión por amortización Hasta el 2% (variable a fija) Marcada por contrato La **Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario** establece límites claros a las comisiones por cambio de variable a fija, lo que ha facilitado y abaratado considerablemente esta operación. Es importante revisar tu escritura para conocer las comisiones aplicables a tu caso concreto. ## Cómo calcular si compensa el cambio Para tomar la mejor decisión, te recomendamos hacer este sencillo ejercicio: - **Calcula tu cuota actual** con la hipoteca variable. - **Pide ofertas de hipoteca fija** a varias entidades para conocer el tipo que te ofrecen. - **Calcula la cuota mensual nueva** con el tipo fijo propuesto. - **Suma todos los costes del cambio** (comisiones, tasación, notaría, registro). - **Calcula el ahorro mensual** (si lo hay) entre tu cuota actual y la nueva. - **Divide los costes totales entre el ahorro mensual** para saber en cuántos meses recuperarás la inversión. - **Compara ese plazo con los años que te quedan** de hipoteca: si el plazo de amortización del cambio es muy corto respecto al pendiente, el cambio compensa. Recuerda que esta es una operación compleja donde un buen asesoramiento puede marcar la diferencia entre acertar o perder dinero. Los brokers hipotecarios España contamos con acceso a múltiples entidades y conocemos las condiciones reales del mercado en cada momento. ## Ejemplos prácticos: ¿Cuándo compensa cambiar? ### Caso 1: Compensa claramente Persona con hipoteca variable de 180.000 € pendientes, 22 años por delante, Euríbor + 1%, cuota actual elevada por el contexto de tipos. Le ofrecen una **hipoteca fija al 2,5%** con costes totales de cambio de 1.500 €. El ahorro mensual estimado es de 80 €. Recupera la inversión en menos de 2 años y disfruta de 20 años de cuota estable. **Cambio recomendable**. ### Caso 2: Decisión dudosa Hipoteca variable de 70.000 € pendientes, 8 años por delante, Euríbor + 0,5%. La cuota actual no se ha disparado tanto y los costes del cambio rondan los 1.200 €. El ahorro mensual sería de apenas 15-20 €. Recuperaría la inversión casi al final del préstamo. **Cambio no claramente rentable**. ### Caso 3: No compensa Hipoteca variable de 40.000 € pendientes, 4 años por delante, Euríbor + 0,3%. Los costes del cambio superarían el posible ahorro. **Mantenerse en variable es lo más sensato**. ## Alternativas al cambio total: la hipoteca mixta Si dudas entre la seguridad de la fija y la flexibilidad de la variable, existe una **tercera vía**: la hipoteca mixta. Esta modalidad combina un primer tramo a tipo fijo (habitualmente entre 5 y 15 años) seguido de un tramo final a tipo variable. Es una opción interesante para perfiles que quieren **blindarse en los primeros años** de hipoteca, que suelen ser los más sensibles económicamente, pero que prevén tener menor capital pendiente cuando el tramo variable comience. Para quienes están considerando esta opción intermedia, las modalidades disponibles incluyen también soluciones específicas como la hipoteca para funcionarios o la hipoteca joven, que pueden ofrecer condiciones especiales según tu perfil. ## El papel del broker hipotecario en el cambio Cambiar de una hipoteca variable a fija no es solo una cuestión de números. Implica negociar con bancos, comparar ofertas, entender la letra pequeña de cada propuesta y elegir la opción que realmente compense a largo plazo. Aquí es donde un **broker hipotecario** aporta un valor diferencial: - **Acceso a múltiples entidades**: comparamos ofertas de decenas de bancos a la vez. - **Negociación profesional**: conseguimos condiciones que difícilmente lograrías por tu cuenta. - **Análisis personalizado**: estudiamos tu caso concreto para recomendarte la mejor opción. - **Ahorro de tiempo**: gestionamos toda la operativa por ti. - **Cálculo realista del ahorro**: sin sorpresas ni costes ocultos. ## Preguntas frecuentes sobre cambiar hipoteca variable a fija ### ¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de variable a fija? El coste depende de la modalidad elegida. La novación es la más económica, con costes que pueden rondar los 500-1.500 € entre comisión, gastos notariales y registrales. La subrogación tiene costes similares más la tasación, y la cancelación más nueva hipoteca es la opción más cara. ### ¿Puedo cambiar a fija si llevo poco tiempo con la variable? Sí. La ley no impone un plazo mínimo para cambiar de modalidad. No obstante, durante los primeros años puede haber comisiones por amortización anticipada que conviene revisar en tu escritura. ### ¿Mi banco está obligado a aceptar el cambio? No. Tu banco no está obligado a aceptar una novación, aunque suele estar dispuesto a negociar para evitar perder al cliente. Si tu banco no acepta o no mejora condiciones, siempre puedes recurrir a la subrogación con otra entidad. ### ¿Conviene cambiar si me quedan pocos años de hipoteca? Generalmente no. Si te quedan menos de 5-7 años, los costes del cambio difícilmente se recuperan con el ahorro mensual. En estos casos, suele ser mejor mantener la variable o, como mucho, negociar mejoras con tu banco actual. ### ¿Qué pasa si bajan los tipos después de cambiar a fija? Si los tipos bajan después de fijar tu hipoteca, te perderás esa bajada. Por eso es fundamental analizar las previsiones del mercado antes de decidir. Una buena alternativa para limitar este riesgo es valorar una hipoteca mixta. ### ¿Puedo cambiar varias veces de modalidad? Técnicamente sí, aunque cada cambio implica costes. En la práctica, la mayoría de hipotecados solo realizan un cambio durante la vida del préstamo, por lo que es importante acertar en el momento adecuado. ### ¿Cuánto tarda el proceso de cambio? Una novación puede resolverse en 30-45 días. Una subrogación suele tardar entre 45 y 60 días. La cancelación más nueva hipoteca puede extenderse hasta 2 meses o más, dependiendo del banco. ### ¿El banco puede negarse a la subrogación? Tu banco actual tiene un plazo legal para igualar o mejorar la oferta del nuevo banco. Si no lo hace, no puede impedir la subrogación, salvo que existan circunstancias muy excepcionales. ## Conclusión Decidir si **merece la pena cambiar tu hipoteca variable a fija** requiere un análisis cuidadoso de tu situación personal, los años pendientes, el tipo que puedas conseguir y los costes asociados. No existe una respuesta universal: para algunos perfiles el cambio es claramente rentable, para otros puede no compensar. Si quieres saber con certeza si en tu caso concreto compensa el cambio, en Realista realizamos un análisis personalizado totalmente gratuito y sin compromiso. Comparamos las mejores ofertas del mercado, calculamos el ahorro real teniendo en cuenta todos los costes y te asesoramos para que tomes la mejor decisión. **Contacta con nosotros a través de** --- ## ¿Merece la pena amortizar hipoteca? Guía completa para decidir URL: https://realista.es/blog/noticias-3/merece-la-pena-amortizar-hipoteca/ Tener ahorros y una hipoteca al mismo tiempo plantea una de las dudas financieras más habituales: **¿merece la pena amortizar hipoteca anticipadamente o es mejor destinar ese dinero a otra cosa?** La respuesta no es única, ya que depende de muchos factores: el tipo de interés de tu hipoteca, los años que te quedan, tu perfil de riesgo, las alternativas de inversión disponibles y tu situación personal. En este artículo te explicamos de forma clara y didáctica cuándo conviene amortizar tu hipoteca, qué modalidad de amortización elegir (cuota o plazo), qué costes implica y qué alternativas existen. El objetivo es que puedas tomar una decisión informada y adaptada a tu situación particular. ## ¿Qué significa amortizar la hipoteca anticipadamente? Amortizar la hipoteca anticipadamente consiste en **realizar pagos extraordinarios sobre el capital pendiente** de tu préstamo, fuera de las cuotas mensuales habituales. Estos pagos reducen el saldo que debes al banco y, por tanto, los intereses que generará tu hipoteca durante los años restantes. Existen dos formas principales de amortización anticipada, y elegir bien entre ellas es clave para optimizar el beneficio financiero: - **Amortización con reducción de cuota**: mantienes el mismo plazo, pero pagas menos cada mes. - **Amortización con reducción de plazo**: mantienes la misma cuota, pero terminas antes de pagar la hipoteca. ## ¿Cuándo merece la pena amortizar hipoteca? La decisión de amortizar depende de varios factores que conviene analizar con detenimiento. Veamos cuándo realmente compensa hacerlo y cuándo es mejor reservar tu dinero para otras alternativas. ### Situaciones en las que SÍ conviene amortizar - **Tu hipoteca tiene un tipo de interés alto**: cuanto mayor sea el interés, más sentido tiene amortizar para reducir el coste financiero total. - **Tienes ahorros que no van a generar mejor rentabilidad en otras opciones**: si el dinero está en cuentas con baja remuneración, amortizar puede ser más rentable. - **Tienes un colchón de seguridad consolidado**: amortizar tras tener cubiertos al menos 6-12 meses de gastos. - **Buscas tranquilidad financiera**: reducir deuda mejora tu salud financiera psicológica. - **Quieres aprovechar la deducción fiscal**: si tu hipoteca es anterior a 2013, puedes seguir deduciendo en la declaración de la renta. - **Te quedan muchos años de hipoteca**: el ahorro en intereses es proporcional al tiempo restante. ### Situaciones en las que NO conviene amortizar - **Tienes deudas con tipos de interés más altos**: tarjetas de crédito, préstamos personales o financiación al consumo deben amortizarse antes que la hipoteca. - **No tienes un fondo de emergencia**: nunca amortices a costa de quedarte sin liquidez ante imprevistos. - **Tu hipoteca tiene un tipo muy bajo**: si pagas un interés inferior al 2%, otras inversiones pueden superarlo fácilmente. - **Tienes alternativas de inversión más rentables**: con perfiles que toleran riesgo, los mercados financieros pueden ofrecer mayor rentabilidad. - **Te quedan muy pocos años**: si estás en la recta final, el ahorro en intereses ya es marginal. - **Tienes proyectos vitales importantes a la vista**: bodas, hijos, cambio profesional, jubilación próxima. ## Reducir cuota o reducir plazo: ¿qué es mejor? Esta es probablemente la decisión más importante tras decidir amortizar. La elección entre reducir cuota o plazo depende de tus prioridades y circunstancias personales. Veamos las diferencias clave: Aspecto Reducir cuota Reducir plazo Ahorro total en intereses Menor Mayor Liquidez mensual Aumenta Se mantiene igual Tiempo total pagando El mismo Se reduce Flexibilidad financiera Mayor a corto plazo Menor a corto plazo Recomendado para Perfiles ajustados o con cambios previstos Perfiles estables que buscan ahorro máximo ### Cuándo elegir reducir cuota - Cuando tu cuota actual te resulta **algo justa** y necesitas más oxígeno mensual. - Si esperas **cambios laborales** o reducciones de ingresos en el medio plazo. - Cuando quieres **liberar capacidad financiera** para otros proyectos. - Si valoras la **flexibilidad** sobre el ahorro máximo. ### Cuándo elegir reducir plazo - Cuando tu cuota actual te resulta **cómoda** y no necesitas reducirla. - Si tu objetivo es **maximizar el ahorro total en intereses**. - Cuando quieres **terminar antes** de pagar la hipoteca, especialmente si se acerca la jubilación. - Si valoras **quedar libre de deuda** cuanto antes. ## Comisiones por amortización anticipada Antes de amortizar, debes conocer las **comisiones aplicables** según tu tipo de hipoteca. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece límites máximos que conviene tener presentes: Tipo de hipoteca Comisión máxima Periodo de aplicación Hipoteca variable 0,25% Primeros 3 años Hipoteca variable 0,15% Primeros 5 años Hipoteca fija 2% Primeros 10 años Hipoteca fija 1,5% A partir del año 11 Estas comisiones se aplican únicamente si **el banco demuestra una pérdida financiera real** derivada de la amortización. Es importante revisar tu escritura, ya que las hipotecas firmadas antes de 2019 pueden tener condiciones diferentes. En cualquier caso, las comisiones suelen ser **marginales frente al ahorro** en intereses generado por la amortización. ## Cómo calcular si compensa amortizar Para tomar la mejor decisión, es fundamental hacer números. Te proponemos un sencillo método de cálculo: - **Identifica el tipo de interés efectivo** de tu hipoteca actual (TIN o TAE). - **Calcula la rentabilidad alternativa** que obtendrías invirtiendo ese dinero (descontando impuestos). - **Compara ambos valores**: si el interés de tu hipoteca es mayor que la rentabilidad alternativa neta, amortizar conviene. - **Suma los costes de amortización** (comisiones aplicables) al cálculo. - **Considera el factor riesgo**: amortizar es seguro al 100%, invertir tiene riesgo. - **Valora el factor psicológico**: la tranquilidad de reducir deuda no se mide solo en euros. ### Ejemplo práctico de cálculo Imagina que tienes una hipoteca con un tipo del 3,2% y dispones de 20.000 € de ahorro. Si amortizas, garantizas un «ahorro» del 3,2% sobre esa cantidad. Para que invertir compense, deberías obtener una rentabilidad neta superior al 3,2% de forma sostenida. Considerando el riesgo y la fiscalidad, las opciones que superan ese umbral con seguridad son limitadas. ## Amortización vs. otras opciones financieras Antes de amortizar, conviene comparar con otras alternativas para tu dinero. Cada opción tiene sus pros y sus contras: ### Amortizar vs. depósitos y cuentas remuneradas Si tu hipoteca paga un interés del 3% y un depósito te ofrece un 2,5% (antes de impuestos), amortizar es más rentable. Recuerda que la rentabilidad de los depósitos tributa al 19-30% en la **base imponible del ahorro**, lo que reduce su rentabilidad real. ### Amortizar vs. fondos de inversión Los fondos de inversión pueden ofrecer rentabilidades superiores a largo plazo, pero también **conllevan riesgo de pérdida**. La decisión depende de tu horizonte temporal y tu tolerancia al riesgo. Combinar ambas opciones suele ser una estrategia equilibrada. ### Amortizar vs. plan de pensiones Aportar a un plan de pensiones permite **reducir la base imponible general** en el IRPF, lo que supone un ahorro fiscal inmediato. Sin embargo, el dinero queda inmovilizado hasta la jubilación, mientras que amortizar te libera de deuda con flexibilidad. ### Amortizar vs. invertir en otra vivienda Si tienes capacidad de endeudamiento adicional, en lugar de amortizar puedes valorar adquirir una segunda propiedad para invertir. Esta estrategia requiere financiación específica como la hipoteca para inversión, que permite aprovechar el efecto multiplicador del apalancamiento. También existe la opción de financiar una hipoteca segunda vivienda sin necesidad de tocar tus ahorros. ## Beneficios fiscales de la amortización Las hipotecas firmadas **antes del 1 de enero de 2013** mantienen el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF. Esta deducción puede llegar hasta el **15% de las cantidades aportadas** (con un límite máximo de 9.040 € anuales). Si tu hipoteca cumple esta condición, amortizar hasta llegar al límite deducible te permite obtener una **devolución fiscal de hasta 1.356 €** al año (15% de 9.040 €). Es una de las pocas formas de obtener una «rentabilidad» segura del 15% sobre el capital amortizado. Algunas comunidades autónomas también mantienen **deducciones autonómicas** propias, por lo que conviene consultar la normativa específica de tu lugar de residencia antes de planificar la amortización. ## Estrategias inteligentes de amortización Existen diferentes formas de planificar la amortización para optimizar el resultado final. Las más recomendables son: ### Amortización al inicio del préstamo Los **primeros años de hipoteca** son los más rentables para amortizar, ya que es cuando los intereses representan una mayor parte de la cuota. Una amortización temprana tiene mucho más impacto que una tardía. ### Amortización al final del año fiscal Si te beneficias de la deducción por vivienda habitual, conviene **completar el límite de 9.040 €** antes del 31 de diciembre para maximizar la deducción de ese ejercicio. ### Amortizaciones periódicas pequeñas vs. una grande Hacer **amortizaciones periódicas** (por ejemplo, anuales con la paga extra) puede ser más cómodo que una grande. Eso sí, conviene revisar las comisiones por operación para no perder rentabilidad. ### Combinar amortización con inversión Una estrategia equilibrada consiste en **destinar parte del ahorro a amortizar** y parte a invertir. De esta forma, reduces deuda con seguridad y aprovechas el potencial de los mercados con una porción menor del capital. ## Consideraciones especiales según tu perfil Las decisiones sobre amortización pueden variar según el tipo de hipoteca y tu perfil profesional: - **Autónomos**: si tienes una hipoteca autónomos, valora especialmente mantener liquidez para épocas de menor facturación. - **Funcionarios**: con la estabilidad de ingresos de una hipoteca para funcionarios, la amortización con reducción de plazo es muy efectiva. - **Jóvenes**: si tienes una hipoteca joven, prioriza acumular un buen colchón antes de amortizar. - **No residentes**: con una hipoteca no residentes, considera la fiscalidad de cada país antes de amortizar. - **Hipotecas al 100%**: tras una hipoteca 100 más gastos, amortizar te ayuda a reducir más rápido el ratio préstamo-valor. ## Errores comunes al amortizar la hipoteca Muchos hipotecados cometen errores al amortizar que les hacen perder rentabilidad o liquidez. Los más frecuentes son: - **Vaciar los ahorros**: amortizar dejándote sin colchón de seguridad es un grave error. - **Amortizar antes de pagar deudas más caras**: tarjetas y préstamos al consumo deben ir primero. - **No comparar con alternativas**: cualquier decisión financiera debe partir de comparar opciones. - **Olvidar las comisiones**: revisa siempre el coste de la operación antes de proceder. - **No aprovechar la deducción fiscal**: si tu hipoteca es anterior a 2013, no completar el límite es perder dinero. - **Elegir mal entre cuota y plazo**: la decisión debe alinearse con tus objetivos personales. ## El valor del asesoramiento profesional Decidir si amortizar tu hipoteca, cómo hacerlo y cuánto destinar es una operación con múltiples implicaciones financieras y fiscales. Un análisis profesional permite valorar todos los factores de tu caso concreto y diseñar una estrategia óptima. Como especialistas en hipotecas, ayudamos a nuestros clientes no solo a conseguir la mejor financiación, sino también a optimizar la gestión de su hipoteca durante toda su vida útil. Desde la negociación inicial hasta las amortizaciones, novaciones o subrogaciones posteriores. ## Preguntas frecuentes sobre amortizar la hipoteca ### ¿Cuál es el momento ideal para amortizar la hipoteca? Los primeros años son los más rentables, ya que es cuando pagas más intereses. Si tu hipoteca tiene 25 años, amortizar en los primeros 5-10 años tiene mucho más impacto que hacerlo en los últimos 5. ### ¿Hay un mínimo o máximo para amortizar? Cada banco fija sus propios mínimos, generalmente entre 1.000 y 3.000 € por operación. No hay un máximo legal salvo el capital pendiente, aunque algunas escrituras establecen importes máximos por año. ### ¿Pierdo dinero si amortizo y luego suben los tipos? No, al revés: si tienes hipoteca variable y amortizas antes de una subida de tipos, el ahorro será aún mayor. La amortización siempre te protege frente a futuras subidas. ### ¿Puedo recuperar el dinero amortizado si lo necesito? No directamente. Una vez amortizado, ese dinero ya está pagado. Si necesitaras liquidez, podrías solicitar otra financiación o ampliar la hipoteca, pero implicaría nuevos costes y trámites. ### ¿Qué documentación necesito para amortizar? Generalmente solo el DNI y la solicitud al banco. Tras la amortización, recibirás un certificado bancario con el nuevo cuadro de amortización. Conviene guardar siempre estos documentos para la declaración de la renta. ### ¿Puedo amortizar si he cambiado de banco mediante subrogación? Sí, las condiciones de amortización se rigen por la nueva escritura. Las comisiones máximas serán las que aparezcan en el contrato vigente con el nuevo banco. ### ¿Es mejor amortizar de golpe o poco a poco? Financieramente da igual si las cantidades totales son las mismas. La diferencia está en las comisiones por operación: si tu banco cobra una mínima por amortización, hacer una sola gran amortización puede ahorrarte costes administrativos. ### ¿Cómo afecta la amortización a la cuota mensual? Si reduces cuota, esta baja proporcionalmente al capital amortizado. Si reduces plazo, la cuota se mantiene igual pero pagarás durante menos meses. En ambos casos, ahorras en intereses totales. ## Conclusión Decidir si **merece la pena amortizar tu hipoteca** requiere un análisis personalizado de tus finanzas, tu hipoteca y tus objetivos vitales. No hay una respuesta universal: para muchos perfiles es una decisión muy rentable, pero también hay situaciones donde es preferible destinar el dinero a otras alternativas. Si quieres saber con certeza si en tu caso concreto compensa amortizar, qué modalidad elegir y cómo optimizar tu hipoteca al máximo, en Realista te ayudamos. Realizamos un análisis financiero personalizado y gratuito, comparando todas las opciones para que tomes la mejor decisión. **Ponte en contacto con nosotros a través de nuestro formulario web o escríbenos por WhatsApp al +34 621 40 39 69** y te asesoramos sobre la estrategia óptima para tu hipoteca, ya sea amortizar, renegociar o explorar nuevas opciones de financiación. --- ## Cancelar hipoteca antes de tiempo: guía completa de costes y trámites URL: https://realista.es/blog/noticias-3/cancelar-hipoteca-antes-de-tiempo/ Llegar al punto de poder **cancelar la hipoteca antes de tiempo** es uno de los hitos financieros más satisfactorios para cualquier propietario. Significa quedar libre de la mayor deuda de tu vida y disponer plenamente de tu vivienda. Sin embargo, esta operación implica una serie de trámites, costes y decisiones que conviene conocer bien antes de dar el paso. En este artículo te explicamos paso a paso qué supone cancelar una hipoteca anticipadamente, qué costes y comisiones tendrás que asumir, qué documentación necesitas y, sobre todo, en qué casos realmente compensa hacerlo frente a otras alternativas como la amortización parcial o la inversión. ## ¿Qué significa cancelar la hipoteca antes de tiempo? Cancelar la hipoteca antes de tiempo consiste en **saldar la totalidad del capital pendiente** antes de la fecha de finalización prevista en la escritura. Es decir, pagar de una vez todo el dinero que aún debes al banco, dando por finalizado el préstamo hipotecario. Es importante distinguir entre dos conceptos que muchas veces se confunden: - **Cancelación económica**: pagar el capital pendiente al banco. Tu deuda queda saldada. - **Cancelación registral**: eliminar la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad. Sin este paso, la hipoteca sigue figurando aunque ya esté pagada. Para cancelar completamente tu hipoteca debes realizar **ambos trámites**. Pagar al banco no elimina automáticamente la inscripción en el Registro, lo que puede generar problemas futuros si quieres vender la vivienda o solicitar otra financiación. ## Motivos habituales para cancelar la hipoteca anticipadamente Las razones para querer cancelar una hipoteca antes de tiempo son muy variadas. Las más frecuentes son: - **Disponer de liquidez suficiente**: una herencia, indemnización, venta de otro inmueble o ahorros acumulados. - **Vender la vivienda**: para transmitir la propiedad libre de cargas. - **Tranquilidad financiera**: liberarse de la deuda y reducir gastos fijos mensuales. - **Cambio de etapa vital**: jubilación próxima, hijos independientes, cambio de residencia. - **Reorganización patrimonial**: divorcios, herencias, donaciones o disolución de gananciales. - **Reducción de carga financiera**: ante cambios laborales o reducción de ingresos previstos. ## Costes de cancelar una hipoteca antes de tiempo Cancelar la hipoteca tiene varios costes que debes conocer antes de tomar la decisión. Algunos son obligatorios y otros pueden negociarse o evitarse. ### Comisión por amortización anticipada total Cuando cancelas la hipoteca antes de tiempo, el banco puede aplicar una **comisión por amortización anticipada total**. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece límites máximos: Tipo de hipoteca Comisión máxima Periodo de aplicación Hipoteca variable 0,25% Primeros 3 años Hipoteca variable 0,15% Del año 3 al 5 Hipoteca variable 0% A partir del año 5 Hipoteca fija 2% Primeros 10 años Hipoteca fija 1,5% A partir del año 11 Estas comisiones se aplican únicamente si **el banco demuestra una pérdida financiera** derivada de la operación. Las hipotecas firmadas antes de 2019 pueden tener condiciones distintas, por lo que conviene revisar siempre la escritura. ### Comisión por cancelación registral Es una comisión que algunos bancos aplican por la gestión administrativa del proceso. Suele ser una **cantidad fija** o un porcentaje pequeño sobre el capital pendiente. Esta comisión también está limitada por ley y puede negociarse. ### Gastos notariales La **escritura de cancelación** debe formalizarse ante notario. Los gastos notariales dependen del importe de la hipoteca cancelada y suelen oscilar entre **200 y 700 euros**, según el tipo de operación y la cuantía. ### Gastos del Registro de la Propiedad La cancelación registral tiene un coste que se calcula en función del capital cancelado. Los **aranceles registrales** suelen rondar entre el 50% y el 70% del coste notarial. ### Gastos de gestoría Aunque puedes hacer los trámites por tu cuenta, muchas personas contratan una gestoría para encargarse del proceso. El coste de una gestoría especializada puede ir de **150 a 400 euros**. ### Resumen de costes aproximados Concepto Coste aproximado ¿Obligatorio? Comisión amortización anticipada 0% al 2% del capital pendiente Solo si aplica según escritura Comisión cancelación registral 50 – 200 € Depende del banco Notaría 200 – 700 € Sí Registro 100 – 400 € Sí Gestoría (opcional) 150 – 400 € No AJD (Actos Jurídicos Documentados) Exento en cancelación Exento Una buena noticia es que la **cancelación de hipoteca está exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)**, lo que reduce significativamente el coste total comparado con otras operaciones notariales. ## Pasos para cancelar la hipoteca antes de tiempo El proceso de cancelación sigue una secuencia bien definida. Estos son los pasos que debes seguir: ### 1. Solicita el certificado de deuda cero Una vez pagada la totalidad del capital pendiente, debes pedir a tu banco un **certificado de deuda cero**, también conocido como certificado de saldo cero. Este documento acredita que has saldado completamente la hipoteca y es **gratuito por ley**. ### 2. Firma la escritura de cancelación ante notario Con el certificado, debes acudir a un notario para formalizar la **escritura de cancelación de hipoteca**. El banco debe enviar un apoderado a la firma o autorizar al notario para representarle. Esta escritura es la base del trámite registral posterior. ### 3. Liquida el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados Aunque la cancelación está exenta del pago del AJD, debes presentar el modelo correspondiente (modelo 600 o 601 según la comunidad) en la **Hacienda autonómica** dentro del plazo legal (generalmente 30 días hábiles). ### 4. Inscribe la cancelación en el Registro de la Propiedad Con la escritura de cancelación y el justificante de la liquidación del impuesto, debes acudir al **Registro de la Propiedad** donde está inscrita la finca para inscribir la cancelación. El registrador eliminará la carga hipotecaria de tu vivienda. ### 5. Solicita una nota simple actualizada Una vez inscrita la cancelación, conviene pedir una **nota simple registral** para verificar que la finca aparece efectivamente libre de cargas. Es la prueba definitiva de que el proceso ha concluido correctamente. ## Documentación necesaria Para cancelar la hipoteca anticipadamente, necesitarás reunir la siguiente documentación: - **DNI o NIE** de los titulares de la hipoteca. - **Escritura original de la hipoteca**. - **Certificado de deuda cero** emitido por el banco. - **Última cuota pagada o justificante del pago final**. - **Nota simple registral** de la finca. - **Modelo 600 o 601** liquidado en Hacienda. - **Datos del notario** que vaya a formalizar la escritura. ## ¿Realmente merece la pena cancelar antes de tiempo? Antes de decidir cancelar tu hipoteca anticipadamente, conviene valorar si es la mejor decisión financiera. No siempre es la opción más rentable, especialmente si tu hipoteca tiene un tipo de interés bajo. ### Cuándo SÍ compensa cancelar - **Vas a vender la vivienda**: la cancelación es prácticamente obligatoria. - **Tu hipoteca tiene un tipo alto**: el ahorro en intereses justifica los costes. - **Buscas tranquilidad financiera**: el factor psicológico tiene un valor real. - **No tienes alternativas de inversión más rentables** con tu perfil de riesgo. - **Has recibido una herencia o ingreso extraordinario** y ya tienes cubiertos otros objetivos. - **Te quedan pocos años pero quieres terminar antes**: simplificar tus finanzas. ### Cuándo NO compensa cancelar - **Tu hipoteca tiene un tipo muy bajo**: otras inversiones pueden superarlo. - **Te quedarías sin colchón de seguridad**: la liquidez es fundamental. - **Tienes deudas más caras**: tarjetas o préstamos personales primero. - **Te beneficias de la deducción fiscal**: las hipotecas anteriores a 2013 mantienen el derecho a deducir. - **Vas a necesitar liquidez próximamente**: cancelar y pedir nueva financiación es muy costoso. ## Cancelación parcial vs. cancelación total Es importante distinguir entre amortizar parcialmente y cancelar totalmente la hipoteca, ya que son operaciones distintas con implicaciones diferentes: Aspecto Cancelación parcial (amortización) Cancelación total Importe Parte del capital pendiente Todo el capital pendiente Continuidad del préstamo Sí, sigue activo No, se extingue Carga registral Se mantiene Se elimina Trámites Mínimos (solo banco) Notaría y registro Costes administrativos Bajos Más elevados Si tu objetivo es reducir intereses pero mantener la flexibilidad, la **amortización parcial** puede ser más recomendable que la cancelación total. Solo cuando vayas a vender la vivienda o quieras quedar definitivamente libre de la deuda tiene sentido la cancelación completa. ## Cancelar la hipoteca para vender la vivienda Una de las situaciones más frecuentes que llevan a cancelar una hipoteca antes de tiempo es la **venta de la vivienda**. En este caso, la cancelación se realiza con el dinero obtenido de la venta, en un proceso simultáneo en notaría. El proceso habitual es el siguiente: - **Solicitas el certificado de deuda** al banco con la cantidad exacta a cancelar. - **El comprador paga el precio** de la vivienda en notaría. - **Una parte del precio** se destina a cancelar la hipoteca pendiente. - **El banco firma la cancelación** en el mismo acto notarial. - **Recibes la diferencia** entre el precio de venta y la deuda cancelada. - **El comprador recibe la vivienda libre de cargas**. Este sistema permite vender una vivienda con hipoteca sin necesidad de cancelarla previamente con tus propios fondos. ## ¿Y si no puedo cancelar pero quiero mejores condiciones? Si tu situación no permite cancelar la hipoteca pero quieres mejorar las condiciones, existen varias alternativas que conviene valorar: ### Subrogación a otro banco Trasladar tu hipoteca a otra entidad que te ofrezca mejores condiciones. Es una alternativa interesante a la cancelación cuando solo buscas reducir el coste financiero. ### Novación con tu banco Modificar las condiciones de tu hipoteca actual sin cambiar de entidad. Más sencillo y económico que una subrogación, pero depende de la voluntad de tu banco. ### Refinanciación Solicitar una nueva hipoteca para cancelar la anterior, generalmente con mejores condiciones o adaptada a una nueva situación personal. Esta opción puede combinarse con una hipoteca mixta o con productos específicos como la hipoteca compra más reforma si planeas obras. ## Casos especiales en la cancelación Existen situaciones particulares que conviene contemplar a la hora de cancelar una hipoteca: ### Cancelación por divorcio o separación Cuando una pareja se separa, suele cancelarse la hipoteca conjunta y constituirse una nueva a nombre del que se queda con la vivienda. Es un proceso complejo que requiere la **extinción de condominio** y, habitualmente, una nueva financiación. ### Cancelación por herencia Si heredas una vivienda con hipoteca, puedes cancelar la deuda con los recursos de la herencia o asumir el préstamo. Cada opción tiene implicaciones fiscales y patrimoniales que conviene estudiar. ### Cancelación de hipoteca conjunta En hipotecas con varios titulares, todos deben firmar la cancelación. Si uno no quiere o no puede, la cancelación se complica y puede requerir vías judiciales. ### Cancelación con productos vinculados Muchas hipotecas tienen productos vinculados (seguros, planes de pensiones, tarjetas). Al cancelar la hipoteca, conviene revisar qué pasa con estos productos: algunos se pueden mantener, otros pierden las condiciones bonificadas. ## Errores comunes al cancelar la hipoteca Muchas personas cometen errores en el proceso que pueden costarles tiempo y dinero. Los más frecuentes son: - **Olvidar la cancelación registral**: pagar al banco no elimina la carga del Registro. - **No verificar las comisiones**: revisa siempre la escritura para conocer los costes exactos. - **No comparar con la amortización parcial**: a veces es más rentable que cancelar todo. - **Vaciar los ahorros**: cancelar dejándote sin liquidez es muy arriesgado. - **No revisar productos vinculados**: pueden perder las condiciones bonificadas. - **Confiar solo en el banco**: tu entidad puede no informarte de todas las opciones. ## El valor del asesoramiento profesional Cancelar una hipoteca antes de tiempo es una decisión importante con implicaciones financieras, fiscales y administrativas. Como brokers hipotecarios especializados, no solo ayudamos a conseguir las mejores hipotecas, también asesoramos a nuestros clientes durante toda la vida del préstamo. Nuestra experiencia nos permite analizar tu situación particular y recomendarte la mejor estrategia: cancelación total, amortización parcial, subrogación a otro banco o renegociación de condiciones. Cada caso es único y merece un análisis personalizado. ## Preguntas frecuentes sobre cancelar hipoteca antes de tiempo ### ¿Cuánto tarda el proceso completo de cancelación? Desde el pago al banco hasta la inscripción registral, el proceso completo suele durar entre 1 y 3 meses. La parte más lenta suele ser el Registro de la Propiedad, que puede tardar varias semanas en procesar la cancelación. ### ¿Es obligatorio cancelar registralmente la hipoteca? No es estrictamente obligatorio si no vas a vender la vivienda, pero es muy recomendable. Mantener la carga registral puede generar problemas en el futuro y la inscripción se «limpia» automáticamente a los 20 años desde la fecha de vencimiento del préstamo. ### ¿Puedo hacer los trámites por mi cuenta o necesito gestoría? Puedes hacerlos por tu cuenta, ahorrando los honorarios de la gestoría. Si te organizas y tienes tiempo, no es complicado, pero la gestoría te quita la carga administrativa por un coste razonable. ### ¿Qué pasa con el seguro de hogar si cancelo la hipoteca? El seguro de hogar puede mantenerse o cancelarse, según tu preferencia. Si lo tenías vinculado a la hipoteca con condiciones especiales, al cancelar perderás esos descuentos pero podrás contratar otro seguro libremente. ### ¿La cancelación tiene impacto fiscal? La cancelación en sí no tributa, ya que está exenta del AJD. Si tu hipoteca era anterior a 2013 y deducías por inversión en vivienda habitual, perderás esa deducción a partir del año siguiente. ### ¿Puedo recuperar productos vinculados al cancelar? Depende de cada producto. Algunos seguros pueden cancelarse con devolución parcial de la prima, otros no. Las cuentas y tarjetas pueden mantenerse pero perderán las condiciones bonificadas que tenían vinculadas a la hipoteca. ### ¿Necesito presencia presencial en notaría? Sí, salvo que otorgues poderes a otra persona para que firme en tu nombre. La firma de la cancelación requiere la presencia de los titulares o sus representantes legales. ### ¿Qué pasa si el banco se ha fusionado o ha desaparecido? Te diriges al banco que ha asumido las operaciones del original. En todos los procesos de fusión bancaria, las hipotecas se transfieren con todas sus condiciones a la nueva entidad, que se encarga de los trámites de cancelación. ## Conclusión Cancelar la hipoteca antes de tiempo es una decisión importante que requiere analizar costes, beneficios y alternativas. Aunque liberarse de la deuda más grande de tu vida es muy gratificante, no siempre es la opción financieramente más rentable. Cada caso debe estudiarse de forma individual considerando tipos de interés, plazos restantes, situación personal y objetivos. Si estás pensando en cancelar tu hipoteca o explorar alternativas como la amortización parcial, subrogación o refinanciación, en Realista te ayudamos a tomar la mejor decisión. Analizamos tu caso de forma personalizada y comparamos todas las opciones del mercado para que ahorres tiempo y dinero. **Contáctanos a través de nuestro formulario web o escríbenos por WhatsApp al +34 621 40 39 69** y un asesor especializado estudiará tu situación sin compromiso. --- ## Nuda propiedad e hipoteca: todo lo que necesitas saber URL: https://realista.es/blog/noticias-3/nuda-propiedad-hipoteca/ La **nuda propiedad** es uno de los conceptos jurídicos que más dudas genera cuando se cruzan con el mundo hipotecario. ¿Se puede hipotecar una nuda propiedad? ¿Qué pasa con la hipoteca cuando se separa el usufructo de la propiedad? ¿Pueden los bancos financiar la compra de una nuda propiedad? Son preguntas habituales en herencias, planificación patrimonial y operaciones inmobiliarias atípicas. En este artículo te explicamos de forma clara y didáctica qué es la nuda propiedad, cómo se relaciona con las hipotecas, qué opciones tienes si eres nudo propietario o usufructuario y cómo financiar este tipo de operaciones especiales con éxito. ## ¿Qué es la nuda propiedad? La **nuda propiedad** es el derecho de propiedad sobre un bien (habitualmente un inmueble) sin disfrutar de su uso ni de los frutos que pueda generar. Para entenderlo mejor, hay que conocer la figura del usufructo, ya que ambas son las dos caras de un mismo derecho de propiedad dividido. Cuando se desmiembra el dominio pleno de un inmueble, se divide en dos derechos: - **Nuda propiedad**: pertenece al «nudo propietario», quien tiene la titularidad del inmueble pero no puede usarlo ni alquilarlo. - **Usufructo**: pertenece al «usufructuario», quien puede usar el inmueble, vivir en él o alquilarlo y cobrar las rentas, pero no es el propietario. Cuando ambas figuras se reúnen en una sola persona, se habla de **pleno dominio**. La separación entre nuda propiedad y usufructo suele producirse en herencias (donde el cónyuge viudo recibe el usufructo y los hijos la nuda propiedad), donaciones con reserva de usufructo o ventas estratégicas para optimizar la fiscalidad y obtener liquidez. ### Diferencias entre nuda propiedad, usufructo y pleno dominio Característica Nuda propiedad Usufructo Pleno dominio Titularidad Sí No Sí Uso de la vivienda No Sí Sí Cobro de alquiler No Sí Sí Posibilidad de venta Sí (de su parte) Sí (del usufructo) Sí Duración Indefinida Vitalicia o temporal Indefinida Pago de IBI Sí (general) A veces Sí ## ¿Se puede hipotecar la nuda propiedad? Una de las dudas más frecuentes es si se puede **constituir una hipoteca sobre la nuda propiedad**. La respuesta legal es **sí**, ya que el nudo propietario es titular de un derecho real susceptible de ser hipotecado. Sin embargo, en la práctica encontrarás importantes limitaciones por parte de los bancos. El principal problema es que la **garantía hipotecaria sobre la nuda propiedad tiene un valor económico muy reducido** mientras exista el usufructo, ya que el banco no puede ejecutar plenamente el inmueble en caso de impago. Esto hace que muy pocas entidades acepten este tipo de operación, y las que lo hacen suelen aplicar condiciones más restrictivas. ### Limitaciones habituales de los bancos - **Limitación de la financiación**: el porcentaje sobre el valor de tasación suele ser inferior al habitual. - **Tipos de interés más altos**: por el mayor riesgo asumido por el banco. - **Plazos más cortos**: para reducir la exposición temporal al riesgo. - **Exigencia de avalistas**: para reforzar la garantía del préstamo. - **Análisis más exhaustivo** del perfil financiero del solicitante. Por estas razones, conseguir una hipoteca sobre nuda propiedad sin asesoramiento profesional es muy complicado. Trabajar con brokers hipotecarios España especializados te facilita el acceso a las pocas entidades dispuestas a financiar este tipo de operaciones. ## Hipotecar el usufructo: ¿es posible? Igualmente, el usufructuario puede **hipotecar su derecho de usufructo**, aunque con limitaciones todavía mayores que la nuda propiedad. La principal dificultad es que el usufructo, especialmente el vitalicio, **se extingue con la muerte del usufructuario**, lo que supone un riesgo enorme para el banco. En la práctica, los bancos rara vez aceptan hipotecar usufructos, salvo en casos muy excepcionales con garantías adicionales. Las opciones más frecuentes para los usufructuarios que necesitan liquidez son la venta del usufructo o la consolidación del pleno dominio para luego hipotecar la vivienda completa. ## Comprar una vivienda en nuda propiedad: ¿necesito hipoteca? Cada vez es más frecuente la compraventa de nuda propiedad como fórmula de inversión inmobiliaria o como forma de obtener vivienda a precio reducido. La operación habitual es la siguiente: una persona mayor vende la nuda propiedad de su vivienda manteniendo el usufructo vitalicio. El comprador adquiere la nuda propiedad a un precio inferior al valor de mercado y consolida el pleno dominio cuando fallece el vendedor. ### Ventajas de comprar nuda propiedad - **Precio reducido**: el descuento sobre el valor real puede ser del 30% al 60%. - **Inversión a largo plazo**: rentabilidad esperable cuando se consolide el pleno dominio. - **Ventajas fiscales**: tributación reducida en herencia y donaciones. - **Sin gastos de mantenimiento**: muchos los asume el usufructuario durante la vida del usufructo. ### Inconvenientes a tener en cuenta - **No puedes usar la vivienda** hasta consolidar el pleno dominio. - **No puedes alquilarla** ni obtener rentas. - **El usufructo puede prolongarse muchos años**, especialmente si el usufructuario es joven. - **Difícil obtener financiación**: pocos bancos aceptan hipotecas sobre nuda propiedad. - **Dificultad para revender** mientras dure el usufructo. ### Financiación para comprar nuda propiedad Si quieres comprar una nuda propiedad y necesitas financiación, las opciones disponibles son: - **Hipoteca sobre la nuda propiedad**: opción difícil pero posible con asesoramiento especializado. - **Hipoteca sobre otra vivienda en propiedad**: usar otra vivienda como garantía hipotecaria. - **Préstamo personal**: para importes menores, con tipos más altos pero sin necesidad de garantía hipotecaria. - **Financiación con garantía adicional**: aval de familiares u otras garantías que refuercen la operación. - **Pago al contado y refinanciación posterior**: comprar al contado y rehipotecar tras consolidar el pleno dominio. En operaciones complejas de inversión inmobiliaria, también puede valorarse una hipoteca para inversión si dispones de otros inmuebles o garantías que respalden la operación. ## Hipoteca y herencia con usufructo Una situación muy frecuente se produce cuando se hereda una vivienda con desmembración del dominio. Por ejemplo, el cónyuge viudo recibe el usufructo vitalicio y los hijos la nuda propiedad. Si la vivienda tenía hipoteca, surgen varias preguntas: ### ¿Quién paga la hipoteca tras la herencia? El pago de la hipoteca tras una herencia con usufructo depende de varios factores. Como regla general, la deuda se transmite a los herederos junto con la propiedad, pero la responsabilidad concreta varía según el tipo de gasto: Gasto Responsable habitual Comentario Cuota hipotecaria (capital) Nudos propietarios Beneficiarios del aumento patrimonial Intereses de la hipoteca Usufructuario Por aplicación analógica del art. 504 CC Gastos de comunidad Usufructuario Por uso de la vivienda IBI Nudo propietario Salvo pacto en contrario Reparaciones extraordinarias Nudo propietario Por afectar al valor del inmueble Reparaciones ordinarias Usufructuario Por uso normal del inmueble En la práctica, este reparto puede modificarse mediante acuerdo entre las partes, lo que es muy recomendable para evitar conflictos futuros. La gestión hipotecaria tras una herencia es compleja y a veces requiere replantear la financiación o solicitar una nueva hipoteca. ### ¿Se puede vender la vivienda con usufructo y nuda propiedad? Sí, pero requiere el **acuerdo de todos los titulares**: usufructuario y nudos propietarios. Si todos están de acuerdo, la vivienda puede venderse en pleno dominio repartiéndose el precio según el valor proporcional de cada derecho. Esta valoración suele calcularse mediante fórmulas fiscales basadas en la edad del usufructuario. ## Consolidación del pleno dominio La **consolidación del pleno dominio** se produce cuando la nuda propiedad y el usufructo vuelven a unirse en una sola persona. Las formas más habituales son: - **Fallecimiento del usufructuario**: el usufructo vitalicio se extingue y los nudos propietarios consolidan el pleno dominio automáticamente. - **Cumplimiento del plazo**: si el usufructo era temporal, finaliza al cumplirse el plazo. - **Renuncia del usufructuario**: voluntariamente cede su derecho. - **Compra del usufructo**: el nudo propietario compra el usufructo al usufructuario. - **Compra de la nuda propiedad**: el usufructuario compra la nuda propiedad al nudo propietario. Una vez consolidado el pleno dominio, la financiación de la vivienda se simplifica enormemente. El propietario puede solicitar cualquier hipoteca convencional, ya sea para una nueva adquisición, para una hipoteca segunda vivienda o incluso para reformas mediante una hipoteca compra más reforma. ### Aspectos fiscales de la consolidación Cuando se consolida el pleno dominio, hay implicaciones fiscales que conviene conocer: - **Por fallecimiento del usufructuario**: el nudo propietario debe liquidar el Impuesto de Sucesiones por la consolidación, pero solo sobre el valor del usufructo extinguido. - **Por compra del usufructo**: tributación habitual del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. - **Por renuncia del usufructuario**: puede tributar como donación, con consecuencias fiscales relevantes. ## Casos especiales en la financiación con nuda propiedad Existen situaciones particulares relacionadas con la nuda propiedad y la financiación hipotecaria que merecen atención específica: ### Hipoteca inversa con reserva de usufructo La **hipoteca inversa** es un producto financiero pensado para personas mayores que quieren obtener liquidez sin perder el uso de su vivienda. Funciona como una venta de la nuda propiedad: el banco «compra» la propiedad con pago aplazado mientras el propietario mantiene el uso vitalicio. ### Compra con reserva de usufructo Operación frecuente entre familiares: padres que venden la nuda propiedad a sus hijos manteniendo el usufructo vitalicio. Permite optimizar la fiscalidad sucesoria y los hijos pueden financiar la compra mediante hipoteca, aunque con las dificultades ya mencionadas. ### Donación de nuda propiedad Forma muy habitual de planificación patrimonial. Los padres donan la nuda propiedad de su vivienda a los hijos y se reservan el usufructo vitalicio. Si los donatarios necesitan financiación posterior sobre el inmueble, deberán esperar a la consolidación o aceptar las limitaciones de hipotecar solo la nuda propiedad. ## Estrategias de financiación según tu situación Si te encuentras ante una operación que implica nuda propiedad, las opciones de financiación deben adaptarse a tu situación particular: ### Si vas a comprar nuda propiedad - **Plantéate pagar al contado** si dispones de ahorros suficientes. - **Utiliza otra vivienda como garantía** si la tienes en propiedad. - **Estudia la viabilidad de financiar parte con préstamo personal** y parte con ahorros. - **Acude a un broker especializado** para acceder a las pocas entidades que financian estas operaciones. ### Si has heredado nuda propiedad - **Revisa el estado actual de la hipoteca** si la había. - **Analiza si conviene refinanciar** con nuevas condiciones. - **Acuerda con el usufructuario** el reparto de gastos hipotecarios. - **Plantéate la consolidación del pleno dominio** si te interesa para futuras operaciones. ### Si has consolidado el pleno dominio - **Aprovecha para refinanciar** la hipoteca con mejores condiciones. - **Valora una nueva hipoteca** si necesitas liquidez para otros proyectos. - **Considera invertir** con la vivienda como garantía para nuevas operaciones inmobiliarias. - **Revisa la fiscalidad** para optimizar tu situación patrimonial. ## Errores comunes con la nuda propiedad y las hipotecas La complejidad jurídica de la nuda propiedad propicia errores que pueden tener consecuencias económicas importantes: - **Comprar nuda propiedad sin verificar** la edad y estado de salud del usufructuario. - **No estudiar la fiscalidad** antes de operar con nuda propiedad o usufructo. - **Confiar en la primera oferta bancaria** sin comparar otras opciones. - **No documentar acuerdos** entre nudo propietario y usufructuario sobre gastos. - **Olvidar las implicaciones registrales** de cualquier modificación. - **Subestimar la dificultad** de hipotecar nuda propiedad sin asesoramiento. - **No prever el coste fiscal** de la consolidación del pleno dominio. ## El papel del broker hipotecario en operaciones complejas Las operaciones con nuda propiedad son terreno especializado donde la experiencia profesional marca la diferencia. Como conseguimos tu hipoteca incluso en casos atípicos, contamos con acceso a entidades dispuestas a financiar operaciones que la mayoría de bancos rechazaría sin estudiar. Un broker especializado aporta valor en estos casos: - **Conocimiento del mercado**: sabemos qué entidades financian operaciones con nuda propiedad. - **Análisis personalizado**: estudiamos cada caso para encontrar la mejor solución. - **Negociación profesional**: conseguimos condiciones más favorables que las que obtendrías por tu cuenta. - **Asesoramiento integral**: combinamos aspectos hipotecarios, fiscales y jurídicos. - **Ahorro de tiempo**: gestionamos toda la operativa, desde el análisis hasta la firma. ## Preguntas frecuentes sobre nuda propiedad e hipoteca ### ¿Puede el banco ejecutar la hipoteca sobre una nuda propiedad? Sí, pero la ejecución solo afectaría a la nuda propiedad, manteniéndose el usufructo a favor del usufructuario. Esto reduce mucho el atractivo de la garantía para el banco, motivo por el que pocas entidades aceptan estas operaciones. ### ¿Puedo vender la nuda propiedad si tiene hipoteca? Sí, puedes venderla, pero deberás cancelar la hipoteca con el dinero obtenido o el comprador deberá subrogarse en ella. Es una operación más compleja que una venta normal y requiere coordinación con el banco. ### ¿Cómo se valora económicamente la nuda propiedad? El valor de la nuda propiedad se calcula restando al valor total del inmueble el valor del usufructo. La fórmula fiscal es: el usufructo vitalicio vale el 70% si el usufructuario es menor de 20 años, descendiendo un 1% por cada año adicional, con un mínimo del 10%. ### ¿Qué pasa con la hipoteca si el usufructuario muere? El usufructo se extingue y el nudo propietario consolida el pleno dominio. La hipoteca, si existía sobre la nuda propiedad, sigue su curso normal. Es un buen momento para revisar las condiciones hipotecarias y plantear una posible refinanciación. ### ¿Puede el usufructuario alquilar la vivienda? Sí, salvo pacto en contrario. El usufructuario tiene derecho a percibir las rentas y puede alquilar la vivienda sin necesidad de autorización del nudo propietario. Estos ingresos del alquiler tributan en la base imponible general del usufructuario. ### ¿Es buena inversión comprar nuda propiedad? Puede ser una inversión interesante si el descuento sobre el valor de mercado es significativo y el usufructuario tiene una edad avanzada. Es importante analizar la rentabilidad esperable considerando el tiempo previsible hasta la consolidación del pleno dominio. ### ¿Necesito el consentimiento del usufructuario para vender la nuda propiedad? No, el nudo propietario puede vender libremente su nuda propiedad sin consentimiento del usufructuario. Sin embargo, el comprador adquirirá un bien limitado por el usufructo existente, lo que afecta al precio. ### ¿Qué impuestos pago al consolidar el pleno dominio? Si la consolidación se produce por fallecimiento del usufructuario, deberás liquidar el Impuesto de Sucesiones por el valor del usufructo extinguido, no por el valor total del inmueble. Las bonificaciones autonómicas suelen aplicarse también a esta liquidación. ## Conclusión La **nuda propiedad y las hipotecas** conforman un terreno complejo donde se cruzan derecho civil, fiscalidad y financiación bancaria. Ya sea por una herencia, una operación de inversión o una planificación patrimonial, conviene contar con asesoramiento experto para tomar las mejores decisiones y evitar errores costosos. Si te encuentras ante una operación que implica nuda propiedad y necesitas financiación o quieres explorar las mejores opciones para tu caso particular, en Realista te ayudamos. Nuestro equipo está especializado en operaciones hipotecarias atípicas y conocemos las pocas entidades dispuestas a financiar estos casos. **Ponte en contacto con nosotros a través de nuestro formulario web o escríbenos directamente por WhatsApp al +34 600 547 492** y un especialista analizará tu situación sin compromiso para diseñar la mejor estrategia financiera. --- ## Provisión de fondos hipoteca: qué es, cuánto cuesta y cómo funciona URL: https://realista.es/blog/noticias-3/provision-de-fondos-hipoteca/ Cuando estás cerrando la compra de una vivienda con financiación, llega el momento en que la gestoría o el banco te pide una **provisión de fondos para la hipoteca**. Si es la primera vez que afrontas este trámite, es normal que te surjan muchas dudas: ¿qué es exactamente? ¿Cuánto dinero te van a pedir? ¿Cuándo te devuelven lo que sobra? ¿Es lo mismo que los gastos de la hipoteca? En este artículo te explicamos de forma clara y didáctica qué es la provisión de fondos en una operación hipotecaria, qué conceptos cubre, cuánto suelen pedir, cuándo se liquida y cómo gestionarla correctamente para evitar sorpresas. Una información imprescindible si vas a firmar tu hipoteca próximamente. ## ¿Qué es la provisión de fondos en una hipoteca? La **provisión de fondos** es la cantidad de dinero que la gestoría (designada por el banco) te solicita por adelantado para hacer frente a los **gastos asociados a la formalización de la hipoteca y la compraventa**. Se trata de un anticipo que cubre los pagos a notaría, registro, impuestos y honorarios profesionales que se generarán durante el proceso. Esta cantidad se entrega antes de la firma o en el mismo momento, y la gestoría la utiliza para abonar los distintos conceptos a medida que vencen. Una vez liquidados todos los gastos, se hace una **liquidación final** y se devuelve el sobrante (si lo hay) o se reclama la diferencia (si la cantidad no fue suficiente). ### ¿Por qué se solicita una provisión de fondos? La razón es operativa: muchos de los gastos no se conocen con exactitud hasta el momento del pago, ya que dependen de aranceles oficiales, valores definitivos del inmueble o trámites concretos en cada notaría y registro. Para evitar retrasos en la formalización, se anticipa una cantidad estimada que permite hacer frente a todos los pagos sin demoras administrativas. ## Diferencia entre provisión de fondos y gastos de la hipoteca Es importante no confundir ambos conceptos, aunque están directamente relacionados: Concepto Provisión de fondos Gastos de la hipoteca Naturaleza Anticipo estimado Coste real definitivo Momento Antes de la firma Durante y tras la firma Cantidad Estimada al alza Exacta tras liquidación Devolución Posible sobrante No procede Justificación Genérica Detallada con facturas En resumen, la provisión es **el dinero que adelantas**, mientras que los gastos son **el coste final efectivo**. La diferencia entre ambos se devuelve o se reclama tras la liquidación final. ## ¿Qué gastos cubre la provisión de fondos? La provisión de fondos cubre todos los **conceptos asociados a la formalización** de la operación hipotecaria. Aunque desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 muchos gastos los asume el banco, hay otros que siguen corriendo por cuenta del comprador. Los más habituales son: ### Gastos a cargo del comprador - **Tasación de la vivienda**: la valoración profesional del inmueble necesaria para conceder la hipoteca. - **Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)**: en compraventa de vivienda de segunda mano, según la comunidad autónoma. - **IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD)**: en vivienda nueva, también según la comunidad. - **Honorarios de gestoría**: por la tramitación del expediente. - **Gastos notariales de la compraventa**: por la firma de la escritura pública. - **Gastos del Registro de la Propiedad**: por la inscripción de la compraventa. - **Copias autorizadas y simples**: documentación adicional necesaria. ### Gastos a cargo del banco (no incluidos en la provisión) Desde la Ley 5/2019, son a cargo del banco: - Gastos de notaría de la **escritura de hipoteca**. - Inscripción de la **hipoteca en el Registro**. - **AJD de la hipoteca**. - **Gestoría** de la hipoteca. Esta diferenciación es importante: la provisión de fondos cubre **los gastos del comprador**, no los gastos del banco. Si te incluyen conceptos que legalmente debe asumir la entidad, puedes y debes reclamarlos. ## ¿Cuánto dinero piden de provisión de fondos? El importe de la provisión de fondos depende de varios factores: el precio de la vivienda, el tipo de inmueble (nuevo o usado), la comunidad autónoma donde se firme y la complejidad de la operación. Como referencia general, la provisión suele oscilar entre el **10% y el 12% del precio de compra** en vivienda usada, y un **12% a 14%** en vivienda nueva (por la diferencia entre IVA y ITP). ### Estimación orientativa por concepto Concepto Vivienda usada Vivienda nueva ITP / IVA 6% – 10% del precio 10% (IVA) + AJD autonómico Notaría compraventa 600 – 1.200 € 600 – 1.200 € Registro 400 – 700 € 400 – 700 € Gestoría 300 – 600 € 300 – 600 € Tasación 250 – 600 € 250 – 600 € Provisión total estimada 10% – 12% del precio 12% – 14% del precio Estas cifras son orientativas. La gestoría te facilitará un **desglose estimado** con la cantidad exacta que debes provisionar. Es importante revisarlo bien y no aceptarlo sin entenderlo en detalle. ### Ejemplo práctico Para una vivienda usada de 200.000 € en una comunidad con ITP del 8%, la provisión podría desglosarse así: - **ITP (8%)**: 16.000 € - **Notaría compraventa**: 800 € - **Registro**: 500 € - **Gestoría**: 400 € - **Tasación**: 350 € - **Provisión total**: aproximadamente 18.050 € Como ves, el grueso de la provisión lo absorbe el impuesto sobre la compraventa, no los gastos asociados a la hipoteca propiamente dicha. ## Cuándo y cómo se paga la provisión de fondos El momento del pago de la provisión depende de la organización de cada gestoría, pero suele seguir uno de estos esquemas: ### Pago previo a la firma Lo más habitual: la gestoría te solicita la provisión **unos días antes de la firma** mediante transferencia bancaria. Es la opción que da más tranquilidad porque garantiza que todo está listo para el día de la formalización. ### Pago en el momento de la firma Algunas gestorías permiten realizar el pago el mismo día de la firma, mediante cheque bancario o transferencia inmediata. Es viable pero requiere mayor coordinación. ### Pago tras la firma Menos habitual. La gestoría adelanta los pagos y luego te factura. Solo se utiliza con clientes muy conocidos por la gestoría o en operaciones específicas. ## ¿Qué pasa con el sobrante de la provisión de fondos? Una vez completados todos los trámites, la gestoría hace una **liquidación final** en la que detalla todos los gastos efectivamente pagados con la documentación correspondiente. En este momento pueden darse tres situaciones: ### Sobrante a favor del cliente Es el escenario más habitual, ya que la provisión suele calcularse al alza para evitar problemas. La gestoría debe **devolverte el sobrante** mediante transferencia, generalmente en un plazo de 1 a 3 meses tras la firma. ### Cantidad ajustada Si la provisión coincide casi exactamente con los gastos, no procede devolución ni reclamación. Es poco frecuente, pero posible. ### Falta de fondos Si los gastos finales superan la provisión, la gestoría te **reclamará la diferencia**. Suele suceder cuando hay imprevistos o cuando algún concepto se ha incrementado respecto a la estimación inicial. ### Plazo de devolución No existe un plazo legal específico, pero las buenas prácticas establecen que la liquidación y devolución del sobrante debe hacerse en un máximo de **1 a 3 meses** desde la firma, una vez recibidos todos los justificantes y completada la inscripción registral. Si pasado este tiempo no recibes la liquidación, conviene reclamarla por escrito. ## Documentación que debes recibir Tras la liquidación, la gestoría debe entregarte una **liquidación detallada** con: - **Provisión de fondos recibida** con fecha y forma de pago. - **Desglose de cada gasto** efectivamente abonado. - **Facturas y justificantes** de cada concepto. - **Diferencia a favor o en contra**. - **Justificante de la transferencia** de devolución, si procede. Es importante **guardar toda esta documentación** ya que algunos conceptos (como el ITP) pueden ser deducibles en operaciones futuras o necesarios para calcular plusvalías cuando vendas la vivienda. ## ¿Quién designa la gestoría? Habitualmente, la gestoría es **designada por el banco** que concede la hipoteca, que suele tener acuerdos con gestorías concretas para agilizar los trámites. Sin embargo, esto no significa que el cliente no tenga derechos. El comprador **puede solicitar utilizar otra gestoría** si lo desea, aunque en la práctica resulta complicado y los bancos suelen poner trabas. Conviene saber que: - La gestoría no tiene relación contractual contigo, sino con el banco. - Tienes derecho a recibir un **presupuesto detallado** antes de aceptar. - Puedes **negociar honorarios** en algunos casos. - La gestoría debe **justificar todos los gastos** con facturas. ## Provisión de fondos según el tipo de hipoteca La provisión de fondos puede variar ligeramente según las características de la hipoteca y el perfil del comprador. En operaciones especiales conviene tener presente algunas particularidades: ### Hipotecas con financiación elevada Si solicitas una hipoteca 100 más gastos, la provisión de fondos sigue siendo necesaria, aunque el banco puede financiar también esta cantidad mediante una ampliación del préstamo, evitando que tengas que aportar tanto dinero al inicio. Es una de las grandes ventajas de este tipo de operación. ### Hipotecas para extranjeros y no residentes En el caso de una hipoteca extranjeros o hipoteca no residentes, la provisión suele ser algo más alta debido a la documentación adicional, traducciones juradas y posibles trámites consulares. ### Hipotecas para autónomos Con una hipoteca autónomos, la provisión es similar a la de un trabajador por cuenta ajena, aunque puede haber pequeños incrementos por la complejidad documental que suelen requerir estos perfiles. ### Compra con reforma En una hipoteca compra más reforma, la provisión inicial cubre los gastos de la operación principal, pero hay que prever fondos adicionales para los desembolsos de la reforma según avance la obra. ## Cómo verificar que la provisión es correcta Para asegurarte de que no te están cobrando de más, sigue estos pasos: - **Solicita un desglose detallado** con cada concepto y su importe estimado. - **Compara con los baremos oficiales** de notarios, registradores e impuestos. - **Verifica que no incluyan gastos del banco** que legalmente no debes pagar. - **Pregunta el motivo de cada concepto** que te genere dudas. - **Conserva el desglose** para compararlo con la liquidación final. ## Errores comunes con la provisión de fondos Existen varios errores que conviene evitar para no tener problemas con la provisión de fondos: - **No revisar el desglose**: aceptar la cifra global sin entender los conceptos. - **Pagar gastos que corresponden al banco**: especialmente los relativos a la escritura de hipoteca. - **No reclamar el sobrante**: muchos clientes no insisten en la liquidación final y pierden el dinero. - **Confundirla con la entrada**: la provisión es adicional al importe que aportas como entrada. - **No preverla en el presupuesto**: olvidar este concepto puede dar lugar a problemas de liquidez. - **Aceptar facturas sin justificación**: cada gasto debe estar respaldado documentalmente. ## Cómo planificar correctamente la provisión de fondos Una buena planificación financiera de la compra debe incluir la provisión de fondos como una partida más. Te recomendamos: - **Pide a tu broker o banco una estimación previa** de la provisión antes de cerrar la operación. - **Provisiona en tu presupuesto un margen de seguridad** del 10-15% sobre la estimación inicial. - **Mantén liquidez disponible** hasta la liquidación final por si hay diferencias. - **No utilices todos los ahorros** para entrada y provisión: deja un colchón para imprevistos. - **Coordina con la gestoría** los plazos exactos de pago para evitar tensiones de tesorería. ## El asesoramiento del broker hipotecario en la provisión Un buen broker hipotecario te ayuda no solo a conseguir las mejores condiciones, sino también a planificar adecuadamente todos los costes asociados a la operación, incluida la provisión de fondos. Como especialistas en hipotecas, te facilitamos: - **Estimación realista de la provisión** según tu operación concreta. - **Análisis de los conceptos incluidos** para evitar cargos indebidos. - **Coordinación con la gestoría** y el banco para optimizar plazos. - **Reclamación del sobrante** si la gestoría se demora en la liquidación. - **Asesoramiento global** sobre todos los gastos de la operación. ## Preguntas frecuentes sobre provisión de fondos hipoteca ### ¿Es obligatorio pagar la provisión de fondos? Sí, salvo que llegues a un acuerdo distinto con la gestoría. Sin la provisión, la gestoría no puede asumir los pagos por adelantado y la operación no podría completarse. Es un trámite habitual en cualquier compra con hipoteca. ### ¿La provisión de fondos se puede financiar con la hipoteca? Sí, en hipotecas que cubren el 100% más gastos, la provisión puede incluirse en la financiación. En hipotecas tradicionales (al 80%), debes aportarla con tus propios ahorros además de la entrada. ### ¿Cuándo me devuelven el sobrante exactamente? El plazo habitual oscila entre 1 y 3 meses tras la firma. Depende del tiempo que tarde el Registro en inscribir la operación y de la gestoría en hacer la liquidación final. Si pasados 3 meses no te han devuelto nada, reclama por escrito. ### ¿Qué hago si la gestoría no me devuelve el sobrante? Primero reclama por escrito a la gestoría con acuse de recibo. Si no responde, dirígete al banco que la designó, ya que es responsable de su gestión. En última instancia, puedes acudir al Banco de España o a las asociaciones de consumidores. ### ¿Puedo elegir otra gestoría diferente a la del banco? Tienes derecho a hacerlo, pero en la práctica los bancos ponen muchas trabas y pueden incluso paralizar el proceso. Si estás muy interesado en cambiar, plantéalo desde el principio para evitar problemas. ### ¿La provisión de fondos incluye los gastos de la hipoteca o solo de la compraventa? Solo los gastos que corresponden al comprador, que son fundamentalmente los de la compraventa más la tasación. Los gastos de la escritura de hipoteca corresponden al banco desde la Ley 5/2019. ### ¿Puedo deducir fiscalmente los conceptos de la provisión? Algunos conceptos como el ITP forman parte del valor de adquisición y pueden deducirse en futuras transmisiones. Otros, como las comisiones de gestoría, generalmente no. Conserva siempre toda la documentación para futuras consultas fiscales. ### ¿Qué pasa si la provisión es claramente excesiva? Tienes derecho a un desglose y a una explicación de cada concepto. Si consideras que el cálculo está inflado, puedes negociar con la gestoría o solicitar una segunda opinión a un asesor independiente o broker hipotecario. ## Conclusión La **provisión de fondos** es uno de los trámites más importantes y a la vez menos comprendidos en una operación hipotecaria. Conocerla bien te permite planificar adecuadamente tu presupuesto, evitar sorpresas desagradables y reclamar tus derechos si fuera necesario. Recuerda que se trata de un anticipo, no de un coste definitivo, y que tienes derecho a un desglose detallado y a la devolución del sobrante. Si estás preparando la compra de una vivienda con hipoteca y quieres tener claros todos los costes desde el principio, en Realista te ayudamos a planificar la operación de la A a la Z. Comparamos las mejores hipotecas del mercado, anticipamos todos los gastos y supervisamos los trámites para que tu compra sea lo más eficiente posible. **Contacta con nosotros a través de nuestro formulario web o escríbenos por WhatsApp al +34 621 40 39 69** y un asesor especializado estudiará tu caso concreto sin compromiso. --- ## Rehipotecar mi casa: guía completa para conseguir liquidez con tu vivienda URL: https://realista.es/blog/noticias-3/rehipotecar-mi-casa/ Si necesitas liquidez para acometer un proyecto importante y tu vivienda ya está pagada o casi pagada, una de las preguntas que probablemente te has hecho es: **¿puedo rehipotecar mi casa?** La respuesta es sí, y se trata de una de las fórmulas más eficientes para obtener un préstamo de gran cuantía a un coste financiero muy inferior al de un préstamo personal o un crédito al consumo. En este artículo te explicamos de forma clara y didáctica qué significa rehipotecar tu vivienda, cuándo conviene hacerlo, qué requisitos exigen los bancos, qué costes implica y qué alternativas existen. Una información imprescindible si estás valorando esta opción para financiar tu próximo proyecto. ## ¿Qué significa rehipotecar la casa? Rehipotecar la casa consiste en **volver a constituir una hipoteca sobre tu vivienda** para obtener un nuevo capital, ya sea porque la hipoteca anterior está cancelada o porque cancelas la actual y firmas una nueva con condiciones diferentes y un importe ampliado. Es una operación que aprovecha el valor de tu inmueble como garantía para acceder a financiación en condiciones muy ventajosas. Existen dos modalidades principales: - **Rehipotecar una vivienda libre de cargas**: cuando ya has pagado la hipoteca anterior y constituyes una nueva sobre la vivienda totalmente tuya. - **Rehipotecar ampliando capital**: cuando tienes una hipoteca activa y la sustituyes por otra de mayor importe, recibiendo la diferencia en efectivo. La diferencia fundamental con una hipoteca tradicional es que aquí no estás financiando una compra de vivienda, sino utilizando tu inmueble como garantía para obtener liquidez para otros fines: reformas, inversiones, deudas más caras o cualquier proyecto personal. ## Diferencias entre rehipotecar y otras operaciones similares Es habitual confundir la rehipoteca con otros productos hipotecarios. Veamos las principales diferencias: Operación Qué es Finalidad Rehipoteca Nueva hipoteca sobre vivienda Obtener liquidez Subrogación Cambio de banco con la misma hipoteca Mejorar condiciones Novación Modificar condiciones con el mismo banco Adaptar la hipoteca Ampliación Aumentar capital de hipoteca existente Conseguir más dinero Segunda hipoteca Nueva hipoteca sobre vivienda hipotecada Liquidez sin cancelar la primera Cada operación tiene sus pros y sus contras. La rehipoteca destaca por su flexibilidad y por permitir obtener cantidades importantes a un coste financiero reducido en comparación con otras vías de financiación. ## ¿Cuándo merece la pena rehipotecar mi casa? Rehipotecar tu vivienda es una decisión financiera importante que debe tomarse con análisis. Hay situaciones donde tiene mucho sentido y otras donde no es recomendable. ### Situaciones donde SÍ conviene rehipotecar - **Necesitas financiar una reforma importante**: rehipotecar para reformar es más rentable que un préstamo personal. - **Quieres unificar deudas más caras**: cancelar tarjetas, créditos al consumo o préstamos personales con tipos altos. - **Vas a comprar otra vivienda como inversión**: aprovechar el patrimonio existente para crecer inmobiliariamente. - **Necesitas capital para un negocio**: financiar una actividad empresarial con condiciones ventajosas. - **Quieres ayudar a un familiar**: por ejemplo, aportar la entrada de la vivienda de un hijo. - **Tienes un proyecto vital importante**: estudios, salud, eventos familiares de gran envergadura. ### Situaciones donde NO conviene rehipotecar - **El destino del dinero no genera valor**: gastos consumibles que no aumentan tu patrimonio ni reducen otras deudas más caras. - **Tu situación laboral es inestable**: hipotecar una vivienda que tienes pagada es asumir un riesgo importante. - **Estás cerca de la jubilación**: prolongar deuda en la vejez puede ser estresante. - **Existen alternativas más adecuadas**: para importes pequeños, un préstamo personal puede ser más sencillo. - **El mercado inmobiliario está en máximos y prevés caídas**: aumenta el riesgo si tu garantía pierde valor. ## Ventajas e inconvenientes de rehipotecar Antes de decidir, es fundamental tener una visión completa de los pros y contras de rehipotecar tu vivienda: ### Principales ventajas - **Tipos de interés mucho más bajos** que cualquier otro préstamo al consumo. - **Plazos de devolución largos**, hasta 25-30 años, lo que reduce mucho la cuota mensual. - **Importes elevados**: puedes obtener cantidades muy superiores a las de un préstamo personal. - **Posibles deducciones fiscales** en ciertos casos (por ejemplo, financiación de actividades económicas). - **Permite consolidar varias deudas** en una sola con mejores condiciones. - **Mejor planificación financiera**: cuotas fijas y previsibles a largo plazo. ### Principales inconvenientes - **Pones tu vivienda como garantía**: en caso de impago, el banco puede ejecutar el inmueble. - **Pagas más intereses totales** al ampliar el plazo de la deuda. - **Costes asociados al proceso**: notaría, registro, tasación, comisiones. - **Complicación administrativa**: trámites similares a una compra. - **Reducción del patrimonio neto** hasta nueva amortización. - **Limitaciones para vender** mientras dure la hipoteca. ## Requisitos para rehipotecar tu vivienda Aunque tengas tu vivienda totalmente pagada, los bancos exigen una serie de **requisitos para conceder una rehipoteca**. Son similares a los de una hipoteca convencional: ### Requisitos del solicitante - **Edad**: generalmente entre 25 y 70-75 años al final del préstamo. - **Ingresos demostrables**: nómina, rendimientos de actividad económica, pensiones. - **Estabilidad laboral**: contrato indefinido o histórico de actividad como autónomo. - **Capacidad de endeudamiento**: la cuota total no debe superar el 35-40% de los ingresos netos. - **Historial crediticio limpio**: sin estar en ficheros de morosos como ASNEF o RAI. ### Requisitos de la vivienda - **Titularidad clara**: la vivienda debe estar a tu nombre o a nombre de los solicitantes. - **Vivienda libre de cargas o con carga reducida**: si tiene hipoteca previa, debe poder cancelarse. - **Tasación actualizada**: el banco solicitará una tasación oficial reciente. - **Documentación registral**: nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. - **Buen estado de conservación**: las viviendas muy deterioradas pueden tener problemas para ser aceptadas. ### Documentación necesaria Categoría Documentos Identificación DNI o NIE de todos los solicitantes Ingresos por cuenta ajena 3 últimas nóminas, contrato laboral, vida laboral Ingresos como autónomo Últimas declaraciones IRPF, IVA, pagos a la SS Vivienda Escritura, nota simple, IBI, recibo comunidad Bancarios Extractos últimos 6 meses, recibos de hipoteca actual Otros Declaración de bienes, deudas activas ## ¿Cuánto dinero puedo conseguir al rehipotecar? El importe máximo de la rehipoteca depende de varios factores. Los bancos aplican criterios estrictos para determinar el capital que pueden conceder: ### Porcentaje sobre el valor de tasación La regla general es que **los bancos financian hasta el 70-80% del valor de tasación** de la vivienda en una rehipoteca. Este porcentaje suele ser inferior al de una hipoteca para compra (donde puede llegar al 80-90%) porque la finalidad es distinta. ### Capacidad de endeudamiento Aunque tu vivienda valga mucho, el banco analiza tu capacidad de pago. La **cuota total de tus deudas (incluyendo la rehipoteca) no debe superar el 35-40% de tus ingresos netos**. ### Ejemplo práctico Si tu vivienda está tasada en 300.000 € y la tienes pagada, podrías rehipotecar hasta 210.000-240.000 €. Si tienes una hipoteca pendiente de 50.000 €, el capital nuevo sería la diferencia: hasta 160.000-190.000 € adicionales para tu uso libre. ### Casos especiales con mayor financiación Existen perfiles que pueden acceder a porcentajes superiores. Por ejemplo, en operaciones de inversión inmobiliaria con buen perfil financiero, una hipoteca para inversión puede permitir obtener financiación adicional usando otras propiedades. Para perfiles con altos ingresos, una hipoteca rentas altas también ofrece condiciones específicas y mayores importes. ## Costes asociados a la rehipoteca Rehipotecar tu casa implica una serie de **costes que conviene conocer y planificar** antes de tomar la decisión: ### Costes a tu cargo - **Tasación oficial**: entre 250 y 600 € según la vivienda. - **Cancelación de la hipoteca anterior**: si existe, comisión de amortización + gastos notariales y registrales. - **Gestoría**: para tramitar la operación, entre 200 y 500 €. - **Notaría y Registro**: en una hipoteca nueva pueden corresponder al banco. - **Comisión de apertura**: variable, hasta el 1-1,5% del capital, aunque cada vez se negocia más a la baja. - **Productos vinculados**: el banco suele exigir seguros u otros productos para mejorar las condiciones. ### Costes asumidos por el banco Desde la Ley 5/2019, los gastos de la nueva escritura hipotecaria (notaría de hipoteca, registro de hipoteca, AJD y gestoría de hipoteca) corresponden al banco. Esto reduce significativamente los costes para el cliente respecto a operaciones anteriores a esta norma. ### Resumen de costes aproximados Concepto Coste estimado ¿Negociable? Tasación 250 – 600 € Algunos bancos la asumen Cancelación hipoteca anterior 500 – 1.500 € Limitado por ley Comisión de apertura 0 – 1,5% del capital Sí, ampliamente negociable Gestoría 200 – 500 € Depende del banco Productos vinculados Variable Algunos pueden evitarse ## Pasos para rehipotecar tu vivienda El proceso de rehipoteca sigue una serie de pasos bien definidos que conviene conocer: - **Evalúa tus necesidades**: define cuánto dinero necesitas y para qué finalidad. - **Analiza tu capacidad de endeudamiento**: calcula la cuota máxima que puedes asumir. - **Solicita la tasación de tu vivienda**: para conocer el importe máximo financiable. - **Compara ofertas de varios bancos**: o acude a un broker hipotecario para que las consiga por ti. - **Elige la mejor oferta**: analizando TIN, TAE, comisiones, vinculaciones y plazo. - **Aporta toda la documentación** requerida por el banco. - **Espera la oferta vinculante** con todas las condiciones definitivas. - **Acude al notario**: primero para la sesión informativa preceptiva y luego para la firma. - **Firma de la nueva hipoteca** y, si procede, cancelación de la anterior. - **Inscripción en el Registro** de la nueva hipoteca y cancelación registral de la anterior. ## Alternativas a rehipotecar la casa Antes de decidirte por la rehipoteca, conviene valorar otras alternativas que pueden ajustarse mejor a tu situación: ### Préstamo personal Para importes inferiores a 60.000-75.000 € y plazos cortos (hasta 7-8 años), un préstamo personal puede ser más sencillo aunque tenga tipos más altos. Evita poner tu vivienda como garantía pero limita la cantidad disponible. ### Crédito hipotecario o segunda hipoteca Si tu vivienda ya tiene hipoteca y no quieres cancelarla, puedes constituir una segunda hipoteca. Es una operación menos habitual pero posible cuando la primera tiene condiciones muy ventajosas que no quieres perder. ### Hipoteca puente Si rehipotecas para comprar otra vivienda, una hipoteca puente puede ser más adecuada, ya que permite financiar la nueva mientras vendes la actual. ### Refinanciación de deudas Si tu objetivo es unificar deudas, algunas entidades ofrecen productos específicos que combinan refinanciación con préstamo personal sin necesidad de hipotecar la vivienda. ### Hipoteca compra más reforma Si rehipotecas específicamente para reformar tu vivienda, también puedes valorar productos especializados o, si compras otra vivienda con reforma, una hipoteca compra más reforma puede ser más adecuada. ## Rehipotecar para invertir: una estrategia interesante Una de las aplicaciones más rentables de la rehipoteca es **obtener capital para invertir**, especialmente en otros inmuebles. La lógica es la siguiente: si rehipotecas a un tipo del 3-4% y la inversión te genera una rentabilidad superior, estás creando valor neto. ### Inversión en otra vivienda para alquilar Una de las estrategias más utilizadas. Rehipotecas tu vivienda actual para conseguir la entrada de una segunda vivienda destinada a alquiler. Si la rentabilidad bruta del alquiler supera el coste financiero de la rehipoteca, estás generando flujo positivo además de revalorización del patrimonio. ### Inversión en inmueble para reforma y venta Comprar un inmueble en mal estado, reformarlo y venderlo con plusvalía. Estrategia más activa que requiere conocimiento del mercado pero puede ofrecer rentabilidades muy atractivas. ### Inversión en activos financieros Más arriesgado por la posible volatilidad. Solo recomendable para perfiles experimentados que asumen el riesgo de pagar la hipoteca aunque las inversiones tengan pérdidas temporales. ## Aspectos fiscales de la rehipoteca La fiscalidad de la rehipoteca depende del destino del dinero obtenido: ### Para uso personal (consumo, reformas no deducibles) Sin implicaciones fiscales relevantes. Los intereses pagados no son deducibles en la declaración de la renta. ### Para inversión inmobiliaria Si destinas el capital a comprar un inmueble destinado al alquiler, los intereses de la rehipoteca son **deducibles como gasto** de los rendimientos del capital inmobiliario. ### Para actividades económicas Si eres autónomo y utilizas el capital para tu actividad, los intereses pueden ser deducibles como gasto de la actividad. ### Para inversiones financieras Generalmente no son deducibles, salvo casos específicos analizados por un asesor fiscal especializado. ## Errores comunes al rehipotecar Para no cometer fallos que puedan salir caros, evita estos errores frecuentes: - **No comparar ofertas**: cada banco tiene políticas distintas para rehipotecas. - **Pedir más de lo necesario**: aumenta intereses y compromete la capacidad de pago. - **No considerar todos los costes**: solo mirar el TIN sin valorar comisiones, productos vinculados y otros gastos. - **Aceptar productos vinculados sin negociar**: muchos pueden evitarse o reducirse. - **Destinar el dinero a consumo**: comprometer la vivienda para gastos consumibles es muy arriesgado. - **No analizar la situación laboral futura**: rehipotecar en edad cercana a jubilación puede ser estresante. - **Confiar solo en tu banco actual**: pueden existir ofertas mejores en otras entidades. ## El valor del broker hipotecario en una rehipoteca Como en cualquier operación hipotecaria, contar con un broker hipotecario profesional puede marcar la diferencia entre conseguir una rehipoteca con condiciones óptimas o aceptar la primera oferta que te haga tu banco. Las ventajas de trabajar con un broker son: - **Acceso a múltiples bancos** simultáneamente. - **Análisis personalizado** de tu situación y necesidades. - **Negociación profesional** de condiciones, comisiones y vinculaciones. - **Asesoramiento sobre alternativas** a la rehipoteca si fuera más conveniente. - **Gestión integral** del proceso, desde la solicitud hasta la firma. - **Ahorro de tiempo y estrés**: nos encargamos de los trámites por ti. ## Preguntas frecuentes sobre rehipotecar mi casa ### ¿Puedo rehipotecar mi casa si todavía estoy pagando la hipoteca? Sí. La operación consiste en cancelar la hipoteca actual y constituir una nueva por un importe mayor. La diferencia entre el capital pendiente de la antigua y el nuevo capital concedido es el dinero que recibes en efectivo. ### ¿Cuánto tarda el proceso de rehipoteca? El plazo habitual es de 4 a 8 semanas desde la solicitud inicial hasta la firma ante notario. La duración depende de la velocidad en aportar la documentación, la tasación y la respuesta del banco. ### ¿Mi banco actual está obligado a concederme una rehipoteca? No. Tu banco analiza la operación como cualquier otra hipoteca y puede aprobarla o no según tu perfil financiero. Si tu banco actual no te ofrece buenas condiciones, puedes acudir a otra entidad. ### ¿Pierdo la titularidad de mi vivienda al rehipotecar? No. Tu vivienda sigue siendo tuya, solo que pasa a tener una nueva carga hipotecaria. El banco solo podría ejecutar la hipoteca en caso de impago grave y reiterado. ### ¿Puedo rehipotecar una vivienda heredada? Sí, siempre que la titularidad esté clara y el inmueble esté correctamente inscrito a tu nombre tras la herencia. Si la vivienda tiene varios herederos, todos deberán firmar la rehipoteca. ### ¿La rehipoteca afecta a mi historial crediticio? Sí, aparece como una nueva operación en tu historial. Mientras la pagues correctamente, mejora tu perfil crediticio. Si dejas de pagar, las consecuencias son graves al estar la vivienda como garantía. ### ¿Puedo destinar el dinero de la rehipoteca a cualquier finalidad? En la mayoría de casos sí, aunque algunos bancos pueden preguntar el destino. La rehipoteca es flexible y permite financiar reformas, inversiones, unificación de deudas, ayuda familiar o cualquier otro proyecto. ### ¿Es lo mismo rehipotecar que ampliar la hipoteca? No exactamente. Rehipotecar implica cancelar la hipoteca actual y constituir una nueva. Ampliar la hipoteca es modificar las condiciones de la actual aumentando el capital, mediante novación. La ampliación suele ser más sencilla y económica si tu banco actual la acepta. ## Conclusión Rehipotecar tu casa es una de las fórmulas más eficientes para conseguir liquidez aprovechando el valor de tu vivienda como garantía. Permite acceder a importes elevados a tipos muy competitivos y plazos largos, con cuotas asumibles y deducciones fiscales en algunos casos. Sin embargo, es una decisión importante que requiere análisis personal y profesional antes de dar el paso. Si estás valorando rehipotecar tu casa y quieres conocer las mejores condiciones del mercado para tu caso concreto, en Realista te ayudamos. Comparamos ofertas de múltiples entidades, analizamos tu situación y negociamos por ti las condiciones más favorables, ahorrándote tiempo y dinero. **Ponte en contacto con nosotros a través de nuestro formulario web o escríbenos por WhatsApp al +34 621 40 39 69** y un asesor especializado estudiará tu caso sin compromiso para diseñar la mejor estrategia. --- ## Diferencial hipoteca: qué es, cómo se calcula y cómo conseguir el más bajo URL: https://realista.es/blog/noticias-3/diferencial-hipoteca/ **El diferencial es el porcentaje fijo que el banco suma al euríbor para calcular el interés de una hipoteca variable o del tramo variable de una mixta.** Es la única parte del tipo que se negocia, y medio punto de diferencia supone unos 16.000 € a lo largo de un préstamo de 25 años. En este artículo te explicamos cómo funciona, cuánto cuesta en euros, qué diferencial es razonable hoy, de qué depende el que te ofrezcan y qué hacer si el tuyo es alto. ## ¿Qué es el diferencial de una hipoteca? La fórmula del interés en una hipoteca variable es simple: **Tipo de interés = euríbor + diferencial** Si tu hipoteca es euríbor + 0,75% y el índice está en el 2,95%, pagas un 3,70%. Si el euríbor sube al 3,50%, pasas a pagar un 4,25%. **El diferencial no se mueve; el euríbor sí.** Puedes consultar su valor actualizado en euríbor hoy. Y ahí está la clave: el euríbor lo fija el mercado y no lo controla nadie. **El diferencial lo decide el banco, y por tanto se negocia.** ## Cuánto cuesta el diferencial en euros Se repite mucho que el diferencial supone «miles de euros» sin concretar. Vamos con números. Hipoteca de **200.000 € a 25 años**, con el euríbor en el 2,95%: Diferencial Tipo aplicado Cuota mensual Intereses totales + 0,50% 3,45% 996 € 98.768 € + 0,75% 3,70% 1.023 € 106.848 € + 1,00% 3,95% 1.050 € 115.048 € + 1,30% 4,25% 1.083 € 125.043 € **Entre un diferencial de 0,50% y uno de 1,00% hay 54 € al mes y 16.280 € en los 25 años.** Esa es la magnitud real de lo que se está negociando en una conversación de diez minutos con el banco. Puedes hacer tus propios cálculos en la calculadora de hipotecas. ## Qué diferencial es razonable hoy Los rangos habituales en el mercado español, orientativos y sujetos a la evolución de la competencia entre entidades: - **Entre 0,40% y 0,60%:** muy bueno. Perfiles solventes, LTV bajo y vinculaciones completas. - **Entre 0,70% y 0,90%:** el rango más frecuente para un perfil estándar bien negociado. - **Entre 1% y 1,50%:** perfiles con menos solvencia, sin vinculaciones o con financiación elevada. - **Por encima del 1,50%:** señal de que conviene comparar antes de firmar. ### Cómo ha evolucionado - **Antes de 2008:** por debajo del 0,50%, en plena expansión del crédito. - **2008-2014:** hasta el 2% y el 3%, con la liquidez bancaria cerrada. - **2015-2022:** descenso progresivo hasta el entorno del 0,75%-1%. - **Desde 2023:** estabilización en torno al 0,60%-1% según perfil y vinculaciones. ## Diferencial bonificado y sin bonificar Casi todas las hipotecas variables tienen **dos diferenciales**, y es el punto donde más gente se lleva una sorpresa años después. - **Bonificado:** el reducido, que se aplica si cumples todas las vinculaciones. Es el que aparece en la publicidad. - **Sin bonificar:** el que se aplica si no contratas nada, y también aquel al que vuelves si dejas de cumplir una condición. Un ejemplo real de estructura: - Diferencial bonificado: euríbor + 0,60%. - Diferencial sin bonificar: euríbor + 1,30%. - Bonificación máxima: 0,70 puntos. Si dentro de tres años cancelas el seguro de hogar del banco, pierdes la parte de bonificación asociada y tu diferencial sube. **No es una penalización oculta: está en la escritura.** Pero conviene leerlo antes de firmar, no después. Analizamos si compensan en hipoteca con vinculaciones o sin vinculaciones. ## ¿Cuándo es abusivo un diferencial? Aquí conviene separar dos cosas que se confunden constantemente, porque de ello depende que tengas algo que reclamar o no. **Un diferencial alto no es un diferencial abusivo.** No existe ningún límite legal al diferencial que puede aplicar un banco: es el precio de un producto y se fija libremente. Que sea caro no lo hace ilegal, y por tanto no es reclamable. Lo que sí puede ser abusivo es **la forma en que se te impuso o la falta de transparencia**. Los tribunales han anulado cláusulas por ese motivo, no por su precio: - **Cláusula suelo no transparente.** Fijaba un interés mínimo que impedía que la cuota bajara aunque cayera el euríbor. El Tribunal Supremo las anuló cuando no se informó con claridad. - **Cláusula de redondeo al alza.** Redondeaba el tipo resultante al cuarto de punto superior. Ha sido declarada abusiva. - **Falta de transparencia en el índice.** Es el debate del IRPH, que lo tratamos en qué es el IRPH. - **Bonificaciones imposibles de cumplir** o condicionadas a productos que el banco puede dejar de comercializar unilateralmente. ### Qué hacer si crees que tu diferencial es abusivo Sé realista con lo que puedes esperar: - **Revisa tu escritura y tu FEIN** buscando cláusula suelo, redondeo o condiciones de bonificación desproporcionadas. No el diferencial en sí. - **Si encuentras alguna, reclama** ante el servicio de atención al cliente de la entidad y después ante el Banco de España. Para la vía judicial, asesoramiento jurídico especializado. - **Si el diferencial es simplemente caro**, que es lo más frecuente, la solución no es reclamar: es **subrogar o novar**. Lo vemos en el siguiente apartado. Desde la **Ley 5/2019** la transparencia está mucho más blindada: FEIN, FiAE y acta notarial previa obligatoria. Las hipotecas firmadas después de junio de 2019 tienen mucho menos margen para este tipo de problemas. ## De qué depende el diferencial que te ofrecen ### Tu perfil - **Estabilidad laboral:** el contrato indefinido es el factor que más pesa. - **Nivel y regularidad de los ingresos.** - **Antigüedad** en el empleo o en la actividad. - **Sector profesional:** determinados colectivos acceden a condiciones mejores. - **Endeudamiento previo** y limpieza del historial crediticio. ### La operación - **El LTV.** Cuanto menor sea el porcentaje financiado sobre la tasación, mejor diferencial. Es la palanca más potente y la más ignorada. - **El plazo:** plazos más cortos suelen ir con diferenciales más bajos. - **El importe:** las operaciones de importe medio-alto se negocian mejor. - **El destino:** la vivienda habitual siempre tiene mejores condiciones que una segunda residencia o una inversión. ### Las vinculaciones Nómina, seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas, plan de pensiones y domiciliación de recibos. Cada producto resta unas décimas. La pregunta correcta no es cuántas décimas te quitan, sino **si el coste anual del producto es menor que el ahorro en intereses**. Muchas veces no lo es. ### El momento comercial del banco Cada entidad tiene objetivos de captación que cambian por trimestres. El mismo perfil puede recibir ofertas muy distintas en dos bancos la misma semana, y ninguno te dirá que el otro está más agresivo ese mes. ## Diferenciales según el perfil ### Funcionarios y empleados públicos Acceden a algunos de los mejores diferenciales del mercado por su estabilidad laboral. Puedes ver las condiciones en hipoteca para funcionarios. ### Jóvenes Menos historial financiero, pero productos específicos con condiciones adaptadas. Lo detallamos en hipoteca joven. ### Autónomos Diferenciales algo superiores por la variabilidad de los ingresos, aunque con la documentación bien presentada se consiguen condiciones competitivas. Más información en hipoteca para autónomos. ### Rentas altas Mayor margen de negociación en tipo, financiación y vinculaciones. Lo vemos en hipoteca para rentas altas. ### Extranjeros y no residentes Diferenciales habitualmente superiores, y con criterios distintos según se tenga o no residencia fiscal en España. Son dos productos diferentes: hipoteca para extranjeros e hipoteca para no residentes. ### Inversores Diferenciales más altos por el mayor riesgo asumido por la entidad. Condiciones en hipoteca para inversión. ## Cómo se aplica a lo largo del préstamo Las hipotecas variables se revisan cada **6 o 12 meses**. En cada revisión el banco toma la media mensual del euríbor que corresponda según tu escritura, le suma tu diferencial y recalcula la cuota. Entre revisiones la cuota no se mueve, suba o baje el índice. Por eso **la fecha de revisión que figura en tu escritura importa tanto como el propio diferencial**: determina con qué euríbor te toca vivir el año siguiente. ## Diferencial, TIN y TAE Concepto Qué es Para qué sirve Diferencial Suma fija sobre el euríbor Calcular el TIN en una variable TIN Tipo de Interés Nominal Calcular la cuota TAE Tasa Anual Equivalente Comparar el coste real entre ofertas **Compara siempre por TAE**, porque incluye comisiones y gastos. Dos hipotecas con el mismo diferencial pueden tener TAE muy distintas. Lo desarrollamos en la diferencia entre TIN y TAE. ## Qué hacer si tu diferencial es alto ### Subrogar a otro banco Trasladar la hipoteca a una entidad con mejor oferta, conservando el préstamo. La Ley 5/2019 abarató mucho esta operación. Tienes el proceso en la subrogación de hipoteca. ### Novar con tu banco actual Renegociar las condiciones sin cambiar de entidad. Funciona sobre todo si llegas con una oferta competitiva de otro banco en la mano. Lo explicamos en qué es la novación de una hipoteca. ### Pasar a tipo fijo Si tu diferencial es alto y los tipos fijos están razonables, puede compensar el cambio. Comparamos las opciones en hipoteca fija o variable. ### Amortizar para bajar el LTV Menos conocida: reducir capital antes de negociar mejora tu ratio y tu posición. No baja el diferencial por sí sola, pero mejora la oferta que te van a hacer. ## Errores frecuentes al comparar diferenciales - **Mirar solo el bonificado** sin sumar lo que cuestan las vinculaciones al año. - **Ignorar el sin bonificar**, que es el que se aplica en cuanto falla una condición. - **Comparar por TIN** en lugar de por TAE. - **No mirar la fecha de revisión** que fija la escritura. - **Aceptar vinculaciones** que no ibas a contratar de todos modos. - **No comparar con el tipo fijo**, que en algunos momentos sale mejor. - **Quedarte con tu banco de siempre** sin pedir una sola oferta más. ## Preguntas frecuentes ### ¿Puede subir el diferencial durante la vida de la hipoteca? El diferencial pactado no sube, pero sí puedes perder bonificaciones si dejas de cumplir las vinculaciones, y entonces se aplica el diferencial sin bonificar. ### ¿Un diferencial alto es abusivo? No. No hay límite legal al diferencial y ser caro no lo hace reclamable. Lo que puede ser abusivo son cláusulas concretas como el suelo o el redondeo al alza, o la falta de transparencia en cómo se te informó. ### ¿Qué diferencial es bueno hoy? Entre 0,40% y 0,60% es muy competitivo, y entre 0,70% y 0,90% es lo habitual para un perfil estándar bien negociado. Por encima del 1,50% conviene comparar antes de firmar. ### ¿Cuánto dinero supone medio punto de diferencial? En una hipoteca de 200.000 € a 25 años, pasar de un diferencial del 0,50% a uno del 1,00% son unos 54 € más al mes y algo más de 16.000 € en total. ### ¿Compensa aceptar vinculaciones para bajar el diferencial? Depende del coste anual de los productos frente al ahorro en intereses. Hay casos en los que el seguro vinculado cuesta más de lo que se ahorra, sobre todo con capital pendiente ya reducido. ### ¿Puede ser negativo el diferencial? Es posible en teoría y llegó a darse en épocas de máxima competencia, pero hoy no es una situación de mercado. ### ¿Puedo renegociar el diferencial sin cambiar de banco? Sí, mediante una novación. Las probabilidades aumentan mucho si presentas una oferta en firme de otra entidad y si tu perfil ha mejorado desde que firmaste. ### ¿El diferencial cambia según el plazo? Suele hacerlo. A menor plazo, menor riesgo para el banco y mejor diferencial. Los plazos muy largos tienden a llevar diferenciales algo superiores. ## Negociamos tu diferencial por ti El diferencial es la parte del interés que se decide en una negociación, y esa negociación la haces una vez en veinticinco años. **Medio punto mal negociado son 16.000 € que no vuelven.** En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias, sabemos cuáles están siendo competitivas en cada momento y presentamos tu perfil de la forma que mejor lo aprovecha. También te decimos qué vinculaciones compensan y cuáles no. Puedes ver todas las opciones en nuestra página de hipotecas o solicitar un estudio personalizado gratuito y sin compromiso. --- ## Renegociar hipoteca con otro banco: guía completa para mejorar tus condiciones URL: https://realista.es/blog/noticias-3/renegociar-hipoteca-con-otro-banco/ ¿Tienes la sensación de estar pagando más por tu hipoteca de lo que pagarías hoy si la firmaras de nuevo? Es una situación muy común. Las condiciones del mercado cambian, los tipos evolucionan y los bancos modifican sus políticas comerciales. La buena noticia es que **renegociar tu hipoteca con otro banco** es una operación perfectamente legal, regulada y, en muchos casos, muy ventajosa. En este artículo te explicamos de forma clara y didáctica cómo renegociar tu hipoteca con otro banco mediante una subrogación, qué requisitos necesitas cumplir, qué costes implica, cuándo merece la pena y cómo asegurarte de conseguir las mejores condiciones posibles. Una información imprescindible si tu hipoteca actual ya no es competitiva. ## ¿Qué significa renegociar hipoteca con otro banco? Renegociar la hipoteca con otro banco consiste en **trasladar tu hipoteca actual a una entidad diferente** que te ofrezca mejores condiciones. La operación técnica que permite hacerlo se llama **subrogación de acreedor**: el nuevo banco asume la posición del antiguo, manteniendo el mismo capital pendiente y la misma garantía hipotecaria, pero modificando las condiciones del préstamo. Es una de las operaciones más utilizadas para conseguir mejores condiciones, especialmente en momentos de cambio en los tipos de interés o cuando el perfil financiero del cliente ha mejorado. Permite mejorar: - El **tipo de interés** aplicable. - El **diferencial** en hipotecas variables. - El **plazo** de devolución. - Las **vinculaciones** con el banco. - El **tipo de hipoteca**: pasar de variable a fija o mixta, por ejemplo. ## Diferencia entre subrogación y otras operaciones Es importante distinguir bien la subrogación de acreedor de otras operaciones similares con las que a veces se confunde: Operación Qué es Cambia de banco Subrogación de acreedor Cambio de banco con misma hipoteca Sí Subrogación de deudor Cambio de titular del préstamo No Novación Modificar condiciones con mismo banco No Cancelación + nueva hipoteca Cancelar y firmar nueva Puede Rehipoteca Nueva hipoteca para liquidez Puede La subrogación de acreedor es la opción más eficiente cuando solo quieres cambiar las condiciones de tu hipoteca, ya que **no implica cancelar la hipoteca actual ni firmar una nueva**, simplemente se «traspasa» al nuevo banco. ## ¿Cuándo merece la pena renegociar con otro banco? Renegociar la hipoteca con otra entidad puede ser muy rentable, pero no siempre compensa. Veamos cuándo tiene sentido y cuándo no. ### Situaciones donde SÍ conviene - **Tu diferencial es muy alto**: si firmaste hace años con diferenciales del 1,5-2% sobre Euríbor, hoy puedes conseguir condiciones mucho mejores. - **Tu banco actual no quiere mejorar las condiciones**: tras intentar una novación sin éxito, la subrogación es la alternativa lógica. - **Te quedan muchos años de hipoteca**: cuanto más tiempo restante, mayor es el ahorro acumulado. - **Has mejorado tu perfil financiero**: nuevos ingresos, mejor empleo, más ahorros pueden darte acceso a mejores condiciones. - **Quieres cambiar de modalidad**: pasar de variable a fija o viceversa por convicción o cambio de mercado. - **Buscas eliminar vinculaciones**: a veces los seguros y productos vinculados son más caros que el ahorro en intereses. - **Hay competencia agresiva en el mercado**: en épocas con bancos compitiendo por captar clientes, encontrarás mejores ofertas. ### Situaciones donde NO conviene - **Te quedan pocos años de hipoteca**: si te restan menos de 5-7 años, los costes pueden no recuperarse. - **Tu diferencial actual es muy competitivo**: si tienes Euríbor + 0,3% o 0,4%, es difícil mejorar. - **El capital pendiente es muy bajo**: los costes fijos pueden suponer un porcentaje alto del préstamo. - **Tu situación financiera ha empeorado**: si has perdido el trabajo o ingresos, otros bancos pueden no aceptarte. - **Los tipos del mercado están en máximos**: puede ser mejor esperar a una bajada para subrogarte. ## Ventajas de renegociar la hipoteca con otro banco Las principales ventajas que ofrece la renegociación con otro banco son: - **Ahorro económico significativo**: tanto en intereses como en cuotas mensuales. - **Costes limitados por ley**: las comisiones están topadas por la Ley 5/2019. - **Gastos del nuevo banco**: la mayoría de gastos los asume la nueva entidad. - **Posible cambio de modalidad**: de variable a fija o mixta sin renegociar todo. - **Reducción de vinculaciones**: liberarte de productos vinculados innecesarios. - **Mejor servicio bancario**: cambiar a un banco con mejor atención al cliente. - **Mantienes la garantía hipotecaria**: no necesitas nueva tasación en muchos casos. ## Inconvenientes y aspectos a considerar Aunque la subrogación tiene muchas ventajas, también conviene conocer sus inconvenientes: - **Trámites administrativos**: requiere documentación y tiempo de gestión. - **Algunos costes asumidos**: tasación, comisión por subrogación. - **Tu banco puede igualar la oferta**: tienen derecho de tanteo. - **Posibles vinculaciones del nuevo banco**: nuevos productos a contratar. - **Cambio de relación comercial**: pierdes la confianza con tu banco actual. - **Tiempo de proceso**: entre 1 y 2 meses habitualmente. ## Requisitos para renegociar tu hipoteca con otro banco Para que un nuevo banco acepte subrogarte, debes cumplir una serie de **requisitos similares a los de una hipoteca nueva**: ### Requisitos del solicitante - **Estabilidad laboral**: contrato indefinido o histórico de actividad como autónomo. - **Ingresos demostrables**: nóminas, declaraciones de IRPF, recibos de pensión. - **Capacidad de endeudamiento**: la cuota no debe superar el 35-40% de tus ingresos. - **Edad adecuada**: que el préstamo se pueda terminar antes de los 70-75 años. - **Sin estar en ficheros de morosos**: ASNEF, RAI o similares. - **Histórico de pagos correcto**: no haber tenido impagos en la hipoteca actual. ### Requisitos de la operación - **Hipoteca con cierta antigüedad**: algunos bancos exigen un mínimo de pagos realizados. - **Capital pendiente mínimo**: la mayoría de bancos no aceptan importes muy bajos. - **Vivienda en buen estado**: que sirva como garantía adecuada. - **Tasación actualizada**: si la tuya tiene más de 6 meses, te pedirán una nueva. ### Documentación necesaria Categoría Documentos Personal DNI, libro de familia, vida laboral Económica Nóminas, IRPF, declaración de bienes Hipoteca actual Escritura, últimos recibos, certificado de saldo Vivienda Nota simple, IBI, escritura de compraventa Bancaria Extractos de cuentas últimos 6 meses ## Costes de renegociar la hipoteca con otro banco Los costes de la subrogación son uno de los aspectos más importantes a considerar. La buena noticia es que **la Ley 5/2019 ha limitado y abaratado considerablemente** esta operación. ### Costes a tu cargo - **Comisión por subrogación**: limitada por ley, depende del tipo de hipoteca y antigüedad. - **Tasación**: si tu tasación es antigua, necesitarás una nueva (250-600 €). - **Posibles productos vinculados**: del nuevo banco para conseguir bonificaciones. ### Costes asumidos por el nuevo banco Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el nuevo banco asume la mayoría de costes: - **Notaría**: gastos de la escritura de subrogación. - **Registro de la Propiedad**: inscripción de la subrogación. - **Gestoría**: tramitación administrativa. - **AJD (Actos Jurídicos Documentados)**: el impuesto autonómico. ### Comisión por subrogación máxima Tipo de hipoteca Comisión máxima Periodo Hipoteca variable 0,25% Primeros 3 años Hipoteca variable 0,15% Del año 3 al 5 Hipoteca variable 0% A partir del año 5 Hipoteca fija 2% Primeros 10 años Hipoteca fija 1,5% A partir del año 11 Estos límites legales se aplican a hipotecas firmadas a partir de junio de 2019. Para hipotecas anteriores, conviene revisar la escritura para conocer las comisiones aplicables, que pueden ser superiores. ## Pasos para renegociar tu hipoteca con otro banco El proceso de subrogación sigue una secuencia bien definida que conviene conocer para evitar contratiempos: ### 1. Analiza tu hipoteca actual Revisa tu escritura para conocer las condiciones actuales: tipo de interés, diferencial, plazo restante, capital pendiente, comisiones por amortización y vinculaciones. Sin estos datos no podrás comparar adecuadamente. ### 2. Compara ofertas en el mercado Solicita ofertas a varios bancos, ya sea directamente o a través de un broker hipotecario. Es fundamental comparar TIN, TAE, vinculaciones, comisiones y otros costes para evaluar la oferta de forma global. ### 3. Solicita la oferta vinculante Cuando hayas elegido la mejor oferta, el nuevo banco te emitirá una **oferta vinculante** con todas las condiciones definitivas. Tienes 14 días para analizarla antes de la firma. ### 4. Notifica a tu banco actual El nuevo banco notificará oficialmente tu intención de subrogarte. Tu banco actual tiene **15 días para igualar o mejorar la oferta**. Si decide hacerlo, puedes mantenerte o continuar con la subrogación. ### 5. Aporta la documentación El nuevo banco requerirá la documentación habitual: identificación, ingresos, escritura, tasación, etc. Cuanto antes la aportes, antes avanzará el proceso. ### 6. Firma de la subrogación Una vez aprobada definitivamente, acudirás al notario primero para la sesión informativa preceptiva (al menos 10 días antes) y después para la firma de la escritura de subrogación. ### 7. Inscripción registral El nuevo banco inscribe la subrogación en el Registro de la Propiedad. A partir de ese momento, la hipoteca está oficialmente con el nuevo banco y empezarás a pagar las nuevas cuotas. ## El derecho de tanteo del banco actual Una particularidad importante de la subrogación es el **derecho de tanteo** que tiene tu banco actual. La ley permite que tu banco iguale o mejore la oferta del nuevo banco para retenerte como cliente. ### Cómo funciona - El nuevo banco notifica oficialmente tu intención de subrogarte a tu banco actual. - Tu banco tiene **15 días naturales** para responder. - Puede igualar las condiciones, mejorarlas o no responder. - Si tu banco mejora la oferta, puedes elegir si te quedas o continúas con la subrogación. - Si tu banco no responde o no iguala, la subrogación continúa su curso. ### ¿Conviene aceptar la mejora de tu banco actual? No siempre. A veces, aunque iguale la oferta económica, hay aspectos cualitativos que pueden inclinar la balanza hacia el nuevo banco: mejor servicio, menos vinculaciones, mayor agilidad o experiencia previa positiva. Analiza la oferta de forma global antes de decidir. ## Errores comunes al renegociar con otro banco Para no equivocarte en este proceso, evita estos errores frecuentes: - **Comparar solo el TIN**: la TAE y los productos vinculados pueden cambiar mucho la rentabilidad real. - **No considerar el coste total a largo plazo**: el ahorro mensual puede ser pequeño, pero acumulado a 20 años es muy significativo. - **Aceptar todas las vinculaciones**: muchas pueden negociarse o evitarse. - **Olvidar la comisión por subrogación**: revisar la escritura para conocer el coste exacto. - **No comparar con la novación**: a veces tu banco actual está dispuesto a mejorar más de lo que crees. - **No verificar la oferta vinculante**: revisa cada cláusula antes de la firma. - **Confiar solo en una oferta**: cuantas más comparaciones, mejor decisión. ## Qué cambiar al renegociar tu hipoteca Renegociar es una excelente oportunidad para revisar todas las condiciones, no solo el tipo de interés. Aspectos a optimizar: ### Tipo de interés y diferencial El parámetro más obvio. Si tu hipoteca variable tiene un diferencial alto, una subrogación puede reducirlo significativamente. Si quieres más estabilidad, también puedes pasar a una hipoteca fija con condiciones competitivas. Otra opción intermedia es contratar una hipoteca mixta, con tramo fijo inicial y variable después. ### Plazo de devolución Puedes ampliar el plazo para reducir la cuota mensual o reducirlo para pagar menos intereses totales. Cada opción tiene implicaciones diferentes según tu situación financiera. ### Vinculaciones Es el momento ideal para revisar los productos vinculados. Aprovecha para eliminar los que no necesites o renegociar mejores condiciones en seguros y otros productos. ### Tipo de hipoteca Puedes pasar de variable a fija o viceversa. La elección dependerá de tu perfil de riesgo y de las previsiones de tipos. Para perfiles especiales como una hipoteca para funcionarios o una hipoteca autónomos, las condiciones también pueden mejorarse considerablemente al cambiar de banco. ## Renegociar vs. cancelar y firmar nueva hipoteca Cuando quieres mejorar condiciones, tienes dos opciones principales: subrogación o cancelación más nueva hipoteca. Veamos las diferencias: Aspecto Subrogación Cancelación + Nueva Coste para el cliente Bajo Alto Tiempo del proceso 1-2 meses 2-3 meses Flexibilidad Limitada Total Posibilidad de aumentar capital No Sí Trámites administrativos Menores Mayores La **subrogación es preferible** cuando solo quieres cambiar las condiciones del préstamo. La **cancelación más nueva hipoteca** es mejor si necesitas ampliar capital o realizar cambios profundos. ## Casos especiales en la renegociación Algunas situaciones particulares merecen consideraciones específicas a la hora de renegociar: ### Hipotecas muy antiguas Si tu hipoteca es de antes de 2007, es muy probable que tengas condiciones muy mejorables. Estas hipotecas suelen tener diferenciales altos y pueden tener cláusulas suelo activas. Una subrogación es prácticamente siempre rentable en estos casos. ### Hipotecas con cláusulas abusivas Si tu escritura tiene cláusulas suelo, IRPH problemático u otras cláusulas potencialmente abusivas, antes de subrogarte puedes valorar reclamarlas judicialmente. Una vez reclamado, puedes proceder con la subrogación con mejor posición. ### Hipotecas con altas vinculaciones Si tienes muchos productos vinculados (varios seguros, plan de pensiones, etc.) que te resultan caros, una subrogación a un banco con menos vinculaciones puede generar un ahorro adicional significativo. ### Hipotecas en moneda extranjera Las hipotecas multidivisa son operaciones complejas. Si tienes una de estas, conviene consultar con un especialista antes de renegociar para entender bien las implicaciones del cambio. ## El valor del broker hipotecario en la renegociación Renegociar la hipoteca con otro banco es una operación donde un buen asesoramiento profesional puede generar un ahorro de miles de euros. Como brokers hipotecarios especializados, aportamos un valor diferencial: - **Acceso a múltiples bancos**: comparamos decenas de entidades simultáneamente. - **Conocimiento del mercado**: sabemos qué bancos están más competitivos en cada momento. - **Negociación profesional**: por volumen, conseguimos mejores condiciones que un cliente individual. - **Análisis personalizado**: estudiamos tu caso para presentarlo de la mejor forma posible. - **Gestión integral**: nos encargamos de todos los trámites, desde la solicitud hasta la firma. - **Asesoramiento sobre vinculaciones**: te ayudamos a decidir cuáles compensan y cuáles no. - **Coordinación con tu banco actual**: para gestionar el derecho de tanteo si decide ejercerlo. ## Preguntas frecuentes sobre renegociar hipoteca con otro banco ### ¿Mi banco actual puede impedirme la subrogación? No. Tu banco no puede impedirla, solo puede ejercer su derecho de tanteo igualando o mejorando la oferta. Si decides continuar con la subrogación, debe permitirla obligatoriamente. ### ¿Cuánto tiempo dura el proceso de subrogación? Habitualmente entre 1 y 2 meses. La duración depende de la rapidez en aportar la documentación, la respuesta del banco actual y los plazos notariales. En operaciones complejas puede extenderse hasta 3 meses. ### ¿Pierdo derechos al cambiar de banco? No. Los derechos asociados a la hipoteca se mantienen porque la hipoteca es la misma, solo cambia el acreedor. Si tenías reclamaciones pendientes con tu banco anterior por cláusulas, se mantienen como derecho personal. ### ¿Puedo subrogar una hipoteca con poco capital pendiente? Depende del banco. La mayoría exigen un capital pendiente mínimo (habitualmente 50.000-80.000 €) para que la operación sea rentable. Para importes inferiores, los costes pueden no compensarse. ### ¿Necesito autorización de mi banco actual? No. La ley te permite subrogarte libremente, sin necesidad de autorización. Tu banco actual solo es informado del proceso y tiene la opción de ejercer el derecho de tanteo. ### ¿Puedo aumentar el capital al subrogar? No directamente. La subrogación mantiene el mismo capital pendiente. Si quieres aumentar capital, necesitarías una novación posterior o una cancelación más nueva hipoteca. ### ¿Qué pasa si mi banco actual mejora la oferta? Tienes total libertad para decidir. Puedes aceptar la mejora y mantenerte, o continuar con la subrogación si prefieres el nuevo banco. Conviene comparar la oferta global, no solo el tipo de interés. ### ¿Hay un número máximo de subrogaciones que puedo hacer? No hay límite legal. En la práctica, no es habitual hacer más de 1-2 subrogaciones durante la vida de una hipoteca, pero puedes hacerlo cada vez que el mercado ofrezca mejores condiciones que las tuyas. ## Conclusión Renegociar tu hipoteca con otro banco mediante una subrogación es una de las formas más eficientes de mejorar tus condiciones financieras y conseguir un ahorro significativo a largo plazo. La operación está perfectamente regulada, los costes son limitados y el proceso, aunque conlleva trámites, es totalmente viable con el asesoramiento adecuado. Si crees que tu hipoteca actual no es competitiva o quieres explorar las posibilidades del mercado para tu caso concreto, en Realista te ayudamos. Comparamos las ofertas de múltiples bancos, analizamos tu perfil financiero y negociamos por ti las mejores condiciones, gestionando todo el proceso de subrogación de principio a fin. **Ponte en contacto con nosotros a través de nuestro formulario web o escríbenos directamente por WhatsApp al +34 621 40 39 69** y un asesor especializado estudiará tu hipoteca actual sin compromiso para determinar cuánto puedes ahorrar. --- ## Tipos de arras: diferencias, ventajas y cuál elegir al comprar vivienda URL: https://realista.es/blog/noticias-3/tipos-de-arras-hipoteca/ **El contrato de arras es el documento privado que fija las condiciones de la compraventa antes de firmar ante notario, e incluye una señal que suele ser del 5% al 10% del precio.** Existen tres tipos con consecuencias muy distintas, y el que se aplica por defecto si no lo especificas es el más restrictivo. Eso último es lo que más disgustos da. En este artículo te explicamos qué son las arras, en qué se diferencian los tres tipos, qué debe incluir el contrato y cómo proteger tu señal si el banco no te concede la hipoteca. ## ¿Qué es un contrato de arras? Es un **documento privado que vincula a comprador y vendedor** mientras se preparan la financiación y la documentación necesarias para la escritura pública. Recoge las condiciones esenciales de la operación: precio total, identificación del inmueble, plazo para firmar ante notario, importe entregado y qué ocurre si alguna de las partes se echa atrás. No necesita notario, pero **sus efectos jurídicos son plenos y vinculantes**. Es un error muy extendido pensar que un documento privado «no obliga tanto». Obliga. ### ¿Cuánto se paga de arras? Lo habitual es entre el **5% y el 10% del precio de la vivienda**. No hay límite legal: puede pactarse cualquier cantidad, aunque por debajo del 5% la penalización pierde efecto disuasorio y por encima del 10% el comprador asume un riesgo alto. Ese importe **se descuenta del precio final** que se paga en la escritura. No es un coste añadido, es un adelanto. Ten en cuenta que las arras salen de tu ahorro semanas antes de la firma, así que hay que preverlas en el presupuesto. Lo desarrollamos en cuánto hay que tener ahorrado para comprar una vivienda. ## Los tres tipos de arras El derecho español reconoce tres modalidades, y cada una se rige por normas distintas: - **Arras confirmatorias:** confirman el contrato y no permiten desistir. - **Arras penitenciales:** permiten desistir pagando una penalización. - **Arras penales:** el contrato obliga, y el incumplimiento activa una penalización. ## Arras confirmatorias Son una señal que **confirma el contrato y vincula a las partes sin posibilidad de desistir libremente**. No tienen una regulación propia en el Código Civil: se rigen por **las normas generales de los contratos**, en particular los artículos 1.091, 1.101 y 1.124, que establecen la fuerza vinculante de lo pactado y las consecuencias del incumplimiento. ### Características - El contrato es **plenamente obligatorio** desde su firma. - Ninguna parte puede desistir: **la compraventa debe realizarse**. - Ante un incumplimiento, la parte cumplidora puede exigir el **cumplimiento forzoso** o resolver el contrato con indemnización por daños y perjuicios. - El dinero entregado es **parte del precio**. ### Son las que se aplican por defecto **Si el contrato no especifica el tipo de arras, los tribunales las interpretan como confirmatorias.** El Tribunal Supremo aplica el artículo 1.454 —el de las penitenciales— de forma restrictiva: exige que la voluntad de permitir el desistimiento sea inequívoca. Dicho de otro modo: el silencio te deja en la modalidad más rígida, que casi nunca es la que quiere el comprador. ## Arras penitenciales Son **las más utilizadas en el mercado inmobiliario español**. Están reguladas en el **artículo 1.454 del Código Civil** y permiten a ambas partes desistir del contrato pagando una penalización conocida de antemano, sin pleitos. ### Características - Cualquiera de las partes puede **desistir libremente**, sin justificar el motivo. - Si desiste el comprador, **pierde la señal entregada**. - Si desiste el vendedor, **devuelve el doble** de lo recibido. - Las consecuencias son automáticas: no hace falta acudir a los tribunales. ### Cómo blindarlas en el contrato Como el Supremo exige que el carácter penitencial quede claro, la fórmula segura es **mencionar expresamente que se trata de «arras penitenciales del artículo 1.454 del Código Civil»** y detallar el efecto: pérdida de la señal para el comprador, devolución duplicada para el vendedor. Escribir solo «arras» o «señal» no basta. ### Ventajas e inconvenientes Ventajas Inconvenientes Flexibilidad para ambas partes Coste económico al desistir Se resuelven sin tribunales No se puede exigir el cumplimiento Consecuencias claras y pactadas El comprador asume el mayor riesgo ## Arras penales Menos habituales. Funcionan como una **cláusula penal** de las reguladas en los artículos 1.152 a 1.155 del Código Civil: el contrato obliga, y si alguien incumple se aplica la penalización pactada. - El contrato es **obligatorio** para ambas partes. - La parte cumplidora puede **exigir el cumplimiento** o quedarse con la penalización. - Si los daños superan la penalización, pueden reclamarse aparte si así se pactó. La diferencia clave con las penitenciales: allí desistir es un **derecho** con precio; aquí incumplir es una **infracción** con sanción. ## Tabla comparativa Característica Confirmatorias Penitenciales Penales Regulación Normas generales del Código Civil Artículo 1.454 CC Artículos 1.152-1.155 CC ¿Se puede desistir? No Sí, con coste No Cumplimiento forzoso Sí No Sí Si incumple el comprador Daños y perjuicios Pierde la señal Penalización pactada Si incumple el vendedor Daños y perjuicios Devuelve el doble Penalización pactada ¿Hay que ir a juicio? Sí, si hay disputa No Sí, si hay disputa Frecuencia Por defecto Las más habituales Poco frecuentes ## Qué debe incluir un modelo de contrato de arras Antes de firmar, comprueba que el documento recoge todos estos puntos. La ausencia de cualquiera de ellos es una fuente de conflicto. ### Cláusulas imprescindibles - **Identificación completa** de comprador, vendedor e inmueble, con referencia catastral y datos registrales. - **Precio total** de la compraventa y forma de pago. - **Importe de las arras** y medio de entrega, preferiblemente transferencia para que quede rastro. - **Tipo de arras**, citado expresamente con su artículo. - **Plazo** para la firma ante notario, con fecha concreta. - **Distribución de gastos** e impuestos entre las partes. - **Estado de cargas** del inmueble y compromiso de entregarlo libre de ellas. - **Documentación** que el vendedor se compromete a aportar. ### Cláusulas muy recomendables - **Condición suspensiva por denegación de la hipoteca.** La más importante para el comprador. - **Inventario** de muebles y electrodomésticos incluidos en la venta. - **Penalización por retraso** en la firma imputable a una de las partes. - **Reparto de gastos de comunidad** e IBI del año en curso. Sobre esto último tenemos un artículo específico: quién paga el IBI en una compraventa. - **Estado de entrega** del inmueble. Sobre el reparto de gastos, conviene tener claro de antemano qué corresponde a cada parte: lo detallamos en los gastos de la compraventa y quién los paga. ## La cláusula que protege tu señal si te deniegan la hipoteca Es la cláusula más importante del contrato para cualquier comprador que dependa de financiación, y con diferencia la que más dinero salva. Se llama **condición suspensiva por denegación de hipoteca** y establece que, si ninguna entidad concede el préstamo en un plazo determinado, el contrato queda resuelto y **el vendedor devuelve la señal íntegra**, sin penalización para nadie. ### Cómo funciona - El comprador debe **justificar la negativa** con documentación del banco. - El contrato queda **resuelto sin penalización**. - El vendedor **devuelve la totalidad** de lo entregado. Conviene concretar en la cláusula cuántas entidades hay que consultar y en qué plazo, porque los vendedores suelen exigirlo para evitar que se utilice como salida fácil. **Sin esta cláusula, una denegación te cuesta la señal.** Y las denegaciones ocurren, muchas veces después de la tasación: lo contamos en hipoteca denegada después de tasar y en me han denegado la hipoteca, qué puedo hacer. ### Lo mejor: firmar con la hipoteca ya preaprobada La cláusula es una red de seguridad, no una solución. Lo ideal es **tener la financiación preaprobada antes de firmar las arras**, porque además te da margen para negociar el precio con la operación resuelta. Es especialmente relevante en operaciones donde el análisis bancario es más exigente, como una hipoteca 100% más gastos. Puedes repasar qué te van a pedir en los requisitos para pedir una hipoteca. ## Si la vivienda todavía tiene hipoteca del vendedor Es una situación muy común y merece su propia cláusula. El vendedor tiene una hipoteca viva sobre la casa que te vende, y esa carga **debe cancelarse en el momento de la firma**. Lo habitual es que parte del precio se destine a cancelar el préstamo del vendedor, con el banco presente en la notaría. En el contrato de arras debe constar: - Que el vendedor **se compromete a entregar el inmueble libre de cargas**. - Que el importe de la cancelación **se retiene del precio** en la firma. - Quién asume los **gastos de cancelación registral** de esa hipoteca. Pide siempre una **nota simple actualizada** antes de firmar las arras. Es barata y revela hipotecas, embargos y afecciones fiscales que no se ven de otra forma. ## Plazos: cuánto tiempo dejar hasta la firma Lo habitual es entre **30 y 90 días**, siendo 60 el plazo más frecuente. Ese tiempo tiene que dar para: - Tramitar la solicitud de hipoteca. - Realizar la tasación del inmueble. - Recibir la oferta vinculante y la FEIN. - Cumplir el **plazo legal de reflexión de 10 días naturales** que impone la Ley 5/2019 entre la entrega de la FEIN y la firma. - Reunir la documentación y coordinar la notaría. Ese plazo de diez días no es negociable y mucha gente lo olvida al fijar la fecha de escritura. ### Plazos según el perfil - **Perfil estándar por cuenta ajena:** 45-60 días. - **Autónomos**, con una hipoteca para autónomos: 60-75 días, por el volumen de documentación fiscal. - **Extranjeros residentes**, con una hipoteca para extranjeros: 75-90 días. - **No residentes**, con una hipoteca para no residentes: 90 días o más. - **Compra con obra**, mediante una hipoteca de compra y reforma: 75-90 días. ## Contrato de arras, contrato de reserva y señal Aspecto Contrato de arras Contrato de reserva Señal informal Importe habitual 5-10% del precio 1-3% del precio Cantidad simbólica Compromiso jurídico Vinculante Limitado Mínimo Tipos definidos Sí, tres Habitualmente uno No Con quién se firma Con el vendedor Suele firmarse con la inmobiliaria Indistinto Fija plazo de escritura Sí Normalmente No siempre La **reserva** es un paso previo que la inmobiliaria firma con el comprador para bloquear la vivienda unos días. Conviene leerla con atención: **algunas reservas no devuelven el dinero aunque la operación no llegue a arras**, y esa cantidad se pierde sin haber firmado nada con el vendedor. ## Errores frecuentes al firmar arras - **No especificar el tipo.** El silencio se interpreta como confirmatorias, las más rígidas. - **Firmar sin preaprobación bancaria** y sin cláusula de condición suspensiva. - **Fijar plazos demasiado cortos**, olvidando los diez días de reflexión obligatorios. - **No pedir la nota simple** y descubrir cargas después. - **No verificar la titularidad** ni el régimen matrimonial del vendedor. - **Entregar el dinero en efectivo**, sin justificante de la transferencia. - **No incluir el inventario** de lo que se queda en la vivienda. ## Fiscalidad de las arras ### Para el comprador - El importe **no tributa** mientras se descuente del precio final. - Si pierde la señal por desistimiento, no genera derecho a deducción. ### Para el vendedor - Si se queda la señal porque el comprador desiste, esa cantidad tributa como **ganancia patrimonial** en el IRPF. - Si la operación se completa, las arras forman parte del precio a efectos de IRPF y de plusvalía municipal. ## Documentación al firmar ### Aporta el vendedor - DNI o NIE de todos los titulares. - Escritura de propiedad. - **Nota simple actualizada** del Registro de la Propiedad. - Último recibo del IBI. - Certificado de la comunidad al corriente de pago. - Certificado de eficiencia energética. - Cédula de habitabilidad, donde sea exigible. ### Aporta el comprador - DNI o NIE. - Justificante de la transferencia de las arras. - Preaprobación bancaria, recomendable aunque no obligatoria. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué pasa si no especifico el tipo de arras? Los tribunales las interpretan como confirmatorias, es decir, las más restrictivas: nadie puede desistir y el incumplimiento se resuelve por vía judicial. Por eso hay que indicar el tipo expresamente. ### ¿Puedo recuperar las arras si el banco me deniega la hipoteca? Solo si incluiste una cláusula de condición suspensiva por denegación. Sin ella, en arras penitenciales pierdes la señal y en confirmatorias puedes ser demandado por incumplimiento. ### ¿Cuánto se paga de arras? Entre el 5% y el 10% del precio, aunque no hay límite legal. Se descuenta del importe final de la compraventa. ### ¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales y confirmatorias? En las penitenciales puedes desistir pagando un precio conocido. En las confirmatorias no puedes desistir: la otra parte puede exigirte que cumplas o reclamarte daños y perjuicios ante un juez. ### ¿El contrato de arras necesita notario? No. Es un documento privado plenamente válido. Puede elevarse a público si las partes lo desean, con el coste correspondiente. ### ¿Puedo modificar un contrato de arras ya firmado? Sí, con acuerdo de ambas partes y por escrito, mediante un anexo firmado. Es lo habitual cuando la financiación se retrasa y hay que ampliar el plazo. ### ¿Son obligatorias las arras? No. Se puede ir directamente a la escritura. Son habituales porque ordenan los plazos y dan seguridad a ambas partes mientras se tramita la hipoteca. ### ¿Qué pasa si el vendedor no devuelve el doble? El comprador puede reclamarlo judicialmente. El contrato firmado es prueba suficiente para exigir esa cantidad más los intereses legales. ### ¿Y si la vivienda tiene una hipoteca del vendedor? Es habitual y se resuelve en la firma: parte del precio se destina a cancelar ese préstamo. El contrato de arras debe recoger el compromiso de entregar el inmueble libre de cargas y quién paga la cancelación registral. ## Firma tus arras con la hipoteca resuelta El contrato de arras parece un trámite y es el documento donde más se juega. **La mayoría de las señales que se pierden se pierden por dos motivos: no especificar el tipo de arras y firmar sin tener la financiación atada.** En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y conseguimos la preaprobación antes de que firmes, para que no dependas de una cláusula de rescate ni arriesgues tu señal. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o calcular tu cuota en la calculadora de hipotecas. *Este artículo tiene carácter informativo. Para la redacción o revisión de un contrato concreto conviene contar con asesoramiento jurídico.* --- ## ¿Qué es la hipoteca unilateral? Definición, usos y características URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-hipoteca-unilateral/ Dentro del amplio universo hipotecario, existen modalidades menos conocidas pero con aplicaciones muy concretas en operaciones específicas. Una de ellas es la **hipoteca unilateral**, una figura jurídica que se aparta de la hipoteca tradicional y que cumple funciones muy útiles en determinados contextos: garantías ante la Administración, aplazamientos de impuestos, garantías a favor de terceros que aún no han aceptado o procedimientos de subasta. En este artículo te explicamos de forma clara y didáctica qué es una hipoteca unilateral, cómo funciona, en qué se diferencia de una hipoteca convencional, cuándo se utiliza y qué aspectos clave debes conocer si tienes que constituir una. Una información imprescindible para entender una de las figuras hipotecarias más singulares del derecho español. ## ¿Qué es la hipoteca unilateral? La **hipoteca unilateral** es una modalidad de hipoteca en la que **solo interviene el deudor o titular del bien** que se hipoteca, sin que el acreedor a cuyo favor se constituye haya aceptado todavía la garantía. Es decir, el propietario del inmueble grava su finca con una hipoteca a favor de una persona o entidad que, en ese momento, aún no ha manifestado su voluntad de aceptarla. Su regulación se encuentra en el **artículo 141 de la Ley Hipotecaria**, que reconoce expresamente esta figura y establece sus efectos jurídicos. La hipoteca unilateral se inscribe en el Registro de la Propiedad como cualquier otra hipoteca, pero con la particularidad de que está pendiente de aceptación por parte del acreedor. ### La aceptación posterior del acreedor Una vez constituida la hipoteca unilateral, el acreedor puede: - **Aceptarla expresamente**: tras la aceptación, la hipoteca se considera plenamente constituida y opera con todos sus efectos jurídicos. - **No aceptarla**: si pasa el plazo legal sin aceptación, la hipoteca puede cancelarse a instancia del deudor. - **Rechazarla expresamente**: en cuyo caso también procede la cancelación. Esta peculiaridad es la que diferencia a la hipoteca unilateral de la hipoteca convencional, donde acreedor y deudor firman simultáneamente y la garantía nace plenamente desde el primer momento. ## Diferencias entre hipoteca unilateral y convencional Para entender bien la hipoteca unilateral, conviene compararla con la hipoteca convencional o bilateral, que es la figura habitual en compraventas de vivienda: Aspecto Hipoteca convencional Hipoteca unilateral Partes que firman Acreedor y deudor Solo el deudor Aceptación del acreedor Inmediata Posterior Eficacia plena Desde la firma Tras la aceptación Inscripción registral Sí Sí Posibilidad de cancelar Por ambas partes Si no se acepta en plazo Uso habitual Compraventa de viviendas Garantías administrativas y especiales La diferencia más importante es la unilateralidad de la operación: el deudor puede constituir la garantía sin esperar a que el acreedor la acepte, lo que tiene aplicaciones muy útiles en determinados contextos. ## ¿Para qué se usa la hipoteca unilateral? La hipoteca unilateral tiene aplicaciones muy concretas en el ordenamiento jurídico español. Aunque no es la modalidad más habitual, se utiliza en situaciones específicas donde la figura tradicional no encaja: ### Aplazamiento o fraccionamiento de impuestos Es probablemente el **uso más frecuente de la hipoteca unilateral**. Cuando una persona física o jurídica solicita a la Agencia Tributaria un aplazamiento o fraccionamiento de una deuda tributaria, Hacienda puede exigir una garantía. La hipoteca unilateral sobre un inmueble del deudor cumple perfectamente esta función: - El deudor constituye la hipoteca **a favor de la AEAT**. - La inscribe en el Registro de la Propiedad. - Hacienda acepta la garantía cuando aprueba el aplazamiento. - Una vez pagada la deuda, se cancela la hipoteca. ### Garantías a favor de la Administración Más allá de la AEAT, otras Administraciones Públicas pueden exigir hipotecas unilaterales como garantía en diversos procedimientos: licencias urbanísticas con carga futura, contratos administrativos, concesiones, expedientes de subvenciones, etc. ### Garantías ante la Tesorería de la Seguridad Social De forma similar a Hacienda, la TGSS puede aceptar hipotecas unilaterales como garantía en aplazamientos de cotizaciones, especialmente para empresas y autónomos con dificultades temporales de tesorería. ### Procedimientos judiciales En algunos procedimientos judiciales, las partes pueden constituir hipotecas unilaterales para garantizar el cumplimiento de sentencias, embargos preventivos o cualquier otra obligación que pueda surgir del proceso. ### Suspensión de actos administrativos Si quieres recurrir un acto administrativo y solicitar su suspensión, en muchos casos debes ofrecer garantía suficiente. La hipoteca unilateral es una de las formas más utilizadas para acreditar esta garantía. ### Operaciones comerciales especiales Algunas operaciones empresariales utilizan la hipoteca unilateral como garantía a favor de socios, proveedores o entidades financieras en situaciones donde la aceptación del acreedor se difiere en el tiempo. ## Funcionamiento práctico de la hipoteca unilateral El proceso de constitución y aceptación de una hipoteca unilateral sigue unas fases bien definidas que conviene conocer: ### Fase 1: Constitución - El propietario del inmueble acude al notario para **constituir la hipoteca unilateral**. - Se otorga la escritura pública especificando todos los datos: acreedor a cuyo favor se constituye, deuda garantizada, importe, plazo, intereses y demás cláusulas. - Se paga el **Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)** que corresponda según la comunidad autónoma. - Se presenta la escritura en el **Registro de la Propiedad** para su inscripción. ### Fase 2: Comunicación al acreedor Una vez constituida e inscrita la hipoteca, debe **comunicarse al acreedor** para que pueda manifestar su aceptación. La comunicación puede hacerse de distintas formas: - **Mediante el procedimiento administrativo**: en hipotecas a favor de Hacienda o la Seguridad Social, la propia tramitación del aplazamiento implica el conocimiento. - **Mediante notificación notarial**: el deudor encarga al notario que comunique formalmente la constitución al acreedor. - **Mediante comunicación fehaciente**: por burofax u otro medio que permita acreditar la recepción. ### Fase 3: Aceptación El acreedor puede aceptar la hipoteca de distintas formas: - **Aceptación expresa en escritura pública**: lo más habitual y recomendable. - **Aceptación tácita**: cuando el acreedor realiza actos que implican aceptación. - **Aceptación administrativa**: en el caso de organismos públicos, mediante la resolución que aprueba el aplazamiento o la concesión. ### Fase 4: Eficacia plena Tras la aceptación, la hipoteca opera con todos sus efectos jurídicos como cualquier otra hipoteca. El acreedor puede ejecutarla en caso de impago siguiendo los procedimientos ordinarios. ## Plazos de aceptación y cancelación Uno de los aspectos más interesantes de la hipoteca unilateral es la posibilidad de cancelarla si el acreedor no la acepta en plazo. La regulación establece: ### Plazo para la aceptación El acreedor tiene un **plazo razonable** para aceptar la hipoteca. La ley no establece un plazo concreto general, pero el Código Civil prevé que el deudor pueda requerir notarialmente al acreedor para que acepte en un plazo de 2 meses. ### Cancelación por falta de aceptación Si transcurridos **2 meses desde el requerimiento** sin que el acreedor haya aceptado, el deudor puede cancelar unilateralmente la hipoteca. Para ello debe: - Acreditar el requerimiento notarial al acreedor. - Justificar el transcurso del plazo sin aceptación. - Otorgar la escritura de cancelación. - Inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad. ### Cancelación tras el cumplimiento Cuando la deuda garantizada se ha pagado o cumplido, el acreedor debe consentir la cancelación de la hipoteca. En caso de organismos públicos, suelen emitir un certificado o resolución que permite la cancelación registral. ## Aspectos fiscales de la hipoteca unilateral La constitución de una hipoteca unilateral tiene implicaciones fiscales que conviene conocer: ### Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) Como toda hipoteca, la unilateral tributa por **AJD en su modalidad de documentos notariales**. El tipo aplicable depende de la comunidad autónoma, oscilando habitualmente entre el 0,5% y el 1,5% sobre la responsabilidad hipotecaria. ### ¿Quién paga el AJD? En las hipotecas convencionales firmadas a partir de junio de 2019, el AJD lo paga el banco. Sin embargo, en la hipoteca unilateral este criterio puede no aplicarse, ya que muchas veces no hay una entidad financiera implicada. En la práctica: - **Hipoteca unilateral a favor de Hacienda**: la paga el deudor que constituye la hipoteca. - **Hipoteca unilateral a favor de un particular**: depende del acuerdo entre las partes. - **Hipoteca unilateral a favor de banco**: se rige por la normativa hipotecaria habitual. ### Exenciones específicas Existen algunas exenciones específicas en función del tipo de operación garantizada y del acreedor. Por ejemplo, las hipotecas unilaterales a favor de algunos organismos públicos pueden tener un tratamiento fiscal especial. Conviene consultar la normativa autonómica aplicable. ## Costes y trámites de la hipoteca unilateral Aparte del AJD, la constitución de una hipoteca unilateral implica otros costes que conviene tener presentes: Concepto Coste aproximado ¿Obligatorio? Notaría Depende del importe Sí Registro de la Propiedad Depende del importe Sí AJD 0,5% – 1,5% (según CCAA) Salvo exenciones Gestoría Variable Opcional Tasación 250 – 600 € A veces Cancelación posterior Notaría + Registro Sí, al final Es importante **contemplar estos costes en el presupuesto** de la operación. En muchos casos, ofrecer una hipoteca unilateral como garantía supone un coste similar al de constituir una hipoteca convencional, aunque por importes generalmente inferiores. ## Ventajas e inconvenientes de la hipoteca unilateral Como cualquier figura jurídica, la hipoteca unilateral tiene sus pros y sus contras según la situación: ### Ventajas - **Flexibilidad temporal**: permite constituir la garantía sin esperar a la aceptación del acreedor. - **Útil para garantías administrativas**: encaja perfectamente con los procedimientos de Hacienda y Seguridad Social. - **Posibilidad de cancelación**: si el acreedor no acepta en plazo, puede cancelarse unilateralmente. - **Eficacia jurídica plena**: tras la aceptación, opera como cualquier hipoteca. - **Permite agilizar procedimientos** donde la garantía es requisito previo. ### Inconvenientes - **Costes notariales y registrales**: similares a los de una hipoteca convencional. - **Carga registral inmediata**: el inmueble queda gravado desde la inscripción. - **Limita disposición del inmueble**: dificulta la venta o nueva hipoteca durante su vigencia. - **Riesgo de ejecución**: tras la aceptación, el acreedor puede ejecutar como cualquier hipoteca. - **Trámites adicionales**: para conseguir la aceptación o, en su caso, la cancelación. ## La hipoteca unilateral y la financiación de vivienda Una pregunta habitual es si se puede usar una hipoteca unilateral para comprar una vivienda. La respuesta práctica es que **no es la modalidad habitual ni recomendable** para una compra inmobiliaria. Las hipotecas para compra de vivienda son operaciones bilaterales donde el banco y el comprador firman simultáneamente: el banco entrega el dinero y el comprador constituye la hipoteca como garantía. La unilateralidad no encaja con esta dinámica natural. Sin embargo, en algunas operaciones especiales puede haber elementos unilaterales: ### Operaciones de inversión empresarial Empresas que constituyen hipotecas a favor de socios o futuros financiadores pueden utilizar la figura unilateral. Para una hipoteca para inversión habitual, sin embargo, lo normal es la figura bilateral con el banco. ### Garantías complementarias En operaciones complejas con varios garantes, puede haber hipotecas unilaterales adicionales a la principal, especialmente cuando algún garante asume su garantía con efecto diferido. ### Operaciones con extranjeros En algunos casos de hipoteca extranjeros o hipoteca no residentes, donde la coordinación entre países complica la firma simultánea, pueden utilizarse fórmulas asimilables a la hipoteca unilateral. Son casos muy específicos que requieren asesoramiento profesional. ## La hipoteca unilateral en el contexto de Hacienda Por su frecuencia, merece la pena profundizar en el uso más habitual: la hipoteca unilateral a favor de la Agencia Tributaria como garantía en aplazamientos. Veamos los detalles: ### Cuándo se exige Hacienda puede exigir garantía cuando: - La deuda a aplazar supera ciertos umbrales (que varían periódicamente). - El deudor no demuestra solvencia suficiente. - El plazo de aplazamiento solicitado es largo. - Hay antecedentes de incumplimientos previos. ### Tipos de garantías admitidas Hacienda admite varias formas de garantía: - **Aval bancario**: la más habitual, pero implica costes para el deudor. - **Hipoteca unilateral**: alternativa interesante si se dispone de inmueble libre. - **Otras garantías reales**: prenda, anticresis. - **Garantías personales**: en casos excepcionales. ### Ventajas de la hipoteca unilateral frente al aval bancario - **No requiere capacidad crediticia bancaria**: útil si tienes inmuebles pero el banco no te concede aval. - **Coste único**: no hay comisiones recurrentes como en el aval. - **Aprovecha tu patrimonio**: si tienes una vivienda libre de cargas, puedes usarla como garantía. - **Posibilidad de cancelación**: una vez pagada la deuda, se cancela íntegramente. ## Errores comunes con la hipoteca unilateral Para no cometer fallos en este tipo de operaciones, evita estos errores frecuentes: - **No entender la importancia de la aceptación**: hasta la aceptación, la garantía no es plena. - **Olvidar la cancelación tras el cumplimiento**: la carga registral persiste hasta su cancelación formal. - **Subestimar los costes**: aunque útil, conlleva gastos similares a una hipoteca normal. - **No prever el efecto sobre el inmueble**: dificulta la venta o nueva financiación. - **Pensar que es gratuita**: aunque no haya banco, hay AJD, notaría y registro. - **Confiar en la aceptación tácita**: lo recomendable es siempre la aceptación expresa. - **No negociar las condiciones con el acreedor**: especialmente en hipotecas a favor de particulares. ## Diferencias con otras figuras hipotecarias La hipoteca unilateral es una entre varias modalidades especiales. Vamos a comparar con otras figuras menos habituales: Figura Característica principal Uso típico Hipoteca unilateral Solo firma el deudor Garantías administrativas Hipoteca convencional Firman ambas partes Compraventa de vivienda Hipoteca de máximo Garantiza obligaciones futuras Líneas de crédito Hipoteca cambiaria Garantiza pagarés o letras Operaciones mercantiles Hipoteca inversa Mayores cobran del banco Liquidez en jubilación Hipoteca recargable Permite ampliar capital Necesidades futuras ## El asesoramiento profesional en operaciones especiales Las operaciones con hipoteca unilateral requieren un alto nivel de especialización jurídica y financiera. Por su naturaleza atípica, conviene contar con asesoramiento profesional para garantizar que la operación se hace correctamente: - **Asesor fiscal**: para hipotecas a favor de Hacienda o Seguridad Social. - **Abogado especializado**: para revisar las cláusulas y garantizar la corrección jurídica. - **Notario**: para la formalización adecuada de la escritura. - **Broker hipotecario**: cuando hay implicaciones financieras o se combina con otras hipotecas. Como brokers hipotecarios España, en Realista asesoramos en todo tipo de operaciones hipotecarias, incluidas las modalidades especiales. Si tu caso requiere combinar una hipoteca unilateral con otra financiación o si necesitas analizar el impacto de una hipoteca unilateral en tu capacidad de endeudamiento futura, podemos ayudarte a tomar las mejores decisiones. ## Preguntas frecuentes sobre qué es hipoteca unilateral ### ¿Una hipoteca unilateral puede ejecutarse? Sí, pero solo después de que el acreedor la haya aceptado expresamente. Sin aceptación, la hipoteca no tiene plena eficacia jurídica y el acreedor no puede ejecutarla. ### ¿Puedo vender un inmueble con hipoteca unilateral? Es complicado mientras la hipoteca esté inscrita, ya que constituye una carga sobre el inmueble. Lo habitual es cancelar la hipoteca antes de la venta o, si es a favor de Hacienda, negociar con la Administración para sustituir la garantía. ### ¿Qué pasa si el acreedor no acepta la hipoteca unilateral? El deudor puede requerir notarialmente la aceptación. Si transcurren 2 meses sin aceptación, puede cancelar unilateralmente la hipoteca, recuperando el inmueble libre de cargas. ### ¿Es más cara una hipoteca unilateral que una convencional? Los costes notariales, registrales y de AJD son similares. La principal diferencia económica está en que en la unilateral no hay banco, por lo que no hay comisiones bancarias ni intereses, pero sí impuestos y aranceles oficiales. ### ¿Puedo constituir una hipoteca unilateral sobre cualquier inmueble? En principio sí, siempre que seas el legítimo propietario. Si el inmueble tiene cargas previas, la nueva hipoteca quedará en rango posterior, lo que puede limitar su atractivo como garantía. ### ¿La hipoteca unilateral aparece en mi historial de crédito? No directamente, ya que no es una operación bancaria. Sin embargo, sí aparece como carga inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que es público y puede afectar a futuras operaciones financieras sobre el inmueble. ### ¿Cuánto tarda en constituirse una hipoteca unilateral? El proceso suele durar entre 2 y 4 semanas: tiempo para preparar la escritura, formalizarla ante notario, liquidar el AJD e inscribirla en el Registro. Es comparable al de una hipoteca convencional. ### ¿Qué pasa si el deudor fallece antes de la aceptación? La hipoteca unilateral subsiste y los herederos del deudor heredan tanto el inmueble como la carga hipotecaria. El acreedor podrá aceptar la hipoteca aunque haya cambiado el titular del inmueble por sucesión. ## Conclusión La **hipoteca unilateral** es una figura jurídica muy específica con aplicaciones útiles en contextos donde la hipoteca convencional no encaja: garantías ante la Administración, aplazamientos fiscales, procedimientos especiales y otros casos de carácter atípico. Aunque no es la modalidad más habitual en el día a día, conocer su funcionamiento permite afrontar con mejor preparación situaciones donde puede ser una solución idónea. Si te encuentras ante una operación que requiere constituir una hipoteca unilateral o tienes dudas sobre cómo afecta a tu capacidad financiera futura, en Realista podemos ayudarte. Nuestro equipo de conseguimos tu hipoteca está especializado en todo tipo de operaciones hipotecarias, incluidas las modalidades menos habituales. **Ponte en contacto con nosotros a través de nuestro formulario web o escríbenos directamente por WhatsApp al +34 621 40 39 69** y un asesor especializado analizará tu situación sin compromiso para diseñar la mejor estrategia financiera adaptada a tu caso. --- ## ITE viviendas unifamiliares: cuándo es obligatoria y cómo realizarla URL: https://realista.es/blog/noticias-3/ite-viviendas-unifamiliares/ Si eres propietario de una vivienda unifamiliar de cierta antigüedad, es muy probable que en algún momento tengas que enfrentarte a la **Inspección Técnica de Edificios**, conocida como **ITE**. Aunque tradicionalmente se ha asociado con bloques de pisos y comunidades de propietarios, las viviendas unifamiliares también están sujetas a esta obligación cuando alcanzan determinada antigüedad. En este artículo te explicamos de forma clara y didáctica qué es la ITE en viviendas unifamiliares, cuándo es obligatoria, qué se inspecciona, qué costes implica, qué consecuencias tiene no pasarla y cómo afecta a la compraventa o financiación de tu inmueble. Una información imprescindible si tienes una vivienda unifamiliar antigua o estás pensando en comprar una. ## ¿Qué es la ITE en viviendas unifamiliares? La **Inspección Técnica de Edificios (ITE)**, también llamada en algunas comunidades autónomas **IEE (Informe de Evaluación del Edificio)**, es una revisión obligatoria que deben pasar los inmuebles a partir de cierta antigüedad para verificar su **estado de conservación, seguridad estructural, accesibilidad y eficiencia energética**. Aunque comúnmente se asocia con edificios de viviendas plurifamiliares, las viviendas unifamiliares también están obligadas a pasar la ITE en muchos municipios y comunidades autónomas, especialmente cuando alcanzan los **50 años** de antigüedad. La normativa varía entre administraciones, por lo que es fundamental conocer las obligaciones específicas de cada localidad. ### Objetivos de la ITE La inspección técnica persigue varios objetivos clave: - **Garantizar la seguridad** de los ocupantes y terceros. - **Detectar deficiencias estructurales** que puedan suponer un riesgo. - **Promover la conservación** del parque inmobiliario. - **Evaluar la accesibilidad** universal del edificio. - **Analizar la eficiencia energética** y proponer mejoras. - **Prevenir la degradación** de los inmuebles antiguos. ## Diferencia entre ITE e IEE Aunque a menudo se utilizan como sinónimos, ITE e IEE no son exactamente lo mismo. La diferencia es la siguiente: Aspecto ITE (Inspección Técnica de Edificios) IEE (Informe de Evaluación del Edificio) Origen Normativa autonómica/municipal Normativa estatal Alcance Conservación y seguridad Conservación, accesibilidad y eficiencia energética Ámbito Variable según comunidad Estatal con desarrollos autonómicos Frecuencia habitual Cada 10 años Cada 10 años En la práctica, muchas comunidades autónomas han **unificado ambas figuras** en un único informe que cubre todos los aspectos exigidos por ambas normativas. Conviene consultar la regulación específica de tu municipio para conocer exactamente qué documento debes presentar. ## ¿Cuándo es obligatoria la ITE en viviendas unifamiliares? La obligatoriedad de la ITE en viviendas unifamiliares depende de varios factores: ### Antigüedad del inmueble El criterio principal es la **antigüedad de la vivienda**. La mayoría de comunidades autónomas y municipios establecen la obligatoriedad de la primera ITE cuando el inmueble alcanza los **50 años desde su construcción**. Sin embargo, algunos municipios reducen este plazo a 45 o incluso 40 años. ### Normativa municipal y autonómica La regulación de la ITE corresponde principalmente a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos. Cada uno establece sus propios criterios, plazos y requisitos. Por eso es fundamental: - **Consultar la ordenanza municipal** de tu localidad. - **Revisar la normativa autonómica** aplicable. - **Consultar el ayuntamiento** directamente si tienes dudas. - **Verificar las comunicaciones** que envía el ayuntamiento. ### Comunicación oficial del ayuntamiento Habitualmente, los ayuntamientos **envían comunicaciones** a los propietarios cuando se acerca la fecha de obligatoriedad. No obstante, la responsabilidad de cumplir con la obligación recae en el propietario, no en el ayuntamiento. Por ello, conviene ser proactivo y verificar la situación de tu vivienda. ### Frecuencia de las inspecciones Tras la primera ITE, las posteriores se realizan **cada 10 años** en la mayoría de municipios. Algunos pueden establecer plazos diferentes, como 5 años para edificios con deficiencias graves o periodos más cortos para inmuebles muy antiguos. ## ¿Quién debe pasar la ITE en una vivienda unifamiliar? La obligación de pasar la ITE recae sobre el **propietario del inmueble**. En el caso de las viviendas unifamiliares, esto simplifica el proceso ya que solo hay un titular o un grupo reducido de propietarios. ### Casos especiales - **Vivienda en pleno dominio**: la responsabilidad es del titular único. - **Vivienda con varios titulares**: todos comparten la responsabilidad solidariamente. - **Vivienda con usufructo**: la responsabilidad suele recaer en el nudo propietario. - **Vivienda alquilada**: la obligación es del propietario, no del inquilino. - **Vivienda heredada pendiente de adjudicar**: la responsabilidad es de los herederos. ## Qué se inspecciona en la ITE de una vivienda unifamiliar La inspección técnica abarca distintos aspectos del inmueble que se evalúan por un técnico cualificado. Los principales bloques de revisión son: ### Estructura del edificio - **Cimentación y muros de carga**: verificación de la integridad estructural. - **Forjados y cubiertas**: estado de las estructuras horizontales. - **Detección de patologías**: humedades, grietas, asentamientos. - **Capacidad portante**: si el edificio puede soportar las cargas previstas. ### Fachadas y cubiertas - **Estado de conservación** de fachadas exteriores. - **Cubierta y tejado**: impermeabilización, estado de tejas, sumideros. - **Elementos salientes**: balcones, cornisas, marquesinas. - **Carpinterías exteriores**: ventanas y puertas. ### Instalaciones - **Fontanería y saneamiento**: tuberías, bajantes, conexiones. - **Instalación eléctrica**: cuadro, cableado, puesta a tierra. - **Gas**: si la vivienda lo tiene instalado. - **Calefacción y climatización**: estado y funcionamiento. ### Accesibilidad - **Acceso a la vivienda**: escaleras, rampas, anchos de paso. - **Adaptación para personas con movilidad reducida**. - **Posibilidades de mejora** en la accesibilidad. ### Eficiencia energética - **Aislamiento térmico** de la envolvente. - **Eficiencia de la calefacción** y refrigeración. - **Carpinterías** y su comportamiento térmico. - **Recomendaciones de mejora** energética. ## Cómo se realiza la ITE en una vivienda unifamiliar El proceso de ITE sigue una serie de pasos bien definidos que conviene conocer: ### 1. Contratación del técnico Debes contratar un **técnico cualificado** para realizar la inspección. Pueden ejercer esta función: - **Arquitectos** colegiados. - **Arquitectos técnicos o aparejadores** colegiados. - En algunos casos, **ingenieros** con competencias en edificación. Es importante verificar que el técnico esté **colegiado y habilitado** en tu comunidad autónoma para realizar este tipo de inspecciones. ### 2. Inspección del inmueble El técnico realiza una **visita presencial** a la vivienda para examinar todos los aspectos relevantes. La duración depende del tamaño y complejidad del inmueble, pero suele ser de unas 2 a 4 horas. ### 3. Elaboración del informe Tras la visita, el técnico elabora el **informe técnico** donde detalla: - Datos del inmueble y de los propietarios. - Año de construcción y características constructivas. - Estado de conservación de cada elemento inspeccionado. - Deficiencias detectadas, clasificadas por gravedad. - Recomendaciones de actuación. - Plazos para subsanar las deficiencias. - Calificación final: favorable, favorable con condiciones, desfavorable. ### 4. Calificaciones posibles Calificación Significado Implicaciones Favorable Sin deficiencias relevantes No requiere actuación inmediata Favorable con deficiencias leves Pequeñas deficiencias subsanables Reparar en plazo razonable Favorable con deficiencias graves Deficiencias importantes Reparar en plazo determinado Desfavorable Deficiencias muy graves Actuación urgente, posible peligro ### 5. Presentación al ayuntamiento El informe debe presentarse en el **ayuntamiento** dentro del plazo establecido. La presentación puede hacerse: - **Telemáticamente**: a través de la sede electrónica. - **Presencialmente**: en el registro municipal. - **Por el propio técnico**: muchos colegios profesionales gestionan esta presentación. ### 6. Subsanación de deficiencias Si la ITE detecta deficiencias, debes **realizar las obras necesarias** en los plazos establecidos. Una vez completadas, el técnico debe certificar la subsanación y actualizar el informe. ## Costes de la ITE en viviendas unifamiliares Los costes de la ITE pueden variar significativamente según el tamaño de la vivienda, su antigüedad, el técnico contratado y la comunidad autónoma. Como referencia general: ### Coste de la inspección técnica Tipo de vivienda Coste aproximado de la ITE Vivienda unifamiliar pequeña (hasta 100 m²) 250 – 500 € Vivienda unifamiliar mediana (100-200 m²) 400 – 700 € Vivienda unifamiliar grande (más de 200 m²) 600 – 1.200 € Vivienda con varias plantas o complejidades 800 – 1.500 € Estas cifras son orientativas. Conviene **solicitar varios presupuestos** a técnicos diferentes antes de decidir, ya que las diferencias pueden ser significativas. ### Costes adicionales Más allá de la inspección, debes considerar otros costes: - **Tasas municipales** de presentación: variables según municipio. - **Visado del colegio profesional**: si lo exige la normativa local. - **Reparaciones**: si se detectan deficiencias. - **Nueva inspección** tras subsanación: si fuera necesaria. ### Coste de las reparaciones El coste de las reparaciones es muy variable según las deficiencias detectadas. Pueden ir desde unos cientos de euros por pequeñas humedades hasta varios miles por reparaciones estructurales importantes. En casos muy graves, las obras pueden suponer una inversión significativa que conviene planificar bien. ### Financiación de las reparaciones Si las reparaciones son de cierta envergadura y necesitas financiación, existen varias opciones. Una de las más interesantes es solicitar una hipoteca compra y reforma si estás adquiriendo la vivienda, o rehipotecar tu vivienda actual para obtener liquidez. También puedes valorar productos específicos para reformas o ayudas públicas disponibles para rehabilitación de viviendas. ## Consecuencias de no pasar la ITE No cumplir con la obligación de pasar la ITE puede tener consecuencias importantes que conviene conocer: ### Sanciones económicas Los ayuntamientos pueden **imponer multas** por el incumplimiento, que varían según la normativa local. Las sanciones suelen oscilar entre **cientos y miles de euros**, y pueden ser reiteradas mientras persista el incumplimiento. ### Inejecución forzosa Si el propietario no realiza la inspección, el ayuntamiento puede **ordenar su realización** e incluso **ejecutarla subsidiariamente**, repercutiendo el coste al propietario con un recargo. ### Limitaciones para vender Aunque legalmente es posible vender una vivienda sin la ITE pasada, en la práctica: - Los **compradores informados** exigen la ITE actualizada. - **Los bancos pueden negar la financiación** sin ITE favorable. - Es muy difícil obtener una **hipoteca** para una vivienda sin ITE en regla. - El precio de venta puede **reducirse significativamente**. ### Restricciones administrativas Sin ITE actualizada, pueden imponerse **limitaciones administrativas** al inmueble: - No poder solicitar licencias de obra. - Imposibilidad de acceder a ayudas públicas. - Problemas para realizar gestiones registrales o catastrales. - Inhabilitación para alquilar en algunas comunidades. ### Responsabilidad por daños En caso de producirse daños a terceros derivados del mal estado del inmueble, la falta de ITE puede ser un agravante de la responsabilidad civil del propietario. ## ITE y compraventa de viviendas unifamiliares La ITE tiene un papel cada vez más relevante en las operaciones de compraventa de viviendas unifamiliares. Veamos cómo afecta: ### Si vas a comprar una vivienda unifamiliar antigua - **Solicita la ITE actualizada** antes de firmar las arras. - **Verifica las deficiencias** detectadas en la última inspección. - **Comprueba** si han sido subsanadas o quedan pendientes. - **Negocia el precio** considerando posibles reparaciones. - **Valora con tu banco** el impacto en la financiación. ### Si vas a vender una vivienda unifamiliar antigua - **Pasa la ITE** antes de poner la vivienda a la venta. - **Subsana las deficiencias** si son significativas. - **Conserva toda la documentación** para presentarla a los compradores. - **Considera mejoras** si pueden incrementar el valor de venta. ### Impacto en la hipoteca Los bancos son cada vez más exigentes con la ITE en la concesión de hipotecas para viviendas antiguas. Si la ITE es desfavorable o tiene deficiencias graves, la concesión de la hipoteca puede: - **Denegarse directamente**. - **Condicionarse** a la subsanación previa. - **Reducir el porcentaje** de financiación. - **Aplicar tipos de interés** más altos. Por eso, contar con un broker hipotecario que conozca el mercado y sepa qué bancos son más flexibles con viviendas antiguas puede marcar la diferencia entre conseguir o no la financiación. ## ITE y rehabilitación: oportunidades de mejora Más allá de la obligación legal, la ITE puede ser una **oportunidad para mejorar tu vivienda**. El informe del técnico no solo detecta deficiencias, sino que también recomienda actuaciones de mejora que pueden: - **Aumentar el valor** del inmueble. - **Reducir el consumo energético** y los costes asociados. - **Mejorar el confort** de los habitantes. - **Incrementar la accesibilidad**. - **Acceder a ayudas públicas** de rehabilitación. ### Ayudas y subvenciones para rehabilitación Existen distintas ayudas públicas para rehabilitar viviendas, especialmente en aspectos de eficiencia energética y accesibilidad. Algunas fuentes son: - **Fondos europeos Next Generation**: con líneas específicas para rehabilitación. - **Ayudas autonómicas**: cada comunidad tiene sus propios programas. - **Subvenciones municipales**: en muchos ayuntamientos. - **Deducciones fiscales**: por inversiones en eficiencia energética. ### Combinación con financiación hipotecaria Si planeas una rehabilitación importante tras la ITE, puedes plantearte combinarla con la compra mediante una hipoteca compra más reforma. Esta modalidad permite financiar tanto la adquisición de la vivienda como su rehabilitación posterior en una sola operación, optimizando los costes y simplificando trámites. ## ITE en distintas comunidades autónomas Cada comunidad autónoma tiene su propia regulación, con particularidades que conviene conocer: ### Cataluña Pionera en la regulación de la ITE en España. Obligatoria para edificios con más de 45 años, incluidas viviendas unifamiliares. Renovación cada 10 años. ### Comunidad de Madrid La ITE/IEE es obligatoria para edificios con más de 30 años en el municipio de Madrid. En otros municipios pueden aplicarse plazos diferentes. ### País Vasco Normativa propia muy desarrollada. Obligatoria a los 50 años, con énfasis en eficiencia energética y accesibilidad. ### Andalucía Obligatoria a los 50 años con regulación municipal específica en cada localidad. Algunos municipios establecen plazos más cortos. ### Comunidad Valenciana IEE obligatorio para edificios de más de 50 años. Regulación específica para viviendas unifamiliares con criterios de inspección detallados. ### Otras comunidades El resto de comunidades autónomas tienen regulaciones similares con variaciones en plazos, alcance y procedimientos. Lo más recomendable es consultar la normativa específica del municipio donde se ubica la vivienda. ## ITE y eficiencia energética Uno de los aspectos cada vez más importantes en la ITE es la **evaluación de la eficiencia energética**. Los informes incluyen recomendaciones específicas para mejorar el comportamiento energético del edificio: ### Aspectos analizados - **Aislamiento térmico** de fachadas, cubierta y suelos. - **Carpinterías**: ventanas, puertas y su comportamiento térmico. - **Sistemas de calefacción y refrigeración**: eficiencia y modernidad. - **Producción de agua caliente sanitaria**. - **Iluminación interior** y consumo eléctrico general. - **Posibilidad de instalación** de energías renovables. ### Recomendaciones habituales Las recomendaciones más frecuentes para mejorar la eficiencia energética son: - Mejorar el **aislamiento de la envolvente**. - Sustituir **ventanas antiguas** por modelos más eficientes. - Renovar la **caldera** por equipos de mayor eficiencia. - Instalar **sistemas de energía solar**. - Implementar **sistemas de control y domótica**. - Mejorar la **iluminación** con tecnología LED. ## Consejos para preparar la ITE en tu vivienda unifamiliar Si te enfrentas próximamente a la ITE, estos consejos te ayudarán a optimizar el proceso: - **Planifica con antelación**: no esperes al último momento, busca técnico cuanto antes. - **Solicita varios presupuestos**: los precios pueden variar significativamente. - **Verifica la cualificación del técnico**: que esté colegiado y habilitado. - **Reúne la documentación** previa: escrituras, planos, licencias, certificados. - **Realiza pequeñas mejoras previas**: limpieza, pequeñas reparaciones visibles. - **Identifica problemas obvios**: humedades, grietas, deterioros para resolverlos antes. - **Acompaña al técnico** durante la inspección: aporta información del histórico. - **Solicita aclaraciones**: si no entiendes alguna parte del informe. ## Errores comunes con la ITE Para evitar problemas, ten cuidado con estos errores frecuentes: - **Esperar a recibir la notificación municipal**: la responsabilidad es del propietario. - **Contratar al primer técnico** sin comparar. - **Ignorar deficiencias detectadas**: pueden agravarse con el tiempo. - **No subsanar en plazo**: puede acarrear sanciones. - **No actualizar la ITE**: el documento caduca a los 10 años. - **No conservar la documentación**: imprescindible para venta o herencia. - **No considerar el impacto** en una posible compraventa. ## El asesoramiento profesional integral Aunque la ITE es responsabilidad del propietario, contar con asesoramiento profesional integral puede simplificar mucho el proceso. Si tu vivienda unifamiliar requiere reformas importantes tras la ITE y necesitas financiación, podemos ayudarte. Como brokers de hipotecas especializados, conocemos las opciones de financiación más adecuadas para cada caso, incluyendo productos específicos para rehabilitación o ampliaciones de hipotecas existentes. Además, si estás pensando en comprar una vivienda unifamiliar antigua y te preocupa la ITE, te ayudamos a estructurar la operación financieramente, considerando todos los aspectos: precio de compra, costes de rehabilitación tras ITE y financiación óptima para el conjunto. ## Preguntas frecuentes sobre ITE viviendas unifamiliares ### ¿Es obligatoria la ITE en todas las viviendas unifamiliares antiguas? Depende de la normativa municipal y autonómica. La mayoría de municipios la exigen a partir de los 50 años, pero algunos reducen este plazo. Conviene consultar la normativa específica de tu localidad. ### ¿Quién puede realizar la ITE en una vivienda unifamiliar? Solo técnicos cualificados: arquitectos, arquitectos técnicos o aparejadores colegiados. En algunos casos, también ingenieros con competencias en edificación. Verifica siempre la habilitación del profesional. ### ¿Cuánto tarda en realizarse una ITE? La inspección visual puede durar entre 2 y 4 horas según el tamaño del inmueble. La elaboración del informe completo y su presentación pueden llevar entre 1 y 3 semanas adicionales. ### ¿Qué pasa si tengo una ITE desfavorable? Debes realizar las obras necesarias para subsanar las deficiencias en los plazos establecidos por el ayuntamiento. Una vez subsanadas, el técnico debe certificar la corrección y actualizar el informe. ### ¿La ITE caduca? Sí, generalmente cada 10 años. Sin embargo, si se detectan deficiencias importantes, el plazo puede reducirse para verificar la subsanación. Conviene controlar los plazos para no incumplir. ### ¿Puedo vender una vivienda sin ITE pasada? Legalmente sí en la mayoría de comunidades, pero en la práctica es muy difícil. Los compradores informados la exigirán y los bancos suelen requerirla para conceder hipoteca. Lo recomendable es pasarla antes de vender. ### ¿Hay ayudas para pasar la ITE o reformar tras ella? Sí. Existen ayudas a nivel europeo, estatal, autonómico y municipal, especialmente para mejoras de eficiencia energética y accesibilidad. Conviene consultar las disponibles en tu zona antes de iniciar las obras. ### ¿Pueden los bancos negarme la hipoteca por una ITE desfavorable? Sí, los bancos son cada vez más exigentes en este aspecto. Una ITE desfavorable puede dificultar la concesión de financiación o reducir el porcentaje del préstamo. Un broker hipotecario puede ayudarte a encontrar la entidad más adecuada según el caso. ## Conclusión La **ITE en viviendas unifamiliares** es una obligación importante que va mucho más allá del simple cumplimiento legal. Es una herramienta para mantener tu vivienda en buenas condiciones, garantizar la seguridad, mejorar la eficiencia energética y preservar el valor del inmueble. Aunque puede suponer un gasto inicial, suele ser una inversión rentable a largo plazo, tanto si vas a habitar como si vas a vender. Si tu vivienda unifamiliar requiere obras tras la ITE, vas a comprar una con ITE pendiente o necesitas financiación para hacer frente a las reparaciones, en Realista te ayudamos a encontrar la mejor solución financiera. Estructuramos operaciones que combinan compra, rehabilitación y mejores condiciones hipotecarias del mercado. **Ponte en contacto con nosotros a través de nuestro formulario web o escríbenos directamente por WhatsApp al +34 621 40 39 69** y un asesor especializado analizará tu caso sin compromiso para diseñar la mejor estrategia financiera para tu vivienda unifamiliar. --- ## Novación hipoteca: qué es, cómo funciona y cuándo conviene URL: https://realista.es/blog/noticias-3/novacion-hipoteca/ Si tienes una hipoteca y has detectado que sus condiciones ya no son competitivas, no estás obligado a cambiar de banco para mejorarlas. Existe una operación menos conocida pero muy eficaz que te permite renegociar las condiciones **con tu propio banco**: la **novación de hipoteca**. Es la opción más sencilla y económica cuando tu entidad está dispuesta a colaborar para mejorar las condiciones de tu préstamo. En este artículo te explicamos de forma clara y didáctica qué es la novación hipotecaria, qué condiciones puedes modificar, qué costes tiene, cuándo merece la pena y cómo negociarla con éxito. Una información imprescindible si quieres optimizar tu hipoteca sin cambiar de entidad. ## ¿Qué es la novación de una hipoteca? La **novación hipotecaria** es la modificación de las condiciones de un préstamo hipotecario sin necesidad de cancelarlo y firmar uno nuevo, manteniéndose la operación con la misma entidad financiera. Está regulada en el **Código Civil** y en la **Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario**, y se formaliza mediante una escritura pública ante notario. Es decir, cuando «novamos» una hipoteca, no cambiamos el préstamo en su esencia: mantenemos la misma garantía hipotecaria, el mismo banco y el mismo número de operación. Lo que cambia son determinadas condiciones que las partes acuerdan modificar para adaptarse a una nueva situación o aprovechar mejores condiciones de mercado. ### Tipos de novación hipotecaria Desde el punto de vista jurídico, existen dos tipos principales: - **Novación modificativa**: la más habitual. Se modifican condiciones del préstamo (tipo, plazo, importe) sin extinguirlo. Es lo que comúnmente entendemos por «novación». - **Novación extintiva**: extingue el préstamo anterior y crea uno nuevo. Es menos frecuente porque conlleva mayores costes. En la práctica diaria, cuando hablamos de novación hipotecaria nos referimos casi siempre a la novación modificativa, que es la opción más eficiente y menos costosa. ## ¿Qué condiciones se pueden modificar mediante novación? La novación es una herramienta muy flexible que permite modificar prácticamente cualquier aspecto de la hipoteca. Las modificaciones más habituales son: ### Tipo de interés Es la modificación más frecuente y beneficiosa para el cliente. Permite: - **Reducir el diferencial** en hipotecas variables. - **Cambiar el tipo** en hipotecas fijas. - **Pasar de variable a fija** o viceversa. - **Convertir en hipoteca mixta** con tramos diferenciados. ### Plazo de devolución Puedes ampliar o reducir el plazo restante de la hipoteca: - **Ampliar plazo**: para reducir la cuota mensual cuando hay dificultades económicas. - **Reducir plazo**: para pagar menos intereses totales si tu situación financiera mejora. ### Capital pendiente La novación permite modificar el capital pendiente: - **Ampliar capital**: solicitar más dinero usando la misma garantía hipotecaria. - **Reducir capital**: aplicar una amortización extraordinaria con efectos contables. ### Sistema de amortización Aunque es menos habitual, puede modificarse el sistema de amortización (cuotas constantes, crecientes, decrecientes) para adaptarse a una nueva situación financiera. ### Vinculaciones bonificadoras Las vinculaciones (seguros, planes de pensiones, etc.) pueden renegociarse: - **Eliminar vinculaciones** que ya no necesitas. - **Sustituir productos** por otros más adecuados. - **Renegociar bonificaciones** sobre el tipo de interés. ### Titulares del préstamo En casos de divorcio, herencia o cambios familiares, la novación permite modificar los titulares del préstamo, tanto incorporando como excluyendo personas. ## Diferencia entre novación, subrogación y otras operaciones Existen varias operaciones para modificar una hipoteca, cada una con sus particularidades. Veamos las principales diferencias: Operación Cambio de banco Cambio de condiciones Costes Novación No Sí Bajos Subrogación Sí Sí Medios Cancelación + Nueva Posible Sí Altos Subrogación de deudor No Cambio de titular Medios Refinanciación Posible Sí (deudas) Variable La **novación es la opción más eficiente** cuando tu banco actual está dispuesto a mejorar las condiciones. Si no lo está, deberás recurrir a la subrogación con otra entidad o a la cancelación más nueva hipoteca. ## Cuándo merece la pena hacer una novación La novación es muy útil en numerosas situaciones, pero no siempre es la opción más adecuada. Veamos cuándo conviene y cuándo no. ### Situaciones donde SÍ conviene - **Tu banco está dispuesto a mejorar condiciones**: especialmente cuando hay competencia agresiva en el mercado. - **Quieres pasar de variable a fija** sin trámites complejos: la novación es la vía más sencilla. - **Necesitas ampliar el plazo** por dificultades económicas temporales. - **Quieres ampliar capital** para una reforma o gastos importantes. - **Hay cambios familiares**: divorcio, separación, herencia. - **Las condiciones del mercado han mejorado** respecto a las que firmaste. - **Tu perfil financiero ha mejorado**: nuevos ingresos, ascenso laboral, ahorro consolidado. - **Quieres simplificar**: evitar los trámites de cambio de banco. ### Situaciones donde NO conviene - **Tu banco no quiere mejorar las condiciones**: es más rentable subrogarte a otra entidad. - **Te quedan pocos años de hipoteca**: los costes pueden no compensarse. - **El capital pendiente es muy bajo**: los costes fijos suponen un porcentaje alto. - **Otra entidad ofrece condiciones mucho mejores**: la subrogación puede ser más rentable. - **Tu situación financiera ha empeorado significativamente**: el banco puede no aceptar. ## Ventajas de la novación hipotecaria La novación tiene varias ventajas frente a otras alternativas: - **Costes reducidos**: comisiones limitadas por ley y menos gastos administrativos. - **Trámites simplificados**: al mantenerse el banco, los procesos son más ágiles. - **Sin cambio de entidad**: mantienes la relación con tu banco habitual. - **Sin nueva tasación obligatoria**: en muchos casos no es necesaria. - **Plazos cortos**: el proceso suele resolverse en 4-6 semanas. - **Posibilidad de ampliar capital**: al contrario que la subrogación. - **Adaptación a nuevas circunstancias**: divorcio, herencia, cambios laborales. - **Conservación del histórico**: la operación mantiene su antigüedad. ## Inconvenientes y limitaciones La novación también tiene algunas desventajas que conviene conocer: - **Depende de tu banco actual**: puede negarse a hacerla. - **Condiciones limitadas a tu entidad**: solo puedes mejorar dentro de su oferta. - **Comisión por novación**: aunque limitada, puede aplicarse. - **Posible exigencia de productos vinculados**: para conceder mejoras. - **Análisis de tu perfil**: el banco vuelve a evaluar tu solvencia. - **Sin libertad total**: no se pueden cambiar todas las cláusulas en cualquier sentido. ## Costes de una novación hipotecaria Una de las principales ventajas de la novación son sus **costes reducidos** en comparación con otras operaciones. Veamos los conceptos a considerar: ### Comisión por novación Es el principal coste a cargo del cliente. La **Ley 5/2019** establece límites claros: Tipo de modificación Comisión máxima Modificación de tipo de interés (variable a fija) Hasta 0,15% durante los primeros 3 años Modificación de tipo después del 3er año 0% Ampliación de capital Como hipoteca nueva Otras modificaciones Según escritura, máximo 0,5% Estas comisiones son **negociables**: muchas veces los bancos las eliminan o reducen para fidelizar al cliente. Vale la pena negociar este punto. ### Gastos asociados Otros gastos a considerar: - **Notaría**: la escritura de novación tiene aranceles reducidos respecto a una hipoteca nueva. - **Registro de la Propiedad**: aranceles bajos para inscribir la modificación. - **Tasación**: solo si se amplía capital o si la anterior está desactualizada. - **Gestoría**: si se contrata, en torno a 200-400 €. - **AJD**: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados puede aplicarse según el tipo de novación. ### Costes asumidos por el banco Desde la Ley 5/2019, ciertos costes los asume el banco en muchas novaciones: - **Notaría de la escritura** en muchos casos. - **Registro** de la modificación. - **Gestoría** habitual del banco. ### Resumen de costes aproximados Concepto Coste estimado ¿Quién paga? Comisión por novación 0% – 0,5% del capital Cliente, según escritura Notaría 200 – 500 € Habitualmente banco Registro 100 – 300 € Habitualmente banco Gestoría 200 – 400 € Variable Tasación (si aplica) 250 – 600 € Cliente generalmente AJD Variable Banco en muchos casos ## Pasos para realizar una novación hipotecaria El proceso de novación es relativamente sencillo y sigue una serie de pasos bien definidos: ### 1. Análisis previo Antes de iniciar la novación, conviene analizar bien la situación: - Revisa tu **escritura actual** y las condiciones vigentes. - Identifica **qué quieres modificar** y por qué. - Estudia las **ofertas del mercado** para tener referencias. - Calcula el **ahorro potencial** de la novación. ### 2. Negociación con el banco Solicita una reunión con tu banco para plantear las modificaciones que deseas: - **Presenta argumentos**: ofertas competidoras, mejora de tu perfil, cambios económicos. - **Sé específico**: detalla qué condiciones quieres cambiar. - **Negocia las comisiones**: muchas veces son negociables. - **Pide ofertas por escrito**: para poder analizarlas con calma. ### 3. Solicitud formal Una vez acordadas las nuevas condiciones, formaliza la solicitud: - Aporta la **documentación** requerida (similar a la de una nueva hipoteca). - El banco realiza el **análisis de riesgo** de la operación. - Si es necesario, se realiza una **nueva tasación** de la vivienda. - El banco emite la **oferta vinculante** con las nuevas condiciones. ### 4. Periodo de reflexión La Ley 5/2019 obliga a respetar un **periodo de reflexión de 10 días** entre la entrega de la oferta vinculante y la firma de la novación. Durante este tiempo: - Recibes la **FEIN** (Ficha Europea de Información Normalizada). - Asistes a una **reunión informativa** con el notario. - El notario te **asesora gratuitamente** sobre las nuevas condiciones. - Puedes **aclarar todas tus dudas** antes de firmar. ### 5. Firma ante notario Una vez transcurrido el plazo de reflexión, se firma la escritura de novación ante notario. Tras la firma: - Las **nuevas condiciones** entran en vigor. - Se inscriben en el **Registro de la Propiedad**. - Recibes la **nueva escritura** y el cuadro de amortización actualizado. - Se ajustan las **cuotas mensuales** según las nuevas condiciones. ## Documentación necesaria para la novación Aunque el proceso es más simple que el de una hipoteca nueva, el banco volverá a evaluar tu perfil. La documentación habitual incluye: Categoría Documentos Personal DNI/NIE, libro de familia, vida laboral Económica (cuenta ajena) Últimas nóminas, contrato laboral, IRPF Económica (autónomos) Declaraciones de IRPF, IVA, pagos a la SS Hipoteca actual Escritura, últimos recibos Vivienda Nota simple, IBI, escrituras Bancaria Extractos últimos 6 meses Otros Declaración de bienes, deudas activas ## Cómo negociar una novación con éxito La clave para una novación exitosa está en la negociación con el banco. Te damos algunos consejos prácticos: - **Investiga el mercado**: conoce las ofertas competidoras antes de negociar. - **Documenta tu perfil financiero**: prepara argumentos sólidos sobre tu solvencia. - **Sé claro y específico**: explica exactamente qué quieres modificar y por qué. - **Plantea alternativas**: si rechazan algo, propón otras opciones. - **Menciona la subrogación**: hacer ver al banco que puedes irte a otra entidad. - **Negocia globalmente**: no solo el tipo, también vinculaciones, comisiones, plazo. - **No aceptes la primera oferta**: muchas veces hay margen adicional. - **Pide todo por escrito**: las negociaciones verbales no se cumplen siempre. - **Considera contratar un broker**: la negociación profesional consigue mejores resultados. ## Casos especiales de novación Algunas situaciones especiales merecen una atención específica: ### Novación por divorcio o separación Cuando una pareja se separa, una opción frecuente es modificar los titulares de la hipoteca para que solo uno de los cónyuges asuma la deuda. Esta operación implica: - El banco analiza la **capacidad económica individual** del cónyuge que se queda. - Puede requerir **aval o garantías adicionales** si los ingresos no son suficientes. - Se combina habitualmente con la **extinción de condominio**. - Hay implicaciones fiscales que conviene analizar. ### Novación con ampliación de capital Permite aumentar el capital de tu hipoteca para conseguir más financiación. Es similar a una **rehipoteca con tu mismo banco**: - Se realiza una **nueva tasación** obligatoriamente. - El banco analiza la **capacidad de endeudamiento** ampliada. - Puede haber **limitaciones de LTV** según el momento del mercado. - El uso del capital puede ser **libre o vinculado** a una finalidad concreta. ### Novación para cambio de modalidad Una de las operaciones más solicitadas es el cambio de variable a fija (o viceversa). Para estos casos, también puedes valorar pasar a una hipoteca mixta, que combina las ventajas de ambos modelos en distintos tramos del préstamo. ### Novación en hipotecas especiales Las hipotecas con perfiles específicos también pueden novarse, aunque pueden tener particularidades. Por ejemplo: - **Hipoteca para funcionarios**: una hipoteca para funcionarios puede beneficiarse de novaciones especiales por la estabilidad del perfil. - **Hipoteca para autónomos**: una hipoteca autónomos requiere más documentación pero también admite novación. - **Hipoteca para no residentes**: una hipoteca no residentes puede novarse con condiciones específicas. - **Hipoteca para rentas altas**: una hipoteca rentas altas ofrece habitualmente más flexibilidad en la negociación. ## Errores comunes al hacer una novación Para no equivocarte en este proceso, evita estos errores frecuentes: - **No comparar con otras alternativas**: la subrogación puede ser más ventajosa en algunos casos. - **Aceptar la primera oferta del banco**: hay margen de negociación habitualmente. - **Centrarse solo en el tipo de interés**: las vinculaciones y comisiones también son importantes. - **No considerar todos los costes**: comisión, gastos, productos vinculados. - **Olvidar el periodo de reflexión**: 10 días que debes aprovechar para analizar. - **No pedir el desglose completo**: para entender el impacto real de las modificaciones. - **Aceptar vinculaciones excesivas**: algunos productos pueden no compensar. - **No conservar la documentación**: importante para futuras consultas. ## Aspectos fiscales de la novación La fiscalidad de la novación tiene algunos aspectos relevantes: ### Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) El AJD se aplica de forma diferente según el tipo de novación: - **Novación de tipo de interés**: exenta de AJD según la Ley 2/1994. - **Novación de plazo**: exenta de AJD. - **Novación con ampliación de capital**: tributa por la parte ampliada. - **Otras novaciones**: pueden tributar según la modificación. ### Implicaciones en el IRPF La novación puede afectar a la deducción por inversión en vivienda habitual (en hipotecas anteriores a 2013): - Mantiene el derecho a deducción si se mantiene el destino del capital. - La ampliación de capital para fines distintos puede afectar a la deducción. - Conviene consultar con un asesor fiscal antes de novaciones complejas. ## El valor del broker hipotecario en la novación Aunque la novación se hace con tu banco actual, contar con un broker puede aportar mucho valor. Como brokers hipotecarios especializados, podemos ayudarte a: - **Analizar tu hipoteca actual** y detectar oportunidades de mejora. - **Comparar con el mercado** para tener argumentos sólidos. - **Negociar profesionalmente** con tu banco para conseguir mejores condiciones. - **Valorar alternativas**: si tu banco no mejora suficiente, podemos buscar mejor oferta en otra entidad. - **Asesorar sobre vinculaciones**: cuáles aceptar y cuáles rechazar. - **Gestionar todo el proceso**: ahorrándote tiempo y trámites. - **Optimizar fiscalmente** la operación. Una de las grandes ventajas de trabajar con un broker es que tu banco sabe que puedes irte a la competencia, lo que les motiva a ofrecer mejores condiciones para retenerte. ## Preguntas frecuentes sobre novación hipoteca ### ¿Mi banco está obligado a aceptar la novación? No. La novación requiere acuerdo entre ambas partes. Si tu banco no quiere modificar las condiciones, no puedes obligarle. En ese caso, tu mejor alternativa es la subrogación a otra entidad. ### ¿Cuánto tarda el proceso de novación? El plazo habitual es de 4 a 6 semanas, contando desde la solicitud inicial hasta la firma ante notario. Si la operación es compleja (con ampliación de capital o cambio de titulares), puede extenderse algo más. ### ¿Puedo hacer varias novaciones en mi hipoteca? Sí, no hay límite legal. Puedes novar tu hipoteca tantas veces como tu banco esté dispuesto a aceptar y siempre que las condiciones de mercado lo justifiquen. En la práctica, no es habitual hacer más de 1 o 2 durante la vida de una hipoteca. ### ¿Qué es mejor: novación o subrogación? Depende del caso. La novación es más sencilla y económica si tu banco mejora las condiciones. La subrogación permite acceder a ofertas de otras entidades, que pueden ser mejores. Lo ideal es comparar ambas opciones antes de decidir. ### ¿Puedo añadir un titular en una novación? Sí. La novación permite tanto incorporar como excluir titulares del préstamo. Es una operación muy útil en cambios familiares (matrimonio, divorcio) o de planificación patrimonial. ### ¿Necesito una nueva tasación para la novación? No siempre. Si solo modificas tipo de interés o plazo, generalmente no es necesaria. Si amplías capital o han pasado muchos años desde la tasación original, el banco probablemente la requerirá. ### ¿Puedo novar una hipoteca con problemas de pago? Es difícil pero posible. Si tienes dificultades temporales, el banco puede aceptar una novación para ampliar plazo y reducir cuota, evitando situaciones más graves. Sin embargo, debes plantearlo antes de tener impagos formales en tu historial. ### ¿La novación afecta a mi historial crediticio? No de forma negativa. Es una operación normal que no se considera incidencia. De hecho, mantener una hipoteca al día con condiciones adaptadas a tu situación es positivo para tu perfil crediticio. ## Conclusión La **novación hipotecaria** es una herramienta muy útil para optimizar tu hipoteca sin la complicación de cambiar de banco. Permite adaptar el préstamo a tus circunstancias actuales o aprovechar mejores condiciones de mercado, con costes reducidos y trámites simplificados. Sin embargo, depende de la voluntad de tu banco para mejorar las condiciones, por lo que conviene siempre comparar con alternativas como la subrogación. Si quieres optimizar tu hipoteca actual mediante una novación pero no sabes por dónde empezar o cómo negociar con tu banco, en Realista te ayudamos. Analizamos tu situación, comparamos con las mejores ofertas del mercado y te damos los argumentos necesarios para negociar con éxito o, si conviene más, te facilitamos la subrogación a otra entidad. **Ponte en contacto con nosotros a través de nuestro formulario web o escríbenos directamente por WhatsApp al +34 621 40 39 69** y un asesor especializado estudiará tu caso sin compromiso para mejorar las condiciones de tu hipoteca al máximo. --- ## ¿Cómo rehipotecar una vivienda pagada? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/rehipotecar-una-vivienda-pagada-377/ **Rehipotecar una vivienda pagada consiste en solicitar una nueva hipoteca sobre un inmueble libre de cargas para conseguir liquidez sin venderlo.** Los bancos suelen financiar **entre el 60% y el 70% del valor de tasación**. Y una aclaración que ahorra dinero desde el principio: **desde la Ley 5/2019 la notaría, la gestoría, el registro y el AJD los paga el banco.** Al cliente solo le queda la tasación, entre 300 € y 500 €. ## Qué significa rehipotecar Tu vivienda está pagada y libre de cargas. Rehipotecarla es constituir una **nueva hipoteca sobre ella**, con finalidad libre: reformar, invertir, unificar deudas o comprar otro inmueble. Es la operación con mejores condiciones de todas las que utilizan la vivienda como garantía, precisamente porque **no hay ninguna carga previa**: el banco es el primer y único acreedor. Frente a un préstamo personal, consigues más importe, más plazo y mejor tipo. Lo comparamos en préstamo personal frente a préstamo hipotecario. ## Cuánto dinero te pueden dar Es la primera pregunta y la que más artículos se saltan. Lo habitual es **entre el 60% y el 70% del valor de tasación**. No el 80% de una compra, porque aquí no hay una compraventa que respalde la operación: el banco solo tiene el inmueble. Valor de tasación Financiación al 60% Financiación al 70% 150.000 € 90.000 € 105.000 € 250.000 € 150.000 € 175.000 € 350.000 € 210.000 € 245.000 € Además, la cuota resultante tiene que caber en el **35% de tus ingresos netos** junto al resto de tus deudas. Puedes hacer números en la calculadora de hipotecas y repasar el cálculo en el ratio de endeudamiento. ## Cuánto cuesta de verdad Aquí circula bastante información desactualizada, así que conviene ser preciso. Concepto Quién lo paga Tasación **El cliente**, 300-500 € Notaría de la hipoteca El banco Gestoría El banco Registro de la Propiedad El banco AJD El banco Comisión de apertura El cliente, si existe. Muchas entidades la han eliminado **El coste de partida son unos 400 €, no varios miles.** Lo detallamos en quién paga los gastos de notaría de una hipoteca. ### Y sobre los impuestos El dinero que recibes **no tributa en el IRPF**. No es un ingreso: es un préstamo que tendrás que devolver. Es una duda muy habitual y la respuesta es sencilla. ## El proceso, paso a paso - **Estudio previo** de tu perfil e ingresos. - **Nota simple** que acredite que el inmueble está libre de cargas. Comprueba que la hipoteca anterior está **cancelada registralmente**, no solo pagada: son cosas distintas y es el trámite que más operaciones retrasa. - **Tasación** del inmueble por sociedad homologada: qué es la tasación. - **Documentación**: DNI, escritura de la vivienda, nóminas o declaraciones de la renta, vida laboral y recibos de otros préstamos. - **Aprobación y entrega de la FEIN**, con los **diez días naturales** de reflexión obligatorios: qué es la FEIN. - **Firma ante notario** y disposición del importe. El conjunto lleva **entre cuatro y ocho semanas**. ### El detalle de la cancelación registral Muchas personas terminan de pagar la hipoteca y no cancelan la inscripción en el Registro. La deuda está saldada, pero **la carga sigue apareciendo**, y el banco nuevo no puede constituir la suya en primer rango hasta que se levante. Si es tu caso, empieza por ahí: el trámite lleva unas semanas y conviene lanzarlo antes de nada. ## Para qué se utiliza - **Reformar la vivienda**, con la ventaja de que la obra revaloriza la propia garantía. - **Unificar deudas caras**: cambiar varias cuotas de tarjetas y financiaciones al consumo por una sola más baja. - **Comprar otra vivienda**, aportando ese importe como entrada. - **Financiar un proyecto o un negocio**, con las cautelas del apartado siguiente. - **Cubrir una necesidad puntual** de liquidez elevada. Si el destino es una segunda vivienda, conviene ver antes las condiciones específicas: comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca. ## Los riesgos, dichos con claridad Este apartado importa más que en cualquier otra operación hipotecaria, y por un motivo concreto: **Estás convirtiendo tu único patrimonio libre de cargas en una garantía.** Pasas de tener una casa que nadie te puede quitar a tener una casa que responde de una deuda. - **Si dejas de pagar, la ejecución recae sobre tu vivienda habitual.** No sobre una inversión: sobre donde vives. - **Pierdes la red de seguridad** que supone tener la casa pagada, justo el activo que da tranquilidad en la jubilación o ante un imprevisto. - **Si el dinero va a consumo** y no a algo que rinda o revalorice, estás hipotecando un patrimonio para financiar un gasto. Eso no invalida la operación: para una reforma que revaloriza la vivienda o para unificar deudas al 20% en una hipoteca al 4%, los números salen. **Pero conviene tomar la decisión con esto delante.** ## Alternativas que conviene comparar - **Préstamo personal**, si el importe es moderado. Sale algo más caro en intereses, pero no pone la vivienda en juego. Las cifras, en nuestra comparativa. - **Hipoteca inversa**, si eres mayor de 65 años y buscas complementar ingresos sin asumir cuotas. - **Vender y comprar algo más pequeño**, si la necesidad de liquidez es estructural y no puntual. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto me dan si rehipoteco mi casa? Entre el 60% y el 70% del valor de tasación, siempre que la cuota resultante encaje en el 35% de tus ingresos netos. ### ¿Cuánto cuesta rehipotecar una vivienda? Para el cliente, la tasación (300-500 €) y la comisión de apertura si la hay. La notaría, la gestoría, el registro y el AJD los paga el banco desde la Ley 5/2019. ### ¿Tengo que pagar impuestos por el dinero que reciba? No. Es un préstamo, no un ingreso, así que no tributa en el IRPF. ### ¿Necesito tener la hipoteca anterior cancelada en el Registro? Sí. Haber terminado de pagar no basta: la carga debe estar levantada registralmente para que el nuevo banco pueda inscribir la suya. ### ¿Puedo rehipotecar estando en ASNEF? Los bancos no suelen aceptarlo. Existen prestamistas privados que sí, pero con tipos de interés muy superiores y condiciones exigentes: conviene analizarlas con mucho cuidado antes de firmar. ### ¿Se puede rehipotecar para comprar otra vivienda? Sí, es uno de los usos más frecuentes. El importe obtenido funciona como entrada de la nueva compra. ### ¿Cuánto se tarda? Entre cuatro y ocho semanas, incluidos los diez días de reflexión obligatorios antes de la firma. ### ¿Qué plazo me pueden dar? Depende de tu edad: la mayoría de entidades exige que quede cancelada antes de los 75 años, así que el plazo se acorta a medida que aumenta la edad del solicitante. ## Te decimos cuánto puedes conseguir Rehipotecar una vivienda pagada es de las operaciones con mejores condiciones del mercado, **pero no todas las entidades la trabajan igual**: el porcentaje que ofrecen varía mucho de una a otra y cambia según el momento. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y hacemos el cálculo contigo: cuánto puedes conseguir, con qué cuota y si te compensa frente a las alternativas. Incluida la posibilidad de decirte que no te conviene. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas. --- ## ¿En qué consiste el sistema de amortización francés en hipotecas? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/sistema-amortizacion-frances-afecta-a-mi-hipoteca-179/ ¿Te has preguntado alguna vez cómo se calcula la cuota de tu hipoteca? Seguro que has oído hablar del sistema de amortización francés… aunque no tengas del todo claro qué es. No te preocupes, ¡no eres el único! Aunque más del 90% de las hipotecas en España lo usan, mucha gente no sabe cómo se calculan realmente sus cuotas mensuales. Si estás valorando solicitar financiación, puedes consultar nuestros préstamos hipotecarios y ver qué sistema aplican. En este artículo descubrirás qué es el sistema de amortización francés, cómo se calcula, cómo afecta a tus pagos mensuales y qué ventajas y desventajas tiene frente a otros métodos. Descubre con ejemplos reales y datos actualizados cómo impacta en tu bolsillo ## ¿Qué es el sistema de amortización francés? El sistema de amortización francés es el método más habitual para calcular las cuotas de las hipotecas en España. Se caracteriza por ofrecer cuotas constantes a lo largo de toda la vida del préstamo, lo que facilita la planificación y la estabilidad en el presupuesto familiar. En pocas palabras: es una forma de pagar tu hipoteca con cuotas fijas cada mes. La cuota no cambia, pero sí lo hace el reparto entre intereses y capital. - Al principio pagarás más intereses y menos capital. - Con el tiempo, cada cuota incluye más capital y menos intereses. Esto pasa porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que al principio es mucho más alto.   ## ¿Cómo funciona este sistema en una hipoteca? En la práctica, el sistema de amortización francés significa que, aunque la cuota mensual sea siempre la misma, la cantidad destinada a intereses es mayor en los primeros años y va disminuyendo progresivamente. Por ejemplo, si contratas una hipoteca de 150.000 € a 25 años con un tipo de interés del 3%, durante los primeros años estarás pagando una mayor proporción de intereses y una menor de capital. Con el paso del tiempo, la parte de capital aumenta y la de intereses disminuye. Esta distribución está directamente relacionada con la duración del préstamo y el tipo de interés aplicado. Cuanto mayor sea el plazo, más intereses pagarás en total, aunque la cuota mensual sea más baja. ## Sistema de amortización francés: ejemplos reales para entenderlo mejor Aunque pagues lo mismo cada mes, el desglose cambia. Mira este ejemplo para entenderlo mejor:. Imagina una hipoteca de 150.000 € a 25 años (300 meses) con un interés fijo del 3%. La cuota mensual sería de aproximadamente 711,32 € (Infobae). - Primer año: De cada cuota, unos 375 € serían intereses y 336 € capital. - Último año: De cada cuota, solo unos 17 € serían intereses y 694 € capital. Esto significa que, al final del préstamo, habrás pagado unos 63.396 € en intereses, además del capital inicial. ## Ventajas y desventajas del sistema francés El sistema de amortización francés tiene varias ventajas y la principal es la previsibilidad; saber que pagarás la misma cuota cada mes te permite organizar mejor tus finanzas. Además, es un sistema muy transparente y fácil de entender, lo que ayuda a evitar sorpresas. Sin embargo, también tiene desventajas, la más relevante es que, al principio, la mayor parte de la cuota se destina a intereses, por lo que si decides amortizar anticipadamente en los primeros años, el ahorro en intereses será menor que en otros sistemas, como el alemán. Aun así, la flexibilidad para realizar amortizaciones parciales o totales es una ventaja importante. ## Fórmula del sistema de amortización francés y cómo se calcula La fórmula que utilizan los bancos para calcular la cuota mensual es la siguiente: Cuota = / [1 – (1 + i)^(-N)] Donde: - Cuota = cuota mensual - V = capital del préstamo - i = tipo de interés mensual (tipo anual dividido entre 12) - N = número total de cuotas Por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 € a 25 años con un 3% de interés anual: - i = 0,03 / 12 = 0,0025 - N = 25 × 12 = 300 Aplicando la fórmula, la cuota mensual sería de 711,32 €. ## Aplicación del sistema francés en préstamos personales e hipotecarios Aunque el sistema de amortización francés es el rey de las hipotecas, también se utiliza en otros productos financieros, como préstamos personales o créditos al consumo. Por eso, si ves en tu contrato algo como “amortización de préstamo sistema francés”, ya sabes lo que significa: pagos constantes, con intereses al principio y capital al final. En comparación, el sistema alemán (cuotas decrecientes) o el americano (pago de intereses y luego capital) son menos frecuentes en España y suelen reservarse para productos muy específicos. ## Preguntas frecuentes ### ¿Por qué la mayoría de hipotecas usan el sistema francés? Porque ofrece cuotas constantes, lo que facilita la planificación y la estabilidad financiera de las familias españolas. ### ¿Puedo cambiar el sistema de amortización de mi hipoteca? No es habitual, ya que la mayoría de los bancos solo ofrecen el sistema francés. Sin embargo, puedes negociar condiciones o buscar productos alternativos si te interesa otro sistema. ### ¿Qué ocurre si amortizo anticipadamente bajo este sistema? Si amortizas anticipadamente, el ahorro en intereses será menor que en otros sistemas, ya que la mayor parte de los intereses se paga al principio. Aun así, siempre es positivo reducir deuda y ahorrar intereses futuros. ### Conclusión: ¿Te conviene el sistema de amortización francés? Depende de tus necesidades, porque si valoras la estabilidad y la previsibilidad, el sistema francés es ideal. Pero si prefieres pagar menos intereses totales y puedes asumir cuotas más altas al principio, podrías considerar otros sistemas. El sistema de amortización francés es el método más utilizado en España para calcular las cuotas de las hipotecas, gracias a su previsibilidad y facilidad de gestión. Conocer cómo funciona te permitirá tomar mejores decisiones. Recuerda que según la experiencia de Realista, entender bien el sistema elegido y consultar a un asesor puede ayudarte a optimizar tu préstamo y ahorrar a largo plazo. Si estás pensando en comprar una vivienda o mejorar las condiciones de tu hipoteca, en Realista Hipotecas te podemos ayudar a encontrar la mejor opción para ti. --- ## ¿Se puede firmar una hipoteca sin cédula de habitabilidad? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/se-puede-firmar-hipoteca-sin-cedula-de-habitabilidad-376/ Comprar una vivienda es uno de los pasos más importantes en la vida de cualquier persona, y con ello llegan muchas dudas legales y técnicas Una de las preguntas más frecuentes es, ¿se puede firmar una hipoteca sin cédula de habitabilidad? Si estás valorando opciones de financiación, puedes consultar aquí distintos préstamos hipotecarios y conocer qué condiciones exige cada entidad. ## ¿Qué es la cédula de habitabilidad y por qué es importante? La cédula de habitabilidad es el documento oficial que certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad, seguridad y salubridad establecidos por la normativa vigente. Es decir, garantiza que ese inmueble es apto para vivir en él. Este certificado es imprescindible para vender o alquilar la casa,   dar de alta los suministros básicos como agua, luz o gas en la mayoría de comunidades autónomas de España. Este documento protege tanto al comprador como al vendedor, porque demuestra que todo está en regla. De hecho, en muchas comunidades, si no tienes la cédula, el notario no te deja firmar la compraventa. Así que, si estás pensando en comprar, asegúrate de que la vivienda tiene su cédula de habitabilidad al día para evitar sorpresas. ## ¿Se puede firmar una hipoteca sin este documento? La respuesta depende de la comunidad autónoma, el banco y el tipo de inmueble. No existe una norma estatal única, por lo que la exigencia de la cédula de habitabilidad varía según la región. Por ejemplo, en Cataluña, Baleares, Navarra o Canarias, la cédula es obligatoria para vender, alquilar o contratar suministros. Sin embargo, en otras comunidades como Madrid, Andalucía o Castilla y León, la cédula no es obligatoria, aunque sí se exige que la vivienda cumpla con los requisitos mínimos de habitabilidad. En cuanto a los bancos, la mayoría solicita la cédula de habitabilidad como garantía de que la vivienda es legal y puede ser hipotecada. No obstante, en casos excepcionales, algunas entidades pueden conceder la hipoteca si el comprador se compromete a regularizar la situación en un plazo determinado. ## ¿Cuándo se permite hipotecar una vivienda sin cédula? Aunque no es lo habitual, algunas entidades pueden aceptar financiar viviendas sin cédula si se cumplen ciertos requisitos, como: - Presentar un compromiso de reforma - Entregar un informe técnico favorable - Obtener la cédula en un plazo determinado - Aportar garantías adicionales (como retener parte del préstamo hasta conseguirla) Ten en cuenta que esto puede afectar al valor de tasación del inmueble y dificultar la operación si no se presenta un plan claro de regularización. ## Riesgos de comprar sin cédula de habitabilidad Comprar una vivienda sin cédula de habitabilidad conlleva riesgos importantes: - Dificultad para contratar suministros básicos como agua, luz o gas. - Imposibilidad de registrar la vivienda como residencia habitual. - Restricciones para vender o alquilar el inmueble en el futuro. - Posibles sanciones o multas por incumplimiento de la normativa. - Problemas para obtener licencias de reforma o rehabilitación. Además, la falta de cédula puede suponer la nulidad de contratos de compraventa o alquiler, así como reclamaciones por parte de los compradores o inquilinos. Comprar una vivienda sin este documento conlleva riesgos importantes. ## ¿Cómo conseguir una hipoteca sin cédula y qué condiciones exigen? Si necesitas hipotecar una vivienda sin cédula de habitabilidad, debes negociar con el banco y presentar todas las garantías posibles. Los factores que las entidades suelen tener en cuenta incluyen el perfil del comprador, el tipo de propiedad y el estado del inmueble. Algunas soluciones habituales son la retención de parte del préstamo, la exigencia de obtener la cédula en un plazo determinado o la presentación de un compromiso de reforma. Para conseguir una hipoteca sin cédula de habitabilidad, debes presentar al banco un plan claro de regularización y demostrar que la vivienda podrá cumplir con los requisitos legales en un plazo razonable ## ¿Qué hacer si la vivienda no tiene cédula de habitabilidad? Si la casa que quieres comprar no tiene cédula, no te preocupes, tiene solución. Lo primero es pedir ayuda a un arquitecto o aparejador. Ellos harán un informe técnico para comprobar si la vivienda cumple con lo necesario para vivir en ella y te indicará las obras necesarias para cumplir con la normativa. Después, toca poner en marcha el proceso para conseguir la cédula en el ayuntamiento. A veces, te pedirán hacer pequeñas reformas para que la casa se adapte a la normativa. Una vez hecho todo, solo tendrás que entregar la documentación y pagar las tasas, que suelen estar entre 80 y 200 euros, según la zona. Eso sí, ten en cuenta que todo el proceso puede tardar entre 15 días y 2 meses, dependiendo de la comunidad autónoma y de si hay que hacer obras o no. ## Preguntas frecuentes ### ¿Los bancos permiten firmar sin cédula en todos los casos? No, la mayoría de los bancos exige la cédula de habitabilidad como garantía, aunque pueden existir excepciones si el comprador se compromete a regularizar la situación. ### ¿Es legal comprar una casa sin este documento? Depende de la comunidad autónoma. En algunas regiones es obligatorio, en otras no. En cualquier caso, es recomendable tenerla. ### ¿Qué pasa si la cédula es denegada tras la compra? Podrías tener problemas para contratar suministros, registrar la vivienda, hacer reformas o revenderla. Además, podrías enfrentarte a sanciones administrativas. Firmar una hipoteca sin cédula de habitabilidad es posible solo en casos excepcionales. Es un paso que implica riesgos y requiere planificación, ya que la cédula garantiza que la vivienda es legal, habitable y funcional. Desde Realista Hipotecas, te recomendamos informarte bien, consultar siempre con un experto y no tomar decisiones apresuradas. Si necesitas ayuda para vender, comprar o regularizar tu vivienda, en Realista te podemos acompañar en todo el proceso, aportando seguridad y tranquilidad a tu inversión. --- ## Hipoteca fija o variable: ¿cuál es mejor en 2025? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/hipoteca-fija-o-variable-375/ **Con el euríbor cerca del 3%, la hipoteca variable ya no arranca más barata que la fija.** Es lo contrario de lo que se ha repetido durante años, y cambia por completo la decisión. Hoy hay tres modalidades sobre la mesa —fija, variable y mixta— y la que sale mejor en cuota de partida es la tercera. Aquí tienes la comparación con números y qué encaja según tu perfil. **Contexto — agosto de 2026** - **Euríbor a 12 meses:** media mensual cercana al 2,95%, en tendencia al alza. - **Tipos oficiales del BCE:** REVISAR — completar con el dato de la última reunión. - **Reparto fijo / variable en nuevas hipotecas:** REVISAR — actualizar con la última estadística del INE. ## Las tres modalidades ### Hipoteca fija El tipo de interés y la cuota no cambian durante toda la vida del préstamo. Sabes desde el primer día lo que vas a pagar dentro de veinte años. ### Hipoteca variable El interés es **euríbor más un diferencial** fijo. La cuota se recalcula en cada revisión, normalmente anual. Sube o baja según el índice. El diferencial es la parte que negocias tú y no cambia nunca: lo explicamos en qué es el diferencial de una hipoteca. ### Hipoteca mixta Un primer tramo a tipo fijo, habitualmente de cinco a diez años, y después referenciada al euríbor. Es la que suele ofrecer **la cuota de partida más baja**, a cambio de asumir la incertidumbre a partir del año seis o diez. Tienes las condiciones en nuestra página de hipoteca mixta. ## La comparación con números Hipoteca de **200.000 € a 30 años**, con tipos representativos del mercado actual: Modalidad Tipo aplicado Cuota mensual **Mixta** (tramo fijo inicial) 2,90% **832 €** **Fija** 3,20% 865 € **Variable** (euríbor + 0,90%) 3,85% **938 €** ### El dato que rompe el tópico Durante años se ha dicho que la variable arranca más barata. **Hoy no es así:** con el euríbor cerca del 3%, la variable sale **73 € más cara al mes** que la fija. Y tiene sentido si lo piensas: el tipo fijo que ofrecen los bancos incorpora sus expectativas a futuro, mientras que la variable refleja el presente. Cuando el índice está alto, la variable duele hoy; cuando está bajo, la fija parece cara. **La conclusión práctica es que la elección ya no es «pagar menos ahora o dormir tranquilo».** Ahora mismo, la fija ofrece las dos cosas frente a la variable, y la mixta compite por cuota. Haz tus propios números con tu capital y tu plazo en la calculadora de hipotecas. ## Cuál te conviene según tu caso ### Fija si… - Tu presupuesto es ajustado y una subida de 150 € te descuadraría. - Vas a estar muchos años en la vivienda. - Prefieres no depender de decisiones del BCE. - Tienes ingresos estables pero sin margen para sobresaltos. ### Variable si… - Te queda poco plazo o prevés amortizar pronto, porque la exposición al índice es corta. - Tienes colchón para absorber subidas. - Consigues un diferencial realmente bajo, que es donde se gana en esta modalidad. ### Mixta si… - Quieres la cuota más baja posible en los primeros años, que suelen ser los más apretados tras la compra. - Prevés amortizar buena parte del capital antes de que termine el tramo fijo. - Aceptas revisar la situación dentro de cinco o diez años y, si conviene, cambiar de hipoteca. ## Lo que hay que mirar además del tipo - **La TAE, no el TIN.** Es el único dato que incluye comisiones y gastos, y permite comparar ofertas de verdad: la diferencia entre TIN y TAE. - **Las vinculaciones.** Un tipo mejor con tres seguros obligatorios puede salir más caro. Lo analizamos en hipoteca con vinculaciones o sin vinculaciones. - **El diferencial sin bonificar** en variables y mixtas: es el que se aplica en cuanto dejas de cumplir una condición. - **Las comisiones por amortización anticipada**, sobre todo si prevés cancelar antes de tiempo. - **La periodicidad de revisión**, que determina con qué euríbor convives cada año. ## La decisión no es para siempre Conviene quitarle dramatismo: **si te equivocas, se puede cambiar.** - Con una novación, renegociando con tu propio banco. - Con una subrogación, llevando la hipoteca a otra entidad. Y hay un detalle que juega a favor de quien tiene variable: **la ley limitó la comisión por pasar de variable a fijo al 0,15% durante los tres primeros años, y a cero después.** Pasado ese plazo, cambiar no cuesta comisión. El proceso, paso a paso, en cómo cambiar tu hipoteca de variable a fija. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué es mejor hoy, hipoteca fija o variable? Con el euríbor cerca del 3%, la fija ofrece mejor cuota que la variable y además estabilidad. La variable solo compensa si te queda poco plazo o si consigues un diferencial muy bajo. ### ¿La hipoteca variable no era más barata? Lo era cuando el euríbor estaba en negativo o cerca de cero. Con el índice en torno al 3%, esa ventaja ha desaparecido. ### ¿Qué es la hipoteca mixta? Combina un tramo inicial a tipo fijo, de cinco a diez años, con un tramo posterior referenciado al euríbor. Suele tener la cuota de partida más baja de las tres. ### ¿Puedo cambiar de variable a fija más adelante? Sí, mediante novación o subrogación. La comisión está limitada al 0,15% durante los tres primeros años del préstamo y desaparece después. ### ¿Cuándo se revisa una hipoteca variable? Habitualmente cada doce meses, aunque algunas se revisan cada seis. Entre revisiones la cuota no cambia aunque el euríbor se mueva. ### ¿Qué pasa si el euríbor sigue subiendo? Las cuotas variables subirán en la siguiente revisión. Las fijas no se ven afectadas, y en las mixtas depende de si estás en el tramo fijo o ya en el variable. ### ¿Conviene la mixta si voy a amortizar pronto? Suele ser una buena combinación: aprovechas la cuota baja del tramo fijo y reduces capital antes de quedar expuesto al índice. ### ¿Cómo comparo dos ofertas correctamente? Por TAE y por coste total, sumando el precio anual de las vinculaciones. Dos hipotecas con el mismo tipo pueden costar miles de euros de diferencia. ## Te hacemos la comparación con tus números La respuesta a fija, variable o mixta **no depende del contexto general, sino de tu capital, tu plazo, tu margen y de cuántos años pienses estar en esa vivienda**. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y te ponemos las tres opciones sobre la mesa con las cifras de tu caso: cuota, coste total y qué pasa en cada escenario del euríbor. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas. --- ## ¿Cuál es la diferencia entre TIN y TAE en una hipoteca? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/diferencia-tin-y-tae-hipoteca-374/ Si alguna vez has buscado información sobre hipotecas, seguro que te has topado con dos siglas que confunden a muchos: TIN y TAE. Parecen similares, pero en realidad esconden matices que pueden marcar la diferencia en cuánto acabarás pagando. En este artículo te explicamos de forma sencilla qué significa cada una y por qué es fundamental conocerlas para elegir la mejor opción para ti. ## ¿Qué es el TIN? El TIN, o Tipo de Interés Nominal, es el porcentaje que el banco aplica sobre el dinero que te presta. Es la cifra que suele aparecer en los anuncios y la que, en principio, llama más la atención. Sin embargo, el TIN solo refleja el interés puro, sin sumar comisiones, seguros ni otros gastos asociados al préstamo. Por ejemplo, una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un TIN del 2,74% implica pagar ese porcentaje de intereses cada año sobre el capital pendiente. Este dato, actualizado a junio de 2025, sirve para entender cómo se calcula la cuota mensual, pero no muestra el coste total del préstamo. ## ¿Qué es la TAE? La TAE, o Tasa Anual Equivalente, incluye el TIN más todos los gastos obligatorios: comisiones de apertura, seguros vinculados, y otros productos que el banco pueda exigir. Por eso, la TAE ofrece una visión mucho más realista del coste total de tu hipoteca. Por ejemplo, una hipoteca con un TIN del 2,74% puede tener una TAE del 3,41% si añadimos comisiones y seguros, como ocurre en algunas ofertas de Banco Sabadell para préstamos de 150.000 euros a 30 años.Esa diferencia entre TIN y TAE, aunque parezca pequeña, puede suponer miles de euros a lo largo del préstamo. ## Diferencias clave entre TIN y TAE en una hipoteca La diferencia entre TIN y TAE en una hipoteca es importante para entender cuánto vas a pagar realmente. El TIN indica solo el interés nominal que pagarás, pero la TAE muestra el coste real, incluyendo todos los gastos asociados. Dos préstamos con el mismo TIN pueden tener TAEs muy distintas si uno incluye más comisiones o productos vinculados. En abril de 2025, el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas en España se sitúa en el 2,98% y el importe medio ronda los 155.883 euros (INE). Estos datos ayudan a poner en contexto las ofertas que puedes encontrar en el mercado y a entender la importancia de fijarse en la TAE. Si quieres comparar distintas opciones, puedes consultar nuestros préstamos hipotecarios y ver cuál se ajusta mejor a tus necesidades. ## ¿Qué suele ser más alto: el TIN o la TAE? La TAE siempre es igual o superior al TIN, ya que suma todos los costes adicionales. Por ejemplo, una hipoteca con un TIN del 2,74% y una comisión de apertura del 1% puede tener una TAE del 3,41% o más, dependiendo de los productos vinculados. En el mercado actual, la diferencia entre TIN y TAE puede deberse a comisiones, seguros o productos vinculados. Algunas de las hipotecas fijas más baratas de junio de 2025 ofrecen un TIN desde el 2,45% y una TAE desde el 3,07%, siempre que se cumplan ciertas condiciones de vinculación (El Economista). ## Un ejemplo práctico: TIN y TAE en acción - Para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años, puedes encontrar ofertas con TIN desde el 1,8% en hipotecas fijas y mixtas, pero la TAE final siempre depende de los gastos asociados (Business Insider). Por ejemplo: Oferta A: TIN 2,74% y TAE 3,41% sin comisión de apertura. - Oferta B: TIN 2,50% y TAE 3,07%, pero con seguro de vida y plan de pensiones obligatorios. En Realista Hipotecas, te recomendamos siempre  fijarte en la TAE para calcular el coste global a largo plazo no solo el interés nominal. Así evitarás sorpresas y podrás elegir la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades. ## ¿Cómo se calculan el TIN y la TAE de una hipoteca? El TIN es el porcentaje de interés anual que te ofrece el banco. La TAE requiere sumar todos los gastos obligatorios y aplicar una fórmula oficial que puedes consultar en la web del Banco de España Antes de firmar cualquier hipoteca, el banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada, conocida como FEIN, que recoge el importe total del préstamo, el plazo de devolución, el tipo de interés, la TAE, las comisiones, los productos vinculados, el cuadro de amortización y los derechos que tienes como cliente, entre otros aspectos. La FEIN es tu mejor herramienta para comparar hipotecas con toda la información en la mano. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca? El TIN es el interés nominal que se aplica al préstamo, mientras que la TAE incluye todos los gastos y refleja el coste real anual. ### ¿El TIN y la TAE son iguales en todos los bancos? No, cada banco puede ofrecer diferentes TIN y TAE según sus condiciones, comisiones y productos vinculados. ### ¿Se puede calcular la TAE de forma manual? Sí, aunque puede resultar complejo. Lo más práctico es utilizar simuladores online o pedir al banco el cálculo detallado. ### ¿Por qué es importante fijarse en la TAE y no solo en el TIN? Porque la TAE refleja el coste real de la hipoteca, incluyendo todos los gastos. Si solo miras el TIN, puedes pasar por alto comisiones o productos vinculados que encarecen el préstamo. ### ¿Qué gastos suelen influir en la diferencia entre TIN y TAE? Comisiones de apertura, gastos de tasación, seguros obligatorios y productos vinculados como tarjetas o planes de pensiones. Conclusión: fija tu mirada en la TAE para elegir la mejor hipoteca Entender la diferencia entre TIN y TAE es importante para saber cuánto vas a pagar realmente por tu hipoteca. El TIN te da una referencia inicial, pero la TAE te muestra el coste total, incluyendo todos los gastos. Antes de decidirte, compara siempre la TAE y revisa bien todos los costes asociados. Si necesitas ayuda para analizar ofertas, en Realista estamos para orientarte y ayudarte a tomar la mejor decisión. --- ## Todo lo que debes saber sobre la subrogación de hipoteca URL: https://realista.es/blog/noticias-3/todo-lo-que-debes-saber-sobre-la-subrogacion-de-hipoteca-136/ **La subrogación te permite cambiar tu hipoteca de banco conservando el préstamo, sin cancelarlo ni abrir uno nuevo.** Y hay un detalle que decide muchas operaciones: al comunicárselo a tu entidad actual, esta tiene **quince días para igualar o mejorar la oferta**. Es lo que se llama derecho de enervación, y explica por qué muchas subrogaciones acaban con el cliente quedándose en su banco de siempre, pero con mejores condiciones. ## Qué es una subrogación de hipoteca Es un trámite legal que modifica el préstamo sin extinguirlo. Existen dos tipos y conviene no confundirlos: - **Subrogación de acreedor:** cambia el banco. Tu hipoteca pasa a otra entidad que te ofrece mejores condiciones. Es la habitual y de la que trata este artículo. - **Subrogación de deudor:** cambia el titular. Alguien asume tu hipoteca, normalmente al comprar la vivienda. Si lo que quieres es renegociar con tu propio banco sin cambiar de entidad, eso es una novación, que es otra operación distinta. ## El derecho de enervación: quince días que lo cambian todo Este es el mecanismo que casi nadie explica y que conviene conocer antes de empezar. Cuando el nuevo banco presenta su oferta, **debe notificarlo a tu entidad actual**. A partir de ahí, tu banco dispone de **quince días naturales** para igualar o mejorar esas condiciones. Si lo hace, la subrogación no se produce: te quedas donde estás, pero con la hipoteca mejorada. Tiene dos lecturas: - **A tu favor:** ganes o pierdas la subrogación, sales con mejores condiciones. Es difícil perder. - **A tener en cuenta:** conseguir una oferta en firme de otra entidad es, en la práctica, la mejor herramienta de negociación con tu banco actual. Por eso pedir una subrogación merece la pena aunque no acabes cambiando de banco. ## Cómo funciona: el proceso paso a paso - **Compara ofertas.** Necesitas saber qué condiciones puedes conseguir antes de mover nada. - **Solicita la oferta vinculante** al nuevo banco, que analizará tu perfil y el inmueble. - **Tasación.** La nueva entidad necesita valorar la garantía. La pagas tú, entre 300 € y 500 €, y el informe es tuyo: lo explicamos en qué es la tasación de una vivienda. - **Certificado de deuda pendiente.** El nuevo banco lo solicita a tu entidad actual, que debe emitirlo en siete días. - **Periodo de enervación.** Los quince días de los que dispone tu banco para contraatacar. - **FEIN y plazo de reflexión.** Si sigues adelante, recibes la oferta definitiva y se aplican los **diez días naturales** obligatorios antes de firmar. Lo detallamos en la FEIN de una hipoteca. - **Firma ante notario** y el nuevo banco liquida la deuda con el anterior. El proceso completo suele llevar **entre cuatro y ocho semanas**. ## Qué se puede cambiar y qué no Sí se puede No se puede El tipo de interés y el diferencial Ampliar el capital pendiente Pasar de variable a fijo o mixto Cambiar de titulares El plazo de amortización Cambiar el inmueble en garantía Las vinculaciones y comisiones **Ese primer «no» es importante:** si además de mejorar condiciones necesitas más dinero, la subrogación no sirve. Ahí la vía es una ampliación con tu banco o una nueva hipoteca, como vemos en la segunda hipoteca sobre la vivienda habitual. ## Comisiones: el dato que más se equivoca Aquí hay un matiz que circula mal explicado por todas partes. La comisión depende de **qué cambio haces**, no solo del tipo que tienes: Situación Comisión máxima **Pasas de variable a fijo** **0,15% los 3 primeros años y 0% después** Tu hipoteca es variable y sigue variable 0,25% los 3 primeros años, o 0,15% los 5 primeros. 0% después Tu hipoteca es a tipo fijo 2% los 10 primeros años y 1,5% después **La primera fila es la clave.** La ley abarató deliberadamente el paso de variable a fijo: pasados tres años desde la firma, cambiar no te cuesta comisión alguna. Y en todos los casos son **máximos legales**, no importes automáticos: si tu escritura no recoge comisión, no se paga. Revísala antes de nada. El desglose completo de costes está en nuestro artículo sobre los gastos de la subrogación de hipoteca. ### Quién paga el resto de gastos Desde la Ley 5/2019, **el nuevo banco asume la notaría, la gestoría y el registro**. Al cliente le queda la tasación y, si la hay, la comisión anterior. ## Cuándo conviene - **Tu diferencial está por encima del mercado.** Medio punto en una hipoteca de 200.000 € son unos 16.000 € en 25 años: lo calculamos en el diferencial de una hipoteca. - **Quieres pasar de variable a fijo** y dejar de depender del euríbor. - **Pagas vinculaciones que no compensan:** seguros y productos que cuestan más de lo que ahorran. - **Tu hipoteca está referenciada al IRPH** y quieres salir del índice sin esperar a un juicio, como explicamos en qué es el IRPH. - **Tu perfil ha mejorado** desde que firmaste: más antigüedad laboral, menos deudas o más ahorro. ## Cuándo no compensa - **Te quedan pocos años.** Con cinco o seis años de hipoteca por delante, el ahorro rara vez cubre los costes. - **El capital pendiente es bajo.** Por debajo de unos 50.000 €, los números suelen quedarse cortos. - **Tu perfil ha empeorado.** El nuevo banco vuelve a estudiarte desde cero, y puede denegarlo. - **La tasación ha bajado.** Si tu vivienda vale menos que cuando la compraste, el porcentaje sobre el valor puede dejar la operación fuera. - **La diferencia es de décimas.** Haz números antes: entre la tasación y las molestias, hay un mínimo por debajo del cual no merece la pena. Compara tu cuota actual con la que tendrías en nuestra calculadora de hipotecas. ## La subrogación de deudor Es el otro tipo, y aparece en dos situaciones frecuentes: - **Al comprar una vivienda con hipoteca en vigor:** en lugar de pedir una nueva, asumes la del vendedor. Ahorra gastos, pero heredas también sus condiciones, que pueden ser peores que las del mercado actual. - **En obra nueva:** te subrogas en el préstamo que el promotor tiene sobre la promoción. Es cómodo y suele salir barato en gastos, aunque conviene comparar antes de aceptarlo por comodidad. En ambos casos **el banco tiene que aprobarte como nuevo titular**: no es automático. ## Preguntas frecuentes ### ¿Puedo subrogar mi hipoteca en cualquier momento? Sí. Revisa tu escritura para ver si contempla comisión y en qué plazo, pero no existe ninguna limitación temporal legal. ### ¿Qué es el derecho de enervación? Es la facultad de tu banco actual de igualar o mejorar la oferta del nuevo en un plazo de quince días. Si la iguala, te quedas con él pero con las condiciones mejoradas. ### ¿Puedo ampliar el capital con una subrogación? No. La subrogación cambia las condiciones, no el importe. Para conseguir más dinero necesitas una ampliación con tu banco o una operación nueva. ### ¿Qué comisión me van a cobrar? Depende del cambio. Pasar de variable a fijo tiene un máximo del 0,15% durante los tres primeros años y nada después. En fijo, el 2% durante los diez primeros años. Y solo si tu escritura la recoge. ### ¿Cuánto se tarda? Entre cuatro y ocho semanas, incluidos los quince días de enervación y los diez de reflexión obligatorios antes de firmar. ### ¿Vuelvo a pagar todos los gastos de constitución? No. El nuevo banco asume notaría, gestoría y registro. Tú pagas la tasación y, si procede, la comisión de tu contrato anterior. ### ¿Puedo subrogar una hipoteca con cláusula suelo? Sí, y es una forma de dejar de aplicarla. Ten en cuenta que subrogar no equivale a renunciar a reclamar lo pagado de más: consúltalo con un abogado antes de firmar cualquier documento. ### ¿Me pueden denegar la subrogación? Sí. El nuevo banco estudia tu perfil como en una hipoteca nueva, así que valora ingresos, endeudamiento y tasación actual del inmueble. ## Negociamos la subrogación por ti Conseguir una oferta en firme de otra entidad es **la única forma real de negociar con tu banco**. Con o sin cambio final, sales ganando. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias, sabemos cuáles están aceptando subrogaciones en cada momento y hacemos contigo el cálculo completo: cuánto pagas hoy, cuánto pagarías y qué te cuesta el cambio. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas. --- ## Todo sobre los gastos de subrogación de una hipoteca URL: https://realista.es/blog/noticias-3/gastos-subrogacion-hipoteca-368/ ¿Estás pensando en cambiar tu hipoteca a otro banco para mejorar las condiciones? Entonces es clave que entiendas bien todos los gastos de subrogación de una hipoteca. Aunque esta operación puede ser muy beneficiosa a largo plazo, conviene conocer de antemano quién asume los costes, si se pueden reclamar y cómo calcularlos. En este artículo te lo explicamos de forma clara y sencilla. Y si estás buscando opciones para mejorar tu préstamo actual, te recomendamos visitar nuestra sección de préstamos hipotecarios, donde te ayudamos a encontrar la solución que mejor se adapta a ti. ## ¿Qué incluyen los gastos de subrogación de una hipoteca? Los gastos de subrogación de una hipoteca son todos aquellos costes que se generan al trasladar tu préstamo a una nueva entidad financiera. Aunque son menores que en una cancelación y apertura de una nueva hipoteca, siguen existiendo algunos gastos a tener en cuenta: - Tasación del inmueble. - Notaría. - Registro de la propiedad. - Comisión por subrogación (si aplica).   ¿Quién paga los gastos de subrogación de hipoteca? Una de las dudas más frecuentes es quién paga los gastos de subrogación de hipoteca. Según la normativa actual de la ley de vivienda de 2019, la mayoría de los gastos los asume el banco que te ofrece la nueva hipoteca. Por ejemplo: - El nuevo banco suele cubrir la notaría, el registro y la gestoría. - El cliente suele asumir el coste de la tasación. No obstante, si la subrogación conlleva una comisión (dependiendo del contrato original), ese coste puede recaer sobre ti. Por eso es fundamental leer bien las condiciones del préstamo inicial. ## ¿Se pueden reclamar los gastos de subrogación de hipoteca? Sí, en algunos casos se pueden reclamar los gastos de subrogación de hipoteca. Especialmente si firmaste tu hipoteca antes de la entrada en vigor de la ley de 2019 y el banco te hizo asumir gastos que no te correspondían, podrías tener derecho a una devolución. Se han producido numerosas reclamaciones en los últimos años, y algunos tribunales han dado la razón a los consumidores. Es recomendable consultar con un abogado experto para analizar tu caso concreto. ## Sentencia sobre los gastos de hipoteca por subrogación: ¿qué dice? La sentencia gastos hipoteca subrogación más relevante es la del Tribunal Supremo y las posteriores del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que han aclarado que ciertos gastos deben ser asumidos por las entidades financieras. Estas sentencias han permitido a muchos usuarios reclamar importes que pagaron indebidamente en conceptos como notaría, registro o gestoría. Eso sí, cada caso debe analizarse individualmente, ya que no todas las hipotecas ni fechas de firma están sujetas a devolución. ## ¿Cómo reclamar la devolución de gastos de hipoteca por subrogación? Si quieres reclamar gastos de subrogación de hipoteca, el proceso habitual es: - Reunir toda la documentación (escritura, facturas, recibos…). - Presentar una reclamación formal al banco. - Si no hay respuesta o es negativa, acudir al Banco de España o vía judicial. En los casos de devolución gastos hipoteca subrogación promotor, es importante identificar si se trata de un préstamo concedido por el promotor al comprador, donde también se han dado casos de reparto de gastos no justificado. ## ¿Cómo calcular los gastos de subrogación de hipoteca? Calcular gastos subrogación hipoteca es bastante sencillo si sabes qué costes incluye y cuáles asume cada parte. Puedes hacer una estimación orientativa sumando: - Tasación: entre 200 y 400 €. - Comisión por subrogación: entre el 0,15 % y el 2 %, según el tipo de interés y el momento en que se realice. - Posibles pequeños gastos de notaría si no los cubre el banco. Al comparar esta cifra con el ahorro que conseguirías con la nueva hipoteca, puedes determinar si te compensa hacer el cambio. ## Recomendaciones antes de subrogar tu hipoteca Antes de lanzarte a una subrogación, te recomendamos: - Leer bien tu contrato hipotecario actual para detectar si hay comisión por subrogación. - Solicitar una simulación al nuevo banco con el ahorro total estimado. - Comparar condiciones entre distintas entidades. - Consultar si puedes reclamar gastos pasados si firmaste antes de 2019. Así podrás tomar una decisión bien informada, sin sorpresas. ## Conclusión Los gastos de subrogación de una hipoteca no deberían ser un obstáculo si el ahorro a medio o largo plazo es significativo. Aunque algunos costes siguen existiendo, la normativa actual favorece al consumidor y permite incluso reclamar ciertas cantidades si se pagaron indebidamente. Si te preguntas quién paga los gastos de subrogación de hipoteca o cómo calcularlos, ya sabes que la clave está en revisar bien las condiciones del préstamo, conocer tus derechos y comparar alternativas. En Realista te ayudamos a tomar las mejores decisiones financieras con claridad y confianza. ## Preguntas frecuentes sobre los gastos de subrogación de hipoteca ### ¿Qué gastos puedo reclamar si firmé mi hipoteca antes de 2019? Puedes reclamar parte de los gastos de notaría, registro y gestoría si los asumiste tú y no el banco. ### ¿Puedo reclamar si subrogué mi hipoteca desde el promotor? Sí, especialmente si pagaste gastos que debían asumir la promotora o el banco original. ### ¿Es mejor subrogar o cancelar y abrir nueva hipoteca? Depende de tu situación. La subrogación suele ser más barata, pero debes valorar las condiciones de ambas opciones.   --- ## ¿Si quito el seguro del hogar me sube la hipoteca? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/quitar-seguro-hogar-hipoteca-369/ Al contratar una hipoteca es habitual que el banco proponga también la contratación de productos asociados, como el seguro del hogar. Esto ha generado muchas dudas entre los usuarios, sobre todo en torno a la pregunta clave: ¿si quito el seguro del hogar me sube la hipoteca? En este artículo resolvemos esa duda y te explicamos cómo funcionan estos seguros vinculados. Y si estás empezando a explorar opciones para financiar tu vivienda, visita nuestra sección de préstamos hipotecarios, donde te ayudamos a encontrar la mejor solución para ti. ## Seguro de hogar vinculado a hipoteca: ¿qué significa? El seguro de hogar vinculado a hipoteca es una póliza que muchas entidades bancarias incluyen como condición para conceder el préstamo. En general, este seguro cubre daños en la vivienda, especialmente el valor continente, es decir, la estructura del inmueble. Aunque los bancos no pueden obligarte a contratarlo con una compañía concreta, sí pueden ofrecerte una mejora en las condiciones del préstamo si aceptas su propuesta. Esto ha hecho que muchos se pregunten si el cambio de seguro de hogar vinculado a la hipoteca afecta directamente a la cuota. ## ¿Es obligatorio tener seguro de hogar si tienes hipoteca? La respuesta es sí, pero con matices. Es obligatorio tener un seguro de hogar si tienes hipoteca, al menos con cobertura sobre el continente. Esto se debe a que el inmueble es la garantía del préstamo, y el banco necesita que esté protegido frente a posibles daños. No obstante, no es obligatorio contratar el seguro con la entidad bancaria. Puedes elegir la compañía que prefieras, siempre que el seguro cumpla con las coberturas mínimas requeridas. De ahí que muchos usuarios se pregunten si pueden cambiar el seguro de hogar vinculado a la hipoteca sin penalización. ## ¿Qué pasa si quito el seguro del hogar vinculado al banco? Ahora vamos a lo importante: si quito el seguro de hogar me sube la hipoteca. La respuesta más habitual es sí, aunque no en todos los casos. Al contratar el préstamo, muchas entidades ofrecen bonificaciones sobre el tipo de interés si aceptas sus seguros. Por tanto, si decides prescindir de ese seguro o contratarlo con otra compañía, es probable que el banco te quite esa bonificación, lo que supone un aumento en el tipo de interés y, por tanto, una subida en la cuota mensual. En muchos casos, esta subida puede situarse entre un 0,1 % y un 0,5 % en el tipo de interés, aunque puede variar. Las condiciones y el impacto económico de este cambio varían mucho de un banco a otro. Por eso, es recomendable comparar no solo los tipos de interés, sino también las bonificaciones y requisitos asociados de cada entidad antes de tomar una decisión. ## ¿Cómo calcular la penalización por quitar el seguro del hogar? Si estás valorando esta opción, es importante calcular la penalización por hipoteca al quitar el seguro de hogar. Para ello, revisa tu contrato hipotecario. Allí debe figurar el tipo de interés base y las bonificaciones aplicadas por productos vinculados. Resta el tipo de interés con bonificación al tipo base y multiplica esa diferencia por el capital pendiente. Así podrás estimar el aumento en tu cuota. En algunos casos, esta penalización puede ser superior al ahorro que obtienes al cambiar de aseguradora. ## ¿Puedo cambiar el seguro de hogar vinculado a la hipoteca? Sí, puedes cambiar el seguro de hogar vinculado a la hipoteca. La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario establece que el banco no puede obligarte a contratar sus productos, siempre que presentes una alternativa con igual cobertura. Eso sí, como ya hemos visto, el banco puede dejar de aplicarte ciertas bonificaciones. Por eso, antes de tomar la decisión, conviene comparar precios y condiciones para saber si el cambio te compensa. ## Cambio de seguro de hogar vinculado a la hipoteca: pasos a seguir Si decides hacer un cambio de seguro de hogar vinculado a la hipoteca, te recomendamos seguir estos pasos: - Revisa tu contrato hipotecario para identificar la bonificación aplicada por el seguro. - Compara ofertas de otras aseguradoras y asegúrate de que cumplen con las coberturas mínimas. - Contrata el nuevo seguro y solicita el certificado para presentarlo al banco. - Comunica a la entidad financiera tu decisión y entrega la nueva póliza. Este proceso es totalmente legal y puedes hacerlo cada año en la fecha de renovación. ## ¿El seguro de hogar vinculado a la hipoteca desgrava? Muchos se preguntan si el seguro de hogar vinculado a la hipoteca desgrava en la declaración de la renta. La respuesta general es no, salvo en casos muy concretos. Solo si contrataste la hipoteca antes de 2013 y aplicas la deducción por adquisición de vivienda habitual, podrías incluir parte del seguro si está vinculado al préstamo. En cualquier otro caso, no se puede desgravar. ## Valor continente del seguro de hogar con hipoteca: ¿por qué importa? El valor continente del seguro de hogar con hipoteca es clave porque es el mínimo exigido por los bancos para proteger su garantía. Este valor corresponde a la estructura del inmueble, sin incluir contenido como muebles o electrodomésticos. Asegurar bien el valor continente es importante para evitar problemas en caso de siniestro. Si está infravalorado, el seguro podría no cubrir todos los daños. Si está sobrevalorado, estarías pagando de más por una cobertura innecesaria. ## Conclusión Si te preguntas si quito el seguro del hogar me sube la hipoteca, la respuesta depende del contrato que firmaste. En muchos casos, eliminar el seguro contratado con el banco supone perder bonificaciones y pagar una cuota más alta. Sin embargo, tienes derecho a cambiar de aseguradora siempre que mantengas las coberturas mínimas exigidas. La clave está en hacer números, comparar opciones y decidir qué te conviene más. En Realista te ayudamos a entender cada detalle de tu préstamo y a tomar decisiones informadas para ahorrar sin perder protección. ## Preguntas frecuentes sobre seguros de hogar vinculados a hipotecas ### ¿Me pueden obligar a contratar el seguro con el banco? No. Puedes elegir la compañía que quieras, pero el banco puede retirarte bonificaciones si no contratas con ellos. ### ¿Puedo cambiar el seguro sin avisar al banco? No. Debes notificar el cambio y presentar el nuevo certificado para que la entidad lo acepte. ### ¿Cuánto puede subir la hipoteca si quito el seguro del hogar? La subida de la cuota al quitar el seguro del hogar depende en gran medida de las condiciones de cada banco y de las bonificaciones aplicadas en tu hipoteca. Algunas entidades ofrecen descuentos importantes en el tipo de interés si contratas ciertos productos vinculados, como el seguro. Si decides prescindir de ellos, podrías perder dichas bonificaciones, lo que puede suponer un aumento del interés entre un 0,1 % y un 0,5 %, o incluso más en algunos casos. Por eso, es clave comparar las ofertas de varios bancos de manera global, valorando no solo el tipo de interés inicial, sino también las condiciones asociadas a los productos vinculados. Así podrás elegir la opción que realmente te resulte más ventajosa a largo plazo. --- ## ¿Cómo puedo conseguir una hipoteca sin nómina? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/conseguir-hipoteca-sin-nomina-370/ Si estás pensando en comprar una vivienda pero no tienes una nómina fija, seguro que te has hecho esta pregunta: ¿es posible conseguir una hipoteca sin nómina? Aunque parezca complicado, existen opciones si sabes cómo plantearlo. En este artículo te explicamos todas las alternativas y requisitos para acceder a una hipoteca sin contrato indefinido. Y si estás valorando tus posibilidades, puedes consultar nuestra sección de préstamos hipotecarios para encontrar ayuda a medida. ## ¿Qué significa pedir una hipoteca sin nómina? Una hipoteca sin nómina es un préstamo hipotecario solicitado por alguien que no percibe ingresos fijos mensuales a través de una nómina tradicional. Esto incluye a autónomos, emprendedores, pensionistas, personas con ingresos irregulares o jóvenes que aún no tienen un empleo estable. Para ponerlo en contexto, en enero de 2025, según el MITES, hay registrados en España 2.934.065 autónomos, de los cuales 450.416 (13,3%) cuentan con tarifa plana, una situación habitual en quienes están comenzando o tienen ingresos variables. Además, en mayo de 2025 se registraron 10,32 millones de pensiones (epdata), lo que implica que muchas personas en situación de jubilación también pueden estar interesadas en este tipo de hipoteca sin nómina. Aunque no tener nómina dificulta la concesión, no lo hace imposible. La clave está en demostrar solvencia por otras vías. Muchas entidades analizan el conjunto del perfil financiero, no solo el tipo de ingresos. ## ¿Cómo conseguir una hipoteca sin nómina? Si te preguntas cómo conseguir una hipoteca sin nómina, lo primero es tener claro que necesitarás compensar la falta de nómina con otros factores. Algunas recomendaciones clave son: - Presentar ingresos estables como autónomo o por rentas (alquileres, dividendos…). - Justificar una buena trayectoria bancaria y financiera. - Aportar un buen porcentaje de entrada (idealmente más del 20%). - Demostrar capacidad de ahorro y solvencia a largo plazo. Cuanta más estabilidad puedas mostrar en otros aspectos, más opciones tendrás de conseguir hipoteca sin nómina. ## ¿Qué documentación se necesita para obtener una hipoteca sin nómina? Para saber cómo obtener una hipoteca sin nómina, conviene preparar bien la documentación. Aunque no tengas nómina, deberás presentar: - Declaración de la renta (últimos dos ejercicios). - Justificantes de ingresos alternativos (facturación, alquileres…). - Extractos bancarios de los últimos meses. - Certificados de ahorro o patrimonio. El objetivo es que el banco pueda evaluar con claridad tu capacidad de pago, incluso sin contrato laboral. ## ¿Existe la hipoteca joven sin nómina? Muchos jóvenes se preguntan si existe la hipoteca joven sin nómina. Y aunque es más difícil acceder, no es imposible. Algunas entidades cuentan con productos específicos para menores de 35 años, sobre todo si van acompañados de aval o con ayuda familiar. También existen ayudas públicas para jóvenes que quieren acceder a su primera vivienda. Estas pueden incluir avales del Estado o bonificaciones en los tipos de interés, lo que facilita conseguir una hipoteca sin nómina en ciertas circunstancias. ## ¿Puedo pedir una hipoteca sin nómina pero con aval? Sí, una de las opciones más efectivas es solicitar una hipoteca sin nómina pero con aval. En este caso, una tercera persona (normalmente un familiar) responde por ti ante el banco. Esto reduce el riesgo para la entidad financiera y mejora tus posibilidades de aprobación. El aval puede ser personal o hipotecario (si pone como garantía un inmueble). En ambos casos, es esencial que el avalista tenga buena solvencia. ## ¿Y si quiero una hipoteca sin nómina ni aval? Aunque menos habitual, también existen casos de hipoteca sin nómina ni aval. Para que esto ocurra, necesitas tener un perfil financiero muy sólido: - Altos ingresos estables demostrables por otra vía. - Aportar una gran entrada (por ejemplo, el 40% del valor de la vivienda). - Buen historial crediticio y sin deudas. Las entidades pueden valorar estas variables de forma personalizada, especialmente si no existe riesgo de impago. ## Alternativas a la hipoteca tradicional sin nómina Si las opciones anteriores no son viables, puedes considerar estas alternativas: - Préstamos personales para complementar la entrada. - Compra con financiación directa del vendedor. - Alquiler con opción a compra, para ganar tiempo y estabilidad. Aunque no son hipotecas tradicionales, pueden ayudarte a alcanzar tu objetivo de tener una vivienda propia sin tener una nómina estable. ## Consejos para mejorar tus posibilidades Para conseguir una hipoteca sin nómina, sigue estos consejos: - Aporta la mayor entrada posible. - Mantén un buen historial financiero (sin impagos ni deudas altas). - Declara todos tus ingresos y evita pagos en efectivo. - Considera incluir a un co-titular con nómina. Cuanto más sólido sea tu perfil, más probabilidades tendrás de que el banco te diga que sí. ## Conclusión Solicitar una hipoteca sin nómina es posible, pero requiere una preparación extra. Ya sea a través de aval, ingresos alternativos o buen ahorro, existen fórmulas para demostrar solvencia sin necesidad de un contrato laboral fijo. Si estás buscando cómo obtener una hipoteca sin nómina o incluso si te interesa una hipoteca sin nómina ni aval, recuerda que cada caso es único. En Realista podemos ayudarte a valorar tus opciones y conectar con las entidades más adecuadas para tu perfil. ## Preguntas frecuentes sobre la hipoteca sin nómina ### ¿Un autónomo puede pedir hipoteca sin nómina? Sí. Presentando su facturación, declaración de la renta y extractos bancarios, un autónomo puede demostrar ingresos suficientes. ### ¿Qué bancos conceden hipoteca sin nómina? Depende del perfil del solicitante. Algunas entidades analizan caso por caso y valoran la estabilidad financiera general. ### ¿Necesito un aval sí o sí si no tengo nómina? No necesariamente. Si aportas una entrada elevada y tienes otros ingresos regulares, podrías conseguir la hipoteca sin necesidad de aval. --- ## Hipoteca denegada después de tasar: todo lo que debes saber URL: https://realista.es/blog/noticias-3/hipoteca-denegada-despues-tasar-366/ Solicitar una hipoteca puede ser un proceso emocionante, pero también lleno de pasos y detalles. Uno de los momentos más frustrantes es cuando te encuentras con una hipoteca denegada después de tasar. Y sí, aunque parezca raro, puede pasar. Por eso en este artículo te explicamos por qué ocurre, cómo evitarlo y qué hacer si te sucede. Si estás buscando opciones para financiar tu vivienda, no olvides consultar nuestra sección de préstamos hipotecarios, donde te ayudamos a encontrar la mejor solución para tu perfil. ## ¿Te pueden denegar la hipoteca después de la tasación? Sí, te pueden denegar la hipoteca después de la tasación y es más común de lo que parece. Según el Banco de España, aproximadamente entre un 15% y 25% de las solicitudes de crédito hipotecario no llegan a formalizarse, por diversas causas, incluyendo denegaciones en etapas posteriores a la tasación. Muchas personas piensan que, una vez realizada la tasación, el préstamo ya está aprobado, pero no es así. La tasación es solo uno de los muchos pasos en el proceso de concesión de una hipoteca. La entidad bancaria utiliza la tasación para conocer el valor real del inmueble y calcular cuánto está dispuesta a prestar. Sin embargo, aunque la tasación salga favorable, el banco aún puede rechazar la solicitud si detecta otros riesgos financieros. ## Hipoteca denegada después de tasar: ¿cuáles son las razones? Hay varios motivos por los que puede darse una hipoteca denegada después de tasar. Es importante entenderlos para poder anticiparse y tener margen de maniobra. - Perfil financiero del solicitante: Si después de revisar tus ingresos, deudas o estabilidad laboral, el banco considera que no podrás asumir los pagos, puede denegar el préstamo. - Endeudamiento elevado: Si el porcentaje de tus ingresos destinado a otras deudas es muy alto, el banco lo considerará un riesgo. - Historial crediticio negativo: Tener impagos o estar en listas como ASNEF puede afectar directamente a la aprobación. - Tasación inferior al precio de compra: Si la vivienda se tasa por debajo del precio pactado con el vendedor, el banco solo financiará hasta un porcentaje del valor de tasación. Si no tienes el dinero para cubrir la diferencia, puede haber rechazo. - Tipo de inmueble o ubicación: Algunos bancos no aceptan financiar viviendas en ciertas zonas o con características que consideran problemáticas. Estos son solo algunos ejemplos que ayudan a entender por qué te pueden denegar una hipoteca incluso después de pasar por la tasación. ## ¿Qué hacer si te deniegan la hipoteca tras la tasación? La primera recomendación es mantener la calma. Aunque recibir un justificante de denegación hipoteca puede desanimar, aún tienes alternativas: - Solicita el justificante de denegación hipoteca: El banco está obligado a darte una explicación escrita del motivo por el cual ha denegado tu solicitud. Este documento puede ser clave para entender qué ha fallado. - Revisa tu perfil financiero: Quizás haya algún error o aspecto que se pueda mejorar, como reducir otras deudas o aportar más ahorros. - Negocia con otras entidades: Cada banco tiene sus propios criterios. Lo que una entidad rechaza, otra puede aceptarlo. En Realista.es trabajamos con múltiples entidades y te ayudamos a encontrar la mejor opción. - Explora ayudas y avales: En algunos casos, contar con un avalista puede facilitar la aprobación del préstamo. También existen ayudas para jóvenes o familias numerosas que pueden mejorar tu perfil. ## ¿Cómo evitar una hipoteca denegada después de tasar? Prevenir siempre es mejor que curar. Aquí te dejamos algunos consejos para reducir el riesgo de que te denieguen la hipoteca tras la tasación: - Prepara tu perfil antes de solicitar: Asegúrate de tener estabilidad laboral, ingresos demostrables y un buen historial crediticio. - Aporta una entrada adecuada: Cuanto mayor sea tu aportación inicial, menos riesgo supone para el banco. - Consulta con expertos: En Realista te ayudamos a preparar tu solicitud con antelación para que no haya sorpresas después. - Haz una simulación previa: Muchas entidades permiten hacer simulaciones que te dan una idea clara de tu capacidad de endeudamiento. Evitar una hipoteca denegada después de tasar es posible si planificas bien y vas de la mano de expertos que conocen el proceso. ## ¿Puede el banco cambiar de opinión después de aprobar la tasación? Aunque parezca contradictorio, sí. El banco puede echarse atrás después de una tasación favorable. Esto ocurre porque la tasación no implica automáticamente la aprobación final del préstamo. El banco puede recibir nueva información, detectar inconsistencias o simplemente cambiar sus criterios internos. De ahí la importancia de tener varias opciones abiertas y no depender de una sola entidad. ## Conclusión Recibir una hipoteca denegada después de tasar es frustrante, pero no es el fin del camino. Comprender por qué te pueden denegar una hipoteca y qué hacer si ocurre te ayudará a estar mejor preparado. Recuerda que siempre puedes solicitar un justificante de denegación hipoteca y buscar otras entidades o mejorar tu perfil. En Realista te acompañamos en cada paso para que tu proceso hipotecario sea más sencillo, transparente y adaptado a ti. ## Preguntas frecuentes sobre hipotecas denegadas después de tasar ### ¿Es obligatorio que el banco me dé un justificante de denegación de hipoteca? Sí. Puedes solicitar un documento que detalle el motivo del rechazo, lo cual te ayudará a tomar decisiones informadas. ### ¿Una tasación favorable garantiza la aprobación del préstamo? No. Es solo uno de los requisitos. El banco también analiza tu perfil económico, el tipo de inmueble y otros factores. ### ¿Puedo volver a solicitar la hipoteca en otro banco tras una denegación? Sí. Cada entidad tiene sus propios criterios. Incluso puedes mejorar tu perfil y volver a intentarlo más adelante. --- ## ¿Cómo afecta la inflación a las hipotecas? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/afecta-inflacion-hipotecas-365/ **La inflación afecta a tu hipoteca de dos formas opuestas: encarece tu cuota si es variable, pero al mismo tiempo reduce el valor real de tu deuda.** Cuál de las dos pesa más depende de si tu tipo es fijo o variable. Con una hipoteca fija, la inflación juega a tu favor. Con una variable, en contra. Aquí te explicamos por qué, con números. **Contexto actual — agosto de 2026** - **Inflación en España:** en torno al 4,3% interanual. - **Euríbor a 12 meses:** media mensual cercana al 2,95%, en tendencia al alza tras superar el 3% en algunas jornadas. - **Tipos oficiales del BCE:** REVISAR — completar con el último dato publicado y la fecha de la reunión. ## ¿Qué relación hay entre inflación e hipotecas? La inflación mide el aumento generalizado de los precios. Cuando sube, el dinero pierde valor: con los mismos euros compras menos. La conexión con tu hipoteca pasa por el Banco Central Europeo. Su mandato principal es **mantener la inflación en torno al 2%**. Cuando los precios se disparan, sube los tipos oficiales para enfriar la economía. Y al subir los tipos, sube el euríbor. De ahí que, si quieres anticipar hacia dónde va tu cuota, el dato a vigilar no sea el euríbor en sí, sino **la inflación y lo que diga el BCE después de cada reunión**. Puedes seguir el índice en euríbor hoy. ## Cómo afecta a una hipoteca variable Es el efecto más directo y el que se nota en la cuenta corriente. Tu interés es **euríbor más un diferencial**. Si la inflación empuja al BCE a subir tipos, el euríbor sube y tu cuota sube en la siguiente revisión. Con un matiz que conviene tener presente: **la subida no llega el día que sube el índice, sino cuando toca tu revisión**. Si te revisan cada doce meses, convives con el euríbor de un mes concreto durante todo el año siguiente. El diferencial, en cambio, no cambia. Es la parte que negociaste al firmar y lo explicamos en qué es el diferencial de una hipoteca. ## Cómo afecta a una hipoteca fija Tu cuota no cambia. Ni un euro. Pero eso no significa que la inflación te sea indiferente: **te beneficia**. ### La inflación erosiona tu deuda Este es el concepto que casi nadie explica con números, así que vamos con un ejemplo. Hipoteca de **150.000 € a 25 años a tipo fijo del 3,5%**. Tu cuota es de unos **751 € al mes** y no va a cambiar nunca. Momento Cuota nominal Equivale a (en euros de hoy) Hoy 751 € 751 € Dentro de 10 años 751 € **559 €** Dentro de 20 años 751 € **416 €** *Cálculo con una inflación media del 3% anual.* **Sigues pagando 751 €, pero con el paso del tiempo esos 751 € pesan mucho menos en tu presupuesto**, siempre que tus ingresos acompañen a la inflación. La deuda es la misma en euros; en poder adquisitivo, cada vez menor. Es el motivo por el que una hipoteca fija a largo plazo funciona como una cobertura frente a la inflación. Comparamos las modalidades en hipoteca fija o variable. ### La condición: que tus ingresos suban Todo lo anterior se cumple **si tu sueldo se revaloriza en línea con los precios**. Si tus ingresos se quedan congelados mientras el coste de la vida sube, la cuota fija te resulta igual de pesada y el resto de gastos se come el margen. Es el matiz honesto que suele faltar en este tipo de artículos. ## ¿Conviene amortizar con inflación alta? La respuesta corta: **con inflación alta y un tipo fijo bajo, normalmente no compensa**. Estás devolviendo antes de tiempo una deuda que el tiempo está abaratando por ti. Las claves para decidir: - **Si tienes tipo variable alto**, amortizar reduce la base sobre la que se calculan los intereses y suele salir a cuenta. - **Si tienes tipo fijo bajo**, compara ese tipo con lo que ese dinero podría rentar en otro sitio. Si la alternativa rinde más que tu interés, no amortices. - **Valora la liquidez.** Amortizar es irreversible: ese dinero deja de estar disponible. - **Revisa la comisión** por amortización anticipada, limitada por la Ley 5/2019. Lo desarrollamos en ¿merece la pena amortizar hipoteca? ## Qué hacer según tu situación ### Si vas a firmar ahora Compara fijo, variable y mixto con los números de tu caso, no con titulares. Puedes simular cuotas en la calculadora de hipotecas y ver el punto intermedio en hipoteca mixta. ### Si tienes variable y te preocupa Tienes dos vías que no dependen de esperar: cambiar de variable a fija o subrogar tu hipoteca a otra entidad. ### Si tienes fija No hagas nada. Estás en la posición más cómoda: cuota estable y deuda que se abarata en términos reales. ## Preguntas frecuentes ### ¿La inflación siempre encarece las hipotecas? No. Encarece las variables, porque los tipos suben para contener los precios. En las fijas la cuota no cambia y, además, la deuda pierde valor real con el tiempo. ### ¿Por qué la inflación beneficia a quien tiene una hipoteca fija? Porque devuelves una cantidad fija con un dinero que cada año vale menos. La deuda es la misma en euros, pero pesa menos en tu presupuesto, siempre que tus ingresos se revaloricen. ### ¿Conviene amortizar cuando la inflación es alta? Con un tipo fijo bajo, normalmente no: estás adelantando el pago de una deuda que se está abaratando. Con un variable alto, sí suele compensar. ### ¿Cuándo notaré la subida en mi hipoteca variable? En tu próxima revisión, que suele ser anual o semestral. Hasta entonces la cuota no cambia, aunque el euríbor se mueva. ### ¿Qué pasa con las hipotecas si la inflación baja? El BCE tiende a bajar los tipos, el euríbor cae y las cuotas variables se abaratan en la siguiente revisión. Las fijas se quedan igual. ### ¿Es mejor fija o variable con inflación alta? La fija da certeza y protege frente a subidas. La variable puede salir más barata si los tipos bajan. Depende de tu tolerancia al riesgo y del plazo que te quede. ## Te ayudamos a decidir con números La decisión entre fijo, variable y mixto no se resuelve leyendo titulares sobre el IPC: **se resuelve comparando cuotas y coste total con tu capital, tu plazo y tu perfil**. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y hacemos ese cálculo contigo, tanto si vas a firmar como si quieres cambiar la hipoteca que ya tienes. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas. --- ## ¿Qué es la dación en pago de las hipotecas? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-dacion-pago-hipoteca-364/ **La dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco para cancelar la deuda hipotecaria.** No es un derecho automático: la entidad tiene que aceptarla, y solo está obligada a hacerlo si se cumplen todos los requisitos del Código de Buenas Prácticas. Es la última medida de una escalera. Antes vienen la reestructuración de la deuda y la quita, y conviene conocerlas porque en muchos casos resuelven la situación sin perder la casa. En este artículo te explicamos los requisitos exactos, cómo se solicita, qué pasa con los impuestos y qué alternativas tienes. ## ¿Qué es la dación en pago? Es un acuerdo por el que el deudor **transmite la propiedad de la vivienda a la entidad y esta da por saldada la deuda**. Está regulada, para el caso de la vivienda habitual, en el Real Decreto-ley 6/2012, modificado en varias ocasiones, la última por el Real Decreto-ley 19/2022. Hay que distinguir dos escenarios muy distintos: - **Dación protegida por el Código de Buenas Prácticas.** Si cumples todos los requisitos y tu banco está adherido al Código, la entidad está obligada a aceptarla y la deuda se extingue por completo. - **Dación pactada libremente.** Fuera del Código, todo depende de lo que negocies. **Y aquí está el riesgo principal: si no se pacta expresamente la extinción total, puede quedar deuda pendiente después de entregar la casa.** Esa distinción es la que decide si sales de la operación sin deudas o arrastrando una parte. ## Requisitos de la dación en pago El Banco de España los detalla en su portal Cliente Bancario. **Son acumulativos: si falla uno, la dación protegida no procede.** - Que el deudor se encuentre en el **umbral de exclusión**, es decir, en la situación de vulnerabilidad económica que define la norma. - Que la vivienda sea la **habitual**. No se aplica a segunda residencia, local de negocio ni otros inmuebles. - Que el **precio de adquisición** respete el límite establecido, con un **máximo de 250.000 €**. El límite concreto se calcula según los metros construidos y el precio medio por metro cuadrado de la provincia en el año de compra. - Que el **plan de reestructuración de la deuda sea inviable**. Es un paso previo obligatorio. - Que la entidad haya optado por **no aplicar una quita** de la deuda. - Que, si hay ejecución hipotecaria en marcha, **no se haya dictado todavía el anuncio de subasta**. - Que la vivienda **no esté gravada con cargas posteriores** a la hipoteca. - Que la solicitud se presente **dentro de los 24 meses siguientes** a la solicitud de reestructuración. Los dos plazos —el anuncio de subasta y los 24 meses— son los que más operaciones dejan fuera. Por eso el momento en que se pide importa tanto como el fondo. ### El alquiler social posterior Es una posibilidad que mucha gente desconoce: tras la dación protegida, **el deudor puede solicitar permanecer en la vivienda como arrendatario durante dos años**, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe de la deuda en el momento de la dación. No es automático: hay que solicitarlo expresamente. Conviene plantearlo en la misma negociación, no después. ## Dación en pago y ejecución hipotecaria: la diferencia clave Se confunden y no tienen nada que ver: Dación en pago Ejecución hipotecaria Naturaleza Acuerdo voluntario Procedimiento judicial Quién lo inicia El deudor El banco Destino del inmueble Pasa al banco por acuerdo Sale a subasta Deuda posterior Se extingue si está bajo el Código o así se pacta **Puede seguir debiéndose** si la subasta no cubre el total Plazos Los que se negocien Marcados por el juzgado Esa última fila es la razón de fondo para actuar pronto. En una ejecución, si la vivienda se adjudica por debajo de la deuda, el banco puede seguir reclamando la diferencia y también responden los avalistas. Si tienes un avalista en la hipoteca, conviene que sepa lo que implica: lo explicamos en qué es un garante hipotecario. ## Qué pasa con los impuestos Entregar la vivienda es una transmisión, así que técnicamente genera obligaciones fiscales. Pero para la vivienda habitual del deudor insolvente **la ley prevé exenciones en los dos impuestos que más pesan**: - **IRPF:** la ganancia patrimonial derivada de la dación de la vivienda habitual está exenta cuando se cumplen cuatro condiciones a la vez: que sea la vivienda habitual del deudor o de su garante, que la transmisión se realice por dación en pago o en ejecución hipotecaria, que sirva para cancelar deudas con una entidad de crédito, y que el propietario no disponga de otros bienes suficientes para pagar la deuda. - **Plusvalía municipal:** también está exenta en los supuestos de dación en pago de la vivienda habitual, con requisitos equivalentes. Es información importante porque circula mucha desinformación al respecto. Aun así, conviene confirmarlo caso por caso: las exenciones dependen de cumplir todos los requisitos, no solo de que se trate de una dación. ## Antes de la dación: lo que hay que intentar primero La dación es el último escalón del Código de Buenas Prácticas, y llegar directamente a ella suele ser un error. Estas son las medidas previas: ### 1. Reestructuración de la deuda Es el paso obligatorio antes de cualquier otra cosa. Incluye la posibilidad de una **carencia en la amortización de capital**, una ampliación del plazo o una reducción del tipo de interés. Te explicamos cómo funciona el periodo de carencia en carencia y cadencia hipotecaria. ### 2. Quita de la deuda La entidad puede acordar una reducción del capital pendiente. No está obligada a concederla, pero es la medida intermedia entre la reestructuración y la dación. ### 3. Cambiar las condiciones o de entidad Si tu situación es de tensión pero no de insolvencia, hay margen antes de llegar a nada de lo anterior: una novación con tu banco o una subrogación a otra entidad pueden reducir la cuota lo suficiente. Esta es la vía que más veces se descarta por desconocimiento, y suele ser la que mejor resultado da. ### 4. Venta con autorización del banco Si la vivienda vale más que la deuda, venderla y cancelar la hipoteca suele dejarte en mejor situación que la dación, porque conservas la diferencia. ### 5. Ley de Segunda Oportunidad Cuando el problema va más allá de la hipoteca y afecta al conjunto de tus deudas, el procedimiento de segunda oportunidad puede ser un camino más completo. Es una vía judicial y requiere asesoramiento jurídico especializado. ## Cómo solicitar la dación en pago - **Reúne la documentación** que acredite tu situación: nóminas o certificado de prestaciones, declaración de la renta, vida laboral, certificado del INEM si procede y nota simple de todos los inmuebles a tu nombre. - **Solicita por escrito la aplicación del Código de Buenas Prácticas** en tu entidad, y guarda copia sellada con la fecha. Ese registro determina el cómputo de los 24 meses. - **Espera la respuesta sobre la reestructuración.** Es el paso previo obligado. - **Si resulta inviable, solicita la dación** dentro del plazo, indicando expresamente si quieres acogerte al alquiler social de dos años. - **Revisa el acuerdo antes de firmar.** Tiene que decir de forma expresa que la deuda queda totalmente extinguida. Sobre ese último punto no hay margen: **no firmes ninguna dación cuyo documento no recoja por escrito la cancelación total de la deuda**. Es el error que más caro sale. ### Dónde pedir ayuda gratuita Si estás en esta situación, hay recursos públicos y gratuitos antes de pagar por asesoramiento: - El **portal Cliente Bancario del Banco de España** tiene una guía completa sobre deudores hipotecarios sin recursos y el Código de Buenas Prácticas. - Las **comunidades autónomas y muchos ayuntamientos** disponen de servicios de orientación para personas con dificultades de pago de su vivienda habitual. - Si la entidad incumple el Código, puedes **reclamar ante el Banco de España**. ## Preguntas frecuentes ### ¿La dación en pago cancela toda la deuda? Bajo el Código de Buenas Prácticas, sí: la deuda se extingue por completo. En una dación pactada al margen del Código, solo si se recoge expresamente en el acuerdo. Si no se dice, puede quedar deuda pendiente. ### ¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago? Solo si está adherido al Código de Buenas Prácticas y se cumplen todos los requisitos. Fuera de esos supuestos, es una negociación y la entidad puede negarse. ### ¿Puedo pedir la dación si tengo otras propiedades? Difícilmente. El umbral de exclusión exige, entre otras cosas, no disponer de otros bienes con los que hacer frente a la deuda. Tener otro inmueble suele dejar fuera del Código. ### ¿Cuál es el valor máximo de la vivienda para acceder a la dación? El límite se calcula según los metros construidos y el precio medio por metro cuadrado de la provincia en el año de adquisición, con un tope máximo de 250.000 €. ### ¿Puedo seguir viviendo en la casa después de la dación? Sí. Tras una dación protegida puedes solicitar permanecer dos años como arrendatario pagando una renta anual del 3% de la deuda existente en el momento de la dación. Hay que pedirlo expresamente. ### ¿Se puede pedir la dación si ya hay una ejecución hipotecaria en marcha? Sí, siempre que no se haya dictado todavía el anuncio de subasta. Pasado ese momento, la vía del Código se cierra. ### ¿La dación en pago afecta a mi historial crediticio? Sí. Queda registro de la incidencia y condiciona el acceso a financiación durante años, aunque menos que una ejecución hipotecaria con deuda pendiente. ### ¿Tengo que pagar impuestos por la dación? En la dación de vivienda habitual por insolvencia, la ganancia patrimonial está exenta en el IRPF y también lo está la plusvalía municipal, siempre que se cumplan los requisitos que fija la normativa. ## Si aún estás a tiempo, hay margen antes de llegar aquí La dación en pago es una salida real, pero es la última. **La mayoría de las situaciones que acaban en dación pasaron antes por meses en los que una renegociación de la hipoteca habría bastado.** Si tu cuota se ha vuelto difícil de asumir pero todavía la pagas, ese es el momento de actuar. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y estudiamos sin coste si te conviene una novación, una subrogación o alargar el plazo para reducir la cuota. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o calcular cómo quedaría tu cuota con otras condiciones en la calculadora de hipotecas. *Si ya estás en situación de impago o con una ejecución iniciada, lo que necesitas es asesoramiento jurídico especializado y los servicios públicos de orientación mencionados más arriba, no un intermediario financiero.* --- ## Impacto de la bajada de tipos de interés en el mercado hipotecario URL: https://realista.es/blog/noticias-3/impacto-de-la-bajada-de-tipos-de-interes-en-el-mercado-hipotecario-324/ El Banco Central Europeo (BCE) cerró 2024 con un** nuevo recorte de los tipos de interés, situándose en un 3%.** Esta medida está teniendo un** impacto significativo en el mercado hipotecario,** ya que afecta tanto a las condiciones de financiación como a la demanda de vivienda. ## **¿Por qué bajan los tipos de interés?** La variación de los tipos de interés es una de las herramientas el Banco Central Europeo (BCE) utiliza para regular la inflación e impulsar la economía. Al reducir los tipos, se disminuyen los costes de financiación para ciudadanos, empresas y gobiernos, fomentando tanto el consumo como la inversión. En este contexto,** 2024 cerró con de cuatro recortes en los tipos de interés, que pasaron del 4,5 % a principios de año al 3 % en diciembre.** Estos ajustes, llevados a cabo tras un periodo de nueve meses con tipos elevados, refleja el compromiso del BCE por estabilizar los precios y acercar la inflación a su objetivo del 2 %. Cuando la inflación es muy elevada, el BCE endurece las condiciones financieras subiendo los tipos de interés. Esto desincentiva el consumo y la inversión, frenando la subida de precios. Por el contrario,** si la inflación se encuentra controlada la bajada de tipos estimula el gasto y el acceso a financiación, fomentando la actividad económica.** En el mercado inmobiliario, los recortes de tipos afectan a las hipotecas, especialmente a aquellas referenciadas al Euribor. ## **El Euribor: un reflejo directo de las bajadas de tipos** El Euribor, índice de referencia para la mayoría de las hipotecas en España y directamente ligado a los tipos del BCE, ha experimentado una bajada significativa, cerrando el año en un 2,436%. Para los titulares de hipotecas variables, esto se traduce en cuotas mensuales más bajas. Cabe destacar que el Euribor comenzó el año en 3,609%, acumulando un descenso de 1,173 puntos en 2024. Este alivio financiero para los hipotecados demuestra cómo las decisiones del BCE están impactando de manera positiva el mercado hipotecario. ## **Impacto de la bajada de tipos de interés mercado hipotecario** Aunque el BCE ha rebajado los tipos para estimular la economía, su impacto en el mercado hipotecario plantea desafíos.** La reducción de los costes financieros aumenta la demanda de vivienda,** especialmente entre los compradores jóvenes y de clase media. Sin embargo,** esta demanda se enfrenta a una oferta de vivienda insuficiente, acentuando el desequilibrio del mercado.** #### **Mayor demanda de vivienda** El impacto de la bajada de tipos de interés en el mercado hipotecario no solo afecta a las hipotecas existentes, sino que también impulsa la demanda de nuevas viviendas. El abaratamiento de las hipotecas ha hecho más accesible la compra de vivienda, lo que ha incrementado la demanda. #### **Desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario** La mejora en las condiciones hipotecarias previstas para 2025 impulsará la demanda de vivienda, permitiendo que más familias accedan al mercado. Sin embargo, este aumento en la demanda se encontrará con una oferta que no crece al mismo ritmo, intensificando el desequilibrio entre ambas. #### **Precios de la vivienda al alza** La combinación de una mayor demanda impulsada por la mejora de las condiciones hipotecarias y una oferta limitada podría intensificar aún más la presión sobre los precios en zonas como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia. ## **Perspectivas para los tipos de interés en 2025** **Con tipos cercanos al 2% para finales de 2025,** el mercado hipotecario seguirá siendo dinámico, pero el desafío principal será equilibrar la creciente demanda con una oferta limitada. Es crucial fomentar políticas que incentiven la construcción de vivienda para evitar la subida continua de precios. Aunque los precios de la vivienda continúan al alza, con las condiciones hipotecarias actuales, ahora es una excelente oportunidad para comprar. Si deseas saber más sobre cómo obtener la mejor financiación,** contacta con nosotros **y desde Realista como brokers hipotecarios daremos respuesta en menos de 24 horas. --- ## ¿Comprar o alquilar una vivienda en 2026? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/comprar-o-alquilar-una-vivienda-en-2025-322/ La decisión de comprar o alquilar una vivienda es una de las más importantes a la que muchas personas se enfrentan a lo largo de su vida. Con un mercado inmobiliario en constante cambio, **¿será mejor comprar o alquilar una vivienda en 2026?** ## **Comprar una vivienda en 2026** #### **Precios de la vivienda en aumento** El desequilibrio entre oferta y demanda seguirá siendo el principal impulsor de los precios. En el mercado de compra, se espera un** aumento promedio del 7%** en 2026, con subidas más significativas en la vivienda nueva, donde se podría superar el 15%. #### **Tipos de interés más bajos en hipotecas** Como comentamos en el artículo **“Impacto de la bajada de tipos de interés en el mercado hipotecario”**, El Banco Central Europeo (BCE) cerró 2024 con un nuevo **recorte de los tipos de interés, situándose en un 3%. Por su parte, el Euríbor cerró en un 2,436%.** Esta medida está teniendo un impacto significativo en el mercado hipotecario, ya que afecta tanto a las condiciones de financiación como a la demanda de vivienda, facilitando el acceso al mercado a las familias. **La mejora en las condiciones hipotecarias previstas para 2026 impulsará la demanda de vivienda**, permitiendo que más familias accedan al mercado. Sin embargo, este aumento en la demanda se encontrará con una oferta que no crece al mismo ritmo, intensificando el desequilibrio entre ambas. #### **Más ahorros necesarios para la entrada de la vivienda** Con el aumento de los precios, los compradores necesitarán más ahorros para cubrir la entrada (en caso de que no se financie el 100% de la vivienda) y los gastos asociados a la compraventa (notaría, tasación, impuestos, etc.) #### **Cuota hipotecaria vs. Alquiler** La cuota hipotecaria media podría ser más baja que la renta mensual de alquiler. Por ejemplo, una hipoteca media en España podría tener una cuota de 708 euros, mientras que el alquiler de una vivienda de 80 metros cuadrados podría costar 1.050 euros mensuales. ## **Alquilar una vivienda en 2026** #### **Precios del alquiler en máximos históricos** En 2024, **el precio medio del alquiler en España superó los 13 €/m2, marcando un incremento interanual del 14,7%**, el más alto detectado en los últimos 18 años. La demanda en el mercado de alquiler supera con creces la oferta disponible, agravada por medidas intervencionistas como los límites de precio, que han reducido la rentabilidad y desincentivado a los propietarios a mantener sus viviendas en el mercado. #### **Escasa oferta de pisos en alquiler** La oferta de pisos en alquiler es insuficiente para la demanda, lo que podría seguir aumentando los precios y dificultando el acceso a la vivienda. La aprobación de la **Ley de la Vivienda** ha generado tensiones en este contexto. La regulación de los precios del alquiler en las zonas tensionadas ha provocado que los propietarios dejen de poner sus inmuebles en alquiler, optando por otras alternativas como el alquiler turístico o la venta. Esto crea un círculo vicioso donde la falta de oferta y las limitaciones legales contribuyen a empeorar el acceso al alquiler, en lugar de mejorarlo. ## **Factores clave para decidir si comprar o alquilar** **Tu capacidad de ahorro. **Para comprar necesitarás unos ahorros mínimos para cubrir, al menos, los gastos asociados a la compraventa. **Tu estabilidad laboral y personal.** Si tienes un empleo fijo y planeas quedarte en la misma zona a largo plazo, comprar podría ser más conveniente. **Evolución de los precios de la vivienda.** Analiza la relación entre el precio de compraventa y alquiler en tu localidad. En zonas donde los alquileres son muy altos, comprar podría resultar más rentable. ## **¿Qué es mejor comprar o alquilar en una vivienda 2026?** No hay una respuesta única. La mejor opción dependerá de tu situación económica, laboral y personal. **Comprar en 2026 tiene ventajas significativas.** Una de ellas es que construirás un **patrimonio propio**, lo cual es una inversión para el futuro. Además, en muchos casos, las cuotas hipotecarias son más bajas que los alquileres actuales, lo que puede hacer que sea una opción más económica a largo plazo. También ofrece una estabilidad a largo plazo, ya que no estarás sujeto a renovaciones de contrato, y te da la libertad de personalizar tu hogar según tus gustos y necesidades. Por otro lado, **alquilar en 2026 tiene ventajas que pueden ser atractivas para ciertos perfiles.** Una de ellas es la mayor flexibilidad para cambiar de vivienda o ubicación, ideal para quienes valoran la movilidad. Además, la inversión inicial es mucho menor, ya que solo se necesita cubrir la fianza y las primeras mensualidades. También está la ventaja de no tener que asumir los gastos de mantenimiento ni los impuestos de propiedad, que recaen en el propietario. No obstante, los precios de los alquileres están en niveles muy altos, especialmente en las grandes ciudades, lo que puede suponer una carga financiera considerable. Si necesitas información de cualquier tipo contacta con nuestro equipo de brokers hipotecarios de Realista. --- ## Escasez de oferta de vivienda en España: causas, consecuencias URL: https://realista.es/blog/noticias-3/escasez-de-oferta-de-vivienda-en-espana-causas-consecuencias-321/ **España acumula un déficit de más de 730.000 viviendas desde 2021.** Se construyen unas 150.000 al año y se crean en torno a 220.000 hogares, así que el desfase no se corrige: crece. Esa es la raíz de casi todo lo demás. Los precios de compra en máximos, el alquiler en máximos históricos y la dificultad para acceder a una primera vivienda no son fenómenos independientes: son consecuencias del mismo desequilibrio. En este artículo analizamos por qué falta vivienda en España, qué consecuencias tiene y qué significa en la práctica si estás pensando en comprar. **Cifras actualizadas a agosto de 2026** - **Déficit acumulado desde 2021:** más de 730.000 viviendas (CaixaBank Research), con previsión de acercarse a 800.000 en 2027 (BBVA Research). - **Viviendas iniciadas:** 139.000 en 2025, con previsión de 153.000 en 2026. - **Hogares creados:** en torno a 220.000 al año. - **Cobertura:** la construcción cubre alrededor del 48% de los nuevos hogares. - **Alquiler:** 15,3 €/m² de media en julio de 2026, un 6,8% más que un año antes y máximo histórico (idealista). ## Por qué falta vivienda en España Las causas son estructurales, no coyunturales. Ninguna se resuelve en un año. ### 1. Escasez de suelo finalista No es que no haya suelo: es que **la mayor parte no está listo para construir**. Entre que un suelo se clasifica y se puede levantar una vivienda sobre él pasan años de tramitación urbanística. Los planes urbanísticos recogen millones de viviendas pendientes de desarrollar, pero esa cifra sobre el papel no se traduce en oferta real a corto plazo. ### 2. Los plazos administrativos La burocracia alarga los proyectos y encarece la financiación. Cada mes de retraso es coste financiero para la promotora, y ese coste acaba en el precio final. ### 3. Inseguridad jurídica Los cambios normativos de los últimos años —control de precios en zonas tensionadas, registro de alquileres de temporada— han generado incertidumbre entre propietarios e inversores. Parte de la respuesta ha sido retirar vivienda del mercado de alquiler de larga duración. Es un factor discutido: hay quien lo considera determinante y quien lo relativiza frente al peso del déficit de obra nueva. Conviene tenerlo en cuenta sin convertirlo en la única explicación. ### 4. Coste de los materiales y de la mano de obra Los precios de los materiales de construcción subieron muy por encima del IPC desde 2020 y no han vuelto a los niveles previos. Eso ha dejado fuera de viabilidad a proyectos que antes salían. A eso se suma la **falta de mano de obra cualificada**: la edad media en el sector supera los 45 años y las empresas no cubren las vacantes. No es un problema de dinero, es de personas disponibles. ### 5. El desfase de 25 meses Este es el factor que más se ignora y explica por qué las buenas noticias tardan en notarse. **Entre que se inicia una vivienda y se registra su venta pasan unos 25 meses.** Los visados de obra nueva están creciendo con fuerza —más de un 10% anual—, pero ese aumento no llegará al mercado hasta dentro de dos años. Dicho de otro modo: aunque hoy se corrigiera todo, el alivio no se notaría hasta 2028. ### 6. El déficit está concentrado donde más se necesita Un dato que cambia la lectura del problema: **cerca de la mitad del déficit se localiza en cinco provincias** —Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia—, y la obra nueva no está creciendo precisamente ahí. El promedio nacional esconde realidades opuestas. Hay provincias con superávit de vivienda vacía y ciudades donde no hay producto a ningún precio. ## Consecuencias ### Precios de compra en máximos Con demanda sostenida y oferta insuficiente, los precios siguen subiendo. Y las mayores subidas ya no se dan en los grandes mercados, que se están moderando, sino en comunidades hasta ahora más asequibles. Es un desplazamiento del problema, no una mejora. ### El alquiler, en máximo histórico El alquiler acumula un ciclo de encarecimiento que arranca en 2022 y no se ha interrumpido. La media nacional supera los 15 €/m², con Madrid por encima de 21 € y Baleares en torno a 20 €. ### La accesibilidad no mejora aunque bajen los tipos Aquí hay un matiz importante. Un euríbor moderado abarata la cuota, pero **si el precio de la vivienda sube más rápido que lo que baja el interés, el esfuerzo total aumenta igual**. Y hay un efecto de segundo orden: unos tipos más bajos animan la demanda, que en un mercado sin oferta se traduce en más presión sobre los precios. Puedes seguir la evolución del índice en euríbor hoy. ### Expulsión hacia la periferia Los inquilinos con rentas más bajas salen del mercado de las ciudades centrales: comparten vivienda, se desplazan a coronas metropolitanas o retrasan la emancipación. ## Qué significa esto si vas a comprar Los análisis de mercado suelen quedarse en el diagnóstico. Estas son las implicaciones prácticas: - **La entrada pesa más que la cuota.** Con precios altos y tipos moderados, el obstáculo ya no es tanto pagar la mensualidad como reunir el ahorro inicial. Lo calculamos en cuánto hay que tener ahorrado para comprar una vivienda. - **La tasación se queda corta con más frecuencia.** Cuando los precios suben rápido, el valor de tasación puede quedar por debajo del precio pactado, y esa diferencia la pone el comprador. - **Los plazos se estrechan.** Con poca oferta, los vendedores dan menos margen entre arras y escritura. Llegar con la financiación preaprobada deja de ser una comodidad y pasa a ser una ventaja competitiva. - **Las ayudas públicas cobran peso.** El aval del ICO y el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 cambian el cálculo para algunos perfiles: lo detallamos en las ayudas del Estado para comprar una vivienda. - **Comprar frente a alquilar cambia de ecuación.** Con el alquiler en máximos, el punto de equilibrio se ha movido. Lo analizamos en comprar o alquilar una vivienda. ## Qué proponen el sector y los organismos Las medidas que aparecen con más insistencia en los informes del sector y de los organismos económicos son cinco: - **Simplificar la tramitación urbanística**, que es el cuello de botella más señalado. - **Movilizar suelo finalista**, especialmente en las áreas metropolitanas donde se concentra el déficit. - **Facilitar la financiación a la promoción**, hoy condicionada por exigencias de preventa elevadas. - **Impulsar la colaboración público-privada** junto al aumento del parque público. - **Atraer y formar mano de obra** para el sector de la construcción. Ninguna de las cinco produce efectos rápidos. Con el desfase de 25 meses entre inicio y venta, lo que se decida hoy se notará en el mercado hacia 2029. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuántas viviendas faltan en España? El déficit acumulado desde 2021 supera las 730.000 unidades según CaixaBank Research, y las previsiones apuntan a que se acercará a las 800.000 en 2027 si no cambia el ritmo de construcción. ### ¿Por qué no se construyen más viviendas si hay demanda? Por una combinación de falta de suelo listo para edificar, plazos administrativos largos, costes de construcción elevados y escasez de mano de obra cualificada. No es un problema de demanda ni de financiación. ### ¿Va a bajar el precio de la vivienda? Mientras la construcción cubra menos de la mitad de los hogares que se crean, la presión sobre los precios se mantiene. Los visados están creciendo, pero su efecto tarda unos dos años en llegar al mercado. ### ¿Afecta el déficit por igual a toda España? No. Cerca de la mitad se concentra en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia. Hay provincias con exceso de vivienda vacía y ciudades sin producto disponible, y el promedio nacional oculta esa diferencia. ### ¿Bajar los tipos de interés soluciona el acceso a la vivienda? Ayuda a la cuota, pero no al ahorro inicial. Y unos tipos más bajos estimulan la demanda, lo que en un mercado sin oferta suficiente empuja los precios al alza y compensa buena parte del alivio. ## Te ayudamos a moverte en este mercado En un mercado con poca oferta, **la diferencia entre conseguir una vivienda y quedarte fuera suele estar en la rapidez y en llegar con la financiación resuelta**. Los vendedores tienen varias ofertas y eligen la que ofrece menos riesgo de caerse. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y conseguimos la preaprobación antes de que firmes las arras, para que puedas negociar desde una posición sólida. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas, calcular tu cuota en la calculadora de hipotecas o consultar las condiciones de la hipoteca joven si tienes menos de 35 años. alista. --- ## Todo lo que necesitas saber sobre el ratio de endeudamiento URL: https://realista.es/blog/noticias-3/todo-lo-que-necesitas-saber-sobre-el-ratio-de-endeudamiento-315/ El **ratio de endeudamiento en la solicitud de la hipoteca** es crucial para determinar si un banco aprobará tu préstamo. Entender su funcionamiento y cómo puede influir en tu capacidad para obtener una hipoteca es esencial para cualquier potencial comprador. Vamos a desglosar qué es el ratio de endeudamiento, cómo se calcula y cómo afecta tu solicitud de hipoteca. ### ¿Qué es el ratio de endeudamiento? El ratio de endeudamiento es una medida financiera que compara la cantidad de deuda que una persona tiene con su ingreso neto. En términos simples, este ratio indica la capacidad de un individuo para manejar sus deudas en relación con sus ingresos. Vamos a poner la fórmula para calcularlo y un ejemplo para entenderlo: **Ratio de endeudamiento = (Deudas mensuales / Ingresos Netos Mensuales) X 100** Es decir, si tus deudas mensuales (incluyendo pagos de tarjetas de crédito, préstamos personales, etc.) suman 500 euros y tu ingreso neto mensual es de 2.000€, tu ratio de endeudamiento sería: **Ratio de endeudamiento = (500/2000) X 100 = 25%** ### ¿Por qué es importante el ratio de endeudamiento? **Los bancos y prestamistas** utilizan el ratio de endeudamiento como una métrica crucial para evaluar el **riesgo crediticio **de un solicitante. Un ratio de endeudamiento alto puede indicar que un individuo ya está **demasiado endeudado **y podría tener dificultades para asumir nuevas deudas, como una hipoteca. ### Ventajas de un ratio de endeudamiento bajo - **Mayor probabilidad de aprobación:** Los prestamistas consideran a los solicitantes con ratios más bajos como menos riesgosos. - **Mejores condiciones de préstamo:** Los individuos con ratios de endeudamiento más bajos pueden obtener tasas de interés más favorables y términos de préstamo más beneficiosos. ### ¿Cómo afecta el ratio de endeudamiento a la solicitud de una hipoteca? 1- **Evaluación del riesgo:** Las entidades bancarias calculan el ratio de endeudamiento para determinar la capacidad de pago de un solicitante. Un ratio alto puede llevar a una denegación de la hipoteca o a una oferta de condiciones menos favorables. 2- **Límites de ratio de endeudamiento:** La mayoría de los prestamistas tienen límites específicos para el ratio de endeudamiento. **Por ejemplo, un ratio del 30-35% se considera aceptable**, mientras que uno por encima del 40% puede ser problemático. 3- **Impacto en el monto del préstamo:** Un ratio más bajo puede permitir a los solicitantes **calificar para montos de préstamo más altos**, mientras que un ratio alto puede limitar la cantidad que se puede pedir prestada. ### Estrategias para mejorar el ratio de endeudamiento 1- **Reducir deudas existentes:** Paga tus tarjetas de crédito y reduce otros préstamos para disminuir el monto total de tus deudas mensuales. 2- **Aumentar ingresos: **Busca formas de **aumentar tus ingresos**, como un trabajo adicional o ingresos pasivos, para mejorar el ratio. 3- **Revista tu presupuesto:** Mantén un control estricto de tus gastos y ajusta tu presupuesto para maximizar tus ingresos disponibles para pagar deudas. El **ratio de endeudamiento** es un factor crucial en la **evaluación de tu solicitud de hipoteca**. Mantener un ratio de endeudamiento saludable no solo mejora tus posibilidades de obtener una hipoteca, sino que también puede ayudarte a asegurar **mejores términos y tasas de interés**. Si estás planeando solicitar una hipoteca, es fundamental evaluar y, si es necesario, mejorar tu ratio de endeudamiento para optimizar tus posibilidades de éxito. **¿Tienes alguna pregunta sobre el ratio de endeudamiento o necesitas asesoría sobre cómo manejar tus deudas? ¡Déjanos tu comentario y desde Realista te ayudaremos!** --- ## Soy autónomo, ¿cómo puedo pedir una hipoteca?  URL: https://realista.es/blog/noticias-3/soy-autonomo-como-puedo-pedir-una-hipoteca-311/ **Un autónomo puede conseguir hipoteca, pero el banco no mira lo que factura: mira el rendimiento neto de su declaración de la renta.** Esa diferencia es la que decide la operación, y casi nadie la explica. Si llevas años optimizando tu fiscalidad para pagar menos IRPF, el banco verá unos ingresos bajos y te ofrecerá menos hipoteca. Es el problema más frecuente y el que conviene anticipar con tiempo. Aquí tienes qué piden las entidades, qué documentación necesitas y cómo mejorar tus opciones antes de solicitar. ## Lo que el banco mira de verdad ### El rendimiento neto, no la facturación Es el punto clave. La entidad toma **el rendimiento neto que declaras en el IRPF**, es decir, tus ingresos menos los gastos deducibles. No la cifra que facturas. Un autónomo que factura 60.000 € y declara un rendimiento neto de 22.000 € será tratado como alguien que gana 22.000 €, no 60.000 €. Además, lo habitual es que **promedien los dos últimos ejercicios**, y si el segundo año es peor que el primero, muchas entidades se quedan con el más bajo. ### La antigüedad Lo estándar son **dos años de alta** con declaraciones presentadas. Algunas entidades bajan a un año si la trayectoria profesional es sólida, el sector tiene demanda o venías de trabajar por cuenta ajena en lo mismo. ### La estabilidad de los ingresos Pesa tanto como la cantidad. Ingresos regulares y con tendencia estable o creciente valen más que picos irregulares, aunque el total sea similar. ### El resto de tu perfil Igual que en cualquier hipoteca: nivel de endeudamiento por debajo del 35% de tus ingresos netos, historial sin impagos y ahorro suficiente. Lo desarrollamos en el ratio de endeudamiento y en los requisitos para pedir una hipoteca. ## Cuánto financian a un autónomo Conviene ser claro: **lo habitual es que financien menos que a un asalariado con contrato indefinido**, no más. Donde un perfil por cuenta ajena consigue el 80% del valor de tasación, un autónomo puede quedarse en el 70% o el 75% salvo que aporte garantías adicionales o tenga una trayectoria muy sólida. Eso significa **más ahorro necesario**. Lo calculamos en cuánto hay que tener ahorrado para comprar una vivienda, y puedes simular tu cuota en la calculadora de hipotecas. ## Documentación que te van a pedir ### Autónomo por estimación directa - **Declaraciones de la renta** de los dos últimos ejercicios (modelo 100). - **Pagos fraccionados de IRPF** del año en curso (modelos 130 o 131). - **Declaraciones de IVA** trimestrales y el resumen anual (modelos 303 y 390). - **Recibos de la cuota de autónomos** de los últimos meses. - **Informe de vida laboral** y alta en el RETA. - **Certificados de estar al corriente** con Hacienda y con la Seguridad Social. - **Extractos bancarios** de la cuenta profesional y de la personal. - **Recibos de otros préstamos** en vigor. ### Si tienes sociedad El planteamiento cambia. Además de tu documentación personal, la entidad querrá ver: - **Impuesto de Sociedades** (modelo 200) de los últimos ejercicios. - **Cuentas anuales** depositadas. - **Nóminas** que te pagues como administrador, si las hay. - **Situación de deuda** de la sociedad. Si te pagas una nómina desde tu propia empresa, el banco no la trata igual que la de un asalariado ajeno: mirará también la salud de la sociedad. ## La contradicción fiscal del autónomo Este es el apartado que más te va a servir si estás pensando en comprar dentro de un tiempo. Durante años, el consejo fiscal habitual es **deducir todo lo posible para pagar menos IRPF**. Es razonable desde el punto de vista tributario y perfectamente legal. El problema aparece cuando pides una hipoteca: **ese rendimiento neto bajo es exactamente el dato que el banco utiliza para decidir cuánto te presta**. Has ahorrado en impuestos y has perdido capacidad de financiación. ### Qué hacer si compras a medio plazo Si sabes que vas a solicitar una hipoteca dentro de uno o dos años, merece la pena hablarlo con tu asesor fiscal. Declarar un rendimiento neto más ajustado a la realidad durante los ejercicios previos tiene un coste en IRPF, pero puede suponer **decenas de miles de euros más de financiación**. No es una recomendación fiscal, y cada caso es distinto: es simplemente un factor que casi nadie tiene en cuenta y que se decide con dos años de antelación, no el mes antes de ir al banco. ## Cómo mejorar tus opciones - **Cancela deudas pequeñas** antes de solicitar. Las financiaciones al consumo pesan mucho en el cálculo. - **Separa la cuenta profesional de la personal.** Facilita el análisis y transmite orden. - **Ponte al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.** Un aplazamiento vivo puede bloquear la operación. - **Aporta más entrada.** Bajar el porcentaje financiado es lo que más compensa la irregularidad de ingresos. - **Reúne la documentación antes de pedir nada.** Un expediente incompleto se archiva. - **No cambies de actividad ni te des de baja** mientras dure el proceso. - **No pidas en diez bancos por tu cuenta.** Cada consulta deja registro y con un perfil ajustado eso resta. ## Preguntas frecuentes ### ¿Puede un autónomo pedir una hipoteca? Sí. No hay ninguna limitación legal. Lo que cambia es cómo analiza el banco tus ingresos: sobre el rendimiento neto declarado, no sobre la facturación. ### ¿Cuántos años de antigüedad piden? Lo habitual son dos años de alta con declaraciones presentadas. Algunas entidades aceptan uno si la trayectoria profesional respalda la operación. ### ¿Cuánto me dan de hipoteca siendo autónomo? Se calcula sobre el rendimiento neto medio de los dos últimos ejercicios, con el límite de que la cuota no supere en torno al 35% de tus ingresos netos. ### ¿Por qué me ofrecen menos que a un asalariado? Porque el banco percibe más riesgo en unos ingresos variables. En la práctica suele traducirse en un porcentaje de financiación algo menor y, a veces, en un diferencial ligeramente superior. ### ¿Me perjudica deducir muchos gastos? A efectos de la hipoteca, sí. Cuanto menor sea el rendimiento neto declarado, menor será el importe que el banco esté dispuesto a conceder. Conviene planificarlo con un par de ejercicios de antelación. ### ¿Y si tengo una sociedad en lugar de ser autónomo? El banco analizará las cuentas de la sociedad además de tu situación personal. La nómina que te pagues no se valora igual que la de un trabajador ajeno a la empresa. ### ¿Necesito avalista? No es obligatorio. Se pide cuando el porcentaje solicitado es alto o cuando los ingresos declarados van justos. ### ¿Sirve la facturación para justificar ingresos? Ayuda a demostrar actividad y continuidad, pero el importe que computa el banco es el rendimiento neto de las declaraciones, no las facturas emitidas. ## Estudiamos tu caso sin coste Con un perfil de autónomo, **la diferencia entre que te concedan la hipoteca o no está muchas veces en a qué entidad se presenta la operación y cómo se presenta**. No todos los bancos analizan igual una actividad por cuenta propia, y esa información no es pública. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y sabemos cuáles están aceptando cada tipo de perfil en cada momento. Presentamos tu operación una sola vez y a las adecuadas. Puedes ver las condiciones en nuestra página de hipoteca para autónomos o solicitar un estudio gratuito y sin compromiso. --- ## ¿Cómo afecta la bajada de tipos al mercado de la vivienda en España? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/como-afecta-la-bajada-de-tipos-al-mercado-de-la-vivienda-en-espana-309/ Hace unos días, el **BCE (Banco Central Europeo)** hizo oficial una decisión histórica: la bajada de los tipos de interés en la eurozona de 25 puntos básicos. Se trata de la primera desde marzo de 2016. Un movimiento que pone fin a un período de 10 subidas consecutivas entre julio de 2022 y septiembre de 2023. Con esta decisión, el precio del dinero se situará a partir de este 12 de junio en el 4,25%, mientras que los tipos de interés de la facilidad marginal de crédito y de la facilidad de depósito se reducirán al 4,50% y al 3,75%, respectivamente. Es la primera vez que la institución baja tipos antes que su homóloga estadounidense (Reserva Federal). Por supuesto, esto tiene una consecuencia directa en las hipotecas ya firmadas, en la nueva financiación y en el ahorro. Es cierto que los expertos aseguran que** esta bajada tendrá un impacto limitado, puesto que apenas es de 25 puntos básicos**. Pero, se traducirá en una ligera reducción de los intereses de la nueva financiación ## Impacto en las hipotecas - **Hipotecas ya firmadas**: La bajada tendrá un impacto limitado en las hipotecas existentes, ya que es de apenas 25 puntos básicos y ya estaba descontada en el euríbor a 12 meses. Por tanto, la bajada de tipos solo recortará un poco los intereses de las hipotecas y préstamos. - **Nueva financiación**: Se espera una **ligera reducción en los intereses de los préstamos **que conceda el banco a partir de ahora, aunque no se espera un cambio drástico, respecto a las condiciones actuales. Esta mejora puede favorecer un aumento de la demanda. De hecho, muchos bancos han mejorado las condiciones de sus hipotecas fijas en los últimos meses. Hoy por hoy, si cuentas con la ayuda de un intermediario financiero o broker puedes adquirir viviendas a 25-30 años a un tipo fijo inferior al 3%. - **Hipotecas variables:** Aquellas personas que apostasen por la hipoteca variable pueden verse beneficiados en los próximos meses, ya que se espera que las rebajas en las cuotas de las hipotecas variables se hagan más patentes si la inflación sigue a la baja y el BCE anuncia más recortes de tipos. Va a volver a crecer el número de interesados en hipotecas variables. ## Impacto en el ahorro y el consumo - **Productos financieros**: La rentabilidad ofrecida por productos como depósitos y cuentas podría disminuir debido a la bajada de tipos. Ya hay varios bancos que han anunciado a sus clientes un recorte de los rendimientos. No obstante, los expertos señalan que en realidad se trata de un período de estabilidad, después de un tiempo en el que los productos de ahorro tenían subidas en su remuneración de forma acelerada. Los que sí se van a beneficiar van a ser aquellos que tengan inversiones en renta fija (bonos), ya que con la bajada de tipos ganarán mucho en esos instrumentos de ahorro. - **Consumidores:** Los ciudadanos pueden beneficiarse de una financiación hipoteca más favorable, pero también puede ver reducida la rentabilidad de sus ahorros. ## Efecto en el mercado inmobiliario Aunque la bajada de tipos es moderada, su efecto se hará más evidente con el tiempo.** La idea del BCE es estimular el consumo y aliviar la carga financiera**, pero la inflación y futuras decisiones del banco central seguirán influyendo en el mercado inmobiliario y las finanzas personales. El gran problema sigue siendo **el precio de la vivienda y la falta de ahorro** de muchos potenciales compradores, especialmente jóvenes. Además, los bajos salarios y la pérdida de capacidad adquisitiva en los hogares son otros de los grandes problemas a los que se enfrenta la sociedad española. No obstante, no se espera que la bajada de tipos de interés vaya a traducirse en un aumento de las compraventas. --- ## ¿Eres guardia civil? Esta es tu mejor opción para obtener tu hipoteca URL: https://realista.es/blog/noticias-3/eres-guardia-civil-esta-es-tu-mejor-opcion-para-obtener-tu-hipoteca-308/ Cada día que pasa, lograr una **hipoteca **se vuelve un desafío más grande, especialmente si no tienes ahorros acumulados. Por suerte, en Hipoteca Finance, entendemos las dificultades que presenta la actual situación económica y las necesidades financieras de las personas. Por supuesto, nuestros cuerpos y fuerzas de seguridad del estado,** como la Guardia Civil,** no son ajenos a este problema. Sabemos que los empleados del sector público cuentan con una cierta estabilidad laboral y económica, dos aspectos fundamentales que los bancos tienen en cuenta a la hora de conceder un préstamo hipotecario. No obstante, también somos conscientes de que existen situaciones imprevistas o factores que pueden alterar nuestra economía personal. Como **bróker hipotecario** especializado, ofrecemos **soluciones rápidas y personalizadas** para que puedas acceder a la mejor financiación, sin importar tu situación económica. ## ¿Por qué elegir una hipoteca con Hipoteca Finance? Son muchas las ventajas que ofrecen nuestros servicios a la hora de conseguir una hipoteca si eres guardia civil. Estas son algunas de ellas. ### Negociamos con todos los bancos para conseguir las mejores condiciones Nuestro equipo de expertos puede conseguirte la hipoteca para guardia civil perfecta. Esto, gracias a que trabajamos y negociamos con una amplia red de bancos, lo que nos permite encontrar las condiciones más favorables. Incluimos en este apartado tasas de interés competitivas, plazos flexibles y requisitos adaptados a tu situación particular. ### Atención personalizada y orientada a resultados Cada caso es único y todos requieren la misma atención. Por eso, nosotros nos orientamos a ofrecer una** atención personalizada**. Evaluamos tu situación individual, diseñamos un plan a medida y te acompañamos durante todo el proceso, asegurando que encuentres la **hipoteca **que mejor se adapte a tus necesidades. ### Procesos rápidos y eficientes En Hipoteca Finance, valoramos tu tiempo. Por ello, hemos optimizado nuestros procesos para que puedas obtener una respuesta rápida y comenzar con los trámites de tu **hipoteca **sin demoras innecesarias. ## ¿Cómo funciona nuestro proceso de hipoteca? El proceso para conseguir tu hipoteca de guardia civil es muy similar al resto y sigue una serie de pasos. El primero de ellos es la **evaluación inicial**, en la que contactamos vía telefónica para hablar sobre tu situación financiera y tus objetivos. Posteriormente, el equipo de Hipoteca Finance rastrea entre todas las **opciones **que ofrecen las distintas entidades bancarias que pueden ofrecerte la mejor oferta en cuanto a tipos de interés y total de la financiación. No solo buscamos, sino que además **negociamos** con ellas para lograr las condiciones más ventajosas. Durante todo el proceso, te acompañamos y aconsejamos de manera cercana, además, te asistimos en la **aprobación y formalización** de la hipoteca, asegurando que todo se maneje de manera eficiente y eficaz. No olvides que nosotros solo ganamos si tu ganas, porque tu éxito es el nuestro. ## Contáctanos No dejes pasar la oportunidad de obtener tu **hipoteca **ideal con las mejores condiciones del mercado. Llámanos hoy mismo y descubre cómo podemos ayudarte a lograr tus objetivos financieros sin complicaciones. --- ## Alquiler con opción a compra: la solución para comprar sin ahorros URL: https://realista.es/blog/noticias-3/alquiler-con-opcion-a-compra-la-solucion-para-comprar-sin-ahorros-305/ El **alquiler con opción** a compra se ha convertido en una alternativa atractiva tanto para quienes buscan comprar una vivienda, pero no tienen suficientes ahorros para la entrada, como para quienes desean probar antes de comprar. Vamos a responder a las dudas más habituales: ¿cómo funciona? ¿qué ventajas y desventajas tiene? y ¿por qué es una excelente opción para inquilinos y propietarios? ### ¿Qué es el alquiler con opción a compra? Básicamente es un tipo de contrato mixto que combina elementos del alquiler y la compraventa. En este acuerdo, el inquilino alquila un inmueble con la posibilidad de comprarlo en un futuro determinado. La gran ventaja del **alquiler con opción a compra **es que el dinero pagado en el alquiler se descuenta del precio de venta si el inquilino decide comprar la vivienda. ### Cómo funciona esta opción Lo primero que se necesita para ejecutar esta modalidad es el **contrato de arrendamiento**, el cual se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y debe incluir: - Precio del alquiler - Certificado energético - Plazo para ejercer la opción de compra - Tratamiento de la fianza si se ejerce la compra Además, al existir la opción de adquirir la vivienda pasado un tiempo fijado entre inquilino y propietario, se debe firmar un **contrato de compraventa** que incluya detalles específicos sobre la futura transacción: - Compromiso del propietario a vender el inmueble al inquilino si este decide ejercer la opción de compra - Tiempo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho de compra - Precio de la vivienda y descuentos aplicables por las cuotas de alquiler pagadas - Prima inicial, similar a un depósito de reserva - Asignación de impuestos y gastos de la compraventa ### Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra Esta opción tiene una serie de puntos positivos y negativos para cada una de las partes que participa en la operación. Empezamos por los inquilinos (posible comprador): - Ventajas: **Tiempo para decidir**: El inquilino puede valorar si la vivienda se ajusta a sus necesidades antes de comprometerse a la compra. Es una operación que «no va a ciegas». - **Descuento en el precio de venta**: Al haber pagado una serie de cuotas a lo largo del tiempo, el precio de venta se ve mejorado. No es una operación en la que el cliente «tire el dinero». - **Facilita la obtención de una hipoteca:** Los bancos valoran positivamente que ya se haya pagado parte de la vivienda. - Incovenientes: **Precio del alquiler más alto:** Por lo general, esta opción suele ser más cara que los alquileres normales. - **Pérdida de la Prima Inicial: **Si el inquilino decide no comprar, pierde la prima inicial (habitualmente el 10% del valor de la vivienda). - **Condiciones fijas: **El precio del alquiler se mantiene fijo durante el contrato, sin posibilidad de aprovechar mejoras en el mercado hipotecario. Por su parte, el arrendador o posible vendedor, debe tener en cuenta también sus pros y contras antes de realizar este proceso: - Ventajas: **Ingresos inmediatos: **El propietario recibe una renta mensual mientras espera la posible venta - **Rentabilidad del alquiler:** Se obtiene una rentabilidad del 6,5% al 7,7%, según los expertos, incluso el inquilino no compra. - Incovenientes: **Oportunidades perdidas:** Si el inquilino no compra, el propietario habrá perdido la oportunidad de venta, aunque sí que mantiene el dinero obtenido por las cuotas del alquiler. - **Precio fijo:** El propietario no puede aprovechar un aumento en el valor de la vivienda o mejores ofertas durante el contrato. Por tanto, el **alquiler con opción a compra** es la solución ideal para aquellas personas que quieren asegurarse de que su vivienda se ajusta a ellos antes de comprar, mientras que para los propietarios les genera ingresos mientras esperan la venta. En Realista Hipotecas contamos con un equipo especializado que puede ayudarte a gestionar este tipo de contratos. Si el banco te ha denegado la hipoteca, podemos ayudarte a conseguir una hipoteca al 100%. Solicita un estudio gratuito aquí. --- ## Solo dos de cada diez jóvenes podrán solicitar el aval ICO URL: https://realista.es/blog/noticias-3/solo-dos-de-cada-diez-jovenes-podran-solicitar-el-aval-ico-304/ Según un reciente estudio, **solo el 22% de los jóvenes podrán beneficiarse de esta aval**, y valorando siempre la condición de comprar bajo pareja. ¿El motivo de esto? Principalmente las limitaciones en los ingresos de los jóvenes y las condiciones del mercado hipotecario. Cabe recordar que la intención del Ministerio de Vivienda, en colaboración con el Instituto de Crédito Oficial (ICO), era lanzar una nueva línea de avales destinada a facilitar la compra de la primera vivienda a jóvenes y a padres con menores a su cargo. Básicamente, este programa permite a los beneficiarios **acceder a una hipoteca con financiación del 100% del precio de compra**: el 80% habitual por parte de las entidades bancarias y el 20% restante garantizado por el aval ICO. ### Problemas con el aval ICO No obstante, el aval ICO tiene letra pequeña. Uno de los principales inconvenientes es que los tipos de interés para hipotecas que financian el 100% del precio suelen ser más altos que la media del mercado. Un ejemplo: - **843,21 euros** para una hipoteca de 200.000 euros al 3% TIN - **1.551,60 euros** para una hipoteca de 325.000 euros al 4% TIN Si observamos estos datos nos damos cuenta de que sería necesario un salario mínimo mensual entre **2.409,17 euros y 4.433,14 euros **netos, dependiendo del monto y el tipo de interés para la hipoteca, para evitar el riesgo de endeudamiento. ### Desafío para los compradores en solitario Por otro lado, existe el problema del límite de ingreso máximo permitido para acceder al aval ICO. Para poder optar a esta ayuda, el máximo que puede ganar una persona es de **37.800 euros brutos anuales** (2.360 euros netos mensuales). Con estos ingresos, un comprador en solitario no podría optar a hipotecas de 200.000 euros o más y debería buscar viviendas con un precio inferior. Sí que mejora la situación en caso de comprar en pareja, ya que la unidad familiar podría alcanzar ingresos netos mensuales de 4.720 euros, pudiendo optar a hipotecas de 325.000 euros al 4% TIN. Ahora bien, supongamos que una pareja quiere acceder a una hipoteca de 275.000 euros, a un plazo de 30 años y con un tipo de interés del 3,5% TIN. En este caso, necesitarían ingresos de 4.116,24 euros al mes. Por tanto, **cada persona necesitaría un salario mínimo de 2.058,12 euros al mes**. Sin embargo, según datos del INE**, el salario medio en España es de 2.243 euros **netos mensuales, por lo que solo el 45% de la población podría afrontar una hipoteca de este tipo. En el caso de los jóvenes menores de 35 años, su salario medio se sitúa en torno a los 1.615 euros netos mensuales, por lo que no podrían pagar más de 565 al mes por su hipoteca. Así, si el joven compra en solitario, el aval ICO solo sería posible si comprase por menos de 135.000 euros. Si bajamos el rango de edad, el salario también disminuye en proporción. Por tanto, solo por renta, el 78% del total quedaría excluido, es decir, solo un 22% de los menores de 35 años podrían tener acceso a los avales ICO. ### Requisitos para acceder a los avales ICO Recordemos que para optar a estos avales, los solicitantes deberán cumplir con ciertos criterios: - **Jóvenes de hasta 35 años: **sus ingresos no deben superar los 37.800 euros brutos anuales. En caso de compra en pareja, el límite se duplica hasta los 76.500 euros. - **Familias:** Padres con menores a su cargo también son elegibles bajo las mismas condiciones de ingresos. Además, es importante saber que cada Comunidad Autónoma pone un precio máximo de compra. Si tienes cualquier tipo de duda contacta con nuestros asesores hipotecarios. --- ## El aval ICO: requisitos y cómo solicitarlo URL: https://realista.es/blog/noticias-3/el-aval-ico-requisitos-y-como-solicitarlo-288/ La situación actual de la vivienda en nuestro país no es especialmente esperanzadora. Los precios están disparados, los salarios no logran seguir el ritmo de crecimiento del precio de las viviendas y los más jóvenes apenas tienen capacidad de ahorro. En este contexto, el Gobierno anunció el pasado año 2023 el conocido como **Aval ICO**, ofrecido por el **Instituto de Crédito Oficial**, como una ayuda fundamental para mejorar el acceso a la vivienda. A continuación, te presentamos una guía detallada sobre el Aval ICO y los requisitos necesarios para obtenerlo. ## ¿A quiénes beneficia el Aval ICO? Los principales destinatarios de este aval son aquellas personas que, aun teniendo capacidad económica para hacer frente a una hipoteca, carecen de ahorros suficientes para abonar el 20% del valor del inmueble que suelen pedir las entidades bancarias como pago inicial. Los avales ICO son una línea de financiación de **2.500 millones de euros** aprobada por el Gobierno y destinada a ayudar a más de **50.000 personas** a obtener una hipoteca. Esta línea cubrirá hasta el 20% del importe del crédito hipotecario, pudiendo aumentar hasta el 25% en aquellas viviendas que cuentan con una calificación energética D o superior. ## Requisitos para los avales ICO No obstante, no es oro todo lo que reluce. Para poder disfrutar de esta ayuda, debes saber que tienes que cumplir una serie de requisitos: - **Edad:** Los avales ICO están dirigidos únicamente a los jóvenes menores de **35 años** y a las familias con menores a cargo (en este caso no hay límite de edad). - **Ingresos**: Los ingresos individuales no deben superar los **37.800 euros brutos al año** (4,5 veces el IPREM). En el caso de que la vivienda se adquiera entre dos personas, el límite de ingresos se eleva al doble, es decir, conjuntamente no pueden superar los **75.600 euros**. - **Patrimonio**: El solicitante no puede tener un patrimonio superior a los **100.000 euros**. - **Primera vivienda**: Solo se podrá acceder al aval ICO para obtener una **primera vivienda**, excepto en casos muy específicos como herencias o situaciones de divorcio. Esta vivienda deberá utilizarse como residencia habitual y permanente del comprador durante los diez primeros años. - **Precio máximo de la vivienda**: Cada comunidad autónoma establece el precio máximo que puede pagar cada solicitante por una vivienda para estar sujeta al aval ICO. - **Ahorros**: A pesar de esta ayuda, se debe contar con ahorros equivalentes al **10% de la operación** correspondientes a los gastos relacionados con la compraventa de la vivienda (gestoría, registro de propiedad, etc.). Además de todo lo anterior, la vivienda que se compre **no puede ser superior al límite** que establece cada Comunidad Autónoma: ## Cómo solicitar el aval ICO La fecha límite para solicitar este aval es el **31 de diciembre de 2025**, con posibilidad de prórroga de dos años en función de la demanda y las circunstancias económicas. Aunque teniendo en cuenta que las entidades y el Gobierno se encuentran ultimando detalles y hay un considerado retraso en la puesta en marcha de esta ayuda, probablemente el plazo para solicitarlo se amplíe. En cualquier caso, ¿cómo solicitar el aval ICO? Solo tienes que acudir a una de las entidades colaboradoras que se sumen a esta iniciativa. Por el momento, ya sabemos que **Banco Santander** ha sido la primera en inaugurar el camino hacia el aval ICO. Se espera que otras muchas se vayan incorporando a lo largo de los meses. Si tienes cualquier duda, no dudes en contactar con nuestros brokers hipotecarios. Estamos aquí para informarte sobre cómo mejorar tu acceso a la vivienda de manera totalmente personalizada. --- ## Cuáles son las diferencias entre hipotecas para jóvenes e hipotecas convencionales URL: https://realista.es/blog/noticias-3/cuales-son-las-diferencias-entre-hipotecas-para-jovenes-e-hipotecas-convencionales-283/ Hoy hablamos de un tema que preocupa a muchos jóvenes en busca de su primer hogar: las diferencias entre las hipotecas diseñadas para ellos y las hipotecas convencionales. Además, te informamos sobre las comunidades autónomas en las que se ofrecen ayudas y subvenciones para facilitar el acceso a la vivienda. ## 1. Hipotecas para jóvenes: ¿En qué se diferencian de las hipotecas convencionales? Las hipotecas para jóvenes están diseñadas pensando en las necesidades y limitaciones financieras específicas de este grupo demográfico. En estos casos, los ahorros no suelen ser muy cuantiosos, o el trabajo no es estable, o no se cuenta con un historial financiero que permita definir claramente el perfil. Estas limitaciones harían que para algunos jóvenes el acceso a la vivienda fuera casi imposible si no fuera por las ayudas y subvenciones del Estado y de cada Comunidad Autónoma.  A continuación, destacamos algunas diferencias clave: - **Tipo de interés preferencial:** Las hipotecas para jóvenes a menudo ofrecen tipos de interés más bajos durante los primeros años del préstamo, lo que permite a los jóvenes propietarios enfrentar los primeros desafíos económicos con cuotas mensuales más asequibles. - **Plazos de pago más largos:** Algunas entidades financieras ofrecen plazos de amortización más extensos para las hipotecas destinadas a jóvenes, permitiéndoles distribuir el pago a lo largo de un período más largo. Normalmente los bancos suelen negociar el pago de las hipotecas hasta los 70 años, es decir que si comienzas más joven, tendrás más tiempo para pagar y las cuotas mensuales serán más reducidas. - **Facilidades de pago inicial:** Con el objetivo de facilitar la entrada al mercado inmobiliario, algunas hipotecas para jóvenes requieren un pago inicial menor en comparación con las hipotecas convencionales. ## 2. Ayudas y subvenciones por Comunidad Autónoma Es fundamental conocer las oportunidades de ayuda que cada comunidad autónoma puede ofrecer a los jóvenes que buscan adquirir su primera vivienda. Aquí te presentamos algunas regiones destacadas: - Andalucía: Programas como el Bono Joven de Vivienda y las ayudas para el alquiler están disponibles para los jóvenes andaluces. - Cataluña: El Plan de Vivienda Joven de Cataluña ofrece ayudas económicas y préstamos a jóvenes para facilitar la compra de viviendas. - Madrid: El Plan Vive Madrid y el programa de ayudas al alquiler, así como el programa Mi Primera vivienda, son opciones a considerar para aquellos que buscan apoyo financiero en la Comunidad de Madrid. - País Vasco: El Gobierno Vasco ofrece diferentes programas de vivienda, incluyendo ayudas económicas y préstamos con condiciones especiales para jóvenes. El Plan Gaztelagun es de ayudas al alquiler y también puedes acceder al Plan de Vivienda. - Comunidad Valenciana: si bien en esta Comunidad no existen ayudas como las de Madrid, existe la posibilidad de pagar un ITP reducido (igual que sucede en Cataluña o Extremadura, aunque en estas comunidades varían las edades máximas para la petición de la misma). - Aval ICO del Gobierno: existe un nuevo tipo de ayuda que aún no está regulado, pero se está tramitando, y consistiría en que el Estado sea avalista de personas menores de 35 años, o con hijos a cargo.  - También a nivel nacional debes saber que existe un Plan Estatal de Vivienda que pretende paliar los problemas de acceso a la vivienda, especialmente en los colectivos vulnerables y para los jóvenes. En este enlace puedes consultar todos los Planes Estatales de Acceso a la Vivienda.  Es importante destacar que en muchos de estos casos enumerados más arriba, existen otras restricciones además de la edad, como el hecho de no superar las ganancias, o que el precio de la vivienda no supere un determinado monto. ## Facilitando el camino a la vivienda propia Las hipotecas para jóvenes están **diseñadas para adaptarse a las necesidades específicas** de este grupo demográfico, ofreciendo condiciones más flexibles, así que si perteneces a este grupo, aprovecha las ventajas y negocia las condiciones con los bancos. **Si tienes alguna pregunta o necesitas ayuda personalizada por parte de nuestros brokers hipotecarios, no dudes en** contactarnos a través de nuestro formulario o de nuestros teléfonos 722397966 o 919312543. Llámanos, así podremos analizar tu caso (gratuitamente) e informarte de las ayudas y subvenciones a las cuales puedes acceder. --- ## Las 10 preguntas más comunes sobre hipotecas I URL: https://realista.es/blog/noticias-3/las-10-preguntas-mas-comunes-sobre-hipotecas-i-282/ Ya sea que estés a punto de comprar tu primera vivienda o estés pensando en cambiar tu hipoteca actual, es probable que te encuentres con una serie de dudas, que aunque no lo creas, son bastante frecuentes. A partir de hoy te presentamos una serie de 3 posts con algunas de las preguntas más comunes a las que nos solemos enfrentar en Realista Hipotecas: - Tengo que pedir una hipoteca: ¿Cuánto puedo permitirme pedir prestado? - Esta es, con frecuencia, la primera pregunta que surge. Calcular cuánto puedes permitirte pedir prestado implica evaluar tus ingresos, gastos mensuales y otros compromisos financieros. Realista te ayudará a entender tu capacidad de endeudamiento y a encontrar la mejor opción para tu situación financiera. - ¿Cuál es la diferencia entre el interés fijo y variable?¿Y el interés mixto? - Esta es una elección crucial al seleccionar una hipoteca. Los préstamos con interés fijo mantienen la misma tasa durante todo el plazo del préstamo, mientras que los de interés variable pueden cambiar según las condiciones del mercado. Las hipotecas mixtas son las que presentan un interés combinado, que suele ser de 5 a 10 o 15 años fijo en el período inicial y luego pasa a variable para el resto de la hipoteca. Nuestros expertos hipotecarios te explicarán las ventajas y desventajas de cada opción, ayudándote a tomar una decisión informada. - ¿Cuánto debo tener ahorrado para la entrada? - La cantidad que debes tener ahorrada para la entrada depende del precio de la vivienda y las políticas del prestamista. En España, generalmente se requiere al menos un 20% del precio de la propiedad como pago inicial, pero este porcentaje puede variar. Consúltanos y te guiaremos sobre los requisitos específicos y cómo prepararte financieramente. - ¿Qué costos adicionales debo considerar? - Además de la entrada, existen otros costos asociados con la compra de una vivienda, como los gastos notariales, registrales, los impuestos y posiblemente comisiones de la agencia inmobiliaria. Nosotros te proporcionaremos una lista detallada de estos costos para que puedas planificar tu presupuesto de manera efectiva. - ¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca en el futuro? - La estabilidad financiera puede cambiar, y es esencial entender las opciones si te enfrentas a dificultades para pagar tu hipoteca. Realista puede orientarte sobre medidas preventivas, como seguros de protección de pagos, y explicarte las opciones disponibles, como renegociar los términos del préstamo o solicitar una moratoria. - ¿Qué es el TAE y cómo afecta mi hipoteca? - La TAE, o Tasa Anual Equivalente, es un indicador que refleja el costo total de un préstamo, incluyendo intereses y otros gastos asociados. En Realista te explicaremos cómo la TAE puede afectar el costo real de tu hipoteca y te ayudaremos a comparar diferentes ofertas para tomar la mejor decisión. - ¿Qué es el TIN? El TIN es el precio que tendremos que pagar al banco por el dinero prestado. Se calcula semanal, mensual, trimestral, semestral, o anualmente. - ¿Puedo hacer pagos anticipados o cancelar la hipoteca antes de tiempo? - Muchas personas desean saber si tienen la flexibilidad de hacer pagos anticipados para reducir la deuda o incluso cancelar la hipoteca antes de lo previsto. Un asesor te informará sobre las condiciones específicas de tu préstamo y las opciones disponibles para pagar antes de tiempo, así como las posibles penalizaciones asociadas. - ¿Cómo afecta mi historial crediticio a la aprobación de la hipoteca? - El historial crediticio desempeña un papel crucial en la aprobación de una hipoteca. Nuestros gestores hipotecarios te explicarán cómo las entidades financieras evalúan tu historial crediticio, y qué debes hacer para mejorar tu historial y así obtener mejores condiciones en tu préstamo. - ¿Puedo transferir mi hipoteca si decido mudarme antes de pagarla por completo? - La movilidad laboral o personal puede llevarte a considerar mudarte antes de saldar completamente tu hipoteca. Nuestros expertos te informarán sobre la posibilidad de transferir tu hipoteca a una nueva propiedad, los costos asociados y los requisitos que debes cumplir para realizar esta transferencia. Al abordar estas preguntas con Realista, estarás mejor preparado para tomar decisiones financieras sólidas en tu camino hacia tu casa propia. Recuerda que cada situación es única, y contar con ayuda profesional puede marcar la diferencia en tu experiencia hipotecaria. Contáctanos y te ayudaremos a tomar las decisiones correctas con tu hipoteca. --- ## Guía para cancelar tu hipoteca URL: https://realista.es/blog/noticias-3/guia-para-cancelar-tu-hipoteca-277/ En el cambiante panorama financiero de España, la cancelación de una hipoteca es un tema de interés creciente para muchos propietarios. Ya sea por haber llegado al final del plazo establecido en el contrato hipotecario o por motivos específicos, la cancelación puede ser un proceso más accesible de lo que muchos piensan. A continuación, detallamos los posibles motivos de cancelación, los pasos necesarios y los gastos asociados a esta operación. ## Motivos de cancelación: ### Finalización del plazo: - La razón más común para cancelar una hipoteca es el simple hecho de haber llegado al final del plazo establecido en el contrato. En este punto, el prestatario ha cumplido con todas las obligaciones financieras y puede proceder a la cancelación sin penalización. En este caso, el banco te emitirá un certificado que indica que ha finalizado la deuda, pero aún debes notificárselo al Registro de la Propiedad. ### Amortización anticipada: - Algunos propietarios pueden optar por cancelar su hipoteca antes del plazo acordado. Esto puede deberse a la venta de la propiedad, una herencia u otras circunstancias que permitan liquidar la deuda pendiente de manera anticipada. ## Pasos para cancelar tu hipoteca: ### Verifica las condiciones del contrato: - Antes de iniciar el proceso, es crucial revisar las condiciones estipuladas en el contrato hipotecario. Algunos contratos pueden incluir penalizaciones por cancelación anticipada, así que asegúrate de entender completamente los términos. ### Solicita el certificado de deuda pendiente: - Este documento, proporcionado por la entidad financiera, detalla la cantidad exacta que queda por pagar. **Es esencial solicitar este certificado**, ya que será necesario para llevar a cabo la cancelación. Si has finalizado los pagos, te emitirán el certificado de deuda cero. ### Prepara los fondos necesarios: - Asegúrate de tener los fondos necesarios para liquidar la deuda pendiente. Esto incluirá el capital restante, los intereses y posiblemente alguna penalización si aplica. ### Coordina con el notario: - **La cancelación de la hipoteca debe ser formalizada ante notario**. Coordina una cita con un notario y lleva contigo todos los documentos relevantes, incluyendo el certificado de deuda pendiente. ### Firma la escritura de cancelación: - En presencia del notario, procede a firmar la escritura pública de cancelación. Este documento certifica que la deuda ha sido completamente saldada y que la hipoteca queda cancelada. ### Completa el AJD: - También debes cumplimentar el AJD (Documento de Actos Jurídicos Documentados) correspondiente a la Comunidad Autónoma en la que residas.  ### Registra la cancelación en el Registro de la Propiedad: - La última etapa implica registrar la cancelación en el Registro de la Propiedad. Este paso es fundamental para garantizar que la información sea actualizada oficialmente. ## Gastos asociados: Los gastos asociados a la cancelación de una hipoteca pueden variar, pero generalmente incluyen: ### Honorarios del notario: - El notario cobra honorarios por formalizar la escritura de cancelación. ### Impuestos: - Dependiendo de la comunidad autónoma, puede haber impuestos asociados a la cancelación de la hipoteca. ### Gastos de registro: - El Registro de la Propiedad también cobra por actualizar la información relacionada con la hipoteca. ### Posibles penalizaciones: - En casos de cancelación anticipada, es posible que existan penalizaciones según lo establecido en el contrato hipotecario. Cancelar una hipoteca es un proceso que requiere cuidadosa planificación y coordinación con diversas entidades. Es crucial entender los términos del contrato hipotecario y prepararse financieramente para garantizar un proceso fluido y sin sorpresas desagradables. Si tienes cualquier duda escríbe a nuestros brokers hipotecarios de Realista. --- ## Cómo subsanar diferencias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad URL: https://realista.es/blog/noticias-3/como-subsanar-diferencias-entre-el-catastro-y-el-registro-de-la-propiedad-274/ En el complejo mundo inmobiliario, dos entidades desempeñan un papel crucial para asegurar la transparencia y seguridad en las transacciones de propiedades: el Catastro y el Registro de la Propiedad. Ambos tienen funciones específicas, pero a menudo generan confusión, especialmente cuando los datos que contienen discrepan entre sí. ## ¿Qué es el Catastro? El **Catastro** es un registro administrativo gestionado por la Dirección General del Catastro, dependiente del **Ministerio de Hacienda** en España. Su objetivo principal es determinar el valor catastral de los bienes inmuebles para calcular impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Los datos del Catastro incluyen información sobre la ubicación, superficie, uso y titularidad de las propiedades. ## ¿Qué es el Registro de la Propiedad? El **Registro de la Propiedad**, por otro lado, es una entidad pública dependiente del **Ministerio de Justicia**, donde se inscriben todas las propiedades inmobiliarias **para establecer la titularidad y los derechos reales sobre las mismas**. Está gestionado por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España. ## Jurisdicciones: Cada una de estas instituciones tiene su propia jurisdicción. Mientras que el Catastro se centra en los aspectos fiscales y catastrales de las propiedades, el Registro de la Propiedad se ocupa de los aspectos legales y de propiedad. Las discrepancias entre los datos del Catastro y el Registro de la Propiedad pueden surgir debido a diferentes criterios de evaluación y actualización de datos. ## ¿Qué hacer en caso de diferencias? Cuando hay discrepancias entre los datos del Catastro y el Registro de la Propiedad, surge la pregunta crucial: ¿cuál de estos datos prevalece? Según la legislación española, en caso de discrepancia, **prevalecen los datos que figuran en el Registro de la Propiedad. **Por lo tanto, para las transacciones inmobiliarias y para establecer derechos sobre una propiedad, los datos del Registro son los más importantes y legalmente vinculantes. Para subsanar esta diferencia, se debe hacer una nueva medición de la finca o levantamiento topográfico que corrija el error. Este informe técnico debe ser digital y estar georeferenciado y debe presentarse al Catastro con una Solicitud de corrección de la discrepancia catastral Si el error es menor al 10% no hay obligación de corregirlo y la propiedad puede estar inscrita en el Registro aunque sus datos no coincidan con Catastro. Si la diferencia es mayor al 10% no se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad y deberá resolverse esta cuestión antes de la venta.  ## Importancia de la Coincidencia: La coherencia entre los datos del Catastro y el Registro de la Propiedad es esencial para evitar complicaciones legales y financieras. Las diferencias significativas pueden generar problemas al vender o hipotecar una propiedad, ya que los compradores o entidades financieras pueden dudar sobre la autenticidad de los datos. La falta de coincidencia también puede dar lugar a disputas legales entre partes interesadas. En resumen, es vital asegurarse de que los datos en el Catastro y el Registro de la Propiedad coincidan para evitar complicaciones futuras. En caso de diferencias, se debe corregir la información en el Registro de la Propiedad para reflejar con precisión la realidad legal de la propiedad. De esta manera, se garantiza una base sólida para cualquier transacción inmobiliaria, proporcionando seguridad y confianza a todas las partes involucradas.Esperamos que esta información te sea útil para entender las diferencias entre ambas instituciones y cómo abordar posibles discrepancias. Si tienes más preguntas o necesitas a un experto hipotecario adicional, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estamos aquí para ayudarte en todo lo relacionado con tus necesidades hipotecarias. --- ## Las ventajas de contar con un especialista hipotecario URL: https://realista.es/blog/noticias-3/las-ventajas-de-contar-con-un-especialista-hipotecario-272/ A la hora de buscar una hipoteca, enfrentarse al proceso por cuenta propia puede ser abrumador y confuso. Es por eso que puedes disfrutar de las ventajas de contar con un especialista  hipotecario que puede marcar una gran diferencia en tu experiencia y en el resultado final.  ## ¿Vale la pena contar con un especialista hipotecario? La respuesta es POR SUPUESTO. Pero para que no quepa duda, aquí te presentamos un listado con algunas de las ventajas de contar con un **especialista hipotecario profesional como Realista Hipotecas**: ### 1. Conocimiento del mercado:  Un especialista hipotecario tiene un profundo conocimiento del mercado y de las diferentes opciones de préstamos disponibles. Podemos orientarte sobre las tasas de interés actuales, los términos del préstamo y las condiciones del mercado, ayudándote a tomar decisiones informadas. ### 2. Acceso a una amplia gama de ofertas:  Los especialistas hipotecarios tienen acceso a una red extensa de contactos en bancos y cooperativas de crédito. Esto significa que tenemos la capacidad de comparar múltiples ofertas para encontrar la que mejor se adapte a tus necesidades y capacidad financiera. ### 3. Negociación de mejores condiciones:  Gracias a su experiencia y relaciones en la industria, los especialistas hipotecarios tienen la habilidad para negociar tasas de interés más bajas y condiciones más favorables en tu nombre. Esto puede ahorrarte dinero a largo plazo y asegurar un préstamo hipotecario que se adapte a tus posibilidades. En Realista no sólo sabemos cómo negociar mejores condiciones, sino que también sabemos con quién negociar en cada entidad. ### 4.  Ahorro de tiempo y esfuerzo:  Buscar la hipoteca adecuada puede llevar mucho tiempo y esfuerzo, especialmente si no estás familiarizado con el proceso. Un especialista hipotecario se encargará de la mayoría del trabajo pesado, desde investigar las opciones hasta llenar la solicitud, permitiéndote ahorrar tiempo y reducir el estrés. ### 5. Ayuda personalizado Cada situación financiera es única, y un buen especialista hipotecario comprende esto. En Realista analizaremos tus necesidades y metas específicas para encontrar una solución hipotecaria que se adapte a tu situación individual. Este enfoque personalizado puede marcar la diferencia en la elección de la hipoteca correcta. ### 6.  Asistencia en la documentación:  Preparar la documentación necesaria para solicitar una hipoteca puede ser complicado. Un especialista hipotecario te guiará a través del proceso, asegurándose de que tengas todos los documentos necesarios y estén correctamente preparados para aumentar las posibilidades de aprobación. ### 7.  Apoyo continuo:  El camino que lleva hasta la casa de tus sueños, pasando por la hipoteca, a veces puede resultar muy complejo. Entender las situaciones que van surgiendo en cada paso, analizar las propuestas financieras y estar seguro de que tus decisiones son las correctas, es un proceso que necesita apoyo. En Realista sabemos que el proceso a veces es complejo, por eso te acompañamos en cada paso que des, para que estés segur@ y tranquil@ con todas las decisiones y responsabilidades que asumas. Contar con un especialista hipotecario no solo simplifica el proceso de obtención de una hipoteca, sino que también aumenta tus posibilidades de obtener las mejores condiciones posibles. Si estás considerando solicitar una hipoteca, **cuenta con Realista** para aprovechar estas ventajas y garantizar una experiencia sin problemas en el camino hacia la compra de tu hogar.Puedes contactar con nosotros a través de nuestra página de contacto o llamándonos al 722 397 966. --- ## ¿Realmente conviene una hipoteca mixta? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/realmente-conviene-una-hipoteca-mixta-265/ Últimamente habrás oído hablar de las hipotecas mixtas, de hecho, nosotros mismos ya te hemos comentado algo al respecto en algún otro post. Hoy exploraremos más en detalle por qué pueden resultar más ventajosas. Redefinamos **Hipoteca Mixta** por si acabas de llegar a nuestro blog: Hipoteca Mixta es aquella que combina 2 tipos de interés, fijo y variable durante un período de tiempo (5,10, 15 años, etc.) Al principio de la hipoteca se aplica el interés fijo y luego se pasa al variable (según los años que se hayan establecido) hasta finalizar el monto total de la deuda. Mientras el interés es fijo, el monto de la cuota mensual también lo es, es decir que no tendrás sorpresas en tu cuota. Cuando llegue el interés variable, pagarás un diferencial + el precio del índice de referencia (normalmente es el euríbor), es decir que tu cuota mensual estará “atada” a los vaivenes del euríbor. En la actualidad existen algunos bancos y entidades que las están ofreciendo, aunque la lista varía. Entre ellos encontrarás el BBVA, Openbank, ING, EVO, Bankinter, Ibercaja, o Cajamar Caja Rural. ## Ventajas de las hipotecas mixtas ### Menor tasa de interés fija: La ventaja más destacada es bastante obvia, y es la menor tasa de interés fija. Si miramos los números de agosto/septiembre podría sacarse un promedio donde el interés fijo estaría rondando el 3,60%, calculado para una hipoteca fija a 25 años. Sin embargo, las hipotecas mixtas ofrecen tasas más asequibles al combinar tipos fijos y variables. Esta diferencia se debe a que las tasas fijas se mantienen durante un período específico, generalmente de 5 a 10 años, tras los cuales la cuota mensual dependerá del euríbor. Esto significa que, en épocas de crisis con tendencias alcistas de inflación, los titulares de hipotecas mixtas no enfrentarán cuotas mensuales exorbitantes desde el principio. ### Comenzarás pagando el interés fijo: De esta forma podrás respirar tranquilo si sube el euríbor un mes tras otro. Pagarás con interés fijo durante los primeros años y esto te permitirá ahorrar para cuando llegue el momento de los intereses variables. O al menos te dará un respiro en estos tiempos tan volátiles que vivimos últimamente. ### Elegirás el número de años que durará cada tipo de interés: Así evitarás la tendencia alcista que hay en este momento. Cada banco tiene una política y te permitirá pautar de una u otra forma según sus propias reglas. Debes verificar las restricciones y límites que pueda imponer la entidad financiera antes de comprometerte. ### Pero atención con los productos bonificadores: En general, los bancos ofrecen mejores condiciones con productos bonificadores (aquellos que reducen la tasa de interés si por ej. domicilias tu nómina o contratas un seguro de vida). Así que debes prestar atención especialmente en este punto porque hay algunas entidades que ofrecen hasta 6 productos bonificadores y esto agrega condiciones que a veces no se tienen en cuenta si se mira sólo el euríbor y el diferencial. ### El Plus: Como ventaja extra, algunas entidades jugarán con las comisiones de apertura, eliminándolas para que te resulte más tentador contratar con ellos. Pero ya sabes que no es fácil comparar las ofertas de los distintos bancos porque todas te obligarán a hacer números que tengan en cuentas todas las variables ofrecidas. Llegados a este punto, te estarás preguntando si te conviene o no contratar una hipoteca mixta, o si das con el perfil que piden los bancos para este tipo de hipotecas… Ponte en contacto con nosotros porque podemos evaluar tu caso individualmente y sin compromiso (además ¡es gratis!). Analizaremos tu situación y valoraremos tus opciones particulares, además de acompañarte en cada paso del proceso de contratación de la hipoteca. Así tendrás la seguridad de que estás tomando las decisiones correctas.** En Realista **estamos para ayudarte. Llámanos al 722 39 79 66. --- ## Hipotecas para compra y reforma: todo en uno. URL: https://realista.es/blog/noticias-3/hipotecas-para-compra-y-reforma-todo-en-uno-266/ **La hipoteca de compra y reforma financia en un solo préstamo la vivienda y la obra, y se calcula sobre el valor que tendrá la casa una vez reformada, no sobre lo que vale hoy.** Ese matiz lo cambia todo. En una operación tipo puede suponer **56.000 € menos de ahorro necesario** frente a comprar con una hipoteca normal y pagar la reforma aparte. Aquí te explicamos cómo funciona, cuánto financian, qué documentación piden y cuándo compensa. ## Cómo funciona Una hipoteca convencional presta sobre el **valor de tasación actual**. Si compras un piso antiguo y barato precisamente porque necesita obra, ese valor es bajo, y el banco te presta poco. La hipoteca de compra y reforma resuelve eso: **tasa la vivienda en dos escenarios, el actual y el que tendrá una vez ejecutada la reforma**, y calcula el préstamo sobre el segundo. ### El ejemplo que lo explica Piso de **150.000 €** que necesita una reforma de **40.000 €**. Una vez reformado, la tasación lo valora en **220.000 €**. Hipoteca normal Compra y reforma Base del cálculo 150.000 € (valor actual) **220.000 € (valor futuro)** Importe financiado (80%) 120.000 € **176.000 €** Coste total de la operación 190.000 € 190.000 € **Ahorro que necesitas aportar** **70.000 €** **14.000 €** **56.000 € de diferencia.** Es la razón por la que este producto existe y por la que interesa a quien compra vivienda antigua. A esa aportación hay que sumarle los gastos e impuestos de la compraventa, que calculamos en cómo calcular los gastos de compra. Puedes simular la cuota en la calculadora de hipotecas. ## Cuánto financian Se aplican dos límites a la vez y manda el más restrictivo: - **Hasta el 80% del valor de tasación tras la reforma.** - **Sin superar el coste total de la operación**, es decir, precio de compra más presupuesto de obra. Por eso no sirve inflar el presupuesto de reforma: el banco no presta más de lo que cuesta la operación completa, y además revisa que el presupuesto sea coherente con la obra prevista. ## Cómo se entrega el dinero No llega todo el día de la firma, y conviene saberlo para planificar: - **En la firma** se entrega el importe correspondiente a la compra de la vivienda. - **La parte de la reforma queda retenida** y se libera por fases, contra certificaciones de obra o facturas. - **Al terminar**, se comprueba que la obra se ha ejecutado y se libera el último tramo. Eso significa que **necesitarás cierta liquidez para arrancar la obra**, porque el dinero llega según avanza, no antes. ## Documentación específica Además de la habitual de cualquier hipoteca, que repasamos en los requisitos para pedir una hipoteca, aquí piden: - **Presupuesto detallado** de la reforma, firmado por la empresa que la ejecutará. - **Memoria de la obra** con la descripción de las actuaciones. - **Proyecto técnico y licencia**, si la reforma es estructural o afecta a la distribución. - **Plazo de ejecución** previsto. - **Tasación con valor actual y valor tras reforma**, encargada a una sociedad homologada: qué es la tasación de una vivienda. **El presupuesto es la pieza clave.** Si no está bien detallado o la tasadora no lo considera realista, el valor futuro no se sostiene y la operación se cae. ## Cuándo compensa ### Tiene sentido si… - Compras vivienda antigua que necesita obra de forma evidente. - **La reforma revaloriza** el inmueble por encima de lo que cuesta, que es lo habitual en obras de distribución, instalaciones o eficiencia energética. - No tienes ahorro suficiente para afrontar compra y reforma por separado. - Prefieres una sola cuota y un solo tipo de interés en lugar de una hipoteca más un préstamo al consumo. ### Piénsatelo si… - **La reforma es sobre todo estética.** Cambiar suelos y pintar no suele mover la tasación lo suficiente como para justificar el producto. - No tienes presupuesto cerrado. Sin él, no hay operación. - Los plazos aprietan: el proceso es más largo que una hipoteca normal, porque hay doble tasación y revisión del proyecto. - No cuentas con liquidez para arrancar la obra antes de la primera certificación. ## Las alternativas, si esta vía no encaja - **Ampliar tu hipoteca actual** mediante una novación, si ya eres propietario. Suele salir mejor que abrir un préstamo nuevo: qué es la novación de una hipoteca. - **Rehipotecar**, si la vivienda está pagada. Es la opción con mejores condiciones de todas: cómo rehipotecar una vivienda pagada. - **Préstamo personal**, para reformas de importe moderado. Interés más alto, pero sin notaría ni tasación: la comparativa completa. - **Ayudas públicas a la rehabilitación**, ligadas sobre todo a eficiencia energética y accesibilidad. Las recogemos en las ayudas del Estado. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué es una hipoteca de compra y reforma? Un préstamo único que financia la compra de la vivienda y la obra, calculado sobre el valor de tasación que tendrá el inmueble una vez reformado. ### ¿Cuánto financian? Hasta el 80% del valor tras la reforma, sin superar el coste total de la operación entre compra y presupuesto de obra. ### ¿Cuándo me dan el dinero de la reforma? Por fases, contra certificaciones de obra o facturas. En la firma solo se entrega la parte correspondiente a la compra. ### ¿Necesito proyecto y licencia? Depende del alcance. Para reformas estructurales o que cambien la distribución, sí. Para actuaciones menores puede bastar el presupuesto detallado. ### ¿Puedo hacer la obra por mi cuenta? Habitualmente no. El banco necesita un presupuesto de empresa y certificaciones que acrediten la ejecución para liberar los fondos. ### ¿Se puede pedir si ya tengo la vivienda? Entonces el producto es otro: una ampliación de hipoteca por novación o una rehipoteca si está pagada. Esta modalidad está pensada para compra y obra a la vez. ### ¿Y si la reforma se encarece? El importe concedido no se amplía automáticamente. Conviene incluir un margen en el presupuesto inicial, porque las desviaciones son la norma. ### ¿Tarda más que una hipoteca normal? Sí. Hay doble tasación y revisión del proyecto, así que conviene contar con algunas semanas más de las cuatro a ocho habituales: cuánto tardan en conceder una hipoteca. ## Estudiamos tu operación completa No todas las entidades trabajan este producto, y las que lo hacen aplican criterios muy distintos sobre **qué valor futuro aceptan y qué presupuestos consideran válidos**. Ahí es donde se decide la operación. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y revisamos contigo el presupuesto de obra antes de presentar nada, para que la tasación futura sostenga el importe que necesitas. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las condiciones en nuestra página de hipoteca de compra y reforma. --- ## Conseguir una hipoteca para segunda residencia es posible.  URL: https://realista.es/blog/noticias-3/conseguir-una-hipoteca-para-segunda-residencia-es-posible-264/ En verano, más que nunca, considerar la adquisición de una segunda residencia es una tentación a la que muchos sucumben. Si este verano te lo has estado planteando, pero te preocupa conseguir una segunda hipoteca aquí te contamos en qué consisten este tipo de hipotecas y cuáles son sus condiciones más habituales. ## ¿Qué es una hipoteca para segunda residencia? Una hipoteca para segunda residencia es un préstamo que te permite financiar la compra de una vivienda secundaria (que no será tu vivienda habitual). Puede tratarse de una casa de vacaciones, un lugar para retirarte o incluso una inversión en bienes raíces. Esta opción te brinda la oportunidad de tener una propiedad adicional en un destino tan atractivo como nuestro país.  ## ¿Cuáles son las diferencias entre una hipoteca común y una hipoteca para segunda residencia? Normalmente los bancos suelen ofrecer una **menor financiación** en comparación con la que dan para las primeras hipotecas. Además, **el plazo de devolución del préstamo suele ser menor.** Ya no te encontrarás con hipotecas a 30 años, sino que se da por sentado que tienes mayor poder adquisitivo y que podrás completar el pago en menos tiempo. ## Condiciones Clave para Obtener tu Hipoteca ### 1. Estabilidad Financiera Los bancos suelen evaluar tu estabilidad financiera antes de aprobar una hipoteca. Esto incluye tu historial crediticio, ingresos regulares y capacidad para hacer frente a los pagos mensuales. Mantener un buen historial crediticio y demostrar solidez financiera es esencial para obtener una aprobación favorable. Para ello comprobarán que tienes ingresos recurrentes y estables que te permitan enfrentar tus obligaciones. ### 2. Porcentaje de Financiamiento En general, puedes esperar que los bancos ofrezcan un porcentaje de financiamiento menor para una segunda residencia en comparación con una vivienda principal. Por lo tanto, estar preparado para un pago inicial más substancial es crucial. Generalmente, se espera un pago inicial del 20 al 30% del valor de la propiedad. ### 3. Evaluación de la Propiedad Antes de aprobar la hipoteca, el banco llevará a cabo una evaluación de la propiedad para determinar su valor real. Esto es para garantizar que el monto del préstamo esté en línea con el valor de la vivienda. Asegúrate de contar con documentación precisa sobre la propiedad y su estado para facilitar este proceso. ### 4. Capacidad de Pago Demostrar tu capacidad para cumplir con los pagos mensuales de la hipoteca es esencial. Los bancos evaluarán tu relación deuda-ingresos para asegurarse de que puedas asumir los pagos cómodamente. Al ser tu segunda hipoteca, tu solvencia económica debe estar demostrada y el banco no se arriesgará, así que comprobará que tus ingresos te permitan hacer frente a dos hipotecas al mismo tiempo. También se evaluará que no tengas otro tipo de deudas pendientes ni estés en listas de morosos. Adquirir una segunda residencia a través de una hipoteca es una emocionante posibilidad que puede brindarte beneficios a largo plazo. Sin embargo, es importante cumplir con las condiciones y requisitos establecidos por los bancos. Al mantener una estabilidad financiera sólida y entender las condiciones clave, estarás un paso más cerca de hacer realidad tu sueño de poseer una segunda vivienda.Contacta con nosotros y como asesores hipotecarios consúltanos para que evaluemos tu perfil y te asesoremos para que consigas la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades. --- ## Préstamo Personal vs. Préstamo Hipotecario: ¿Cuál es la Diferencia? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/prestamo-personal-vs-prestamo-hipotecario-cual-es-la-diferencia-263/ **La diferencia entre un préstamo personal y uno hipotecario es la garantía: en el personal respondes con tu patrimonio; en el hipotecario, con tu vivienda.** De ahí sale todo lo demás: el interés, el plazo, el importe y los trámites. El hipotecario es más barato, pero pone tu casa en juego. Y hay un punto por debajo del cual ese ahorro no compensa el riesgo. Aquí te damos las cifras para saber dónde está. ## Comparativa rápida Préstamo personal Préstamo hipotecario **Garantía** Tu patrimonio presente y futuro La vivienda, además de tu patrimonio **Tipo de interés** Más alto Más bajo **Plazo** 1 a 8 años 15 a 30 años **Importe** Hasta 60.000-75.000 € habitualmente Cientos de miles **Finalidad** Libre Vinculada al inmueble **Trámites** Días, sin notario Semanas, con notario y tasación **Gastos de constitución** Casi ninguno Tasación, y el resto los paga el banco **Si dejas de pagar** Reclamación sobre tus bienes Ejecución hipotecaria sobre la vivienda ## Cuándo compensa cada uno: los números La comparación teórica siempre favorece al hipotecario, porque el interés es menor. Pero el hipotecario tiene **gastos de constitución y un proceso de semanas**, y eso cambia el resultado en importes pequeños. Dos casos reales, comparando un préstamo personal al 7% con una financiación con garantía hipotecaria al 4%: ### 15.000 € a cuatro años Préstamo personal Cuota 359 € · Total 17.241 € Con garantía hipotecaria Cuota 339 € · Total 17.057 € con gastos incluidos **Diferencia** **184 €** **184 € en cuatro años.** Nadie debería hipotecar su vivienda para ahorrar eso. Aquí gana el préstamo personal por sentido común, no por matemáticas. ### 30.000 € a siete años Préstamo personal Cuota 453 € · Total 38.034 € Con garantía hipotecaria Cuota 410 € · Total 35.245 € con gastos incluidos **Diferencia** **2.788 €** Aquí la cosa cambia: casi 2.800 € de ahorro y 43 € menos al mes. Ya es una cantidad que justifica valorarlo. ### La regla práctica **Cuanto mayor sea el importe y más largo el plazo, más compensa la garantía hipotecaria.** Por debajo de unos 20.000 € o de cinco años, el ahorro rara vez justifica poner la vivienda como garantía. Puedes hacer tus propios números en la calculadora de hipotecas. ## El préstamo con garantía hipotecaria Es la opción intermedia, y conviene entenderla bien porque se explica mal en muchos sitios. Consiste en **obtener financiación de finalidad libre poniendo tu vivienda como garantía**. No estás comprando una casa: estás utilizando la que ya tienes para conseguir mejores condiciones. Se utiliza para reformas, unificar deudas caras o necesidades de liquidez importantes. **El riesgo hay que decirlo con claridad:** si dejas de pagar, la entidad puede ejecutar la hipoteca sobre tu vivienda. Estás cambiando un préstamo sin garantía real por uno que la tiene, y la garantía es tu casa. Tienes las modalidades y los límites en la segunda hipoteca sobre la vivienda habitual. Y si tu vivienda ya está pagada, el planteamiento mejora bastante: lo vemos en cómo rehipotecar una vivienda pagada. ## Hipoteca y préstamo hipotecario no son lo mismo Es una confusión tan extendida que conviene aclararla, aunque en la práctica todo el mundo utilice las dos palabras indistintamente. - **La hipoteca** es un **derecho real de garantía** que recae sobre el inmueble. Es lo que permite al banco ejecutar la vivienda si no pagas. - **El préstamo hipotecario** es el **contrato** por el que el banco te entrega el dinero y tú te comprometes a devolverlo con intereses. Dicho de otro modo: **lo que firmas es un préstamo; lo que lo garantiza es una hipoteca.** Cuando alguien dice «voy a pedir una hipoteca», técnicamente está pidiendo un préstamo con garantía hipotecaria. Tienes más términos aclarados en nuestro glosario hipotecario. ## Comisiones por amortizar antes de tiempo Es una diferencia práctica que casi nadie compara y que puede pesar si prevés cancelar antes: - **Préstamo personal:** la normativa de crédito al consumo limita la comisión al **1% del importe reembolsado** si queda más de un año de contrato, y al **0,5%** si queda menos. - **Préstamo hipotecario:** los límites los fija la Ley 5/2019 y dependen del tipo. Lo detallamos en ¿merece la pena amortizar hipoteca? ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuál es la diferencia principal entre un préstamo personal y uno hipotecario? La garantía. En el personal respondes con tu patrimonio; en el hipotecario, además, con la vivienda. Por eso el hipotecario tiene mejor interés y plazos mucho más largos. ### ¿Puedo comprar una casa con un préstamo personal? En la práctica no, salvo importes muy bajos. Los préstamos personales rara vez superan los 60.000 o 75.000 €, y el plazo máximo de ocho años haría inasumible la cuota. ### ¿Qué sale más barato? El hipotecario en tipo de interés, pero tiene gastos de constitución. En importes pequeños y plazos cortos la diferencia real puede ser de un par de cientos de euros, que no compensan el riesgo. ### ¿Puedo usar mi casa como garantía sin comprar otra vivienda? Sí, es el préstamo con garantía hipotecaria. Consigues mejor tipo que en un personal, pero pones la vivienda en riesgo si dejas de pagar. ### ¿Es lo mismo hipoteca que préstamo hipotecario? No. La hipoteca es el derecho de garantía sobre el inmueble; el préstamo hipotecario es el contrato de financiación. En el lenguaje corriente se utilizan como sinónimos. ### ¿Cuál se consigue más rápido? El personal, en días y sin notario. El hipotecario lleva entre cuatro y ocho semanas, como explicamos en cuánto tardan en conceder una hipoteca. ### ¿Puedo tener los dos a la vez? Sí, siempre que la suma de las cuotas encaje en tu capacidad de pago. Ten en cuenta que un préstamo personal en vigor reduce el importe de hipoteca al que puedes acceder. ### ¿Me conviene pedir un personal para la entrada de la hipoteca? Es una mala idea y además los bancos lo detectan. La entrada debe salir de ahorro propio: financiarla con otro préstamo dispara tu endeudamiento y suele provocar la denegación de la hipoteca. ## Te decimos qué opción te conviene Si estás valorando cómo financiar una reforma, una compra importante o unificar deudas, **la respuesta no siempre es la hipoteca**. A veces el préstamo personal es lo sensato, aunque el interés sea mayor. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y hacemos ese cálculo contigo, con tus números y sin coste. Incluida la posibilidad de decirte que no te compensa nada de esto. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas. --- ## Aspectos legales y fiscales en la compra de viviendas para turismo rural URL: https://realista.es/blog/noticias-3/aspectos-legales-y-fiscales-en-la-compra-de-viviendas-para-turismo-rural-258/ La adquisición y venta de viviendas destinadas al turismo rural se ha convertido en una opción atractiva tanto para inversores como para propietarios que buscan diversificar sus activos. Sin embargo, antes de embarcarse en esta emocionante empresa, es fundamental comprender los aspectos legales y fiscales involucrados. ### Importancia de conocer los aspectos legales y fiscales en la compra de fincas La compra de una vivienda destinada al turismo rural no es una decisión que deba tomarse a la ligera. Conocer los aspectos legales y fiscales relevantes es crucial para evitar problemas legales en el futuro y asegurarse una transacción exitosa. ### El turismo rural, una inversión en boga El turismo rural implica ofrecer alojamientos a turistas en entornos naturales y rurales. En España, este tipo de actividad ha crecido en popularidad en los últimos años, lo que ha llevado a un aumento en la oferta de propiedades para este propósito. Sin embargo, para garantizar que una propiedad sea apta para el turismo rural, deben cumplirse ciertos requisitos legales y obtener las licencias correspondientes. ## Trámites y licencias necesarias Los propietarios que deseen comprar una propiedad para fines turísticos deben asegurarse de contar con las licencias y permisos necesarios.  El primer planteo que se debe tener en cuenta al adquirir una vivienda de uso turístico, es el tipo de obra que necesita para su acondicionamiento. Según se emprenda una **obra mayor** de transformación de la estructura, o una **obra menor**, se realizarán distintos trámites de **Licencia de obra**, en el ayuntamiento de la localidad donde esté ubicada la propiedad. Estos permisos pueden llevar desde 15 días hasta 3 meses. Otro de los requisitos fundamentales es obtener la **licencia de apertura de actividad turística**, que puede variar según la comunidad autónoma donde se encuentre la finca. Este trámite es uno de los más lentos, que **puede demorarse hasta un año**, así que es vital tenerlo en cuenta en la planificación. También debe **darse de alta la vivienda en Hacienda**, lo cual implicará la valoración de un técnico que indique la categoría del alojamiento rural. Finalmente, el alojamiento **se inscribirá en el Registro Provincial de Alojamientos Turísticos.** Además, es importante verificar si existen otras licencias específicas requeridas según el tipo de alojamiento ofrecido, ya que no es lo mismo “casa rural” que “vivienda turística de alojamiento rural (VTAR)”. Existen muchas ayudas y subvenciones del gobierno para el primer caso y casi ninguna para el segundo. Para las casas rurales, es necesario **ser autónomo o crear una sociedad** ya que deberán emitirse facturas y cumplir todos los requerimientos que indique Hacienda a este respecto. En el caso de una VTAR, es una propiedad privada con otro tipo de uso, que no es una empresa y tampoco puede beneficiarse de las ayudas del Estado. ### Requisitos legales para las fincas de uso turístico En las fincas destinadas al turismo rural, es esencial que los propietarios **cumplan con las normativas y regulaciones establecidas por las autoridades.** Estos requisitos pueden incluir aspectos relacionados con la **seguridad y accesibilidad** del alojamiento, así como el cumplimiento de** normas medioambientales y de conservación de la zona** en la que se encuentra la finca. ### Obtención de licencias y permisos correspondientes El proceso de obtener las licencias y permisos necesarios puede ser complejo y requiere tiempo. Es fundamental **iniciar los trámites con suficiente antelación** para evitar retrasos en la puesta en marcha del negocio. Contar con el apoyo de profesionales especializados en asesoría legal y tramitación de licencias puede simplificar este proceso y garantizar que todo esté en regla. ## Implicaciones fiscales y contables ### Obligaciones fiscales para los propietarios de fincas de turismo rural La compra de una finca para turismo rural puede tener implicaciones fiscales significativas. Los propietarios deberán considerar los impuestos relacionados con la ganancia patrimonial, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como «plusvalía». Además, si la actividad de turismo rural se realiza de forma habitual y con fines lucrativos, como mencionamos en el punto anterior, se deberá tributar como autónomo o como sociedad. ### Registro y declaración de ingresos y gastos relacionados Los propietarios de fincas de turismo rural también tienen la obligación de mantener una adecuada contabilidad y registrar los ingresos y gastos relacionados con la actividad turística. Mantener una contabilidad transparente y bien organizada facilitará el cumplimiento de las obligaciones fiscales y evitará problemas con la administración tributaria. ## Normativas y regulaciones específicas ### Normas de seguridad y accesibilidad para alojamientos turísticos rurales La seguridad de los turistas es una preocupación primordial para las autoridades, por lo que los propietarios de fincas destinadas al turismo rural deben cumplir con las normas de seguridad y accesibilidad establecidas. Esto incluye contar con medidas de prevención contra incendios, sistemas de evacuación claros y garantizar que las instalaciones sean seguras y adecuadas para los visitantes. ### Cumplimiento de requisitos medioambientales y de conservación El turismo rural suele llevarse a cabo en entornos naturales y rurales, por lo que es fundamental respetar y proteger el medio ambiente y los recursos naturales. Los propietarios deben cumplir con las normativas medioambientales y de conservación aplicables, evitando daños al ecosistema y promoviendo prácticas sostenibles. ## Recursos y ayuda profesional ### Importancia de contar con ayuda legal y contable especializada Dada la complejidad de los aspectos legales y fiscales involucrados en la venta de fincas para turismo rural, contar con ayuda legal y contable especializada es una decisión inteligente. Los profesionales en la materia pueden guiar a los propietarios a lo largo de todo el proceso, asegurándose de que se cumplan todas las regulaciones y evitando posibles problemas legales o fiscales. ### Fuentes de información y profesionales que pueden brindar orientación Los propietarios interesados en comprar una finca para turismo rural pueden buscar información en los sitios web de las administraciones autonómicas y locales, donde encontrarán detalles sobre las licencias necesarias y las normativas vigentes. Además, pueden contactar a abogados especializados en derecho inmobiliario y a expertos fiscales con experiencia en el sector turístico. Si estás pensando en hacer una inversión de estas características y necesitas financiación para la hipoteca o para emprender el negocio, ponte en contacto con nuestro equipo de brokers hipotecarios. Somos expertos en la obtención de créditos hipotecarios o para empresas y podemos conseguir la financiación que mejor se adapte a tu proyecto. Contacta con nosotros > --- ## Lo que siempre quisiste saber sobre el trabajo de un gestor hipotecario  URL: https://realista.es/blog/noticias-3/lo-que-siempre-quisiste-saber-sobre-el-trabajo-de-un-gestor-hipotecario-256/ Es muy frecuente que en el proceso de compra de una vivienda y a la hora de conseguir tu hipoteca, te surjan algunas dudas. Así que hoy hemos querido responderlas, para que estés tranquil@ y segur@ en un proceso tan importante como este. ### 1. ¿Por qué debería contratar un gestor hipotecario en lugar de buscar por mi cuenta? **Contratar un experto hipotecario como Realista ofrece numerosas ventajas. **Nuestra experiencia y conocimiento del mercado nos permite acceder a una amplia gama de opciones hipotecarias y comparar las condiciones ofrecidas por diferentes entidades bancarias. Además, como expertos hipotecarios podemos brindarte ayuda personalizada y ayudarte en todo el proceso, paso a paso, desde la solicitud hasta la firma del contrato hipotecario, ahorrándote tiempo y esfuerzo. ### 2. ¿Cómo puedo confiar en que Realista me conseguirá las mejores condiciones y tasas de interés? Realista trabaja con todas las entidades bancarias y nos comprometemos a buscar y negociar en tu nombre para obtener las mejores condiciones y tasas de interés posibles. Nuestro amplio conocimiento del mercado hipotecario y nuestra dedicación en brindar un servicio personalizado nos permite analizar en profundidad las opciones disponibles y buscar las más favorables para ti. ### 3. ¿Cuál es el costo de contratar a Realista como mi experto hipotecario? Contar con Realista como tu experto hipotecario tiene un coste de 0 euros. No te cobramos nada si no conseguimos tu objetivo, así que ¿por qué no probar? Te garantizamos que haremos lo imposible por conseguir tu préstamo de una forma segura para tí. Así que ponte en contacto con nosotros y coméntanos tu caso. Te ayudaremos para que tomes las decisiones correctas ### 4. ¿Puedo confiar en los testimonios de clientes satisfechos con los servicios de Realista? Sí, los testimonios de clientes satisfechos con los servicios de Realista son una excelente forma de evaluar nuestra reputación y calidad de servicio. Estos testimonios reflejan la experiencia positiva de otros clientes y pueden darte una idea de cómo hemos ayudado a personas en situaciones similares a la tuya a obtener una hipoteca en las mejores condiciones posibles. Y si aún te queda alguna duda, los testimonios son reales, ya que nuestros verdaderos clientes van dejando sus reseñas en Google y **sumamos 5 estrellas una y otra vez** por nuestra gestión. También puedes comprobarlos en nuestras redes sociales en donde nos han dejado fotos y algunos ¡hasta nos han enviado regalos! Si ya has sido cliente nuestro puedes dejarnos tu reseña en Google. Y si aún no nos conoces, ponte en contacto con nosotros a través de nuestra web o llamándonos al 722397966. Estaremos encantados de atenderte y ayudarte a conseguir tu sueño de una casa propia. --- ## Aprovecha los datos del catastro para la compra de tu vivienda URL: https://realista.es/blog/noticias-3/aprovecha-los-datos-del-catastro-para-la-compra-de-tu-vivienda-251/ En la búsqueda de tu futura propiedad, contar con información precisa y confiable es fundamental para tomar las decisiones correctas. En este sentido, los datos del catastro se convierten en una herramienta valiosa que permite acceder a información detallada sobre las propiedades y su situación jurídica. En este artículo, te contamos cómo aprovechar los datos del catastro para encontrar tu futura vivienda. ## Importancia de los datos del catastro para la búsqueda de propiedades El catastro es un registro administrativo que recopila información sobre los bienes inmuebles de un país, incluyendo su ubicación, dimensiones, características físicas y valoración catastral. Estos datos son especialmente relevantes para aquellos interesados en adquirir una propiedad, ya que proporcionan una visión detallada y objetiva de las características de cada inmueble. ## Cómo acceder y entender la información del catastro Acceder a la información del catastro es un proceso sencillo y accesible para cualquier persona interesada ya que es de dominio público. El primer paso consiste en visitar la página web de la Dirección General del Catastro, donde se puede acceder a los servicios de consulta en línea. A través de esta plataforma, es posible buscar propiedades pinchando en el mapa primero, para localizar la zona, y a continuación utilizando distintos criterios, como la ubicación o el nombre del propietario. ## ¿Qué información aparece en el Catastro? Según indica la página de Hacienda: En el Catastro aparece la descripción catastral de los bienes inmuebles e incluye sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encuentran su localización, referencia catastral, superficie, uso, cultivo, representación gráfica, valor catastral y titular catastral. ## Utilizando los datos del catastro ### Identificar propiedades disponibles y su ubicación Uno de los principales beneficios de utilizar los datos del catastro es la capacidad de identificar propiedades disponibles en una determinada área geográfica. Al acceder a la información del catastro, se puede obtener una lista de propiedades registradas en la ubicación de interés, lo que facilita la selección de aquellas que se ajusten a las preferencias y necesidades del comprador. ### Analizar las características y dimensiones de la propiedad Los datos del catastro proporcionan información detallada sobre las características y dimensiones de una propiedad. Esto incluye datos como el número de habitaciones, baños, metros cuadrados de construcción y terreno, entre otros. Analizar esta información permite evaluar si la propiedad cumple con los requisitos y expectativas del comprador, brindando una visión objetiva antes de realizar una visita física. ## Verificación de la legalidad y situación jurídica Es fundamental asegurarse de que la propiedad esté legalmente registrada y libre de cualquier conflicto o limitación antes de realizar una inversión. Los datos del catastro, junto a los del Registro de la Propiedad, permiten verificar la situación jurídica de la propiedad, identificar al propietario registrado, y conocer si existen cargas, embargos u otros impedimentos legales que puedan afectar la transacción. ### Comprobar que la propiedad esté registrada correctamente Es fundamental asegurarse de la correcta inscripción de la propiedad en el catastro que garantice su legalidad. Al utilizar los datos del catastro, se puede comprobar que la propiedad esté registrada correctamente, lo cual brinda seguridad y evita posibles problemas futuros. ### Investigar posibles cargas o limitaciones Además de la legalidad, es importante investigar posibles cargas o limitaciones que puedan existir sobre la propiedad. Los datos del catastro pueden revelar la existencia de hipotecas, servidumbres u otros gravámenes que podrían afectar el uso y disfrute de la propiedad vacacional. ## Evaluación de la valoración catastral La valoración catastral es una estimación del valor de una propiedad utilizada para calcular impuestos y otros fines administrativos. Al acceder a los datos del catastro, se puede obtener la valoración catastral de una propiedad en particular. Esto proporciona una referencia útil para evaluar si el precio de venta se encuentra en línea con el valor de mercado. ### Comprender cómo se valora una propiedad en el catastro Es importante comprender los criterios utilizados por el catastro para valorar las propiedades. Factores como la ubicación, superficie, antigüedad y características físicas influyen en la valoración catastral. Al familiarizarse con estos criterios, se puede evaluar de manera más precisa el valor de una propiedad y su potencial de revalorización. ### Utilizar la valoración catastral como referencia para negociaciones La valoración catastral puede ser una herramienta útil durante las negociaciones de compra. Si se identifica una discrepancia entre el precio de venta y la valoración catastral, esta información puede respaldar una negociación más favorable para el comprador, permitiendo obtener un precio más acorde con el valor real de la propiedad. ## Recursos adicionales y herramientas ### Otras fuentes de información y plataformas útiles Además del catastro, existen otras fuentes de información y plataformas útiles para la búsqueda de propiedades. Portales inmobiliarios, agencias especializadas y servicios de ayuda pueden complementar los datos del catastro, brindando una visión más completa del mercado inmobiliario y ofreciendo opciones adicionales para considerar. ### Consejos para maximizar su uso y obtener mejores resultados Para aprovechar al máximo los datos del catastro, se recomienda: - Realizar búsquedas utilizando criterios específicos, como ubicación geográfica y características deseadas. - Verificar la situación jurídica y cargas de la propiedad antes de avanzar en el proceso de compra. - Comparar la valoración catastral con el precio de venta para evaluar la competitividad del precio. - Complementar la información del catastro con otras fuentes y herramientas disponibles en el mercado. - Contar con ayuda de profesionales inmobiliarios para obtener un enfoque experto en la búsqueda y evaluación de propiedades. Al utilizar de manera efectiva los datos del catastro, los compradores de propiedades vacacionales pueden maximizar sus oportunidades de encontrar el lugar perfecto y obtener una inversión sólida para su futuro. En Realista nuestro objetivo es acompañarte en la compra de tu vivienda. Encontrar la mejor financiación ya no supone ningún esfuerzo para ti, nosotros nos encargamos de todo. ¡Contacta con nosotros! Estamos aquí para ayudarte. --- ## Consejos para encontrar la vivienda perfecta: Una guía completa URL: https://realista.es/blog/noticias-3/consejos-para-encontrar-la-vivienda-perfecta-una-guia-completa-244/ ## Definir tus necesidades y presupuesto El primer paso para encontrar la vivienda perfecta es definir tus necesidades y establecer un presupuesto realista. Antes de comenzar la búsqueda, considera qué es lo más importante para ti en una vivienda. ¿Necesitas un determinado número de habitaciones? ¿Es crucial una ubicación específica? ¿Requieres espacios adicionales, como un jardín o una oficina en casa? Además de tus necesidades, obviamente, también debes tener en cuenta tu presupuesto. Evalúa cuánto puedes permitirte gastar y cuál es tu capacidad de endeudamiento. En este punto, ten en cuenta los gastos adicionales, como los impuestos y los costos de mantenimiento. No cuesta lo mismo mantener un piso de 120 m2 que una casa con jardín de 300m2 con piscina. Esto te ayudará a filtrar tus opciones y centrarte en las viviendas que se ajusten a tus posibilidades. ## Investigar el mercado inmobiliario Antes de sumergirte en la búsqueda de viviendas, es fundamental investigar el mercado inmobiliario. Explora las diferentes opciones de vivienda disponibles, desde pisos hasta casas unifamiliares, teniendo en cuenta aquellos que sean de obra nueva, o de segunda mano. Ten en cuenta que podrías encontrar ofertas magníficas en pisos o casas de segunda mano que necesiten poca o ninguna renovación. Familiarízate con los precios promedio en las áreas de tu interés para tener una idea clara de lo que puedes esperar. Además, **mantente al tanto de las tendencias y los cambios en el mercado inmobiliario. **Los precios y la oferta pueden variar en diferentes momentos del año, por lo que es importante estar informado y aprovechar las oportunidades cuando se presenten. En este momento de la búsqueda serán de gran ayuda los portales inmobiliarios porque te ahorrarán mucho tiempo. En ellos podrás utilizar filtros e ir definiendo el tipo de vivienda, la zona, cantidad de habitaciones, etc. Estos sitios web son muy interesantes porque te ofrecen un abanico de posibilidades y así puedes ir haciéndote una idea de lo que se oferta en la zona que te interesa, sus precios, características, etc. ## Realizar visitas y evaluaciones Una vez que hayas identificado algunas viviendas que cumplan con tus requisitos y estén dentro de tu presupuesto, es hora de realizar visitas y evaluaciones. Programa citas para visitar las propiedades y tómate el tiempo necesario para inspeccionarlas detenidamente. Observa el estado general de la vivienda, la distribución de los espacios, la orientación y la iluminación. Durante las visitas, no dudes en hacer preguntas relevantes al propietario o al agente inmobiliario. Obtén detalles sobre la historia de la vivienda, las reparaciones o renovaciones realizadas y cualquier aspecto que te genere dudas. Y sobre todo, ten la mente abierta: encontrarás muchas viviendas que tal vez no se ajusten exactamente a lo que pensabas, pero que con un poco de imaginación pueden convertirse en la casa de tus sueños. ## Tomar una decisión informada Después de realizar varias visitas y evaluaciones, llega el momento de tomar una decisión informada. Compara las diferentes opciones disponibles y considera los pros y contras de cada vivienda y ubicación. Ten en cuenta factores como la cercanía a servicios y transporte público, la calidad del vecindario y la potencial valorización a largo plazo. Para poder tomar esta decisión y completar el proceso, te faltará un paso muy importante: la evaluación de las ofertas de hipotecas de los bancos.  **Realista** puede ser tu compañero perfecto en este proceso ya que este paso involucra mucha información y cuestiones legales y financieras que a veces resultan un poco difíciles de entender. Podemos negociar con los bancos por tí y traducir toda la información, condiciones, etc. que te faciliten, además de acompañarte en todo el proceso de firma. Compararemos las tasas de interés, los plazos de amortización y las opciones de refinanciamiento para encontrar la mejor hipoteca para tí. Con nuestra ayuda estarás acompañado y obtendrás las mejores condiciones de hipoteca del mercado. Ponte en contacto con nosotros a través de nuestro formulario, nuestras redes sociales o llámanos al 722 397966. --- ## Cómo calcular los gastos de compra de una vivienda URL: https://realista.es/blog/noticias-3/como-calcular-los-gastos-de-compra-de-una-vivienda-242/ **Conceder una hipoteca lleva entre cuatro y ocho semanas desde la solicitud hasta la firma ante notario.** No hay ningún plazo fijado por ley, pero sí hay un tramo que no se puede acortar: los diez días naturales de reflexión obligatorios antes de firmar. Ese detalle es el que más compraventas retrasa, porque casi nadie lo tiene en cuenta al fijar la fecha de escritura en las arras. A continuación tienes el desglose por fases, qué puede alargarlo y qué depende de ti. ## Cuánto tarda cada fase Fase Duración habitual ¿Depende de ti? Comparar ofertas y elegir entidades 1-2 semanas Sí Estudio de viabilidad y análisis de riesgo 1-4 semanas No Tasación del inmueble 1-2 semanas Parcialmente Aprobación definitiva y emisión de la FEIN 3-7 días No **Periodo legal de reflexión** **10 días naturales** **No, es obligatorio** Acta notarial previa y firma 2-3 días Parcialmente **Total** **4-8 semanas** Las fases se solapan parcialmente: la tasación suele lanzarse mientras el banco estudia el riesgo. Por eso el total no es la suma exacta de los tramos. ## Fase por fase ### 1. Comparar ofertas y elegir Esta fase depende solo de ti, y es la que más se alarga sin que nadie lo note. Puedes solicitar estudio en varias entidades a la vez: **pedir una oferta no te compromete a nada**. Un aviso importante: cada consulta que hace un banco sobre tu perfil deja rastro. Presentar la operación en demasiadas oficinas por tu cuenta puede acabar perjudicándote, y lo explicamos en qué es un intermediario hipotecario. ### 2. Estudio de viabilidad El banco analiza tu capacidad de pago y el riesgo de la operación. En este paso: - Consulta la **CIRBE** del Banco de España para ver qué préstamos tienes con otras entidades. - Estudia tu **solvencia y nivel de endeudamiento**. - Aplica su **scoring** interno y decide. Es la fase con más variabilidad: entre una semana y un mes según la complejidad. Un perfil por cuenta ajena con contrato indefinido se resuelve rápido; un autónomo, una operación con avalista o una compra con extranjería de por medio, no. Puedes ver qué se valora exactamente en los requisitos para pedir una hipoteca. ### 3. Tasación del inmueble La realiza una sociedad tasadora homologada por el Banco de España. Puedes encargarla tú o dejar que la gestione el banco, que suele tener acuerdos con tasadoras. Tarda habitualmente **entre una y dos semanas**, contando desde que se solicita hasta que se emite el informe. El grueso del retraso suele estar en cuadrar la visita al inmueble, así que **lánzala cuanto antes**: es lo que más acelera el proceso completo. Un detalle que conviene saber: **el informe de tasación es tuyo**, lo pagues tú o lo pague el banco, y tiene seis meses de validez. Puedes llevarlo a otra entidad. Lo explicamos en qué es la tasación de una vivienda. ### 4. Aprobación y entrega de la FEIN Con el estudio y la tasación cerrados, la entidad emite la **FEIN**, que es la oferta vinculante con las condiciones definitivas. Junto a ella llega la FiAE. Aquí conviene deshacer una confusión muy extendida: **los diez días no son un plazo para que el banco se lo repiense.** Es al revés. La Ley 5/2019 obliga a la entidad a **mantener las condiciones** durante ese periodo, y te lo da a ti para leer, comparar y decidir. Te contamos qué revisar en cada apartado en la FEIN de una hipoteca. ### 5. Periodo de reflexión: diez días que no se pueden acortar Entre la entrega de la FEIN y la firma de la escritura deben transcurrir **diez días naturales**. No es negociable, ni aunque el cliente lo pida, ni aunque el vendedor presione. **Es el error de planificación más frecuente.** Si en el contrato de arras se fija una fecha de firma sin contar con estos diez días, la operación llega tarde. Tenlo presente al negociar el plazo, como explicamos en el contrato de arras. ### 6. Acta notarial previa y firma Antes de firmar tienes que acudir al notario, que te explicará el préstamo y te hará un test de comprensión. Es **gratuita**, la eliges tú y debe realizarse **como muy tarde el día anterior** a la escritura. Sin ese acta no se puede firmar. El día de la firma se otorga la escritura de compraventa y la de préstamo, y se liquidan los pagos pendientes. ## Qué puede retrasar el proceso Casi todos los retrasos vienen de las mismas seis causas: - **Documentación incompleta.** La más común y la más evitable. Cada documento que falta reinicia el reloj del analista. - **Tasación por debajo del precio.** Obliga a rehacer los números y a aportar más ahorro. Es también un motivo frecuente de denegación: lo vemos en hipoteca denegada después de tasar. - **Discrepancias entre el catastro y la escritura.** Si los metros no coinciden, algunas entidades exigen subsanarlo antes de firmar, y eso son semanas. Lo tratamos en qué ocurre si no coinciden los metros. - **Cargas en la nota simple.** Hipotecas anteriores del vendedor, embargos o afecciones fiscales que hay que cancelar. - **Cambios en tu situación durante el proceso.** Cambiar de empleo, pedir un préstamo o financiar un coche entre la solicitud y la firma puede tumbar una operación ya aprobada. - **Agosto y Navidad.** Poco glamuroso, pero real: las vacaciones alargan tasaciones, comités de riesgos y agendas notariales. ## Cómo acelerar el proceso - **Reúne toda la documentación antes de solicitar nada.** DNI, últimas nóminas, declaración de la renta, vida laboral, extractos bancarios y recibos de otros préstamos. - **Pide la nota simple del inmueble** antes de firmar las arras, no después. - **Lanza la tasación cuanto antes**, sin esperar a tener la aprobación preliminar. - **No cambies tu situación financiera** mientras dure el proceso. - **Negocia un plazo realista en las arras**, con los diez días de reflexión ya contados. - **Empieza antes de encontrar la vivienda.** Un estudio de viabilidad previo te dice cuánto puedes pedir y te permite ir a por las arras con la financiación encarrilada. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto tardan en conceder una hipoteca? Entre cuatro y ocho semanas desde la solicitud hasta la firma, contando el estudio de viabilidad, la tasación y los diez días naturales de reflexión obligatorios. ### ¿Hay un plazo máximo por ley? No. La ley no fija un plazo máximo para que el banco resuelva. Sí fija un mínimo entre la entrega de la FEIN y la firma: diez días naturales. ### ¿Cuánto tarda una tasación? Entre una y dos semanas desde que se solicita hasta que se emite el informe. La mayor parte del tiempo se va en cuadrar la visita al inmueble. ### ¿Puedo pedir hipoteca en varios bancos a la vez? Sí, solicitar un estudio no compromete a nada. Ten en cuenta que cada consulta deja registro, así que conviene seleccionar bien las entidades en lugar de ir probando. ### ¿Se puede firmar antes de los diez días? No. El plazo entre la entrega de la FEIN y la escritura es de diez días naturales y no puede reducirse, ni siquiera a petición del cliente. ### ¿Qué pasa si la hipoteca se retrasa más allá del plazo de las arras? Depende de lo pactado. Lo habitual es firmar un anexo ampliando el plazo de mutuo acuerdo. Si no lo hay y el tipo de arras es penitencial, el comprador puede perder la señal. ### ¿Cuánto tarda desde la aprobación hasta la firma? Unas dos semanas: los diez días de reflexión más el acta notarial previa y la coordinación de la firma. ## Cómo lo acortamos nosotros El margen para acelerar está en tres puntos concretos: **presentar la operación bien a la primera, elegir las entidades adecuadas y no perder días entre trámite y trámite.** En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y conocemos su operativa diaria: qué documentación pide cada una, qué perfiles está aceptando en cada momento y por dónde se atascan los expedientes. Coordinamos la tasación, la gestoría y la notaría para que no haya tiempos muertos. En operaciones sencillas y con la documentación completa desde el principio, el proceso puede cerrarse en poco más de un mes. Los diez días de reflexión, eso sí, no los acorta nadie. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o calcular tu cuota en la calculadora de hipotecas. --- ## Tipos de hipotecas: Explorando tus opciones para financiar tu vivienda URL: https://realista.es/blog/noticias-3/tipos-de-hipotecas-explorando-tus-opciones-para-financiar-tu-vivienda-241/ #   La compra de una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes que tomarás en tu vida. Uno de los aspectos cruciales a considerar al adquirir una propiedad es la elección de la hipoteca adecuada. Existen diferentes tipos de hipotecas disponibles en el mercado, cada una con características y ventajas únicas. En este artículo, exploraremos las opciones más comunes de financiamiento hipotecario para que puedas tomar una decisión informada sobre cómo financiar tu hogar. ## Hipotecas de interés fijo Las hipotecas de interés fijo son la opción más demandada por aquellos que buscan estabilidad en sus pagos mensuales. Con este tipo de hipoteca, el interés se mantiene constante durante todo el plazo del préstamo, lo que significa que la cuota mensual no dependerá de los vaivenes del euríbor. Una de las principales ventajas de las hipotecas de interés fijo es que brindan previsibilidad y estabilidad financiera. Sabrás exactamente cuánto pagarás cada mes, lo que facilita la planificación de tu presupuesto familiar. Además, si los tipos de interés del mercado aumentan, estarás protegido y seguirás pagando la misma cantidad acordada. Sin embargo, también es importante considerar que las hipotecas de interés fijo suelen tener un interés inicialmente más alto que las hipotecas de interés variable. Además, si los tipos de interés del mercado disminuyen, no podrás beneficiarte de las reducciones en tus pagos mensuales. ## Hipotecas de interés variable Las hipotecas de interés variable son aquellas en las que el tipo de interés fluctúa de acuerdo al Euríbor, más un diferencial establecido por el banco. Esto significa que las cuotas mensuales pueden variar a lo largo del tiempo. Una de las principales ventajas de las hipotecas de interés variable es que, en general, tienen un tipo de interés inicialmente más bajo que las hipotecas de interés fijo. Además, si los tipos de interés disminuyen, también podrías beneficiarte de reducciones en tus pagos mensuales. Sin embargo, las hipotecas de interés variable también conllevan un mayor nivel de incertidumbre. Si los tipos de interés aumentan, tus pagos mensuales también aumentarán, lo que podría afectar tu capacidad para cumplir con las obligaciones hipotecarias. Si bien en los tiempos que corren las hipotecas variables están inestables y no parecen una buena opción, no podemos olvidar que el euríbor ha estado a la baja durante un período de aproximadamente 10 años, incluso hasta principios del 2022. No se sabe exactamente cuánto tiempo durará la inflación ni cuánto tiempo continuarán estas subidas, pero de momento parece prudente informarse bien y tener en cuenta las condiciones específicas de los bancos para este tipo de financiamiento. ## Hipotecas mixtas Las hipotecas mixtas son una combinación de los dos tipos anteriores. Por lo general, se dividen en un período inicial de interés fijo, seguido de un período de interés variable. Por ejemplo, podrías tener una hipoteca con un interés fijo durante los primeros cinco años y luego pasar a un tipo de interés variable. Una de las principales ventajas de las hipotecas mixtas es que ofrecen una combinación de estabilidad y flexibilidad. Durante el período de interés fijo, tendrás pagos mensuales predecibles. Luego, durante el período de interés variable, podrías beneficiarte de las potenciales reducciones en los tipos de interés. ## Hipotecas inversas Las hipotecas inversas son un tipo de financiamiento diseñado específicamente para personas mayores de 65 años que son propietarios de viviendas. Con este tipo de hipoteca, los propietarios pueden convertir parte del valor acumulado de su vivienda en efectivo sin tener que venderla o realizar pagos mensuales. Una de las principales ventajas de las hipotecas inversas es que permiten a los propietarios de viviendas mayores acceder al valor acumulado de su propiedad, lo que puede brindarles una fuente adicional de ingresos durante la jubilación. Además, no es necesario realizar pagos mensuales, ya que el monto del préstamo se reembolsa cuando la vivienda se vende o se transfiere. Sin embargo, es importante tener en cuenta que las hipotecas inversas pueden tener costos adicionales, como tasas de interés más altas y cargos por cierre. Además, el monto total del préstamo está sujeto al valor de la vivienda y a la edad del prestatario. Antes de considerar una hipoteca inversa, es recomendable obtener asesoramiento financiero y comprender completamente los términos y condiciones. ## Otras opciones de financiamiento Además de los tipos de hipotecas mencionados anteriormente, existen otras alternativas de financiamiento que podrían ser adecuadas para ciertos casos particulares. Algunas de estas opciones incluyen: - **Préstamos hipotecarios con cuotas crecientes:** Estos préstamos comienzan con cuotas mensuales más bajas que aumentan gradualmente a lo largo del tiempo. Son útiles para aquellos que esperan un aumento de ingresos en el futuro. Utilizan un tipo de amortización diferente al francés que es el más frecuente en nuestro país. - **Hipotecas con carencia de capital:** En este caso, durante un período específico, solo se pagan los intereses del préstamo, posponiendo el pago del capital. Es una opción a considerar para aquellos que necesitan una reducción temporal en sus pagos mensuales. - **Hipotecas de préstamo puente:** Estas hipotecas son útiles cuando estás comprando una nueva vivienda antes de vender la actual. Te permiten financiar la nueva propiedad hasta que puedas vender la anterior. ## Conclusión Como puedes ver, existen distintas opciones de financiación hipotecaria, y es esencial considerar tus necesidades financieras a corto y largo plazo, así como tu tolerancia al riesgo. Las hipotecas de interés fijo brindan estabilidad, mientras que las hipotecas de interés variable pueden ofrecer oportunidades de ahorro a largo plazo. Las hipotecas mixtas a su vez, brindan un equilibrio entre estabilidad y flexibilidad. Además, las hipotecas inversas pueden ser una opción para los propietarios de viviendas mayores.**En Realista** somos especialistas en créditos hipotecarios y podemos asesorarte para que consigas la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades. **Ponte en contacto con nosotros.** Estaremos encantados de ayudarte. --- ## Cómo calcular tu capacidad de endeudamiento URL: https://realista.es/blog/noticias-3/como-calcular-tu-capacidad-de-endeudamiento-240/ Más de una vez has leído en nuestro blog que hablamos sobre la capacidad de endeudamiento y la importancia de calcularla correctamente ya que es uno de los factores clave en la solicitud de una hipoteca. Así que hoy hablaremos en profundidad de este tema para que despejes tus dudas y tomes las decisiones correctas. ## ¿Qué es la capacidad de endeudamiento? La capacidad de endeudamiento se refiere a la cantidad máxima de dinero que una persona puede solicitar en un préstamo hipotecario, teniendo en cuenta su situación financiera y capacidad de pago. Es un factor crítico que los bancos evalúan para otorgar una hipoteca. Esta capacidad determina cuánto podrías obtener en un préstamo y, a su vez, influye en la viabilidad y el nivel de comodidad de tus pagos mensuales. ## ¿Cómo se calcula la capacidad de endeudamiento? Existen diferentes métodos para calcular la capacidad de endeudamiento, pero uno de los más comunes es el criterio de la relación deuda-ingresos (DTI, por sus siglas en inglés). En realidad es una fórmula muy sencilla en donde debes incluir todos tus ingresos y restar los gastos, y el número obtenido debe multiplicarse por 0,35 (ó 0,40 según sea el caso). **Capacidad de endeudamiento= (ingresos – gastos) x 0,35** La clave es que tengas en cuenta todas tus deudas mensuales, incluyendo pagos de tarjetas de crédito, la cuota del coche, o algún otro préstamo que ya tengas, entre otros. Para que veas un ejemplo muy claro: Ganas 1500 €, y tienes unos gastos básicos de 500 € mensuales + la cuota del préstamo del coche de 200€ = (1500-700) x 0,35= 280 € **Tu capacidad de endeudamiento sería de 280 € mensuales.** Se recomienda que este número no represente más del 30 o 35% de los ingresos mensuales. Ten en cuenta que además es prudente que cuentes con dinero extra para imprevistos y que en algunos meses el gasto no es uniforme (como sucede en Navidad, que suele haber más gastos, o en los períodos de vacaciones o de “vuelta al cole”). ## ¿Qué considerar al evaluar tu capacidad de endeudamiento? Al considerar tu capacidad de endeudamiento y decidir sobre una hipoteca, es fundamental tener en cuenta los siguientes factores: - **Estabilidad financiera:** Evalúa la estabilidad de tus ingresos y empleo antes de comprometerte con una hipoteca. Asegúrate de contar con una fuente de ingresos sólida y estable a largo plazo. - **Presupuesto personal:** Analiza detenidamente tus gastos mensuales y asegúrate de que puedes cubrir los pagos de la hipoteca sin poner en riesgo tu bienestar financiero. Considera otros gastos futuros, como el mantenimiento de la propiedad y posibles imprevistos. - **Ahorro inicial: **Tener un buen porcentaje de pago inicial puede tener un impacto significativo en tu capacidad de endeudamiento. Un mayor pago inicial reduce la cantidad de dinero que necesitas solicitar prestado y puede mejorar tus condiciones hipotecarias. - **Tasas de interés:** Infórmate sobre las tasas de interés vigentes y cómo podrían afectar tus pagos mensuales. Compara diferentes opciones y busca la mejor tasa disponible para maximizar tu capacidad de endeudamiento. ## Consejos para tomar decisiones acertadas en tu hipoteca: - **Sé realista:** No te excedas en tus expectativas y evita solicitar una hipoteca que esté por encima de tu capacidad de endeudamiento. Recuerda que la comodidad financiera es esencial para evitar estrés y dificultades futuras. - **Consulta a un profesional: Considera la posibilidad de buscar la ayuda de un broker hipotecario** que pueda ayudarte a evaluar tu capacidad de endeudamiento y guiar tu proceso de solicitud de hipoteca. - **Planifica a largo plazo:** Evalúa tu situación financiera actual y tus metas a largo plazo. Ten en cuenta cómo una hipoteca podría afectar tus planes futuros, como ahorrar para la jubilación o financiar otros proyectos importantes. ## Conclusión: La capacidad de endeudamiento es un factor crucial a considerar al solicitar una hipoteca. Comprender cómo se calcula y qué factores debes tener en cuenta te ayudará a tomar decisiones financieras acertadas y evitar sorpresas desagradables en el futuro. En Realista encontrarás la ayuda especializada para tomar la decisión correcta. Nuestra larga experiencia nos permite tener un punto de vista más amplio y sabremos evaluar tu situación y considerar todas las opciones para que solicites una hipoteca adecuada a tu presupuesto y en las mejores condiciones del mercado.** Ponte en contacto con nosotros. Estamos para ayudarte.** --- ## Pasos a seguir para la compra de una casa URL: https://realista.es/blog/noticias-3/pasos-a-seguir-para-la-compra-de-una-casa-234/ **Comprar una casa tiene seis fases y suele llevar entre tres y cinco meses** desde que empiezas a buscar hasta que recoges las llaves. El orden importa más de lo que parece. El error más caro es firmar las arras antes de saber si el banco te va a financiar, y es también el más frecuente. Aquí tienes el recorrido completo, con lo que hay que hacer en cada paso y lo que conviene tener resuelto antes de pasar al siguiente. ## El recorrido de un vistazo Fase Qué haces Duración 1. Preparación Calculas presupuesto y pides preaprobación 1-2 semanas 2. Búsqueda Visitas y compruebas la situación del inmueble Variable 3. Oferta y arras Negocias el precio y firmas la señal 1-2 semanas 4. Hipoteca Solicitud, tasación y FEIN 4-6 semanas 5. Firma Acta notarial y escritura 2 semanas 6. Después Registro, impuestos y suministros 1-3 meses ## Fase 1. Antes de buscar nada ### Calcula cuánto puedes pagar Antes de enamorarte de una casa, haz números. Los bancos financian hasta que la cuota alcanza en torno al **35% de tus ingresos netos**, contando todas tus deudas. Te explicamos cómo se calcula en el ratio de endeudamiento. Puedes simular cuotas en nuestra calculadora de hipotecas. ### Comprueba tu ahorro Necesitas en torno al **30% del precio**: un 20% de entrada más un 8%-12% de impuestos y gastos. El desglose está en cuánto hay que tener ahorrado y en cómo calcular los gastos de compra. ### Consigue una preaprobación **Este es el paso que casi todo el mundo se salta y el que más disgustos evita.** Un estudio de viabilidad previo te dice qué importe puedes conseguir realmente, no el que crees. Además te da poder de negociación: con poca oferta en el mercado, un vendedor prefiere al comprador que llega con la financiación encarrilada. Puedes ver qué documentación te van a pedir en los requisitos para pedir una hipoteca. ## Fase 2. Buscar y comprobar ### Define la zona antes que la casa Comunicaciones, servicios, ruido y la evolución de precios de la zona pesan más en el largo plazo que la distribución del piso. ### Comprueba la situación del inmueble Antes de hacer ninguna oferta, y sobre todo antes de firmar nada: - **Pide la nota simple** en el Registro de la Propiedad. Cuesta unos pocos euros y revela quién es el titular real, si hay hipotecas vivas, embargos o afecciones fiscales. - **Consulta el Catastro** y comprueba que los metros coinciden con la escritura. Si no cuadran, la operación se puede complicar: lo vemos en qué ocurre si no coinciden los metros. - **Pide el certificado de estar al corriente** de comunidad e IBI. El inmueble responde de las deudas anteriores de IBI, como explicamos en quién paga el IBI en una compraventa. - **Revisa el certificado energético** y, donde sea exigible, la cédula de habitabilidad. ## Fase 3. Oferta y contrato de arras ### Negocia El precio publicado es un punto de partida. Un informe de tasación o los precios reales de la zona son argumentos objetivos para negociar. ### Firma las arras con dos cautelas El contrato de arras fija el precio, el plazo hasta la escritura y qué pasa si alguien se echa atrás. Se entrega entre el **5% y el 10%** del precio. Dos cosas que hay que dejar cerradas: - **Especificar el tipo de arras.** Si no se dice, los tribunales las interpretan como confirmatorias, que son las más rígidas. - **Incluir la condición suspensiva por denegación de hipoteca**, que te devuelve la señal si el banco dice que no. Y calcula bien el plazo: tiene que caber el proceso hipotecario completo, incluidos los diez días de reflexión obligatorios. Lo desarrollamos en el contrato de arras. ## Fase 4. La hipoteca ### Solicita en varias entidades Pedir un estudio no compromete a nada. Eso sí, cada consulta deja registro, así que conviene seleccionar bien en lugar de ir probando puerta por puerta. ### La FIPRE Es la **Ficha de Información Precontractual**: información general y orientativa sobre el producto. **No es una oferta ni significa que te hayan concedido nada.** ### La tasación La encarga el banco o la encargas tú a una sociedad homologada. Tarda una o dos semanas y la pagas tú: entre 300 € y 500 €. **El informe es tuyo y vale seis meses**, así que puedes llevarlo a otras entidades. Lo explicamos en qué es la tasación de una vivienda. ### La FEIN y la FiAE Aquí sí llega la oferta. La **FEIN** recoge las condiciones definitivas y es **vinculante para el banco**; la **FiAE** advierte de las cláusulas más sensibles. Desde ese momento corre un plazo de **diez días naturales** antes de poder firmar. Es un plazo estatal, fijado por la Ley 5/2019: **no varía según la comunidad autónoma y no se puede acortar**, ni aunque tengas prisa. Y ojo con el sentido: no es un plazo para que el banco cambie de idea. Es al revés, la entidad está obligada a mantener las condiciones mientras tú decides. Todo el detalle, en la FEIN de una hipoteca. ## Fase 5. La firma ### El acta notarial previa Antes de la escritura tienes que acudir al notario, que te explicará el préstamo y te hará un test de comprensión. Es **gratuita**, eliges tú la notaría y debe realizarse **como muy tarde el día anterior** a la firma. Sin ese acta no se puede firmar la hipoteca. Aprovéchala para preguntar todo lo que no tengas claro: es la única asesoría independiente y gratuita de todo el proceso. ### La escritura El día señalado acudís el vendedor, tú, el representante del banco y, si la hay, la gestoría. Se firma la compraventa y el préstamo, se entregan los pagos pendientes y recibes las llaves. **Comprueba que la escritura coincide con la FEIN antes de firmar.** El notario debe verificarlo, pero repásalo tú también. ## Fase 6. Después de la firma - **Liquidación de impuestos:** el ITP en segunda mano, o el IVA y el AJD en obra nueva. Hay plazo, y se incumple con más frecuencia de la que parece. - **Inscripción en el Registro de la Propiedad.** Suele encargarse la gestoría, y tarda algunas semanas. - **Cambio de titularidad** de los suministros, del IBI y de la comunidad. - **Seguro de daños**, obligatorio con la hipoteca. Puedes contratar la gestoría o hacerlo tú. Si lo haces por tu cuenta, vigila especialmente el plazo de liquidación del impuesto. ## Los cinco errores más frecuentes - **Firmar las arras sin preaprobación** y sin cláusula de condición suspensiva. Es el que más dinero cuesta. - **Fijar un plazo corto** en las arras, olvidando los diez días de reflexión. - **No pedir la nota simple** y descubrir cargas después. - **Presupuestar solo la entrada** y olvidar el 8%-12% de gastos e impuestos. - **Cambiar de trabajo o pedir un préstamo** entre la solicitud y la firma. Puede tumbar una operación ya aprobada. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto se tarda en comprar una casa? Entre tres y cinco meses desde que empiezas a buscar. Solo el proceso hipotecario, desde la solicitud hasta la firma, lleva entre cuatro y ocho semanas: lo detallamos en cuánto tardan en conceder una hipoteca. ### ¿Qué va primero, la hipoteca o las arras? Lo ideal es tener una preaprobación antes de firmar las arras. Si no la tienes, incluye en el contrato una cláusula que te devuelva la señal si el banco deniega la financiación. ### ¿Cuánto dinero necesito para empezar? En torno al 30% del precio: un 20% de entrada más un 8%-12% de impuestos y gastos. Y las arras salen de ahí, semanas antes de la firma. ### ¿Puedo pedir hipoteca en varios bancos a la vez? Sí, solicitar un estudio no compromete a nada. Conviene seleccionar bien las entidades, porque cada consulta queda registrada. ### ¿Cuánto duran los diez días de reflexión? Son diez días naturales entre la entrega de la FEIN y la firma. Es un plazo estatal, igual en toda España, y no puede reducirse. ### ¿Cuándo se paga la entrada? El día de la firma ante notario. Lo que se adelanta antes son las arras, que forman parte del precio y se descuentan del total. ### ¿Necesito gestoría? No es obligatoria, pero cuando hay hipoteca la operativa del banco suele imponerla. Se encarga de liquidar impuestos e inscribir la escritura. ### ¿Y si la tasación sale por debajo del precio? El banco calcula la hipoteca sobre el valor de tasación. Tendrás que renegociar el precio, aportar la diferencia o buscar otra entidad. Lo vemos en hipoteca denegada después de tasar. ## Te acompañamos en todo el proceso De las seis fases, la cuarta es la que más operaciones tumba. **Y es la única que no depende de ti**: depende de a qué entidad se presenta tu caso, cómo se presenta y en qué momento. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y nos encargamos de esa parte: estudio previo, selección de bancos, negociación, tasación y acompañamiento hasta la firma. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas. --- ## Cómo calcular la plusvalía en la venta de una vivienda URL: https://realista.es/blog/noticias-3/como-calcular-la-plusvalia-en-la-venta-de-una-vivienda-233/ **La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano cuando vendes, heredas o donas un inmueble.** Y hay un dato que casi todos los artículos se saltan: **se calcula sobre el valor catastral del suelo, no sobre el del inmueble completo**. Esa diferencia es enorme. En un piso, el suelo suele representar entre el 30% y el 50% del valor catastral total, así que confundirlos multiplica el resultado por dos o por tres. Desde 2021 existen **dos métodos de cálculo y puedes elegir el que te salga más barato**. Aquí te explicamos ambos con un ejemplo completo. ## Qué es la plusvalía municipal Su nombre oficial es **Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana**, y lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble. Grava el incremento de valor **del suelo** durante los años que has sido propietario. No grava la construcción, ni la vivienda en su conjunto, ni la ganancia de la venta como tal. Solo el suelo. ### Por qué hay dos métodos En octubre de 2021 el **Tribunal Constitucional anuló el sistema de cálculo** que se venía aplicando, porque obligaba a pagar aunque no hubiera habido incremento real de valor. La reforma posterior estableció los dos métodos actuales y, sobre todo, **el derecho a elegir el que resulte más favorable**. Es la parte que más dinero ahorra y la que menos gente utiliza. ## Quién paga y cuándo Operación Quién paga Plazo Compraventa El vendedor 30 días hábiles Donación Quien recibe 30 días hábiles Herencia Los herederos 6 meses, prorrogables a un año **Un caso que conviene conocer si compras:** cuando el vendedor no reside en España, el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente y responde del pago ante el ayuntamiento. Si vas a comprar a un no residente, cierra este punto por escrito antes de firmar. ## Cómo se calcula: los dos métodos Antes de nada necesitas un dato que aparece en el recibo del IBI: **el valor catastral del suelo**, desglosado del valor catastral total. Si solo tienes el total, no puedes calcular nada. ### Método objetivo **Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia** El coeficiente lo fija cada ayuntamiento dentro de los máximos legales, que **se actualizan cada año**. No se multiplica además por el número de años: el coeficiente ya lo incorpora. ### Método real **Base imponible = ganancia total × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total)** Es decir: se calcula la ganancia de la operación y se le aplica la proporción que representa el suelo dentro del valor catastral. ### Y después, en los dos casos **Cuota = base imponible × tipo de gravamen del ayuntamiento** El tipo lo fija cada municipio con un **máximo legal del 30%**. Es un impuesto municipal, no autonómico: lo aprueba el ayuntamiento en su ordenanza fiscal, no la comunidad autónoma. ## Ejemplo completo Piso en Madrid vendido por **220.000 €**, comprado 19 años antes por **180.000 €**. - Valor catastral total: **100.000 €** - Valor catastral del suelo: **40.000 €** (el 40% del total) - Tipo de gravamen del Ayuntamiento de Madrid: **29%** - Coeficiente aplicable en el ejemplo: **0,45** ### Con el método objetivo Base imponible 40.000 € × 0,45 = **18.000 €** Cuota 18.000 € × 29% = **5.220 €** ### Con el método real Ganancia obtenida 220.000 € − 180.000 € = 40.000 € Proporción del suelo 40.000 € ÷ 100.000 € = 40% Base imponible 40.000 € × 40% = **16.000 €** Cuota 16.000 € × 29% = **4.640 €** **En este caso conviene el método real: 4.640 € frente a 5.220 €. Casi 600 € de diferencia por hacer los dos cálculos.** No hay una regla fija sobre cuál sale mejor. Como orientación: **el método real suele ganar cuando la ganancia ha sido pequeña** o la tenencia muy larga; el objetivo, cuando la revalorización ha sido fuerte. El coeficiente del ejemplo es orientativo. **Consulta la ordenanza fiscal vigente de tu ayuntamiento**, porque tanto el coeficiente como el tipo cambian de un municipio a otro y se revisan anualmente. ## Cuándo no se paga - **Si vendes con pérdidas.** Si el precio de venta es inferior al de compra, no hay hecho imponible. Pero **no es automático**: tienes que declararlo y acreditarlo con las escrituras de compra y de venta. - **En la dación en pago** de la vivienda habitual, cumpliendo los requisitos. Lo tratamos en la dación en pago. - **En transmisiones entre cónyuges** derivadas de sentencias de nulidad, separación o divorcio. - **En suelo rústico.** El impuesto solo grava suelo urbano. - **En determinados supuestos** como bienes de interés cultural o transmisiones a entidades benéficas. ## Un detalle que ahorra dinero en el IRPF La plusvalía municipal que pagas al vender es un **gasto de la transmisión**, así que se resta al calcular la ganancia patrimonial en tu declaración de la renta. Guarda el justificante: reduce la base sobre la que tributas en el IRPF por la venta. ## Qué necesitas para hacer el cálculo - **El último recibo del IBI**, con el valor catastral del suelo desglosado. - **Las escrituras** de compra y de venta, con fechas y precios. - **La ordenanza fiscal** de tu ayuntamiento, con el coeficiente y el tipo vigentes. Si el desglose del suelo no aparece en el recibo, puedes obtenerlo en la Sede Electrónica del Catastro. Te explicamos cómo funciona ese valor en el valor catastral y su influencia en la hipoteca y en qué es el IBI. ## Preguntas frecuentes ### ¿Sobre qué valor se calcula la plusvalía municipal? Sobre el valor catastral del **suelo**, no sobre el valor catastral total ni sobre el precio de venta. En un piso, el suelo suele ser entre el 30% y el 50% del valor catastral. ### ¿Puedo elegir el método de cálculo? Sí. Desde la reforma de 2021 puedes optar por el que te resulte más favorable. Conviene calcular los dos antes de presentar la liquidación. ### ¿Quién paga la plusvalía al vender una casa? El vendedor, salvo pacto en contrario entre las partes. En herencias y donaciones la paga quien recibe el inmueble. ### ¿Cuál es el plazo para pagarla? Treinta días hábiles en compraventas y donaciones. En herencias, seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita. ### ¿Se paga si vendo con pérdidas? No, pero hay que declararlo y demostrarlo con las escrituras de compra y venta. No se aplica de oficio. ### ¿La plusvalía es un impuesto autonómico? No, es municipal. Lo regula la Ley de Haciendas Locales y lo aprueba cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, con un tipo máximo del 30%. ### ¿Influyen las reformas que haya hecho en la vivienda? No directamente. La plusvalía solo atiende al valor del suelo. Las reformas sí pueden afectar al valor catastral con el tiempo y a la ganancia patrimonial en el IRPF. ### ¿Y si el vendedor es extranjero no residente? El comprador pasa a ser sustituto del contribuyente y responde del pago ante el ayuntamiento. Conviene retener el importe en la firma y dejarlo pactado por escrito. ## Te ayudamos a tener todos los números antes de firmar La plusvalía es uno de esos costes que aparecen al final y que casi nadie presupuesta. Y si compras a un no residente, puede acabar siendo tu problema. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y revisamos contigo la operación completa antes de la firma: financiación, gastos e impuestos. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o calcular tu cuota en la calculadora de hipotecas. *Este artículo tiene carácter informativo. Los coeficientes y tipos de gravamen los fija cada ayuntamiento y se actualizan anualmente: consulta la ordenanza fiscal vigente o a un asesor antes de presentar tu liquidación.* --- ## 5 puntos que los bancos valoran antes de conceder una hipoteca URL: https://realista.es/blog/noticias-3/5-puntos-que-los-bancos-valoran-antes-de-conceder-una-hipoteca-226/ Si pudieras estar en la mente de las personas que reciben las solicitudes de hipoteca en los bancos, descubrirías lo que te contaremos en este post: qué es lo que tienen en cuenta los bancos para valorar si concederte una hipoteca o no. ## Concederte una hipoteca ¿sí o no? En España, los bancos y las entidades financieras tienen en cuenta varios factores al evaluar la solicitud de una hipoteca. Algunos de los datos más relevantes que consideran son los siguientes: - **Ingresos:** Los bancos evalúan los ingresos del solicitante para asegurarse de que pueda hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca. Para ello, solicitan la última declaración de la renta o nóminas, y pueden pedir información adicional sobre otros ingresos que pueda tener el solicitante. Entre estos datos, valoran también tu relación con la empresa. Si tienes un contrato temporal o acabas de acceder a un contrato definitivo, no es lo mismo que si tienes una relación laboral más estable. También es distinta la valoración que se hace de los autónomos, ya que deben proveer otros datos al banco para garantizar la provisión de fondos. - **Historial crediticio:** Los bancos también revisan el historial crediticio del solicitante para evaluar su capacidad de pago y su solvencia financiera. Esto incluye la revisión de su historial de crédito, deudas anteriores y otros préstamos que puedan tener en curso. Esta parte del proceso es una investigación sobre tu comportamiento como deudor y entre las investigaciones que realizan, también revisan que no estés o hayas estado en listados de morosos. - **Edad del solicitante:** La edad del solicitante también es un factor importante a la hora de evaluar la solicitud de una hipoteca. Los bancos prefieren prestar a personas más jóvenes, ya que tienen más años para devolver el préstamo. Sin embargo este dato no es excluyente ya que normalmente las personas mayores de 50 0 60 años suelen pedir el préstamo para una segunda vivienda. Esto trae implícito una seguridad para el banco ya que el solicitante ya es propietario de una vivienda. El haber conseguido un préstamo previo y haberlo cancelado también aporta datos al banco sobre tu comportamiento como deudor. - **Valor de la propiedad:** El valor de la propiedad que se va a comprar también es un factor clave en la evaluación de la solicitud de hipoteca. Los bancos suelen conceder un préstamo de hasta el 80% del valor de tasación de la propiedad. - **Ahorro previo:** Por último, los bancos también valoran el ahorro previo del solicitante, ya que esto muestra su capacidad de ahorro y su compromiso con la compra de la propiedad. Algunos bancos pueden solicitar un ahorro previo de al menos el 20% del valor de la propiedad. ## ¿Y si me valoran negativamente? No desesperes. Los datos que obtienen los bancos sobre tí no son excluyentes, ya que valoran también la relación que existe entre ellos. Es decir que existe una **flexibilidad** en la combinación que puede favorecerse si no cumples algunos requisitos. Ten presente que **cada banco tiene sus propios criterios de evaluación** y que la concesión de una hipoteca dependerá de la situación individual del solicitante y de la política de cada entidad financiera. En **Realista** tenemos los mejores gestores de hipotecas personales para que te acompañen en el proceso de concesión de tu hipoteca. Tenemos acuerdos con distintas entidades que pueden allanarte el camino para conseguir tu casa ideal. Así que no lo dudes, porque con nuestra ayuda puedes ahorrar tiempo, dinero y asegurarte una hipoteca con las mejores condiciones. Ponte en contacto con nosotros y cuéntanos tu caso. --- ## Cómo entender el cuadro de amortización de una hipoteca URL: https://realista.es/blog/noticias-3/como-entender-el-cuadro-de-amortizacion-de-una-hipoteca-225/ Un cuadro de amortización es una tabla que muestra cómo se pagará una hipoteca a lo largo del tiempo. Esta tabla es útil porque le permite ver cuánto de su pago mensual se destina a pagar intereses y cuánto se destina a pagar el capital. En el sistema de amortización francés, que es el más utilizado en España, al inicio del crédito se pagan más intereses y menos capital, y luego esa relación se va invirtiendo a medida que pasa el tiempo. En general, un cuadro de amortización mostrará los siguientes datos: - **Número de mes:** se indica con un número 1 el mes de inicio de cancelación de la deuda. - **Saldo inicial:** esta es la cantidad de capital que queda por pagar al comienzo del período de pago. - **Cuota mensual:** esta es la cantidad que se pagará cada mes para amortizar la hipoteca. - **Interés:** esta es la cantidad de interés que se paga en el período de pago. Este monto se calcula multiplicando el saldo inicial por la tasa de interés anual dividida entre 12 (la cantidad de meses en un año). - **Amortización (capital amortizado):** esta es la cantidad de capital que se paga en el período de pago. Se calcula restando el interés del pago mensual. - **Saldo final (capital pendiente):** este es el saldo que queda por pagar después del período de pago. Se calcula restando el capital amortizado del saldo inicial. Este cuadro viene incluido en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), ya que es uno de los datos obligatorios que deben entregarse al cliente/ futuro propietario. ## Veamos un ejemplo de amortización A continuación te proporcionamos una tabla de amortización de hipoteca a interés fijo del 2,5%. Se aplica el sistema francés y es por un valor de 200,000 euros a pagar en 20 años. Solo te mostramos las primeras 20 líneas para que veas como se van invirtiendo los valores entre intereses y amortización. Ejemplo cuadro de amortización de hipoteca En este cuadro, la cuota mensual se mantiene constante en 1,072.97 euros durante toda la vida de la hipoteca porque se ha calculado con un interés fijo. En **Realista Hipotecas** sabemos que no es un tema sencillo de valorar, sobre todo cuando estás buscando hipotecas en varios bancos a la vez y te toca comparar cual es la más conveniente. Así que si quieres saber con certeza cómo se interpretan todos los números que te dará tu banco, llámanos y nuestro equipo de profesionales te ayudará a entenderlo y a conseguir la mejor financiación para tí. O ponte en contacto con nosotros a través de nuestra web. --- ## ¿Hipoteca con vinculaciones o sin vinculaciones? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/hipoteca-con-vinculaciones-o-sin-vinculaciones-220/ ## Hipoteca con vinculaciones Las vinculaciones de una hipoteca son productos que el banco ofrece al prestatario para concederle la hipoteca en condiciones más favorables. Estas podrían ser una tasa de interés más baja o una financiación por mayores montos.  Se los conoce también como** productos combinados **y pueden variar según el banco y las condiciones del préstamo, pero suelen incluir algunos o varias de las siguientes: - **Domiciliar la nómina:** El prestatario debe tener domiciliada su nómina (según un mínimo anual) en la entidad bancaria que concede la hipoteca. - **Contratar seguros:** El prestatario debe contratar algunos seguros con el banco, como seguro de hogar, de incendios, seguro de vida o seguro de protección de pagos. - **Abrir una cuenta corriente:** El prestatario debe abrir una cuenta corriente en el banco para gestionar el pago de la hipoteca y otros gastos. - **Contratar tarjetas de crédito:** El prestatario debe contratar una o varias tarjetas de crédito con el banco. - **Invertir en productos financieros:** El prestatario debe invertir en algún producto financiero del banco, como un fondo de inversión o un plan de pensiones. Al contratar tantos productos vinculados, se crea una relación de fidelidad con el banco y éste aumenta las bonificaciones y mejora las condiciones de la hipoteca que te ofrece. Estos productos combinados están **regulados por la Ley Hipotecaria de 2019** que los tipificó para que los bancos no los impusieran a sus clientes y existiera un marco legal para ellos. Es muy importante destacar que **la decisión de contratarlos es tuya** (no pueden imponértelos desde el banco), pero como ya te imaginarás, te lo pondrán muy tentador para que aceptes contratarlos, ya que seguramente mejorarán las condiciones de tu hipoteca. ### Ventajas: - **Tipo de interés más bajo: **Al contratar otros productos financieros, el banco o entidad financiera podría reducir el tipo de interés de la hipoteca, lo que se traduce en un ahorro a largo plazo. - **Mayor cobertura:** En este caso el cliente tiene una mayor cobertura y protección en caso de imprevistos como pérdida de empleo, incapacidad o fallecimiento. - **Beneficios adicionales:** El cliente podría obtener beneficios adicionales como descuentos en otros productos o servicios ofrecidos por el banco o entidad financiera. ### Desventajas: - **Menor flexibilidad:** Al estar obligado a contratar otros productos financieros, el cliente pierde la libertad de elegir los productos que desea contratar. - **Mayor coste:** Al tener que contratar otros productos, se incrementan los costes adicionales que podrían no ser necesarios para el cliente. - **Menor transparencia:** Al tener que contratar otros productos financieros, el cliente podría no tener una visión clara y transparente de los costes y condiciones del préstamo hipotecario. ## Hipoteca sin vinculaciones Una hipoteca sin vinculaciones es un tipo de préstamo hipotecario en el que el banco o entidad financiera **no exige al solicitante la contratación de otros productos financieros** como los ya mencionados (seguro de hogar, seguro de vida, plan de pensiones, etc.). Es decir, el cliente no está obligado a adquirir otros productos del banco para acceder a una hipoteca. ### Ventajas: - **Mayor flexibilidad:** El cliente tiene la libertad de elegir los productos que desea contratar, sin estar atado a un paquete de productos financieros que podría no necesitar. - **Menor coste:** Al no tener que contratar otros productos, se reducen los costes adicionales por este tipo de productos combinados. - **Mayor transparencia:** Al no estar obligado a contratar otros productos, el cliente tiene una visión más clara y transparente de los costes y condiciones del préstamo hipotecario. ### Desventajas: - **Tipo de interés más alto:** Al no contratar otros productos financieros, el banco o entidad financiera podría aumentar el tipo de interés de la hipoteca para compensar la falta de ingresos por la venta de otros productos. - **Menos beneficios:** Al no estar obligado a contratar otros productos financieros, el cliente podría perder los beneficios que se ofrecen en otros paquetes hipotecarios con vinculaciones. - **Mayor riesgo:** Al no contratar otros productos financieros, el cliente podría no tener cobertura en caso de imprevistos como pérdida de empleo, incapacidad o fallecimiento, lo que aumenta el riesgo crediticio para el banco o entidad financiera. Es importante tener en cuenta que las vinculaciones pueden variar según el banco y el tipo de hipoteca, y que a menudo están sujetas a condiciones específicas y plazos determinados.  Por lo tanto, te recomendamos **comparar varias opciones antes de tomar una decisión** y asegurarte de comprender plenamente los términos y condiciones del préstamo antes de firmar cualquier documento. Para que no te queden dudas, **puedes contar con nosotros >** para que te asesoremos en estos temas y así contrates la hipoteca más conveniente para tí. **En Realista estamos para ayudarte. ¡Llámanos!** --- ## ¿Amortizar cuotas mensuales o plazos? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/amortizar-cuotas-mensuales-o-plazos-219/ Esta es una duda muy frecuente ya que a veces nos encontramos con una liquidez económica y no sabemos exactamente cómo invertirla para reducir nuestra hipoteca. Existen distintos enfoques y depende de tu situación personal y económica tomar una decisión u otra. ## Aclarando conceptos: ¿Qué es amortizar? Primero definiremos el concepto de amortización (puedes ampliar más la información pinchando en el link). **Amortizar** significa cancelar de forma anticipada la deuda pendiente con el banco. Es decir que amortizas cuando decides pagarle al banco un importe extra (además de tus cuotas mensuales de hipoteca) para reducir la deuda. Esa reducción de deuda se puede hacer de dos maneras: minorando tus cuotas mensuales o los plazos de la hipoteca. ## ¿Cuotas o plazos? Para saber cual de las dos opciones es más conveniente, sería prudente que hagas un **cuadro de amortización**. Allí podrás ver reflejado en números lo que implica cada una de las dos decisiones. Lo primero es que tengas claro que en cada cuota de hipoteca que pagas mensualmente, hay un porcentaje de intereses y uno de capital. Como ya sabes, los intereses se calculan en función del capital restante, es decir que si amortizas capital, estarás “bajando” los intereses porque estos se calcularán sobre el capital pendiente (que será menor). Dicho de otro modo: Si amortizas 400€ de capital, no sería lo mismo 10% de interés de 10000 € (=1000€), que el 10% de 9600 € (=960€). ## Amortización del plazo Significa que al cancelar deuda anticipadamente, decides **reducir la cantidad total de cuotas a pagar**. Es decir que no se modifica el monto mensual de tus cuotas de hipoteca, sino el tiempo durante el que estarás pagándole al banco por ella. ### Ventajas: - Se reduce el plazo de la hipoteca, lo que implica un ahorro de intereses a largo plazo. - Se aumenta la libertad financiera, ya que se disminuye el tiempo de endeudamiento. ### Desventajas: - La cuota mensual no disminuye, por lo que puede afectar el presupuesto mensual. - Requiere de una inversión inicial mayor para amortizar una cantidad importante. ## Amortización de las cuotas En este caso, reducirás el monto de tus cuotas mensuales e irás más desahogado en los pagos mensuales porque podrás destinar tu dinero a otro tipo de gastos. ### Ventajas: - La cuota mensual disminuye, lo que permite tener un mayor flujo de efectivo disponible cada mes. - No requiere de una inversión inicial importante, sino que se puede realizar en pequeñas cantidades mensuales. ### Desventajas: - El plazo de la hipoteca no se reduce, por lo que el ahorro de intereses a largo plazo no es significativo. - A pesar de disminuir la cuota mensual, a largo plazo se pagarán más intereses. No hay una decisión más correcta que otra. Realmente, la decisión de amortizar plazos de una hipoteca o amortizar monto de las cuotas mensuales dependerá de los objetivos financieros y personales de cada uno. Si necesitas la ayuda de un broker hipotecario para decidirte escríbenos. --- ## ¿Qué es el IBI? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-el-ibi-214/ **El IBI es un impuesto municipal anual que grava la propiedad de un inmueble y se calcula multiplicando su valor catastral por el tipo que fija cada ayuntamiento.** Lo paga quien sea propietario el 1 de enero de cada año. Para una vivienda con un valor catastral de 90.000 € y un tipo del 0,6%, el recibo sale a **540 € al año**. Aquí te explicamos cómo se calcula el tuyo, cuándo se paga y qué bonificaciones existen. ## ¿Qué es el IBI? El **Impuesto sobre Bienes Inmuebles** es un tributo local que grava la titularidad de viviendas, locales, garajes, terrenos y cualquier otro bien inmueble. Lo regula el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y lo recauda cada ayuntamiento. Es el principal ingreso de la mayoría de los municipios españoles, y por eso su gestión y su cobro son bastante rigurosos. ### Un matiz que se confunde mucho **El valor catastral no lo fija el ayuntamiento: lo fija la Dirección General del Catastro**, a través de las ponencias de valores. Lo que sí decide cada ayuntamiento es el **tipo de gravamen** que aplica sobre ese valor. De ahí que dos viviendas idénticas en municipios distintos paguen recibos muy diferentes. Puedes ver cómo funciona ese valor en el valor catastral y su influencia en la hipoteca. ## Cómo se calcula el IBI La fórmula es sencilla: **Cuota del IBI = valor catastral × tipo de gravamen** La ley fija unas horquillas dentro de las cuales cada municipio elige su tipo: Tipo de inmueble Tipo mínimo Tipo máximo Urbano 0,4% 1,10% Rústico 0,3% 0,90% Los ayuntamientos pueden aplicar incrementos sobre esos máximos en determinados supuestos, como ser capital de provincia o prestar más servicios de los obligatorios. ### Un ejemplo con números Concepto Importe Valor catastral de la vivienda 90.000 € Tipo de gravamen municipal 0,6% **Cuota anual del IBI** **540 €** Con el mismo valor catastral, un municipio con el tipo mínimo del 0,4% cobraría 360 €, y uno con el máximo del 1,10%, 990 €. **Casi el triple por la misma vivienda**, solo por estar en un término municipal u otro. ### Dónde consultar tus datos - **El valor catastral** aparece en el último recibo del IBI y en la Sede Electrónica del Catastro, identificándote. - **El tipo de gravamen** está en la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento, que se publica cada año. ## ¿Cuándo se paga el IBI? El impuesto se **devenga el 1 de enero**: ese día queda determinado quién es el sujeto pasivo del ejercicio completo. El **periodo de pago voluntario lo fija cada ayuntamiento** en su calendario fiscal, y suele situarse entre la primavera y el otoño. No hay una fecha común para toda España. Lo más práctico es **domiciliar el recibo** en cuanto compras la vivienda. Muchos municipios permiten además fraccionar el pago en varios plazos, y algunos aplican un pequeño descuento por domiciliación. ### Qué pasa si no se paga Transcurrido el periodo voluntario se inicia la vía de apremio, con un **recargo que puede llegar al 20%** más los intereses de demora. El ayuntamiento puede acabar embargando cuentas o el propio inmueble. ## ¿Quién paga el IBI? Lo paga **quien figure como propietario el 1 de enero**. Si vendes la casa en junio, el recibo de ese año sigue siendo tuyo frente al ayuntamiento. Ahora bien, entre comprador y vendedor la cosa se matiza: el Tribunal Supremo estableció que, **salvo pacto en contrario, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional** a los días que este sea propietario. Lo desarrollamos en quién paga el IBI en una compraventa. En el caso de un usufructo, paga el usufructuario, no el nudo propietario. ## Bonificaciones y exenciones Aquí conviene ser claro: **solo unas pocas bonificaciones son obligatorias por ley. La mayoría son potestativas**, es decir, cada ayuntamiento decide si las aplica, con qué porcentaje y durante cuánto tiempo. Por eso no damos aquí listas de municipios: cambian con cada ordenanza fiscal anual y una tabla desactualizada solo sirve para llevarse un disgusto. **Consulta la ordenanza vigente de tu ayuntamiento.** ### Las principales - **Viviendas de protección oficial:** bonificación del 50% durante los tres periodos siguientes a la calificación definitiva. Es obligatoria, y muchos municipios la prorrogan después. - **Familia numerosa:** hasta el 90% de la cuota. Es potestativa, así que depende de tu ayuntamiento y suele condicionarse al valor catastral y a la categoría de la familia. - **Instalación de energía solar:** hasta el 50%, también potestativa y con duración variable. - **Promoción inmobiliaria:** entre el 50% y el 90% para inmuebles que son objeto de la actividad de urbanización o construcción. Se aplica **desde el periodo siguiente al inicio de las obras** hasta el posterior a su terminación, con un máximo de tres periodos. - **Bienes de organismos públicos de investigación** y de enseñanza universitaria, y determinadas actividades económicas de especial interés municipal. ### Quién está exento No pagan IBI, entre otros, los inmuebles del Estado y de las comunidades autónomas afectos a defensa, seguridad ciudadana y servicios penitenciarios; los bienes comunales; los de la Iglesia católica y de las confesiones con acuerdo de cooperación; los de la Cruz Roja Española; los centros docentes concertados; y los declarados monumento o jardín histórico. También los inmuebles de uso público como carreteras, caminos y demás vías terrestres de aprovechamiento libre y gratuito. ## Cómo saber si una vivienda tiene IBI pendiente Es una comprobación imprescindible antes de comprar, porque **el inmueble responde de las deudas de IBI de ejercicios anteriores** aunque las generase el propietario anterior. Es lo que se llama afección real. Tres formas de comprobarlo: - **Pide al vendedor los recibos** de los últimos cuatro ejercicios, que es el plazo de prescripción. - **Solicita un certificado de estar al corriente** en el ayuntamiento. Es el documento que da seguridad real. - **Revisa la nota simple**, donde constan las afecciones fiscales pendientes. Y déjalo por escrito en el contrato de arras: que el vendedor se compromete a entregar el inmueble al corriente de pago. ## El IBI y tu hipoteca El IBI no es un gasto de la compraventa, sino un coste recurrente de ser propietario, pero **el banco lo tiene en cuenta al valorar tu capacidad de pago**. En viviendas de valor catastral alto puede suponer una cifra relevante. Conviene consultarlo antes de comprar, sobre todo si es una segunda residencia, porque suele pagar más al no acceder a las bonificaciones de vivienda habitual. El desglose completo de lo que cuesta comprar está en cómo calcular los gastos de compra de una vivienda. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cómo se calcula el IBI? Multiplicando el valor catastral del inmueble por el tipo de gravamen que fija tu ayuntamiento. Ese tipo va del 0,4% al 1,10% en urbana y del 0,3% al 0,90% en rústica, con posibles incrementos en determinados supuestos. ### ¿Cuándo se paga el IBI? El impuesto se devenga el 1 de enero, pero el periodo de cobro lo fija cada ayuntamiento en su calendario fiscal. Suele situarse entre la primavera y el otoño, y varía de un municipio a otro. ### ¿Cuánto se paga de IBI al año? Depende del valor catastral y del tipo municipal. Con un valor catastral de 90.000 € y un tipo del 0,6%, la cuota es de 540 € anuales. El mismo inmueble puede pagar casi el triple en otro municipio. ### ¿Quién paga el IBI si vendo mi casa a mitad de año? Frente al ayuntamiento, quien era propietario el 1 de enero. Pero puedes reclamar al comprador la parte proporcional a los días que él sea dueño, salvo que hayáis pactado otra cosa. ### ¿Hay bonificación del IBI por familia numerosa? La ley permite bonificar hasta el 90%, pero es potestativa: cada ayuntamiento decide si la aplica y con qué requisitos. Hay que consultar la ordenanza fiscal del municipio. ### ¿Qué pasa si no pago el IBI? Se inicia la vía de apremio, con recargos que pueden alcanzar el 20% más intereses de demora, y el ayuntamiento puede llegar a embargar cuentas o el propio inmueble. ### ¿El IBI de una segunda vivienda es más caro? No por serlo, sino porque las bonificaciones municipales suelen estar ligadas a la vivienda habitual. En la práctica, el recibo acaba siendo más alto. ### ¿Puedo reclamar si creo que mi valor catastral es incorrecto? Sí, ante el Catastro, si los datos del inmueble no se corresponden con la realidad: superficie, antigüedad, uso o estado. Es habitual tras una reforma o una segregación. ## Te calculamos el coste real de tu vivienda El IBI es uno de esos gastos que aparecen después de comprar y que casi nadie presupuesta. **Junto al seguro, la comunidad y el mantenimiento, forma el coste anual real de ser propietario**, que va más allá de la cuota de la hipoteca. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y hacemos contigo el cálculo completo antes de que firmes: cuota, gastos de compra y costes recurrentes. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o simular tu cuota en la calculadora de hipotecas. --- ## El TIN ¿bonificado o sin bonificar? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/el-tin-bonificado-o-sin-bonificar-218/ Nos adentramos en los entresijos de estos instrumentos financieros y explicamos cómo influyen en el coste de los préstamos. Tanto si vas a comprar tu primera vivienda como si eres un inversor experimentado, este artículo te ayudará a tomar decisiones informadas sobre tus opciones teniendo en cuenta el TIN. ## ¿Qué es el TIN? El TIN es el **precio** que tendremos que pagar al banco por el dinero prestado. Se calcula semanal, mensual, trimestral, semestral, o anualmente.  ## TIN sin bonificar **El TIN sin bonificar es el tipo de interés base que se establece para la hipoteca**, y puede variar según la entidad financiera y las condiciones del mercado en el momento de contratar el préstamo. Este tipo de interés es uno de los elementos fundamentales que determinan el coste total de la hipoteca a lo largo del plazo de amortización, por lo que es importante comparar diferentes opciones antes de tomar una decisión. ## TIN bonificado El TIN bonificado** es una tasa de interés** que se aplica a algunos préstamos o créditos ofrecidos por las entidades financieras. Este TIN (Tasa de Interés Nominal) **incluye descuentos o bonificaciones por diferentes motivos**, como por ejemplo, por domiciliar la nómina en el banco, contratar otros productos financieros con la entidad, o por tener un buen historial crediticio. En general, el TIN bonificado es una forma de incentivar a los clientes para que contraten productos financieros con la entidad y así obtener descuentos en los intereses que pagarán por los préstamos o créditos solicitados. Este tipo de ventajas responden a una estrategia cuyo objetivo es la creación de un vínculo entre las personas y el banco. Es importante destacar que, aunque el TIN bonificado puede ser una buena opción para ahorrar dinero en intereses, es necesario tener en cuenta todos los costes asociados al préstamo o crédito (como las comisiones y otros gastos), para tener una idea clara del costo total del préstamo. Por lo tanto, es importante leer detenidamente las condiciones del préstamo antes de firmar cualquier contrato y asegurarse de que se comprenden todas las condiciones y los costes asociados al mismo. ## Relación entre el TIN y la TAE La **TAE (Tasa Anual Equivalente)** es un indicador que incluye todos los costes asociados a una hipoteca, tanto los intereses como las comisiones y otros gastos, y se expresa como un porcentaje anual. La relación entre la TAE y el TIN de una hipoteca es que la TAE incluye todos los costes asociados a la hipoteca (incluido el TIN). El TIN se refiere exclusivamente al tipo de interés nominal anual que se aplica a la cantidad prestada, sin tener en cuenta otros costes asociados. En otras palabras, la TAE es una medida más completa y precisa del coste total de una hipoteca, ya que incluye no solo el tipo de interés nominal sino también otros costes como comisiones, seguros o gastos de gestión. Por lo tanto, es importante tener en cuenta tanto el TIN como la TAE al comparar diferentes opciones de hipoteca para entender realmente cuál es el costo total de cada una. Normalmente cuando se comparan propuestas de hipotecas de diferentes bancos, el dato que mejor refleja la conveniencia o no es la TAE, así que debes tenerla muy en cuenta. En **Realista Hipotecas** no solo podemos ayudarte a comprender mejor las ofertas de los bancos, sino que también podemos conseguirte las mejores condiciones para tu hipoteca. Ponte en contacto con nosotros >> --- ## Qué hacer si los bancos rechazan tu hipoteca URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-hacer-si-los-bancos-rechazan-tu-hipoteca-213/ Conseguir una hipoteca, a veces no es tarea fácil: se invierte mucho tiempo comparando condiciones, y a veces los resultados no son los esperados. Además los bancos se toman su tiempo en elaborar los informes y si te urge firmar, esto puede ser una dificultad agregada. Te contamos las opciones que tienes si los bancos rechazan tu hipoteca. ## Motivos por los que los bancos rechazan hipotecas Son variados, pero hemos creado un pequeño listado para orientarte. ### Balance de gastos e ingresos: El banco analizará no solamente cuánto tienes en tu cuenta, sino también cuánto gastas y si existe una relación desproporcionada, no tendrás el perfil más adecuado como candidato. También valorarán el porcentaje que implicará la cuota mensual de la hipoteca en tus cuentas. Según sea el caso, algunos admitirán que la misma consuma el 30% y otros el 35% de tus ingresos. ### Inestabilidad laboral A veces no se trata de que tengas trabajo, sino del tipo de contrato que tengas. Si eres muy nuevo en una empresa, eres autónomo, o tienes contratos temporales, te será más difícil que te consideren como un buen candidato. ### Denegación por ubicación Es un caso poco común, pero puede ser que por las condiciones del inmueble, por la ubicación, o porque haya demasiada oferta en la zona, algunos bancos no consideren interesante establecer este contrato contigo. ### Denegación por edad También puede suceder que te denieguen una hipoteca por la edad. Si eres de avanzada edad, puedes no resultar interesante como candidato porque un crédito de este tipo se paga a muy largo plazo. Y por el contrario, si eres demasiado joven, tu perfil podría estar asociado a contratos cortos o trabajos precarios lo cual no garantizaría el pago de tu hipoteca en el futuro. ## Qué hacer si los bancos rechazan tu hipoteca Si tu hipoteca ha sido denegada por el banco, debes comenzar por entender las razones de este rechazo. Luego, puedes tomar las siguientes medidas: - **Revisar tu informe de crédito:** Asegúrate de que toda la información en tu informe de crédito sea precisa y actual. Si encuentras un error, puedes solicitar una corrección. - **Mejorar tu perfil crediticio:** Si tu crédito es insuficiente, puedes trabajar para mejorarlo. Esto puede significar el pago de tus deudas a tiempo, reduciendo tu deuda total, evitando la morosidad, y aumentando tus ingresos. - **Revisar las listas de morosos: **a veces puede suceder que aquella cuota del teléfono que no quisiste pagar o una situación similar que has pasado por alto, te haya hecho entrar en una lista de morosos. Es fundamental que soluciones esa situación para mejorar tu perfil de candidato. - **Replantear tu estrategia:** Tal vez debas reconsiderar si el inmueble que estás intentando comprar, realmente está a tu alcance. - **Buscar un aval:** tener un respaldo solvente es otra de las opciones que puede mejorar tu perfil, pero atención, debes estar seguro de que podrás pagar las cuotas porque sino el perjuicio se multiplicaría por dos. Es importante que tengas en cuenta que las condiciones para obtener una hipoteca en España son muy estrictas, por lo que si no cumples con los requisitos, podrías recibir la temida respuesta de un rechazo de tu solicitud. Existen otras alternativas y podemos estudiarlas contigo para que consigas esa hipoteca que necesitas para lograr tu objetivo. ## Cuenta con nosotros Pero no te preocupes, si has recibido un no por respuesta, en **Realista podemos ayudarte** porque somos especialistas. Nuestros profesionales conocen todos los recursos que tienen a su disposición para conseguir hipotecas 100% o transformar las solicitudes de hipoteca rechazadas en aceptadas. Y si aún no has solicitado tu hipoteca porque no sabes si eres un buen candidato, consúltanos sin compromiso. Podemos evaluar tu caso (de forma gratuita) y elaborar un informe previo a la solicitud. **Llámanos al 722 397 966 o contáctanos por e-mail. Estamos para ayudarte.** --- ## ¿Cuánto se tarda en comprar una casa? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/cuanto-se-tarda-en-comprar-una-casa-210/ El tiempo que se tarda en comprar una casa en España varía dependiendo de varios factores, como el tipo de propiedad, el lugar donde se encuentra y el proceso de compra. En general, el proceso de compra de una casa puede tardar desde unas pocas semanas hasta varios meses. Sin embargo, se recomienda contar con un agente inmobiliario para asegurar un proceso más rápido y fluido. **El proceso de compra de una casa no suele ser un proceso sencillo** ya que intervienen varios factores que pueden demorar la transacción. Lo importante es conocer ese proceso y adelantarte a alguna de las situaciones que se presentarán, para así acortar los tiempos. ## La búsqueda de casa Esta es sin duda la parte más importante porque encontrar una casa acorde a tus planes de futuro, a tus gustos y a tus recursos, según donde residas, puede no ser una tarea sencilla. ¿Quién no se ha visto en esa casa soñada que aparece en los portales inmobiliarios, pero sus recursos no están a la altura? ¿O quién no ha encontrado esa casa maravillosa, a un precio asequible pero que está en las afueras de la ciudad y no se ajusta a sus necesidades del día a día? Sin duda, encontrar la casa de tus sueños es un proyecto ilusionante pero que puede llevar muchas horas de búsqueda, muchas visitas y muchos cálculos .  Para ayudarte puedes comenzar filtrando a través de portales inmobiliarios y a medida que vayas definiendo tu objetivo (zona, cantidad de habitaciones, si es obra nueva o no, etc.) ya puedes comenzar las visitas. Desde que se comienza la búsqueda, hasta que entras a vivir en tu nueva casa el tiempo puede variar, pero se recomiendan entre 3 y 6 meses para conocer el mercado, valorar las opciones y así evitar errores posteriores. ## La búsqueda de hipoteca Las entidades bancarias suelen solicitar una serie de documentos habituales para valorar si eres un buen candidato para contratar una hipoteca. Así que puedes acortar este proceso teniendo preparados los papeles que te pedirán, que suelen incluir, además de tu DNI, tu historia laboral, contrato de trabajo y última declaración de la renta. Además es posible que te pida la tasación de la vivienda que deseas comprar para hacer una valoración real del inmueble y del total de la hipoteca. Este punto tomará algo de tiempo ya que el tasador deberá acudir a la vivienda en cuestión. El banco se tomará tiempos tan variables como 2 semanas, o un mes en valorar tu informe como postulante a una hipoteca (dependerá de la entidad). Nosotros podemos ayudarte a reducir ese tiempo porque somos especialistas en hipotecas y tenemos trato habitual con ellos. ## Documentación de la propiedad En cuanto a los papeles de la casa que se desea comprar, es indispensable solicitar: - Nota Simple de Registro (que se solicita en el Registro de la Propiedad). - Certificado del Administrador de los gastos de la comunidad (que refleje que todos los pagos están al día y que no hay deudas pendientes). - IEE: es el Informe de Evaluación de Edificios que se refiere al certificado de accesibilidad, al de eficiencia energética y a la inspección técnica del edificio (ITE). - La escritura de la propiedad (imprescindible para la Notaría) y el pago del IBI al día. ## ¿Y después qué? Debes tener en cuenta que los trámites no acaban al firmar el contrato de compraventa. Al finalizar la transacción, la Notaría lo notificará al Registro de la propiedad, y tú deberás pagar los impuestos correspondientes en Hacienda, cambiar la titularidad de los servicios de luz, agua y gas, y notificar al Administrador de la propiedad de que eres el nuevo propietario. ## El tiempo vuela El tiempo que se tarda en comprar una casa es muy variable y **es muy determinante el tiempo que te lleve realizar el primer paso**. Más allá de esta etapa, existen estudios que indican que solo el 24% de los compradores ha tardado entre 2 y 4 meses en concretar la compra. Para el 19% de los compradores, ese tiempo ha subido de 4 a 6 meses, y para el 12% ha rondado los 12 a 24 meses. Y si además tienes en cuenta la Comunidad Autónoma en la que residas, estos números pueden variar (según los trámites que se exijan en cada una de ellas). Así que si estás pensando comprar tu casa, ponte en contacto con nosotros >. Te agilizaremos todo el trámite para conseguir la financiación y te guiaremos en el proceso de compra. --- ## Lo que deberías saber antes de comprar una casa URL: https://realista.es/blog/noticias-3/lo-que-deberias-saber-antes-de-comprar-una-casa-211/ Mudarse a una casa nueva es una decisión emocionante que a veces puede llegar a ser abrumadora por todo lo que implica. Antes de dar el paso y convertirte en propietario, hay algunas cosas importantes que deberías saber antes de comprar una casa.  En **Realista** estamos familiarizados con los procesos de compra-venta de viviendas, por eso hoy te hemos preparado algunos consejos que creemos que pueden ayudarte si estás justo en ese momento de **convertir tu sueño en realidad.** ## Algunos consejos con respecto al dinero y los bancos: Estas son algunas de las cuestiones que deberías saber antes de comprar una casa: ### 1. Ante todo, asegúrate de que tienes los medios para invertir en una casa.  Parece una cuestión obvia, pero a menudo no se tienen en cuenta todos los gastos derivados de la compra de una vivienda. El dinero que necesitarás no se limita a su precio, sino que además se deben tener en cuenta los gastos de tasación, de gestión de la hipoteca, de notaría, pago de impuestos derivados por la transacción, etc… ### 2. Ten en cuenta los gastos que generará tu nueva casa. Luego de hacer la compra, tu nueva vivienda tendrá unos gastos que debes considerar: los gastos de comunidad, de los servicios locales, del IBI, etc. Todos ellos se sumarán a la cuota de la hipoteca que vas a contratar, así que debes asegurarte de que mensualmente podrás pagar la cuota de tu hipoteca (y todos los gastos). ### 3. Obtén la preaprobación de un préstamo hipotecario. El contrato de la hipoteca, te vincula con el banco en unas condiciones específicas que debes entender completamente antes de firmar. Debes tener claro que su incumplimiento puede tener consecuencias legales y por supuesto, financieras, así que lee bien las condiciones y haz todas las preguntas que hagan falta.  ## Algunos consejos con respecto a tu futura casa ### 1. Investiga a fondo la zona en donde se encuentra tu futura casa.  **Comprueba que es un barrio seguro y con buenos servicios (como transporte o salud) antes de decidirte a comprar. Dado que se trata de una inversión a largo plazo, querrás asegurarte de que inviertes en una zona con buenas perspectivas, y que tu casa no perderá valor en un futuro. ### 2. Visita a la vivienda: Tómate tu tiempo para hacerlo concienzudamente y revisar todos esos detalles que no se ven en las fotos de los portales inmobiliarios. A veces puede haber un poco de picardía en ellos y aquellas estancias que se ven tan amplias, no lo son tanto, o aquellas ventanas que se ven tan luminosas son demasiado antiguas. Ten los ojos bien abiertos para evaluar la casa con objetividad. ### 3. Solicita una inspección de la vivienda.  Según sea el caso, sobre todo si la vivienda es de segunda mano, te conviene que un profesional evalúe su estado para saber qué partes de la casa deberás arreglar en un futuro (esto tendrá un coste económico que debes sumar al valor de la misma).  Aunque esta evaluación pueda suponer un coste adicional, a la larga te ahorrará mucho dinero y te evitará dolores de cabeza. ### 4. También deberías investigar las escuelas y servicios del barrio.  Unas buenas instalaciones educativas en la zona te facilitarán el día a día si tienes hijos, ya que no tendrás que invertir tiempo en desplazamientos para llevar a los niños al colegio. ### 5. Estudia el precio de la casa en relación a las del entorno. El valor de las viviendas cercanas te permitirá darte una idea de cual es el poder adquisitivo en la zona y definirá el tipo de vecindario con el que vas a convivir. ### 6. Déjate asesorar. Conseguir una hipoteca con las mejores condiciones puede ser complicado si no entiendes los procesos.  En Realista podemos ayudarte y conseguir la mejor hipoteca para tí. **Conocemos los procesos y estamos en contacto permanente con los bancos, lo cual nos permite obtener condiciones que sería muy difícil conseguir de otra forma.  Podemos acompañarte en el “paso a paso”, respondiendo tus dudas y orientándote en cada momento, para que te sientas segur@ de que estás realizando una buena inversión. Llámanos al 722 397 966 o ponte en contacto con nosotros >. **Estamos para ayudarte.** --- ## Cómo conseguir una vivienda de protección oficial VPO URL: https://realista.es/blog/noticias-3/como-conseguir-una-vivienda-de-proteccion-oficial-vpo-195/ **Para conseguir una vivienda de protección oficial hay que inscribirse en el registro de demandantes de vivienda protegida de tu comunidad autónoma y esperar a que se adjudique una promoción**, normalmente por sorteo público o por baremo de puntos. No se compra como una vivienda libre: no basta con encontrarla y pedir una hipoteca. Primero tienes que estar en la lista. Aquí te explicamos el proceso paso a paso, los requisitos habituales y las limitaciones que conviene conocer antes de meterte. ## ¿Qué es una vivienda de protección oficial? Una VPO es una vivienda con **precio máximo de venta fijado por la administración**, destinada a personas que no superan determinados límites de ingresos. A cambio de ese precio, el comprador acepta una serie de restricciones durante el periodo de protección. La regulación es autonómica. **Cada comunidad fija sus propios requisitos, precios máximos, plazos y sistema de adjudicación**, así que las cifras de este artículo son orientativas y hay que contrastarlas con la normativa de tu territorio. ## Cómo conseguir una VPO, paso a paso ### 1. Inscríbete en el registro de demandantes Es el trámite imprescindible y por el que empieza todo. Cada comunidad autónoma tiene su **registro público de demandantes de vivienda protegida**, y en algunos casos lo gestionan también los ayuntamientos. La inscripción es gratuita, se hace por internet o presencialmente, y **tiene caducidad**: hay que renovarla cada cierto tiempo o pierdes la antigüedad acumulada. Es el error más común. ### 2. Comprueba que cumples los requisitos Si no los cumples, la inscripción se deniega. Los repasamos en el siguiente apartado. ### 3. Espera a que salgan promociones Las promociones se publican en el portal de vivienda de tu comunidad o del ayuntamiento. **No hay un calendario fijo**: depende de la obra pública y privada que se califique en cada momento. ### 4. Solicita las que te interesen Cada promoción abre un plazo de solicitud, normalmente de unas semanas. Puedes optar a varias. ### 5. Adjudicación: sorteo o baremo Aquí hay dos sistemas según la comunidad: - **Sorteo público:** se sortea entre todos los solicitantes que cumplen requisitos, a veces con cupos reservados para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad. - **Baremo de puntos:** se puntúa antigüedad en el registro, ingresos, situación familiar, empadronamiento y otras circunstancias, y se adjudica por orden. ### 6. Financiación y firma Una vez adjudicada, el proceso se parece al de cualquier compra: tasación, hipoteca y escritura. Con una particularidad: existen productos específicos, que tratamos en qué son las hipotecas de VPO. ## Requisitos habituales Varían por comunidad y por régimen, pero estos son los comunes: - **Ser mayor de edad** o estar emancipado. - **No superar el límite de ingresos.** Se expresa en veces el IPREM de la unidad familiar y depende del régimen: los regímenes especiales son más restrictivos que los generales. - **No ser titular de otra vivienda** en propiedad, salvo excepciones tasadas como una vivienda inadecuada por discapacidad sobrevenida. - **Destinarla a residencia habitual y permanente.** No se puede comprar para alquilar ni como segunda residencia. - **Estar inscrito en el registro de demandantes** antes de solicitar la promoción. - **No haber recibido ayudas públicas de vivienda** en un periodo previo determinado. - **Empadronamiento** en el municipio o comunidad, en muchos casos. Ten en cuenta que también suele existir un **límite mínimo de ingresos**: hay que demostrar capacidad para pagar la vivienda. Quedarse por debajo también excluye. ## Tipos de vivienda protegida Según el régimen de protección, encontrarás principalmente: - **Protección permanente:** mantiene la calificación durante toda la vida útil del inmueble. Es el modelo que impulsan las normativas más recientes. - **Protección temporal:** la calificación dura un número determinado de años, pasados los cuales la vivienda puede pasar a ser libre. El plazo lo fija la normativa autonómica vigente en el momento de la calificación. - **Derecho de superficie:** compras la vivienda pero no el suelo, que sigue siendo público. El precio es más bajo y, transcurrido el plazo concedido, el inmueble revierte a la administración. Antes de comprar una VPO de segunda mano, **comprueba en qué régimen está calificada y cuánto le queda de protección**. Cambia por completo lo que podrás hacer con ella. ## Las limitaciones que hay que conocer antes Esta es la parte que menos se explica y más disgustos da: - **Precio máximo de venta.** Mientras dure la protección no puedes venderla por encima del precio que fija la administración, aunque el mercado pague más. - **Plazo mínimo antes de vender.** La mayoría de comunidades establecen un periodo durante el cual no se puede transmitir, o solo con autorización. - **Derecho de tanteo y retracto.** La administración puede adquirirla con preferencia sobre otro comprador. - **Uso obligatorio como vivienda habitual.** Alquilarla sin autorización puede acarrear sanción y hasta la pérdida de la vivienda. - **Descalificación.** En algunas comunidades se puede solicitar que la vivienda pierda la protección, con condiciones y devolviendo las ayudas recibidas. En otras no es posible. Ninguna de estas limitaciones es un motivo para descartar una VPO. Pero conviene conocerlas antes, no cuando quieras vender. ## Precio máximo y financiación El precio máximo se calcula aplicando un **módulo por metro cuadrado** que fija cada comunidad y que varía según la zona geográfica. Por eso una VPO en una capital cuesta bastante más que en un municipio pequeño de la misma comunidad. En cuanto a la hipoteca, las condiciones suelen ser algo mejores que en vivienda libre, entre otras cosas porque el precio tasado reduce el riesgo del banco. Lo desarrollamos en las hipotecas de VPO. Y aunque el precio sea inferior, **sigues necesitando ahorro para la entrada y los gastos**: lo calculamos en cuánto hay que tener ahorrado para comprar una vivienda. Si tienes menos de 35 años, revisa también las condiciones de la hipoteca joven y las ayudas del Estado para comprar vivienda. ## Ventajas fiscales Las VPO tienen dos beneficios que conviene tener en cuenta al hacer números: - **IVA reducido** en la compra de obra nueva de determinados regímenes protegidos, frente al 10% general. - **Bonificación del IBI** del 50% durante los tres periodos siguientes a la calificación definitiva, que muchos ayuntamientos prorrogan. Lo vemos en qué es el IBI. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cómo me inscribo en el registro de demandantes de vivienda protegida? A través del portal de vivienda de tu comunidad autónoma o de tu ayuntamiento. Es gratuito y suele poder hacerse por internet. Recuerda renovar la inscripción cuando caduque para no perder la antigüedad. ### ¿Cuánto se tarda en conseguir una VPO? No hay plazo. Depende de cuántas promociones se califiquen en tu zona y del sistema de adjudicación. En zonas tensionadas pueden pasar años. ### ¿Qué ingresos máximos se piden? Se expresan en veces el IPREM de la unidad familiar y varían según el régimen y la comunidad autónoma. Los regímenes especiales son más restrictivos que los generales. ### ¿Puedo optar a una VPO si ya tengo una vivienda? Por regla general no. Existen excepciones tasadas, como que la vivienda actual resulte inadecuada por una discapacidad sobrevenida o por una situación familiar concreta. ### ¿Se puede vender una VPO? Sí, pero con condiciones: precio máximo mientras dure la protección, un plazo mínimo antes de poder transmitirla y el derecho de tanteo y retracto de la administración. ### ¿Qué es la descalificación de una VPO? Es el procedimiento por el que una vivienda protegida pasa a ser libre. No todas las comunidades lo permiten, y donde se permite suele exigir devolver las ayudas recibidas y cumplir un plazo mínimo. ### ¿Es más fácil conseguir hipoteca para una VPO? Suele haber condiciones específicas y algo mejores, porque el precio está tasado y el riesgo del banco es menor. Aun así hay que cumplir los requisitos de solvencia habituales. ### ¿Puedo alquilar mi VPO? No sin autorización de la administración. Hacerlo por libre puede suponer sanciones e incluso la pérdida de la vivienda. ## Te ayudamos con la financiación Conseguir la adjudicación es un proceso administrativo que depende de tu comunidad autónoma. **Lo que sí podemos resolver contigo es la parte de la financiación**, que es donde se cae más de una adjudicación por no llegar a tiempo con la hipoteca. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y estudiamos tu caso sin coste ni compromiso, tanto si optas a una VPO como si finalmente te conviene una vivienda libre. Puedes ver todas las opciones en nuestra página de hipotecas o simular tu cuota en la calculadora de hipotecas. --- ## Claves para conseguir una hipoteca 100% + gastos URL: https://realista.es/blog/noticias-3/claves-para-conseguir-una-hipoteca-100-gastos-197/ **Una hipoteca al 100% más gastos financia el precio completo de la vivienda y los impuestos y costes de la operación, sin que aportes ahorro.** Existen, pero no están en el escaparate de ningún banco: se conceden a perfiles concretos y casi siempre con una condición añadida. Y conviene saber el precio de la comodidad: **financiar el 100% en lugar del 80% puede suponer unos 300 € más al mes** en una vivienda de 200.000 €. Aquí te explicamos las cuatro vías reales para conseguirla, lo que cuesta de más y los riesgos que nadie menciona. ## Qué es exactamente Hay que distinguir dos productos que se confunden: - **Hipoteca al 100%:** cubre el precio de compra, pero los gastos e impuestos los pones tú. Con una vivienda de 200.000 €, seguirías necesitando unos 18.000 € de ahorro. - **Hipoteca al 100% más gastos:** cubre también notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos. Es la que permite comprar realmente sin ahorro. El desglose de esos costes está en cómo calcular los gastos de compra de una vivienda. ### Por qué son difíciles de conseguir Antes de 2008 se concedían con facilidad. Tras la crisis, las entidades endurecieron los criterios y hoy la referencia habitual es el **80% del valor de tasación**. El motivo es sencillo: si financian el 100%, **la deuda supera desde el primer día el valor del inmueble**. Y si el cliente deja de pagar, la garantía no cubre lo prestado. ## Las cuatro vías reales ### 1. El aval del ICO Es hoy la vía más accesible y la que más ha cambiado el panorama. **El Estado avala hasta el 20% de la operación**, que es justamente la parte que no cubre el banco. Está dirigido a menores de 35 años y a familias con menores a cargo, para primera vivienda habitual. Tienes los requisitos completos en el aval ICO y cómo solicitarlo. ### 2. Perfil especialmente solvente Ingresos altos y estables, empleo indefinido consolidado y sin otras deudas. Los **empleados públicos** son el caso más claro por su estabilidad: puedes ver las condiciones en hipoteca para funcionarios. ### 3. Garantía adicional Aportar un segundo inmueble libre de cargas, normalmente de los padres. Es efectivo, pero **quien avala pone su propia vivienda en riesgo**: conviene entenderlo antes de plantearlo, como explicamos en qué es un garante hipotecario. ### 4. Vivienda del propio banco Las entidades conservan inmuebles adjudicados y ofrecen mejores condiciones de financiación para colocarlos. **Con una advertencia:** el interés del banco es deshacerse del inmueble, no que tú hagas una buena compra. Compara el precio con el de mercado en la zona y encarga una tasación independiente. ## Lo que cuesta de más Esta es la parte que casi nunca se cuenta. Vivienda de **200.000 €**, a 30 años: Hipoteca al 80% 100% más gastos Importe financiado 160.000 € 218.000 € Tipo de interés 3,5% 3,8% Cuota mensual 718 € **1.016 €** Total pagado 258.650 € 365.683 € **Casi 300 € más al mes.** Y esa cuota más alta tiene que caber igualmente en el 35% de tus ingresos, así que hace falta ganar bastante más para que el banco la apruebe. Es la paradoja de este producto: **está pensado para quien no tiene ahorro, pero exige unos ingresos que muchos de los que no tienen ahorro no alcanzan.** Puedes hacer tus números en la calculadora de hipotecas. ## El riesgo del que nadie habla Al financiar el precio más los gastos, **tu deuda inicial equivale al 109% del valor de la vivienda**. Estás en negativo desde el primer día. Si el mercado corrige un 10%, esa vivienda pasa a valer 180.000 € mientras tú debes todavía unos 214.000 €. **Un descubierto de 34.000 €** que te impide vender sin poner dinero encima de la mesa. No es un escenario teórico: es exactamente lo que ocurrió a partir de 2008 con las hipotecas al 100% de la época. Eso no significa que sea mala opción. Significa que **funciona bien si vas a quedarte muchos años en la vivienda**, y mal si prevés vender a corto plazo. ## Requisitos habituales - **Ingresos altos y estables**, suficientes para que la cuota completa entre en el 35%. - **Contrato indefinido** con antigüedad, o perfil profesional muy sólido. - **Historial impecable**, sin impagos ni presencia en ficheros de morosidad. - **Poco endeudamiento previo.** Un préstamo al consumo puede tumbar la operación. - **Vivienda con tasación holgada**, que respalde el importe solicitado. - **Aval o garantía adicional**, salvo que entres por la vía del ICO. Puedes repasar todos los criterios en los requisitos para pedir una hipoteca. ## Preguntas frecuentes ### ¿Existen realmente las hipotecas al 100%? Sí, pero no se publicitan. Se conceden a perfiles solventes, con aval del ICO, con garantía adicional o cuando la vivienda pertenece al propio banco. ### ¿Puedo comprar una casa sin ahorros? Es posible con una hipoteca al 100% más gastos, aunque necesitarás unos ingresos altos para que la cuota resultante encaje en tu capacidad de pago. ### ¿Qué bancos dan hipotecas al 100%? No es un producto de catálogo: se estudia caso por caso y las entidades que lo aceptan cambian según el momento. Conviene presentar la operación donde tiene opciones, no ir preguntando una por una. ### ¿Cuánto más cara sale? En una vivienda de 200.000 € a 30 años, la diferencia puede rondar los 300 € al mes frente a una hipoteca al 80%, entre el mayor importe y el tipo algo superior. ### ¿Qué es mejor, el aval del ICO o una hipoteca al 100%? El aval del ICO suele ser mejor: consigues financiación completa con condiciones de hipoteca normal, sin el sobreprecio de las operaciones al 100%. ### ¿Necesito avalista? En muchos casos sí, salvo que accedas por el aval del ICO o tengas un perfil de ingresos muy alto. ### ¿Puedo conseguirla siendo autónomo o con contrato temporal? Es más difícil, porque son perfiles a los que las entidades ya financian por debajo del 80%. Lo vemos en hipoteca siendo autónomo y en hipoteca sin contrato fijo. ### ¿Sirve para una segunda vivienda? Prácticamente nunca. En segunda residencia la financiación habitual baja al 60%-70%: lo explicamos en comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca. ## Te decimos si tu perfil encaja Conseguir una financiación del 100% depende menos de buscar mucho y más de **presentar la operación en la entidad adecuada y en el momento adecuado**. Las que lo aceptan cambian cada trimestre y no lo anuncian. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y estudiamos tu caso sin coste. Te decimos con números a qué porcentaje puedes aspirar realmente, y si te compensa más esperar y ahorrar. Puedes ver las condiciones completas en nuestra página de hipoteca 100% más gastos. --- ## ¿Qué es el certificado de eficiencia energética? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-el-certificado-de-eficiencia-energetica-198/ En la actualidad, tener el certificado de eficiencia energética es indispensable para vender o para poner en alquiler una vivienda. Pero, ¿cómo se consigue?¿quién lo emite? Te contamos todos los detalles para que resuelvas este indispensable trámite. ## Qué es el certificado de eficiencia energética El certificado de eficiencia energética es un documento con el que deben contar** todas las viviendas que se ponen a la venta o en alquiler.** En él se tienen en cuenta cuáles han sido los gastos de consumo energético de una vivienda durante un año (siempre que haya estado en uso normal y en buen estado). Incluye el consumo de electricidad y gas, los cerramientos, material de las ventanas, y sistemas de climatización. ### ¿Cómo se consigue? Para ello debes buscar un **técnico certificador en tu zona**, que puede ser un arquitecto o un ingeniero (que debe estar habilitado para emitir este tipo de documentos).  Una vez se redacte el documento, deberás registrarlo al organismo que corresponda en tu Comunidad Autónoma. ### ¿Cuánto cuesta el certificado? Es difícil saber cuál será el coste final porque **depende de los honorarios del profesional que lo realice**, el tamaño, uso y ubicación del inmueble, y de las tasas de registro de la CCAA en que se encuentre (que varían de unas a otras, aunque suele ser un precio muy bajo, incluso gratuito en algunas). De todas formas, si quieres una referencia, los honorarios de un certificador para una vivienda familiar de 80 mts. pueden variar entre 50 a 250 euros, aunque **el precio está liberalizado,** es decir que el certificador decidirá el valor de sus honorarios. ### Precio por Comunidad Autónoma  Comunidad Autónoma Inmueble Castilla-La Mancha 16,32 € Castilla y León V. unifamiliar: 29,10 €Bloque viviendas: 86,93 € Cataluña V. Unifamilar: 11,55 €Bloque viviendas: 5,20 € + 4,90 €/vivienda C. Valenciana V. Unifamiliar: 10 €Bloque viviendas: 20 € + 3€/vivienda Extremadura 22,90 € Galicia V. unifamiliar: 5 € + 0,08 €/m2Bloque viviendas: 5 € + 0,04 €/m2 Islas Baleares Entre 4,64 € y 9,27 € La Rioja 16,20 € Murcia 23,23 € * Datos extraídos de selectra.es ### ¿Dónde debo presentar el certificado de eficiencia energética? En cada Comunidad se presenta en un organismo distinto, así que aquí te facilitamos la lista de contacto > que ofrece el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo. En todo caso, normalmente será el certificador quien presente este documento en el organismo que corresponda. ### ¿Qué validez tiene el certificado energético? **La validez es de 10 años**, aunque si se hacen modificaciones en la vivienda, es necesario renovarlo. ### ¿Qué significan las letras con que se califica mi vivienda? El certificado asignará unos valores en letras desde la A hasta la F (indicando con la A aquellos que son más eficientes energéticamente). Además definirá la envolvente térmica del edificio (cerramientos y puentes térmicos), y también la instalación de electricidad o de gas. --- ## ¿Comprar una casa nueva o para reformar? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/comprar-una-casa-nueva-o-para-reformar-186/ El precio de los alquileres no para de subir, al igual que el interés del público por comprar una vivienda que les permita dar un mejor destino a su dinero. Ante este nuevo objetivo llega la gran pregunta **¿Comprar una casa nueva o reformar una casa antigua?** ## Dónde estamos y dónde queremos estar en el futuro La elección más acertada variará completamente en función de la persona. Lo primero que tenemos que definir es la situación actual en la que nos encontramos y cómo y dónde queremos vernos en un futuro. **Nuestras necesidades y estilo de vida marcarán la decisión a tomar.** Entonces, ¿cómo saber si es más conveniente comprar una casa nueva o para reformar? Te damos algunas claves para que decidas como invertir mejor tu dinero.** Estas son algunas de las cuestiones que debes plantearte: ### 1.Ubicación de la vivienda Lo primero que debemos preguntarnos es ¿dónde queremos vivir? Si queremos que nuestro hogar esté en una zona urbana y céntrica** lo más probable es que tengamos que mirar viviendas de segunda mano. En esta opción tendremos fácil acceso a la vida social, cultural y comercial. Pero habitualmente contaremos con menos zonas amplias de ocio común y deporte como puedan ser parques infantiles o jardines. El alto nivel de consolidación del barrio nos permitirá contar con rápido acceso a las zonas más emblemáticas, pero también irá acompañado de un mayor nivel de ruido y movimiento de personas. Por otro lado, si decidimos optar por vivir en una **zona tranquila y sosegada pero urbana** lo más común es que tengamos que mirar viviendas de nueva construcción. Aunque antes era común que estas zonas contaran con menos servicios como escuelas, centros de salud o tiendas, el rápido crecimiento de las ciudades ha ayudado a minimizar esta problemática. Uno de los grandes atractivos de esta opción son las amplias zonas de ocio común y deporte que no podemos encontrar en zonas urbanas y céntricas. Finalmente si nuestro sueño es vivir en un** entorno rural** tenemos que ser conscientes de que será extremadamente difícil encontrar una casa nueva. Sin embargo, en el mercado son muchas las viviendas rústicas muy antiguas a reformar, con precios que facilitan el hacer frente al coste generado por estas. ### 2. Impuestos Una vez tenemos claro donde queremos vivir es hora de averiguar lo que esto supone para nuestro bolsillo. Y lo primero en lo que debemos fijarnos es en qué impuestos vamos tener que pagar. ### Impuestos fijos Si compramos una **vivienda nueva** el precio de mercado está fijo al IVA del 10%, a excepción de los pisos de protección pública en los que el porcentaje se reduce al 4%. Y a esto hay que añadirle el gasto de Actos Jurídicos Documentados que suele estar entre el 0.5% y el 2%. Por otro lado en la compra de una **casa de segunda mano** nos encontramos con el **Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)** que en función de la comunidad autónoma varía entre el 6% y el 10% del precio total de la vivienda. Dicho esto, existen reducciones del ITP para primeras residencias, menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad. Sumado al ITP al comprar una casa para reformar, también tendremos que tener en cuenta el **ICIO: Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras** que depende del ayuntamiento, oscilando entre el 4% y el 6% del precio total de la reforma. ### 3. Subvenciones y ayudas Cuando compramos una casa es de vital importancia que nos informemos sobre las ayudas que tenemos a nuestra disposición. Desde Realista nuestro grupo de expertos hipotecarios puede ayudarte a encontrar la mejor opción para tus necesidades y estilo de vida. Como puedes leer en nuestro post “Ayudas del estado para comprar una vivienda” son muchas las ayudas que podemos solicitar al comprar una vivienda. En **Realista tenemos asesores especializados** que sabrán informarte sobre las últimas novedades en subvenciones aplicables a cada caso. Consúltanos sin compromiso >. **Estamos para ayudarte.** ### Subvenciones para reformar una casa antigua En caso de comprar una vivienda de segunda mano para reformar, además del gasto de la compra venta de la misma, deberemos hacer frente a los gastos de la reforma. Desde Realista contamos con los mejores brokers hipotecarios que no sólo te ayudarán a conseguir la mejor financiación para tu reforma sino que también conocen todas las ayudas gubernamentales que pueden interesar para tu caso.** Algunas de estas ayudas como el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia priorizará las reformas de carácter sostenible que busquen mejorar la eficiencia energética de los hogares**. Y con este mismo fin también contaremos con deducciones en el IRPF o la iniciativa de Programa de Rehabilitación de viviendas para la Recuperación Económica y Social en Entornos Residenciales. Si quieres que te ayudemos a decidir y a conseguir la financiación adecuada, ponte en contacto con nosotros >. Somos especialistas. --- ## ¿Qué es la tasación de una vivienda y para qué sirve? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-la-tasacion-de-una-vivienda-y-para-que-sirve-187/ **La tasación es la valoración oficial de una vivienda realizada por una sociedad homologada por el Banco de España.** Es el documento que determina cuánto dinero te va a prestar el banco, porque la hipoteca se calcula sobre el menor valor entre el precio de compra y el de tasación. Cuesta entre 300 € y 500 € en una vivienda estándar, tiene **seis meses de validez** y, aunque la pagues tú, hay dos derechos que casi nadie utiliza: **elegir la tasadora** y **llevarte el informe a otro banco**. ## Qué es tasar una vivienda Tasar consiste en determinar el valor de un inmueble siguiendo una metodología reglada. No es una opinión ni una estimación comercial: es un informe técnico con validez legal. Los criterios los fija la **Orden ECO/805/2003**, del Ministerio de Economía, y la supervisión corresponde al **Banco de España**. Puedes consultar la norma en el BOE. El informe recoge la descripción del inmueble, su situación registral y urbanística, las comprobaciones realizadas, el método de valoración aplicado y el valor final. ## Para qué sirve la tasación - **Determina cuánto te presta el banco.** Es su función principal. - **Te dice si el precio que te piden es razonable**, antes de comprometerte. - **Sirve para una herencia, un divorcio o una extinción de condominio**, cuando hay que repartir. - **Es necesaria para una subrogación** si cambias tu hipoteca de banco. ### El detalle que decide el importe de tu hipoteca El banco financia un porcentaje sobre **el menor de dos valores: el precio de compraventa o el valor de tasación**. Si compras por 220.000 € y la tasación sale en 210.000 €, una hipoteca al 80% se calcula sobre 210.000 €, no sobre 220.000 €. Son **8.000 € menos de financiación** que tienes que poner de tu bolsillo, además de la entrada y los gastos. ## Cómo se determina el valor La Orden ECO/805/2003 establece varios métodos, y el tasador aplica el que corresponda: - **Método de comparación:** el habitual en vivienda. Se comparan operaciones reales de inmuebles similares en la zona, ajustando por superficie, antigüedad, planta y estado. - **Método del coste:** se calcula lo que costaría reponer el inmueble, sumando suelo y construcción y restando la depreciación. Se utiliza en obra nueva y en la valoración a efectos de seguro. - **Método de actualización de rentas:** se valora en función de los ingresos que genera. Habitual en locales y en inmuebles arrendados. - **Método residual:** para suelo y promociones, calculando el valor a partir del producto final previsto. ### Qué mira el tasador - Ubicación, entorno y comunicaciones. - Superficie construida y útil, y distribución. - Antigüedad y estado de conservación del edificio y de la vivienda. - Planta y orientación. Un ático suele valer más que un primero interior. - Calidades constructivas y de acabados. - Precios reales de transacciones comparables en la zona. - **Situación registral y urbanística**, incluida la coincidencia entre superficie escriturada y catastral. Ese último punto tumba más operaciones de lo que parece. Si los metros no cuadran, la tasación lo detecta: lo tratamos en qué ocurre si no coinciden los metros. ## Tres derechos que casi nadie utiliza ### 1. Puedes elegir la tasadora La **Ley 5/2019** lo dice con claridad: puedes proponer tú la sociedad de tasación, y **el banco no puede negarse a aceptar un informe emitido por una entidad homologada**, siempre que esté correctamente realizado. El banco te propondrá la suya, y suele ser cómodo aceptarla. Pero no estás obligado, y los precios varían bastante entre unas y otras. ### 2. El informe es tuyo Lo pagas tú, así que **tienes derecho a que te entreguen una copia** aunque la tasación se haya gestionado a través del banco. ### 3. Puedes llevarlo a otra entidad Y aquí está el más valioso: con la tasación en la mano puedes **pedir oferta en varios bancos sin pagar una tasación por cada uno**. Mientras esté en vigor, sirve para todos. ## Validez: seis meses Un informe de tasación **caduca a los seis meses** desde su emisión. Pasado ese plazo hay que encargar uno nuevo, con su coste. Es un dato a tener en cuenta al planificar los plazos: si tasas muy pronto y la compraventa se alarga, puedes acabar pagando dos veces. Lo vemos en cuánto tardan en conceder una hipoteca. ## Cuándo conviene tasar La recomendación es clara: **si dependes de la financiación y no tienes ahorro de sobra, encarga la tasación antes de firmar las arras.** Si la tasación sale por debajo del precio pactado, lo sabrás antes de haber comprometido una señal del 5% o el 10%. Y si aun así firmas las arras primero, incluye una **cláusula de condición suspensiva por denegación de hipoteca**: lo explicamos en el contrato de arras. ## Qué pasa si la tasación sale baja Es una de las causas más frecuentes de que una operación se caiga. Tienes cuatro salidas: - **Renegociar el precio** con el vendedor, con el informe como argumento objetivo. - **Aportar más ahorro** para cubrir la diferencia. - **Pedir una segunda tasación** a otra sociedad homologada, asumiendo el coste. Solo compensa si crees que hay un error material. - **Buscar otra entidad**, porque el porcentaje de financiación que aplica cada banco es distinto. Lo desarrollamos en hipoteca denegada después de tasar. ## Cuánto cuesta y quién la paga Entre **300 € y 500 €** en una vivienda estándar. En inmuebles grandes, unifamiliares, rústicos o singulares puede superar los 1.000 €. La paga el **solicitante de la hipoteca**. Desde la Ley 5/2019 es el **único gasto de la escritura de préstamo que asume el cliente**: notaría, gestoría, registro y AJD corresponden al banco. Lo detallamos en quién paga los gastos de notaría de una hipoteca. ## Tasación, valor catastral y valor de referencia Se confunden constantemente, y son tres cosas distintas: Valor Quién lo fija Para qué sirve **Valor de tasación** Sociedad homologada Importe máximo que presta el banco **Valor catastral** Catastro IBI y plusvalía municipal **Valor de referencia** Catastro, anualmente Base mínima del ITP y del AJD Que el valor catastral sea muy inferior al de tasación es lo normal, no una anomalía. Lo explicamos en el valor catastral y su influencia en la hipoteca. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto cuesta la tasación de una vivienda? Entre 300 € y 500 € en una vivienda estándar. En unifamiliares, fincas rústicas o inmuebles singulares puede superar los 1.000 €. ### ¿Quién paga la tasación? El solicitante de la hipoteca. Es el único gasto de la escritura de préstamo que asume el cliente desde la Ley 5/2019. ### ¿Cuánto tiempo vale una tasación? Seis meses desde su emisión. Pasado ese plazo hay que encargar una nueva. ### ¿Puedo elegir yo la tasadora? Sí. La Ley 5/2019 te permite proponer la sociedad de tasación, y el banco no puede rechazar un informe emitido por una entidad homologada y correctamente realizado. ### ¿Sirve la misma tasación para varios bancos? Sí, mientras esté en vigor. El informe es tuyo y puedes presentarlo en las entidades que quieras sin pagar una tasación por cada una. ### ¿Qué pasa si la tasación es inferior al precio de compra? El banco calcula la hipoteca sobre el valor de tasación, no sobre el precio. Tendrás que aportar la diferencia, renegociar el precio o buscar otra entidad. ### ¿Es obligatoria la tasación? Para conceder una hipoteca, sí: el banco necesita valorar la garantía. Si compras al contado no es obligatoria, aunque sigue siendo recomendable. ### ¿Cuánto tarda una tasación? Entre una y dos semanas desde que se solicita hasta que se emite el informe. La mayor parte del tiempo se va en cuadrar la visita al inmueble. ### ¿Puedo rechazar el resultado de una tasación? Puedes encargar otra a una sociedad distinta, asumiendo su coste. Solo suele compensar si detectas un error material, como una superficie mal computada. ## Coordinamos la tasación por ti La tasación es uno de los puntos donde más se atascan las operaciones: se pide tarde, se cuadra mal la visita o llega un resultado que obliga a rehacer los números. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias, coordinamos la tasación desde el principio y **te decimos antes de encargarla si el precio que vas a pagar encaja con el mercado de la zona**. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o simular tu cuota en la calculadora de hipotecas. --- ## ¿Qué es una hipoteca puente? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-una-hipoteca-puente-188/ **Una hipoteca puente es un préstamo que unifica la hipoteca de tu vivienda actual y la de la que quieres comprar en una sola cuota reducida, hasta que consigas vender la antigua.** Te permite cambiar de casa sin esperar a vender la anterior y sin asumir dos hipotecas completas a la vez. La situación es más frecuente de lo que parece: has encontrado la casa que quieres, pero la tuya todavía tiene hipoteca pendiente y no se ha vendido. Si vendes primero te quedas sin vivienda; si compras primero, pagas dos hipotecas. La hipoteca puente existe justo para resolver ese hueco. En este artículo te explicamos cómo funciona, qué requisitos piden los bancos, cuánto cuesta y qué alternativas tienes. ## ¿Qué es una hipoteca puente y cómo funciona? Consiste en la **unificación de las dos hipotecas** —la de tu vivienda actual y la de la nueva— en un único préstamo con una cuota más baja durante un periodo determinado. Al unificarlas, **el inmueble nuevo entra como garantía** junto al antiguo. Y tú te comprometes por contrato a vender la vivienda antigua en un plazo que suele ir de **dos a cinco años**. Cuando la vendes, amortizas con el importe de la venta la parte correspondiente a la casa antigua y el préstamo se queda en una hipoteca normal sobre la vivienda nueva. ### Las tres modalidades de hipoteca puente No todas funcionan igual. Según lo que negocies con el banco, la cuota durante el periodo puente puede ser de tres tipos: - **Carencia total de capital:** pagas únicamente los intereses. Es la modalidad de cuota más baja y la más habitual. Si quieres entender bien cómo funciona este periodo, tenemos un artículo sobre el periodo de carencia hipotecaria. - **Cuota reducida:** pagas los intereses y una parte pequeña de capital. La cuota sube algo, pero la deuda no se queda parada. - **Cuota normal:** pagas intereses y capital desde el primer día, como en cualquier hipoteca. Aquí el beneficio no está en la cuota, sino en poder comprar sin haber vendido. ## Requisitos para pedir una hipoteca puente Para valorar este tipo de hipoteca, **los bancos analizan tu solvencia con más detalle que en una hipoteca convencional**. Están asumiendo el riesgo de que la venta no se produzca. - **Capacidad de pago suficiente para las dos viviendas.** Aunque durante el puente pagues una cuota reducida, la entidad calcula si podrías asumir ambas si la venta se retrasa. - **Importe financiado.** Lo habitual es un máximo del **80% de la suma de las tasaciones** de los dos inmuebles, aunque hay excepciones según el perfil. - **Vivienda antigua vendible.** El banco valorará su ubicación, estado y precio de mercado, porque de esa venta depende que el préstamo vuelva a la normalidad. - **Historial crediticio limpio** y sin impagos previos. - **Estabilidad laboral e ingresos demostrables.** - **Situación personal y familiar**, incluidas personas a cargo y otras deudas. Son los requisitos habituales de cualquier préstamo hipotecario, pero aplicados con más exigencia. Puedes repasarlos en nuestra guía sobre los requisitos para pedir una hipoteca. ### La tasación es determinante En una hipoteca puente se tasan **los dos inmuebles**, y de esas dos cifras sale el importe máximo que te van a conceder. Si la tasación de tu vivienda actual sale por debajo de lo que esperabas, la operación puede caerse. Te explicamos el proceso en el artículo sobre qué es la tasación de una vivienda. ## Procedimiento paso a paso - **Estudio de viabilidad.** Se analiza tu capacidad de pago, el valor de las dos viviendas y el capital que te queda pendiente. - **Tasación de ambos inmuebles.** Determina el importe máximo financiable. - **Firma y compra de la vivienda nueva.** La deuda pendiente de la antigua se integra en el nuevo préstamo. - **Periodo puente.** Pagas la cuota reducida mientras buscas comprador para la vivienda antigua. - **Venta y amortización.** Con el importe de la venta cancelas la parte correspondiente a la casa antigua. - **Vuelta a la normalidad.** El préstamo continúa como una hipoteca convencional sobre la vivienda nueva. ## Cuánto cuesta: un ejemplo con números Los conceptos se entienden mejor con cifras. Partimos de un caso tipo: - Vivienda actual tasada en **200.000 €**, con **80.000 €** de hipoteca pendiente. - Vivienda nueva de **280.000 €**. - Capital total a financiar: **360.000 €** a 30 años. - Interés de referencia: **3,95%**. Situación Cuota mensual aproximada Periodo puente con carencia total **1.185 €** Sin carencia, pagando capital e intereses 1.708 € Tras vender la antigua (280.000 € pendientes) 1.329 € **La carencia te ahorra unos 523 € al mes** mientras dura el periodo puente. A cambio, durante esos meses no reduces capital: la deuda se queda igual. Es un ejemplo orientativo. Tu caso depende del capital pendiente, del plazo, del diferencial que negocies y de la tasación real de ambos inmuebles. Puedes hacer tus propios cálculos en nuestra calculadora de hipotecas. ### Gastos asociados Además de la cuota, ten en cuenta que una hipoteca puente implica **dos tasaciones en lugar de una**, los gastos habituales de constitución del nuevo préstamo y, en algunos casos, comisiones por la amortización anticipada cuando llegue la venta. Tienes el desglose completo en el artículo sobre los gastos de la compraventa de un inmueble. ## ¿Qué bancos ofrecen hipoteca puente? Aquí conviene ser claro: **la hipoteca puente no suele estar en el catálogo público de las entidades.** No la vas a encontrar en el comparador de la página web del banco junto a la hipoteca fija y la variable. Es un producto que **se estudia y se negocia caso por caso**. La mayoría de los grandes bancos españoles lo contemplan, pero las condiciones dependen del perfil del solicitante, de las dos viviendas implicadas y del momento de mercado. Dos personas con la misma nómina pueden recibir respuestas muy distintas. Por eso **ir de banco en banco preguntando por una hipoteca puente rara vez funciona**: en ventanilla te dirán que hay que estudiarlo, y cada estudio consume tiempo y deja rastro en tus consultas de riesgo. En Realista trabajamos con más de 30 entidades y sabemos cuáles están aceptando este tipo de operación en cada momento y con qué condiciones. Presentamos la operación una sola vez y a las entidades adecuadas. ## Ventajas y desventajas de la hipoteca puente ### Ventajas - **Compras sin prisa por vender.** No tienes que aceptar la primera oferta que llegue por tu casa actual. - **Cuota reducida** mientras dura el periodo puente. - **Evitas la mudanza intermedia** y el coste de un alquiler temporal entre una vivienda y otra. - **Margen para negociar mejor precio de venta**, que muchas veces compensa de sobra el coste financiero de la operación. ### Desventajas - **Riesgo si no vendes en plazo.** Es el principal. Si la venta no se produce, te enfrentas al pago completo de las dos viviendas. - **Tu vivienda puede desvalorizarse** mientras esperas, y acabar vendiéndola por menos de lo previsto. - **Durante la carencia no amortizas capital.** La deuda no baja y los intereses totales del préstamo salen más caros. - **Condiciones menos competitivas** que en una hipoteca convencional, porque el banco asume más riesgo. - **Doble tasación** y trámites más largos. ## Alternativas a la hipoteca puente No siempre es la mejor opción. Antes de decidirte, valora estas cuatro: - **Vender primero y alquilar unos meses.** Más incómodo, pero elimina el riesgo por completo y te da poder de negociación en la compra. - **Alquilar la vivienda antigua** en lugar de venderla. Los ingresos del alquiler pueden computar como parte de tu capacidad de pago. Lo vemos en el artículo sobre cómo comprar una segunda vivienda si ya tienes hipoteca. - **Ampliar la hipoteca actual** si tienes mucho capital amortizado, en lugar de constituir un préstamo nuevo. - **Contrato de arras con plazo largo** en la compra de la nueva vivienda, que te dé margen para vender la tuya sin financiación puente. Si lo que buscas es directamente una hipoteca para segunda vivienda y no piensas vender la actual, el producto que necesitas es otro. ## Preguntas frecuentes sobre la hipoteca puente ### ¿Cuánto dura una hipoteca puente? El periodo puente suele ir de dos a cinco años, según la entidad y el perfil. Es el plazo máximo que te dan para vender la vivienda antigua antes de que la cuota vuelva a su importe normal. ### ¿Qué pasa si no vendo mi casa en el plazo acordado? Al terminar el periodo puente, la cuota pasa a incluir capital e intereses sobre el total de la deuda. En la práctica, acabas pagando las dos viviendas. Algunas entidades admiten una prórroga si demuestras que la vivienda está en venta a precio de mercado, pero no está garantizado. ### ¿Qué bancos ofrecen hipoteca puente? La mayoría de los grandes bancos españoles la contemplan, pero no como producto de catálogo: se estudia caso por caso y las condiciones cambian según el momento y el perfil. Por eso conviene presentar la operación en las entidades adecuadas en lugar de ir preguntando una por una. ### ¿Cuánto me pueden financiar con una hipoteca puente? Lo habitual es hasta el 80% de la suma de las tasaciones de ambos inmuebles. En perfiles muy solventes puede llegar más alto, aunque no es lo común. ### ¿Qué gastos tiene una hipoteca puente? Los mismos que una hipoteca convencional —notaría, gestoría, registro e impuestos— más el coste de la segunda tasación. Conviene revisar también si el préstamo lleva comisión por amortización anticipada, porque la vas a utilizar cuando vendas. ### ¿Puedo pedir una hipoteca puente si aún estoy pagando mi hipoteca? Sí. De hecho es su razón de ser: está pensada precisamente para quien tiene una hipoteca en vigor sobre la vivienda que quiere vender. ### ¿Cuál es la mejor hipoteca puente? No hay una mejor en abstracto. Depende del plazo de carencia que necesites, del importe, del diferencial y de la comisión por amortización anticipada. Dos ofertas con el mismo interés pueden costarte miles de euros de diferencia según cómo estén planteadas esas condiciones. ### ¿Es mejor una hipoteca puente a tipo fijo o variable? Al ser una operación de duración corta en su fase puente, la exposición al euríbor es limitada. Lo importante es qué tipo queda después de la venta, que es cuando el préstamo se convierte en una hipoteca normal a veinte o treinta años. Puedes ver las diferencias en nuestra comparativa entre hipoteca fija o variable. ## Te ayudamos a cambiar de casa sin sobresaltos La hipoteca puente resuelve un problema real, pero es una operación con riesgo y con letra pequeña. La diferencia entre una bien negociada y una mal planteada está en el plazo de carencia, en las comisiones de amortización y en si el banco valora bien tu vivienda actual. **En Realista estudiamos tu caso sin coste y sin compromiso.** Analizamos si te compensa una hipoteca puente o alguna de sus alternativas, y negociamos con las entidades que trabajan este producto para conseguirte las mejores condiciones posibles. **Llámanos al 600 547 492 o solicita tu estudio personalizado gratuito.** --- ## 5 Claves para comparar préstamos con un simulador de hipoteca fija URL: https://realista.es/blog/noticias-3/5-claves-para-comparar-prestamos-con-un-simulador-de-hipoteca-fija-189/ Después de meses de búsqueda has encontrado la que será tu nueva casa, ahora solo queda comprarla. Si tienes la fortuna de poder hacerlo al contado este camino será rápido y sencillo para ti, pero si no es el caso, ahora te encuentras delante de la necesidad de solicitar una hipoteca. Es normal que luego del largo proceso de búsqueda, la cantidad de ofertas de préstamos hipotecarios a tipo fijo te abrume. Pero no te preocupes, con nuestro simulador de hipoteca fija entender mejor cuál es la opción que más te conviene será sencillo. Además, Hipoteca Finance cuenta con el mejor equipo de brokers hipotecarios para encontrar la hipoteca que mejor se adapte a ti. ## Ventajas de utilizar un simulador de hipoteca fija Con el uso de una calculadora de hipotecas podrás buscar todas las alternativas para que a la hora de elegir lo puedas hacer conociendo claramente las condiciones. Hoy en día es sencillo encontrar variedad de ofertas online de distintas entidades bancarias. Pero, por fácil que sea contratar una hipoteca fija es importante conocer el mercado antes de elegir una.**La mejor forma de considerar todas las opciones es mediante un simulador de hipoteca fija.** Nuestro simulador de hipotecas fijas es una herramienta gratuita, sencilla, rápida y extremadamente útil para que puedas calcular por tu cuenta la mensualidad de tu préstamo hipotecario a tipo fijo.  ### Para poder usar el simulador debes conocer la respuesta a las siguientes preguntas: - ¿Qué tipo de vivienda quieres comprar? - ¿Vivienda habitual o segunda residencia? - ¿Cuál es el importe de la vivienda? - ¿Cuánto dinero necesitas? - ¿Cuántos años necesitas para pagar la hipoteca? - ¿Cuáles son los ingresos de los titulares? ## Factores a tener en cuenta para comparar hipotecas  Has aprovechado nuestro simulador de hipotecas fijas y comparado resultados ¿qué haces ahora? Bien, para  interpretar qué resultados se ajustan más a tus necesidades tienes que fijarte en 5 puntos claves: ### 1. El tipo de interés El tipo de interés que contrates afectará directamente el importe de la cuota de tu hipoteca, al estar mirando una hipoteca fija, cuanto más bajo sea, mejor. ### 2. El plazo de amortización Cuando miramos el plazo de amortización de nuestra hipoteca tenemos que tener en cuenta dos factores diferentes: el plazo mínimo y el plazo máximo. En una hipoteca fija el plazo mínimo no suele ser un problema, pero si el plazo máximo es demasiado limitado es cuando hay que tener cuidado.  **Cuanto mayor sea el plazo de amortización menor será nuestra cuota mensual, pero a la vez mayores serán los intereses.** Es muy importante que tengas claro cual es el importe máximo que puedes asumir en la cuota de tu hipoteca. ### 3. Finalidad de la hipoteca La finalidad de la hipoteca también afectará a su precio. Esto se debe a que los bancos están más inclinados a dar mejores condiciones en una primera hipoteca que en la de una segunda vivienda, por ejemplo. Así, a la hora de comparar hipotecas es de vital importancia que nos aseguremos de estar comparando solo hipotecas que tengan la misma finalidad. ### 4. Las comisiones A la hora de realizar los trámites de compraventa de una casa uno de los puntos en los que debemos tener especial cuidado es en el de las comisiones. Existen comisiones por apertura, por amortización parcial o total, por novación, por subrogación… Pero si quieres contar con una hipoteca libre de ellas nuestros brokers hipotecarios pueden ayudarte a contratar una **hipoteca fija libre de comisiones.** ### 5. Productos vinculados  Aunque antes la contratación de una hipoteca fija implicaba la vinculación de otros productos bancarios hoy en día no puede ser un requisito. Dicho esto, los productos vinculados pueden ayudar a mejorar las condiciones del préstamo hipotecario al que podemos optar.  **Siguiendo estos pasos, encontrar cual es la hipoteca que mejor se adapta a ti será de lo más sencillo.** ¡Y con la ayuda de nuestros brokers hipotecarios conseguir asegurar la contratación con la entidad financiera idónea lo será aún más! Contactar a nuestros expertos > --- ## ¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-la-ley-de-propiedad-horizontal-190/ Las comunidades de vecinos son un terreno en donde a veces puede resultar difícil llegar a acuerdos, por eso se creó la Ley de propiedad horizontal, para definir derechos y obligaciones de los copropietarios. ## ¿Qué regula la Ley de Propiedad Horizontal? La propiedad horizontal está regulada en el Código Civil Español en el art. 396 y es la ley que **define los derechos y obligaciones de los copropietarios de una comunidad de vecinos en relación a los espacios comunes.** Es decir que se aplica siempre que haya varios propietarios en una misma finca y compartan espacios comunes como escaleras, zonas de ocio, ascensores, elementos estructurales, etc. En la definición se incluye el hecho de que **eres el único propietario responsable de tu vivienda, pero también eres copropietario de las zonas comunes.** Con respecto a los espacios físicos, deben tener salida independiente a un espacio común o a la vía pública. Esta característica **te da el derecho de uso**, pero también te hace responsable por su mantenimiento en buen estado y por lo tanto, **debes contribuir a los gastos que genera.** Textualmente el Código indica: «Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio…». ### Estructura de la comunidad de propietarios Para garantizar la buen convivencia entre los copropietarios, la ley establece que debe haber una estructura con los siguientes cargos: - Presidente - Secretario - Administrador - Junta de propietarios ## ¿Qué obligaciones debo cumplir como copropietario según la Ley de Propiedad Horizontal? La ley establece unas normas que debes cumplir obligatoriamente, tanto con respecto a tu vivienda en exclusividad, como a los espacios comunes. Ante todo se debe: - Respetar las instalaciones y no modificarlas de forma que puedan perjudicar a la seguridad o configuración del edificio, ni los derechos de los otros usuarios. - Mantener en buen estado la vivienda propia, así como los espacios comunes. - Colaborar a los gastos comunes para mantenimiento en proporción a la cuota de participación. - No desarrollar ninguna actividad que pueda resultar ilícita, perjudicial o insalubre para los otros vecinos. - Permitir las reparaciones y el acceso a la propia vivienda si fuera necesario para realizarlas (siempre que esté estipulado por ley). ## ¿Y existe la ley de propiedad vertical? ¿En qué se diferencian? En el caso de **las viviendas unifamiliares **no hablamos de Propiedad Horizontal sino que **se rigen por la Ley de Propiedad Vertical. Esta ley también se aplica a los edificios enteros** donde todos los inmuebles que lo componen son del mismo propietario. ### Obligaciones de la propiedad vertical Las obligaciones se reducen básicamente a dos: conservar la propiedad en buen estado y pagar todos los impuestos derivados de la misma. Esperamos que el artículo te haya resultado útil y si estás pensando en adquirir un inmueble (tanto de propiedad horizontal como vertical), consúltanos.  **Podemos ayudarte a conseguir la mejor financiación.** Pedir cita con Realista  > --- ## Usufructo y usufructuario URL: https://realista.es/blog/noticias-3/usufructo-y-usufructuario-177/ **El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de un inmueble ajeno sin ser su propietario.** Quien lo tiene es el **usufructuario**; quien conserva la propiedad sin poder disfrutarla es el **nudo propietario**. Es una figura habitual en herencias, en donaciones a hijos y en operaciones de venta de nuda propiedad. Y tiene consecuencias muy concretas: quién paga qué, quién puede alquilar, quién puede vender y qué pasa con la hipoteca. ## Qué es el usufructo El usufructo es un **derecho real** que permite disfrutar de un bien ajeno en su totalidad, conservando su forma y sustancia. Está regulado en el artículo 467 y siguientes del Código Civil. Que sea un derecho real significa que recae sobre la cosa y no sobre una persona: acompaña al inmueble aunque cambie de dueño. Por eso se inscribe en el Registro de la Propiedad. ### Usufructo y nuda propiedad La propiedad plena se divide en dos partes: - **El usufructuario** tiene el uso y el disfrute. Vive en la casa o la alquila y cobra la renta. - **El nudo propietario** es el titular del inmueble, pero no puede utilizarlo ni disponer de él libremente mientras dure el usufructo. Cuando el usufructo se extingue, ambas se reúnen automáticamente: es lo que se llama **consolidación**, y el nudo propietario pasa a serlo pleno sin necesidad de hacer nada. ## Tipos de usufructo - **Usufructo temporal:** se constituye por un plazo determinado. Al vencer, se extingue. - **Usufructo vitalicio:** dura hasta el fallecimiento del usufructuario. Es el más frecuente y el que suele aparecer en herencias. También puede ser **simultáneo**, cuando varias personas lo comparten, o **sucesivo**, cuando pasa de una a otra en un orden establecido. ## Cómo se llega a ser usufructuario ### Por ley El caso más habitual es el del **cónyuge viudo**. El Código Civil le reconoce un usufructo sobre parte de la herencia, siempre que no estuviera separado legalmente ni de hecho: Situación Usufructo del cónyuge viudo Concurre con hijos o descendientes El **tercio de mejora** Sin descendientes, pero con ascendientes La **mitad** de la herencia Sin descendientes ni ascendientes Los **dos tercios** de la herencia **Un matiz importante:** esto es derecho común. Las comunidades con derecho civil propio —Cataluña, Navarra, Aragón, País Vasco, Baleares y Galicia— tienen reglas distintas, en algunos casos bastante más favorables al viudo. Comprueba cuál se aplica a tu caso. ### Por voluntad del propietario El dueño puede constituir un usufructo en vida, por contrato o por testamento. Es habitual donar la nuda propiedad a los hijos y reservarse el usufructo vitalicio. ### Por prescripción Menos frecuente. Se adquiere por el uso continuado del bien durante el plazo legal, sin que exista contrato. ## Derechos del usufructuario - **Usar y disfrutar** del inmueble y de sus anexos: garaje, trastero, jardín o piscina. - **Percibir los frutos**, incluidas las rentas si decide alquilarlo. El alquiler es suyo, no del nudo propietario. - **Ceder o vender su derecho de usufructo** a un tercero, salvo que se hubiera prohibido al constituirlo. Ojo: si el usufructo es vitalicio, se extinguirá igualmente al fallecer el usufructuario original, no el comprador. - **Realizar mejoras**, aunque sin derecho a indemnización por ellas al terminar. ## Obligaciones del usufructuario - **Hacer inventario y prestar fianza** antes de tomar posesión, salvo dispensa expresa. - **Conservar el inmueble** con la diligencia de un buen padre de familia. - **Asumir las reparaciones ordinarias**, las derivadas del uso normal. Las **extraordinarias** corresponden al nudo propietario. - **Pagar las cargas y tributos anuales**, entre ellos el IBI y los gastos ordinarios de comunidad. - **Devolver el bien** al terminar el usufructo en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro por el uso normal. Es un reparto que genera muchos conflictos en la práctica. La frontera entre reparación ordinaria y extraordinaria conviene dejarla clara por escrito desde el principio. ## Cuándo se extingue el usufructo El Código Civil recoge estas causas: - **Muerte del usufructuario**, en los vitalicios. - **Vencimiento del plazo** o cumplimiento de la condición pactada. - **Consolidación**: cuando usufructo y nuda propiedad se reúnen en la misma persona. - **Renuncia del usufructuario.** - **Pérdida total de la cosa** sobre la que recae. - **Resolución del derecho** de quien lo constituyó. - **Prescripción**, por no utilizarlo durante el plazo legal. **No extingue el usufructo no prestar la fianza.** Es un error extendido: si el usufructuario no la aporta, el nudo propietario puede pedir medidas de administración del bien, pero el usufructuario conserva su derecho al producto neto. ## Cuánto vale un usufructo Es la pregunta práctica que aparece en toda herencia y en toda compraventa de nuda propiedad, y se calcula con una fórmula fiscal concreta. ### Usufructo vitalicio **Porcentaje del usufructo = 89 − edad del usufructuario**, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%. La nuda propiedad es el resto. Un ejemplo: Concepto Valor Valor de la vivienda 200.000 € Edad del usufructuario 70 años Usufructo: 89 − 70 = 19% 38.000 € **Nuda propiedad: 81%** **162.000 €** ### Usufructo temporal **Un 2% por cada año de duración**, sin superar el 70% del valor total. Estos porcentajes son los que utiliza Hacienda para liquidar impuestos en herencias, donaciones y compraventas. Para una valoración de mercado real, la cifra puede diferir. ## Usufructo e hipoteca Aquí es donde la figura se cruza con la financiación, y hay tres situaciones frecuentes: ### ¿Se puede hipotecar un usufructo? Sí, el derecho de usufructo es hipotecable. En la práctica es muy poco habitual: **si el usufructo es vitalicio, la garantía desaparece cuando fallece el usufructuario**, y ningún banco quiere una garantía que puede evaporarse. Las entidades lo rechazan casi siempre. ### ¿Se puede hipotecar la nuda propiedad? También es posible, y es algo más frecuente, aunque con condiciones peores y porcentajes de financiación bajos: el banco no podría disfrutar del inmueble en caso de ejecución. Lo desarrollamos en nuda propiedad e hipoteca. ### Vender o comprar una vivienda con usufructo Se puede vender la nuda propiedad, pero **el comprador no podrá utilizar la vivienda mientras viva el usufructuario**. Por eso se vende con descuento, y por eso conseguir financiación para esa compra es complicado. Lo más habitual y lo más limpio es que **usufructuario y nudo propietario vendan juntos** el pleno dominio y se repartan el precio según los porcentajes de valoración. Así el comprador adquiere una vivienda normal y puede hipotecarla sin problemas. ## Preguntas frecuentes ### ¿Quién paga el IBI en un usufructo? El usufructuario. Es una de las cargas anuales que le corresponden, junto con los gastos ordinarios de comunidad y los suministros. ### ¿Puede el usufructuario alquilar la vivienda? Sí, y las rentas son suyas mientras dure el usufructo. El nudo propietario no puede impedirlo salvo que se hubiera pactado lo contrario. ### ¿Quién paga las obras? El usufructuario asume las reparaciones ordinarias derivadas del uso. Las extraordinarias corresponden al nudo propietario. ### ¿Se puede vender una casa con usufructo? El nudo propietario puede vender su parte, pero el comprador no podrá usar la vivienda hasta que se extinga el usufructo. Lo habitual es que ambos vendan juntos el pleno dominio. ### ¿Cómo se calcula el valor de un usufructo vitalicio? Restando la edad del usufructuario a 89, con un mínimo del 10% y un máximo del 70% del valor del inmueble. La nuda propiedad es el porcentaje restante. ### ¿Qué usufructo tiene el cónyuge viudo? En derecho común, el tercio de mejora si hay descendientes, la mitad si hay ascendientes y no descendientes, y dos tercios si no hay ni unos ni otros. Las comunidades con derecho foral aplican reglas propias. ### ¿Puede el usufructuario vender su derecho? Sí, salvo prohibición expresa. Pero si el usufructo es vitalicio, se extinguirá al fallecer el usufructuario original, no quien se lo compró. ### ¿Se puede renunciar al usufructo? Sí. La renuncia es una de las causas de extinción, y provoca la consolidación con la nuda propiedad. Conviene valorar antes sus efectos fiscales. ## Descargo de responsabilidad Los conceptos de este artículo son orientativos y están simplificados. El derecho sucesorio y el de usufructo tienen numerosas particularidades, y varían según la comunidad autónoma. **Si eres usufructuario o nudo propietario y necesitas saber cómo se aplica la ley a tu caso, consulta con un abogado especializado.** ## Si necesitas financiación, hablamos Las operaciones con usufructo de por medio —comprar una nuda propiedad, financiar la compra a los coherederos, consolidar el pleno dominio— **no las acepta cualquier entidad**, y las que lo hacen aplican criterios muy distintos entre sí. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y sabemos cuáles estudian este tipo de operaciones. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o simular tu cuota en la calculadora de hipotecas. --- ## ¿Cuánto representa el IVA en el valor de una vivienda? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/cuanto-representa-el-iva-en-el-valor-de-una-vivienda-178/ El IVA en el valor de una vivienda es un gasto extra importante al que deberás hacer frente a la hora de comprar un inmueble. Pero existen algunas consideraciones a tener en cuenta, tales como si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano, si es VPO, o si vives en Canarias. ## ¿Cuánto tendré que pagar por el IVA de mi casa? **El IVA de una vivienda nueva en España en 2022 corresponde al 10% del valor escriturado.** Normalmente cuando se compra una casa, el IVA en el valor de una vivienda no está incluido en el precio que vemos en los portales inmobiliarios, y es un gasto cuantioso que se debe considerar cuando vayamos a realizar esta inversión. Es por esto que se sugiere tener unos ahorros previos para poder enfrentar con más holgura los gastos derivados de la operación. Esta norma rige para todo el estado español, salvo para las Islas Canarias donde hay una reducción y el IVA corresponde al 6,5 % del Impuesto General Indirecto Canario. Atención porque el concepto “vivienda nueva” puede llevar a confusiones: no se refiere solamente a las viviendas recién construidas por una promotora o un particular, sino también a aquellas que han pasado por un solo proceso de compra. ### Excepciones y casos especiales **Las viviendas de segunda mano en cambio, no tienen que pagar el IVA, pero sí el ITP **(Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que es variable según la Comunidad Autónoma. Existen casos especiales en los que **tampoco se paga el IVA, y son los de las viviendas que se compran a un banco,** ya que éste sería el primer propietario y tú serías el segundo (es decir que ya no se considera una vivienda de primera mano). **La otra excepción es la de los inmuebles que se alquilan durante 2 años o más** por parte del promotor inmobiliario. Este caso se considera también como una segunda transmisión. Aunque **si el comprador es ese mismo inquilino que ha estado alquilando la vivienda, sí debe pagar el IVA.** ### ¿A quién debo pagarle el IVA? **El IVA debe pagarse directamente al vendedor** en la compraventa, que será quien está obligado a su vez, a pagarlo a Hacienda. ## ITP por Comunidad Autónoma Estos son los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales por Comunidad Autónoma en España: Andalucía 7% Aragón 8% Asturias 8% Baleares 8% Canarias 6,5% Cantabria 10% Castilla La Mancha 9% Castilla León 8% Cataluña 10% Ceuta 6% Comunidad de Madrid 6% Comunidad Valenciana 10% Extremadura 8% Galicia 10% La Rioja 7% Melilla 6% Murcia 8% Navarra 6% País Vasco 4% ## ¿Y las viviendas de protección oficial (VPO)? **Las VPO son viviendas que construye un promotor inmobiliario y en donde el Estado subvenciona una parte del coste,** a cambio de imponer ciertas condiciones, tales como fijar un precio máximo de venta. También se limita el tamaño de la vivienda, el uso como vivienda habitual y las personas a quienes se destinan, ya que están orientadas a ofrecerse como viviendas dignas para colectivos con bajos recursos (jóvenes, personas con rentas bajas, personas mayores o con discapacidad, etc.). Las condiciones de este tipo de pisos las impone la Comunidad Autónoma donde se encuentren, ya que son de su competencia. ### ¿Las viviendas de protección oficial pagan IVA? Como comentamos anteriormente, las VPO pagan un IVA reducido, correspondiente al 4%. Si deseas conocer este tema en detalle, cuáles son las bonificaciones que se ofrecen en cada Comunidad Autónoma, si eres candidato a una vivienda de protección oficial, etc. ponte en contacto con nosotros por teléfono **722 397 966** o a través de nuestro formulario de contacto > **Somos especialistas en servicios hipotecarios y te ayudamos a conseguir la casa de tus sueños.** --- ## ¿Me conviene pasar de interés variable a fijo? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/me-conviene-pasar-de-interes-variable-a-fijo-180/ Pensar en pasar de un interés variable a fijo en tu hipoteca es un planteamiento muy actual dadas las circunstancias económicas. La inflación y el aumento del valor del dinero por parte del Banco Central Europeo ha hecho que suban las tasas de interés y seguro que muchos de los que nos leéis estáis preocupados por las cuotas de vuestras hipotecas. Pero tenemos buenas noticias: las condiciones de tu hipoteca se pueden modificar. ## ¿Es buen momento para cambiar de interés variable a fijo? Para todos aquellos que iniciaron la aventura de comprar su casa hace 6 ó 7 años, puede que la mejor opción haya sido contratar una **hipoteca con interés variable** ya que los tipos estaban en valores negativos. Lamentablemente, la pandemia, la guerra y las condiciones del mercado han hecho que el escenario económico se haya modificado y lejos de ser favorable, esté afectando al **EURÍBOR ya que su valor no para de subir** desde hace algunos meses, y las previsiones son que continúe en escalada. Para quienes contrataron hipotecas de interés variable, sobre todo si tenían poco margen de liquidez (por eso te sugerimos que la cuota no sea más del 30% de tu sueldo), este aumento los pone en situaciones más o menos apuradas, según sea el caso. Pero como te comentábamos antes, tenemos **buenas noticias**, y es que puedes **renegociar las condiciones de tu hipoteca con tu banco.** **En Realista podemos ayudarte a mejorarlas** con nuestra ayuda, ya que somos expertos en este tipo de negociaciones y conocemos al detalle la oferta actual de hipotecas de las distintas entidades financieras. ## Opciones de mejora de mi hipoteca Antes de enumerar las opciones, debes tener en cuenta que cualquier cambio que hagas en las condiciones de tu hipoteca implicará un coste que debes considerar cuando hagas tus números. Esos gastos que debes incluir en la ecuación son los notariales, registrales y de comisión del banco. Dicho esto, vamos a detallar tus opciones de mejora. ### Cambiar de interés variable a fijo El principal cambio que podemos sugerirte, es** pasar de hipoteca con interés variable a hipoteca con interés fijo**, y cuanto antes lo hagas, mejor. Los bancos están modificando sus políticas de préstamo, y según pasan los días, aumenta también el tipo de interés fijo. Esto significa que debes valorar tu situación ¿Te quedan aún muchos años por pagar?¿Estás en los primeros años de tu hipoteca? Si la respuesta es afirmativa, es interesante valorar la opción de cambiar el tipo de interés. ¿Qué ganas si haces este cambio? Te garantizas que el monto de la cuota permanecerá fija de mes a mes durante todo el tiempo que dure la hipoteca, independientemente de los cambios del euríbor. #### Por novación Este cambio del tipo de interés es uno de los cambios que se engloban dentro de la “novación” de hipotecas. Otros cambios que podrías hacer dentro de esta tipología serían: - Variación del plazo de la hipoteca - Variación del tipo de amortización - Cambio de divisa - Liberación o incorporación de garantías personales o reales - Ampliación o reducción del capital prestado #### Por subrogación En caso de que no te interesen las condiciones que te propone tu banco para mejorar tu hipoteca, siempre puedes ir a otro banco, y en ese caso estaríamos hablando de subrogación. Ten en cuenta el tipo de interés que te ofrecen otros bancos, las comisiones que te cobrarán, los productos asociados que deberás contratar, las cláusulas abusivas que puedas eliminar en la nueva hipoteca y la modificación de los plazos de devolución. Si se te hace muy cuesta arriba esta valoración de opciones, en Realista podemos ayudarte con esta tarea: Analizaremos tu caso particular y cuales son las opciones actuales de los bancos que podrían mejorar tu caso. Concertar cita con Realista #### Por cancelación Si finalmente no te acogieras a ninguna de las opciones anteriores, puedes cancelar definitivamente la hipoteca actual con tu banco. Para ello podrías contratar un nuevo préstamo hipotecario con mejores condiciones que te sirviera para cancelar la hipoteca que ya tenías. Esta opción también tiene gastos asociados (apertura de la nueva hipoteca y cancelación definitiva de la hipoteca inicial) así que te recomendamos cautela a la hora de tomar esta decisión. ### Pausar las cuotas Existe otra opción que aunque no es una mejora de tu hipoteca, te permitirá darte un respiro. Ya te lo comentábamos en nuestras redes sociales y se llama **“Carencia de hipoteca”**. Esta acción te permitirá negociar con tu banco una pausa en el pago de tus cuotas y si estás ante imprevistos que te han dejado sin liquidez, al menos el banco te otorgará un tiempo como para que reorganices tus finanzas y no te conviertas en deudor. Existe una última opción que está bastante en desuso porque es muy riesgosa: es el Swap hipotecario. Consiste en establecer un límite para la subida de los intereses y si el euríbor lo rebasa, comienzas a pagar un seguro de hipoteca pactado previamente, en lugar de pagar los intereses. El problema es que todos los riesgos los corres tú, ya que siempre debes igualar ese valor de Euríbor que pactaste y acaba resultando una opción muy cara (si baja el euríbor, también debes pagarlo por encima de su valor). **Si te interesa cualquiera de estas opciones, cuenta con nosotros para mejorar las condiciones de tu hipoteca.** **Estamos para ayudarte.** --- ## Ayudas del Estado para comprar una vivienda URL: https://realista.es/blog/noticias-3/ayudas-del-estado-para-comprar-una-vivienda-169/ **La principal ayuda estatal para comprar vivienda es la del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: hasta 15.000 € para menores de 35 años, con el límite del 20% del precio de compra.** Tiene una restricción que condiciona todo lo demás: solo se aplica en municipios de hasta 10.000 habitantes. Si compras en una ciudad, esa ayuda no te sirve. Tu vía es otra, y también te la explicamos aquí. **Información actualizada a agosto de 2026.** Las cuantías proceden del Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, publicado en el BOE el 23 de abril de 2026. Las convocatorias las gestiona cada comunidad autónoma y sus plazos e importes concretos pueden variar. ## Qué es el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 Es el marco que ordena las ayudas públicas a la vivienda en España durante estos cinco años. Se aprobó mediante el Real Decreto 326/2026 y entró en vigor el 24 de abril de 2026. Cuenta con **7.000 millones de euros**, financiados en un 60% por la Administración General del Estado y en un 40% por las comunidades autónomas. Es el primer plan aprobado al amparo de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. El presupuesto se reparte en tres bloques: - **40%** a ampliar el parque de vivienda pública y protegida. - **30%** a rehabilitación. - **30%** a ayudas directas al alquiler y a la compra para jóvenes en municipios pequeños. Un matiz importante: **el Estado fija el marco, pero quien convoca y paga es tu comunidad autónoma**. Sin convocatoria abierta en tu región, la ayuda existe sobre el papel pero no se puede solicitar. ## Ayuda a la compra para jóvenes: hasta 15.000 € Es la ayuda directa a la compra que contempla el plan. Estos son sus requisitos: Requisito Condición Edad Hasta 35 años Municipio Hasta 10.000 habitantes, o hasta 20.000 si la comunidad autónoma lo justifica Ingresos de la unidad familiar Hasta 5 veces el IPREM (42.000 € anuales) Precio máximo de la vivienda Entre 200.000 € y 325.000 €, según la comunidad autónoma Importe de la ayuda Hasta 15.000 €, sin superar el 20% del precio de compra Los límites de ingresos se amplían en determinados casos: **5,5 veces el IPREM** (46.200 €) para personas con discapacidad a partir del 33% o víctimas del terrorismo, y **6 veces** (50.400 €) para discapacidad a partir del 66% y familias numerosas de categoría especial. ### La letra pequeña que cambia el panorama El requisito del municipio de hasta 10.000 habitantes deja fuera a la mayoría de los compradores. **Ninguna capital de provincia entra**, ni sus áreas metropolitanas. La medida está diseñada para fijar población en zonas con riesgo de despoblación, no para facilitar el acceso a la vivienda en las ciudades donde el problema aprieta más. Conviene saberlo antes de hacer planes. ### Alquiler con opción a compra El plan incluye también ayudas para viviendas de alquiler con opción a compra con protección permanente destinadas a jóvenes. En este caso **la ayuda va al vendedor o promotor**, no al comprador, y puede alcanzar los 60.480 € por vivienda. Para ti, la ventaja es indirecta: hace que existan viviendas en ese régimen, que de otro modo no saldrían al mercado. ## El aval ICO: la vía realista si compras en ciudad Si no encajas en el requisito de los 10.000 habitantes, **la línea de avales del ICO es probablemente tu mejor opción**. Y funciona de forma muy distinta a una subvención. El Estado no te da dinero: **avala hasta el 20% del importe de la hipoteca**, que es justo la parte que normalmente tienes que aportar de tu bolsillo. En la práctica te permite acceder a una financiación cercana al 100% sin haber ahorrado la entrada. Está dirigido a menores de 35 años y a familias con menores a cargo, para la compra de primera vivienda habitual. Tienes los requisitos completos y el procedimiento en nuestro artículo sobre el aval ICO y cómo solicitarlo. Y si te interesa saber cuánto ahorro te haría falta sin ninguna ayuda, lo calculamos en cuánto hay que tener ahorrado para comprar una vivienda. ## Ayudas al alquiler Aunque este artículo va de compra, mucha gente llega buscando ayudas de vivienda en general. El plan contempla tres líneas de alquiler: - **Ayuda general:** hasta 250 € al mes por vivienda completa y 150 € por habitación, para unidades familiares con ingresos de hasta 5 veces el IPREM y alquileres de hasta 1.000 € (600 € la habitación). - **Ayuda para jóvenes hasta 35 años:** hasta 300 € por vivienda y 200 € por habitación, sin superar el 60% del alquiler. En municipios de hasta 10.000 habitantes los alquileres máximos bajan a 500 € y 250 €. - **Ayuda a personas en situación vulnerable:** víctimas de violencia de género, personas afectadas por desahucio y personas sin hogar. Puede cubrir hasta el 100% del alquiler más 300 € para suministros. ## Ayudas a la rehabilitación Si la vivienda que compras necesita obra, esta línea puede interesarte. Aplica a **edificios construidos antes de 2006**: - Hasta **8.000 €** por vivienda en reformas que mejoren la seguridad del edificio. - Hasta **22.000 €** por vivienda en actuaciones de accesibilidad en el edificio. - Hasta **18.000 €** para accesibilidad dentro de la vivienda y **7.500 €** para habitabilidad. - Hasta **30.000 €** si la vivienda llevaba dos años vacía y se destina a alquiler social durante al menos cinco años, ampliables a 35.000 € en municipios pequeños. Si estás valorando comprar para reformar, puede compensarte estudiar una hipoteca de compra y reforma que unifique ambas operaciones en un solo préstamo. ## Ayudas de las comunidades autónomas Aquí es donde está la mayor parte del margen, y también donde más cambia todo. Cada comunidad desarrolla el plan estatal con sus propias convocatorias, y muchas suman programas propios: subvenciones a fondo perdido, líneas de aval autonómicas o tipos reducidos en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para jóvenes y familias numerosas. **No damos aquí las cuantías de cada comunidad a propósito.** Cambian con cada ley autonómica de presupuestos y con cada convocatoria, y una tabla desactualizada en este tema puede hacerte perder un plazo o contar con un dinero que no existe. Lo que sí recomendamos: consulta la convocatoria vigente en el portal de vivienda de tu comunidad autónoma antes de firmar unas arras, porque muchas ayudas exigen solicitarse **antes** de la compraventa. ## Ventajas fiscales por colectivo Además de las subvenciones, hay beneficios fiscales que dependen de tu situación: - **Familias numerosas:** la mayoría de las comunidades aplican tipos reducidos de ITP en la compra de vivienda habitual, y muchos ayuntamientos bonifican el IBI. Ambos se regulan a nivel autonómico y local. - **Personas con discapacidad:** tipos reducidos de ITP en la mayoría de comunidades y límites de ingresos ampliados en las ayudas del plan estatal. - **Jóvenes:** varias comunidades tienen un tipo de ITP reducido para menores de una edad determinada en la compra de primera vivienda. Una precisión que conviene hacer, porque genera confusión: **la deducción estatal por compra de vivienda habitual en el IRPF desapareció para las adquisiciones posteriores al 1 de enero de 2013**. Si ves información que la menciona, está desactualizada. Solo la conservan quienes compraron antes de esa fecha. Puedes ver qué sí se puede deducir hoy en nuestro artículo sobre la deducción de una hipoteca a nombre de dos personas. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto dinero da el Estado para comprar una vivienda? Hasta 15.000 €, sin superar el 20% del precio de compra, para menores de 35 años que compren en municipios de hasta 10.000 habitantes y cumplan los límites de ingresos. Fuera de esos municipios no existe ayuda directa estatal a la compra. ### ¿Quién puede pedir las ayudas del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030? Depende de la línea. La ayuda a la compra es para menores de 35 años en municipios pequeños. Las de alquiler llegan a un público mucho más amplio, con el límite general de 5 veces el IPREM de ingresos por unidad familiar. ### ¿Se puede combinar el aval ICO con las ayudas del plan estatal? Son mecanismos distintos y compatibles en principio, pero la compatibilidad concreta la fija cada convocatoria autonómica. Conviene comprobarlo antes de dar por hecho que se acumulan. ### ¿Hay ayudas para comprar vivienda en una ciudad grande? Ayuda directa del plan estatal, no: la compra solo se subvenciona en municipios de hasta 10.000 habitantes. En ciudades, las vías son el aval ICO, los programas autonómicos y los tipos reducidos de ITP. ### ¿Cuándo hay que solicitar la ayuda, antes o después de comprar? Muchas convocatorias exigen solicitarla antes de firmar la escritura de compraventa. Es el error más frecuente y no tiene arreglo posterior: compruébalo en las bases de tu comunidad autónoma antes de firmar las arras. ### ¿Cuánto es el IPREM en 2026? Los límites del plan se expresan en veces el IPREM. Cinco veces equivale a 42.000 € anuales por unidad familiar, que es la referencia que se aplica en la mayoría de las líneas. ### ¿Las ayudas tributan en el IRPF? Las subvenciones a la compra se consideran ganancia patrimonial y tributan en el IRPF del ejercicio en que se perciben. El aval del ICO, al no ser una entrega de dinero, no tributa. ## Te ayudamos a encajar las ayudas en tu operación Las ayudas públicas cambian el cálculo, pero **no sustituyen a una hipoteca bien negociada**. Y hay un detalle que se pasa por alto: los plazos de las convocatorias y los de una compraventa rara vez coinciden, así que hay que planificarlos juntos. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y estudiamos tu caso sin coste y sin compromiso. Revisamos a qué ayudas puedes optar, cómo encajan con la financiación y qué necesitas tener listo antes de firmar. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas o consultar la hipoteca joven si tienes menos de 35 años. --- ## ¿Cómo afecta el euríbor a las hipoteca? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/como-afecta-el-euribor-a-las-hipoteca-170/ El lenguaje de las hipotecas involucra un montón de palabras que hemos oído en muchas ocasiones pero que no sabemos realmente qué significan. Entre ellas está el EURÍBOR y últimamente los medios de comunicación nos informan de su subida así que te explicaremos cómo afecta el euríbor a las hipotecas. ## ¿Qué es el EURÍBOR? El EURÍBOR (European Interbank Offered Rate) es un tipo de interés que establece el Banco Central Europeo (la entidad encargada de definir la política monetaria de la Unión Europea). En otras palabras, **es el precio al que se prestan dinero a corto plazo los bancos**, para luego prestárselo a empresas o terceros. Se obtiene de los datos que pasan los bancos al BCE y se calcula un valor promedio entre todos ellos. Esa actualización de los datos puede ser diaria, semanal, de 2 a 3 semanas, mensual, trimestral, semestral, a 9 meses o anual. ## ¿Qué es el diferencial? Ten en cuenta, además, que tus cuotas de la hipoteca incluyen además **el diferencial, que es el interés que suman los bancos a tu préstamo, para obtener alguna ganancia de la operación.** Este valor está especificado en tu hipoteca por ej. así: EURÍBOR 1,24+0,8% Desde 2016 este valor estaba en números negativos, pero en los últimos meses vemos como se ha disparado, llegando al 1,894% en la revisión del 2/9/22. ## ¿Y cómo afecta la subida del EURÍBOR al valor de la cuota mensual de mi hipoteca? Para aquellos que tienen una hipoteca calculada a interés fijo, no les representará ninguna diferencia, pero sí lo será para quienes tengan contratada una **hipoteca a interés variable.** El aumento del EURÍBOR no se refleja inmediatamente en tus cuotas, sino que se va recalculando semestralmente o anualmente. El incremento de la cuota dependerá del capital que aún debas al banco, pero si hoy aumenta el EURÍBOR con respecto a los 6 meses previos, o al año anterior, en la próxima revisión se recalculará hacia arriba, reflejando ese aumento. ## ¿Cómo puedo evitar que me afecte la subida del EURÍBOR si tengo una hipoteca variable? La única manera de evitar estos vaivenes del EURÍBOR es **pasándote a una hipoteca de interés fijo**, pero para ello deberás renegociar las condiciones con el banco, porque las hipotecas fijas tienen condiciones diferentes de las variables. Puede ser que debas incluir seguros, tu nómina u otras condiciones, y además, el índice de interés suele ser más alto, aunque es estable, lo cual te dejará la tranquilidad de saber que tus cuotas mensuales siempre serán las mismas. **En Realista Hipotecas podemos ayudarte a renegociar las condiciones con tu banco** para cambiar el tipo de hipoteca, o asesorarte si estás pensando en hacer una inversión inmobiliaria en estos tiempos tan cambiantes. --- ## ¿Se puede desgravar la hipoteca de la declaración de la renta? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/se-puede-desgravar-la-hipoteca-de-la-declaracion-de-la-renta-172/ Todos los años, cuando llega el momento de presentar la declaración de la renta, hay una cuestión que se repite de manera recurrente: ¿se puede desgravar la hipoteca? Pues la respuesta es sí… y no. Por eso hoy en nuestro post queremos aclarar cuando sí puede deducirse y cuándo no. Las condiciones para poder desgravar la hipoteca son muy concretas y, lamentablemente, no las cumplen las hipotecas actuales. Estos requisitos son: - Haber comprado la vivienda antes del 1 de enero de 2013. - La hipoteca debe ser sobre la vivienda habitual. Si contrataste un préstamo hipotecario para una segunda residencia, no puedes desgravarte. Aunque tenemos buenas noticias para los residentes en Navarra y el País Vasco, ya que este plazo se extiende hasta el 1 de enero de 2018. ## Cuál es el porcentaje que se puede desgravar Por si aún queda algún despistado, **desgravar quiere decir declararlo a la Administración Pública para recuperar una parte de ese gasto.** Hasta la fecha antes mencionada, el monto a deducir era del 15% sobre un gasto máximo de 9.040 €/año, lo cual corresponde con 1356 € al año (en el mejor de los casos). Según la comunidad autónoma en la que residas puede haber una modificación de estas condiciones, ya que dentro de ese 15% está el tramo del 7,5% estatal y el tramo del 7,5% autonómico. Pero este segundo tramo **varía en Cataluña** (puede llegar al 9%)**, la Comunidad Foral de Navarra** (hasta el 15% sobre 7.000 €/año)** o el País Vasco** (hasta el 18%). Estas ventajas corresponden a que estas comunidades aplican algunos otros parámetros en la valoración de tu situación: por ejemplo en Cataluña, si eres menor de 32 años y has comprado la vivienda antes del 1 de agosto de 2011, si estás en paro la mitad del ejercicio, tienes un grado de discapacidad de al menos el 65% o tienes un hijo, aumenta la cantidad que te puedes desgravar. Este tipo de medidas tienen como objetivo dar una ayuda a las personas más desfavorecidas económicamente, para que puedan adquirir una vivienda. **También existen diferencias en este porcentaje según hagas la declaración solo/a o en pareja**, ya que el porcentaje a recuperar puede duplicarse: si la haces por separado, cada miembro de la pareja puede desgravarse 9.040 € lo cual dobla el monto a recuperar. ## Qué tipo de gastos se pueden desgravar La desgravación solo es posible si has hecho la compra de tu vivienda habitual con una hipoteca y estos son algunos de los gastos que puedes incluir en tu declaración: - Las cuotas de hipoteca que pagas mensualmente. - Las comisiones del banco por apertura de hipoteca, amortización, novación, etc. - Los gastos de los productos asociados a la hipoteca como el seguro de hogar, de vida, etc. - Las amortizaciones o pagos anticipados de hipoteca. - Los gastos de modificación del crédito por novación o subrogación. - Los gastos de cancelación registral (que son los que se pagan al registro cuando acabas de pagar la hipoteca). Si estás en el País Vasco también puedes incluir en esta lista los gastos de constitución de la hipoteca, los de compraventa y los pagos al contado para comprar tu casa. Es importante aclarar que cuando nos referimos a monto total, ya incluimos los ítems mencionados en esta lista es decir que si por ej. ya llegas al valor máximo de 9.040 € anuales y también haces una amortización que hace que superes ese valor, no se tendrá en cuenta el excedente. ## ¿Cumples los requisitos pero has hecho una modificación de tu hipoteca inicial en fechas posteriores? Si este es tu caso, debes saber que aún puedes desgravar la hipoteca porque la Administración considera que el crédito es el que solicitaste originalmente, así que podrás declararlo si es una novación, subrogación o cancelación de la antigua hipoteca para contratar una con mejores condiciones. En el caso de que la modificación se refiera a una ampliación de capital, la desgravación se calculará sobre el capital inicial, así que no te equivoques al rellenar las casillas. ## ¿Aún no sabes dónde declarar tus gastos de la hipoteca? Queda una duda final por resolver, y no por ser la última, es menos crucial. ¿En qué casilla de la declaración de la renta se indica este valor? Busca el apartado de “Deducción por inversión en vivienda habitual” y rellena las casillas 547 y 548 indicando los tramos estatales y autonómicos que correspondan. En Realista podemos ayudarte a conseguir la hipoteca que mejor se adecue a tus necesidades. Para hacer un cálculo inicial orientativo, puedes utilizar nuestra calculadora y obtener una estimación de tu cuota mensual. Además, puedes concertar cita con nosotros y te orientamos gratuitamente en la inversión más importante de tu vida: tu casa. ¡Llámanos! Estamos para ayudarte. --- ## Hipoteca para no residentes URL: https://realista.es/blog/noticias-3/hipoteca-para-no-residentes-161/ ## Obtén la financiación deseada aunque no residas en España. Nuestro país es un auténtico paraíso que cada año visitan millones de turistas extranjeros. El clima, la cultura, la gastronomía, por supuesto las playas y nuestro carácter y hospitalidad hacen que cada vez más de estos turistas quieran adquirir una vivienda para pasar sus vacaciones o largas temporadas. ¿Es tu caso y te preguntas cómo comprar el apartamento que te gusta y cómo gestionar la hipoteca? ¡Hoy hablamos de la hipoteca para no residentes! Por otro lado, muchos españoles que viven en el extranjero, quieren una casa en su lugar de origen y al tener la residencia fiscal en otro país, necesitan solicitar una hipoteca para no residentes. ¿Te lo estás planteando? ¡Nosotros te aclaramos las dudas y te ayudamos! ## Hipotecas para no residentes En esta ocasión vamos a hablar de no **residentes que viven en la eurozona** y que cobran su nómina en euros. Lo primero que necesitarás para poder conseguir una hipoteca de no residente será poder** justificar que has vivido más de 186 días fuera del país**. También se deberá aportar un  contrato de trabajo junto con las últimas nóminas. Recuerda que estamos hablando de personas que viven en la eurozona. Con los anteriores datos podremos ajustar la cuota de la hipoteca a tu capacidad de endeudamiento y estado económico. Una vez hecho el cálculo, si se consiguen superar estas condiciones, se deberá dar constancia del contrato de compra venta de la vivienda y de la última declaración fiscal. Además si eres extranjero, tienes que cumplir una serie de requisitos que puedes leer en nuestro post Requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero. Con toda esta información nuestros brókers especializados en hipotecas analizarán el mercado y se encargarán de conseguir las mejores condiciones con los mínimos intereses para que de lo único que tengas que preocuparte es de disfrutar de tu nueva vivienda. Buscamos una hipoteca para no residentes que se adapte a ti. Si tienes un perfil económico bueno, las entidades bancarias pueden ofrecerte hasta el 80% del precio del valor de la vivienda, sin contar con los gastos extras que se pueden generar dentro de una acción de compra venta de bienes inmuebles. Si no, por norma general ofertan el 70%. Por eso te recomendamos que cuentes con ahorros, porque en ocasiones puede resultar complicado obtener una hipoteca del 100%. En cuanto al periodo de amortización, lo habitual es que sea en torno a los 20 años como máximo. Cuando hayamos hecho todo el análisis de tu situación en particular, buscado esa hipoteca que se adapta a ti y hayas aceptado la operación, el proceso a seguir es el mismo que realiza cualquier cliente que sí es residente. **Si no vives en la eurozona y tu moneda no es el euro**, la situación cambia y los requisitos se hacen algo más complicados. El porcentaje que te ofrezcan los bancos para tu hipoteca, dependerá de la propia moneda, de la naturaleza de tu trabajo y la antigüedad de tu puesto, de los motivos por los que quieres adquirir una vivienda en este país, de tu arraigo en España, etc. ## ¿Qué documentación hay que aportar? Ya hemos hablado de alguna documentación que debes aportar, pero queremos hacer un resumen para que lo tengas todo en cuenta: - Fotocopia del NIE o pasaporte. - Certificado indicando que no se es residente en España. - Contrato laboral. - Últimas nóminas obtenidas en tu país de residencia. - El extracto bancario del último año donde se ingresa la nómina. - Declaración fiscal. - Certificado de residencia fiscal. - Contrato de la vivienda a comprar. - Tres últimos recibos de deudas pendientes que se hayan cancelado. En Realista **te facilitamos la obtención de la financiación que necesites** aunque no vivas en nuestro país. Queremos ayudarte a conseguir tu hipoteca en las mejores condiciones. Con ayuda personalizada y respuesta en 24 horas. Estaremos encantados de atenderte y será un placer tenerte como cliente. ¡Contacta con nosotros para gestionar tu hipoteca! --- ## Inflación e hipotecas, todo lo que debes saber. URL: https://realista.es/blog/noticias-3/inflacion-e-hipotecas-todo-lo-que-debes-saber-162/ Desde hace ya unos cuantos meses venimos oyendo en los medios de comunicación que la inflación está disparada en nuestro país: el Covid, la guerra de Ucrania y la crisis energética, la crisis en el transporte,… Parece ser que todas estas circunstancias han favorecido la escalada de precios y el incremento del IPC hasta el 10,8% en el mes de julio. Pero esto exactamente, ¿qué significa? y sobre todo, ¿cómo afecta a nuestros bolsillos? Porque lo oímos en los medios, pero lo notamos en nuestra economía. Y sí, también afecta a las hipotecas. ## ¿Qué es la inflación? La inflación es el aumento generalizado y sostenido de los precios durante un período de tiempo, también sostenido. Esto tiene como consecuencia que con la misma cantidad de dinero, se puedan adquirir menos bienes y servicios y, por lo tanto, ese dinero tenga menos valor. A mayor inflación, menor poder adquisitivo. Ahora que, a grandes rasgos, sabemos qué es esto de la inflación, debemos conocer cómo nos afecta. ### Consecuencias de la inflación - **Nuestro dinero se deprecia.** Los precios, como ya hemos dicho, suben pero nuestros ingresos continúan siendo los mismos. Por lo tanto, podemos adquirir menos cosas. Dicho de otro modo, nuestro dinero tiene menos valor. - **Nuestra capacidad de ahorro disminuye**. Es la consecuencia clara que deriva del punto anterior. Si gastamos más para comprar lo mismo, es más difícil ahorrar. - **Los bancos centrales suben los tipos de interés. **Con esta medida se pretende frenar la demanda y con ella, el incremento de precios. Este es el objetivo, pero ante la subida de los tipos de interés, debemos pagar más a los bancos por los préstamos. Por supuesto, también por el préstamo hipotecario. ## Hipotecas en tiempos de inflación. Los precios están al alza, nuestro dinero se ha devaluado,… todo esto lo entendemos. Pero ahora debemos saber cómo afecta a las hipotecas. **En estos tiempos ¿es mejor una hipoteca fija o variable?** Si es la primera vez que escuchas estos términos, puedes leer nuestro artículo en el que hablamos del tipo de interés fijo o variable. A grandes rasgos diremos que en la **hipoteca fija** el precio no varía a lo largo del tiempo en que dura el crédito. Dicho de otro modo, la cuota mensual será la misma al principio que después de 25 años. La **hipoteca variable** cambia dependiendo del Euribor. La cuota de este tipo de hipotecas está compuesta por la suma de dos partes: - Diferencial: porcentaje fijo negociado con la entidad que se aplica porque te ha prestado dinero. - Índice de referencia: Euríbor. En próximos posts te contaremos cómo se calcula este índice y por qué sube o baja. Por lo tanto, las cuotas que se deben abonar durante el periodo de amortización, variarán en función del comportamiento del Euríbor. ### Pros y contras de la hipoteca fija Para poder decidirnos por un tipo u otro de hipoteca, debemos conocer todas sus ventajas y desventajas. Si hablamos de **hipotecas de tipo fijo** sus pros son: - Siempre pagarás la misma cuota mensual, aunque la inflación siga subiendo. - Si inviertes tu dinero en una vivienda a un interés fijo estarás protegiendo tu dinero de la inflación y, tal vez, puedas obtener rendimiento por su alquiler. Por contra sus desventajas son: - Debido a la propia inflación, los tipos de interés van a subir, por lo tanto el préstamo hipotecario se va a encarecer. - A corto plazo, este tipo de hipotecas siguen siendo más caras que las variables. Si estudiamos las hipotecas de tipo variable, tenemos como ventajas: - Generalmente las condiciones que ofrecen las entidades son mejores que en las hipotecas de tipo fijo. Actualmente puedes beneficiarte de diferenciales muy bajos (recuerda que es el porcentaje fijo que negocias con la entidad). Además a largo plazo el Euríbor volverá a niveles bajos. Estos dos factores juntos pueden hacer que la hipoteca variable sea más económica que los tipos de interés fijos actuales. - El periodo de amortización puede ser más largo por lo tanto, las cuotas mensuales son más bajas. En cuanto a los contras: - Se prevé que el Euríbor suba durante los próximos años. - Como consecuencia del punto anterior, no sabrás la cuota que pagarás en esos mismos años. Como veis, la cuestión sobre las hipotecas a la hora de adquirir una vivienda no es un tema sencillo, y mucho menos en el contexto económico actual. Por eso siempre es aconsejable contar con asesoramiento y apoyo de expertos en préstamos hipotecarios. En Realista queremos ayudarte a conseguir tu hipoteca en las mejores condiciones. Con asesoramiento personalizado y respuesta en 24 horas. Estaremos encantados de atenderte y será un placer tenerte como cliente. ¡Contacta con nosotros para gestionar tu hipoteca! --- ## Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca URL: https://realista.es/blog/noticias-3/como-mejorar-las-condiciones-de-tu-hipoteca-164/ Las hipotecas son compromisos de larga duración, y a lo largo de su curso nuestras circunstancias vitales pueden variar mucho. Es por esto que son muchas las personas que se preguntan ¿podría mejorar las condiciones de mi hipoteca? **El haber firmado un contrato hipotecario no significa que debamos conformarnos con las condiciones que conseguimos al firmarlas**. Mejorar nuestra cuota o condiciones es una opción que no debemos descartar. # Opciones para mejorar nuestra hipoteca Para mejorar las condiciones de nuestra hipoteca contamos con diversos caminos. **Podemos trasladar el crédito a otra entidad financiera, pactar una baja de interés con el mismo banco, o cancelar nuestra hipoteca actual para contratar otra con condiciones mejoradas.** Decidir cuál de estas es la opción que más nos conviene será clave para maximizar el ahorro. Desde Realista nuestros brokers hipotecarios te ayudarán a elegir la mejor opción para tu situación particular, y te conseguirán las mejores condiciones posibles. ## Mejorar hipoteca por subrogación Esta forma de mejorar nuestra hipoteca pasa por realizar un traslado de deuda. Ya sea por cambiar de banco (acreedor hipotecario) o por cambiar la titularidad de la deuda (deudor). ### Por subrogación de acreedor Acudir a otro banco para  que nos ofrezca una hipoteca con mejores condiciones es uno de los métodos más intuitivos para mejorar nuestras condiciones hipotecarias. Puedes realizar una consulta gratuita a nuestros brokers hipotecarios que te ayudarán a encontrar las mejores cuotas del mercado. **Una vez encontramos una oferta que nos interesa se le comunicará a nuestro banco que tenemos la intención de subrogar la hipoteca **y que necesitamos que nos indiquen la certificación de cancelación subrogatoria y su coste. **Una vez notificada, la entidad tendrá 15 días para igualar las condiciones o incluso mejorarlas**. Los gastos a los que haremos frente serán los honorarios notariales, la factura de gestoría, la inscripción en el registro de la propiedad, la tasación de la vivienda y el coste de la cancelación subrogatoria. ### Por subrogación de deudor Como el propio nombre indica en este caso lo que realizaríamos sería un cambio de titularidad trasladando nuestra hipoteca a otra persona, de forma que nuestra deuda quedaría anulada. ## Mejorar hipoteca con cancelación En la práctica este método puede parecer igual al anterior, ya que consiste en abaratar nuestra hipoteca mediante la contratación de un préstamo hipotecario de mejores condiciones para utilizar ese dinero y cancelar la hipoteca inicial. De este modo estaremos acudiendo una vez más a otra entidad financiera a fin de poder terminar la hipoteca que tenemos de golpe. La mayor diferencia probablemente resida en el tipo de coste que haremos frente. Mientras que en la subrogación el mayor gasto supone el del certificado de cancelación  subrogatoria. **En el método de cancelación lo que pagaremos será la comisión por amortización anticipada, la tasación de la vivienda y la comisión de apertura así como el coste de la notaría**. ## Mejorar hipoteca con novación En caso de que no queramos recurrir a segundas entidades la novación es la mejor opción para nosotros. En este caso lo que haremos será** llegar a un acuerdo con nuestra entidad bancaria nos modifique las condiciones originales de nuestra hipoteca**. Mediante una novación podemos negociar cualquier aspecto de las condiciones de nuestro préstamo hipotecario. Pero deberemos ponernos de acuerdo con nuestro banco y hacer frente a los gastos de comisión de novación, la mitad de los gastos de notaría, gestoría  y el registro. Contar con la ayuda de nuestros brokers hipotecarios puede suponer una gran diferencia en conseguir las condiciones ideales. No esperes más, solicita tu **estudio gratuito** y te daremos una respuesta en menos de 24 horas. Ponte en **contacto con nosotros** o llámanos, sin compromiso, y resolvemos cualquier duda que tengas en el momento. --- ## Impuesto de Transmisiones Patrimoniales URL: https://realista.es/blog/noticias-3/impuesto-de-transmisiones-patrimoniales-153/ Cuando nos planteamos comprar una vivienda y empezar a crear un hogar son muchas las opciones que tenemos por delante. Pero ¿qué pasa si nuestro hogar soñado es una casa que ya ha sido amada? Aunque la compra de edificios nuevos es algo altamente aprovechado en el presente, son muchas las personas que se enamoran de la vivienda que un particular ha puesto en venta. Y cuando esto pasa, el nombre **Impuesto de Transmisiones Patrimoniales** es un interrogante más en el proceso.  Puede que este impuesto y su nombre sean algo completamente nuevo en tu vida, pero en el mercado de compraventa entre particulares no solo es común, sino que es clave. A continuación te ayudaremos a entender las bases de su funcionamiento para que puedas hacer frente a este nuevo capítulo de tu vida con la información necesaria para sentirte seguro. ## ¿Cuánto pagaremos en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales? Lo primero que debemos comprender del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es que su porcentaje variará en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. Esto se debe a que **es la Comunidad Autónoma la que fijará el tipo impositivo**, aunque el Estado marca las líneas generales sobre las que las Comunidades pueden realizar modificaciones, en el caso de los bienes inmuebles es un 6%. De este modo, en un plazo máximo de 30 días laborales desde la firma del contrato de compraventa deberemos pagar la suma total en la oficina de Hacienda de la Comunidad Autónoma, haciendo uso del formulario modelo 600. ### ¿Que pagaremos en cada CCAA? En la siguiente tabla hemos ordenado todas las CCAA de menor a mayor tipo impositivo, y añadiremos lo que supondría sobre una compra de 150.000€.  Comunidad autónoma ITP general Coste para compra de 150.000€ País Vasco 2,5% 3.750,00 € Ceuta 6% 4.500,00 € Melilla 6% 4.500,00 € Madrid 6% 9.000,00 € Navarra 6% 9.000,00 € Canarias 6,5% 9.750,00 € La Rioja 7% 10.500,00 € Asturias 8% 12.000,00 € Baleares 8% 12.000,00 € Andalucía 8% 12.000,00 € Castilla y León 8% 12.000,00 € Extremadura 8% 12.000,00 € Murcia 8% 12.000,00 € Aragón 8,5% 12.750,00 € Castilla-La Mancha 9% 13.500,00 € Cantabria 10% 15.000,00 € Cataluña 10% 15.000,00 € Comunidad Valenciana 10% 15.000,00 € Galicia 10% 15.000,00 € Estas serán las líneas generales sobre las que luego en función de la CCAA el porcentaje puede ser rebajado según tengamos alguna situación excepcional como ser familia numerosa, ser joven, contar con algún tipo de discapacidad u otras. --- ## ¿Cómo comprar una segunda vivienda? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/como-comprar-una-segunda-vivienda-154/ Tenemos nuestra vivienda soñada, el lugar en el que vivimos nuestro día a día, pero hay algo que falta… Encontrar la forma de escapar y desconectar de nuestro día a día hace que seamos muchos los que deseemos comprar una segunda vivienda al lado del mar o en una casita rural… Conseguir esto tendrá caminos muy diversos en función de si vamos a adquirir nuestra primera hipoteca o si se trata de adquirir una segunda hipoteca. ## Diferencias entre una hipoteca para primera residencia y para segunda vivienda Lo primero que debemos entender es que para los bancos **una hipoteca de segunda residencia es un producto de mayor riesgo** puesto que en caso de dificultad económica la primera vivienda siempre tendrá prioridad de pago. Dicho con otras palabras, **las hipotecas de segunda residencia tienen una probabilidad significativamente mayor de verse afectadas por impagos**. En consecuencia para conseguir una hipoteca de segunda vivienda tendremos que pasar un escrutinio de requisitos más exigentes. - Se debe de **contar con un nivel de ingresos elevado**. - Disponer de un **volumen alto de ahorros**. - En algunas ocasiones, se **exigirá contar con garantías adicionales**. - Normalmente la financiación que ofrecen solo **cubre el 60% o 70% del precio del inmueble.** - El tiempo de amortización es menor, con 20 o 25 años como máximo. - El tipo de interés suele ser mayor que el de las hipotecas de viviendas habituales. Pero no quiere decir que sea imposible conseguirla. Con la ayuda de nuestros brokers hipotecarios comparar hipotecas y conseguir la que mejor se adapte a ti, facilitará enormemente el proceso, llegando a conseguir hipotecas del 100%. ### Segunda vivienda, primera hipoteca Nos encontramos en la aventajada posición de no tener una hipoteca sobre nuestra residencia habitual, pero para poder comprar nuestra segunda vivienda soñada debemos conseguir que se nos conceda una ¿Que hacemos? Bien, nuestra particular posición nos permite contar con una gran ventaja a la hora de empezar nuestro camino. Aunque las condiciones para conseguir una hipoteca de segunda casa siguen siendo más duras, el no contar con una hipoteca aumenta mucho nuestra capacidad de endeudamiento. Con la ayuda de nuestros brokers hipotecarios conseguir unas condiciones óptimas en la hipoteca es algo asegurado. ### Segunda vivienda, segunda hipoteca Conseguir esa segunda vivienda cuando aún estamos pagando la hipoteca de nuestra residencia habitual puede parecer un caso imposible. La realidad es que aunque es cierto que los requisitos de este tipo de préstamo son más exigentes, en Realista nuestros brokers hipotecarios consiguen condiciones inigualables. Gracias a los convenios que Realista mantiene con los diferentes bancos, podemos reducir estas exigencias y **conseguir el 100% de la financiación ¡Incluso sin garantías adicionales! **Esto **facilita la compra de la segunda residencia a nuestros clientes**, ya que el ahorro que necesitan para la compra se reduce de manera importante. Desde Realista, **te asesoramos y ayudamos en todo lo posible** para que, a  través de **nuestros servicios**, puedas obtener la hipoteca para segunda vivienda deseada y, así, puedas disfrutar de tu segunda residencia durante los periodos de vacaciones. ## Costes de solicitar una segunda hipoteca Es fácil intuir que ésta será la opción más cara. Estaremos pagando dos préstamos hipotecarios a la vez, y en la mayoría de los casos cuanto menor sea nuestra estabilidad económica peores serán las condiciones de la hipoteca. Es por esto que contar con la ayuda de nuestros brokers hipotecarios es clave a la hora de conseguir las mejores condiciones posibles. No esperes más, solicita tu estudio gratuito y te daremos una respuesta en menos de 24 horas. Ponte en **contacto con nosotros** o llámanos, sin compromiso, y resolvemos cualquier duda que tengas en el momento. --- ## Hipoteca sin ahorros, ¿Es posible? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/hipoteca-sin-ahorros-es-posible-155/ **Conocer la existencia de la hipoteca sin ahorros lo cambia todo**… Conseguir comprar una casa es un objetivo compartido por muchas personas y es, a su vez, la mayor inversión que la mayoría tendremos que afrontar en nuestra vida. Es un gran reto, sobre todo si se tiene en cuenta que muchas de las entidades bancarias solo te conceden el 80% del valor de la vivienda y, por lo tanto, como cliente tienes que ser capaz de aportar el 20% del coste por tu cuenta más los gastos, sin su ayuda. Así, ser capaz de adquirir la propiedad de una casa puede convertirse para muchas personas en un sueño complicado… ## ¿Qué son las hipotecas sin ahorros? Las hipotecas sin ahorros son aquellas modalidades de hipoteca que cubren el total del valor de una vivienda.  La hipoteca 100% es un producto financiero difícil de conseguir que no suelen ofrecer los bancos, salvo que demuestres ser solvente, o si la vivienda que vas a adquirir es propiedad de la entidad bancaria. Sin embargo, **a través de los brokers financieros que integramos Realista** aumentarán considerablemente las posibilidades de conseguir la hipoteca 100%, puesto que somos **especialistas en negociar con las entidades bancarias**. ## Tipos de hipotecas sin ahorros No solo existen las hipotecas sin ahorros, sino que en Realista podemos hacer un estudio de tu situación de forma gratuita y aconsejarte cuál de los tres tipos de hipotecas sin ahorros que ofrecemos es el que más te conviene.  ### Hipoteca 100% La hipoteca 100% ofrece numerosas ventajas. Para empezar, como bien dice su nombre, elimina el tener que ahorrar para pagar del 20% al 30% de la vivienda, ya que **cubriría el total del precio de venta de la vivienda. **Así **cada cliente solo tiene que preocuparse por cubrir** dos tipos de gastos durante toda la operación: por un lado **los impuestos y los costes de Notaría, Gestoría y Registro y por otro los gastos de tasación.** Algunas de las cosas que pueden ayudarnos a conseguir este tipo de hipotecas son poseer un perfil solvente, como por ejemplo ser persona funcionaria, (si disponemos de algún aval nominal y una doble garantía también podemos conseguir el 100%) o, como ya se ha comentado previamente, que la casa que queramos comprar sea propiedad del banco. Dicho esto, Realista cuenta con brokers que **trabajan diariamente con perfiles que tienen tu mismo propósito, conseguir el 100% del valor de compra**, con un alto porcentaje de éxito. Y, en el caso de que la operación no llegue a aprobarse, no te cobraremos nada. ### Hipoteca 100% más Gastos Como se puede deducir, este tipo de hipoteca cuenta con todas las ventajas de la hipoteca 100% añadiendo el gran beneficio de que su cliente no debe preocuparse por cubrir ninguno de los gastos de la operación. Es decir, sin ningún tipo de ahorro podrías conseguir realizar la compra de tu vivienda.  A las grandes ventajas de esta hipoteca hay que restar  el inconveniente que suponen las dificultades que podemos afrontar a la hora de conseguir que nuestro banco nos la conceda. A los requisitos que se suelen pedir para las hipotecas 100% se le añadiría contar con garantías adicionales. En Realista te contamos todo acerca de cómo conseguir la **Hipoteca 100% + gastos**, solicita tu estudio gratuito y te daremos una respuesta en menos de 24 horas. Si cumplimos estos requisitos podremos contar con el equivalente a una Hipoteca 100% más Gastos, pero con unas condiciones mucho más favorables, que se beneficiarán de la subvención por parte de la administración pública. Si quieres saber si puedes optar a esta puedes consultarnos de forma completamente gratuita, desde Realista no solo te ayudaremos a comprobar si puedes acceder a este tipo de hipoteca, sino que, en caso de que no cumplas alguno de los requisitos, te ayudaremos a elegir cuál es el modelo de hipoteca que más te conviene **En Realista queremos ayudarte a conseguir tu hipoteca en las mejores condiciones.**  Si tienes dudas, será un placer tenerte como cliente. ¡Contáctanos para gestionar tu hipoteca! --- ## Ahorros y sueldo ¿Qué hipoteca me permiten obtener? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/ahorros-y-sueldo-que-hipoteca-me-permiten-obtener-156/ Comprarse una vivienda es uno de los hechos que, generalmente, más ilusión nos hacen. Puede que sea tu primera casa, tal vez estemos hablando de una residencia de vacaciones, simplemente lo hagas para invertir,… Pero, ¿qué ahorros y sueldo tienes? Sea cual sea el caso, cuando alguien piensa en comprar un inmueble hay una pregunta que, casi seguro, se plantea de forma inevitable: ¿Qué casa puedo permitirme? Por eso **es importante entender y calcular cuál es la hipoteca máxima que podemos permitirnos.** Esto, a su vez, marcará cuál será el presupuesto máximo para la vivienda.  ## ¿Qué hipoteca máxima puedo permitirme con mis ahorros y sueldo? La hipoteca máxima que nos va a conceder cualquier banco viene condicionada por nuestra capacidad máxima de endeudamiento, y como tal debe ser tomada con cautela y responsabilidad.  Esta capacidad de endeudamiento viene marcada por dos factores: ingresos y ahorro. Con estos datos, más otros muchos como tu situación laboral, tu patrimonio, etc. los bancos realizan un análisis de tu situación económica para valorar tu solvencia.  ### Ahorro Lo primero que debemos tener en cuenta es que, sea cual sea la hipoteca a la que podamos aspirar, por regla general, cubrirá un 80% del valor de la vivienda (el valor de menor importe entre el precio de compra-venta y la tasación). Este es el porcentaje que la mayoría de bancos suele conceder, pero **si cuentas con la ayuda de asesores hipotecarios como Realista, puedes llegar a conseguir el 90% o incluso el 100% del valor de la vivienda. En algunos casos, también los gastos. ** De este modo, lo que condiciona nuestras posibilidades de endeudamiento es la cantidad de ahorros de los que dispongamos para afrontar la entrada. Aparte, debemos tener en cuenta los gastos de gestión e impuestos. Por lo tanto, lo más común es que nuestros ahorros deban cubrir un 30% del gasto final. Pero recuerda, en Realsita podemos hacer un estudio de tu situación de forma gratuita y llegar a conseguirte el 90% o incluso el 100% del valor de la vivienda. Y en algunos casos también los gastos.  ### Ingresos Los ingresos se refieren a aquellos que son periódicos y marcarán la cuota máxima mensual a la que podrás hacer frente para ir amortizando la hipoteca. Solo debemos contar con los ingresos recurrentes, dejando de lado los temporales y puntuales. Una vez que sabemos la cantidad mensual con la que contamos es recomendable calcular que la cuota de deuda total no supere el 35% de los ingresos. Dicho de otro modo, la cuota de la hipoteca más el total de nuestras otras deudas (préstamos personales, préstamos para la compra de vehículos,…) no debería sobrepasar el 35% del total de nuestros ingresos. Como en todos los casos, siempre hay excepciones y se puede estudiar un poco más de porcentaje, dependiendo de tu perfil y de la entidad, entre otras cosas. Ejemplo: si tenemos unos ingresos mensuales de 2000 €, la hipoteca y las otras deudas deberían sumar como máximo 700 € Con esto dicho, hay que tener en mente los posibles cambios a futuro que nos estemos planteando. Sea en el ámbito personal si tenemos planeado tener hijos o hacernos cargo de un familiar. Si pensamos afrontar algún cambio de jornada o de trabajo que pueda modificar nuestros ingresos o si somos conscientes de que vamos a necesitar realizar posibles inversiones a deudas futuras. Ya que será necesario que contemos con ello en nuestro cálculo de presupuesto.  ## Amortización de la hipoteca Finalmente nos quedará por calcular el plazo de amortización que más nos conviene. A mayor plazo mayores intereses, ya que estos se calculan en función del capital pendiente en cada cuota.  Lo que mucha gente no tiene en cuenta es que las cuotas no se reducen en la misma proporción en la que se aumenta el plazo, puesto que es al principio del préstamo cuando más intereses se pagan. Es decir, ampliar o reducir el plazo no tendrá un efecto proporcional en los intereses de pago que afrontemos. Si tenemos en cuenta todo esto, estaremos en una posición más segura a la hora de hacer frente a nuestra solicitud de hipoteca y a la consiguiente compra de vivienda. Cuanto menor sea nuestra incertidumbre respecto a nuestra situación financiera, mayor libertad y seguridad tendremos para afrontar este nuevo e ilusionante proyecto. **En Realista queremos ayudarte a conseguir tu hipoteca en las mejores condiciones.** Si tienes dudas, estaremos encantados de atenderte y será un placer tenerle como cliente. ¡Contacta con nosotros para gestionar tu hipoteca! --- ## ¿Puedo conseguir una hipoteca sin tener contrato fijo? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/puedo-conseguir-una-hipoteca-sin-tener-contrato-fijo-147/ **Sí se puede conseguir una hipoteca sin contrato fijo, pero el banco compensa esa falta de estabilidad exigiendo más por otro lado:** más antigüedad, más ahorro y, en muchos casos, un avalista. Lo que no debes esperar es que te financien más por tener contrato temporal. Suele ser al revés. En este artículo te explicamos qué pide cada entidad según tu situación laboral, qué documentación tendrás que aportar y cómo mejorar tus opciones antes de solicitar nada. ## Qué valora el banco cuando no hay contrato indefinido El contrato indefinido no es un requisito legal: es un **indicador de estabilidad**. Cuando falta, la entidad busca esa misma estabilidad en otros datos: - **Antigüedad** en la empresa o en la actividad. - **Continuidad de los ingresos** a lo largo del tiempo, aunque vengan de contratos encadenados. - **Sector y cualificación profesional.** No pesa igual un contrato temporal en sanidad que en hostelería estacional. - **Nivel de ahorro** aportado a la operación. - **Ausencia de otras deudas.** - **Garantías adicionales**, como un avalista o una segunda vivienda. ## Según tu situación laboral ### Contrato temporal por cuenta ajena Lo habitual es que pidan **al menos un año de antigüedad** en la misma empresa, y que valoren favorablemente el encadenamiento de contratos anteriores. Si tu perfil es de profesional cualificado o trabajas en un sector con alta demanda, algunas entidades flexibilizan ese año. La cualificación compensa parte del riesgo. ### Fijo discontinuo Es una figura cada vez más frecuente tras la reforma laboral, y **se valora bastante mejor que un contrato temporal puro**: la relación laboral es indefinida aunque la prestación sea intermitente. El banco se fijará en cuántos meses trabajas al año, en la regularidad de los llamamientos y en los ingresos acumulados de los últimos ejercicios. Conviene aportar varias declaraciones de la renta para demostrar continuidad. ### Funcionario interino Es un caso particular que suele salir mejor de lo que la gente espera. La estabilidad del empleo público pesa a favor incluso sin plaza fija, sobre todo con varios años de servicio acumulados. Puedes ver las condiciones específicas en nuestra página de hipoteca para funcionarios. ### Autónomo Aquí la exigencia habitual sube a **dos años de alta**, con declaraciones de la renta que demuestren ingresos estables o crecientes. Como en el caso anterior, un autónomo cualificado con cartera consolidada puede conseguirlo con menos antigüedad. Lo tratamos en detalle en hipoteca para autónomos y en soy autónomo, cómo pedir una hipoteca. ### Sin nómina Si tus ingresos no vienen de un trabajo por cuenta ajena —rentas de alquiler, pensiones, actividad profesional—, el planteamiento es distinto. Lo vemos en cómo conseguir una hipoteca sin nómina. ## Seamos claros con el porcentaje de financiación Conviene decirlo sin rodeos, porque circula mucho optimismo al respecto: **con un contrato temporal es más probable que te financien menos, no más.** Donde un perfil indefinido consigue el 80%, uno temporal puede quedarse en el 70% o el 75% salvo que aporte garantías adicionales. Y eso significa **más ahorro necesario**, no menos. Alcanzar el 90% o el 100% con contrato temporal es posible, pero requiere casi siempre un aval o una segunda garantía hipotecaria. Puedes ver los requisitos reales en hipoteca 100% más gastos, y calcular cuánto necesitarías en cuánto hay que tener ahorrado. ## El aval: qué implica de verdad Es la vía más habitual para compensar la falta de contrato fijo, y conviene entenderla bien antes de pedírselo a nadie. - **Aval personal:** quien avala responde con todo su patrimonio presente y futuro, no solo con un bien concreto. - **Garantía hipotecaria adicional:** se aporta un segundo inmueble, normalmente libre de cargas, que queda hipotecado junto al que compras. En ambos casos, **el avalista asume una obligación seria y de larga duración**. Explicamos sus derechos y sus riesgos en qué es un garante hipotecario, y cómo salir de esa posición en cómo quitar al avalista de una hipoteca. ## Documentación que te van a pedir ### Si eres asalariado con contrato temporal - DNI o NIE en vigor. - Contrato de trabajo y últimas nóminas. - **Informe de vida laboral**, que puedes solicitar en la Seguridad Social. - Declaración de la renta de los últimos ejercicios. - Extractos bancarios de los últimos meses. - Recibos de otros préstamos en vigor. - Escrituras de otras propiedades, si las tienes. ### Si eres autónomo - DNI o NIE en vigor. - Declaraciones trimestrales y resúmenes anuales de IVA e IRPF. - Últimas declaraciones de la renta. - Justificantes de cotización a la Seguridad Social. - Facturas y extractos que acrediten ingresos recurrentes. El listado completo de lo que valora el banco está en los requisitos para pedir una hipoteca. ## Cómo mejorar tus opciones antes de solicitar - **Cancela deudas pequeñas.** Un par de financiaciones al consumo pesan más de lo que parece en el ratio de endeudamiento. - **Aporta más entrada.** Bajar el porcentaje financiado es lo que más compensa la falta de contrato fijo. - **Demuestra continuidad.** Varias declaraciones de la renta con ingresos similares valen más que un contrato reciente. - **No cambies de empleo** mientras dure el proceso. - **Reúne la documentación antes de pedir nada.** Un expediente completo desde el principio evita que el analista archive el tuyo. - **No pidas en diez bancos por tu cuenta.** Cada consulta deja registro y con un perfil ajustado eso resta. ## Preguntas frecuentes ### ¿Se puede pedir una hipoteca con contrato temporal? Sí. Lo habitual es que pidan al menos un año de antigüedad en la empresa y que valoren el historial de contratos anteriores. La cualificación profesional y el sector influyen bastante. ### ¿Cuánto financian con contrato temporal? Normalmente menos que con contrato indefinido: en torno al 70% o 75% del valor de tasación, salvo que se aporten garantías adicionales. ### ¿Un fijo discontinuo puede conseguir hipoteca? Sí, y en mejores condiciones que un temporal puro, porque la relación laboral es indefinida. El banco valorará los meses trabajados al año y la regularidad de los ingresos. ### ¿Y un funcionario interino? Suele ser un perfil bien valorado pese a no tener plaza fija, sobre todo con varios años de servicio acumulados. ### ¿Cuánto tiempo de antigüedad piden? Un año como asalariado con contrato temporal y dos años de alta como autónomo, aunque hay entidades que flexibilizan estos plazos según el perfil. ### ¿Es obligatorio tener aval si no tengo contrato fijo? No es obligatorio, pero es lo que más facilita la operación cuando la financiación solicitada es alta. Con una entrada holgada puede no hacer falta. ### ¿Qué pasa si me hacen fijo durante el proceso? Es una buena noticia: comunícalo cuanto antes al banco, porque puede mejorar las condiciones ofrecidas antes de la firma. ## Estudiamos tu caso sin coste Con un contrato temporal, **la diferencia entre que te concedan la hipoteca o no está muchas veces en a qué entidad se presenta la operación y cómo**. No todos los bancos aplican los mismos criterios, y esa información no es pública. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y sabemos cuáles están aceptando cada tipo de perfil en cada momento. Presentamos tu operación una sola vez, a las adecuadas. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o simular tu cuota en la calculadora de hipotecas. --- ## ¿Qué es la amortización de una hipoteca? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-la-amortizacion-de-una-hipoteca-148/ La amortización de una hipoteca, es uno de los puntos que ya se han mencionado previamente cuando hablamos de las condiciones de una hipoteca. ## ¿Qué significa “amortizar”? Amortizar significa devolver por adelantado parte de tu préstamo hipotecario. Puede ser que repentinamente te encuentres con un extra de dinero, porque has ganado la lotería (ojalá fuera tan fácil…¿no?), porque has estado ahorrando, porque recibes una bonificación extraordinaria en el trabajo o porque heredas (esta última es una situación bastante común). Y la pregunta que te surge es ¿Qué hago con este dinero?¿Lo invierto o amortizo mi hipoteca? Lo primero sería que recibas el consejo de un profesional para que valores las distintas variables que definirán la conveniencia o no de amortizar. ## ¿Cuál es el mejor momento para amortizar? La respuesta, como en muchas de estas cuestiones, es que “depende”. Depende del tipo de interés y del tipo de hipoteca. En España es muy común que al inicio de las hipotecas se paguen más intereses que capital y puede ser conveniente reducir esos intereses cuanto antes. Pero por ejemplo, si tu hipoteca tiene un interés muy bajo a lo mejor te interesa más invertir ese dinero extra en otro producto financiero del banco que te rente más dinero, en lugar de amortizar.  O si por ejemplo tienes que hacer frente a otro tipo de gastos, como por ejemplo, comprarte un coche. Si el interés que tiene tu hipoteca es de 1,4 % y el interés del préstamo del coche es del 4%, entonces la respuesta es clara: destina el dinero a pagar el coche en efectivo porque sacarás mayor partido a tu dinero. ## ¿Qué amortizo?¿Cuotas o plazos? Si amortizas cuotas, pagarás menos cada mes, pero seguirá siendo a la cantidad de años que pautaste al inicio (a 25 años por ejemplo, si es el plazo al que la habías contratado). Si amortizas plazos, seguirás pagando lo mismo mensualmente, pero tu hipoteca se acabará antes (durará menos años). ## ¿Amortización total o parcial? Si tienes un importe que te permite hacer una amortización parcial, puedes reducir la cuantía de tu hipoteca y así se reducen también los intereses que te quedan por pagar. Si decides hacer una amortización total, cancelarás el préstamo de forma anticipada y deberás **pagar una comisión**, que por ley no puede ser mayor al 1% del capital que te quede por pagar (si aún te quedaba un año de hipoteca pendiente). Tenlo en cuenta porque la cancelación total puede ser más ventajosa que la parcial para ahorrar capital. En cuanto a la comisión que pagas, es una especie de compensación que pagas al banco por los intereses que dejará de percibir por tu cancelación anticipada y si leíste bien las condiciones de la hipoteca cuando la contrataste, no será ninguna sorpresa porque se pautó desde el inicio. ## Atención a las ventajas fiscales Si tu hipoteca fue contratada para tu vivienda habitual antes del 1 de enero de  2013, tienes la posibilidad de desgravarte el 15% de lo que pagues anualmente hasta un máximo de 9.040 €. Si contrataste tu hipoteca a posteriori, ya no existe esa posibilidad de desgravación del IRPF en tu declaración de la renta. En Realista Hipotecas podemos ayudarte a negociar las mejores condiciones de amortización de tu hipoteca. Infórmate con nosotros y saca el máximo partido a tus ahorros. Estamos para ayudarte. --- ## FIAE: Ficha de Advertencia Estandarizada. ¿Qué es? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/fiae-ficha-de-advertencia-estandarizada-que-es-142/ Hace algunas semanas te explicábamos en uno de nuestros posts de la FEIN de una hipoteca. Recordemos que esta Ficha Europea de Información Normalizada es un documento que nos proporciona el banco con la oferta final de la hipoteca que nos puede conceder, y tiene una vigencia de, al menos, 10 días. Además, también aparecerán las principales características del crédito que nos ofrecen. ## ¿Qué es la FIAE? Hoy venimos a hablarte de la FIAE (Ficha de Advertencia Estandarizada). Este documento es complementario a la FEIN y en él se amplía la información relativa a la hipoteca que nos ofrece la entidad, con las cláusulas de la misma o los gastos de constitución, por ejemplo. El objetivo de esta ficha es que el cliente tenga toda la información, lo más detallada posible, sobre el préstamo hipotecario a contratar. Además, también se pretende que con una simple lectura, pueda entender claramente todas las cláusulas, condiciones y riesgos de la hipoteca. ### ¿Qué información incluye la FIAE? - **Gastos de constitución** de la hipoteca que debe pagar el cliente, como la tasación de la vivienda y los gastos de la copia de la escritura de la hipoteca. - Si es una **hipoteca de tipo variable**, se debe informar del índice de referencia que se usa para calcular el tipo de interés. Si además no tiene techo, debe avisar al deudor de su obligación de asumir la subida de las cuotas si el índice aumenta. - Debe establecerse cuál será la modificación de la cuota mensual si sube el tipo de interés. - Si la hipoteca es **multidivisa**, deberá especificarse la moneda de pago de cada cuota mensual y deberá tenerse en cuenta que las cuotas estarán sujetas a la variación de la moneda elegida con respecto al euro. - Debe incluir los **gastos de amortización** de la hipoteca. - Si se contrata un servicio de cobertura de riesgo, debe definirse el tipo de interés que tendrá que pagar el cliente. - Deben establecerse las condiciones para hacer efectiva una **cláusula de vencimiento anticipado** (por ej. si el banco embarga la propiedad por impago de hipoteca). Además, debe indicar que en caso de impago, el cliente deberá asumir los gastos asociados a la ejecución del préstamo. También se incluyen los derechos del comprador entre los que figuran la subrogación o el desistimiento, y un punto final sobre las reclamaciones y dónde deberían presentarse, de darse el caso. Y un detalle final: si estás haciendo una petición de hipoteca que incluye un avalista, el banco también deberá enviarle este documento a esa persona para que esté al tanto de las condiciones. ### Qué validez tiene La FIAE debe estar en manos del comprador al menos 10 días antes de la firma de la operación ante notario. En este tiempo, si el comprador lo decidiera, podría comparar la oferta de distintos bancos para ver cual le resulta más conveniente. ### Qué obligaciones se contraen al firmarla La firma de este documento te obliga a continuar adelante con la operación de compra, así que si no tienes claro alguno de los conceptos, pide toda la información y aclaraciones que necesites, ya que si lo firmas, no habrá vuelta atrás. ## Y después de esto ¿Cómo sigue el proceso de compra? Una vez recibas la FEIN y la FIAE, deberás acudir al notario en 2 ocasiones: en la primera solo estará el notario y el comprador (y avalistas en caso de que los haya) y se le informará de las condiciones, riesgos, etc. de firmar un préstamo hipotecario y se firmará el Acta Notarial. Es importante decir que la función del notario solo será informar adecuadamente al futuro comprador, pero no hará valoraciones sobre el tipo de hipoteca ni las condiciones de la misma. En la segunda visita, que deberá producirse al menos pasando un día desde esta primera visita, estarán presentes los representantes del banco y el vendedor, y se firmará la escritura de compraventa. --- ## Si eres funcionario, tenemos la mejor hipoteca para ti. URL: https://realista.es/blog/noticias-3/si-eres-funcionario-tenemos-la-mejor-hipoteca-para-ti-143/ Ser funcionario tiene su parte ventajosa: un trabajo estable, sueldo asegurado y mucha tranquilidad porque sabes que tu futuro económico, en principio, no será incierto. Esta estabilidad no solo es interesante para tí, sino también para quien tenga que concederte una hipoteca, así que ya ves, para los bancos también eres un cliente valioso. Si eres funcionario, las entidades tienen la seguridad de que serás solvente y podrás asumir las obligaciones que genera una hipoteca. ## Ventajas de una hipoteca para funcionarios. Los funcionarios son los clientes ideales para los bancos porque significan unos ingresos estables y a largo plazo para ellos, en otras palabras, tienen menos riesgos que otro tipo de clientes. Así que las hipotecas que se les conceden suelen tener unas ventajas especiales, como por ejemplo: - Tienen una posibilidad más alta de que se les conceda la hipoteca. - Pueden obtener hasta el 100% del valor de compra de su vivienda, sin avalistas. - Pueden obtener una hipoteca de duración más larga, con una cuota más baja. - Pueden obtener tipos fijos y variables más bajos que otros clientes del banco. - Pueden prescindir de algunas comisiones y productos que bonifican la hipoteca (seguros de vida, hogar, etc.) ## Condiciones para pedir una hipoteca para funcionarios. Todas estas ventajas solo son aplicables si eres funcionario de carrera, con tu plaza fija obtenida por oposición. Si trabajas para la administración en otro tipo de cargos, también puedes pedir tu hipoteca, pero no tendrá las mismas condiciones que mencionamos previamente. Además, antes de solicitarla deberás cumplir un par de condiciones básicas: - No ser deudor de otra entidad. - Tener unos ingresos mínimos que te permitan asumir el gasto de una hipoteca. A este respecto el Banco de España recomienda que no se asuman gastos que superen el 35% de tus ingresos. Es interesante, aunque no imprescindible, que también tengas algo de dinero ahorrado porque aunque te concedan el 100% de la hipoteca, el procedimiento de apertura de la misma, los impuestos y los gastos de notaría, registro y gestoría implicarán unos gastos extra proporcionales al monto del inmueble que adquieras, por lo tanto ten en cuenta que necesitarás algunos miles de euros extra para asumirlos. Si quieres saber qué bancos ofrecen hipotecas para funcionarios con buenas condiciones, consúltanos. Tenemos toda la información del mercado y podemos asesorarte para que no pierdas tiempo y consigas las mejores ventajas. Igualmente, si eres funcionario y estás buscando una hipoteca, puedes solicitarnos un estudio gratuito. Analizaremos tu perfil y el del inmueble que deseas comprar, buscaremos la hipoteca con las mejores condiciones para tí y te daremos respuesta en menos de 24 horas. **En Realista Hipotecas queremos ayudarte a conseguir tu hipoteca en las mejores condiciones.**  Estaremos encantados de atenderte y será un placer tenerle como cliente. ¡Contacta con nosotros para gestionar tu hipoteca! * Consulta siempre con tu asesor, ya que, debido al gran número de entidades bancarias con las que trabajamos, se pueden hacer excepciones y conseguir financiaciones que no cumplan con algunos de los criterios que este post refleja.  --- ## ¿Por qué es importante la tasación hipotecaria? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/por-que-es-importante-la-tasacion-hipotecaria-137/ La tasación hipotecaria es un proceso por el cual debes pasar obligatoriamente cuando vas a adquirir un inmueble. Te contamos qué parámetros se tienen en cuenta y en qué consiste esta valoración. ## Qué es la tasación hipotecaria La tasación hipotecaria consiste en determinar el valor del inmueble que servirá como garantía de la hipoteca. Esa tarea es realizada por un especialista de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España (no puede realizarla cualquier persona porque deben seguirse unos parámetros específicos establecidos que son de cumplimiento obligado). Normalmente es el banco con quien tramitarás la hipoteca quien elige este especialista y en función del valor de tasación se te otorgará el crédito hipotecario ## Cómo se realiza la tasación El tasador acude a la vivienda, toma fotografías y medidas, y la valora por su estado y según los precios de las viviendas de la zona (precio de mercado). También comprueba que no haya ninguna infracción urbanística y se genera un informe con testigos y todos los datos reunidos en el que se determina el valor del inmueble. El informe tiene una validez de 6 meses en los cuales debe realizarse la transacción comercial. Pasado ese tiempo debe realizarse una nueva tasación. Es un trámite que debe pagar el comprador, con un precio que suele ir desde los 300 hasta los 600€. Aunque tenemos que decir que dependiendo del tipo o del valor del bien que tasamos puede ser un poco más. Los tasadores suelen tenerlo por tipologías y por tramos, y pueden llegar hasta casi 1.000€ en algunas ocasiones que el valor sea muy elevado. La tasación es obligatoria antes de realizar la operación. También es importante destacar que no necesariamente coincidirá con el precio de la compraventa porque ese valor lo define el vendedor. ## ¿Cómo saber cuál es el precio de una vivienda? Hay muchos factores que definen este valor, pero hay 4 que son fundamentales: ### **Ubicación** Es importante dónde se ubica, qué servicios hay en la zona y qué conexiones tiene. No es lo mismo una vivienda ubicada en el centro de una ciudad que en un barrio alejado o con pocos servicios en donde las escuelas, supermercados, centro de salud, etc. se encuentren poco accesibles. ### **Superficie** No solo interesa el tamaño de la vivienda sino también cuáles son los metros cuadrados aprovechables, si son exteriores (de terraza, balcones, etc.) o interiores. Este punto es muy importante porque se deben actualizar las referencias catastrales y tener unos datos correctos (los m2 deben estar registrados correctamente para poder contar con ellos) para la escrituración posterior ### **Estado de conservación** La calidad de los materiales de construcción, su antigüedad y su buen estado de uso y mantenimiento también definen el precio de una vivienda. ### **Parámetros especiales** Según el tipo de vivienda y localización puede ser importante definir aspectos como que la vivienda tenga terrazas, piscina, jardín, ascensor, en qué altura se encuentra, etc. (y como comentábamos anteriormente, que todo esté registrado correctamente). Existen también algunas características que afectan al precio y tienen que ver con que en algún punto de la ciudad sea más demandado tener una terraza, balcones o piscina, por ejemplo, pero este sería un parámetro definido por la demanda de ese tipo de características. También es importante la orientación de la vivienda, porque afectará a la luz y temperatura y por lo tanto al consumo energético (aprovechamos para informarte, de que con la LCCI (Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario), se debería tener el CEE (Certificado Eficiencia Energétia), para saber qué eficiencia energética tiene la vivienda y que el comprador sepa esta condición y pueda valorarlo), y la distribución de las habitaciones, que la harán más o menos confortable. Todos estos factores, unidos a la oferta y demanda hacen que la tasación de una vivienda sea una tarea compleja que requiere profesionales expertos. **En Realista queremos que estés 100% informado. Y queremos ayudarte a conseguir tu hipoteca en las mejores condiciones.** ¡Contacta con nosotros para gestionar tu hipoteca! --- ## Gastos de la compra-venta de un inmueble. ¿Quién los paga? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/gastos-de-la-compra-venta-de-un-inmueble-quien-los-paga-138/ Comprar una vivienda siempre suele ser, por norma general, un paso muy importante e ilusionante para las personas. Bien te compras tu primera casa, bien cambias de piso, bien adquieres un apartamento en la playa o una hermosa casita en la montaña… Y aunque emprendes el camino con mucho ánimo, enseguida empiezan a surgir las primeras dudas: - ¿Qué banco elegimos para la hipoteca? - ¿Cómo gestionarla? - ¿Cuáles son los gastos de la compra-venta? - ¿Qué impuestos y otros gastos debo pagar yo? - ¿Qué paga el vendedor?… Como bien sabéis, en Realista Hipotecas os ayudamos a conseguir vuestra hipoteca en las mejores condiciones y, por supuesto, queremos que estéis informados al 100% de todo el proceso de la compra-venta. Y justamente de quién paga los gastos en la compra-venta de un inmueble es de lo que os vamos a hablar hoy en nuestro post. ## Gastos en la compra-venta de una vivienda. ### Comprador: #### Notaría Cuando compramos una vivienda, uno de los mayores desembolsos, a parte del propio inmueble, es el que debemos abonar en la notaría. Pero debemos tener en cuenta que los honorarios notariales suponen solo una pequeña parte de lo que se paga en la factura. **Estos honorarios** o aranceles **están regulados por el Estado** y desde junio de 2019, con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, el gasto para la creación de la escritura del préstamo hipotecario es asumido por la entidad que concede la hipoteca. Pero los gastos de notario que derivan de la escritura de compra-venta son asumidos por el comprador. El resto de la factura notarial es una provisión de fondos para hacer frente al resto de impuestos, honorarios del registrador y otros gastos que se generan. #### Registro de la Propiedad Ya hemos dicho que en la notaría haremos una provisión de fondos para hacer frente a ciertos gastos. Entre ellos, los honorarios de los registradores. Y de la misma manera, desde junio de 2019, la entidad bancaria asume aquellos que corresponden al registro de la hipoteca. El trámite de inscribir la vivienda que hemos adquirido en el Registro de la Propiedad, deberá ser pagada por el comprador. Esto permite especificar ante la Administración Pública quiénes son los propietarios de la misma. #### Gestoría Los trámites de la inscripción en el registro de la compra-venta los realiza la gestoría del banco, lo cual supone otro gasto. Pero la inscripción de la hipoteca, como en los casos anteriores, son los que asume la entidad. #### Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Impuesto que **se aplica en las compras de vivienda de segunda mano**. La cuantía del mismo depende de la comunidad autónoma, ya que cada una aplica un % sobre el precio escriturado. Por ejemplo en el País Vasco el porcentaje es del 4%, mientras que en Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana o Galicia es del 10% Hay algunos casos en los que se suelen aplicar tipos más reducidos como para VPO, personas con discapacidad, jóvenes o familias numerosas. Desde enero de 2022 se paga ITP sobre el mayor importe entre el precio de compra-venta y el valor de referencia catastral, que se puede consultar en la página del catastro. #### IVA Tal vez este sea uno de los impuestos más importantes en la **compra de una vivienda nueva**. En 2022 asciende al 10%, aunque dependiendo de las CCAA y del tipo de vivienda social que se adquiera, puede variar al 4%, es decir, si son viviendas de protección oficial o de promoción pública. Al IVA hay que añadir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y como en el caso anterior, el porcentaje depende de cada Comunidad Autónoma, aunque suele oscilar entre el 0,1% y el 1,5% del coste total del inmueble. Desde noviembre de 2018 son los bancos quienes pagan este impuesto. Otros gastos a los que tiene que hacer frente el comprador, cuando solicita una hipoteca, son: - Tasación de la vivienda. - Comisión de apertura de la hipoteca. ### Vendedor: #### IBI Si bien el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, establece que el IBI lo debe pagar quien a 1 de enero fuera el dueño de la vivienda, la realidad es que en la mayoría de los contratos de compraventa se especifica cómo se realizará el pago de este impuesto para evitar posibles conflictos. El Tribunal Supremo manifestó al respecto que la Ley de Haciendas Locales establece que debe dividirse de forma proporcional. #### Plusvalía Municipal Impuesto del Incremento al Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Impuesto municipal que grava sobre el incremento del valor del inmueble durante los años en que se haya tenido la propiedad. El importe depende de cada Ayuntamiento. #### IRPF. Este es un impuesto estatal. Si la persona que vende obtiene un beneficio económico con la operación, en la declaración de la renta del año siguiente, pagará el impuesto que será calculado en función de la ganancia patrimonial. Dicho de forma muy sencilla, pagaremos si hemos vendido el piso por más dinero del que lo compramos. Si en la venta tenemos pérdidas, no tendremos que abonar el impuesto. Aunque lo hemos simplificado mucho, este cálculo es bastante complejo, ya que no solo se tienen en cuenta las cifras de la compra-venta, sino también los gastos que hayamos tenido en las dos operaciones, tanto la de compra el día que lo adquirimos, como la de venta. En este ejemplo el resultado es positivo, por lo tanto sí deberemos pagar IRPF atendiendo al porcentaje de impuesto que establece Hacienda a cada tramo de ganancia. Si fuese negativo, no habríamos ganado nada con la operación y por tanto, no pagaríamos este impuesto. Por otro lado, también hay casos que están exentos del pago de este impuesto: - Si vendes tu vivienda habitual y el dinero obtenido se reinvierte en otra vivienda para uso habitual. - Si vendes tu vivienda habitual y eres mayor de 65 años. - Si la vivienda se entrega como dación en pago. - Si vendes tu vivienda, aunque no sea la habitual, tienes más de 65 años y el dinero obtenido lo inviertes en la contratación de una renta vitalicia. #### Cancelación de hipoteca Nos referimos a los gastos relacionados con la cancelación registral de la hipoteca, para la que el notario deberá elaborar una escritura pública de cancelación, lo que conlleva gastos de notaría, gestoría y registro, además de la posible comisión del banco por cancelación total o parcial. En Realista queremos ayudarte a alcanzar tus sueños y te ayudamos a conseguir tu hipoteca en las mejores condiciones. Siempre con cercanía y transparencia. ¡Llámanos! --- ## Reunificación de deudas de casos difíciles: soluciones URL: https://realista.es/blog/noticias-3/reunificacion-de-deudas-de-casos-dificiles-soluciones-131/ La** reunificación de deudas en casos difíciles **puede ser una solución de lo más interesante cuando se poseen diversas obligaciones de pago que afrontar. Pero, ¿sabes en qué consiste exactamente?, o ¿cómo puedes llevarla a cabo? En Realista te damos todas las claves sobre esta reestructuración financiera. ## ¿Qué es la reunificación de deudas en casos difíciles? Para comenzar, definamos a fondo de qué estamos hablando. La reunificación consiste en **agrupar todas las deudas que tiene en una persona en una sola**, anulando las anteriores. De esta manera se paga una única cuota de financiación menos elevada que si sumásemos las cuotas que deberían pagarse en caso de tener diferentes obligaciones de pago. Para llevar a cabo este procedimiento es necesario contar con lo que se conoce como empresas mediadoras entre las entidades financieras y los particulares. Expertos en el área, como Realista, que ayudan a que todo salga a la perfección. ### ¿Cuándo nos encontramos ante una reunificación de deudas de casos difíciles? Pese a que, como hemos visto, el concepto es bastante sencillo de comprender, existen escenarios algo más complejos, conocidos como reunificación de deudas de casos difíciles en los que se presentan peculiaridades: préstamos con ASNEF, préstamos urgentes, créditos para pagar atrasos o préstamos personales mal pagados, de distintos bancos o entidades financieras, con Hacienda, la Seguridad Social u otros organismos oficiales, en vía amistosa o ejecutiva… ## Requisitos para la reunificación de deudas Ya sabes lo que es la reunificación de deudas en casos difíciles, pero ¿**eres apto para este procedimiento**? Te dejamos una lista con los requisitos que debes cumplir para que podamos ayudarte en estos casos: - **Deberás reunificar el total de la deuda: **¿qué quiere decir esto? Básicamente, que no puedes agrupar solamente algunas de tus obligaciones de pago, sino que es necesario que si tomas la decisión de llevar a cabo la reunificación de deudas en casos difíciles, reunifiques todas. - Las **deudas no deberán superar el 80% del valor de la vivienda que pongamos como garantía **para poder contar con nuestros servicios. - **Tener cierta estabilidad financiera demostrable:** resulta necesario presentar la nómina, con el fin de justificar ante las entidades financieras un perfil financiero sólido para obtener los resultados esperados. - **No aparecer en ninguna lista de morosos:** no poseer ninguna deuda pendiente es fundamental. - Pese a que no sea algo obligatorio, contar con un **avalista **siempre puede ser algo positivo. ## Beneficios de la reunificación de deudas en casos difíciles ¿Cumples todos los requisitos para la reunificación de deudas en casos difíciles? Entonces te interesará también conocer los múltiples** beneficios **que puede aportar este procedimiento a tu salud financiera. En primer lugar, te permitirá **realizar los pagos de manera más flexible y cómoda**, gracias a la posibilidad de juntar todas las deudas vigentes y sus correspondientes financiaciones en un único recibo mensual. Gracias a ello, el nivel de control de tus ingresos y gastos será mayor. El tipo de interés a pagar se reducirá de manera importante, pudiendo bajar incluso en 10 puntos porcentuales. Por último, si la reunificación de deudas en casos difíciles va a llevarse a cabo para una compañía, puede ayudar a mejorar la liquidez de la misma, pudiendo invertir en el negocio. ## Tipos de casos difíciles de reunificación de deudas Ya hemos explicado en apartados anteriores en qué consiste la reunificación de deudas en casos difíciles. Ahora es momento de ahondar un poco más en el tipo de situaciones a las que hace referencia. ### Reunificaciones con ASNEF Pese a que aparecer en listas de morosos como ASNEF puede suponer un problema a la hora de reunificar préstamos y deudas, lograrlo no es algo imposible. La dificultad viene de la **desconfianza por parte de las entidades que prestan el dinero** que temen que estos perfiles no sean capaces de hacer frente a los pagos de las cuotas. Por esta razón, acudir a compañías mediadoras expertas en solucionar este tipo de reunificación con casos difíciles siempre será la opción más acertada. Habitualmente, suele requerirse presentar **algún tipo de garantía inmobiliaria** o la aportación de algún inmueble, además de justificar un nivel de ingresos constante para demostrar que no habrá morosidad en el futuro. ### Reunificaciones en situación de embargo Otro de los casos difíciles de reunificación de deudas es aquel en el que se está envuelto en embargos judiciales. El problema viene siendo el mismo, la falta de confianza por parte de las entidades de crédito de que se vaya a poder hacer frente a los pagos de la deuda. Este tipo de deuda no puede ser reunificada mediante ningún banco, por lo que hay que acudir a otras alternativas. ### Reunificación de deudas con la administración El hecho de tener pagos pendientes a las administraciones públicas como la **Seguridad Social, Hacienda, Ayuntamientos u otros organismos** puede traer todo tipo de problemas que van desde el bloqueo de cuentas en las entidades bancarias, embargos e impedimentos a la hora de solicitar cualquier otro tipo de financiación, subvenciones o ayudas. En estos casos, se suma una complicación y es que en función del tiempo que transcurre los intereses pueden subir haciendo que el dinero a deber suba progresivamente, llegando incluso a doblarse. Llevar a cabo la reunificación de deudas en estos casos difíciles puede ayudar a prevenir que todo esto suceda, **mejorando la salud financiera y ahorrando** gran cantidad de dinero y gestiones. Esperamos que este artículo de Realista sobre la reunificación de deudas en casos difíciles te haya sido de utilidad. En caso de que necesites ayuda para encontrar las mejores soluciones a tus necesidades y problemas financieros, no dudes en ponerte en contacto con nosotros y te ayudaremos a realizar todos los trámites. --- ## Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: ¿quién paga el AJD? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/impuesto-de-actos-juridicos-documentados-quien-paga-el-ajd-130/ Si le preguntas a alguien que ha adquirido una vivienda, probablemente sepa qué es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, pero ¿sabrías definir **en qué consiste exactamente, quién paga el AJD y las modificaciones** que la ley hipotecaria ha supuesto en el mismo? En Realista  te lo contamos. ## AJD: ¿qué es? Antes de adentrarnos en aspectos que rodean a este impuesto como quién paga el AJD, estimamos necesario definir de forma precisa qué es. A la hora de **adquirir un inmueble**, es necesario llevar a cabo el **pago de una tasa **sobre la escritura notarial. De esta manera, se efectúa la formalización de la hipoteca. Todo lo relacionado con este impuesto como quién paga el AJD viene recogido en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el T**exto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados**. Según esta ley: “El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es un tributo de naturaleza indirecta que, en los términos establecidos en los artículos siguientes, gravará: - Las transmisiones patrimoniales onerosas. - Las operaciones societarias. - Los actos jurídicos documentados.” El porcentaje del AJD que se paga **varía en función de la Comunidad Autónoma** en la que se solicite el préstamo, aunque suele oscilar entre el 0,5 y el 1,5%. ### ¿Dónde se paga el impuesto de actos jurídicos más alto? Cataluña, junto a la Comunidad Valenciana, Andalucía, Aragón, Cantabria, Castilla La Mancha, Castilla y León y Galicia, es quien paga un AJD más alto, del 1,5%. Asturias y Extremadura pagan un 1,2%. Las Baleares, Canaria, La Rioja y Murcia tributan el 1%. Por último, en la Comunidad de Madrid se abona el 0,75%, mientras que en Ceuta, Melilla, Navarra y el País Vasco, el 0,5% siendo donde la cifra es más baja. ### ¿Cómo se calcula el AJD? Antes de saber quién paga el AJD, veamos de qué partes se compone: - **Cuota fija: **es la misma en toda España. Según el artículo 31 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, “Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto” - **Cuota variable: **es el tipo impositivo de la Comunidad en la que se realiza la compra de la vivienda y que veíamos en el apartado anterior de este post. Por ejemplo, si queremos calcular la parte variable del AJD en Asturias, debemos multiplicar la Responsabilidad Hipotecaria, imaginemos que es de 200.000 € (compuesta por principal + intereses ordinarios + intereses de demora + costas y gastos), por el 1,2%. El resultado y, por tanto, la cantidad a pagar sería de 2.400 €. ## ¿Quién paga el AJD? El s**ujeto pasivo de la transmisión **es quien paga el AJD en los casos de compra de viviendas de obra nueva. ¿Quién es esta persona física o jurídica? Pues básicamente es aquella que va a recibir el bien o derecho que se va a intercambiar por dinero, en este caso, el inmueble. Además, también es considerado como sujeto pasivo **quien solicita la expedición de la documentación notarial**. En resumen, quien paga el AJD en el caso de las viviendas, es el comprador de la vivienda. Sin embargo, en el caso de las hipotecas, tras le reforma de la ley hipotecaria, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados debe ser asumido de manera íntegra por la entidad bancaria. No obstante, el que grava la escritura de compra lo abona el nuevo propietario. ## ¿Cuándo y dónde se paga el impuesto? El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se aplica en la compra de viviendas de obra nueva. El motivo por el que esto no es así en la compra de inmuebles de 2ª mano es que el tributo que se aplica es el** Impuesto de Transmisiones Patrimoniales**. Además, se aplica a la hora de **firmar una hipoteca**, aunque es el banco quien tendrá que hacerse cargo en este caso. ## Otros gastos derivados de los préstamos hipotecarios Una hipoteca es un préstamo con algo de complejidad, ya que parte de los gastos derivados de la misma los paga el comprador de la vivienda y la otra parte los abona la entidad bancaria. ### Gastos hipotecarios que asume el comprador La **persona que va a adquirir el inmueble** debe pagar la comisión de apertura del préstamo de la hipoteca, la tasación de la vivienda, las escrituras y el seguro de la casa. En ocasiones, la tasación de la vivienda puede ser asumida también por el banco. Esta suele tener un precio que ronda los 400 € y es vital para conocer el valor real de la vivienda con la que se va a llevar a cabo la compraventa. ### Gastos hipotecarios que asume el banco La **entidad bancaria se encargará de pagar** los gastos del notario que pueden ir desde el 0,3 hasta el 0,5% en función del caso, los honorarios de la gestoría que lleve a cabo el trámite, la escritura en el Registro de la Propiedad, que oscila entre el 0,1% y el 0,3% en función del total de la hipoteca, y como ya hemos visto, es quien paga el AJD. En **Realista** somos expertos en préstamos hipotecarios. Analizamos las necesidades específicas de cada una de las personas que acuden a nosotros para ayudarles a conseguir los mejores resultados. Esperamos que nuestro post “Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: ¿quién paga el AJD?” te haya resultado útil e interesante. Si deseas pedir información relacionada con la gestión de tu hipoteca, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. --- ## La FEIN de una hipoteca, ¿qué es? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/la-fein-de-una-hipoteca-que-es-132/ **La FEIN es la Ficha Europea de Información Normalizada: la oferta vinculante que el banco te entrega con las condiciones definitivas de tu hipoteca.** Es obligatoria, y la entidad está obligada a mantener esas condiciones durante al menos diez días. Es el documento que de verdad sirve para comparar ofertas, porque todas las FEIN tienen el mismo formato en toda la Unión Europea. En este artículo te explicamos qué contiene, qué mirar en cada apartado y en qué se diferencia de la FiAE. ## ¿Qué es la FEIN de una hipoteca? La FEIN es el documento en el que el banco te comunica **las condiciones personalizadas de tu préstamo** después de haber estudiado tu perfil. No es una simulación ni una orientación: es una oferta. Tiene tres características que conviene tener claras: - **Es vinculante para el banco.** Una vez entregada, la entidad no puede empeorar las condiciones durante el plazo comprometido. - **No te vincula a ti.** Recibir una FEIN no te obliga a firmar nada. Puedes pedir varias y quedarte con la que prefieras, o con ninguna. - **Tiene formato normalizado europeo.** Por eso se pueden comparar dos ofertas apartado por apartado, aunque vengan de bancos distintos. ## El plazo de diez días Este punto genera confusión, así que vamos por partes. La **Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario**, obliga al banco a entregarte la FEIN con una **antelación mínima de diez días naturales** respecto a la firma de la escritura. Durante ese periodo, la entidad debe mantener las condiciones ofrecidas. Es decir: el plazo de validez de la oferta y el periodo de reflexión que te da la ley **son el mismo**. Diez días naturales para leer, comparar y decidir sin que nadie te meta prisa. **Ese plazo no se puede acortar**, ni aunque tengas prisa por firmar o el vendedor te presione. Es un motivo frecuente de retraso en las compraventas y conviene tenerlo en cuenta al fijar la fecha de escritura en el contrato de arras. ## Qué información contiene la FEIN La ficha se estructura siempre igual. Estos son sus apartados y lo que conviene revisar en cada uno: ### Datos del prestamista Identificación de la entidad y, si lo hay, del intermediario que ha gestionado la operación. ### Características principales del préstamo Importe, plazo, divisa, tipo de garantía y capital total a reembolsar. **Fíjate en el capital total: incluye los intereses de toda la vida del préstamo** y suele ser la cifra que más impresiona de todo el documento. ### Tipo de interés y otros costes El TIN, la TAE y el desglose de gastos. Es el apartado clave para comparar, y hay que hacerlo **siempre por TAE**, que incorpora comisiones y gastos. Lo explicamos en la diferencia entre TIN y TAE. Si la hipoteca es variable o mixta, aquí aparece el diferencial y el índice de referencia. ### Periodicidad y número de cuotas Cuántos pagos harás y cada cuánto. ### Importe de las cuotas y cuadro de amortización El desglose de cuánto va a intereses y cuánto a capital en cada cuota. Te explicamos cómo leerlo en el cuadro de amortización de una hipoteca. ### Productos vinculados y bonificaciones **Este es el apartado que más gente se salta y más caro sale.** Aquí figura qué productos tienes que contratar para conseguir el tipo bonificado y cuánto sube el interés si dejas de cumplirlos. Lo analizamos en hipoteca con vinculaciones o sin vinculaciones. ### Condiciones de reembolso anticipado Las comisiones por amortizar antes de tiempo. La Ley 5/2019 fija topes: en hipoteca variable, un máximo del 0,25% durante los tres primeros años o del 0,15% durante los cinco primeros, y cero después. En hipoteca fija, un 2% durante los diez primeros años y un 1,5% a partir de ahí. Un matiz importante que casi nadie menciona: **son límites máximos, y la comisión no puede superar la pérdida financiera real del banco**. Si no hay pérdida, no hay comisión. ### Derecho de subrogación Las condiciones para cambiar la hipoteca de entidad más adelante. Puedes ver cómo funciona en la subrogación de hipoteca. ### Incumplimiento y consecuencias Qué ocurre si dejas de pagar, incluidos los intereses de demora y las condiciones de vencimiento anticipado. ### Legislación aplicable y supervisores La normativa que rige el contrato y los organismos ante los que puedes reclamar. ## FEIN, FiAE y oferta vinculante: no son lo mismo Documento Qué es Para qué sirve **FIPRE** Ficha de Información Precontractual Información general y orientativa, sin personalizar **FEIN** Ficha Europea de Información Normalizada Oferta personalizada y vinculante para el banco **FiAE** Ficha de Advertencias Estandarizadas Destaca las cláusulas más delicadas del contrato La FEIN y la FiAE se entregan juntas, en el mismo plazo de diez días. La FEIN dice *cuánto*; la FiAE avisa de *qué tener en cuenta*. Dedicamos un artículo completo a la segunda: qué es la FiAE. Sobre el término «oferta vinculante»: era la denominación anterior a 2019. **Hoy la oferta vinculante es la propia FEIN.** ## Cómo comparar dos FEIN Aquí está el valor real del documento, y casi nadie lo aprovecha. Si tienes ofertas de dos entidades, compáralas en este orden: - **La TAE**, no el TIN. Es el único dato que incluye comisiones y gastos. - **El coste total del crédito**, que aparece expresamente en la ficha. - **Los productos vinculados**, sumando lo que cuestan al año. Un tipo mejor con tres seguros obligatorios puede salir más caro. - **El diferencial sin bonificar**, si la hipoteca es variable o mixta. Es el que se aplica en cuanto falla una condición. - **Las comisiones de amortización anticipada**, sobre todo si prevés amortizar o vender antes de tiempo. - **La periodicidad de revisión** en variables y mixtas. Compararlas es sencillo precisamente porque el formato es idéntico: mismo apartado, misma posición, en cualquier banco de la Unión Europea. ## Después de la FEIN: el acta notarial previa La Ley 5/2019 añadió un paso más de protección. Antes de firmar, **tienes que acudir al notario para que te explique el préstamo y te haga un test de comprensión**. - Es **gratuita** y la eliges tú, no el banco. - Debe realizarse **como muy tarde el día anterior** a la firma de la escritura. - El notario levanta un acta que deja constancia de que has recibido y entendido la documentación. - **Sin ese acta no se puede firmar la hipoteca.** Es el mejor momento para preguntar cualquier duda sin coste ni compromiso. Aprovéchalo. ## Qué hacer si las condiciones cambian Si al llegar a la notaría las condiciones no coinciden con las de la FEIN, **no firmes**. La entidad está obligada a mantener lo ofrecido durante el plazo comprometido, y el notario debe verificar que la escritura se corresponde con la ficha. Si detectas la discrepancia después, puedes reclamar ante el servicio de atención al cliente de la entidad y, si no hay respuesta satisfactoria, ante el Banco de España. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué es la FEIN de una hipoteca? Es la Ficha Europea de Información Normalizada, el documento con las condiciones personalizadas de tu préstamo. Es una oferta vinculante para el banco y de entrega obligatoria. ### ¿Cuánto tiempo es válida la FEIN? Como mínimo diez días naturales desde su entrega. Durante ese periodo el banco debe mantener las condiciones ofrecidas. ### ¿Recibir una FEIN me obliga a firmar la hipoteca? No. La FEIN vincula al banco, no al cliente. Puedes solicitar varias en distintas entidades y no aceptar ninguna. ### ¿Cuál es la diferencia entre la FEIN y la FiAE? La FEIN recoge las condiciones económicas del préstamo. La FiAE advierte de las cláusulas más sensibles del contrato. Se entregan juntas y ambas son obligatorias. ### ¿La FEIN es lo mismo que la oferta vinculante? Sí. «Oferta vinculante» era la denominación anterior a la Ley 5/2019. Desde entonces esa función la cumple la FEIN. ### ¿Se puede firmar antes de que pasen los diez días? No. El plazo es de diez días naturales y no puede reducirse, ni siquiera a petición del cliente. ### ¿Qué pasa si la escritura no coincide con la FEIN? No debes firmar. El notario tiene que comprobar que ambas coinciden, y si detectas la diferencia después puedes reclamar ante la entidad y ante el Banco de España. ### ¿La FEIN incluye los gastos de la compraventa? No. Recoge los costes del préstamo, no los de la compra de la vivienda. Esos los detallamos en los gastos de la compraventa. ## Te ayudamos a leer tu FEIN antes de firmar La FEIN es el documento que permite comparar ofertas de verdad, pero solo si sabes dónde mirar. **La diferencia entre dos hipotecas rara vez está en el titular: está en las vinculaciones y en el diferencial sin bonificar.** En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias, negociamos las condiciones y revisamos contigo la ficha antes de que firmes nada. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas o calcular tu cuota en la calculadora de hipotecas. --- ## Pedir una hipoteca para inversión en alquiler: qué debes tener en cuenta URL: https://realista.es/blog/noticias-3/pedir-una-hipoteca-para-inversion-en-alquiler-que-debes-tener-en-cuenta-124/ Hoy en día, uno de los mayores negocios y que más dinero mueven son las operaciones inmobiliarias. Muchas personas que invierten parte de su capital en viviendas para luego venderlas o alquilarlas, ya sea como un hogar o un espacio para trabajar, pero si no puedes permitirte comprar directamente una casa con tus ahorros, ¿vale realmente la pena pedir una **hipoteca para inversión**? **¿Es esta una decisión rentable? ¿Cuándo se recupera el capital?** Gracias al equipo de Realista, encontrarás respuestas a estas y otras preguntas más en este artículo, para que con esta información puedas considerar correctamente si te merece la pena personalmente. ## ¿Es viable pedir una hipoteca para invertir en alquiler? Si eres nuevo en esto de comprar propiedades para ponerlas en alquiler, debes saber que existen **muchos públicos objetivos**, ya sea para establecer un local, o para convertir el apartamento en oficina, pero el más común es el de personas que buscan **alquilar un lugar para vivir**. Y al contrario de lo que se pudiera pensar, esto no es algo nuevo. De hecho, la hipoteca para inversión en alquiler es una práctica que se viene realizando desde hace mucho tiempo, pero **hasta hace unos años se veía como una posibilidad viable únicamente para personas con un poder adquisitivo muy elevado**. Pero eso es agua del pasado, y si algo hemos aprendido, es que a las crisis como la vivida en los últimos años también se le puede sacar provecho. ¿Cómo? Sencillo, porque debido a esa situación los precios de los inmuebles se desplomaron, pero poco a poco se han ido estabilizando y las proyecciones indican que seguirán aumentando, por lo que **es una gran idea pedir una hipoteca para inversión en alquiler**. De hecho, hoy en día muchas familias, sobre todo jóvenes, consideran **mucho más viable alquilar que comprar una casa**, cosa que hace varios años era todo lo contrario. Esto puede ser debido a muchos factores, pero uno de los principales es que existe cierta precariedad laboral, por lo que resulta más atractiva la opción de arriesgarse poco con un alquiler que poner en riesgo todo o gran parte del capital con una compra. A esto también le podemos sumar que, no solo en España, sino en Europa en general, hay una ola de jóvenes que prefieren vivir en casas alquiladas que solicitar una hipoteca para adquirir un hogar y estar obligados a tener que pagar por dicha hipoteca. Este es un pensamiento colectivo que se ha estado extendiendo y **cada vez hay más personas que se suman a ello**. Es por ello que solicitar una **hipoteca para inversión** en alquiler es una excelente idea, sobre todo si no cuentas con un capital enorme con el que financiarte a ti mismo. Para ello puedes optar por servicios financieros que te ayuden con el proceso, en los que en Realista somos expertos. ## ¿Es rentable pedir una hipoteca para inversión en alquiler? Según los datos extraídos de varios análisis, en los últimos tiempos, **la rentabilidad bruta al invertir en bienes inmuebles para después alquilar puede llegar hasta a un 6,5%**, dependiendo de la ciudad o comunidad en la que te encuentres, lo que convierte este tipo de actividad en una muy llamativa para aprovechar tu dinero y sacarle frutos. Pero debemos advertirte que no siempre las cosas saldrán tan bien. Debes **estar bien asesorado y conocer muy bien el mercado antes de tomar la decisión de la hipoteca para inversión**, además de analizar cuáles son los sitios con mayor afluencia, para poder encontrar el mejor lugar donde adquirir tu propiedad y poder sacar mayor rentabilidad de ella. Dicho esto, muchas veces las personas se dejan llevar por el precio de las casas, tomándolo como el indicativo más importante, lo cual es un error muy común. Se suele creer que si el valor del inmueble es muy bajo, entonces más rápido se recupera lo invertido, pero si el coste es bajo, es por una razón. Y esa razón suele ser la **ubicación** de la casa, ya que puede estar ubicada en un lugar muy poco favorable o problemático. Eso puede hacer que, **a la hora de ponerla en alquiler puedas tener muchos problemas en encontrar personas interesadas**, por lo que nuestro consejo es que si bien el costo del inmueble importa, siempre debes prestar atención al sitio en el que se encuentra ubicada la vivienda. Otro consejo a la hora de pedir una hipoteca para inversión en alquiler es que **te fijes bien en las dimensiones del inmueble**, ya que es otro error muy común ignorar esta cualidad. Te recomendamos que investigues o te asesores bien de cuáles son las dimensiones de las casas que más se alquilan en la región donde vayas a adquirir el inmueble. Hay lugares donde hay mayor número de alquileres para casas con dimensiones por debajo de los 100 metros cuadrados, mientras que en otros sitios son más populares las que pasan los 150 metros cuadrados. Parece un detalle menor, pero créenos que **pueden marcar una gran diferencia a la hora de poner en alquiler una vivienda**. ## Ventajas y desventajas Para finalizar, enumeraremos un par de ventajas y desventajas a la hora de pedir una hipoteca para inversión en alquiler, empezando por las desventajas: ### Desventajas de la hipoteca para inversión en alquiler - Es una inversión a **largo plazo**, a veces a muy largo. Muchas veces tienes que esperar **hasta 10 años para ver recuperada tu inversión**, pero es algo que vale la pena ya que después de ese tiempo todo será beneficios. - En algunas ocasiones, y sobre todo si no seguiste nuestras recomendaciones, puede que tome bastante tiempo encontrar a alguien que quiera alquilar tu vivienda. ### Ventajas de la hipoteca para inversión en alquiler - A pesar de que puede que tardes en alquilar tu inmueble, sigue siendo **muchísimo más rápido que venderlo**. - Una vez lo logres alquilar, empezarás a **recibir beneficios pasivamente durante todos los meses**, por lo que resultará en una gran ayuda financiera. ## Obtén tu hipoteca ya Ya conoces todo lo que debes saber para antes de pedir una **hipoteca para inversión** en alquiler. ¿Ya has decidido dar el paso? Ponte en contacto con Realista para conseguir la tuya en las mejores condiciones y da comienzo a esa nueva fase de tu vida que tanto ansiabas. --- ## ¿Cómo solicitar una hipoteca para comprar un terreno? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/como-solicitar-una-hipoteca-para-comprar-un-terreno-122/ **Comprar un terreno con hipoteca es posible, pero las condiciones no se parecen a las de una vivienda: los bancos financian entre el 40% y el 60% del valor, con plazos de 10 a 20 años y tipos algo más altos.** Y hay un detalle fiscal que cambia mucho el presupuesto: **la compra de un solar a un promotor lleva un IVA del 21%, no del 10%.** El tipo reducido es solo para viviendas. Aquí te explicamos qué piden los bancos, qué impuestos se pagan según el tipo de suelo y qué comprobar antes de firmar. ## Por qué financian menos que en una vivienda Un terreno es una garantía peor para el banco que una casa, por tres motivos: - **Es más difícil de vender** si hay que ejecutarlo. El mercado de suelo es mucho más estrecho que el de vivienda. - **Su valor es más volátil** y depende de decisiones urbanísticas ajenas al propietario. - **No genera uso ni rentas** mientras no se construya. De ahí las condiciones habituales: Vivienda Terreno Financiación Hasta el 80% **40%-60%** Plazo Hasta 30 años **10-20 años** Tipo de interés Estándar Algo superior Entidades que lo ofrecen Todas Pocas, y caso por caso **La consecuencia práctica: necesitas aportar entre el 40% y el 60% del precio de tu bolsillo**, más los gastos e impuestos. Es mucho más ahorro que en una compra de vivienda. Puedes simular la cuota en la calculadora de hipotecas. ## Qué tipo de terreno quieres comprar Es lo primero que va a mirar el banco, y condiciona todo lo demás. ### Suelo urbano o urbanizable Es el que tiene opciones reales de financiación. Cuenta con servicios —o los tendrá— y permite edificar según el planeamiento municipal. Cuanto más avanzado esté su desarrollo urbanístico, mejor lo valorará la entidad. ### Suelo rústico Mucho más complicado. La edificabilidad está muy limitada, no suele haber suministros y el mercado de reventa es reducido. **Algunas entidades directamente no lo financian.** Existe la vía de la recalificación, pero conviene ser realista: **es un proceso administrativo largo, incierto y que no depende de ti.** No cuentes con ella para hacer números. ## Los impuestos: aquí está el error más común La fiscalidad de un terreno **no es la misma que la de una vivienda**, y la confusión sale muy cara. Situación Impuesto **Solar o suelo urbanizable vendido por empresa o promotor** **IVA del 21%** más AJD Terreno vendido por un particular ITP, entre el 4% y el 10% según comunidad Terreno rústico vendido por empresa Habitualmente exento de IVA, tributa por ITP **El 10% de IVA que se aplica a la vivienda nueva no existe en la compra de un solar: ahí el tipo es el general del 21%.** En un terreno de 100.000 €, confundirlos son 11.000 € de diferencia. Puedes ampliar en nuestros artículos sobre el IVA en la compra de vivienda y sobre cuándo se paga el ITP. ### El resto de gastos Notaría, registro y gestoría de la compraventa, más la tasación del terreno. En cuanto a la escritura del préstamo, **desde la Ley 5/2019 el banco asume la notaría, la gestoría, el registro y el AJD de la hipoteca**. Al cliente le queda la tasación. El desglose completo, en quién paga los gastos de notaría de una hipoteca. ## Qué comprobar antes de comprar Un terreno esconde más sorpresas que un piso. Antes de firmar unas arras: - **Nota simple actualizada** del Registro de la Propiedad: titularidad, superficie y cargas. - **Calificación urbanística** en el ayuntamiento. Es el documento que dice qué puedes construir, cuánto y con qué retranqueos. - **Servicios disponibles**: agua, luz, saneamiento y acceso rodado. Llevarlos hasta la parcela puede costar decenas de miles de euros. - **Servidumbres** de paso, de vistas o de tendidos eléctricos. - **Coincidencia entre Registro y Catastro** en superficie y linderos, un problema muy frecuente en suelo rústico: cómo subsanar diferencias entre catastro y registro. - **Afecciones**: cauces, vías pecuarias, zonas protegidas o costa. Y déjalo por escrito en el contrato de arras, condicionando la compra a que la calificación urbanística permita lo que tienes previsto. ## Si además vas a construir Comprar el terreno y edificar sobre él son **dos operaciones distintas**, y conviene no mezclarlas. Si tu plan es levantar una vivienda, lo que necesitas es una **hipoteca de autopromoción**, que entrega el dinero por fases según avanza la obra y que puede incluir el suelo. Tienes las condiciones en nuestra página de hipoteca de autopromoción. Y si quieres saber si se puede financiar todo junto, lo tratamos en detalle en ¿se puede pedir una hipoteca para terreno y casa? **Este artículo se centra en la compra del suelo**, tanto si vas a construir más adelante como si lo adquieres como inversión. ## Requisitos habituales - **Ahorro del 40%-60%** del precio, más gastos e impuestos. - **Capacidad de pago** con la cuota dentro del 35% de tus ingresos: el ratio de endeudamiento. - **Historial sin impagos** y poco endeudamiento previo. - **Terreno con calificación favorable** y situación registral limpia. - **Tasación** del suelo por sociedad homologada. ## Preguntas frecuentes ### ¿Se puede pedir una hipoteca para comprar un terreno? Sí, aunque no todas las entidades las conceden. Lo habitual es financiar entre el 40% y el 60% del valor de tasación, con plazos de 10 a 20 años. ### ¿Cuánto financian para un terreno? Entre el 40% y el 60%, frente al 80% de una vivienda. Necesitarás aportar el resto de tu ahorro. ### ¿Qué IVA se paga al comprar un terreno? El 21% cuando el vendedor es empresa o promotor y se trata de suelo urbano o urbanizable. El 10% aplica a viviendas, no a solares. Si el vendedor es un particular, se paga ITP en lugar de IVA. ### ¿Se puede hipotecar un terreno rústico? Es posible pero difícil. Muchas entidades no lo aceptan por su limitada edificabilidad y su escasa liquidez. ### ¿Puedo financiar el terreno y la construcción con la misma hipoteca? Sí, mediante una hipoteca de autopromoción, que entrega el capital por fases según avanza la obra y puede incluir la compra del suelo. ### ¿Qué plazo dan? Entre 10 y 20 años habitualmente, bastante menos que en una hipoteca de vivienda. Eso encarece la cuota mensual. ### ¿Es buena inversión comprar suelo? Depende de la calificación urbanística y de su evolución. Ten en cuenta que un terreno no genera rentas mientras no se construya, y sí genera costes: IBI y mantenimiento. ### ¿Qué pasa si el terreno no coincide con el Catastro? Es un problema frecuente en suelo rústico y puede bloquear la operación. Conviene subsanarlo antes de solicitar la financiación. ## Te decimos qué entidades financian suelo La financiación de terrenos es un producto de nicho: **pocas entidades lo trabajan, y las que lo hacen cambian de criterio con frecuencia**. Presentar la operación en el banco equivocado suele terminar en una negativa que además queda registrada. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y sabemos cuáles están aceptando compra de suelo en cada momento y con qué porcentaje. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas. *La información fiscal de este artículo es orientativa. Para tu operación concreta consulta con un asesor fiscal.* --- ## Cómo comprar una segunda vivienda si tienes hipoteca URL: https://realista.es/blog/noticias-3/como-comprar-una-segunda-vivienda-si-tienes-hipoteca-121/ **Sí puedes comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca, pero el banco suma las dos cuotas y las compara con tus ingresos.** Ese cálculo es el que decide la operación, y casi siempre deja menos margen del que la gente espera. Además, las condiciones de una segunda vivienda son peores: menos financiación, menos plazo y tipo algo más alto. Y hay una factura fiscal anual que muy poca gente conoce antes de comprar. ## La cuenta que hace el banco Es la parte que conviene entender antes que nada. La entidad suma **la cuota que ya pagas más la nueva**, y el total no debe superar en torno al **35% de tus ingresos netos**. Un ejemplo con números: Ingresos netos mensuales 3.000 € Límite del 35% 1.050 € Cuota de tu hipoteca actual − 600 € **Margen para la segunda** **450 €** Con 450 € de cuota, a 25 años y a un tipo del 3,95%, el capital financiable ronda los **85.700 €**. Y como en segunda vivienda financian entre el 60% y el 70%, hablamos de una vivienda de **entre 122.000 € y 143.000 €**, aportando el resto de tu ahorro. Esa es la conversación real. Puedes hacer tus números en la calculadora de hipotecas y repasar el cálculo en el ratio de endeudamiento. ## En qué se diferencia de una hipoteca de vivienda habitual Concepto Vivienda habitual Segunda vivienda Financiación Hasta el 80% **60%-70%** Plazo Hasta 30 años **20-25 años** Tipo de interés Estándar Algo superior Ahorro necesario ~30% del precio **~40%-50%** El motivo es sencillo: si vinieran mal dadas, el banco sabe que la vivienda que dejarías de pagar primero es la de vacaciones, no aquella en la que vives. Ese riesgo lo compensa pidiendo más entrada y dando menos plazo. **Conclusión práctica: necesitas bastante más ahorro que en tu primera compra.** Lo calculamos en cuánto hay que tener ahorrado. ## Tres vías para financiarla ### 1. Una hipoteca nueva sobre la segunda vivienda La opción más directa. La nueva vivienda queda como garantía y mantienes las dos hipotecas separadas. Es lo habitual cuando tus ingresos dan margen suficiente. ### 2. Ampliar la hipoteca que ya tienes Si has amortizado buena parte de tu vivienda actual y esta se ha revalorizado, puedes ampliar el capital mediante una **novación**. Sueles conseguir mejor tipo y mantienes una sola cuota. El inconveniente: depende de que tu banco quiera. Lo vemos en qué es la novación de una hipoteca. ### 3. Aportar tu vivienda actual como garantía adicional Si tu primera vivienda está pagada o casi, puede servir como garantía complementaria y elevar el porcentaje de financiación. **Pero conviene saber lo que implica:** pones en riesgo la vivienda en la que vives para comprar una segunda. Si la operación se tuerce, responden las dos. Si tu vivienda actual ya está pagada, el planteamiento cambia y suele mejorar: lo tratamos en cómo rehipotecar una vivienda pagada. Y si lo que buscas es un segundo préstamo sobre la misma casa, eso es otra cosa: la segunda hipoteca sobre la vivienda habitual. ## Lo que nadie te cuenta: la factura fiscal anual Este apartado es el que más sorpresas evita, porque son costes que llegan **todos los años**, no solo al comprar. ### Imputación de rentas inmobiliarias Es la más desconocida. **Hacienda considera que una segunda vivienda a tu disposición genera un rendimiento, aunque no la alquiles ni la utilices.** Y tributa en tu IRPF. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble, y ese importe se suma a tu base imponible general. No es una cantidad enorme, pero es anual y perpetua mientras seas propietario. ### IBI sin bonificaciones Las bonificaciones municipales suelen estar ligadas a la vivienda habitual, así que el recibo de la segunda sale más caro en proporción. Lo explicamos en qué es el IBI. ### Sin deducción y sin exención por reinversión - **No hay deducción en el IRPF** por la compra, como tampoco la hay ya para la vivienda habitual adquirida después de 2013. - **No aplica la exención por reinversión** si algún día la vendes con ganancia: ese beneficio está reservado a la vivienda habitual. ### Y si decides alquilarla Los ingresos tributan como rendimiento del capital inmobiliario. **La reducción del 60% por alquiler de vivienda habitual del inquilino no se aplica al alquiler turístico o vacacional**, que es el destino habitual de una segunda residencia. A cambio, si la alquilas, esos ingresos pueden computar parcialmente en tu capacidad de pago ante el banco. ## Requisitos habituales - **Ahorro suficiente** para cubrir el 30%-40% no financiado más los gastos e impuestos. - **Capacidad de pago** para las dos cuotas dentro del límite del 35%. - **Historial sin impagos.** Tener otra hipoteca no es un problema; haber dejado de pagarla, sí. - **Ingresos estables y demostrables.** - **Antigüedad y buen comportamiento** en la hipoteca que ya tienes. Juega a tu favor. Sobre las garantías adicionales: no siempre son necesarias. Se piden cuando el porcentaje solicitado es alto o la capacidad de pago va justa. Puedes ver qué implican en qué es un garante hipotecario. ## Preguntas frecuentes ### ¿Puedo tener dos hipotecas a la vez? Sí, no hay límite legal. La única condición es que la suma de ambas cuotas encaje en torno al 35% de tus ingresos netos. ### ¿Cuánto financian para una segunda vivienda? Entre el 60% y el 70% del valor de tasación, frente al 80% habitual en vivienda habitual. Necesitarás aportar bastante más ahorro. ### ¿Se puede conseguir el 100% en una segunda vivienda? Es muy poco frecuente. Requeriría una garantía adicional, como aportar otro inmueble libre de cargas, y aun así no todas las entidades lo aceptan. ### ¿Qué plazo dan? Habitualmente entre 20 y 25 años, frente a los 30 de una vivienda habitual. Eso encarece la cuota mensual. ### ¿Tener una hipoteca me impide conseguir otra? No. Lo que limita es tu capacidad de pago, no el número de préstamos. Un buen historial en la hipoteca actual incluso ayuda. ### ¿Qué impuestos se pagan cada año por una segunda vivienda? El IBI, sin las bonificaciones de vivienda habitual, y la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF, que se paga aunque el inmueble esté vacío. ### ¿Me conviene más ampliar mi hipoteca actual? Muchas veces sí: mantienes un solo préstamo y sueles conseguir mejor tipo. Depende de cuánto hayas amortizado y de que tu banco acepte la ampliación. ### ¿Y si quiero comprarla para alquilar? Entonces el producto y el análisis son distintos, porque el banco valora la rentabilidad esperada. Puedes verlo en nuestra página de hipoteca para inversión. ## Te decimos cuánto puedes permitirte de verdad La pregunta no es si puedes tener dos hipotecas: **es cuánta vivienda te permite tu margen real después de la cuota que ya pagas**. Y esa cifra suele ser más baja de lo que la gente calcula. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias, hacemos ese cálculo contigo y te decimos qué entidades están aceptando este tipo de operación en cada momento. También si te compensa más ampliar la hipoteca que ya tienes. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las condiciones en nuestra página de hipoteca para segunda vivienda. *La información fiscal de este artículo es orientativa. Para tu caso concreto consulta con un asesor fiscal.* --- ## ¿Es posible quitar al avalista de la hipoteca?: Cómo y gastos URL: https://realista.es/blog/noticias-3/es-posible-quitar-al-avalista-de-la-hipoteca-como-y-gastos-120/ Aunque hoy en día se ha ido disminuyendo el requisito del avalista a la hora de otorgar un crédito hipotecario, hay muchos bancos que aún lo solicitan para poder garantizar el cumplimiento de las obligaciones de otra persona. Lo que no muchos saben es que es posible suprimirlo, pero existen unos **gastos para quitar el aval de la ****hipoteca** que se deben asumir. Cabe resaltar que existen **dos tipos de avalistas**. El **avalista personal**, que es el que responderá con todo su patrimonio, ahorros, viviendas, vehículos, etc. y el **avalista material**, que es aquel en el que se precisa como garantía propiedad, terreno o una vivienda. ## Ser avalista: ¿Qué conlleva? Si vas a ser avalista de alguien debes asesorarte muy bien sobre todo lo que esto conlleva. A continuación, mencionaremos las principales: - **El avalista tiene una hipoteca igual que la que adquieren los titulares**. Éste deberá responder ante cualquier situación de atraso o incumplimiento de pago con su patrimonio, lo que podría poner en riesgo la economía del avalista, ya que la entidad bancaria podría embargar propiedades y hasta la nómina. - En el caso de **fallecimiento** del avalista, la responsabilidad recae completamente sobre los herederos. - **Dificulta la posibilidad de solicitar algún préstamo** o ser aval de alguna otra persona, ya que el avalista a efectos de la CIRBE o informe de riesgos del Banco de España tiene un endeudamiento indirecto. - Si deseas dejar de ser avalista deberás asumir los **gastos para quitar el aval de la hipoteca.** En tal sentido, muchas personas que han servido de aval desean quitarlo. ## Cómo dejar de ser el avalista de una hipoteca Existen dos formas de **quitar el avalista de una hipoteca**, que son: ### 1. La novación Lo primero que se debe hacer es **negociar con la entidad bancaria** y que la misma acepte eliminar esa garantía de pago. Generalmente, la respuesta del banco es negativa. La novación es un proceso sencillo donde **se modifican una o varias cláusulas del contrato original** donde la entidad bancaria y el hipotecado logran un acuerdo para modificar alguna de las condiciones del préstamo. Puede presentarse el caso de **querer cambiar o** **quitar a los avalistas de la hipoteca**, bien sea porque la situación económica del titular haya mejorado notablemente, lo que debe ser planteado al banco presentándole todos los documentos probatorios donde se garantice el pago de la hipoteca para que sean sometidos a estudio o sustituir a los avalistas por otros. Si la respuesta del banco es positiva, se realizará la novación; en este caso se eliminaría el avalista, todo este trámite genera nuevamente **gastos para quitar el aval de la hipoteca** por los cambios que hay que realizar en las cláusulas del contrato del préstamo hipotecario. Entre los **gastos para quitar el aval de la hipoteca** tenemos la comisión que se debe cancelar del 0% al 1% sobre el capital pendiente por pagar. Adicionalmente, se generan **gastos de notaría**. ### 2. La subrogación La subrogación es el proceso donde **el hipotecado reemplaza el banco o entidad financiera por otro**. Normalmente, se utiliza la subrogación **cuando la respuesta del banco es negativa al solicitársele un cambio o** **eliminación del avalista**. En este caso, el titular decide negociar con otra entidad bancaria que sí le acepte la eliminación o cambio del aval, bajo una serie de condiciones. Este proceso está más reglamentado que el de novación siendo los trámites a realizar mucho más engorrosos, lo que **ocasiona que los gastos para quitar el aval de la hipoteca sean mucho mayores**. Al realizar este cambio, la nueva entidad financiera procede a pagar al banco de origen la cantidad del préstamo, así como también las comisiones de cancelación que resulten. Aunque **este proceso está exento del pago de algunos impuestos** como el de Actos Jurídicos Documentados, y adicionalmente se les da una bonificación en cuanto a los costos de los honorarios de notaria y de registro, **se generan gastos por escritura pública**. Sin embargo, lo que realmente eleva el costo de este proceso es la **comisión de subrogación** o de cancelación anticipada del préstamo. Se pueden incluir otros gastos por estudio o tasación por parte de la nueva entidad bancaria, pero generalmente la entidad termina haciéndose cargo de estos gastos para que la oferta del cambio de entidad resulte atractiva para el cliente. En Realista Hipotecas somos expertos en préstamos hipotecarios, por lo que no dudes en contar con nuestra ayuda para cualquier asunto relacionado con nuestro nicho de actuación. Atenderemos tu caso de manera individual para poder ofrecerte las mejores soluciones posibles. --- ## Qué ocurre si no coinciden los metros en la escritura y en el catastro URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-ocurre-si-no-coinciden-los-metros-en-la-escritura-y-en-el-catastro-119/ Puede que alguna vez te encuentres con la situación, no tan atípica como parece, de que exista una **diferencia de metros entre escritura y catastro** sobre la superficie de una parcela o una finca. Mucha gente no sabe qué hacer o a quién recurrir en estos casos, pero no te alarmes, ya que en este artículo de Realista vamos a despejar todas las incógnitas. El objetivo principal de nuestra plantilla de profesionales siempre es **ayudarte a conseguir tu ****hipoteca**** en las mejores condiciones**, por lo que prestamos especial atención en todo momento a todos los detalles pertinentes para que este tipo de situaciones indeseadas no te generen contratiempos en el proceso de **establecerte en una nueva vivienda**. ## ¿Qué pasa si no coincide el catastro con las escrituras? Habitualmente, cuando se produce una discrepancia o diferencia de metros entre escritura y catastro suele ser **consecuencia de algún error originado durante la representación de la geometría real** del espacio en cuestión. Es por ello que la manera idónea de averiguar cuál es entre los dos organismos aquel que contiene un error es **realizar medidas y comprobaciones** de acuerdo con lo reflejado en ambos documentos. Con la activación de la última Reforma de la Ley Hipotecaria, **se toma la cartografía catastral como el plano elemental para la inscripción de fincas en el registro**. Es por ello que la existencia de una diferencia de metros entre escritura y catastro por representación errónea es la causa de la confusión a la hora de registrarla, lo que supone también una **falta de garantía jurídica para el propietario del terreno**. Un aspecto que debemos remarcar en este sentido es que **sí se permite una determinada y ligera diferencia de metros entre escritura y catastro**, pero sí observas discrepancias excesivamente cuantiosas, te recomendamos que realices las correcciones necesarias, ya que **el registro podría paralizar la inscripción hasta que se aclare la situación**. ### ¿Qué tiene más valor, la escritura o el catastro? Es bastante habitual que se generen dudas respecto a este tema y una de las más habituales suele ser si el catastro tiene mayor valor que la escritura o viceversa. Lo cierto es que **el catastro no es más que un registro administrativo de todos los inmuebles de España** que tiene como objetivo ser la base para la aplicación de impuestos a fincas. Por su parte, **la escritura o Registro de Propiedad es un registro de carácter público que garantiza jurídicamente la titularidad de un determinado inmueble**, por lo que es lo que mayor valor tiene y representa. No obstante, no debemos olvidar que deben coordinarse a la perfección para evitar adversidades, independientemente de su relevancia por separado. De nuevo, recordamos que si se diera el supuesto de que hubiera una clara diferencia de metros entre escritura y catastro, sería necesario medir la finca y comprobar en cuál de los dos está el error a corregir. ¿Aún tienes dudas? Ponte en contacto con Realista y no dejes que la situación con tu parcela se complique más de lo necesario. Atenderemos tus consultas encantados de manera personalizada para ofrecerte las mejores soluciones a tu medida. --- ## Requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero URL: https://realista.es/blog/noticias-3/requisitos-para-comprar-una-casa-en-espana-siendo-extranjero-118/ Son muchas las personas que vienen a nuestro país a vivir por diferentes motivos, pero hay una cuestión a la que todas aquellas que planean establecerse durante un periodo de tiempo prolongado buscan respuesta: ¿Cuáles son los **requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero**? Para esta habitual duda, en Realista tenemos las claves necesarias. Sigue leyendo, porque esto te interesa. La disponibilidad de dinero suele ser otro gran problema que afrontar en muchos casos y somos conscientes de ello, por lo que uno de nuestros focos principales es** conseguir para nuestros clientes la financiación deseada en cada momento** y que dicha ayuda les llegue en las mejores condiciones que el mercado pueda otorgar. Conseguir una hipoteca para no residentes nunca había sido tan fácil para ti hasta este momento. Vamos a revisar esos requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero en este post. ## ¿Qué necesita un extranjero para comprar una casa en España? ### De obligado cumplimiento: Obtener un NIE Entre la lista de requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero, hemos de destacar por encima de todo y de manera imprescindible **la obtención de un ****NIE (Número de Identificación de Extranjeros)**. Se trata de un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial, que deben tener todas las personas llegadas a nuestro país desde el exterior **por sus intereses económicos, profesionales o sociales**. Realizar su solicitud es realmente sencillo, ya que **puede hacerse desde el propio país** desde el que la persona interesada vaya a emigrar **acudiendo a la embajada española** o bien **directamente estando en España**. No dudes en ponerte en contacto con los representantes españoles en tu país para resolver este tipo de asuntos con agilidad. Además, debes tener en cuenta que **existen diversos tipos de Número de Identificación de Extranjeros**, por lo que tendrás que solicitar uno y otro dependiendo de cuáles sean tus intereses en tu llegada a España. Te los exponemos a continuación: - Contar con un **NIE como no residente** es uno de los requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero, siempre que no vayas a vivir en ella de manera habitual. Es decir, que serás un ciudadano extracomunitario. - En cambio, necesitarás un **NIE de residente** si vas a vivir en España durante un periodo superior a 183 días al año, lo que equivale a superar el 50% de los días del año como residente español, sin importar si eres comunitario o no. - Por último, también puede darse el caso de que seas un ciudadano perteneciente a la Unión Europea, pero que solo vayas a estar en España durante el momento de la compraventa, por lo que en situaciones como esta tan solo requerirás de un **NIE temporal**. Realmente, éste es el único de los requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero que es de obligado cumplimiento. **También hay otros que te reportarán grandes beneficios y facilidades, pero no se te exigirá formalizarlos al igual que éste**. Vamos a ver cuáles son: ### Abrir una cuenta bancaria en España Tener tu propia cuenta bancaria en nuestro país no figura entre los requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero, como ya hemos adelantado, pero **te resultará de gran ayuda de cara a ejecutar y cerrar el proceso de adquisición de una vivienda de manera rápida**. Esta condición optativa te va a servir de cara a **realizar los pagos pertinentes y relacionados con los gastos de notaría, así como otro tipo de costes asociados**. Es una alternativa que desde Realista te recomendamos encarecidamente, ya que conocemos de primera mano **casos que se han ralentizado y complicado por el simple hecho de manejar el dinero en nuestro país desde el extranjero**. Y ahora tu pregunta ya no solo será sobre los requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero, sino que querrás saber **cómo abrir una cuenta bancaria en España**. La respuesta y la solución son sencillas, puesto que **una vez hayas obtenido el NIE**, tan solo tendrás que acudir a la entidad que prefieras. Mucha gente suele buscar bancos con presencia internacional, por si esto te sirve de consejo. ## ¿Cómo se puede comprar una casa en España? Resuelta la duda sobre los requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero, vamos con la siguiente: **¿qué hay que hacer para comprar la vivienda?** El primer paso parece evidente, pero es negociar con el vendedor que posea los derechos de la casa bajo su propiedad. Al ser un paso eludible y lógico, vamos con lo que realmente te va a interesar dentro de los términos legales. En España, al igual que en los otros países del mundo, **la compraventa de una casa se debe materializar ante un notario** para poder inscribir la operación y que quede reflejada en el **Registro de la Propiedad**. Se trata de una institución pública destinada a crear titularidades en virtud del poder público y a la publicidad de la situación jurídica de los inmuebles. ### ¿Qué impuestos paga el comprador de una vivienda? Efectivamente, también podemos incluir entre los requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero el pago de diversos impuestos que harán que el precio acordado con el vendedor incremente en cierta medida. Entre ellos podemos destacar los siguientes: - Un 10% del **Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)** en el caso de las viviendas nuevas o de primera transmisión. - Entre un 6 y un 10% (aunque varía en función de la Comunidad Autónoma) del **Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)** para las casas de segunda mano o segunda transmisión. - El **Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados (AJD)**. Éste tan solo se debe abonar si se compra la vivienda mediante hipoteca y se aplica el IVA. ## Servicio de hipoteca para no residentes En Realista Hipotecas **te facilitamos la obtención de la financiación que necesites** aunque no vivas en nuestro país para que puedas cumplimentar con éxito todos los requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero con nuestro plan de hipotecas para extranjeros en España. No dudes en ponerte en contacto con nosotros y presentarnos tus inquietudes para ayudarte a resolverlas con la mayor rapidez posible. Numerosos clientes han quedado satisfechos con este servicio. --- ## Me puedo deducir el 100 de una hipoteca a nombre de dos personas URL: https://realista.es/blog/noticias-3/me-puedo-deducir-el-100-de-una-hipoteca-a-nombre-de-dos-personas-109/ “**¿Me puedo deducir el 100 de una hipoteca a nombre de dos personas?**” Es una duda muy común entre personas que son propietarios de un bien inmueble en común con otra persona. En Realista queremos resolverte todas las dudas con este post. En muchas ocasiones se da el caso de que solo existe un único propietario, pero en cambio, en la hipoteca se cuentan a dos titulares, lo que complica la situación a la pregunta ¿Me puedo deducir el 100 de una hipoteca a nombre de dos personas? ## ¿Es posible la deducción? Debemos decirte que lamentablemente no, según lo determinado por Hacienda en primera instancia** no es posible deducirse el 100% de un préstamo hipotecario cuando este último cuenta con dos titulares.** Pero lo que sí debes saber es que existen algunos matices que se deben contemplar a la hora de estudiar la posibilidad de sí me puedo deducir el 100 de una hipoteca a nombre de dos personas. Debes saber que lo que determinará el porcentaje a reducir de este préstamo es** el porcentaje real de titularidad en las escrituras de la casa.** Es decir, que únicamente en el caso de que el 100% de la titularidad recaiga sobre ti, no podrás deducirte el 100% de la hipoteca. También existen otras situaciones a través de las cuales te puedes deducir el 100% de la hipoteca. **Los bancos suelen exigir una serie de requisitos como el hecho de designar un avalista que se encargue de nuestros pagos en caso de que nosotros mismos no podamos.** En ese caso Hacienda puede contemplar que en la titularidad de la hipoteca aparecen dos personas, el comprador y el avalista, **pero en este caso sí se puede deducir el 100% del préstamo hipotecario.** Esto se debe a que aunque haya dos titulares, solo uno de ellos hace frente a los pagos y además es el propietario único del bien inmueble. En este caso se suele exigir una documentación que garantice que es una única persona la que** se está haciendo cargo de los pagos del préstamo.** También existe un caso especial en el tema de los divorcios, si pagas el importe total del préstamo hipotecario debido a que su expareja no tiene recursos para pagar o por el motivo que sea, la persona que asuma los pagos sí podrá desgravarse el 100%. **Nuevamente en este caso se deberá documentar que los pagos realmente los hace una única persona** que es la que tendría el derecho a desgravarse la hipoteca. Si en tu caso sigues viviendo con tu pareja, la titularidad está al 50% y ambos contribuís al pago de esa hipoteca,** también tienes una opción de poder deducirte el 100%**, y eso sería realizando una declaración conjunta en Hacienda. ## ¿Cuánto me puedo deducir? En este punto te queremos recordar que la deducción que actualmente se está ofreciendo por **préstamos hipotecarios es del 15% sobre la cantidad de dinero que se haya pagado durante el año fiscal anterior.** Esta deducción cuenta con un máximo que se sitúa en 9000 euros. Estos datos se dan cuando el préstamo hipotecario se ha dado antes del 1 de enero de 2013. ## ¿Qué gastos te puedes deducir por comprar una casa? Ahora que tienes respuesta a la pregunta ¿Me puedo deducir el 100 de una hipoteca a nombre de dos personas?,** creemos conveniente mostrarte aquellos gastos que te puedes deducir una vez formalizada la compra venta.** A continuación te ofrecemos un listado con todos aquellos gastos que pueden ser deducibles. - Podrás deducirte las **cuotas que has ido asumiendo **para abonar el préstamo hipotecario solicitado para la compra de dicha vivienda. - En caso de haberla asumido, también te puedes deducir la** comisión de apertura.** - En ocasiones algunas entidades financieras te ofrecen otros productos para reducir tu cuota,** los cuales suelen ser seguros que también te podrás deducir.** - Por otro lado los gastos de la compra también son deducibles. - Los diversos **gastos que has asumido para realizar la escritura** de la propiedad también podrás deducirtelos. - Y en caso de poder cancelar la hipoteca antes del tiempo estipulado,** el gasto de cancelación que te impone la entidad financiera también será deducible**. ## Adquiere la hipoteca que necesitas En Realista sabemos lo difícil que es hoy en día encontrar una hipoteca que se ajuste a las necesidades del cliente, **en ocasiones se encuentran con requisitos demasiado altos, cuotas inasumibles y muchos problemas.** ¿Cómo adquirir una vivienda entonces? Nosotros ponemos a tu disposición un amplio abanico de posibilidades, ya que contamos con un equipo experto en estudiar el mercado financiero encontrando oportunidades que otros no encuentran. Gracias a eso podemos ofrecerte una hipoteca que realmente se ajuste a lo que necesitas. **Te designaremos un bróker que estudiará tu estado económico y financiero a fondo, para poder encontrar aquellas oportunidades que realmente te aporten beneficios y ventajas **según lo que quieres obtener. Si has encontrado la casa de tus sueños, no esperes más a encontrar la hipoteca que te facilitara la vida con nosotros.**Ponte en ****contacto**** ahora mismo** y logra vivir despreocupado. Esperamos que te haya gustado nuestro artículo **¿Me puedo deducir el 100 de una hipoteca a nombre de dos personas? **Si es así te recomendamos que eches un vistazo a otros artículos interesantes que encontrarás en nuestro blog. --- ## ¿Sabes cuándo se paga el ITP al comprar una vivienda? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/sabes-cuando-se-paga-el-itp-al-comprar-una-vivienda-108/ Si has llegado a este artículo es porque has oído hablar de este concepto y quieres saber **cuándo se paga el ITP al comprar una vivienda,** y en Realista te vamos a explicar qué es este impuesto y cuándo debes asumirlo. Cuando realizamos la compra o la venta de una casa nos solemos topar con mucha burocracia, pago de impuestos, solicitud de préstamos y seguros… **Un sin fin de papeles, por lo que es normal que surjan dudas**, ya que en el caso de los impuestos, no realizarlos de la manera correcta puede crear problemas. Toma papel y boli, que en este artículo te vamos a resolver todas las dudas: ## ¿Qué es el ITP? Lo primero que debemos hacer es entender qué es realmente el ITP, el cual es un impuesto que debe asumirse una vez se compre una casa. ITP** hace referencia al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados** y es un impuesto que debe ser pagado ante Hacienda cuando realizamos la compra o la venta de un bien inmueble. En este caso no te podemos decir cuál es el precio específico de este impuesto, ya que dependerá de la comunidad autónoma en la que te encuentres. **Un dato que seguro que te interesará es que en este impuesto te puedes beneficiar de bonificaciones o descuentos,** pero esto nuevamente dependerá de la comunidad autónoma en la que te encuentres. En este punto queremos destacar cuáles son las partes que forman el ITP, que serían el sujeto pasivo que es la persona que pagaría el impuesto.** Y la base imponible que es el valor que deberemos pagarle a Hacienda por concepto de este impuesto.** ## ¿Qué documentación se necesita para pagar el ITP? Para saber cuando se paga el ITP al comprar una vivienda, debemos tener claro cuál es la documentación que deberemos aportar para poder asumir este puesto. **Lo primero que necesitas es tu documento nacional de identidad,** para certificar que eres la persona que ha realizado la compra, **además también deberás contar con la copia de la escritura de la vivienda y un formulario.** **Este formulario es un modelo 600** y puedes presentarlo de manera telemática realizando el pago mediante Internet, para realizar este pago debes acceder a la web oficial de la agencia tributaria. ## ¿Cuándo se paga el ITP de una vivienda? Debemos contar a partir del momento en el que se cierra la operación, es decir, cuando tenemos a nuestro nombre y** en nuestro poder la escritura de la casa o piso que hemos comprado.** Desde ese justo momento, si eres el comprador de la vivienda **podrás contar con 30 días hábiles para hacer el pago a Hacienda del ITP.** Debes saber que en el caso de que acudas a realizar el pago fuera del plazo que te acabamos de comentar **correrás el riesgo de sufrir sanciones por parte de la Agencia Tributaria.** En el caso de que se formalice un alquiler, también es necesario que se pague el ITP, pero en ese caso solo se hará cargo el arrendatario de la vivienda. ## ¿Cómo se calcula el ITP? Ahora que conoces lo que es y cuándo se paga el ITP al comprar una vivienda, te vamos a explicar cómo puedes calcularlo. Como te comentábamos con anterioridad,** cambia mucho la cuantía a pagar dependiendo de la comunidad autónoma en la que te encuentres,** además puedes beneficiarte de bonificaciones, por lo que el precio a pagar es muy diferente dependiendo de  la zona en la que nos encontremos. **Queremos recalcar que se aplicará el gravamen** dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. Entonces, una vez que te hayas informado del porcentaje que se cobra de ITP según la comunidad autónoma,** deberás contar con la base imponible del precio de la vivienda que acabas de adquirir.** Si este dato no lo tienes, puedes solicitarlo en la oficina de Hacienda más cercana, luego **simplemente tendrás que aplicar el porcentaje del ITP sobre esa base imponible.** También deberás informarte de las bonificaciones a las que te puedes acoger para disminuir el precio de este impuesto. ## En conclusión **Cuentas con 30 días hábiles en el momento en el que formalices la compra de la vivienda **para acudir a la Agencia Tributaria de la comunidad autónoma en la que se encuentre el bien inmueble para hacer el pago de la cuota de la ITP. **Este impuesto varía dependiendo de la comunidad autónoma,** y también, dependiendo de la misma podrás acogerte a algún tipo de bonificación que reduzca la cuota a pagar. El valor a pagar puede variar mucho dependiendo de la comunidad autónoma en la que nos encontremos, por lo que debes plantearte dónde comprar tu vivienda para poder obtener más bonificaciones.Este impuesto **siempre recaerá sobre la persona que se convierta en el propietario de la vivienda.** ## Una hipoteca más sencilla una Realista Si ya has encontrado esa vivienda que quieres convertirla en tu futuro hogar y necesitas una financiación cómoda y que se adapte a todas tus necesidades,** no dudes en ponerte en ****contacto con nosotros****.** Sabemos que en la actualidad es muy complicado encontrar una hipoteca que nos ofrezca lo que justamente necesitamos, sin letras pequeñas, e incluso parece algo imposible conseguir una hipoteca al 100%. **En Realista te lo ponemos fácil,** designaremos a un bróker para que analice tu estado financiero y económico, con esa información buscará oportunidades personalizadas para ti en el sector financiero. **Simplemente deberás escoger la opción que más te gusta** y comenzar a disfrutar de la vida de propietario. --- ## Divorcio de mutuo acuerdo ¿ahora quién paga la hipoteca? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/divorcio-de-mutuo-acuerdo-ahora-quien-paga-la-hipoteca-112/ Una de las principales dudas que van de la mano con el** divorcio de mutuo acuerdo es el pago de hipoteca**. De por sí el hecho de divorciarse puede ser un momento traumático, pero si añadimos todas las dudas y papeles que hay que hacer después, puede ser un terrible dolor de cabeza, por eso en Realista te vamos a resolver esta duda. Cuando te desvinculas de una manera sentimental con una persona, lo más probable es que necesites un tiempo alejado de ella, el problema es cuando por cargas financieras tienes que seguir en contacto con esa persona. Además, **las entidades financieras suelen poner problemas a la hora de desvincular a una persona del préstamo**, ya que por norma general se exigen muchos requisitos para conceder una hipoteca. ## ¿Quién debe quedarse con la vivienda? En este caso nos planteamos la situación del divorcio de mutuo acuerdo y el pago de la hipoteca. Si has logrado llegar a un acuerdo con la formalización de la separació**n es posible que no te sea complicado llegar a un acuerdo con los bienes materiales que se adquirieron dentro de la sociedad de gananciales.** Pero debemos matizar algunos aspectos, **si en el matrimonio se tuvieron hijos** el progenitor que tenga la guarda y custodia de los mismos tiene derecho legal de quedarse con la vivienda, para que los hijos del matrimonio no dejen de disfrutar de su casa habitual. Otra situación que puede darse es que **uno de los cónyuges cuente con pocos recursos **como para encontrar otro lugar donde vivir, en ese caso también podrá quedarse en el hogar matrimonial.Si no es de mutuo acuerdo **probablemente la elección de quién debe quedarse con la vivienda la tomará un juez **después de estudiar el caso con detenimiento. ## ¿Cómo solucionar la problemática de la propiedad? Existen diferentes vías a través de las cuales se puede solucionar quién debe quedarse con la vivienda, en **un divorcio de mutuo acuerdo será más sencillo acordar el pago de la hipoteca.** A continuación te vamos a mostrar diferentes formas de solucionar este problema: ### Vender la casa Esta quizás es la opción más usada, ya que **puede ser la más efectiva para poder acabar con la ****hipoteca** y romper el vínculo total con el otro cónyuge. El proceso es muy sencillo, se vendería la casa a un tercero y con el dinero obtenido se cancelaría la hipoteca inicial, en caso de sobrar dinero tras esa operación se repartiría a partes iguales entre los cónyuges. **Es una forma fácil de cancelar la deuda **y que ninguno de los interesados tenga que asumirla. ### Comprar la otra parte Otra de las opciones que existen es que uno de los cónyuges le compre su parte de la propiedad al otro,** de esta manera uno quedará como propietario total del inmueble y el otro quedará completamente desvinculado de la deuda.** Se debe tener en cuenta que este proceso trae unos gastos extras como podrían ser los gastos notariales para formalizar el cambio de nombre de la propiedad y el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales de la vivienda. ### Terminar el condominio Quizás esta es la solución más ventajosa, ya que** no debemos contar con gastos extras ni cargas fiscales** que se pueden producir a la hora de formalizar la venta de la vivienda. Para finalizar el condominio será necesario que uno de los cónyuges ceda su parte al otro, esto se suele hacer a cambio del dinero que haya invertido esa persona en la vivienda y la desvinculación total de la deuda. Los impuestos que se deberían asumir en este cas**o es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.** ## Divorcio de mutuo acuerdo y pago de la hipoteca ¿Cómo? Ya te hemos explicado las posibles soluciones para determinar a quién le pertenece la vivienda, pero ahora deberemos comprobar cómo se paga la hipoteca en caso de un divorcio de mutuo acuerdo. **Ocurren diferentes situaciones que provocan distintos desenlaces** como la existencia de hijos, recursos, etc. No te preocupes, que a continuación te lo explicamos: Como habíamos hablado con anterioridad **en el caso de la existencia de hijos,** el cónyuge que cuente con la custodia de los mismos podrá vivir en el hogar, pero eso no significa que su expareja no deba pagar la hipoteca. En este caso deberán pagar la hipoteca ambas personas,** tampoco tendrá que ver cuál de los dos tiene más recursos para asumir el pago**, deberán pagarlo a partes iguales. Al haberse comprado esta vivienda dentro del matrimonio, ambos cónyuges tienen la obligación de pagar el 50% de la hipoteca. En el caso de que nos encontremos ante un matrimonio que constituya una **separación de bienes**, cada cónyuge deberá asumir la parte de la propiedad que le pertenezca, es decir si uno ha pagado el 80%, la expareja deberá abonar el 20%. También puede ocurrir el caso de que en** la titularidad de la vivienda solo aparezca una persona,** en ese caso la resolución es la más sencilla por lo que solo debería asumir la hipoteca el propietario de la vivienda. ## Casos especiales Puede darse el hecho de que uno de los cónyuges, tras el divorcio**, cree una nueva pareja. **En este caso, aunque el cónyuge cuente con la custodia de los hijos se rompería la unidad familiar del divorcio, ya que se contaría como una nueva unidad familiar. Esto significa que el cónyuge que no tenía derecho a estar en la vivienda pueda pedir la ruptura de la situación de gananciales, **pudiendo desvincularse completamente de su ex pareja.** ## Escoge siempre la mejor opción Realista Hipotecas surgió para **ofrecerle a las personas las hipotecas con las mejores condiciones para cada uno de ellos. ** Encontrar la casa de tus sueños puede ser un proceso largo y complicado, pero si le añades el quebradero de cabeza que puede ser conseguir la hipoteca que necesitas, esto se puede volver horrible. Si has encontrado la casa de tus sueños,** no dudes en ponerte en ****contacto**** con nosotros**, encontraremos la hipoteca ideal para ti. --- ## Periodo de cadencia hipotecario y su diferencia del periodo de carencia hipoteca URL: https://realista.es/blog/noticias-3/periodo-de-cadencia-hipotecario-y-su-diferencia-del-periodo-de-carencia-hipoteca-110/ **Si has llegado buscando «periodo de cadencia», lo que buscas casi con seguridad es el *periodo de carencia*.** «Cadencia» no es un término hipotecario: es una confusión muy extendida con «carencia», que sí existe y es lo que te explicamos aquí. **La carencia es el periodo en el que pagas una cuota reducida porque no amortizas capital, o amortizas menos de lo normal.** Alivia la cuota durante unos años, pero encarece el préstamo en total. ## Cadencia y carencia: aclaremos la confusión En el vocabulario hipotecario español **solo existe la carencia**. No hay ningún «periodo de cadencia» regulado ni utilizado por las entidades. Si te lo han mencionado, lo más probable es que se refirieran a una de estas dos cosas: - **El periodo de carencia**, que es lo que trata este artículo. - **La revisión del tipo de interés** en una hipoteca variable, es decir, el momento en que se recalcula tu cuota según el euríbor. Eso se llama revisión, y lo explicamos en euríbor hoy. Aclarado esto, vamos a lo importante. ## ¿Qué es el periodo de carencia de una hipoteca? Es un tramo pactado con el banco durante el cual **tu cuota mensual baja porque dejas de amortizar capital**, total o parcialmente. La deuda no se reduce, o se reduce mucho menos, pero pagas menos cada mes. ### Carencia total Pagas **únicamente los intereses**. El capital pendiente se queda exactamente igual que el primer día. Es la modalidad de cuota más baja y la más habitual. ### Carencia parcial Pagas los intereses y una parte reducida de capital. La cuota baja menos, pero la deuda sigue bajando algo. ## Cuánto ahorras y cuánto te cuesta Aquí está lo que casi nadie pone con números. Hipoteca de **200.000 € a 30 años al 3,5%**: Sin carencia Con 2 años de carencia total Cuota los 2 primeros años 898 € **583 €** Cuota a partir del tercer año 898 € **935 €** Total pagado 323.312 € 328.025 € Las dos conclusiones: - **Ahorras 315 € al mes** durante los dos años de carencia. Eso son 7.560 € de alivio inmediato. - **Te cuesta unos 4.700 € más** en el conjunto del préstamo, y la cuota posterior sube 37 € respecto a la que habrías tenido. Es un intercambio: liquidez ahora a cambio de coste total después. Si el alivio te resuelve un problema real, compensa. Si es solo para llegar a una vivienda más cara, conviene pensarlo dos veces. Puedes hacer tus números en la calculadora de hipotecas. ## Cuánto dura Lo habitual es **entre uno y tres años**, aunque en algunos casos llega a cinco. Casi siempre se sitúa al principio del préstamo, que es cuando más aprieta el esfuerzo tras la compra. Cuanto más larga sea la carencia, mayor el alivio mensual y mayor el sobrecoste final. ## Cuándo se solicita ### Al firmar la hipoteca Es lo más sencillo: se pacta en la escritura desde el principio. Suele concederse a perfiles jóvenes o a quienes prevén una mejora de ingresos a corto plazo. ### Después, durante la vida del préstamo Requiere una **novación**, es decir, modificar el contrato con tu banco. No es un derecho: la entidad puede negarse. Suele concederse ante una circunstancia sobrevenida —una reducción de ingresos, una excedencia, un cambio familiar— y siempre que no haya impagos previos. Te explicamos cómo funciona en qué es la novación de una hipoteca. **Pídela antes de dejar de pagar, no después.** Con impagos en el historial, la respuesta suele ser no. ## Dónde aparece habitualmente - **Hipoteca puente:** es su uso más característico. Pagas solo intereses mientras vendes tu vivienda anterior. Lo desarrollamos en qué es una hipoteca puente. - **Autopromoción:** carencia mientras dura la obra, ya que aún no vives en la casa. Puedes verlo en nuestra página de hipoteca de autopromoción. - **Compra y reforma:** alivio durante los meses de obra, en la hipoteca de compra y reforma. - **Dificultades de pago:** la carencia es la primera medida del Código de Buenas Prácticas, antes de plantearse nada más grave. Lo tratamos en la dación en pago. ## Cuándo compensa y cuándo no ### Tiene sentido si… - Atraviesas una situación puntual y sabes que se va a resolver. - Estás en una hipoteca puente o en una obra, y aún no disfrutas del inmueble. - Prevés una mejora de ingresos con fundamento, no por optimismo. - Necesitas liquidez para algo que rinde más que el coste del préstamo. ### Piénsatelo si… - **La utilizas para acceder a una vivienda que no te puedes permitir.** Es el uso más peligroso: la cuota real llega igual, solo que más alta. - Tus ingresos no van a mejorar de forma previsible. - Ya vas justo con la cuota reducida. Si con carencia apenas llegas, sin ella no llegarás. Si el problema es que la cuota es alta de forma estructural, la solución probablemente no sea la carencia sino cambiar la hipoteca de banco o renegociar el plazo. ## Preguntas frecuentes ### ¿Existe el periodo de cadencia en una hipoteca? No. En el vocabulario hipotecario español solo existe la carencia. «Cadencia» es una confusión habitual con ese término. ### ¿Qué es el periodo de carencia? El tramo durante el cual pagas una cuota reducida porque no amortizas capital, o amortizas menos. Puede ser total, pagando solo intereses, o parcial. ### ¿Durante la carencia baja mi deuda? En la carencia total, no: el capital pendiente se mantiene intacto. En la parcial baja, pero más despacio de lo normal. ### ¿Cuánto encarece la hipoteca? Depende del importe y de la duración. En una hipoteca de 200.000 € a 30 años, dos años de carencia total suponen unos 4.700 € más en el total del préstamo. ### ¿Puedo pedir carencia si ya tengo la hipoteca? Sí, mediante una novación, pero el banco no está obligado a concederla. Conviene solicitarla antes de tener ningún impago. ### ¿Cuánto puede durar? Habitualmente entre uno y tres años, y en algunos casos hasta cinco. Cuanto más larga, mayor el sobrecoste final. ### ¿La carencia tiene coste añadido? Si se pacta al firmar, no suele tener coste específico. Si se solicita después mediante novación, puede llevar comisión y gastos de escritura. ### ¿Es lo mismo que una moratoria? No exactamente. La moratoria es una suspensión temporal de pagos, normalmente vinculada a una situación excepcional. La carencia es una condición pactada del préstamo. ## Estudiamos si te conviene La carencia es una herramienta útil, pero **no arregla una hipoteca que es cara de base**: solo mueve el problema unos años hacia adelante. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y te decimos con números si te conviene una carencia, alargar el plazo o cambiar de entidad. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas. --- ## Cuándo prescribe una hipoteca URL: https://realista.es/blog/noticias-3/cuando-prescribe-una-hipoteca-93/ A la hora de adquirir una hipoteca debes saber que esta no puede durar eternamente, hay un periodo de tiempo a través del cual prescribe incluso en el caso de no haberla pagado si el acreedor no toma ninguna acción ante esto. En este artículo queremos explicarte** cuándo prescribe una hipoteca**, para que tengas toda la información sobre este hecho. Las hipotecas una vez que se solicitan y son aceptadas por la entidad bancaria correspondiente, generan automáticamente una fecha de caducidad a través de la cua**l se extinguiría el derecho del acreedor a cobrar la deuda** en caso de no haber tomado ninguna acción para recuperar su dinero. ## Cómo prescribe una deuda hipotecaria Como comentamos al inicio del artículo, todas las deudas hipotecarias en el momento que se aceptan **también se crea su fecha de caducidad, **a través de la cual la entidad bancaria no puede exigir el cobro del préstamo dado. Legalmente la deuda sigue existiendo, pero el deudor no tendría la obligación de pagarla, ni el acreedor podría obligarle a devolver el dinero. Debes saber que **este detalle se encuentra en el artículo ****1964 del Código Civil****.** Por otro lado, a la hora de saber cuándo prescribe una hipoteca es importante que tengas en consideración que esta fecha de caducidad de la que hablamos suele darse 20 años después de la fecha de vencimiento de la deuda. Pero esto** de primeras no es tan sencillo como parece**, ya que la hipoteca debe cumplir una serie de requisitos para poder ser cancelada: ### Requisitos para que prescriba una deuda hipotecaria Los requisitos que deben cumplir para asegurarnos de que la hipoteca se cancele: - **Acreedores sin acción. **Con esto nos referimos a antes de la llegada de “la fecha de caducidad” de la hipoteca no se haya tomado ninguna acción a través de la cual se exija el pago de la deuda.** El principal requisito es que no haya habido ni acción judicial ni extrajudicial duran el proceso. - Deuda no aceptada. **El otro requisito principal para conocer cuando prescribe una deuda hipotecaria de manera efectiva es que el propio deudor no acepte esta hipoteca como suya. Si estos requisitos no se dan, el deudor deberá asumir los cargos de la hipoteca y realizar los pagos necesarios para cancelarla. ## ¿Se puede interrumpir la ejecución hipotecaria? En el punto anterior veíamos que **uno de los requisitos primordiales era que el acreedor no se pronunciara en los 20 años después del vencimiento de la hipoteca**, por lo que en el momento en el que decida exigir el pago de la deuda la ejecución de la hipoteca será interrumpida. ## ¿Qué inconvenientes pueden existir en la prescripción de una hipoteca? Si piensas en lograr la prescripción de tu deuda hipotecaria esperando el tiempo prudencial ya comentado (20 años después de la fecha de vencimiento de la hipoteca) debes saber que asumes ciertos riesgos. El primer riesgo que tienes es que **los intereses de la deuda crezcan **y termines pagando un valor más alto del que hubieras pagado en un inicio. El segundo riesgo es que la entidad bancaria tome acciones legales en tu contra por lo que tendrás que pagar igualmente la hipoteca y aparte de los intereses **tendrás que asumir los gastos judiciales de la operación.** Por otro lado, no debes olvidar que esta situación debe quedar acreditada de manera legal, ya que si no tomas acciones para asegurar la prescripción de la deuda, te arriesgas a que no sea válida y pagar los inconvenientes nombrados en este punto. ## Entonces… ¿Debo hacer algo para que prescriba mi hipoteca? Como determinábamos en el punto anterior es importante que quede formalizada la prescripción de la deuda hipotecaria, ya que de esta manera nos quitaremos legalmente la obligación de asumir el pago de la misma, pero ¿Cómo se hace esto?. En este caso **deberás contar con una sentencia que asegure que se cumplen todos los requisitos para formalizar la prescripción de la hipoteca **y así obtener la garantía de que no se puede parar la misma. ## En resumen En resumidas cuentas, cuando se formaliza una hipoteca se crea una cápsula la cual dicta que a los 20 años de la fecha de vencimiento de la deuda hipotecaria esta podrá prescribir. **Para lograr esa prescripción deberemos cumplir una serie de requisitos** como que el propio acreedor no tome ninguna acción legal para intentar cobrar dicho préstamo. Con los requisitos cumplidos deberemos formalizar la situación de nuestra hipoteca para asegurarnos de arrebatarle el derecho de exigir el pago al acreedor. Pero este proceso **cuenta con varios riesgos**, y es que si nos “sale mal” la operación deberemos enfrentarnos a intereses más altos y el pago de procesos judiciales. ## Consigue la hipoteca de tus sueños con Realista Realista surgió al observar la dificultad que encontraban las personas en adquirir una hipoteca que realmente se ajustara a su situación personal, para ayudar a que cada persona pueda cumplir su sueño de adquirir una vivienda o cumplir el proyecto que tenga en mente. Ponemos a tu disposición diferentes tipos de hipotecas para que encuentres la que más se adapte y necesites,** ponemos a tu disposición hipotecas de segunda vivienda, hipotecas al 100% e incluso hipotecas VPO,** no dudes en visitar nuestra página web para descubrir todas las hipotecas que tenemos para ti. Además puedes solicitar nuestros servicios de reunificación de deuda y ayuda a autónomos. No lo dudes más y **contáctanos** para encontrar la hipoteca de tus sueños. --- ## ¿Cuánto hay que tener ahorrado para comprar una vivienda? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/cuanto-hay-que-tener-ahorrado-para-comprar-una-vivienda-92/ **Para comprar una vivienda necesitas tener ahorrado en torno al 30% de su precio.** Ese porcentaje sale de sumar dos partidas: el 20% de entrada que no cubre la hipoteca y entre un 8% y un 12% de gastos e impuestos. Para una casa de 200.000 € hablamos de unos **58.000 €**. Es la cifra que casi nadie te dice al principio y la que más operaciones frena. A continuación te explicamos de dónde sale cada euro, cómo cambia según la comunidad autónoma y qué opciones tienes si no llegas a esa cantidad. ## Cuánto necesitas según el precio de la vivienda Partimos de una compra de vivienda de segunda mano con una hipoteca al 80% y un ITP del 8%, que es un valor intermedio en España. Precio de la vivienda Entrada (20%) Impuestos y gastos Ahorro total necesario 150.000 € 30.000 € ≈ 14.000 € **≈ 44.000 €** 200.000 € 40.000 € ≈ 18.000 € **≈ 58.000 €** 250.000 € 50.000 € ≈ 22.000 € **≈ 72.000 €** 300.000 € 60.000 € ≈ 26.000 € **≈ 86.000 €** Son cifras orientativas. El impuesto varía mucho según dónde compres, y eso puede mover el total varios miles de euros arriba o abajo. Puedes ajustar los números a tu caso con nuestra calculadora de hipotecas. ## De dónde sale ese 30% ### 1. La entrada: el 20% que no financia el banco La mayoría de las entidades financian **hasta el 80% del valor de tasación**, no del precio de compra. Es un matiz importante: si la tasación sale por debajo del precio que has pactado, la diferencia también la pones tú. Ese 20% restante es la entrada, y es la partida más grande con diferencia. ### 2. Los impuestos: aquí depende de si la vivienda es nueva o usada Es la confusión más habitual, y conviene tenerla clara porque son cantidades muy distintas: - **Vivienda de segunda mano:** se paga el **Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)**. Oscila entre el 4% y el 10% del precio según la comunidad autónoma. No se paga IVA. Lo detallamos en el artículo sobre cuándo se paga el ITP al comprar una vivienda. - **Obra nueva:** se paga **IVA del 10%** más el **Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)**, que ronda entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad. Tienes el detalle en los artículos sobre el IVA en la compra de vivienda y sobre quién paga el AJD. **Nunca se pagan los tres a la vez.** O ITP, o IVA más AJD. Si alguien te suma las tres partidas, te está inflando el presupuesto. ### 3. Los gastos de la compraventa A los impuestos hay que sumarles los costes de formalizar la escritura de compra: - **Notaría:** entre 600 € y 900 € en una operación media. Depende del precio de la vivienda y del número de copias. - **Registro de la Propiedad:** entre 400 € y 600 €. - **Gestoría:** entre 200 € y 400 € si la contratas. En conjunto, entre **1.200 € y 1.900 €** en la mayoría de las operaciones. Tienes el desglose completo en nuestro artículo sobre los gastos de la compraventa de un inmueble y quién los paga. ## Los gastos de la hipoteca: qué pagas tú y qué paga el banco Este apartado cambió por completo con la **Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario**, y mucha información que circula por internet sigue desactualizada. Desde junio de 2019, en la escritura del préstamo hipotecario **el banco asume la notaría, la gestoría, el registro y el AJD de la hipoteca**. Antes lo pagaba el cliente. Del lado del comprador solo queda una partida obligatoria: - **La tasación:** entre 300 € y 500 €. La pagas tú, y el informe es tuyo: puedes llevarlo a otra entidad si cambias de banco. Te explicamos el proceso en el artículo sobre qué es la tasación de una vivienda. - **Las copias de la escritura** que solicites de más, en torno a 50 € cada una. Si te encuentras una oferta en la que te repercuten la gestoría o el registro de la hipoteca, revísala. Puedes contrastarlo con nuestro artículo sobre quién paga los gastos de notaría de una hipoteca. ### Comisiones y seguros No son un gasto inicial obligatorio, pero conviene tenerlos en el radar porque afectan al coste total: - **Comisión de apertura:** muchas entidades la han eliminado. Cuando existe, suele moverse entre el 0,25% y el 1% del capital. - **Comisión por amortización anticipada:** la Ley 5/2019 la limitó por ley y en algunos casos la eliminó por completo pasados unos años. - **Seguro de daños:** es el único obligatorio por ley. El de vida y el resto de productos vinculados son opcionales, aunque el banco te bonifique el tipo de interés por contratarlos. **Ojo con las bonificaciones:** a veces el ahorro en el tipo de interés no compensa el coste anual del seguro. Conviene hacer el cálculo antes de firmar, no después. ## Y luego está lo que nadie presupuesta Los gastos de la operación no son los únicos. Estos son los que más veces pillan por sorpresa: - **Provisión de fondos:** la gestoría suele pedir un adelanto antes de la firma para cubrir impuestos y trámites. - **Las arras:** normalmente entre el 5% y el 10% del precio. No es dinero extra, pero lo adelantas semanas antes de la firma. - **Mudanza, muebles y reforma:** la partida que más se subestima. En una vivienda de segunda mano puede irse fácilmente a cinco cifras. - **Colchón de emergencia:** quedarte a cero el día de la firma es una mala idea. Conviene reservar el equivalente a tres o seis meses de cuota. ## ¿Y si no tengo el 30% ahorrado? No es el final del camino. Hay cuatro vías reales: ### Hipoteca al 100% más gastos Existen, aunque no están en el escaparate de los bancos. Se conceden a perfiles solventes y suelen requerir una garantía adicional o un aval. Te contamos los requisitos en nuestra página de hipoteca 100% más gastos. ### Aval del ICO El Estado avala hasta el 20% de la operación para determinados perfiles, lo que reduce mucho el ahorro necesario. Tienes los requisitos completos en el artículo sobre el aval ICO y cómo solicitarlo. ### Condiciones especiales por perfil Determinados colectivos acceden a porcentajes de financiación más altos. Es el caso de la hipoteca joven o de la hipoteca para funcionarios, donde la estabilidad laboral pesa a favor. ### Aval de un familiar Aportar una segunda garantía, habitualmente una vivienda libre de cargas de los padres, permite superar el 80% de financiación. Es efectivo, pero conviene entender bien qué implica para quien avala antes de plantearlo. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto hay que tener ahorrado para comprar un piso de 200.000 €? En torno a 58.000 €: unos 40.000 € de entrada más unos 18.000 € de impuestos y gastos, contando con un ITP del 8%. La cifra sube o baja según la comunidad autónoma donde compres. ### ¿Cuánto es la entrada de una hipoteca? Habitualmente el 20% del valor de tasación, porque los bancos financian hasta el 80%. Existen operaciones al 90% e incluso al 100%, pero requieren un perfil solvente o una garantía adicional. ### ¿Los gastos también se pueden financiar? En una hipoteca convencional, no: los gastos e impuestos se pagan con ahorro propio. Sí es posible en una hipoteca al 100% más gastos, que cubre el precio de compra y los costes asociados. ### ¿Qué porcentaje de gastos tiene comprar una casa? Entre el 8% y el 12% del precio en vivienda de segunda mano, y entre el 11% y el 13% en obra nueva. La diferencia está en el impuesto que se aplica en cada caso. ### ¿Quién paga los gastos de la hipoteca desde la Ley 5/2019? El banco paga la notaría, la gestoría, el registro y el AJD del préstamo. El cliente paga únicamente la tasación y las copias de escritura que solicite. ### ¿Cuánto cuesta la tasación de una vivienda? Entre 300 € y 500 € en la mayoría de los casos, según el tipo de inmueble y la sociedad tasadora. El informe tiene una validez de seis meses y es tuyo, no del banco. ### ¿Puedo comprar una vivienda sin ahorros? Es posible en determinados casos, mediante una hipoteca al 100%, el aval del ICO o una garantía adicional. No es lo habitual y depende de tu perfil, pero tampoco es tan excepcional como suele creerse. ## Te decimos cuánto necesitas exactamente en tu caso Las cifras de este artículo son orientativas. **El ahorro que necesitas depende de tu comunidad autónoma, del tipo de vivienda, de la tasación y del porcentaje que consigas financiar**, y ese último punto es negociable. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y estudiamos tu caso sin coste y sin compromiso. Te damos la cifra real, no una estimación, y buscamos el máximo porcentaje de financiación al que puedas acceder. Puedes ver todas las opciones en nuestra página de hipotecas o solicitar tu estudio personalizado gratuito. --- ## ¿Quién paga los gastos de notaria de una hipoteca? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/quien-paga-los-gastos-de-notaria-de-una-hipoteca-96/ A la hora de adquirir una vivienda es imprescindible saber qué gastos se deben asumir y quién es el responsable de los pagos. En esta ocasión en Realista Hipotecas te vamos a hablar de los **gastos de notaría de una hipoteca**. Hasta 2019 estos gastos los asumía en su totalidad el solicitante de la hipoteca, pero cuando entró en vigor la ley 5/2019 esto cambió, logrando que estos gastos pudieran verse repartidos entre la entidad bancaria y el comprador. A continuación te vamos a explicar los diferentes** gastos que se necesitan para solicitar una hipoteca.** ## Gastos de formalización de una hipoteca Solicitar un préstamo hipotecario conlleva una serie de gastos que se deben asumir para la formalización de la hipoteca. Estos gastos son: ### Tasación La tasación es un procedimiento a través del cual **se determina el valor real de la vivienda que se quiere adquirir.** La entidad financiera necesita este dato para poder calcular el préstamo hipotecario que te puede conceder. El precio de esta gestión suele variar, pero** puede alcanzar los 500 euros**, eso sí, el solicitante de la hipoteca puede decidir qué empresa se realiza la tasación. ### Registro El solicitante debe registrar la hipoteca en el registro de la propiedad para aparecer como único propietario del inmueble a adquirir. Los gastos de registro** suelen variar dependiendo del precio de la vivienda a comprar**, por lo que no podemos darte una cantidad exacta. ### Gestoría Es necesario contar con un gestor para que nos ayude con los diferentes trámites que se deben asumir al comprar **un bien inmueble como puede ser la liquidación de impuestos**. Los gastos en este caso pueden ascender hasta los 300 euros. ### Impuestos Cuando formalizamos una hipoteca debemos pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, **este gasto es fijado por la administración pública y varía dependiendo del lugar donde formalices la hipoteca.** ## ¿Quién paga cada gasto? En el punto anterior solamente te hemos comentado algunos de los gastos que se necesitan asumir para la formalización de una nueva hipoteca. A continuación te vamos a mostrar **quién debe hacerse cargo de los gastos de notaría de una hipoteca y el resto de gastos** que deben pagarse para formalizar una hipoteca. ### Gastos de la hipoteca que paga el banco Una vez conocidos los diferentes gastos que existen al formalizar la hipoteca,** debemos decirte que los gastos de notaría de una hipoteca son asumidos por la entidad financiera** a la que se le solicita la hipoteca. Pero no solo eso, la entidad financiera también deberá hacerse cargo de** los gastos de registro, de gestoría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.** Es decir, asumiría todos los gastos comentados en el punto anterior, excluyendo únicamente los gastos de tasación. ### Gastos de la hipoteca que paga el cliente En el caso del solicitante de la hipoteca, sobre los gastos anteriormente mencionados, solo asumiría el de tasación, pero a la hora de formalizar una hipoteca se deben asumir otros gastos que van por parte del cliente, los cuales son: - **Comisión de apertura.** Es la comisión que el banco suele solicitar para iniciar el procedimiento hipotecario. El tipo de interés suele ser bajo. - **Productos vinculados.** Muchos bancos ofrecen un tipo de interés más bajo para la hipoteca si su cliente adquiere otros productos de su entidad, es decir, por contratar un seguro o simplemente domiciliando su nómina. - **Gastos de cancelación**. En el caso de que reúnas el dinero suficiente para cancelar tu deuda hipotecaria debes saber que la entidad financiera podrá pedirte un porcentaje por la cancelación de la hipoteca antes de tiempo. - **Gastos de subrogación de hipoteca.** Este tipo de gasto solo es asumido por el cliente en caso de que este quiera cambiar su deuda hipotecaria con otro banco y así obtener beneficios.** Ese cambio de entidad financiera tendrá un coste,** además de sumarle otros gatos como la tasa de apertura y nuevamente la tasación del inmueble.** En caso de querer cambiar la deuda de banco, será primordial que asegurarnos de que el cambio a la larga será beneficioso. - Gastos de ampliación de hipoteca.** Si necesitas dinero extra, esta opción es más rentable que solicitar una segunda hipoteca, pero esto también genera un coste extra.** Si solicitas una ampliación de hipoteca deberás asumir los costes del notario, del registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados** e incluso la entidad bancaria podría solicitarte una comisión extra. ## Consigue la hipoteca de tus sueños En Realista sabemos** lo complicado que es conseguir el que será el hogar de tu familia**, encontrar esa vivienda que cumpla todos los requisitos que necesitamos y que además tenga el precio que podemos asumir es realmente complicado. ¿Qué pasa cuando encuentro el piso de mis sueños, pero no consigo la financiación necesaria? Fácil, **contactas**** con Realista**, somos especialistas logrando ofrecer las hipotecas con las mejores condiciones. Te lo pondremos fácil en todo momento, y tendrás claro quién asume los gastos de notaría de una hipoteca y todos los derechos y obligaciones que asumirás al contratar tu hipoteca. **No lo dudes más y consigue la casa de tus sueños.** Esperamos que este artículo sobre los gastos de notaría de una hipoteca te haya servido de ayuda y ahora tengas claro quién asume cada gasto de formalización de hipoteca.Si quieres leer como este, más contenidos interesantes, **no te pierdas nuestro blog.** --- ## ¿Qué es el periodo de carencia hipotecaria y cómo pedirla? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-el-periodo-de-carencia-hipotecaria-y-como-pedirla-95/ Cuando solicitamos una hipoteca, lo hacemos para poder adquirir un bien de gran valor, normalmente buscamos una hipoteca que podamos asumir, pero en ocasiones se nos dificulta afrontar este pago y es momento de **pedir una carencia hipotecaria.** Este periodo puede ser una gran ayuda en momentos económicamente malos, pero debes conocer **qué es realmente este concepto y cómo te puede afectar en un futuro, **por lo que continúa leyendo que te vamos a dar toda la información. ## ¿Qué es la carencia de un préstamo hipotecario? Antes de pedir una carencia hipotecaria, debes saber qué es esto realmente, al inicio de este artículo te hemos comentado que es una ayuda para momentos económicos complicados, ya que **es un periodo en el que se permite que la cuota hipotecaria sea menor.** Este tipo de periodos se asumen teniendo en cuenta que el hipotecado en un futuro podrá asumir la cuota normal de su hipoteca, es una forma de ayudarle a asumir sus pagos. Debes saber que durante este periodo **se podría aplazar el pago de las cuotas o simplemente reducir la cuota **al pago único de los intereses mensuales. La duración de este periodo depende según el caso particular de cada hipotecado, ya que puede variar desde unos meses** hasta superar más de 4 años.** ## ¿Cuánto cuesta? El coste de pedir una carencia hipotecaria** puede variar según la entidad bancaria que te haya ofrecido la hipoteca,** además debes ser consciente de que solicitar este tipo de solución económica hará que el precio de tu hipoteca suba para compensar este periodo. Es decir, podrás disfrutar de cuotas más bajas el tiempo que estipules con tu entidad financiera, pero cuando puedas volver a asumir la cuota normal **esta última será más alta que en su origen.** Por otro lado debes saber que **deberás realizar una novación sobre tu hipoteca actual** para que se pueda pedir una carencia hipotecaria, ya que se cambiarían las condiciones iniciales de la hipoteca. ## ¿Quién puede pedir un periodo de carencia en su préstamo? Esto lo determina la entidad financiera en concreto, ya que **se debe realizar un estudio que avale que la persona solicitante de este periodo podrá asumir en el futuro una cuota más alta** y los gastos extras de solicitar una carencia hipotecaria. ## ¿Existen inconvenientes en la solicitud de un periodo de carencia de una hipoteca? La principal ventaja de esto es que durante un tiempo podrás disfrutar de una cuota hipotecaria más baja que te ayude a superar momentos económicos difíciles, **pero también cuenta con una serie de desventajas. **Una ya la hemos comentado, es el hecho de que cuanto termine este periodo de carencia la cuota será mayor de la que solíamos tener, esto significa que** el coste final del préstamo solicitado también se incrementará,** además de tener que contar con unos gastos extra por parte de la entidad bancaria. En resumen, solicitar una carencia hipotecaria **nos puede ayudar a superar momentos complicados a nivel económico**, pero debemos tener en cuenta que esto también nos ofrecerá una serie de desventajas en el futuro que debemos valorar. --- ## ¿Qué es un garante hipotecario? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-un-garante-hipotecario-94/ **Un garante o avalista hipotecario es quien se compromete a pagar la hipoteca si el titular no lo hace, respondiendo con todo su patrimonio presente y futuro.** Garante y avalista son la misma figura: solo cambia el nombre. Y conviene saber esto antes de firmar nada: **en los avales bancarios el banco puede reclamarte directamente a ti, sin haber intentado cobrar antes al titular.** No hay un orden de prelación, aunque mucha gente lo dé por supuesto. ## Qué es exactamente un aval hipotecario Es una **fianza**, regulada en el artículo 1822 y siguientes del Código Civil. Quien avala garantiza el cumplimiento de una obligación ajena. La consecuencia la fija el artículo 1911 del Código Civil: **se responde con todos los bienes presentes y futuros**. No solo con lo que tienes hoy: también con lo que llegues a tener. ### Lo que de verdad estás firmando: el aval solidario Este es el punto que casi nadie explica y el más importante de todo el artículo. La ley prevé que el fiador pueda exigir que el acreedor persiga primero los bienes del deudor. Son los **beneficios de excusión, división y orden**. **En la práctica, todos los contratos bancarios incluyen una cláusula por la que el avalista renuncia expresamente a esos beneficios.** Se llama fianza solidaria, y significa que: - El banco **puede reclamarte a ti directamente**, sin haber ejecutado antes la vivienda ni perseguido al titular. - Si hay varios avalistas, **puede reclamar el total a cualquiera de ellos**, no una parte proporcional. - No existe ningún orden que te proteja. Antes de firmar, **busca esa renuncia en el contrato**. Está siempre, y es lo que convierte el aval en un compromiso mucho mayor de lo que suele imaginarse. ## Avalista o hipotecante no deudor: la diferencia que protege Hay una figura alternativa mucho menos conocida y bastante más segura para quien ayuda. Avalista Hipotecante no deudor Con qué responde **Todo su patrimonio**, presente y futuro **Solo con el inmueble** que aporta Si la deuda supera la garantía Sigue debiendo la diferencia No responde de nada más Es deudor del préstamo Sí, solidariamente No Riesgo Ilimitado Limitado al inmueble **El hipotecante no deudor aporta una vivienda como garantía adicional, pero no responde con el resto de sus bienes.** Si llega la ejecución, pierde ese inmueble y ahí termina su responsabilidad. Es la fórmula que debería pedir cualquier padre o madre que quiera ayudar a un hijo con una vivienda libre de cargas. **No todos los bancos la ofrecen de entrada, pero se puede plantear.** ## Lo que nadie te cuenta: te afecta a ti también Avalar no es un gesto simbólico que solo cuenta si las cosas van mal. **Tiene efectos desde el primer día:** - **Aparece en la CIRBE** del Banco de España, el registro que consultan todas las entidades. - **Reduce tu propia capacidad de endeudamiento.** Si más adelante quieres una hipoteca, un préstamo o financiar un coche, ese aval computa como riesgo tuyo. Puede impedirte conseguirlo. - **Dura lo que dure la hipoteca**, que pueden ser treinta años. Es un factor que se pasa por alto constantemente y que ha dejado a muchos avalistas sin poder financiar sus propios proyectos. Puedes ver cómo se calcula en el ratio de endeudamiento. ## Qué negociar antes de firmar El aval no tiene por qué ser ilimitado. Estas condiciones se pueden pedir, aunque el banco no las proponga: - **Limitar el importe avalado** a una cantidad concreta, en lugar de al total de la deuda. - **Limitar la duración**, por ejemplo a los primeros cinco o diez años, o hasta que el capital pendiente baje de un umbral. - **Pactar la liberación automática** cuando se cumplan determinadas condiciones: que el titular alcance cierta antigüedad laboral o que se haya amortizado un porcentaje. - **Aportar el inmueble como hipotecante no deudor** en lugar de avalar personalmente. - **Contratar un seguro de vida y de amortización** a nombre del titular, que cubra la deuda si le ocurre algo. Que el banco acepte o no depende de la operación, pero **lo que no se pide no se concede**, y estas cláusulas rara vez se ofrecen espontáneamente. ## Alternativas al aval familiar - **El aval del ICO.** El Estado avala hasta el 20% para menores de 35 años y familias con menores a cargo. Es la alternativa más clara y no compromete a nadie de la familia: el aval ICO y cómo solicitarlo. - **Aportar más entrada**, aunque sea con una donación o un préstamo familiar documentado. Bajar el porcentaje financiado suele eliminar la necesidad de aval. - **Ampliar el plazo** para reducir la cuota y encajar en el ratio sin garantías adicionales. - **Esperar** a consolidar antigüedad laboral o ahorro. A veces seis meses cambian la respuesta del banco. ## Cómo dejar de ser avalista No es automático ni sencillo: **el banco tiene que aceptar liberarte**, y para ello el titular debe demostrar que puede sostener la hipoteca solo. Las vías habituales son la novación con la entidad actual o la subrogación a otra que acepte la operación sin aval. Lo desarrollamos en cómo quitar al avalista de una hipoteca. ## ¿Debo aceptar ser avalista? Es una decisión personal, pero conviene tomarla con los datos correctos. Plantéate tres preguntas: - **¿Podría pagar esa cuota durante años si tuviera que hacerlo?** No unos meses: durante años, junto a mis propios gastos. - **¿Necesitaré financiación para mí en los próximos años?** Porque este aval me la va a dificultar. - **¿Estoy dispuesto a que esto afecte a la relación** si la situación se tuerce? Si la respuesta a alguna es no, conviene explorar antes las alternativas del apartado anterior. **Ayudar no tiene por qué significar avalar.** ## Preguntas frecuentes ### ¿Es lo mismo garante que avalista? Sí. Son dos nombres para la misma figura: quien responde de la deuda si el titular no paga. ### ¿El banco puede reclamarme a mí antes que al titular? Sí, si has firmado un aval solidario, que es lo habitual. Al renunciar a los beneficios de excusión y orden, la entidad puede dirigirse directamente contra ti. ### ¿Con qué respondo como avalista? Con todos tus bienes presentes y futuros, según el artículo 1911 del Código Civil. No solo con lo que tienes al firmar. ### ¿Qué es un hipotecante no deudor? Quien aporta un inmueble como garantía adicional sin ser deudor del préstamo. Solo responde con ese inmueble, no con el resto de su patrimonio. Es bastante más seguro que avalar. ### ¿Ser avalista me impide pedir una hipoteca? Puede dificultarlo. El aval consta en la CIRBE y computa como riesgo en tu capacidad de endeudamiento. ### ¿Puedo dejar de ser avalista? Solo si el banco acepta liberarte, normalmente mediante una novación o una subrogación, y siempre que el titular pueda asumir la hipoteca en solitario. ### ¿Se puede limitar el aval? Sí, se puede pactar un importe máximo, una duración determinada o condiciones de liberación automática. No suele ofrecerse, pero se puede solicitar. ### ¿Qué pasa si el avalista fallece? La obligación no desaparece: se transmite a sus herederos junto al resto del patrimonio. Es un motivo más para limitar el aval por escrito. ## Buscamos la operación que no necesite aval En muchos casos **el aval se pide porque la operación se ha presentado en la entidad equivocada**, no porque el perfil lo requiera. Cada banco aplica criterios distintos, y esa información no es pública. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y estudiamos primero si hay alguna que acepte tu caso sin garantías adicionales. Si finalmente hace falta, te explicamos exactamente qué implica antes de que nadie firme nada. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas. *Este artículo tiene carácter informativo. Antes de constituirte en avalista, conviene revisar el contrato con un abogado.* --- ## ¿Qué son las hipotecas de VPO? Guía completa URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-son-las-hipotecas-de-vpo-guia-completa-83/ Una **hipoteca VPO** es el préstamo hipotecario con el que se financia la compra de una vivienda de protección oficial. La concede un banco privado, igual que cualquier otra hipoteca, pero se firma sobre un inmueble con precio regulado por la administración, lo que cambia la tasación, el importe que la entidad está dispuesta a prestar y las condiciones de venta futura. Es el punto donde más se equivoca la gente: como la vivienda la adjudica la administración pública, se da por hecho que la financiación también. No es así. La adjudicación y la hipoteca son dos procesos separados, con requisitos distintos y en ventanillas distintas. ## Qué es una VPO y quién puede optar a ella VPO son las siglas de vivienda de protección oficial: una vivienda con **precio máximo de venta fijado por la administración**, a cambio de que el promotor reciba suelo, beneficios fiscales o financiación en condiciones favorables. Ese precio suele situarse entre un 30 % y un 50 % por debajo del mercado libre en la misma zona. Existen dos vías de acceso, y conviene distinguirlas porque el proceso no es el mismo: - **VPO de promoción pública.** La adjudica la comunidad autónoma o el ayuntamiento a través del registro de demandantes de vivienda protegida, normalmente por sorteo o por baremo de puntos. - **VPO de promoción privada.** La construye y vende un promotor, con precio limitado y comprador visado por la administración. Se compra directamente al promotor, pero hay que acreditar igualmente que se cumplen los requisitos. Además del régimen de compra existen el alquiler protegido y el alquiler con opción a compra. Solo en el primer caso, la compra, entra en juego la hipoteca. ## Requisitos para acceder a una VPO en 2026 Los requisitos los fija cada comunidad autónoma dentro del marco estatal, así que varían de una a otra. Estos cuatro se repiten en prácticamente todas las convocatorias. ### 1. Límite de ingresos referenciado al IPREM El tope de ingresos no se expresa en euros, sino en veces el **IPREM** (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). En 2026 el IPREM sigue congelado desde 2023: **600 € al mes, 7.200 € anuales en 12 pagas y 8.400 € en 14 pagas**. Para vivienda protegida se usa habitualmente la referencia de 14 pagas. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 toma como referencia general no superar 5 veces el IPREM anual, y las comunidades ajustan ese múltiplo hacia arriba o hacia abajo: Múltiplo del IPREM Ingresos brutos anuales de la unidad familiar Uso habitual 3 veces 25.200 € Regímenes especiales y algunas ayudas directas 4,5 veces 37.800 € Múltiplo más frecuente en régimen general 5 veces 42.000 € Referencia del Plan Estatal 2026-2030 5,5 veces 46.200 € Familias numerosas, monoparentales o con discapacidad 6,5 veces 54.600 € VPO de precio concertado en algunas comunidades El cómputo se hace sobre **toda la unidad familiar**, sumando la base imponible general y del ahorro de la última declaración de la renta disponible. Y ojo con el otro extremo: casi todas las convocatorias fijan también un mínimo, porque hay que demostrar capacidad de pago para la hipoteca. ### 2. Destino a vivienda habitual y permanente La VPO tiene que ser tu domicilio habitual. No vale como segunda residencia ni se puede alquilar libremente durante el periodo de protección. Si lo que buscas es una casa en la costa o en el pueblo, el camino es otro: ahí encaja una hipoteca segunda vivienda, con condiciones y porcentajes de financiación distintos. ### 3. No ser titular de otra vivienda Ni el solicitante ni ningún miembro de la unidad familiar puede tener otra vivienda en propiedad o usufructo. Hay excepciones tasadas —por ejemplo, cuando la vivienda que se posee tiene un valor muy reducido frente al de la VPO, o en supuestos de separación y divorcio— pero hay que justificarlas. ### 4. Empadronamiento e inscripción en el registro de demandantes La mayoría de comunidades exigen **entre 1 y 5 años de empadronamiento** en el municipio o en la región. Y sin estar inscrito en el registro de demandantes de vivienda protegida no se entra en ningún sorteo ni baremo: es el primer trámite, no el último. ## En qué se diferencia una hipoteca VPO de una hipoteca normal Aquí hay un mito que conviene desmontar. Durante años existieron los llamados *préstamos convenidos*, con tipos pactados entre el Ministerio y las entidades. Hoy, en la práctica, **una hipoteca VPO es una hipoteca de banca comercial**. Las diferencias no están en un tipo de interés especial, sino en cómo valora el banco la operación: Aspecto Vivienda libre VPO Tasación Valor de mercado Rara vez supera el precio máximo regulado Financiación habitual Hasta el 80 % del menor entre compra y tasación Hasta el 80 %, con menos margen para superarlo Impuesto en obra nueva IVA 10 % IVA 4 % en régimen especial y promoción pública Garantía para el banco Revalorizable y de venta libre Precio topado y venta restringida Plazo Hasta 30-40 años Igual, sujeto a edad y perfil La consecuencia práctica es doble. Por un lado, la fiscalidad reducida abarata la entrada. Por otro, como el tasador no puede inflar el valor por encima del módulo, **no existe el colchón de tasación** que en vivienda libre permite estirar la financiación. El banco presta sobre una cifra ajustada y el resto sale de tu ahorro. ### Cuánto ahorro necesitas y qué cuota sale Con una VPO de 120.000 € y una financiación estándar del 80 %: - **Entrada:** 24.000 € (el 20 % restante). - **Gastos e impuestos:** notaría, registro, gestoría y tasación, más el impuesto correspondiente. Con IVA reducido del 4 % en obra nueva protegida, la factura fiscal baja bastante frente al 10 % de una vivienda libre. - **Cuota:** 96.000 € a 25 años con un tipo fijo del 2,85 % salen unos **448 € al mes**. Es un cálculo orientativo con sistema francés: el tipo real depende de tu perfil, del plazo y de las vinculaciones que aceptes. Si no llegas al 20 % de entrada, el enfoque cambia por completo y hay que trabajar la operación con garantía adicional o con producto específico; es justo el escenario que resolvemos en hipotecas 100 más gastos. ## Cómo solicitar una hipoteca VPO, paso a paso - **Inscríbete en el registro de demandantes** de vivienda protegida de tu comunidad autónoma. Sin esto no existes para el sistema. - **Consigue la adjudicación** —por sorteo, baremo o compra directa al promotor— y obtén el visado de la administración conforme cumples los requisitos. - **Reúne la documentación:** declaración de la renta, nóminas, vida laboral, contrato de trabajo, extractos bancarios, certificado de empadronamiento y la resolución de adjudicación. - **Compara entidades antes de firmar el contrato de compraventa.** No todos los bancos financian VPO con el mismo criterio y algunos ni siquiera la contemplan si la promoción no es conocida para ellos. - **Negocia oferta vinculante** y revisa comisiones, vinculaciones y cláusulas de amortización anticipada. - **Firma ante notario** tras el acta de transparencia material, obligatoria y gratuita, que se celebra al menos 10 días antes. El orden importa. Muchas operaciones se atascan porque el comprador firma primero con el promotor y busca financiación después, cuando ya tiene plazos comprometidos y poco margen para negociar. Trabajar con brokers hipotecarios desde el paso 3 evita justamente eso. ## Ayudas compatibles con una VPO en 2026 La hipoteca no es la única palanca. Hay tres vías que conviene revisar antes de firmar: - **Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.** Aprobado por el Real Decreto 326/2026 y en vigor desde el 24 de abril de 2026, moviliza 7.000 millones de euros. Las ayudas se activan a medida que cada comunidad publica su convocatoria, así que el calendario real depende de dónde vivas. - **Aval ICO para primera vivienda.** Garantía estatal que cubre hasta el 20 % de la entrada para menores de 36 años y familias con menores a cargo, prorrogada hasta diciembre de 2027. Está pensada para la compra de primera vivienda habitual y sus límites de ingresos y de precio varían por provincia; si tu caso es una VPO, hay que confirmar el encaje con la entidad adherida antes de contar con ella. Si tienes menos de 36 años, revisa también qué te aporta una hipoteca joven frente a esta vía. - **Ayudas y deducciones autonómicas.** Subvenciones directas a la entrada, deducciones en el IRPF autonómico y tipos reducidos en el impuesto de transmisiones para VPO de segunda mano. Cambian cada año y cada comunidad. ## ¿Se puede vender una VPO? Sí, con condiciones. Es falso que una vivienda protegida no se pueda vender nunca, y también es falso que baste con esperar unos años para venderla a precio de mercado. Lo que hay es un régimen concreto: - **Periodo de protección.** Entre 10 y 30 años según la comunidad y el régimen, contados desde la calificación definitiva. Durante ese tiempo, cualquier transmisión necesita **autorización expresa** de la consejería de vivienda. - **Precio máximo.** La venta se hace al precio regulado, actualizado normalmente cada 1 de enero. Recuperas lo invertido y algo de actualización, no la plusvalía del mercado libre. - **Tanteo y retracto.** Hay que comunicar la intención de venta a la administración, que dispone de 30 a 60 días para comprarla ella en las mismas condiciones. Si no se notifica correctamente, puede ejercer el retracto y deshacer la operación después de firmada. - **Devolución de ayudas.** Si recibiste subvenciones y vendes dentro del plazo de permanencia, toca devolverlas con intereses. - **Protección permanente.** Este es el cambio de fondo: las viviendas financiadas con fondos del Plan Estatal 2026-2030 mantienen su calificación de forma indefinida, con nota marginal en el Registro de la Propiedad. Ya no se descalifican por el mero paso del tiempo. Antes de comprar, pide el expediente de la vivienda y comprueba la fecha de calificación definitiva y el régimen aplicable. Es el dato que determina qué podrás hacer con ella dentro de quince años. ## Cuatro errores que se repiten - **Pensar que la administración da la hipoteca.** Adjudica la vivienda; el préstamo lo concede un banco privado con sus propios criterios de riesgo. - **Contar con una tasación alta.** El módulo regulado marca el techo. Ir a la operación asumiendo que la tasación cubrirá la falta de ahorro es la causa más habitual de que se caiga la compra. - **Confundir el IPREM con el SMI.** Son indicadores distintos: el SMI sube casi cada año y el IPREM lleva congelado desde 2023. Los umbrales de VPO van referenciados al segundo. - **Firmar con el promotor sin financiación cerrada.** Las arras corren, los plazos de la promoción también, y sin oferta bancaria en firme la posición negociadora desaparece. ## Preguntas frecuentes sobre la hipoteca VPO ### ¿Cuánto financia el banco en una VPO? Lo habitual es el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Como la tasación de una VPO rara vez supera el precio máximo regulado, ese 80 % se calcula sobre una cifra ajustada y el 20 % restante debe salir de ahorro propio o de una garantía adicional. ### ¿Qué ingresos máximos se piden para una VPO en 2026? Dependen de la comunidad autónoma y se expresan en veces el IPREM. Con el IPREM de 2026 (8.400 € anuales en 14 pagas), el múltiplo más frecuente de 4,5 veces equivale a 37.800 € brutos anuales para la unidad familiar; el Plan Estatal toma como referencia 5 veces, es decir, 42.000 €. ### ¿Las hipotecas VPO tienen mejor interés que las normales? No necesariamente. El sistema de préstamos convenidos con tipo pactado por el Estado ya no opera como antes: hoy las condiciones las fija cada banco según el perfil del solicitante. La ventaja fiscal real está en el IVA reducido del 4 % en VPO de régimen especial y promoción pública, y en los tipos reducidos de transmisiones de algunas comunidades. ### ¿Puedo alquilar mi VPO? No durante el periodo de protección, salvo autorización expresa por causa justificada. La vivienda debe destinarse a domicilio habitual y permanente, y el alquiler por cuenta propia es una de las causas típicas de expediente sancionador y de reintegro de ayudas. ### ¿Se puede descalificar una VPO para venderla libremente? En las promociones antiguas, sí, una vez cumplido el plazo y tramitando la descalificación ante el organismo autonómico, que puede exigir la devolución de ayudas e intereses. En las financiadas con el Plan Estatal 2026-2030 la protección es permanente y esa vía desaparece. ### ¿Puedo comprar una VPO si ya tuve otra antes? Por regla general no, si sigues siendo titular. Si ya la vendiste, muchas comunidades exigen que hayan pasado varios años —a menudo diez— desde la adquisición anterior o desde el cobro de ayudas incompatibles. Es un requisito que conviene verificar en la convocatoria concreta antes de inscribirse. ## Te ayudamos a cerrar la financiación Conseguir la adjudicación es la mitad del camino. La otra mitad es que un banco diga que sí en el plazo que marca la promoción, con una tasación topada y sin margen para improvisar. Eso es lo que hacemos en Realista: analizamos tu perfil, presentamos la operación a las entidades que sí trabajan vivienda protegida y negociamos las condiciones por ti. Conseguimos tu hipoteca sin coste para ti hasta la firma. Cuéntanos tu caso por nuestro formulario de contacto o escríbenos por WhatsApp al +34 600 547 492. Te decimos con claridad qué financiación puedes conseguir antes de que firmes nada. --- ## Todo lo que necesitas saber sobre la segunda hipoteca sobre la vivienda habitual URL: https://realista.es/blog/noticias-3/todo-lo-que-necesitas-saber-sobre-la-segunda-hipoteca-sobre-la-vivienda-habitual-81/ **Una segunda hipoteca es un préstamo nuevo que utiliza como garantía una vivienda que ya está hipotecada.** Te permite obtener liquidez sin vender, pero convives con dos cuotas y con dos cargas sobre el mismo inmueble. Antes de seguir, una aclaración que evita bastante confusión: **segunda hipoteca no es lo mismo que hipoteca para segunda vivienda.** Aquí hablamos de pedir un segundo préstamo sobre la casa en la que vives. Si lo que buscas es financiar la compra de otra vivienda, eso es una hipoteca para segunda vivienda. ## ¿Qué es una segunda hipoteca? Es un préstamo independiente del que ya tienes, garantizado con el mismo inmueble. A partir de ese momento tienes **dos préstamos distintos y dos cargas inscritas** sobre la misma vivienda. El orden importa: la segunda hipoteca queda **en rango posterior** a la primera. Si hubiera una ejecución, el primer acreedor cobra antes. Por eso el banco asume más riesgo y las condiciones son peores que en una hipoteca normal. Los usos más habituales son financiar una reforma, unificar deudas caras o cubrir una necesidad puntual de liquidez. ## Cuánto dinero pueden darte La regla que aplican las entidades es sencilla: **la suma del capital que te queda por pagar más el nuevo préstamo no debe superar entre el 70% y el 80% del valor de tasación actual**. Con un ejemplo se ve mejor. Vivienda tasada hoy en 250.000 €, con 90.000 € pendientes de la primera hipoteca, y un banco que aplica el 75%: Concepto Importe Valor de tasación actual 250.000 € Límite del 75% 187.500 € Capital pendiente de la primera hipoteca − 90.000 € **Máximo de la segunda hipoteca** **97.500 €** De ahí sale un dato clave: **cuanto más hayas amortizado y más se haya revalorizado la vivienda, más margen tienes**. Si acabas de firmar la primera hipoteca, es muy improbable que te concedan una segunda. El plazo también es más corto: habitualmente **entre 10 y 20 años**, frente a los 25 o 30 de una hipoteca de compra. ## Requisitos - **Haber amortizado una parte significativa** de la primera hipoteca. Muchas entidades piden que hayas devuelto al menos la mitad. - **Capacidad de pago para las dos cuotas.** Se suma todo y se compara con tus ingresos: si el conjunto supera el 35%-40%, la operación no sale. Lo explicamos en el ratio de endeudamiento. - **Historial de pagos impecable.** Un impago reciente basta para tumbarla. - **Tasación actualizada** del inmueble. - **Ingresos estables y demostrables.** Sobre el avalista: **no siempre es imprescindible**, aunque el banco lo pedirá si el porcentaje conjunto es alto o si tu capacidad de pago va justa. Te explicamos qué implica en qué es un garante hipotecario. ## Cuánto cuesta Aquí hay que corregir una idea muy extendida. Desde la **Ley 5/2019** y la reforma del impuesto de 2018, en la escritura de un préstamo hipotecario **el banco asume la notaría, la gestoría, el registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados**. Al cliente le quedan dos partidas: - **La tasación:** entre 300 € y 500 €. Puedes verlo en qué es la tasación de una vivienda. - **La comisión de apertura**, si la hay, y los productos vinculados que aceptes contratar. Es cierto, por tanto, que una segunda hipoteca sale más barata de tramitar que la primera, pero **no porque haya «deducciones»: porque la ley trasladó esos costes al banco**. Tienes el desglose completo en quién paga los gastos de notaría de una hipoteca. ## Segunda hipoteca, ampliación o préstamo personal Esta es la comparación que de verdad hay que hacer, y casi siempre se resuelve a favor de la segunda opción. Segunda hipoteca Ampliación de la actual Préstamo personal Nº de préstamos Dos Uno Dos Tipo de interés Medio **El más bajo** El más alto Plazo 10-20 años El de tu hipoteca Hasta 8-10 años Trámite Escritura nueva Novación Sin notaría Garantía La vivienda La vivienda Personal Rapidez Semanas Semanas Días ### La ampliación suele ser la mejor opción Ampliar el capital de tu hipoteca actual mediante una **novación** normalmente sale mejor que abrir un préstamo nuevo: mantienes un solo préstamo, una sola cuota y, casi siempre, un tipo de interés más bajo. Tiene un inconveniente: **dependes de que tu banco quiera**. No está obligado a ampliarte nada. Te contamos el proceso en qué es la novación de una hipoteca. ### Cuándo tiene sentido el préstamo personal Para importes pequeños y plazos cortos. Si necesitas 15.000 € para una reforma y puedes devolverlos en cinco años, el interés más alto se compensa con no hipotecar más tu casa ni pagar tasación. La comparativa está en préstamo personal frente a préstamo hipotecario. ### Y si la vivienda ya está pagada Entonces no hablamos de segunda hipoteca sino de **rehipotecar**, y las condiciones son bastante mejores porque no hay carga previa. Lo vemos en cómo rehipotecar una vivienda pagada. ## Cuándo compensa y cuándo no ### Puede tener sentido si… - Necesitas un importe alto que un préstamo personal no cubre. - Vas a acometer una reforma que **revaloriza el inmueble**. - Unificas deudas caras —tarjetas, financiaciones al consumo— en una sola cuota más baja. - Tu banco actual se niega a ampliar y otra entidad te ofrece mejores condiciones. ### Piénsatelo dos veces si… - El destino del dinero es **gasto corriente** y no una inversión. Estás poniendo tu casa como garantía de algo que se consume. - Tus ingresos son irregulares o tu situación laboral es incierta. - Ya vas justo con la primera cuota. - No has comparado antes la ampliación con tu propio banco. **El riesgo hay que decirlo con claridad:** con dos hipotecas sobre la vivienda habitual, un problema de ingresos afecta al techo bajo el que vives. No es un préstamo cualquiera. Si tu situación es de dificultad real de pago, antes de sumar deuda conviene mirar otras vías: lo tratamos en la dación en pago. ## Preguntas frecuentes ### ¿Se puede pedir una segunda hipoteca sobre la misma vivienda? Sí, siempre que quede margen entre lo que debes y el valor de tasación, y que puedas asumir las dos cuotas. El nuevo préstamo queda en rango posterior al primero. ### ¿Cuánto me pueden dar? La suma del capital pendiente y del nuevo préstamo no suele superar el 70%-80% del valor de tasación actual. Cuanto más hayas amortizado, más margen tienes. ### ¿Es lo mismo una segunda hipoteca que una hipoteca para segunda vivienda? No. La segunda hipoteca es un préstamo nuevo sobre la vivienda que ya tienes. La hipoteca para segunda vivienda financia la compra de otro inmueble. ### ¿Es mejor una segunda hipoteca o ampliar la que tengo? Normalmente sale mejor ampliar: mantienes un solo préstamo, una sola cuota y sueles conseguir mejor tipo. El inconveniente es que depende de que tu banco quiera hacerlo. ### ¿Quién paga los gastos de una segunda hipoteca? El banco asume notaría, gestoría, registro y AJD desde la Ley 5/2019. El cliente paga la tasación y, si existe, la comisión de apertura. ### ¿Necesito avalista? No siempre. Se pide cuando el porcentaje conjunto es elevado o cuando la capacidad de pago queda ajustada. ### ¿Puedo pedirla en un banco distinto al de mi primera hipoteca? Sí. No estás obligado a hacerlo con tu entidad actual, y comparar suele merecer la pena. ### ¿Cuánto se tarda? Un plazo parecido al de una hipoteca normal: entre cuatro y ocho semanas, incluidos los diez días de reflexión obligatorios. Lo detallamos en cuánto tardan en conceder una hipoteca. ## Te decimos qué opción te conviene Segunda hipoteca, ampliación o préstamo personal no son intercambiables: **la diferencia entre elegir bien y elegir mal pueden ser varios miles de euros y una carga adicional sobre tu casa**. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias, estudiamos tu caso sin coste y te decimos con números cuál de las tres sale mejor en tu situación. Incluida la posibilidad de que no sea ninguna. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o simular cuotas en la calculadora de hipotecas. propones. --- ## Gastos de formalización de una hipoteca: todo lo que debes saber URL: https://realista.es/blog/noticias-3/gastos-de-formalizacion-de-una-hipoteca-todo-lo-que-debes-saber-102/ **¿Sabes que los gastos de formalización de tu hipoteca te podrían ser devueltos? **Si llevas algún tiempo pensando en pedir uno de estos préstamos o en reclamar lo que te corresponde, sigue leyendo el siguiente artículo en el que aprenderás todo lo necesario sobre estos gastos. En Realista queremos poner a tu disposición esta información, no solo para que conozcas cuáles son estos gastos de formalización de la hipoteca, sino para que también estés al tanto de cuáles de estos puedes reclamar.** ¡Te serán devueltos!** Pasemos a detallar cuáles son estos gastos,** a qué cantidad podrían ascender** y cómo **solicitar su devolución.** ## ¿Cuáles son los gastos de formalización de una hipoteca? Antes de la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario el pasado **16 de junio de 2019,** el solicitante debía aportar casi todos estos costes. Dichos pagos son el pago de la notaría, el Registro de la Propiedad, la gestoría, la tasación y el **Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.** A continuación pasaremos a verlos detalladamente. ### Gastos de formalización de la hipoteca: Notaría Este es el primer coste al que tendrá que hacer frente el solicitante, **los gastos relacionados con la gestión de la notaría**. El notario emitirá dos facturas, una por la firma de la compraventa y otra por la de la hipoteca. Solo emitirá uno de los recibos cuando se trate de una compraventa con subrogación o la firma de una hipoteca de forma aislada. Los gastos de notario en este tipo de operaciones suele estar entre el **0,3 y el 0,5 % **de la **responsabilidad hipotecaria.** Este término hace referencia a la suma del capital que te fue prestado, incluyendo gastos e intereses. A este pago a la notaría le tendrás que añadir **el coste por hoja de escritura.** ## Gastos de formalización de la hipoteca: Registro de la Propiedad * “Para que la hipoteca quede validada es imprescindible que el documento en el que se constituya **quede inscrito en el Registro de la Propiedad”*****  **Según el artículo 1875 del Código Civil. Los aranceles registrales suelen ser de entre el **0,1% y el 0,3% **de la responsabilidad hipotecaria. Mientras que no se inscriba en el Registro,** la entidad bancaria no podrá ejercitar sus derechos de garantía** para asegurarse el reembolso del préstamo. De ahí que el interés innegable del banco en formalizar esta operación cuanto antes. Actualmente los gastos en relación al Registro de la Propiedad son **pagados por la propia entidad bancaria.** ### Gastos de formalización de la hipoteca: Gestoría Se trata del pago que cobra la gestoría por inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y pagar los impuestos correspondientes. Este gasto se podría considerar impuesto por la** entidad bancaria**, ya que es esta la que **delega estos trámites a una gestoría de su confianza.** Tanto la tramitación del **documento notarial** como **la liquidación de impuestos y la inscripción de la hipoteca en el registro.** Una vez realizados estos trámites la gestoría emitirá una factura de honorarios que **suele rondar unos 400 euros de media** aunque todo dependerá de las tarifas de cada gestor. Actualmente este coste también lo cubre la entidad bancaria. ### Gastos de formalización de la hipoteca: Tasación De acuerdo con el** art. 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil**, la tasación constituye un requisito indispensable para el procedimiento de ejecución hipotecaria. Como ya te habrás podido imaginar, la tasación de una propiedad **garantiza el valor real de la vivienda en el momento de la compra **para que el banco pueda realizar el análisis de riesgos que garantice la devolución del préstamo. Tasar una vivienda suele costar entre 150 y 400 euros, unos 350 euros de media. ### Gastos de formalización de la hipoteca: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados Se trata de un impuesto recaudado por la respectiva Comunidad Autónoma en la que se adquiere la vivienda, y el importe de la misma dependerá del importe de la hipoteca, oscilando **entre el 0,50 % y el 1,50 % **en función de cómo esté establecido en cada Comunidad. Este punto fue uno de los más controversiales estos últimos años, pues la justicia no llegaba a un acuerdo **con relación a quien debía hacer frente a este gasto**. Finalmente es el banco el que deberá hacer frente al pago de este impuesto. ## ¿Cómo puedo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca? Infórmate y recupera los gastos de formalización de tu hipoteca. En julio del 2020 el **Tribunal de Justicia de la Unión Europea corrige al Supremo** a favor de los hipotecados. Momento en el que se concreta que si el solicitante **considera como abusivas las cláusulas **firmadas por la entidad financiera  estará en todo su derecho de eliminar dicho acuerdo y reclamar el dinero correspondiente a los gastos hipotecarios. Según el Tribunal Supremo y en relación con los gastos notariales, el cliente puede solicitar hasta el** 50% de lo desembolsado.** Ten en cuenta que deberás abonar el gasto por la emisión de la factura de la compraventa, en la que el banco, en principio, no habrá participado. Con respecto a los** costes de gestoría.** Según lo convenido estarás en todo tu derecho de reclamar hasta el** 100% del importe **desembolsado. **Los costes derivados del Registro de la Propiedad podrán ser reclamados hasta el **100% del gasto efectuado. **Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)**: Este gasto solo podrá ser reclamado si la hipoteca que solicitaste se firmó antes de febrero del 2018, en caso contrario, según el fallo del tribunal, es el cliente quien debe pagar por estos conceptos. Si estás pensando en reclamar tu dinero ahora y tienes alguna duda en relación con alguno de estos conceptos, no lo dudes, ponte en contacto con nosotros. Desde** Realista velamos por tus intereses.** --- ## Hipoteca sin contrato fijo: ¿cómo conseguirla? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/hipoteca-sin-contrato-fijo-como-conseguirla-101/ Algunos de nuestros lectores se preguntarán **¿Puedo conseguir una hipoteca sin contrato fijo? **Tras la burbuja inmobiliaria y el incremento de los requisitos hipotecarios esta pregunta no ha sido fácil de responder. Sin embargo, desde Realista creemos que ya ha llegado el momento de despejar las dudas sobre los requisitos hipotecarios y sobre **cómo conseguir una hipoteca sin contrato fijo** de ningún tipo. ## Principales requisitos para solicitar una hipoteca Cómo ya hemos mencionado, existe un antes y un después en cuanto a los créditos hipotecarios tras la crisis del 2008. Debido a las consecuencias sufridas por la burbuja inmobiliaria,  los** bancos se han vuelto mucho más exigentes y rigurosos** en cuanto a la aprobación de cualquier tipo de préstamo. Es por ello por lo que el ciudadano que a día de hoy desee solicitar una hipoteca tanto con contrato fijo o con contrato temporal deberá cumplir los siguientes** requisitos mínimos.** - **Ingresos Mensuales**. Francamente, lo ideal sería contar con una nómina mensual lo suficientemente alta como para solo destinar el 40% de esta en el pago de la cuota. En el caso de que solicites esta hipoteca deberás garantizar que posees los suficientes ingresos como para hacer frente a estos pagos. - **Vida Laboral**. Incluso aunque solicites esta hipoteca sin contrato fijo debes presentar algún documento que acredite que has estado **trabajando durante al menos un año** en la misma compañía. En el caso de que seas autónomo espera a haber estado trabajando** un mínimo de dos años.** Para ello deberás de solicitar el** informe de Vida Laboral**. Podrás hacerlo de forma online a través de préstamo. Básicamente estos son los requisitos mínimos  para solicitar una hipoteca. No existen varitas mágicas, ni entidades financieras con menos requisitos que otras. Ha llegado la hora de que dejemos de preguntarnos **¿Qué banco te da hipoteca sin contrato fijo?** ### Documentos imprescindibles para pedir una hipoteca Después de la entrega de todos y cada uno de estos documentos el banco pasará a hacer una minuciosa investigación y comprobación de todos ellos, tras la cual evaluarán tu solvencia económica y tu capacidad de hacer frente a los pagos mensuales.** Así decidirán si te conceden o no el préstamo. ** Si continúas interesado en el proceso y hasta el momento cumples los requisitos mínimos, sigue leyendo si deseas saber **qué información debes presentar**. - **NIF O NIE** en vigor. Es decir, el número de identificación fiscal en el caso de que tu nacionalidad sea española o el número de identificación de extranjero. - **Vida laboral actualizada**. Puedes presentar esta información a través del informe de Vida Laboral - **Última declaración del IRPF**. Se trata de una tributación asociada a las rentas en España. - **Extracto de propiedades**. Debes presentar cualquier tipo de propiedad que poseas. Esto incentivará que te concedan esa hipoteca sin contrato fijo, pues demostrarás solvencia. - **Últimos recibos de préstamos** que estemos pagando. En el caso de que sea así. - Contrato de **alquiler**. Siempre que te encuentres viviendo en una propiedad alquilada. - Justificantes de** ingresos **o rentas. **Pedir hipotecas con un contrato temporal en el año 2021 **no es ninguna locura. Teniendo en cuenta las circunstancias actuales en torno al panorama laboral, esta es una situación que cada vez será más común. ## ¿Cómo asegurarte de que te conceden esa hipoteca sin contrato fijo? Si has llegado hasta aquí sabrás que el hecho de que concedan una hipoteca sin contrato fijo es posible ¿no? Vayamos un poco más allá y concretemos los 4 puntos imprescindibles con los que te aseguramos al 100% que **el banco te dé esa hipoteca sin contrato fijo. ** ### ▶️ Ahorros suficientes para comprar una propiedad Estos ahorros facilitarán  en gran medida la concesión del crédito aunque la** hipoteca sea solicitada sin trabajo fijo.** Esta solvencia genera credibilidad ante la entidad financiera que sabrá que podrás responder ante el pago de la cuota aunque dejes de tener un ingreso mensual. ### ▶️Estar respaldado por un aval hipotecario Contar con un aval que respalde ese préstamo será de gran ayuda. El avalista hipotecario es una figura que se comprometerá ante el banco a **pagar la deuda en caso de que haya impagos del solicitante.** ¡Ojo! Esto no significa que debas relajarte. Tu principal obligación debe ser asegurarte  previamente de que eres completamente capaz de hacer frente al pago de la hipoteca por ti mismo. ### ▶️No tener más deudas Este no es un requisito excluyente, pero lo cierto es que el hecho de tener que hacer frente a otros pagos, por pequeños que sean, hará que el banco considere negativamente tu candidatura. Ten en cuenta que **presentar una solicitud libre de cargas **siempre te dará más posibilidades de obtener tu hipoteca. ### ▶️Contar con un asesor hipotecario Especialmente si es la primera vez que solicitas una hipoteca sin contrato fijo. Un experto en la materia podría marcar la diferencia. Este asesor financiero no solo te ayudará a conseguir ese preciado préstamo, sino que gracias a él **conseguirás la hipoteca de tus sueños.** No todas las hipotecas son las mismas ni tienen las mismas condiciones, un experto en la materia  podrá estudiar tu situación y presentarte la mejor opción según tus necesidades. ## Realista: especialistas hipotecarios Desde Realista sabemos que podemos **obtener la hipoteca perfecta para ti**. Proyecta tu futuro y nosotros te ayudaremos a conseguirlo gracias a nuestro exhaustivo conocimiento del mercado. Nuestra principal labor en Realista es obtener la financiación que el cliente necesita y **ofrecerle las mejores condiciones que el mercado presente**. Así que no lo dudes y si estás pensando en solicitar una hipoteca sin contrato fijo ponte en contacto con nosotros. ¡Te aseguro que no te arrepentirás! --- ## Qué es una hipoteca titularizada URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-una-hipoteca-titularizada-100/ Probablemente hayas escuchado el término de hipoteca titularizada, pero de primeras no sepas muy bien a qué se refiere esto. Si quieres conocer **qué es una hipoteca titularizada** has llegado al artículo indicado, ya que resolveremos todas tus dudas. Actualmente en nuestro país, **es mayor el número de personas que tienen una vivienda en propiedad que aquellas que deciden optar por un alquiler**; es muy complicado reunir el dinero suficiente para poder pagar de manera inmediata una vivienda completa, por ello, el recurso más utilizado es solicitar una hipoteca. Una hipoteca es un **préstamo que te ofrece una entidad financiera** a cambio de un porcentaje de intereses que irás pagando mes a mes. ## ¿Qué es una hipoteca titularizada? Las hipotecas titularizadas son aquellas que** la entidad financiera o banco, vende a terceros,** gracias a esto, el banco consigue liquidez a corto plazo, aunque se tarde en cobrar el préstamo. **Esta práctica tiene alrededor de 30 años de existencia, **pero realmente comenzó a ejercerse a gran escala tras la crisis del ladrillo. Algo que caracteriza a este tipo de préstamos, es que cuando se produce la titulización, el banco** en ningún momento está obligado a avisar al hipotecado sobre esto.** ## ¿Cómo saber si una hipoteca está titularizada? Esta es la primera duda que nos surge cuando hablamos de hipotecas titularizadas, ya que cómo vimos en el punto anterior el banco no está obligado a transmitir está información en el momento que pasa. Si tienes una hipoteca bancaria y quieres saber si está titularizada, los pasos que debes seguir son muy sencillos, **será tan fácil como acudir a la entidad bancaria con la que tienes contratado el préstamo**, identificarte como el titular y solicitar esa información, ya que aunque no estén obligados a transmitírtela en el momento que pasa, tampoco pueden negarse a dártela. Aun así, podría darse el caso de que no te den la respuesta sobre la titularidad de tu préstamo, en ese caso** deberías ir por lo judicial para tener la información.** ## ¿Qué obligaciones tiene el hipotecado? Cuenta con las mismas obligaciones que asumió con su entidad bancaria, ya que la titularización no afecta a las condiciones que se aceptaron en el momento de solicitar el préstamo. Por lo que** el hipotecado tiene la obligación de seguir pagando la hipoteca** hasta que acabe todas las cuotas. ## ¿Qué consecuencias tiene para el hipotecado? En principio no debería tener ninguna consecuencia en el hipotecado, ya que el banco a la hora de vender la hipoteca debe mantener las mismas condiciones que se le ofreció al hipotecado. **Es muy elevado el porcentaje de hipotecas titularizadas**, pero en cambio, son muy pocas las personas que realmente saben que su préstamo cuenta con esta característica, ya que al no variar sus condiciones en ningún momento se plantean este caso. ### ¿Y para el avalista? En el caso del avalista, **sí se produce un cambio significativo,** ya que su figura dejará de ser necesaria, ya que al ceder esta titularidad el avalista quedaría extinguido de sus derechos y obligaciones sobre la financiación. ## ¿Se puede vender la vivienda titulizada? Otra de las dudas que surgen después de saber qué es una hipoteca titularizada es si tendremos algún inconveniente al volver a vender nuestra propiedad; la respuesta a esta incógnita es que sí, **no deberías tener ningún problema para vender tu vivienda**, ya que las características y obligaciones que tienes con el préstamo son las mismas que solicitaste a tu entidad bancaria. ## ¿Hay opción de renegociar la hipoteca? Este punto es más complejo, ya que realmente con quien debes renegociar la financiación en caso de así quererlo,** debe ser con el fondo al que se le ha vendido el préstamo.** En este punto, deberemos volver a contactar con nuestra entidad bancaria para asegurarnos qué derechos cuenta sobre el préstamo para ver si es posible realizar la renegociación. ## ¿Qué ocurre si el hipotecado no cumple con los pagos? **En ningún caso el banco puede reclamar las cuotas de la hipoteca,** ya que según la ley ese derecho únicamente lo tiene el acreedor, y al pasar la titularidad pierde esa opción. En este punto, nos parece importante aclarar que las hipotecas pueden venderse en su totalidad o parcialmente, por lo que si la entidad bancaria vende únicamente una parte de la hipoteca, sí que mantendrá el derecho de reclamarte el pago de la parte que mantiene. Por esta razón,** es importante que te informes de la titularidad de tu hipoteca, **para poder comprender de mejor manera las obligaciones y derechos que tienes sobre la misma. ## Consigue la hipoteca de tus sueños Desde Realista **ponemos a tu disposición todas las facilidades para lograr adquirir la vivienda de tus sueños** contratando esa hipoteca que te lo ponga todo más fácil. Nuestra misión es lograr que todos nuestros clientes cuenten con las mejores condiciones en sus hipotecas, para que puedan cumplir su sueño de adquirir una vivienda, montar un negocio, o lo que deseen. Si cuentas con nosotros **podrás disponer de hipotecas al 100%, **para que te despreocupes por ahorrar una gran cantidad de dinero solamente para solicitar tu hipoteca. **No dudes en ponerte en contacto con nosotros** y comenzar a lograr todo lo que te has propuesto. --- ## Diferencia entre valor catastral y valor de mercado URL: https://realista.es/blog/noticias-3/diferencia-entre-valor-catastral-y-valor-de-mercado-55/ Es importante conocer la valía del valor catastral ya que de eso dependerá el pago de impuestos que debemos afrontar. A veces este valor suele confundirse con el valor del mercado y caemos en problemas administrativos, por eso desde Realista Hipotecas **os vamos a explicar la diferencia entre valor catastral y valor de mercado.** ## ¿Qué es el valor catastral? Para poder contarte la diferencia entre valor catastral y valor de mercado es necesario que te familiarices con los conceptos. **El valor catastral es el valor administrativo que se le da a una vivienda**, sobre esta cantidad es dónde se desarrollan los impuestos que debes pagar por la vivienda como podría ser el IBI. Para deducir cuál es el valor catastral de una vivienda, se deben prestar atención a los **siguientes detalles:** - El lugar en el que se encuentra la vivienda - Las características que posee el suelo y la construcción - El coste del suelo en esa zona - La calidad del lugar - Antigüedad que puede tener la vivienda Entre otros, también queremos destacar que el valor catastral **en ningún caso será superior al valor del mercado de la misma vivienda.** El valor catastral de una vivienda sólo estará disponible para el propietario de dicha vivienda además de aquellas personas o entidades oficiales que puedan contar con un permiso para tener ese acceso. ## ¿Qué es el valor de mercado? El valor de mercado, es el precio que tiene un determinado bien o servicio, en este caso nos referimos concretamente a las viviendas, por lo que este valor sería el precio al que se podría vender o comprar una casa. **Este precio es únicamente utilizado para el acto de compra venta de la propiedad,** pero es cierto que puede cambiar con el paso del tiempo, o cambiar cuando se realice alguna modificación en la vivienda. Para conocer el valor de mercado de tu vivienda,** es importante contar con un tasador oficial que te de un precio rea**l, ya que si el comprador trae su propio tasador es posible que te ofrezca un precio más reducido. ## Diferencia entre valor catastral y valor de mercado Ahora que estás un poco más familiarizado con el tema de qué es en concreto cada uno de los valores, vamos a hacer de nuevo más hincapié en sus diferencias. **Habrás podido notar, que la principal diferencia entre valor catastral y valor de mercado, es que por norma general el valor de mercado es más alto** y es el que se utilizará para vender la propiedad, mientras que el valor catastral sirve para poder contabilizar los impuestos que recaen sobre la vivienda. A continuación te vamos a explicar otras diferencias importantes para que afiances este conocimiento: ### Comportamiento ante la fluctuación Sólo el valor de mercado se verá afectado por la fluctuación del país, que siempre tendrá tendencia ascendente o descendente, actualmente, por ejemplo**, en España se preveé una descenso del valor de mercado de las viviendas**, por lo que los valores de mercado se verán afectados. ### Usos administrativos Como te hemos comentado al inicio de este post, **debes saber que es el valor catastral el que se utiliza para calcular los impuestos que debe asumir el propietario de la vivienda.** Por otro lado, el valor de mercado se utiliza únicamente para hacer una transacción de compra o de venta. ### Cuando se vende o se compra una vivienda Como hemos dicho en el punto anterior, el valor de mercado nos dará el precio exacto por el cual podemos vender o comprar una vivienda. **El valor de venta siempre debe superar el valor catastral, **ya que si la administración pública considera que no se ha alcanzado el precio mínimo con el que asumir los impuestos puede pedir más dinero. ### Valoración de las cuantías Existen expertos en este tipo de cuestiones que podrán calcula**r tanto el valor catastral como el valor de mercado **contabilizando todos los detalles anteriormente comentados. Siempre debes buscar un equipo de profesionales de confianza. ## Cuenta con nosotros Desde Realista queremos ayudarte a lograr la casa de tus sueños, por eso te ofrecemos todas las facilidades de financiación que necesitas para conseguirlo. **Cada vez es más difícil lograr una hipoteca del 100%**, por eso nuestros jóvenes ven más complicado el poder comprarse una vivienda, pero nosotros luchamos por tus intereses y por ofrecerte todo lo que necesitas. **Con nosotros puedes conseguir una hipoteca completa sin necesidad de pedir un aval,** además te asesoraremos de manera gratuita desde el inicio de tu contacto con nosotros. No lo dudes más y** contacta con nosotros para ****contarnos tu caso****,** lucharemos por cumplir tus sueños y lograr tus intereses. --- ## 18 términos hipotecarios que debes conocer URL: https://realista.es/blog/noticias-3/18-terminos-hipotecarios-que-debes-conocer-53/ **Este glosario reúne los 43 términos hipotecarios que aparecen en cualquier operación de compra de vivienda**, explicados en dos o tres frases y sin jerga innecesaria. Cuando pides una hipoteca te encuentras de golpe con FEIN, TAE, diferencial, carencia y una docena más de conceptos que nadie te ha explicado. Y entender esas palabras es lo que separa firmar una buena hipoteca de firmar la primera que te ofrecen. Están ordenados alfabéticamente. Cada término enlaza al artículo donde lo desarrollamos, por si quieres profundizar. ## Índice de términos **A** — Amortización · Amortización anticipada · Arras · Aval · Avalista · AJD (Actos Jurídicos Documentados) **B** — Bonificaciones **C** — Cadencia · Capital pendiente · Capital principal · Carencia · Cédula de habitabilidad · Cláusula suelo · Comisión de apertura · Cuota **D** — Dación en pago · Diferencial **E** — Escritura pública · Euríbor · Extinción de condominio **F** — FEIN · FiAE · FIPRE **G** — Garante **H** — Hipoteca · Hipoteca fija · Hipoteca inversa · Hipoteca mixta · Hipoteca puente · Hipoteca variable **I** — IRPH · ITP **L** — LTV (loan to value) **N** — Nota simple · Novación **P** — Préstamo hipotecario · Provisión de fondos **S** — Sistema de amortización francés · Subrogación **T** — TAE · TIN · Tasación **V** — Valor catastral ## A ### Amortización Es la devolución del capital prestado. Cada cuota que pagas se divide en dos partes: una va a intereses y otra amortiza capital. Al principio del préstamo la mayor parte se va en intereses, y esa proporción se invierte con los años. Lo explicamos en detalle en el cuadro de amortización de una hipoteca. ### Amortización anticipada Devolver capital antes de tiempo, de forma parcial o total. Puedes elegir entre reducir la cuota o acortar el plazo. La Ley 5/2019 limitó las comisiones por esta operación. Valoramos cuándo compensa en ¿merece la pena amortizar hipoteca? ### Arras Cantidad que entrega el comprador para reservar la vivienda antes de la firma, habitualmente entre el 5% y el 10% del precio. Según el tipo de contrato, las consecuencias de echarse atrás son muy distintas. Las diferenciamos en los tipos de arras. ### Aval Contrato por el que un tercero se compromete a responder de la deuda si el titular no paga, respondiendo con todos sus bienes. Está regulado en el artículo 1822 del Código Civil. El banco puede exigirlo cuando la solvencia del solicitante no basta. ### Avalista La persona que asume ese compromiso. Responde con su patrimonio presente y futuro, no solo con la vivienda. Sus derechos y su margen de salida los tratamos en qué es un garante hipotecario. ### AJD (Actos Jurídicos Documentados) Impuesto que grava los documentos notariales. Se aplica en la compra de obra nueva y en la escritura del préstamo. Desde 2018 el AJD de la hipoteca lo paga el banco. Más detalle en quién paga el AJD. ## B ### Bonificaciones Reducciones del tipo de interés a cambio de contratar productos del banco: nómina, seguros, tarjetas o planes de pensiones. No siempre compensan. Lo analizamos en hipoteca con vinculaciones o sin vinculaciones. ## C ### Cadencia Periodo en el que se pagan cuotas reducidas que no cubren ni siquiera los intereses generados, por lo que la deuda crece. No confundir con la carencia. La diferencia, en periodo de cadencia y carencia. ### Capital pendiente Lo que queda por devolver al banco en un momento dado, sin contar los intereses futuros. Es la cifra sobre la que se calculan los intereses de cada cuota y la que necesitas conocer para valorar una amortización anticipada o una subrogación. ### Capital principal El importe que presta el banco, sin intereses. Si compras una vivienda de 300.000 € y aportas 100.000 € de ahorro, el capital principal de tu hipoteca es de 200.000 €. ### Carencia Periodo inicial en el que solo se pagan intereses, o ni siquiera eso. La cuota baja mucho, pero la deuda no se reduce y los intereses totales del préstamo salen más caros. Habitual en la hipoteca puente. ### Cédula de habitabilidad Documento que acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada. Es obligatorio en algunas comunidades autónomas. Tratamos su papel en firmar una hipoteca sin cédula de habitabilidad. ### Cláusula suelo Condición que fijaba un interés mínimo en las hipotecas variables, impidiendo que la cuota bajara aunque el euríbor cayera. El Tribunal Supremo las declaró nulas cuando no fueron transparentes, y desde entonces han desaparecido de las nuevas hipotecas. ### Comisión de apertura Importe que cobra el banco por formalizar el préstamo, entre el 0,25% y el 1% del capital. Muchas entidades la han eliminado, así que conviene tratarla como negociable y no como un coste inevitable. ### Cuota El pago periódico, casi siempre mensual, que devuelve el préstamo. Se compone de una parte de intereses y otra de capital. En una hipoteca fija no cambia; en una variable se recalcula en cada revisión. ## D ### Dación en pago Entregar la vivienda al banco para saldar la deuda. No es automática: la entidad tiene que aceptarla y no siempre cancela el total. Lo explicamos en qué es la dación en pago. ### Diferencial Porcentaje fijo que el banco suma al índice de referencia en una hipoteca variable o mixta. En euríbor + 0,90%, el diferencial es ese 0,90%. Es la parte negociable del interés. Lo desarrollamos en qué es el diferencial de una hipoteca. ## E ### Escritura pública Documento firmado ante notario que formaliza la compraventa o el préstamo hipotecario. Es lo que después se inscribe en el Registro de la Propiedad y lo que da seguridad jurídica a la operación. ### Euríbor Índice al que los bancos europeos se prestan dinero entre ellos. Es la referencia de casi todas las hipotecas variables y mixtas en España. Lo que aplica tu banco es la media mensual, no el valor diario. Consulta el euríbor actualizado. ### Extinción de condominio Operación por la que uno de los copropietarios se queda con la totalidad del inmueble y compensa al otro. Es habitual tras una separación. Cuando hay hipoteca de por medio se complica: lo vemos en extinción de condominio con hipoteca. ## F ### FEIN Ficha Europea de Información Normalizada. Recoge las condiciones personalizadas de tu hipoteca y es vinculante para el banco durante diez días. Más detalle en qué es la FEIN de una hipoteca. ### FiAE Ficha de Advertencias Estandarizadas. Destaca las cláusulas más sensibles del contrato para que no pasen desapercibidas. Lo explicamos en qué es la FiAE. ### FIPRE Ficha de Información Precontractual. Documento orientativo con las condiciones generales del préstamo, previo a cualquier oferta personalizada. ## G ### Garante Otra forma de referirse al avalista. Es la misma figura jurídica: quien responde de la deuda si el titular no paga. Todo lo que implica, en qué es un garante hipotecario. ## H ### Hipoteca Derecho real de garantía que recae sobre el inmueble para asegurar el cumplimiento de la deuda. Técnicamente, la hipoteca es la garantía; lo que se firma con el banco es un préstamo hipotecario. ### Hipoteca fija El tipo de interés y la cuota no cambian durante toda la vida del préstamo. El euríbor no te afecta. Comparamos las modalidades en hipoteca fija o variable. ### Hipoteca inversa Producto dirigido a mayores de 65 años: el banco paga una renta periódica al propietario con la vivienda como garantía, y la deuda se salda al fallecimiento. Es una operación compleja que conviene estudiar con asesoramiento independiente. ### Hipoteca mixta Combina un primer tramo a tipo fijo con un segundo tramo referenciado al euríbor. Te contamos cuándo encaja en la página de hipoteca mixta. ### Hipoteca puente Unifica la hipoteca de tu vivienda actual y la de la nueva en una cuota reducida hasta que consigas vender la antigua. Cómo funciona, en qué es una hipoteca puente. ### Hipoteca variable El interés se compone del euríbor más un diferencial, y la cuota se revisa periódicamente. Sube o baja según evolucione el índice. ## I ### IRPH Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Alternativa al euríbor que históricamente ha resultado más cara y que ha generado una larga batalla judicial. Lo analizamos en qué es el IRPH. ### ITP Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Se paga al comprar vivienda de segunda mano y oscila entre el 4% y el 10% según la comunidad autónoma. En obra nueva no se aplica. Más información en cuándo se paga el ITP. ## L ### LTV (loan to value) Porcentaje que representa el préstamo sobre el valor de tasación del inmueble. Una hipoteca de 160.000 € sobre una vivienda tasada en 200.000 € tiene un LTV del 80%. Es el dato que determina cuánto ahorro necesitas aportar. ## N ### Nota simple Documento del Registro de la Propiedad que recoge quién es el titular del inmueble y qué cargas pesan sobre él. Pedirla antes de firmar unas arras evita sorpresas: es barata y revela embargos o hipotecas anteriores. ### Novación Modificación de las condiciones de tu hipoteca con tu banco actual: tipo de interés, plazo o titulares. A diferencia de la subrogación, no cambias de entidad. Lo vemos en qué es la novación de una hipoteca. ## P ### Préstamo hipotecario El contrato por el que el banco entrega una cantidad de dinero a cambio de su devolución con intereses, con un inmueble como garantía. Es lo que coloquialmente llamamos hipoteca. Diferencias con otros préstamos en préstamo personal frente a préstamo hipotecario. ### Provisión de fondos Adelanto que solicita la gestoría antes de la firma para cubrir impuestos, notaría y registro. Se liquida después con las facturas reales. Todo el proceso en la provisión de fondos de una hipoteca. ## S ### Sistema de amortización francés El método de cálculo habitual en España: cuotas constantes en las que la proporción de intereses y capital va cambiando. Explica por qué al principio apenas baja la deuda. Lo detallamos en el sistema de amortización francés. ### Subrogación Cambiar tu hipoteca de banco conservando el préstamo, o cambiar de titular manteniendo la hipoteca existente. La guía completa, en la subrogación de hipoteca. ## T ### TAE Tasa Anual Equivalente. Incluye el interés más las comisiones y gastos del préstamo, así que es la cifra que sirve para comparar ofertas de verdad. La diferencia con el TIN, en TIN y TAE de una hipoteca. ### TIN Tipo de Interés Nominal. Es solo el precio del dinero, sin comisiones ni gastos. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden costarte cantidades muy distintas, y por eso nunca hay que comparar únicamente por este dato. ### Tasación Valoración del inmueble realizada por una sociedad homologada. Determina el importe máximo que el banco va a prestar, y no tiene por qué coincidir con el precio de compra. Más información en qué es la tasación de una vivienda. ## V ### Valor catastral Valor administrativo del inmueble, compuesto por el valor del suelo y el de la construcción. Sirve para calcular impuestos como el IBI y suele ser inferior al de mercado. Su relación con la hipoteca, en el valor catastral. ## ¿Te falta algún término? Este glosario se actualiza con los conceptos que más nos preguntan nuestros clientes. Si echas en falta alguno, escríbenos y lo incorporamos. ## Te acompañamos en toda la operación Conocer la terminología ayuda, pero no sustituye a tener a alguien que negocie por ti. **En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias** y nos encargamos de comparar ofertas, negociar condiciones y revisar la letra pequeña antes de que firmes. Prestamos servicio a particulares, autónomos y empresas. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas o solicitar un estudio personalizado gratuito y sin compromiso. --- ## Me han denegado la hipoteca: ¿qué puedo hacer? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/me-han-denegado-la-hipoteca-que-puedo-hacer-52/ Encuentro la casa de mis sueños y, voilà, **“me han rechazado la hipoteca”. ¿Hay alguna solución?** **Obtener un crédito hipotecario puede ser más difícil de lo que nos gustaría.** Los bancos y demás entidades financieras exigen numerosas condiciones y requisitos a la hora de conceder una hipoteca. Sin embargo, aunque recibamos un no, **no está todo perdido**. En la actualidad se han endurecido las condiciones de acceso a los préstamos, tras años de crisis y recesión donde, para muchos, hacer frente a las cuotas mensuales de la hipoteca resultaba imposible. Pese al crecimiento económico del país **estos requisitos siguen siendo muy estrictos, dificultando en gran medida la compra de viviendas.** Si ese es tu caso, te han rechazado la hipoteca y **encuentras dificultades para la financiación de tu vivienda, te damos la solución.** ## ¿Por qué me han denegado la hipoteca? ### Ingresos computados Uno de los principales motivos de los bancos para denegar una hipoteca es por la falta de liquidez. “Me han rechazado la hipoteca porque no cobro lo suficiente”, este caso es muy habitual, así como, préstamos rechazados no por falta de ingresos sino por los elevados gastos. No es más rico el que más tiene, por esa razón l**os bancos no solo se fijan en lo que ingresas a la hora de dar el sí o el no a una hipoteca. ** Desde dicho banco, hacen un balance de gastos e ingresos y establecen el ratio resultante de dividir la cuota mensual de la hipoteca por ingresos computados. Los porcentajes pueden variar entre las diferentes entidades bancarias y algunas tienen más manga ancha en cuanto al **porcentaje económico que debe suponer la hipoteca frente a las nóminas del núcleo familiar. ** Este requisito suele resultar muy difícil de alcanzar para los autónomos, ya que garantizar una solvencia a tan largo plazo y una estabilidad de ingresos fijos no es posible. ### Inestabilidad laboral “Me han rechazado la hipoteca por inestabilidad laboral”, esto es muy habitual. Si alguna de las personas que solicita la hipoteca lleva poco tiempo en su empresa, tiene un contrato temporal o trabaja en un sector con contratos precarios, por obra o temporadas, es muy probable que no se tengan en cuenta los ceros de la nómina sino el tipo de contrato, por lo que el banco suele curarse en salud. Al margen de los ingresos, al no poder demostrar una estabilidad económica las entidades suelen rechazar la propuesta. ###  Denegación por ubicación Este es un caso poco común, pero también puede ocurrir. **Algunos bancos evitan los ejercicios financieros con determinados tipos de inmuebles** ya sea por un exceso de oferta en la zona, baja calidad de dicha construcción, ubicación… En este caso muchos **rechazan la hipoteca u ofrecen solo contribuir en un porcentaje. ** Estos casos son los más fáciles de solventar, ya que, si dices, “me han rechazado la hipoteca en esta entidad por su política de empresa u otras razones particulares de la misma”, **probablemente otro banco sí quiera tramitar el préstamo.** ### Me han denegado la hipoteca por la edad Las entidades buscan minimizar riesgos, por lo que, **evitan conceder hipotecas a las personas de avanzada edad, **ya que, el pago de las mismas puede llevar muchos años. Aunque es posible que el préstamo se resuelva sin imprevistos, prefieren evitar riesgos, herencias e impagos. Por esta razón, los jóvenes de 30 años, por ejemplo, tienen más fácil acceder a un préstamo siempre que se cumplan unos requisitos económicos. ## ¿Qué puedo hacer si me han denegado la hipoteca? En primer lugar, es necesario observar desde un punto objetivo la situación y considerar los argumentos por los que el trámite ha sido rechazado. **Si se pueden resolver con facilidad o**, como ha indicado el banco, **la situación no es óptima para solicitar una hipoteca. ** ### Analizar la situación Habitualmente, cuando nos deniegan una hipoteca el primer impulso es ir de banco en banco buscando la entidad que nos de el sí. Antes de eso, lo más sensato es ponerse en manos de expertos, o de forma particular, **hacer un balance de ingresos, gastos, etc.** Quizás la hipoteca era factible pero el banco no haya querido arriesgar. O puede ser que realmente nos han hecho un favor denegándolas al valorar, como economistas, que** no era posible a largo plazo hacer frente a las cuotas de dicha hipoteca. ** No debemos olvidar que, pese a algunos factores o intereses del banco que puedan entrar en juego, su objetivo es ganar dinero. Una de las principales fuentes de ingresos de las entidades bancarias es gracias a la concesión de hipotecas, por lo tanto, **no las van a denegar sin una razón de peso.** ### Llamar a diferentes puertas **Si tras analizar la situación el balance es positivo, los obstáculos se pueden solventar **y la negativa se debe más a políticas de la financiera, requisitos particulares de la misma, sus intereses, así como sus porcentajes, **sigue intentándolo. ** En este caso, podemos acudir a diferentes entidades bancarias hasta dar con la que te ofrezca unas buenas condiciones y acepte la financiación. ### Replantearse la estrategia **Es importante ser realista y barajar opciones**. Si me han denegado una hipoteca porque la consideran una operación de riesgo, quizás debo **buscar otra propiedad que se adapte a los requisitos que busco, pero con un precio menor**, más fácil de asumir mensualmente. ### Revisar deudas o listas de morosos Debemos **asegurarnos de que no tenemos deudas pendientes, prestamos en otras entidades o nos encontramos en la lista de morosos. **¿Por qué me han rechazado la hipoteca si tengo todo en regla? Aunque parezca mentira esto es más habitual de lo que pensamos, hay que hacer memoria: la factura incorrecta que no quise pagar a la compañía telefónica, esa cuota retrasada del coche… Si nuestro ratio de solvencia está justo en el límite establecido por el banco y encuentran algún tipo de **deuda o incidencia en nuestros pagos, pueden rechazar nuestra propuesta. ** Si queremos solicitar de nuevo la hipoteca debemos resolver previamente estas cuestiones. ### Me han denegado la hipoteca, ¿puedo presentar un aval? Cuando rechazan la hipoteca por cualquiera de las cuestiones mencionadas, **podemos optar por un aval**. Esta opción no todo el mundo la tiene a su alcance por los motivos personales, pero **suele ser una garantía para el banco**, ya que, en el caso de insolvencia se llevarían un “extra”, por así decirlo. A la hora de presentar un aval, hay que tener en cuenta dos situaciones. En primer lugar, **debemos estar seguros de que podremos hacer frente a las cuotas**, porque la pérdida será doble. En segundo lugar, **que el aval sea proporcional a la compra**. Hay que pararse y pensar, porque me hayan rechazado la hipoteca no puedo arriesgar una mansión por un piso de 40 metros, como ejemplo. ## Te ayudamos en Realista Si este es tu caso y necesitas ayuda personalizada, en Realista somos expertos en préstamos hipotecarios. Trabajamos en colaboración con **37 entidades financieras**, para que nuestros clientes puedan conseguir siempre las mejores condiciones que haya en el mercado. Prestamos nuestros servicios a particulares, empresas y autónomos de la mano de nuestros **brokers hipotecarios**, que son quienes se encargan de negociar con los diferentes bancos. No esperes más y ponte en contacto con nosotros, estaremos encantados de ayudarte a conseguir la hipoteca que buscas. --- ## Extinción de condominio con hipoteca: todo lo que debes saber URL: https://realista.es/blog/noticias-3/extincion-de-condominio-con-hipoteca-todo-lo-que-debes-saber-48/ **La extinción de condominio permite que uno de los copropietarios se quede con el 100% de la vivienda compensando al otro, y tributa por AJD en lugar de por ITP.** Esa diferencia fiscal puede suponer varios miles de euros de ahorro frente a una compraventa normal. Pero hay un punto que decide la operación y que mucha gente descubre tarde: **el acuerdo entre las partes no obliga al banco.** Aunque firméis la extinción, si la entidad no libera al que sale, ese sigue siendo deudor hipotecario. ## Qué es la extinción de condominio Cuando dos personas compran juntas una vivienda, cada una es titular de una cuota, normalmente del 50%. Son copropietarios en proindiviso. La **extinción de condominio** disuelve esa copropiedad: uno se adjudica el inmueble completo y compensa económicamente al otro. Está regulada en los **artículos 400 y 406 del Código Civil**, que reconocen que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Es habitual en separaciones y divorcios, pero también entre hermanos que heredan un inmueble o entre socios que compraron juntos. ## La ventaja fiscal: AJD en lugar de ITP Aquí está el motivo por el que conviene hacerlo así y no como una compraventa entre particulares. Jurídicamente **no hay una transmisión, sino una especificación de derecho**: tú ya eras dueño de tu mitad. Por eso no tributa por el **Impuesto de Transmisiones Patrimoniales**, que va del 4% al 10% según la comunidad, sino por **Actos Jurídicos Documentados**, que se mueve entre el 0,5% y el 1,5%. ### Sobre qué valor se paga Durante años Hacienda liquidaba el AJD sobre el **valor total del inmueble**. El Tribunal Supremo lo corrigió. La **sentencia 1484/2018, de 9 de octubre**, estableció que la base imponible es únicamente **la parte que se adquiere ex novo**, no el valor completo. La doctrina se reiteró en varias sentencias de marzo de 2019 —entre ellas la 344/2019, la 377/2019 y la 382/2019— y la **Dirección General de Tributos la asumió expresamente en la consulta vinculante V3344-19**. ### El ahorro, con números Vivienda valorada en **200.000 €**, propiedad al 50% de dos personas. Uno se queda con el total: Vía Impuesto Base Coste **Extinción de condominio** AJD al 1% 100.000 € **1.000 €** Compraventa del 50% ITP al 6% 100.000 € 6.000 € Compraventa del 50% ITP al 10% 100.000 € 10.000 € **Entre 5.000 € y 9.000 € de diferencia por hacerlo bien.** Los tipos concretos los fija cada comunidad autónoma, así que conviene comprobar el tuyo. ### Y en el IRPF La ley del IRPF establece que **en la disolución de una comunidad de bienes no hay alteración patrimonial**, salvo que se actualicen los valores. Es decir: normalmente **no genera ganancia patrimonial** que tributar. Si al hacer la extinción se actualiza el valor del inmueble por encima del de adquisición, entonces sí puede aflorar una ganancia. Conviene plantearlo con un asesor antes de firmar. ## El punto crítico: la hipoteca Esta es la parte que más operaciones complica, y es donde un acuerdo aparentemente cerrado se cae. **El pacto entre vosotros no vincula al banco.** Podéis firmar ante notario que uno se queda la vivienda entera, y eso resuelve la propiedad. Pero **la deuda hipotecaria sigue siendo de los dos** hasta que la entidad acepte lo contrario. ### Por qué esto importa tanto Si firmas la extinción de condominio pero el banco no te libera: - **Sigues siendo deudor** de una vivienda que ya no es tuya. - **Esa deuda sigue computando** en tu nivel de endeudamiento, lo que puede impedirte comprar otra casa. Lo explicamos en el ratio de endeudamiento. - **Si el otro deja de pagar, el banco te reclama a ti**, y responde tu patrimonio. Es el error más caro de este proceso: dar por hecho que firmar la escritura te desvincula de la hipoteca. **No es así.** ### Qué hace falta: una novación subjetiva Para que uno pase a ser único propietario *y* único deudor, el banco tiene que aprobar una **novación modificativa** que libere al que sale. La entidad estudiará si quien se queda **puede asumir la hipoteca en solitario**: ingresos, endeudamiento y estabilidad. Donde antes había dos nóminas ahora hay una, así que no es un trámite automático. Te explicamos el procedimiento en qué es la novación de una hipoteca. ## Si el banco dice que no Ocurre con frecuencia, y hay salidas: - **Aportar un avalista.** Si el problema es la capacidad de pago, un tercero puede desbloquearlo. Con la cautela que explicamos en qué es un garante hipotecario. - **Subrogar la hipoteca a otra entidad** que sí acepte la operación con un solo titular. Es la vía más habitual cuando el banco propio se cierra: lo vemos en la subrogación de hipoteca. - **Ampliar el plazo** para reducir la cuota y encajar en el ratio con un solo ingreso. - **Cancelar y firmar una hipoteca nueva** a nombre de quien se queda. Es más caro, pero a veces es lo único viable. - **Vender la vivienda** y repartir. No es la opción que nadie quiere, pero conviene tenerla sobre la mesa antes de forzar una operación que no sale. ## Cómo se formaliza ### Ante notario Mediante escritura pública de extinción de condominio. Es la vía más rápida y no requiere procedimiento judicial. Sirve tanto para parejas como para hermanos o socios. ### Mediante convenio regulador En un divorcio de mutuo acuerdo, se incluye en el convenio que aprueba el juez. Al ser una resolución judicial, es inscribible en el Registro de la Propiedad. Además, la reforma introducida por la **Ley 42/2015** permite, en divorcios contenciosos, **acumular la acción de división de la cosa común a la de divorcio**, según el artículo 437.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Eso evita tener que abrir un segundo procedimiento. ### El orden correcto - **Habla con el banco primero.** Antes de firmar nada, comprueba si aceptará liberar al que sale. Es lo que condiciona todo lo demás. - Acordad la valoración del inmueble y la compensación. - Firmad la extinción de condominio. - Firmad la novación de la hipoteca. - Liquidad el AJD y inscribid en el Registro. **Ese primer paso es el que se salta todo el mundo**, y es el que evita firmar una escritura que no resuelve el problema. ## Preguntas frecuentes ### ¿La extinción de condominio me libera de la hipoteca? No por sí sola. Resuelve la propiedad, no la deuda. Hace falta que el banco apruebe una novación que libere expresamente al titular que sale. ### ¿Qué impuesto se paga? Actos Jurídicos Documentados, entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma, y solo sobre la parte que se adquiere. No se paga ITP porque no hay transmisión, sino especificación de derecho. ### ¿Sobre qué valor se calcula el AJD? Sobre el valor de la parte adquirida, no sobre el total del inmueble, según la doctrina del Tribunal Supremo asumida por la Dirección General de Tributos. ### ¿Tributa en el IRPF? Normalmente no: la disolución de una comunidad de bienes no supone alteración patrimonial, salvo que se actualicen los valores respecto a los de adquisición. ### ¿Qué pasa si el banco no acepta liberar al otro titular? Se puede aportar un avalista, subrogar la hipoteca a otra entidad, ampliar el plazo o cancelar y firmar una nueva. La subrogación suele ser la salida más habitual. ### ¿Puedo hacerlo si no estamos casados? Sí. La extinción de condominio se aplica a cualquier copropiedad: parejas de hecho, hermanos que heredan o socios que compraron juntos. ### ¿Y si el otro copropietario no quiere? El artículo 400 del Código Civil permite pedir la división de la cosa común en cualquier momento. Si no hay acuerdo, la vía es judicial y puede acabar en subasta del inmueble. ### ¿Sigue afectando a mi capacidad de endeudamiento? Sí, mientras figures como deudor. Aunque ya no seas propietario, esa hipoteca computa en tu nivel de endeudamiento y puede impedirte conseguir otra. ## Negociamos la liberación con el banco De todo el proceso, **la parte que se atasca casi siempre es la misma: conseguir que el banco libere al titular que sale.** Y no todas las entidades aplican el mismo criterio ante una operación con un solo ingreso donde antes había dos. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y sabemos cuáles aceptan este tipo de novaciones y con qué condiciones. Si tu banco se niega, buscamos quien se subrogue. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o simular la cuota con un solo titular en la calculadora de hipotecas. *Este artículo tiene carácter informativo. Los tipos de AJD los fija cada comunidad autónoma: para tu caso concreto consulta con un asesor fiscal o un abogado.* --- ## Diferencias entre hipoteca y préstamo hipotecario URL: https://realista.es/blog/noticias-3/diferencias-entre-hipoteca-y-prestamo-hipotecario-45/ ¿**Hipoteca o préstamo hipotecario**? A menudo, ambos términos se utilizan como sinónimo y son muchas personas las que tienden a pensar que una hipoteca y un préstamo hipotecario son lo mismo. En Realista te explicamos cuáles son las diferencias entre ambos conceptos, y, de esta forma, **saber si se está hablando de una hipoteca o de un préstamo hipotecario.** ## ¿Hipoteca o préstamo hipotecario? Supongamos que eres cliente de un banco y quieres solicitar financiación, en ese momento comienzan a hablarte de préstamos hipotecarios, sin embargo, lo que estás buscando es contratar una hipoteca. El motivo es porque normalmente el término hipoteca se utiliza para referirse a un préstamo hipotecario, de ahí la confusión de la gran mayoría de personas. A continuación, detallamos en qué consisten ambos términos: hipoteca o préstamo hipotecario, ¿Qué tienen en común? ¿Qué les diferencia? ### ¿Hipoteca o préstamo hipotecario? El préstamo hipotecario Comenzaremos por explicar **qué es un préstamo hipotecario** y cuáles son sus características principales y, qué le diferencia de la hipoteca. El préstamo hipotecario consiste en un contrato entre una entidad bancaria y su cliente, mediante el cual el primero presta una cantidad de dinero al segundo (particular o empresa) a cambio del pago de unos intereses en un plazo determinado. La particularidad de este tipo de contratos es que **la garantía del préstamo se fundamenta en un bien inmueble** (vivienda, local, plaza de garaje, etc). En caso de impago la entidad podrá requerir al prestatario para el pago de las cantidades por vía judicial y, en su caso, podrá quedarse con el bien inmueble **usado como garantía principal como devolución del préstamo.** Es decir, el préstamo hipotecario es una obligación garantizada, por medio del cual su titular se compromete a la devolución de las cantidades acordadas con el banco, y el bien inmueble objeto del contrato es la garantía de devolución del préstamo. #### Características del préstamo hipotecario: - Como hemos mencionado anteriormente, un requisito indispensable es tener un bien inmueble en propiedad para que sea usado como garantía real. - Debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad. - Son contratos de larga duración (20-30 años). - Existen varios tipos de préstamos hipotecarios, dependiendo del tipo de interés que se acuerde: tipo fijo, tipo variable, tipo mixto. - Las condiciones del préstamo hipotecario varían dependiendo el tipo de entidad en donde lo estemos solicitando. - Una vez se hayan pagado todas las cuotas se debe solicitar la cancelación del préstamo hipotecario al banco, que también debe ir inscrita en el Registro de la propiedad correspondiente, y de cuyos gastos se hace cargo el prestatario. #### ¿Cuáles son los tipos de préstamos hipotecarios que existen? Como hemos ido explicando, un préstamo hipotecario (comúnmente conocido como hipoteca) consiste en la obligación de **devolver las cantidades prestadas para la adquisición de una vivienda**, más las adeudadas generadas por los intereses en un plazo determinado. Si existe un criterio diferenciador entre las distintas hipotecas que puedan ofrecerte en el mercado este es, sin duda, el tipo de interés: - **Hipoteca tipo fijo**: a este tipo de hipotecas se aplica el mismo tipo de interés durante todo el periodo de vigencia del contrato y, por ende, la cuota mensual no varía, siempre será la misma, aunque los tipos de interés varíen, suban o bajen. - El plazo de amortiguación será más corto que el de las hipotecas de interés variable, sin embargo, el tipo de interés en el momento de contratación suele ser, por norma general, más elevado. - **Hipoteca tipo variable**: a este tipo de hipotecas varía en función del tipo de interés que se aplique en el momento de la revisión, por lo tanto, si baja, la cuota a pagar baja, pero si sube, la cuota a pagar se encarece. - Al contrario que las hipotecas fijas, el periodo de amortización será más elevado. - **Hipoteca mixta**: este tipo de hipotecas combinan un período inicial de interés fijo, y un periodo de interés variable. En Realista somos expertos en préstamos financieros, conocemos todas las operaciones que el mercado ofrece y, por ello, **ofrecemos ayuda personalizada** a cada uno de nuestros clientes buscando siempre la solución que mejor se adapte a sus necesidades. ### ¿Hipoteca o préstamo hipotecario? La Hipoteca Por su parte, la hipoteca es un **derecho real de garantía **y se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación, normalmente se trata del pago de un crédito o un préstamo. La hipoteca confiere a su titular la posibilidad de exigir la realización del valor del bien en caso de que la deuda no sea satisfecha, así como, la adopción de las medidas que sean necesarias para salvaguardarlo para evitar su pérdida o destrucción, pese a que este esté en posesión de su propietario. Es decir, en caso de que la deuda no sea satisfecha en los plazos que se hayan establecido, **el acreedor hipotecario tiene derecho a solicitar la venta forzosa** del bien hasta cubrir la cuantía adeuda. El bien puede ser mueble o inmueble, generalmente las hipotecas se constituyen sobre los segundos. **La principal diferencia entre hipoteca y préstamo hipotecario** es que este último es un acuerdo entre dos partes, mediante el cual una de las partes presta a cambio a la otra una cantidad de dinero a cambio de unos intereses. Por su parte, la hipoteca es la garantía que asegura el cumplimiento de dicho contrato y, ahí, radica la diferencia. Uno es un contrato y el otro la obligación que deriva del mismo. ## ¿Hipoteca o préstamo hipotecario? En Realista te ayudamos Si estás buscando financiación para la adquisición de tu vivienda, en Realista podemos ayudarte. Podrás contar con **la ayuda de expertos profesionales** en el sector, que además favorecerán la agilización del proceso. En Realista tenemos un objetivo, y es que nuestros clientes consigan la financiación que necesitan con las mejores condiciones del mercado. Prestamos nuestros servicios a particulares, empresas y autónomos. No esperes más y ponte en contacto con nosotros, estaremos encantados de ayudarte a conseguir la hipoteca que buscas. --- ## ¿Hipoteca o pagar al contado? ¿Qué me viene mejor? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/hipoteca-o-pagar-al-contado-que-me-viene-mejor-44/ A la hora de comprar una nueva vivienda siempre surge esta duda** ¿Hipoteca o al contado?**, y en muchas ocasiones, dependiendo de nuestra situación, no sabemos qué es lo que más nos conviene realizar. Pero no te tienes que preocupar más por esta cuestión, en Realista te lo aclararemos. Por norma general no solemos tener el dinero necesario para comprar una vivienda directamente y solemos escoger la opción de financiación. Pero ¿Y si lo tuviéramos? **Podríamos pensar que es mucho mejor pagar directamente por nuestra vivienda y de esta forma nos ahorraríamos los intereses, **pero ¿Realmente es esto así?. Sin duda, pagando al contado nos ahorramos los intereses que deberemos pagar en caso de tener una hipoteca, pero **¿Es esta es la mejor opción siempre? **En la actualidad** los tipos de interés se encuentran sobre el 1% fijo a 30 años**, realmente este tipo de coste es realmente bajo, por otra parte, una inversión algo conservadora se encuentra en un** 7% de rentabilidad.** Además, aparte de la financiación, en muchos casos **puedes adquirir un producto de ahorro**, lo que te permitirá generar un capital que te permita cancelar la hipoteca en menor tiempo, o tener ese extra para invertir.** Debemos tener en cuenta un detalle, es un error acabar con nuestro capital una vez lo hayamos logrado**, por la dificultad de conseguirlo. Con un capital, podemos invertir y generar más dinero, pero si nos quedamos sin él, no. Entonces ¿Qué nos afecta para tomar esta decisión? ¿En qué deberíamos fijarnos para elegir hipoteca o al contado? En seguida lo sabrás: ## Hipotecar la vivienda Antes de entrar de lleno en resolverte la duda si elegir hipoteca o al contado, queremos aclararte el concepto de hipoteca, además de comentarte todo lo que debes tener en cuenta a la hora de solicitar una o resolver la tesitura de hipoteca o al contado. Como ya sabrás,** la hipoteca es una financiación de nuestra vivienda**, es decir, acudimos a un banco que nos preste el dinero que necesitamos para comprar dicha vivienda, y poco a poco mensualmente devolvemos esa cantidad al banco. Un detalle importante que debemos tener en cuenta a la hora de pensar en elegir una hipoteca o el pago al contado, es que **actualmente los bancos ya no ofrecen el 100% del valor de la vivienda **¿Esto qué quiere decir?. Esto significa que deberemos tener en nuestra cuenta al menos el 20% del precio total de la vivienda, ya que el banco sólo nos proporcionará el 80% restante; aunque si lo que te vas a comprar es una segunda vivienda este porcentaje baja a darte únicamente el 70% del precio de la vivienda. En el dinero que pediremos al banco,** también deberemos contar con otros gastos como la notaría, los impuestos**, el registro de la vivienda, etc. Otro factor importante a la hora de decidirnos por financiar nuestra vivienda es el gasto mensual que nos proporcionará dicha financiación. Los expertos opinan que** la cuota mensual de tu hipoteca no debe pasar del 30%** de los ingresos mensuales que obtengas. En resumidas cuentas, debes tener claro que si optas por hipotecarte para comprar una vivienda, **debes tener ahorrado el 20% de lo que cuesta dicha vivienda o el 30% si es tu segunda residencia,** por otro lado, tienes que contar también con los gastos extra que se dan al comprar una vivienda y, finalmente, debes calcular la cuota mensual que te quedará por pagar. ## Hipoteca o al contado Una vez te hemos explicado lo que necesitarás para financiar tu vivienda, vamos al tema que nos apremia ¿Hipoteca o al contado?. Como hemos comentado al inicio del texto, puede ser que si nos encontramos con tener todo el dinero necesario para comprar una casa (gastos extra incluidos) **probablemente, aún así, nos interese la opción de hipotecarnos **¿Por qué? En seguida te lo contamos, pero debes tener en cuenta también el perfil que tengas, tu situación actual y todas las variables influyentes en el tema. **Hay un perfil de personas que prefieren guardar su dinero** y temen a posibles crisis o situaciones complicadas (como un desempleo imprevisto, o cualquier incidente de carácter económico que nos pueda ocasionar problemas, por ejemplo la reparación de nuestro coche), en este caso, lo más recomendable sería pagar al contado, ya que no usarás el dinero para futuras inversiones y de esta manera te puedes ahorrar los intereses. Por otra parte, a la hora de decidir si hipoteca o al contado, siendo una persona que invierte y le gusta tener su dinero en movimiento, quizás la mejor opción es que te hipoteques, ya que, aunque te estás endeudando, **se podría calificar este tipo de deuda como “deuda positiva”.** Al no invertir todo tu dinero en una misma vivienda, tendrás la oportunidad de mover ese dinero para que te genere rentabilidad y sacarle mucho más partido. ## En resumen A la hora de decidirnos por hipoteca o pagar al contado debemos tener claro, antes de nada, **nuestro perfil como personas ahorrativas o personas inversoras.** Ese es el primer paso para decidirnos realmente entre una cosa o la otra. Si tenemos todo el capital para comprar una vivienda deberemos tener en cuenta, que** al pedir una hipoteca lo más sensato es invertir el dinero para generar su rentabilidad**, en caso de que lo vayamos a tener parado, es más interesante pagar al contado sin duda. Otro detalle importante que tendremos que tener, si nos hemos decidido por financiar la compra de nuestra vivienda a través de una hipoteca, so**n los requisitos que deberemos cubrir,** como por ejemplo: deberemos tener el 20 o el 30% del valor de la misma vivienda (en caso de tener todo el dinero de su valor, no tendríamos problema), además de esto deberemos contar con los gastos extra que tendremos a la hora de comprar una vivienda. Y, finalmente, **deberemos calcular una cuota mensual que no supere el 30% de los ingresos **mensuales que tenemos solos o como unidad familiar. ## Cuenta con la ayuda de los expertos Contar con la ayuda de un **intermediario hipotecario** a la hora de buscar financiación para la adquisición de una vivienda, no solo permitirá que cuentes con el asesoramiento de un verdadero experto en la materia sino que, además, podrá ayudarte a conseguir mejores condiciones de financiación, ya que negociará por ti. En Realista **nuestro principal objetivo es que nuestros clientes consigan la financiación deseada,** y con excelentes condiciones. Prestamos nuestros servicios a particulares, empresas y autónomos. No esperes más y ponte en **contacto con nosotros**, estaremos encantados de ayudarte a conseguir la hipoteca que buscas. --- ## ¿Cuánto tardan en conceder una hipoteca? URL: https://realista.es/blog/noticias-3/cuanto-tardan-en-conceder-una-hipoteca-41/ **Conceder una hipoteca lleva entre cuatro y ocho semanas desde la solicitud hasta la firma ante notario.** No hay ningún plazo fijado por ley, pero sí hay un tramo que no se puede acortar: los diez días naturales de reflexión obligatorios antes de firmar. Ese detalle es el que más compraventas retrasa, porque casi nadie lo tiene en cuenta al fijar la fecha de escritura en las arras. A continuación tienes el desglose por fases, qué puede alargarlo y qué depende de ti. ## Cuánto tarda cada fase Fase Duración habitual ¿Depende de ti? Comparar ofertas y elegir entidades 1-2 semanas Sí Estudio de viabilidad y análisis de riesgo 1-4 semanas No Tasación del inmueble 1-2 semanas Parcialmente Aprobación definitiva y emisión de la FEIN 3-7 días No **Periodo legal de reflexión** **10 días naturales** **No, es obligatorio** Acta notarial previa y firma 2-3 días Parcialmente **Total** **4-8 semanas** Las fases se solapan parcialmente: la tasación suele lanzarse mientras el banco estudia el riesgo. Por eso el total no es la suma exacta de los tramos. ## Fase por fase ### 1. Comparar ofertas y elegir Esta fase depende solo de ti, y es la que más se alarga sin que nadie lo note. Puedes solicitar estudio en varias entidades a la vez: **pedir una oferta no te compromete a nada**. Un aviso importante: cada consulta que hace un banco sobre tu perfil deja rastro. Presentar la operación en demasiadas oficinas por tu cuenta puede acabar perjudicándote, y lo explicamos en qué es un intermediario hipotecario. ### 2. Estudio de viabilidad El banco analiza tu capacidad de pago y el riesgo de la operación. En este paso: - Consulta la **CIRBE** del Banco de España para ver qué préstamos tienes con otras entidades. - Estudia tu **solvencia y nivel de endeudamiento**. - Aplica su **scoring** interno y decide. Es la fase con más variabilidad: entre una semana y un mes según la complejidad. Un perfil por cuenta ajena con contrato indefinido se resuelve rápido; un autónomo, una operación con avalista o una compra con extranjería de por medio, no. Puedes ver qué se valora exactamente en los requisitos para pedir una hipoteca. ### 3. Tasación del inmueble La realiza una sociedad tasadora homologada por el Banco de España. Puedes encargarla tú o dejar que la gestione el banco, que suele tener acuerdos con tasadoras. Tarda habitualmente **entre una y dos semanas**, contando desde que se solicita hasta que se emite el informe. El grueso del retraso suele estar en cuadrar la visita al inmueble, así que **lánzala cuanto antes**: es lo que más acelera el proceso completo. Un detalle que conviene saber: **el informe de tasación es tuyo**, lo pagues tú o lo pague el banco, y tiene seis meses de validez. Puedes llevarlo a otra entidad. Lo explicamos en qué es la tasación de una vivienda. ### 4. Aprobación y entrega de la FEIN Con el estudio y la tasación cerrados, la entidad emite la **FEIN**, que es la oferta vinculante con las condiciones definitivas. Junto a ella llega la FiAE. Aquí conviene deshacer una confusión muy extendida: **los diez días no son un plazo para que el banco se lo repiense.** Es al revés. La Ley 5/2019 obliga a la entidad a **mantener las condiciones** durante ese periodo, y te lo da a ti para leer, comparar y decidir. Te contamos qué revisar en cada apartado en la FEIN de una hipoteca. ### 5. Periodo de reflexión: diez días que no se pueden acortar Entre la entrega de la FEIN y la firma de la escritura deben transcurrir **diez días naturales**. No es negociable, ni aunque el cliente lo pida, ni aunque el vendedor presione. **Es el error de planificación más frecuente.** Si en el contrato de arras se fija una fecha de firma sin contar con estos diez días, la operación llega tarde. Tenlo presente al negociar el plazo, como explicamos en el contrato de arras. ### 6. Acta notarial previa y firma Antes de firmar tienes que acudir al notario, que te explicará el préstamo y te hará un test de comprensión. Es **gratuita**, la eliges tú y debe realizarse **como muy tarde el día anterior** a la escritura. Sin ese acta no se puede firmar. El día de la firma se otorga la escritura de compraventa y la de préstamo, y se liquidan los pagos pendientes. ## Qué puede retrasar el proceso Casi todos los retrasos vienen de las mismas seis causas: - **Documentación incompleta.** La más común y la más evitable. Cada documento que falta reinicia el reloj del analista. - **Tasación por debajo del precio.** Obliga a rehacer los números y a aportar más ahorro. Es también un motivo frecuente de denegación: lo vemos en hipoteca denegada después de tasar. - **Discrepancias entre el catastro y la escritura.** Si los metros no coinciden, algunas entidades exigen subsanarlo antes de firmar, y eso son semanas. Lo tratamos en qué ocurre si no coinciden los metros. - **Cargas en la nota simple.** Hipotecas anteriores del vendedor, embargos o afecciones fiscales que hay que cancelar. - **Cambios en tu situación durante el proceso.** Cambiar de empleo, pedir un préstamo o financiar un coche entre la solicitud y la firma puede tumbar una operación ya aprobada. - **Agosto y Navidad.** Poco glamuroso, pero real: las vacaciones alargan tasaciones, comités de riesgos y agendas notariales. ## Cómo acelerar el proceso - **Reúne toda la documentación antes de solicitar nada.** DNI, últimas nóminas, declaración de la renta, vida laboral, extractos bancarios y recibos de otros préstamos. - **Pide la nota simple del inmueble** antes de firmar las arras, no después. - **Lanza la tasación cuanto antes**, sin esperar a tener la aprobación preliminar. - **No cambies tu situación financiera** mientras dure el proceso. - **Negocia un plazo realista en las arras**, con los diez días de reflexión ya contados. - **Empieza antes de encontrar la vivienda.** Un estudio de viabilidad previo te dice cuánto puedes pedir y te permite ir a por las arras con la financiación encarrilada. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto tardan en conceder una hipoteca? Entre cuatro y ocho semanas desde la solicitud hasta la firma, contando el estudio de viabilidad, la tasación y los diez días naturales de reflexión obligatorios. ### ¿Hay un plazo máximo por ley? No. La ley no fija un plazo máximo para que el banco resuelva. Sí fija un mínimo entre la entrega de la FEIN y la firma: diez días naturales. ### ¿Cuánto tarda una tasación? Entre una y dos semanas desde que se solicita hasta que se emite el informe. La mayor parte del tiempo se va en cuadrar la visita al inmueble. ### ¿Puedo pedir hipoteca en varios bancos a la vez? Sí, solicitar un estudio no compromete a nada. Ten en cuenta que cada consulta deja registro, así que conviene seleccionar bien las entidades en lugar de ir probando. ### ¿Se puede firmar antes de los diez días? No. El plazo entre la entrega de la FEIN y la escritura es de diez días naturales y no puede reducirse, ni siquiera a petición del cliente. ### ¿Qué pasa si la hipoteca se retrasa más allá del plazo de las arras? Depende de lo pactado. Lo habitual es firmar un anexo ampliando el plazo de mutuo acuerdo. Si no lo hay y el tipo de arras es penitencial, el comprador puede perder la señal. ### ¿Cuánto tarda desde la aprobación hasta la firma? Unas dos semanas: los diez días de reflexión más el acta notarial previa y la coordinación de la firma. ## Cómo lo acortamos nosotros El margen para acelerar está en tres puntos concretos: **presentar la operación bien a la primera, elegir las entidades adecuadas y no perder días entre trámite y trámite.** En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y conocemos su operativa diaria: qué documentación pide cada una, qué perfiles está aceptando en cada momento y por dónde se atascan los expedientes. Coordinamos la tasación, la gestoría y la notaría para que no haya tiempos muertos. En operaciones sencillas y con la documentación completa desde el principio, el proceso puede cerrarse en poco más de un mes. Los diez días de reflexión, eso sí, no los acorta nadie. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o calcular tu cuota en la calculadora de hipotecas. --- ## Pasos para comprar una vivienda sobre plano URL: https://realista.es/blog/noticias-3/pasos-para-comprar-una-vivienda-sobre-plano-39/ ¿Estás pensando en adquirir una vivienda que no está construida todavía y no sabes por dónde empezar? En este post del blog de Realista te explicamos **los pasos para comprar una vivienda sobre plano** y que todo salga perfecto. Presta atención y toma nota de esta guía básica para comprar una vivienda sobre plano. ## Primer paso: recopilar información de la promotora El primero de los pasos para comprar una vivienda sobre plano es **investigar y recopilar toda la información acerca de la promotora** de la vivienda. Por norma general, la promoción de viviendas se da a conocer mediante folletos publicitarios, un cartel en el terreno donde se va a construir la vivienda, un anuncio en prensa o radio, en una feria inmobiliaria o por algún portal de internet. En el caso de que te llame la atención una promoción de viviendas y estés interesado en ella, antes de empezar a firmar un contrato, **lo fundamental es informarte sobre la promotora**, hoy en día con internet puedes hacerlo a golpe de clic. Además, en el Registro Mercantil también puedes comprobar algunos datos como, por ejemplo, la razón social de la sociedad, su solvencia económica e, incluso, que no se encuentre en un concurso de acreedores. ## Segundo paso: documentación El segundo de los pasos para comprar una vivienda sobre plano es **exigir la documentación obligatoria**. Desde la titularidad de la propiedad del terreno, hasta toda aquella que deba de entregarse una vez firmado el contrato de compraventa. Según la normativa de cada Comunidad Autónoma la documentación exigible puede variar, pero por norma general se trata de la siguiente: - A pesar de que tú ya hayas hecho tus comprobaciones, el promotor y todas las partes que intervengan en la construcción de la vivienda deben de **acreditar su identidad. ** - Además, también se deberá de **demostrar la titularidad del solar** donde se va a construir la vivienda, así como la licencia de obra del Ayuntamiento correspondiente. - Los datos registrales de la finca mediante una **Nota Simple actualizada,** solicitada al Registro de la Propiedad correspondiente. - Los **planos de la vivienda y del conjunto del edificio**, que debe de recoger también la superficie en metros cuadrados. - La **memoria de calidades** de los materiales empleados para la construcción del edificio y de las viviendas. - Por otro lado, en el contrato privado entre comprador y promotora se deberá de reflejar el **precio total de la vivienda (con el IVA aparte), la forma de pago y la fecha** exacta de inicio de la construcción, así como de entrega de la vivienda. También se deberá de incluir una clausula que indique las penalizaciones en el caso de retraso de entrega de la vivienda. - En cuanto al aspecto financiero, la parte compradora debe de **asegurarse y exigir que las cantidades entregadas destinadas a financiar** la construcción de la vivienda se ingresen en una cuenta destinada a ello. Deberá estar también reflejado en el contrato privado de compraventa. - También se deberá de requerir **que la promotora cuente con una aval o garantía** para que en caso de que la construcción de la vivienda no salga adelante, se puedan devolver las cantidades entregadas. - Por último, también será obligatorio la **entrega de la licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad **(si fuera obligatoria en su caso), el Certificado de Eficiencia Energética, la etiqueta energética, las garantías de la vivienda, la lista de las compañías suministradoras…etc. ## Tercer paso: guardar una copia de la documentación El tercero de los pasos para comprar una vivienda sobre plano es guardar una copia de toda la documentación antes mencionada. Es importante que conserves también una copia de la **documentación usada para la promoción y/o publicidad de la vivienda** como, por ejemplo, un folleto publicitario, ya que sirve para comprobar si el resultado final corresponde con lo prometido y, además, **tiene carácter vinculante para el promotor**. ## Cuarto paso: financiación La financiación de la vivienda sobre plano es una de las cuestiones que mayores quebraderos de cabeza da a los futuros propietarios. Normalmente, una vez que el comprador haya seleccionado cual es la vivienda que quiere adquirir, deberá de abonar alrededor del **10% del precio total** del precio (incluido la parte correspondiente a la señal de reserva). Posteriormente, se paga otro **10% del precio total** del precio para cubrir los costes de la construcción. Puede pagarse a plazos si así lo pactan las partes, es decir, el comprador y la promotora. Otro de los pasos para comprar una vivienda sobre plano tiene lugar el día de la firma de la escritura pública, ya que se deberá de abonar el **80% del precio total **de la vivienda restante o, en su caso, pedir financiación para ello. Por norma general, las **hipotecas para la adquisición de una vivienda sobre plano** no se diferencian mucho en cuanto a condiciones de las **hipotecas **para comprar una vivienda de segunda mano. Sin embargo, en **Realista podemos ayudarte a conseguir la financiación deseada **con las mejores condiciones del mercado, gracias los acuerdos que mantenemos con un total de 37 entidades bancarias. Además, no tendrás que preocuparte de nada ya que los profesionales que integran Realista se **encargan de todo lo relativo al proceso de financiación**. ## Quinto paso: firma de la escritura pública de compraventa El quinto de los pasos para comprar una vivienda sobre plano puede que sea el más fundamental, pues es el momento en el que se formaliza la compraventa. Es importante **que en la escritura pública se recoja toda la documentación e información** mencionada en el segundo paso de esta lista. Además, antes de firmar es importante que revises bien la vivienda para poder reclamar cualquier problema que pueda existir o aparecer. Debes de comprobar en que condiciones se encuentra y si corresponde a lo descrito en la memoria de calidades. ## Te ayudamos a conseguir la financiación que necesitas Estos son los pasos para comprar una vivienda sobre plano que deberás de cumplir si quieres adquirir la casa de tus sueños. En tal caso, si estás buscando financiación en Realista podemos ayudarte. **Nuestro principal objetivo es que nuestros clientes consigan la financiación deseada, **y con excelentes condiciones. Prestamos nuestros servicios a **particulares, empresas y autónomos.** No esperes más y ponte en **contacto con nosotros**, estaremos encantados de ayudarte a conseguir la hipoteca que buscas. --- ## Requisitos para pedir una hipoteca: guía completa URL: https://realista.es/blog/noticias-3/requisitos-para-pedir-una-hipoteca-guia-completa-32/ **Para conseguir una hipoteca necesitas tres cosas: ingresos estables que dejen la cuota por debajo del 35% de lo que ganas, un ahorro cercano al 30% del precio de la vivienda y un historial de pagos limpio.** Hay un cuarto factor del que casi nadie habla y que condiciona el plazo: **la edad**. La mayoría de entidades exige que la hipoteca esté pagada antes de los 75 años, y eso encarece la cuota más de lo que parece. Aquí tienes los requisitos con cifras, la documentación completa y qué hacer si no llegas. ## Los seis requisitos ### 1. Capacidad de pago Es el primero y el que más operaciones tumba. **La suma de todas tus cuotas —la hipoteca más cualquier otro préstamo— no debe superar el 35% de tus ingresos netos.** Si ganas 2.500 € al mes, el techo son 875 € entre todo. Y si ya pagas 200 € de un coche, tu margen para la hipoteca baja a 675 €. Lo desarrollamos en el ratio de endeudamiento, y puedes simular tu cuota en la calculadora de hipotecas. ### 2. Ahorro suficiente Los bancos financian hasta el **80% del valor de tasación**, así que necesitas aportar el 20% restante más los gastos e impuestos, que suman entre un 8% y un 12%. **En total, en torno al 30% del precio.** Para una vivienda de 200.000 €, unos 58.000 €. Lo calculamos en detalle en cuánto hay que tener ahorrado. Existen operaciones al 100% más gastos, pero requieren un perfil solvente o una garantía adicional: puedes ver los requisitos reales en hipoteca 100% más gastos. ### 3. Estabilidad laboral No es solo cuánto ganas, sino durante cuánto tiempo llevas ganándolo: - **Contrato indefinido:** entre seis meses y un año de antigüedad. - **Contrato temporal:** al menos un año en la misma empresa, y suelen financiar menos. Lo vemos en hipoteca sin contrato fijo. - **Autónomo:** dos años de alta con declaraciones presentadas, y computan el rendimiento neto, no la facturación. Lo explicamos en hipoteca siendo autónomo. - **Empleo público:** es el perfil mejor valorado. Condiciones en hipoteca para funcionarios. ### 4. La edad y el plazo Este requisito se ignora en casi todos los artículos y determina cuánto vas a pagar cada mes. Además del mínimo de 18 años, **la mayoría de entidades exige que la hipoteca esté cancelada antes de que cumplas 75**, y algunas bajan el límite a los 70. La regla práctica es sencilla: **tu edad más el plazo no puede superar 75**. Y el efecto sobre la cuota es considerable: Edad al firmar Plazo máximo Cuota de 200.000 € al 3,5% 35 años 30 años 898 € 45 años 30 años 898 € 55 años 20 años **1.160 €** 60 años 15 años **1.430 €** Con 60 años pagas **532 € más al mes** por la misma vivienda, simplemente porque el plazo se acorta. Y como la cuota tiene que caber en ese 35%, el importe al que puedes acceder también baja. ### 5. Historial crediticio Conviene deshacer una confusión muy extendida: **tener deudas no es lo mismo que tener impagos.** - **Impagos y ficheros de morosidad** como ASNEF: es la causa de denegación más habitual y difícil de salvar. - **Préstamos en vigor:** no te descalifican. Simplemente reducen tu margen, porque sus cuotas se suman al calcular el 35%. El banco consulta la **CIRBE** del Banco de España, donde figuran todos los créditos que tienes con cualquier entidad. No sirve de nada omitirlos. ### 6. La vivienda No solo te evalúan a ti: - **Tasación suficiente.** El banco presta sobre el menor valor entre precio y tasación: qué es la tasación. - **Situación registral limpia**, sin cargas ni embargos. - **Coincidencia entre escritura y catastro.** Si los metros no cuadran, la operación se complica: qué ocurre si no coinciden los metros. ## Documentación que te van a pedir ### Del titular y de los avalistas - **DNI, NIE o pasaporte** en vigor de todos los intervinientes. - **Contrato de trabajo** e **informe de vida laboral** actualizado. - **Últimas tres nóminas** si eres asalariado. - **Declaraciones de la renta** de los dos últimos ejercicios. Si eres autónomo, además los modelos trimestrales de IRPF e IVA y los recibos del RETA. - **Extractos bancarios** de los últimos seis meses. - **Recibos de otros préstamos** en vigor. - **Escrituras o notas simples** de otras propiedades. - **Justificantes de otros ingresos**: alquileres, pensiones o rentas. - **Sentencia y convenio regulador** en caso de separación o divorcio. - **Contrato de alquiler** y últimos recibos, si vives de alquiler. Demuestra capacidad de pago sostenida. ### Del inmueble - **Contrato de arras** en compraventa entre particulares, o contrato de reserva si el vendedor es promotor. - **Nota simple** actualizada del Registro de la Propiedad. - **Escritura de compra** del vendedor. - **Último recibo del IBI.** - **Escritura del préstamo existente**, si se trata de una subrogación. **Reúne todo antes de solicitar nada.** Un expediente incompleto se queda parado en la mesa del analista, y cada documento que falta reinicia el reloj. ## El proceso, paso a paso - **Estudio de viabilidad.** Antes incluso de buscar vivienda, para saber qué importe puedes conseguir. - **Solicitud y análisis de riesgo.** El banco consulta la CIRBE y aplica su scoring. - **Tasación** del inmueble. - **Aprobación y entrega de la FEIN**, que es la oferta vinculante: qué es la FEIN. - **Diez días naturales** de reflexión obligatorios. - **Acta notarial previa**, como muy tarde el día anterior a la firma. - **Firma** de la escritura. El conjunto lleva entre cuatro y ocho semanas: lo detallamos en cuánto tardan en conceder una hipoteca. ## Si no cumples algún requisito - **Te falta ahorro:** valora el aval del ICO o una garantía adicional. Lo vemos en las ayudas del Estado para comprar vivienda. - **Tu endeudamiento va justo:** cancela deudas pequeñas antes de solicitar. Un par de financiaciones al consumo pesan más de lo que parece. - **Poca antigüedad laboral:** espera a cumplir el mínimo o aporta un avalista, con las cautelas de qué es un garante hipotecario. - **Figuras en un fichero de morosos:** resuelve la deuda y solicita la baja antes de intentar nada. - **La tasación sale baja:** renegocia el precio o busca otra entidad. Lo tratamos en hipoteca denegada después de tasar. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto tengo que ganar para que me den una hipoteca? No hay un mínimo fijo. Lo que se mira es que la cuota, sumada a tus otras deudas, no supere el 35% de tus ingresos netos. ### ¿Cuánto ahorro necesito? En torno al 30% del precio: un 20% de entrada más un 8%-12% de gastos e impuestos. ### ¿Cuál es la edad máxima para pedir una hipoteca? No hay un límite legal, pero la mayoría de entidades exige que quede cancelada antes de los 75 años. La regla práctica es que tu edad más el plazo no supere esa cifra. ### ¿Cuánta antigüedad laboral piden? Entre seis meses y un año con contrato indefinido, un año con temporal y dos años de alta si eres autónomo. ### ¿Me deniegan la hipoteca si tengo un préstamo? No necesariamente. Tener un préstamo en vigor reduce tu margen porque su cuota se suma al cálculo, pero no es una causa de denegación como sí lo son los impagos. ### ¿Qué es la CIRBE? La Central de Información de Riesgos del Banco de España, donde constan los créditos que tienes con cualquier entidad. El banco la consulta siempre, así que omitir deudas no funciona. ### ¿Puedo pedir hipoteca estando en ASNEF? Es muy difícil. Lo habitual es resolver la deuda, solicitar la baja del fichero y solicitar la hipoteca después. ### ¿Piden los mismos requisitos todos los bancos? No. Los criterios generales son parecidos, pero cada entidad tiene su política de riesgos y la ajusta según el momento comercial. Un mismo perfil puede recibir respuestas distintas. ## Te decimos si cumples antes de pedir nada La diferencia entre una hipoteca concedida y una denegada está muchas veces en **a qué entidad se presenta la operación y cómo**. No todos los bancos aplican los mismos criterios, y esa información no es pública. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias, revisamos tu perfil antes de mover nada y presentamos la operación una sola vez, a las adecuadas. Así evitamos que se acumulen consultas en tu historial. El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas. --- ## ¿Qué es el IRPH de las hipotecas? Todo lo que debes saber URL: https://realista.es/blog/noticias-3/que-es-el-irph-de-las-hipotecas-todo-lo-que-debes-saber-30/ **El IRPH es un índice oficial de referencia para hipotecas variables, alternativo al euríbor, que históricamente ha resultado más caro.** Lo elabora el Banco de España y se publica mensualmente en el BOE. Si tienes una hipoteca referenciada al IRPH tienes dos caminos, y conviene no confundirlos: **reclamar por vía judicial**, que hoy es exigente y depende de tu caso concreto, o **salir del índice** cambiando de hipoteca, que no depende de ningún juez. **IRPH Entidades: REVISAR — completar con el último dato publicado en el BOE y la fecha.** El índice se publica cada mes; conviene actualizar este bloque con esa periodicidad. ## Qué es el IRPH IRPH son las siglas de **Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios**. Es un tipo oficial que sirve de referencia para calcular el interés de las hipotecas variables, igual que el euríbor. En el BOE casi nunca aparece con ese nombre. Su denominación oficial es **«Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España»**. Conviene saberlo si quieres buscarlo tú. ### Cómo se calcula Es la **media simple de los tipos medios ponderados** de los préstamos hipotecarios a más de tres años para vivienda libre que los bancos y cajas han iniciado o renovado ese mes. Y aquí está la diferencia de fondo con el euríbor: el IRPH **es una media de lo que cobran los bancos a sus clientes**, incluyendo comisiones y gastos. El euríbor es el precio al que los bancos se prestan entre ellos. Por eso el IRPH parte de un nivel más alto y se mueve más despacio. Puedes ver cómo funciona el otro índice en euríbor hoy. ## Los tres tipos de IRPH - **IRPH Cajas:** calculado con los datos de las cajas de ahorros. **Dejó de publicarse en 2013.** - **IRPH Bancos:** el equivalente con datos de la banca. **También dejó de publicarse en 2013.** - **IRPH Entidades:** combina bancos y cajas. **Es el único vigente** y el que sustituyó a los dos anteriores. Un matiz importante que muchos artículos confunden: los dos primeros **no fueron «anulados» por ningún tribunal**. Se suprimieron por vía normativa y dejaron de publicarse, aplicándose el índice sustitutivo previsto en cada contrato o, en su defecto, el IRPH Entidades con el diferencial correspondiente. ## Por qué el IRPH resulta más caro Al calcularse sobre los tipos que aplican los bancos a sus clientes —TAE incluida—, el IRPH incorpora el margen comercial y las comisiones de las propias entidades. El euríbor no. **El resultado es que el IRPH ha estado por encima del euríbor prácticamente toda su historia**, con alguna excepción puntual durante el ciclo de subidas de tipos. La diferencia se hizo evidente a partir de 2013, cuando el euríbor bajó hasta terreno negativo y el IRPH se mantuvo en niveles muy superiores. Para muchos hipotecados eso supuso cientos de euros más al mes que con un préstamo equivalente referenciado al euríbor. ### El argumento comercial que se utilizó Muchos préstamos se comercializaron presentando el IRPH como un índice **«más estable y menos volátil»**. Es cierto que oscila menos. Lo que no se explicaba con la misma claridad es que su nivel de partida era estructuralmente más alto. ## La situación judicial: dónde estamos Este es el apartado que más cambia, así que conviene ser preciso y no vender expectativas. ### El recorrido - **Marzo de 2020.** El Tribunal de Justicia de la Unión Europea establece que las cláusulas IRPH **sí están sujetas al control de transparencia** de los tribunales españoles. No las declara abusivas: dice que deben poder examinarse. - **Julio de 2023.** El TJUE precisa que la transparencia exige información suficiente sobre las consecuencias económicas del contrato, **no una explicación técnica de cómo se elabora el índice**. - **Noviembre de 2025.** El Tribunal Supremo dicta dos sentencias de Pleno estableciendo que **no hay una respuesta única para todos los casos**: cada contrato debe analizarse individualmente según la normativa vigente cuando se firmó. - **Febrero de 2026.** El TJUE confirma la línea del Supremo. Y el Supremo dicta una sentencia favorable al consumidor que abre una vía concreta, sobre todo en **subrogaciones en préstamos de promotor**. - **Marzo de 2026.** El Supremo reitera su criterio: **la falta de transparencia no implica nulidad automática**. ### Qué significa esto en la práctica Para que prospere una reclamación, el Supremo exige hoy **dos elementos, y hay que probar los dos**: - **Falta de transparencia** en cómo se comercializó la cláusula. - **Abusividad material**, es decir, un desequilibrio real, grave y acreditado en perjuicio del consumidor. No basta con dar por supuesta la opacidad. **Las reclamaciones exigen una construcción probatoria seria desde el principio**, y las opciones son más limitadas que hace unos años. Dicho esto, la puerta no está cerrada. La vía con mejor recorrido hoy es la del **control de incorporación**: si te subrogaste en el préstamo del promotor y nunca tuviste acceso real y efectivo a la cláusula antes de firmar, esa cláusula podría no vincularte. Es un planteamiento distinto al de la transparencia y ha dado resultados recientes. ### Un aviso honesto **Somos intermediarios hipotecarios, no un despacho de abogados.** Si quieres reclamar, necesitas un abogado especializado en derecho bancario que revise tu escritura concreta y te diga con franqueza si tu caso tiene recorrido. Desconfía de quien te garantice el resultado de antemano. Con la jurisprudencia actual, nadie puede hacerlo. ## La otra vía: salir del IRPH sin pleitos Aquí es donde sí podemos ayudarte, y es la opción que menos gente conoce. **No necesitas ganar un juicio para dejar de pagar IRPH. Necesitas cambiar de hipoteca.** Y eso se puede hacer hoy, con dos herramientas: ### Subrogación de acreedor Trasladas tu hipoteca a otra entidad que te ofrezca un tipo fijo o un variable referenciado al euríbor. La Ley 5/2019 abarató mucho esta operación. Te contamos el proceso en la subrogación de hipoteca. ### Novación con tu propio banco Renegociar el índice sin cambiar de entidad. Funciona mejor si llegas con una oferta en firme de otra. Lo explicamos en la novación de una hipoteca. ### Una precisión importante **Cambiar de índice no te impide reclamar después por el periodo en que pagaste IRPH.** Son cosas distintas: una mira al futuro y la otra al pasado. Consúltalo igualmente con tu abogado antes de firmar nada. Para decidir qué te conviene, compara los números en nuestra calculadora de hipotecas y revisa la comparativa entre modalidades en hipoteca fija o variable. ## Preguntas frecuentes ### ¿El IRPH es legal? Sí. Es un índice oficial elaborado por el Banco de España y publicado en el BOE. Lo que se discute en los tribunales no es su legalidad, sino la transparencia con la que se comercializaron los préstamos que lo utilizan. ### ¿Se puede reclamar una hipoteca con IRPH? Sí, pero caso a caso. El Tribunal Supremo exige probar tanto la falta de transparencia como un perjuicio real y acreditado. Necesitas un abogado especializado que revise tu escritura. ### ¿Cuánto se puede recuperar? Si prospera, la diferencia entre lo pagado con IRPH y lo que se habría pagado con el índice sustitutivo que determine el tribunal. El importe depende del capital, del plazo transcurrido y de tu contrato concreto. ### ¿Qué diferencia hay entre el IRPH y el euríbor? El euríbor es el tipo al que los bancos se prestan entre sí. El IRPH es la media de lo que los bancos cobran a sus clientes, con comisiones incluidas. Por eso el IRPH suele ser más alto. ### ¿Sigue existiendo el IRPH? Sí, el IRPH Entidades continúa vigente y se publica mensualmente. Los de Cajas y Bancos dejaron de publicarse en 2013. ### ¿Puedo cambiar mi hipoteca de IRPH a euríbor? Sí, mediante una subrogación a otra entidad o una novación con la tuya. No hace falta ningún procedimiento judicial para hacerlo. ### ¿Dónde consulto el IRPH oficial? En el BOE, buscando «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años», y en la tabla de tipos de referencia del mercado hipotecario del Banco de España. ### ¿Si cambio de índice pierdo el derecho a reclamar? En principio no: la reclamación se refiere al periodo ya pagado. Aun así, conviene consultarlo con un abogado antes de firmar una novación o una subrogación. ## Te ayudamos a salir del IRPH Mientras esperas a ver cómo evoluciona la jurisprudencia, **cada mes sigues pagando de más**. Y esa parte sí tiene solución hoy. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y estudiamos sin coste si te compensa subrogar tu hipoteca o renegociarla con tu banco. Te damos los números concretos: cuánto pagas ahora, cuánto pagarías y qué te cuesta el cambio. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas. *Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La jurisprudencia sobre el IRPH evoluciona: para valorar una reclamación consulta con un abogado especializado en derecho bancario.* --- ## Intermediario hipotecario: qué es y qué ventajas ofrece URL: https://realista.es/blog/noticias-3/intermediario-hipotecario-que-es-y-que-ventajas-ofrece-5/ **Un intermediario hipotecario es un profesional que negocia tu hipoteca con varias entidades a la vez y te acompaña hasta la firma.** Desde 2019 es una actividad regulada: para ejercerla hay que estar inscrito en el registro del Banco de España y contar con un seguro de responsabilidad civil. En este artículo te explicamos qué hace exactamente, qué tipos reconoce la ley, cómo cobra y en qué casos compensa recurrir a uno. ## ¿Qué es un intermediario hipotecario? Intermediario hipotecario, **intermediario de crédito inmobiliario** y broker hipotecario son la misma figura. El segundo es el término legal, y es el que utiliza la normativa española y europea. Su trabajo consiste en **presentar tu operación a varias entidades a la vez, negociar las condiciones y gestionar el proceso** hasta la firma ante notario. No presta el dinero: lo presta el banco. La figura se popularizó tras la crisis de 2008, cuando conseguir financiación dejó de ser automático y empezó a depender de cómo se presentara cada operación. ## El marco legal: Ley 5/2019, no Ley 2/2009 Conviene aclarar esto porque circula mucha información desactualizada, incluso en páginas del sector. La intermediación de hipotecas sobre vivienda para particulares se rige por la **Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario**, que traspuso la directiva europea 2014/17/UE, y por el Real Decreto 309/2019 que la desarrolla. La anterior Ley 2/2009 sigue existiendo, pero **excluye expresamente de su ámbito las actividades que entran en la Ley 5/2019**. Es decir: para una hipoteca sobre vivienda, la norma aplicable es la de 2019. ### Qué obligaciones impone Esto es lo que de verdad te protege como cliente: - **Inscripción obligatoria** en el Registro de intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios del Banco de España, o en el registro autonómico si se opera en una sola comunidad. - **Seguro de responsabilidad civil o aval bancario** que cubra los daños derivados de un error profesional. - **Requisitos de conocimientos y competencia** acreditados para quienes atienden a clientes. - **Honorabilidad comercial y profesional.** - **Obligación de informar de su remuneración** antes de prestar el servicio. - **Sujeción a la supervisión y al régimen sancionador** del Banco de España. Un intermediario que no esté inscrito está ejerciendo una actividad reservada sin autorización. Es la primera comprobación que deberías hacer. ### Cómo comprobar que un intermediario está registrado El Banco de España publica el registro y es de acceso libre. **Pide siempre el número de inscripción y compruébalo antes de entregar documentación personal.** En el caso de Realista, estamos inscritos en el registro del Banco de España con el **número D218**. ## Tipos de intermediario según la ley La Ley 5/2019 distingue tres figuras, y la diferencia entre ellas afecta directamente a lo que puedes esperar: ### Intermediario de crédito inmobiliario no vinculado Trabaja con un número amplio de entidades sin depender de ninguna. Puede comparar el mercado con libertad, que es donde está su valor. ### Intermediario de crédito inmobiliario vinculado Actúa por cuenta de un solo prestamista, de un grupo, o de un número de entidades que no representa a la mayoría del mercado. Sigue siendo una figura legítima y regulada, pero **su capacidad de comparación es limitada por definición**. ### Representante designado Actúa en nombre y bajo la responsabilidad de un intermediario, que responde de su actuación. ### Y aparte: el asesoramiento independiente La ley reserva el término **«asesoramiento independiente»** para quien analiza un número suficientemente grande de productos del mercado y **no recibe remuneración de los prestamistas** por ese servicio. Es una categoría de asesoramiento, no un tipo de intermediario. Si alguien se presenta como independiente, la pregunta pertinente es sencilla: ¿quién le paga? ## ¿Cuánto cobra un intermediario hipotecario? Es la pregunta que más se hace y la que menos se responde. Hay tres modelos en el mercado: - **Cobra el banco.** La entidad retribuye al intermediario por la operación aportada. Para el cliente el servicio es gratuito, y a cambio conviene entender que existe un incentivo por cerrar. - **Cobra el cliente.** Honorarios pagados por quien contrata el servicio, habitualmente entre un 0,5% y un 1% del capital, o una tarifa fija. Suele ir ligado al éxito de la operación. - **Modelo mixto.** Una parte cada uno. **La ley obliga al intermediario a informarte de cómo cobra antes de prestarte el servicio.** Si no te lo dicen con claridad, pregúntalo, y si siguen sin concretarlo, desconfía. ** ## Qué hace exactamente un intermediario hipotecario - **Estudia tu perfil** antes de mover nada: ingresos, endeudamiento, ahorro disponible y viabilidad real de la operación. Puedes ver qué se analiza en los requisitos para pedir una hipoteca. - **Prepara la documentación** y presenta la operación de la forma que mejor la refleja. Un mismo perfil mal presentado recibe respuestas peores. - **Selecciona las entidades adecuadas.** No todas aceptan los mismos perfiles ni en el mismo momento, y esa información no es pública. - **Negocia las condiciones**: tipo, diferencial, plazo, comisiones y vinculaciones. - **Coordina la tasación** y el resto de trámites. - **Revisa la FEIN** y te acompaña en el plazo legal de reflexión y en la firma. Explicamos ese documento en qué es la FEIN. ### Un detalle que marca la diferencia Cada vez que un banco estudia tu operación queda registro de la consulta. **Presentar tu caso en seis oficinas por tu cuenta deja rastro y puede perjudicarte** en la séptima. Un intermediario presenta la operación una sola vez y a las entidades adecuadas. Ese es probablemente su valor menos visible y más real. ## Ventajas de contar con un intermediario hipotecario - **Comparas de verdad.** Ir a tu banco de siempre y a otro más no es comparar el mercado. - **Mejores condiciones.** El volumen de operaciones da un margen de negociación que un particular no tiene. - **Ahorras tiempo** y una cantidad considerable de gestiones. - **Perfiles complejos.** Autónomos, extranjeros, no residentes o quien busca financiación elevada se benefician mucho más que un perfil estándar. - **Estás cubierto** por el seguro de responsabilidad civil obligatorio si hay un error profesional. - **Puedes reclamar** ante el Banco de España si la actuación no es correcta. ### Cuándo no compensa Por honestidad, conviene decirlo: si tienes un perfil muy sólido, contrato indefinido, ahorro suficiente para una entrada holgada y una relación larga con tu banco que ya te ha hecho una buena oferta, **puede que no necesites intermediario**. El valor aparece cuando el perfil se complica, cuando el porcentaje de financiación es alto o cuando no tienes tiempo ni ganas de gestionar cinco expedientes en paralelo. ## Intermediario, asesor, gestor y broker: ¿son lo mismo? En el lenguaje corriente se utilizan indistintamente, y de hecho «broker hipotecario» es como lo busca la mayoría de la gente. Pero conviene distinguir las figuras, porque no todas hacen lo mismo ni están reguladas igual: Figura Qué hace ¿Está regulada? Intermediario de crédito inmobiliario Negocia y gestiona tu hipoteca con varias entidades Sí, Ley 5/2019 y registro obligatorio Agente exclusivo de un banco Comercializa los productos de una sola entidad Depende de su vínculo con la entidad Inmobiliaria que gestiona financiación Busca hipoteca para las viviendas que comercializa Con exenciones parciales según el caso Gestoría Tramita la escritura, impuestos y registro Actividad distinta, posterior a la concesión El punto importante: **si quien te atiende trabaja para una sola entidad, no está comparando el mercado**, aunque el trato sea excelente. Si lo que buscas es directamente un profesional que negocie tu hipoteca, puedes ver cómo trabajamos en Realista, brokers hipotecarios. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto cobra un intermediario hipotecario? Depende del modelo. Puede cobrar del banco, del cliente —habitualmente entre el 0,5% y el 1% del capital o una tarifa fija— o de ambos. La ley obliga a informarte antes de prestar el servicio. ### ¿Merece la pena contratar un intermediario hipotecario? Compensa sobre todo en perfiles complejos, cuando se necesita mucha financiación o cuando no hay tiempo para gestionar varias solicitudes. En perfiles muy sólidos con una buena oferta del banco propio, el margen de mejora es menor. ### ¿Cómo sé si un intermediario hipotecario es legal? Debe estar inscrito en el Registro de intermediarios de crédito inmobiliario del Banco de España o en el registro autonómico correspondiente. Pide el número de inscripción y compruébalo. ### ¿Qué diferencia hay entre un intermediario vinculado y uno no vinculado? El vinculado actúa por cuenta de un prestamista, de un grupo o de un conjunto de entidades que no representa a la mayoría del mercado. El no vinculado trabaja con un número amplio de entidades sin depender de ninguna. ### ¿Un intermediario puede conseguir mejores condiciones que yo? Suele conseguirlas, por dos motivos: sabe qué entidades están aceptando cada tipo de perfil en cada momento y negocia con volumen. Además presenta la operación una sola vez, sin dejar rastro de consultas repetidas. ### ¿El intermediario me presta el dinero? No. El préstamo lo concede el banco. El intermediario negocia y gestiona, pero no es el prestamista. ### ¿Puedo reclamar si el intermediario actúa mal? Sí. Está sujeto a la supervisión del Banco de España y debe contar con un seguro de responsabilidad civil o aval bancario obligatorio. ## Trabajamos con más de 30 entidades En Realista somos **intermediarios de crédito inmobiliario inscritos en el Banco de España con el número D218**. Trabajamos con más de 30 entidades bancarias y prestamos servicio a particulares, autónomos y empresas. Estudiamos tu caso sin coste y sin compromiso: analizamos tu perfil, te decimos con números qué financiación puedes conseguir y negociamos las condiciones por ti. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas o calcular tu cuota en la calculadora de hipotecas. --- ## Calculadora de hipotecas URL: https://realista.es/calculadora/ # Calculadora de hipotecas Precio del inmueble 200.000 € O indica el precio directamente: Ahorro aportado 70.000 € 35% Plazo 30 años Tipo de interés **FIJO VARIABLE TIN anual (%) % TIN TIN anual (%) % TIN Introduce la tasa que te ha indicado tu banco. Ingresos netos mensuales (unidad familiar) * ℹ Campo obligatorio para calcular el ratio de endeudamiento Otros préstamos / deudas mensuales ℹ opcional Tu cuota mensual – Introduce los datos para calcular – Salud financiera Ratio de endeudamiento – – Capital prestado – Total intereses – Total a pagar – Entrada recomendada (20%) – Ver tabla de amortización 📩 Recibir resultados por email ### Recibe tu simulación Provincia (opcional) ÁlavaAlbaceteAlicante AlmeríaAsturiasÁvila BadajozBarcelonaBurgos CáceresCádizCantabria CastellónCiudad RealCórdoba CuencaGironaGranada GuadalajaraGuipúzcoaHuelva HuescaIslas BalearesJaén La CoruñaLa RiojaLas Palmas LeónLleidaLugo MadridMálagaMurcia NavarraOurensePalencia PontevedraSalamancaSegovia SevillaSoriaTarragona Santa Cruz de TenerifeTeruel ToledoValenciaValladolid VizcayaZamoraZaragoza CeutaMelilla Te enviamos el resumen de tu simulación. Sin spam. Cancelar Enviar resultados ✅ Recibido. En breve te contactamos. Tabla de amortización** ✕ Año Cuota anual Intereses Capital amortizado Capital pendiente --- ## Hipoteca para autónomos URL: https://realista.es/hipoteca-autonomos/ # HIPOTECA PARA **AUTÓNOMOS** Estudio personalizado gratuito Estado de la compra * Estado Vivienda reservada Visitando viviendas Aún no tengo vivienda elegida Cantidad de Ahorro * Ahorro Menos de 5000€ Entre 5.000€ 10.000€ Más 10.000€ Nombre Teléfono Correo electrónico Aceptación He leído y acepto la Política de Privacidad Publicidad Quiero recibir información y ofertas de Realista Hipotecas por correo electrónico y WhatsApp. ** Recibir estudio personalizado Responsable: Realista Hipotecas, S.L. (NIF B02645182), intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº D656. Finalidad: gestionar tu solicitud de estudio hipotecario y, si lo autorizas, enviarte comunicaciones comerciales. Legitimación: la ejecución de tu solicitud y, para lo comercial, tu consentimiento. Destinatarios: entidades financieras a las que presentemos tu operación, siempre con tu conocimiento. Derechos: acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad, escribiendo a info@realista.es. Puedes retirar el consentimiento en cualquier momento. Más información en la Política de Privacidad. Más de 2.500 hipotecas conseguidas​ Con la estrategia adecuada no hay operación imposible "Es imposible conseguir una hipoteca igual por uno mismo" Daniel Castañon, noviembre 2024. ## Hipotecas para autónomos con condiciones exclusivas as entidades bancarias analizan con atención los ingresos y la trayectoria profesional de los autónomos, y una buena planificación puede marcar la diferencia: - Hasta el 80–90% de financiación según perfil. - Condiciones personalizadas en función de tus ingresos y antigüedad. - Posibilidad de estudiar la inclusión de gastos de compraventa. Con nuestra ayuda podrás acceder a hipotecas para autónomos** con opciones que se adaptan a tu realidad profesional y que no siempre están disponibles de forma directa. Empieza ahora ## Requisitos y condiciones para la hipoteca para autónomos Ahorro mínimo En muchos casos no es necesario contar con el 10% de entrada, y puedes financiar el 100% del precio de la vivienda (o incluso más) si tu perfil es apto. Equilibrio financiero Es importante tener ingresos estables y no contar con deudas previas. Pero al ser funcionario, las entidades lo valoran como garantía adicional. ## Tipos de hipotecas para autónomos ### Hipoteca a tipo fijo Interés: Entre 2,3% y 2,9% Plazo: Hasta 30 años Esta hipoteca es ideal para funcionarios y empleados públicos que quieren una cuota estable durante toda la vida del préstamo. ### Hipoteca a tipo mixto Tipo fijo inicial: 2,5% Posteriormente: Euríbor + 0,90% Buena opción para quienes buscan seguridad a corto plazo y menor interés a largo. El 98% de nuestros clientes nos recomiendan Nuestros clientes valoran la cercanía, la agilidad del proceso y la seguridad de contar con una **financiera especializada en hipotecas para funcionarios**. Lo gestionamos todo por ti. ## ¿Cómo conseguimos la hipoteca para autónomos que necesitas? 1. Llamada inicialUn broker hipotecario se pondrá en contacto contigo para recopilar la documentación necesaria. 2. Estudio de viabilidadAnalizamos tu capacidad financiera y nivel de endeudamiento. 3. Presentación a bancosSeleccionamos las entidades adecuadas y negociamos las mejores condiciones. 4. Tasación y aprobación Coordinamos la tasación oficial de la propiedad y confirmamos su valor. 5. Firma de la FEIN Aceptación de las condiciones del préstamo y firma de la Ficha Europea de Información Normalizada. 6. Firma de la compra-venta Te acompañamos en la firma ante notario y en la entrega de las llaves de tu nueva vivienda. Trabajamos con más de 30 entidades bancarias Somos expertos en negociar hipotecas para empleados públicos en entidades que ya confían en este tipo de perfil. Accede a condiciones exclusivas sin perder tiempo comparando banco a banco. ## Hipoteca para autónomos Preguntas Frecuentes ### ¿Un autónomo puede conseguir una hipoteca? Sí, trabajar por cuenta propia no impide acceder a una hipoteca. El banco analizará especialmente la estabilidad y evolución de tus ingresos. En Realista podemos estudiar tu perfil y ayudarte a encontrar entidades que encajen con tu situación. ### ¿Qué documentación necesita un autónomo para pedir una hipoteca? Además de la documentación personal habitual, pueden solicitarse declaraciones de la renta, modelos fiscales, información contable y justificantes de ingresos. En Realista podemos orientarte sobre la documentación necesaria y preparar contigo la operación. ### ¿Es más difícil conseguir una hipoteca siendo autónomo? Puede requerir un análisis más detallado de los ingresos que en el caso de un trabajador por cuenta ajena, especialmente cuando son variables. En Realista sabemos cómo presentar este tipo de perfiles y podemos buscar opciones de financiación adecuadas. ### ¿Cuánto puede pedir de hipoteca un autónomo? El importe dependerá principalmente de tus ingresos, gastos, endeudamiento, ahorros y del valor de la vivienda. En Realista analizamos tu capacidad financiera para saber qué importe podrías solicitar y qué alternativas tienes. ### ¿Puedo conseguir una hipoteca siendo autónomo con ingresos variables? Sí, aunque el banco estudiará la evolución de tu negocio y la estabilidad de tus ingresos. En Realista podemos ayudarte a encontrar una entidad que valore correctamente tu situación profesional. ### ¿Qué antigüedad debe tener un autónomo para conseguir una hipoteca? No existe un único periodo de antigüedad válido para todas las entidades. La trayectoria profesional, los ingresos y la evolución del negocio pueden influir en la decisión. En Realista analizamos tu caso concreto y buscamos las opciones más adecuadas. ### ¿Cómo conseguir la mejor hipoteca siendo autónomo? La clave está en comparar entidades y presentar correctamente la situación económica y profesional del autónomo. En Realista podemos encargarnos de buscar y negociar la financiación para ayudarte a conseguir las mejores condiciones posibles. --- ## Hipoteca autopromoción URL: https://realista.es/hipoteca-autopromocion/ # HIPOTECA PARA **AUTOPROMOCIÓN Y AUTOCONSTRUCCIÓN** Estudio personalizado gratuito Estado de la compra * Estado Vivienda reservada Visitando viviendas Aún no tengo vivienda elegida Cantidad de Ahorro * Ahorro Menos de 5000€ Entre 5.000€ 10.000€ Más 10.000€ Nombre Teléfono Correo electrónico Aceptación He leído y acepto la Política de Privacidad Publicidad Quiero recibir información y ofertas de Realista Hipotecas por correo electrónico y WhatsApp. ** Recibir estudio personalizado Responsable: Realista Hipotecas, S.L. (NIF B02645182), intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº D656. Finalidad: gestionar tu solicitud de estudio hipotecario y, si lo autorizas, enviarte comunicaciones comerciales. Legitimación: la ejecución de tu solicitud y, para lo comercial, tu consentimiento. Destinatarios: entidades financieras a las que presentemos tu operación, siempre con tu conocimiento. Derechos: acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad, escribiendo a info@realista.es. Puedes retirar el consentimiento en cualquier momento. Más información en la Política de Privacidad. Más de 2.500 hipotecas conseguidas​ Con la estrategia adecuada no hay operación imposible "Es imposible conseguir una hipoteca igual por uno mismo" Daniel Castañon, noviembre 2024. Hipotecas para autopromoción de tu inmueble con condiciones únicas ​ Las entidades bancarias valoran de forma específica los proyectos de autopromoción, y contar con un buen planteamiento financiero es clave para obtener mejores condiciones: - Financiación por fases según avance de obra. - Porcentaje de financiación adaptado al valor final de la vivienda. - Posibilidad de incluir gastos técnicos y de construcción. Con nuestro acompañamiento puedes acceder a hipotecas para autopromoción y autoconstrucción** con una estructura clara y segura, diseñadas para que construyas tu vivienda paso a paso y sin sorpresas. Empieza ahora ## Requisitos y condiciones para la hipoteca para autoconstrucción ### Ahorro mínimo En muchos casos no es necesario contar con el 10% de entrada, y puedes financiar el 100% del precio de la vivienda (o incluso más) si tu perfil es apto. Equilibrio financiero Es importante tener ingresos estables y no contar con deudas previas. Pero al ser funcionario, las entidades lo valoran como garantía adicional. ## Tipos de hipotecas para hipotecas de auto promoción ### Hipoteca a tipo fijo Interés: Entre 2,3% y 2,9% Plazo: Hasta 30 años Esta hipoteca es ideal para funcionarios y empleados públicos que quieren una cuota estable durante toda la vida del préstamo. ### Hipoteca a tipo mixto Tipo fijo inicial: 2,5% Posteriormente: Euríbor + 0,90% Buena opción para quienes buscan seguridad a corto plazo y menor interés a largo. El 98% de nuestros clientes nos recomiendan Nuestros clientes valoran la cercanía, la agilidad del proceso y la seguridad de contar con una **financiera especializada en hipotecas para funcionarios**. Lo gestionamos todo por ti. ## ¿Cómo conseguimos la hipoteca de autoconstrucción que necesitas? 1. Llamada inicialUn experto hipotecario se pondrá en contacto contigo para recopilar la documentación necesaria. 2. Estudio de viabilidadAnalizamos tu capacidad financiera y nivel de endeudamiento. 3. Presentación a bancosSeleccionamos las entidades adecuadas y negociamos las mejores condiciones. 4. Tasación y aprobación Coordinamos la tasación oficial de la propiedad y confirmamos su valor. 5. Firma de la FEIN Aceptación de las condiciones del préstamo y firma de la Ficha Europea de Información Normalizada. 6. Firma de la compra-venta Te acompañamos en la firma ante notario y en la entrega de las llaves de tu nueva vivienda. Trabajamos con más de 30 entidades bancarias Somos expertos en negociar hipotecas para empleados públicos en entidades que ya confían en este tipo de perfil. Accede a condiciones exclusivas sin perder tiempo comparando banco a banco. ## Hipoteca para autopromoción o autoconstrucción Preguntas Frecuentes ### ¿Qué es una hipoteca para autopromoción? Es una financiación destinada a quienes quieren construir su propia vivienda en un terreno de su propiedad. En Realista podemos estudiar tu proyecto y ayudarte a encontrar una financiación que se adapte a sus características. ### ¿Es lo mismo una hipoteca para autopromoción que una hipoteca para autoconstrucción? En la práctica, ambos términos suelen utilizarse para referirse a la financiación de la construcción de una vivienda propia. En Realista podemos analizar tu caso concreto y buscar la estructura de financiación más adecuada. ### ¿Cuánto dinero puedo conseguir con una hipoteca de autopromoción? El importe depende del valor del terreno, el coste previsto de la construcción, tus ingresos y las condiciones del banco. En Realista podemos analizar la viabilidad de tu proyecto y buscar alternativas de financiación. ### ¿Cómo se entrega el dinero de una hipoteca para autoconstrucción? Habitualmente, el capital se entrega de forma progresiva a medida que avanza la construcción, mediante diferentes disposiciones. En Realista podemos explicarte cómo funciona el proceso y ayudarte a encontrar una entidad adecuada. ### ¿Puedo financiar también el terreno con una hipoteca de autopromoción? Depende de la entidad y de la situación del terreno. Algunas operaciones pueden plantear la financiación del suelo y de la construcción, mientras que otras requieren que el terreno ya sea propiedad del cliente. En Realista estudiamos tu proyecto para buscar la opción más viable. ### ¿Qué requisitos necesito para conseguir una hipoteca para autopromoción? El banco suele valorar aspectos como la propiedad del terreno, el proyecto y licencia de obra, el presupuesto de construcción y tu capacidad económica. En Realista podemos ayudarte a preparar la operación y presentarla ante las entidades adecuadas. ### ¿Cómo conseguir la mejor hipoteca para autoconstrucción? Las condiciones pueden variar mucho entre bancos, especialmente en el porcentaje financiado y la forma de disponer del dinero. En Realista podemos comparar y negociar distintas alternativas para ayudarte a financiar tu proyecto de construcción. --- ## Hipoteca compra y reforma URL: https://realista.es/hipoteca-compra-y-reforma/ # HIPOTECA PARA **Compra y reforma** Estudio personalizado gratuito Estado de la compra * Estado Vivienda reservada Visitando viviendas Aún no tengo vivienda elegida Cantidad de Ahorro * Ahorro Menos de 5000€ Entre 5.000€ 10.000€ Más 10.000€ Nombre Teléfono Correo electrónico Aceptación He leído y acepto la Política de Privacidad Publicidad Quiero recibir información y ofertas de Realista Hipotecas por correo electrónico y WhatsApp. ** Recibir estudio personalizado Responsable: Realista Hipotecas, S.L. (NIF B02645182), intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº D656. Finalidad: gestionar tu solicitud de estudio hipotecario y, si lo autorizas, enviarte comunicaciones comerciales. 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Empieza ahora El 98% de nuestros clientes nos recomiendan Clientes que buscan invertir valoran especialmente nuestro servicio. Conseguimos la **hipoteca para inversión** más adecuada según el perfil del comprador, optimizando fiscalidad y rentabilidad. ## ¿Cómo conseguimos la hipoteca para comprar y reformar que necesitas? 1. Llamada inicialUn broker hipotecario se pondrá en contacto contigo para recopilar la documentación necesaria. 2. Estudio de viabilidadAnalizamos tu capacidad financiera y nivel de endeudamiento. 3. Presentación a bancosSeleccionamos las entidades adecuadas y negociamos las mejores condiciones. 4. Tasación y aprobación Coordinamos la tasación oficial de la propiedad y confirmamos su valor. 5. Firma de la FEIN Aceptación de las condiciones del préstamo y firma de la Ficha Europea de Información Normalizada. 6. Firma de la compra-venta Te acompañamos en la firma ante notario y en la entrega de las llaves de tu nueva vivienda. Trabajamos con más de 30 entidades bancarias Gracias a nuestra experiencia con bancos que ofrecen **hipotecas para inversión**, podemos conseguir condiciones adaptadas a inversores particulares y empresas, ya sea para alquiler, reventa o proyectos inmobiliarios a medida. ## Hipoteca compra y reforma Preguntas Frecuentes ### ¿Qué es una hipoteca para comprar y reformar una vivienda? Es una financiación que permite cubrir la compra de una vivienda y, en determinados casos, parte del coste de la reforma. En Realista podemos estudiar tu proyecto y ayudarte a encontrar una opción de financiación adecuada. ### ¿Se puede pedir una hipoteca que incluya el dinero para la reforma? Sí, existen alternativas que permiten financiar conjuntamente la compra y la reforma, aunque las condiciones dependen de cada banco y del proyecto. En Realista podemos buscar las opciones que mejor encajen con tu perfil. ### ¿Cuánto puedo financiar para comprar y reformar una casa? El importe dependerá del valor de la vivienda, el presupuesto de reforma, tus ingresos y las condiciones de la entidad. En Realista analizamos tu capacidad de financiación y te ayudamos a encontrar la alternativa más adecuada. ### ¿Qué documentación necesito para una hipoteca de compra y reforma? Además de la documentación habitual para solicitar una hipoteca, el banco puede pedir un presupuesto detallado de la reforma y otra información sobre la obra. En Realista podemos orientarte durante todo el proceso y ayudarte a preparar la operación. ### ¿Puedo financiar el 100% de la compra y la reforma? En algunos perfiles y operaciones puede ser posible alcanzar un porcentaje elevado de financiación, pero no es una condición que ofrezcan todas las entidades. En Realista estudiamos tu caso y buscamos opciones con el máximo nivel de financiación posible. ### ¿Cómo se entrega el dinero destinado a la reforma? Dependiendo de la entidad, el importe destinado a la reforma puede entregarse de una sola vez o mediante diferentes disposiciones vinculadas al avance de la obra. En Realista podemos explicarte cómo funciona cada alternativa y ayudarte a elegir la más conveniente. ### ¿Es mejor una hipoteca para compra y reforma o pedir un préstamo aparte? Depende del importe de la reforma, tus necesidades y las condiciones que puedas conseguir. En Realista podemos comparar las diferentes vías de financiación para que tomes una decisión con toda la información. --- ## Hipoteca para rentas altas URL: https://realista.es/hipoteca-para-rentas-altas/ # HIPOTECA PARA **RENTAS ALTAS** Estudio personalizado gratuito Estado de la compra * Estado Vivienda reservada Visitando viviendas Aún no tengo vivienda elegida Cantidad de Ahorro * Ahorro Menos de 5000€ Entre 5.000€ 10.000€ Más 10.000€ Nombre Teléfono Correo electrónico Aceptación He leído y acepto la Política de Privacidad Publicidad Quiero recibir información y ofertas de Realista Hipotecas por correo electrónico y WhatsApp. ** Recibir estudio personalizado Responsable: Realista Hipotecas, S.L. (NIF B02645182), intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº D656. Finalidad: gestionar tu solicitud de estudio hipotecario y, si lo autorizas, enviarte comunicaciones comerciales. Legitimación: la ejecución de tu solicitud y, para lo comercial, tu consentimiento. Destinatarios: entidades financieras a las que presentemos tu operación, siempre con tu conocimiento. Derechos: acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad, escribiendo a info@realista.es. Puedes retirar el consentimiento en cualquier momento. Más información en la Política de Privacidad. Más de 2.500 hipotecas conseguidas​ Te acompañamos en cada paso del proceso "Si tenéis que conseguir una hipoteca, estaréis en buenas manos" Sara Reyes, noviembre 2024. ## Hipoteca para rentas altas: financiación a la altura de tu patrimonio Si cuentas con ingresos elevados y un perfil financiero sólido, la hipoteca rentas altas** te ofrece condiciones preferentes y mayor capacidad de negociación. Diseñamos soluciones a medida con un análisis personalizado de tus ingresos, patrimonio y objetivos para maximizar ventajas fiscales, optimizar cuotas y asegurar la mejor estructura financiera para tu inversión o vivienda. Empieza ahora El 98% de nuestros clientes nos recomiendan Clientes que buscan invertir valoran especialmente nuestro servicio. Conseguimos la **hipoteca para inversión** más adecuada según el perfil del comprador, optimizando fiscalidad y rentabilidad. ## ¿Cómo conseguimos la hipoteca que necesitas acorde a tu renta alta? 1. Llamada inicialUn broker hipotecario se pondrá en contacto contigo para recopilar la documentación necesaria. 2. Estudio de viabilidadAnalizamos tu capacidad financiera y nivel de endeudamiento. 3. Presentación a bancosSeleccionamos las entidades adecuadas y negociamos las mejores condiciones. 4. Tasación y aprobación Coordinamos la tasación oficial de la propiedad y confirmamos su valor. 5. Firma de la FEIN Aceptación de las condiciones del préstamo y firma de la Ficha Europea de Información Normalizada. 6. Firma de la compra-venta Te acompañamos en la firma ante notario y en la entrega de las llaves de tu nueva vivienda. Trabajamos con más de 30 entidades bancarias Gracias a nuestra experiencia con bancos que ofrecen **hipotecas para inversión**, podemos conseguir condiciones adaptadas a inversores particulares y empresas, ya sea para alquiler, reventa o proyectos inmobiliarios a medida. ## Hipoteca para rentas altas Preguntas Frecuentes ### ¿Qué es una hipoteca para rentas altas? Es una financiación orientada a personas con ingresos elevados que buscan adaptar el préstamo a operaciones de mayor importe o a perfiles financieros más complejos. En Realista podemos estudiar tu situación y buscar las entidades que mejor encajen contigo. ### ¿Las personas con rentas altas pueden conseguir mejores condiciones hipotecarias? Unos ingresos elevados y una buena solvencia pueden facilitar el acceso a condiciones más competitivas, aunque cada banco aplica sus propios criterios. En Realista podemos comparar y negociar diferentes propuestas para ayudarte a conseguir las mejores condiciones. ### ¿Cuánto puede financiar un banco a una persona con ingresos altos? No existe un importe máximo universal: depende de tus ingresos, patrimonio, endeudamiento, edad, plazo y características de la vivienda. En Realista analizamos tu capacidad financiera para buscar una financiación acorde con tu perfil. ### ¿Puedo conseguir una hipoteca de alto importe? Sí, los perfiles con elevada capacidad económica pueden acceder a operaciones hipotecarias de importes superiores, siempre que cumplan los criterios de la entidad. En Realista podemos buscar bancos especializados en operaciones de mayor volumen. ### ¿Qué ventajas tiene negociar una hipoteca teniendo rentas altas? Una elevada solvencia puede darte mayor margen para negociar aspectos como el tipo de interés, la financiación o determinadas vinculaciones. En Realista negociamos con las entidades para intentar conseguir unas condiciones más favorables. ### ¿Puedo tener varias propiedades y solicitar una nueva hipoteca? Sí, disponer de varias propiedades no impide necesariamente obtener nueva financiación. El banco estudiará tu patrimonio, ingresos y nivel de endeudamiento. En Realista podemos analizar tu situación global y plantear la operación ante las entidades adecuadas. ### ¿Cómo conseguir la mejor hipoteca si tengo ingresos altos? Para perfiles de rentas altas es especialmente importante no quedarse con la primera oferta: comparar y negociar puede marcar una diferencia significativa. En Realista estudiamos tu perfil, buscamos alternativas y negociamos con los bancos para conseguir una financiación competitiva. --- ## Hipoteca mixta URL: https://realista.es/hipoteca-mixta/ # HIPOTECA **MIXTA** Estudio personalizado gratuito Estado de la compra * Estado Vivienda reservada Visitando viviendas Aún no tengo vivienda elegida Cantidad de Ahorro * Ahorro Menos de 5000€ Entre 5.000€ 10.000€ Más 10.000€ Nombre Teléfono Correo electrónico Aceptación He leído y acepto la Política de Privacidad Publicidad Quiero recibir información y ofertas de Realista Hipotecas por correo electrónico y WhatsApp. ** Recibir estudio personalizado Responsable: Realista Hipotecas, S.L. (NIF B02645182), intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº D656. Finalidad: gestionar tu solicitud de estudio hipotecario y, si lo autorizas, enviarte comunicaciones comerciales. Legitimación: la ejecución de tu solicitud y, para lo comercial, tu consentimiento. Destinatarios: entidades financieras a las que presentemos tu operación, siempre con tu conocimiento. Derechos: acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad, escribiendo a info@realista.es. Puedes retirar el consentimiento en cualquier momento. Más información en la Política de Privacidad. Más de 2.500 hipotecas conseguidas​ Te acompañamos en cada paso del proceso "Si tenéis que conseguir una hipoteca, estaréis en buenas manos" Sara Reyes, noviembre 2024. ## Hipoteca mixta: equilibrio perfecto entre seguridad inicial y flexibilidad futura Tanto si buscas estabilidad en los primeros años como flexibilidad a largo plazo, la hipoteca mixta** combina un tipo fijo inicial con un tramo variable adaptado a la evolución del mercado. Te ayudamos a elegir la opción más adecuada con un estudio personalizado de cuotas, escenarios futuros y ahorro potencial. Empieza ahora ## Tipos de hipotecas mixtas ### Hipoteca a tipo mixto 5-10 años iniciales a tipo fijo: 2,9% – 3,2% Después: Euríbor + 0,90% Opción flexible para inversores que quieran aprovechar tipos bajos en los primeros años. El 98% de nuestros clientes nos recomiendan Clientes que buscan invertir valoran especialmente nuestro servicio. Conseguimos la **hipoteca para inversión** más adecuada según el perfil del comprador, optimizando fiscalidad y rentabilidad. ## ¿Cómo conseguimos la hipoteca mixta que necesitas? 1. Llamada inicialUn experto hipotecario se pondrá en contacto contigo para recopilar la documentación necesaria. 2. Estudio de viabilidadAnalizamos tu capacidad financiera y nivel de endeudamiento. 3. Presentación a bancosSeleccionamos las entidades adecuadas y negociamos las mejores condiciones. 4. Tasación y aprobación Coordinamos la tasación oficial de la propiedad y confirmamos su valor. 5. Firma de la FEIN Aceptación de las condiciones del préstamo y firma de la Ficha Europea de Información Normalizada. 6. Firma de la compra-venta Te acompañamos en la firma ante notario y en la entrega de las llaves de tu nueva vivienda. Trabajamos con más de 30 entidades bancarias Gracias a nuestra experiencia con bancos que ofrecen **hipotecas para inversión**, podemos conseguir condiciones adaptadas a inversores particulares y empresas, ya sea para alquiler, reventa o proyectos inmobiliarios a medida. ## Hipoteca mixta Preguntas Frecuentes ### ¿Qué es una hipoteca mixta? Una hipoteca mixta combina un periodo inicial con un tipo de interés fijo y otro posterior con tipo variable. En Realista podemos ayudarte a valorar si este tipo de financiación encaja con tu situación. ### ¿Cómo funciona una hipoteca mixta? Durante los primeros años pagas una cuota con un interés fijo y, después, el préstamo pasa normalmente a un tipo variable. En Realista analizamos las condiciones de diferentes bancos para ayudarte a elegir la opción más adecuada. ### ¿Es mejor una hipoteca mixta o una hipoteca fija? Depende de factores como el plazo, tus previsiones financieras y las condiciones que puedas conseguir. En Realista podemos comparar ambas alternativas y ayudarte a decidir cuál puede ser más conveniente para ti. ### ¿Cuántos años puede durar el tramo fijo de una hipoteca mixta? El periodo fijo depende de cada entidad y de la oferta concreta, por lo que puede variar considerablemente. En Realista podemos buscar entre diferentes opciones para encontrar una hipoteca mixta que se adapte a tus objetivos. ### ¿Qué ventajas tiene contratar una hipoteca mixta? Puede ofrecer la estabilidad de un tipo fijo durante los primeros años y, posteriormente, beneficiarse de un tipo variable si las condiciones del mercado son favorables. En Realista estudiamos tu perfil y te ayudamos a valorar los pros y contras antes de elegir. ### ¿Qué pasa cuando termina el periodo fijo de una hipoteca mixta? Una vez finaliza el tramo fijo, el préstamo suele pasar a un interés variable vinculado a un índice de referencia. En Realista podemos ayudarte a entender cómo afectaría este cambio a tu cuota y valorar las distintas alternativas. ### ¿Para quién puede ser interesante una hipoteca mixta? Puede ser una opción para quienes buscan cierta estabilidad al principio del préstamo, pero quieren mantener la posibilidad de beneficiarse de un tipo variable más adelante. En Realista analizamos tu perfil para determinar si una hipoteca mixta puede ser adecuada para ti. --- ## Hipoteca para locales URL: https://realista.es/hipoteca-para-locales/ # HIPOTECA PARA comprar **Local** Estudio personalizado gratuito Estado de la compra * Estado Vivienda reservada Visitando viviendas Aún no tengo vivienda elegida Cantidad de Ahorro * Ahorro Menos de 5000€ Entre 5.000€ 10.000€ Más 10.000€ Nombre Teléfono Correo electrónico Aceptación He leído y acepto la Política de Privacidad Publicidad Quiero recibir información y ofertas de Realista Hipotecas por correo electrónico y WhatsApp. ** Recibir estudio personalizado Responsable: Realista Hipotecas, S.L. (NIF B02645182), intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº D656. Finalidad: gestionar tu solicitud de estudio hipotecario y, si lo autorizas, enviarte comunicaciones comerciales. Legitimación: la ejecución de tu solicitud y, para lo comercial, tu consentimiento. Destinatarios: entidades financieras a las que presentemos tu operación, siempre con tu conocimiento. Derechos: acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad, escribiendo a info@realista.es. Puedes retirar el consentimiento en cualquier momento. Más información en la Política de Privacidad. Más de 2.500 hipotecas conseguidas​ Te acompañamos en cada paso del proceso "Si tenéis que conseguir una hipoteca, estaréis en buenas manos" Sara Reyes, noviembre 2024. Compra tu local con mayor facilidad gracias a nuestra hipotecas para locales Tanto si quieres abrir tu propio negocio como invertir en un nuevo espacio comercial, la hipoteca para local** te permite financiar la compra del inmueble con condiciones adaptadas a tu proyecto. Te asesoramos de forma personalizada, evaluando la viabilidad, los gastos asociados y el potencial del local para que tomes la mejor decisión financiera. Empieza ahora ## El 98% de nuestros clientes nos recomiendan Clientes que buscan invertir valoran especialmente nuestro servicio. Conseguimos la **hipoteca para inversión** más adecuada según el perfil del comprador, optimizando fiscalidad y rentabilidad. ## ¿Cómo conseguimos la hipoteca para tu local? 1. Llamada inicialUn asesor se pondrá en contacto contigo para recopilar la documentación necesaria. 2. Estudio de viabilidadAnalizamos tu capacidad financiera y nivel de endeudamiento. 3. Presentación a bancosSeleccionamos las entidades adecuadas y negociamos las mejores condiciones. 4. Tasación y aprobación Coordinamos la tasación oficial de la propiedad y confirmamos su valor. 5. Firma de la FEIN Aceptación de las condiciones del préstamo y firma de la Ficha Europea de Información Normalizada. 6. Firma de la compra-venta Te acompañamos en la firma ante notario y en la entrega de las llaves de tu nueva vivienda. ## Trabajamos con más de 30 entidades bancarias Gracias a nuestra experiencia con bancos que ofrecen **hipotecas para inversión**, podemos conseguir condiciones adaptadas a inversores particulares y empresas, ya sea para alquiler, reventa o proyectos inmobiliarios a medida. ## Hipoteca para local Preguntas Frecuentes ### ¿Se puede pedir una hipoteca para comprar un local? Sí, es posible financiar la compra de un local mediante financiación bancaria, aunque las condiciones suelen ser diferentes a las de una vivienda. En Realista podemos estudiar tu operación y buscar una solución adaptada a tu perfil. ### ¿Cuánto financia un banco para comprar un local? El porcentaje de financiación depende de factores como el valor y uso del local, tus ingresos y las condiciones de la entidad. En Realista podemos analizar tu caso y buscar opciones con un nivel de financiación competitivo. ### ¿Qué requisitos necesito para conseguir una hipoteca para un local? El banco puede valorar tus ingresos, capacidad de pago, situación patrimonial y las características y finalidad del inmueble. En Realista podemos ayudarte a preparar la operación y encontrar las entidades más adecuadas. ### ¿Puedo conseguir financiación para comprar un local y montar mi negocio? Sí, existen diferentes vías para financiar la adquisición de un local destinado a una actividad empresarial. En Realista podemos estudiar tu proyecto y orientarte hacia la alternativa que mejor encaje con tus necesidades. ### ¿Es posible conseguir una hipoteca para un local siendo autónomo? Sí. Ser autónomo no impide acceder a financiación para comprar un local, aunque la entidad analizará especialmente la evolución de tu actividad y tus ingresos. En Realista podemos ayudarte a presentar tu perfil y buscar opciones de financiación. ### ¿Puedo hipotecar un local que ya tengo en propiedad? En determinados casos, un local en propiedad puede utilizarse como garantía para obtener financiación. En Realista podemos estudiar el valor del inmueble y tu situación financiera para buscar alternativas. ### ¿Cómo conseguir las mejores condiciones para una hipoteca de local? Lo recomendable es comparar diferentes entidades y negociar tanto el tipo de interés como el porcentaje y plazo de financiación. En Realista podemos encargarnos de buscar y negociar las opciones disponibles para tu operación. --- ## Hipoteca para inversión URL: https://realista.es/hipoteca-para-inversion/ # HIPOTECA PARA **INVERSIÓN** Estudio personalizado gratuito Estado de la compra * Estado Vivienda reservada Visitando viviendas Aún no tengo vivienda elegida Cantidad de Ahorro * Ahorro Menos de 5000€ Entre 5.000€ 10.000€ Más 10.000€ Nombre Teléfono Correo electrónico Aceptación He leído y acepto la Política de Privacidad Publicidad Quiero recibir información y ofertas de Realista Hipotecas por correo electrónico y WhatsApp. ** Recibir estudio personalizado Responsable: Realista Hipotecas, S.L. (NIF B02645182), intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº D656. Finalidad: gestionar tu solicitud de estudio hipotecario y, si lo autorizas, enviarte comunicaciones comerciales. Legitimación: la ejecución de tu solicitud y, para lo comercial, tu consentimiento. Destinatarios: entidades financieras a las que presentemos tu operación, siempre con tu conocimiento. Derechos: acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad, escribiendo a info@realista.es. Puedes retirar el consentimiento en cualquier momento. Más información en la Política de Privacidad. Más de 2.500 hipotecas conseguidas​ Te acompañamos en cada paso del proceso "Si tenéis que conseguir una hipoteca, estaréis en buenas manos" Sara Reyes, noviembre 2024. ## Compra tu vivienda y potencia tu inversión con una hipoteca Tanto si quieres alquilar como vender a futuro, la hipoteca para inversión** es la herramienta clave para sacar partido a tu capital. Te ayudamos a financiar tu proyecto con estudios personalizados de viabilidad, fiscalidad y retorno. Empieza ahora ## Requisitos y condiciones de una hipoteca para inversión Impuesto de Sociedades o IRPF Dependiendo de si compras como particular o empresa, necesitarás acreditar ingresos y estar al corriente de tus obligaciones fiscales. Deudas y patrimonio Es necesario justificar si tienes otras deudas o propiedades. Las entidades valoran tu capacidad financiera global antes de conceder una hipoteca para inversión. Ahorros acumulados Para este tipo de hipotecas es habitual contar con un 30%-40% del valor del inmueble en ahorros previos. Movimientos en cuenta Las entidades revisarán tus últimos movimientos bancarios y la estabilidad de tus ingresos para validar tu solvencia inversora. ## Tipos de hipotecas para inversión ### Hipoteca a tipo fijo Interés: 3,2% – 3,5% Plazo: Hasta 30 años Ideal para inversiones a largo plazo, ofreciendo previsibilidad y seguridad. ### Hipoteca a tipo mixto 5-10 años iniciales a tipo fijo: 2,9% – 3,2% Después: Euríbor + 0,90% Opción flexible para inversores que quieran aprovechar tipos bajos en los primeros años. El 98% de nuestros clientes nos recomiendan Clientes que buscan invertir valoran especialmente nuestro servicio. Conseguimos la **hipoteca para inversión** más adecuada según el perfil del comprador, optimizando fiscalidad y rentabilidad. ## ¿Cómo conseguimos la hipoteca para inversión que necesitas? 1. Llamada inicialUn especialista hipotecario se pondrá en contacto contigo para recopilar la documentación necesaria. 2. Estudio de viabilidadAnalizamos tu capacidad financiera y nivel de endeudamiento. 3. Presentación a bancosSeleccionamos las entidades adecuadas y negociamos las mejores condiciones. 4. Tasación y aprobación Coordinamos la tasación oficial de la propiedad y confirmamos su valor. 5. Firma de la FEIN Aceptación de las condiciones del préstamo y firma de la Ficha Europea de Información Normalizada. 6. Firma de la compra-venta Te acompañamos en la firma ante notario y en la entrega de las llaves de tu nueva vivienda. Trabajamos con más de 30 entidades bancarias Gracias a nuestra experiencia con bancos que ofrecen **hipotecas para inversión**, podemos conseguir condiciones adaptadas a inversores particulares y empresas, ya sea para alquiler, reventa o proyectos inmobiliarios a medida. ## Hipoteca para inversión Preguntas Frecuentes ### ¿Qué es una hipoteca para inversión? Es una financiación destinada a comprar una vivienda con un objetivo de inversión, por ejemplo, para alquilarla o generar rentabilidad. En Realista podemos analizar tu operación y ayudarte a encontrar la financiación más adecuada. ### ¿Puedo pedir una hipoteca para comprar una vivienda y alquilarla? Sí, es una de las operaciones más habituales dentro de la inversión inmobiliaria. El banco valorará tanto tu situación financiera como las características de la vivienda. En Realista podemos ayudarte a estudiar las opciones disponibles. ### ¿Cuánto financian los bancos para una inversión inmobiliaria? El porcentaje financiable puede variar según la entidad, el inmueble y el perfil del inversor, y suele ser diferente al de una vivienda habitual. En Realista buscamos alternativas de financiación adaptadas a cada operación. ### ¿Qué requisitos necesito para conseguir una hipoteca de inversión? La entidad analizará tus ingresos, patrimonio, nivel de endeudamiento y capacidad para asumir la nueva cuota, entre otros factores. En Realista estudiamos tu perfil para identificar qué opciones pueden encajar mejor contigo. ### ¿Se puede conseguir una hipoteca para inversión si ya tengo otra vivienda? Sí. Tener una hipoteca previa no impide necesariamente solicitar financiación para una nueva inversión, siempre que tu capacidad de endeudamiento lo permita. En Realista podemos analizar tu situación global y buscar una solución viable. ### ¿Puedo utilizar los ingresos del alquiler para conseguir una hipoteca? Los bancos pueden tener en cuenta determinados ingresos procedentes de alquileres al estudiar tu capacidad de pago, aunque la forma de valorarlos depende de cada entidad. En Realista podemos asesorarte y presentar tu operación de la forma más favorable posible. ### ¿Cómo conseguir las mejores condiciones para una hipoteca de inversión? No todas las entidades valoran igual una operación inmobiliaria, por lo que comparar y negociar puede marcar una diferencia importante. En Realista nos encargamos de buscar y negociar alternativas para ayudarte a conseguir una financiación competitiva para tu inversión. --- ## Hipoteca para no residentes URL: https://realista.es/hipoteca-para-no-residentes/ # HIPOTECA PARA **NO RESIDENTES ** Estudio personalizado gratuito Estado de la compra * Estado Vivienda reservada Visitando viviendas Aún no tengo vivienda elegida Cantidad de Ahorro * Ahorro Menos de 5000€ Entre 5.000€ 10.000€ Más 10.000€ Nombre Teléfono Correo electrónico Aceptación He leído y acepto la Política de Privacidad Publicidad Quiero recibir información y ofertas de Realista Hipotecas por correo electrónico y WhatsApp. ** Recibir estudio personalizado Responsable: Realista Hipotecas, S.L. (NIF B02645182), intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº D656. Finalidad: gestionar tu solicitud de estudio hipotecario y, si lo autorizas, enviarte comunicaciones comerciales. Legitimación: la ejecución de tu solicitud y, para lo comercial, tu consentimiento. Destinatarios: entidades financieras a las que presentemos tu operación, siempre con tu conocimiento. Derechos: acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad, escribiendo a info@realista.es. Puedes retirar el consentimiento en cualquier momento. Más información en la Política de Privacidad. Más de 2.500 hipotecas conseguidas​ Compromiso, transparencia y dedicación "Todo salió a la perfección de principio a fin" Simona Silvestri, enero 2025. ## Compra tu vivienda en España desde el extranjero con las hipotecas para no residentes en España Nuestro servicio está especializado en conseguir hipotecas para no residentes** en España, adaptadas a ciudadanos que viven fuera de la Unión Europea o sin residencia fiscal en España. Gestionamos toda la documentación necesaria, te representamos ante notaría y trabajamos para conseguir la financiación más adecuada para tu caso. Empieza ahora ## Requisitos y condiciones para una hipoteca de no residente en España Documentación adicional Los bancos exigen documentación específica que demuestre tu identidad, ingresos y patrimonio en tu país de residencia. No necesitas NIE permanente. Evaluación del perfil crediticio Cada entidad evalúa tu capacidad de pago, solvencia y nivel de endeudamiento con informes fiscales y bancarios de tu país. Garantías adicionales En muchos casos, se solicita un mayor porcentaje de entrada (entre el 30% y el 40%) o la apertura de cuentas bancarias vinculadas para gestionar la hipoteca desde España. ## Tipos de hipotecas para no residentes en España ### Hipoteca a tipo fijo Interés: 3,3% – 3,6% Plazo: Hasta 30 años La opción preferida por no residentes que buscan estabilidad sin importar las fluctuaciones del Euríbor. ### Hipoteca a tipo mixto 5-10 años a tipo fijo: 3,0% – 3,3% Después: Euríbor + 0,90% Una buena elección si quieres seguridad al inicio y reducir intereses en el futuro. El 98% de nuestros clientes nos recomiendan Nuestros clientes internacionales valoran especialmente nuestra atención personalizada y la posibilidad de gestionar todo desde su país. Las **hipotecas para no residentes en España **son uno de nuestros productos estrella y sabemos cómo facilitar cada paso. ## ¿Cómo conseguimos la hipoteca para no residentes que necesitas? 1. Llamada inicialUn especialista hipotecario se pondrá en contacto contigo para recopilar la documentación necesaria. 2. Estudio de viabilidadAnalizamos tu capacidad financiera y nivel de endeudamiento. 3. Presentación a bancosSeleccionamos las entidades adecuadas y negociamos las mejores condiciones. 4. Tasación y aprobación Coordinamos la tasación oficial de la propiedad y confirmamos su valor. 5. Firma de la FEIN Aceptación de las condiciones del préstamo y firma de la Ficha Europea de Información Normalizada. 6. Firma de la compra-venta Te acompañamos en la firma ante notario y en la entrega de las llaves de tu nueva vivienda. Trabajamos con más de 30 entidades bancarias Gracias a nuestras alianzas con bancos que ofrecen **hipotecas para no residentes en España**, te damos acceso a opciones reales y actualizadas, sin que tengas que visitar oficina por oficina desde el extranjero. ## Hipoteca para extranjeros residentes en España Preguntas Frecuentes ### ¿Puede un no residente conseguir una hipoteca en España? Sí, es posible obtener financiación para comprar una vivienda en España aunque no tengas residencia fiscal en el país. En Realista podemos estudiar tu perfil y ayudarte a encontrar entidades que financien a no residentes. ### ¿Qué condiciones tiene una hipoteca para no residentes en España? Las condiciones pueden variar según tu país de residencia, ingresos, moneda y situación financiera. En Realista analizamos tu caso y buscamos las alternativas que mejor se adapten a tu perfil. ### ¿Cuánto financian los bancos a los no residentes? El porcentaje de financiación suele ser más limitado que en una hipoteca para residentes, aunque depende de la entidad y del perfil del comprador. En Realista podemos buscar opciones de financiación competitivas para tu operación. ### ¿Qué documentación necesito para solicitar una hipoteca como no residente? Normalmente tendrás que acreditar tus ingresos, situación laboral, residencia fiscal, patrimonio y deudas, además de aportar documentación sobre la vivienda. En Realista podemos ayudarte a preparar la documentación necesaria para presentar tu solicitud. ### ¿Puedo conseguir una hipoteca en España si cobro en otra moneda? Sí, aunque el banco puede analizar especialmente el riesgo asociado al tipo de cambio y a la moneda en la que recibes tus ingresos. En Realista podemos buscar entidades acostumbradas a trabajar con perfiles internacionales. ### ¿Es más difícil conseguir una hipoteca siendo no residente? El proceso puede ser más exigente porque el banco necesita analizar una situación financiera y fiscal que se encuentra fuera de España. En Realista conocemos las particularidades de estas operaciones y podemos acompañarte durante todo el proceso. ### ¿Cómo conseguir la mejor hipoteca para no residentes en España? Lo más importante es comparar entidades que trabajen habitualmente con compradores internacionales y negociar las condiciones de la financiación. En Realista podemos buscar y negociar tu hipoteca para ayudarte a conseguir una opción adecuada a tu situación. --- ## Hipoteca para extranjeros URL: https://realista.es/hipoteca-para-extranjeros/ # HIPOTECA PARA **EXTRANJEROS** Estudio personalizado gratuito Estado de la compra * Estado Vivienda reservada Visitando viviendas Aún no tengo vivienda elegida Cantidad de Ahorro * Ahorro Menos de 5000€ Entre 5.000€ 10.000€ Más 10.000€ Nombre Teléfono Correo electrónico Aceptación He leído y acepto la Política de Privacidad Publicidad Quiero recibir información y ofertas de Realista Hipotecas por correo electrónico y WhatsApp. ** Recibir estudio personalizado Responsable: Realista Hipotecas, S.L. (NIF B02645182), intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº D656. Finalidad: gestionar tu solicitud de estudio hipotecario y, si lo autorizas, enviarte comunicaciones comerciales. Legitimación: la ejecución de tu solicitud y, para lo comercial, tu consentimiento. Destinatarios: entidades financieras a las que presentemos tu operación, siempre con tu conocimiento. Derechos: acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad, escribiendo a info@realista.es. Puedes retirar el consentimiento en cualquier momento. Más información en la Política de Privacidad. Más de 2.500 hipotecas conseguidas​ Trabajamos para conseguir las mejores condiciones "Sois los mejores" Marian Orbenanu, marzo 2025 ## Compra en España sin complicaciones gracias a las hipotecas para extranjeros Conseguir una hipoteca para extranjeros residentes en España es posible. Ya sea para vivir, invertir o tener una segunda residencia, nuestro equipo te acompaña durante todo el proceso para que no tengas que preocuparte por trámites o papeleo. Gracias a nuestros acuerdos con más de 30 entidades, accedes a condiciones reales para tu caso. Empieza ahora ## Requisitos y condiciones de una hipoteca para extranjeros Documentación de Identificación Si no tienes NIE, puedes acceder con pasaporte en vigor. También se requiere un certificado fiscal y justificantes de ingresos en tu país de origen o España. Documentación Laboral y Financiera Es fundamental acreditar tu fuente de ingresos, ya seas trabajador por cuenta ajena, autónomo o empresario. Se valorará también el historial bancario de tu país si aún no resides en España. Obligaciones Financieras y Patrimoniales Tendrás que presentar tus deudas y patrimonio actual para analizar tu capacidad de endeudamiento. En el caso de extranjeros residentes en España, se revisan también tus movimientos fiscales locales. Documentación de la Vivienda Será necesario presentar los documentos legales de la vivienda, como nota simple, contrato de arras o escritura, así como tasación en caso de que la entidad lo solicite. ## Tipos de hipotecas para extranjeros residentes en España ### Hipoteca a tipo fijo Interés: 3,2% – 3,5 Plazo: Hasta 30 años Una opción cómoda para extranjeros que buscan estabilidad de cuota desde el primer momento. ### Hipoteca a tipo mixto Tipo fijo inicial (5-10 años): 2,9% – 3,2% Después: Euríbor + 0,90% Ideal para quienes residen fuera o recién han llegado a España y buscan seguridad inicial con flexibilidad futura. El 98% de nuestros clientes nos recomiendan Nuestros clientes internacionales valoran la facilidad y claridad de trabajar con una agencia especializada en hipotecas para extranjeros residentes en España.** Les ayudamos a entender todo el proceso, firmar con confianza y acceder a propiedades con total seguridad. ## ¿Cómo conseguimos la hipoteca para extranjeros que necesitas? Uno de nuestros expertos analiza tu caso, estés o no viviendo en España, y te explica los primeros pasos. 1. Llamada inicialUn gestor hipotecario se pondrá en contacto contigo para recopilar la documentación necesaria. 2. Estudio de viabilidadAnalizamos tu capacidad financiera y nivel de endeudamiento. 3. Presentación a bancosSeleccionamos las entidades adecuadas y negociamos las mejores condiciones. 4. Tasación y aprobación Coordinamos la tasación oficial de la propiedad y confirmamos su valor. 5. Firma de la FEIN Aceptación de las condiciones del préstamo y firma de la Ficha Europea de Información Normalizada. 6. Firma de la compra-venta Te acompañamos en la firma ante notario y en la entrega de las llaves de tu nueva vivienda. Trabajamos con más de 30 entidades bancarias Colaboramos con bancos que ofrecen **hipotecas para extranjero**s con y sin residencia fiscal en España. Esto nos permite ofrecerte varias alternativas para que puedas elegir la que mejor se adapta a ti, estés donde estés. ## Hipoteca para extranjeros residentes en España Preguntas Frecuentes ### ¿Puede un extranjero residente en España solicitar una hipoteca? Sí, los extranjeros que residen en España pueden solicitar financiación para comprar una vivienda, siempre que cumplan los criterios de la entidad. En Realista podemos estudiar tu perfil y ayudarte a encontrar bancos que trabajen con este tipo de operaciones. ### ¿Qué requisitos debe cumplir un extranjero residente para conseguir una hipoteca en España? El banco suele valorar los ingresos, la estabilidad laboral, la residencia fiscal, el nivel de endeudamiento y los ahorros disponibles. En Realista analizamos tu situación y te orientamos sobre las opciones de financiación disponibles. ### ¿Un extranjero residente puede conseguir el 100% de financiación? Depende del perfil del comprador, la vivienda y las condiciones de cada entidad. En algunos casos se puede acceder a un porcentaje de financiación elevado. En Realista podemos estudiar tu operación y buscar alternativas con el mayor nivel de financiación posible. ### ¿Qué documentación necesita un extranjero para pedir una hipoteca en España? Además de la documentación habitual, el banco puede solicitar documentos relacionados con la residencia, ingresos y situación fiscal. En Realista podemos indicarte qué documentación necesitas y acompañarte durante el proceso. ### ¿Influye el país de origen al solicitar una hipoteca en España? Puede influir en la valoración de la operación, especialmente según la procedencia de los ingresos y la situación fiscal del solicitante. En Realista conocemos las particularidades de estas operaciones y podemos buscar la entidad más adecuada para tu perfil. ### ¿Puedo conseguir una hipoteca si cobro mi sueldo en otro país? Es posible en determinados casos, aunque dependerá de dónde se generan los ingresos, la moneda y las condiciones de la entidad. En Realista podemos analizar tu situación y buscar alternativas de financiación que se adapten a tus circunstancias. ### ¿Cómo conseguir una buena hipoteca siendo extranjero residente en España? Comparar entidades es especialmente importante, ya que no todos los bancos aplican los mismos criterios a los compradores extranjeros. En Realista podemos negociar con diferentes entidades y ayudarte a encontrar una hipoteca adaptada a tu perfil. --- ## Hipoteca para segunda vivienda URL: https://realista.es/hipoteca-segunda-vivienda/ # HIPOTECA **SEGUNDA VIVIENDA** Estudio personalizado gratuito Estado de la compra * Estado Vivienda reservada Visitando viviendas Aún no tengo vivienda elegida Cantidad de Ahorro * Ahorro Menos de 5000€ Entre 5.000€ 10.000€ Más 10.000€ Nombre Teléfono Correo electrónico Aceptación He leído y acepto la Política de Privacidad Publicidad Quiero recibir información y ofertas de Realista Hipotecas por correo electrónico y WhatsApp. ** Recibir estudio personalizado Responsable: Realista Hipotecas, S.L. (NIF B02645182), intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº D656. Finalidad: gestionar tu solicitud de estudio hipotecario y, si lo autorizas, enviarte comunicaciones comerciales. Legitimación: la ejecución de tu solicitud y, para lo comercial, tu consentimiento. Destinatarios: entidades financieras a las que presentemos tu operación, siempre con tu conocimiento. Derechos: acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad, escribiendo a info@realista.es. Puedes retirar el consentimiento en cualquier momento. Más información en la Política de Privacidad. Más de 2.500 hipotecas conseguidas​ Trabajamos para mejorar el futuro de personas como tú "No fue una operación fácil. Nos acompañaron hasta el último momento y lo consiguieron" Shirley Sancan López, enero 2025. ## Tu casa de vacaciones más cerca: hipoteca para segunda vivienda Comprar una segunda vivienda ya no es un lujo imposible. Te ayudamos a conseguir financiación adaptada a tu caso para adquirir una segunda residencia, ya sea para uso personal o alquiler vacacional. Negociamos por ti las mejores condiciones hipotecarias con entidades que trabajan este tipo de producto. Empieza ahora ## Requisitos y condiciones para una hipoteca de segunda vivienda Trabajo estable Tener un contrato fijo o antigüedad laboral sólida facilita la aprobación de una hipoteca segunda vivienda. Ahorro mínimo Necesitarás aportar entre el 20% y el 30% del precio de compra, más los gastos. A diferencia de una primera vivienda, este tipo de hipoteca no suele financiar el 100%. Equilibrio financiero Tu nivel de endeudamiento debe ser inferior al 35-40% de tus ingresos netos. Esto es clave para que las entidades aprueben tu hipoteca para segunda vivienda. ## Tipos de hipoteca de segunda vivienda ### Hipoteca a tipo fijo Interés: 3,2% – 3,4% Plazo: Hasta 30 años Buena opción si buscas cuotas estables y previsibilidad en tu segunda residencia. ### Hipoteca a tipo mixto Interés fijo inicial (5-10 años): 2,9% – 3,2% Después: Euríbor + 0,90% Perfecta si quieres seguridad al principio y más margen de ahorro a largo plazo. El 98% de nuestros clientes nos recomiendan Nuestra experiencia en gestionar hipotecas de segunda vivienda** hace que nuestros clientes valoren el acompañamiento, la claridad y la rapidez. Nos ocupamos de todo para que tú solo pienses en disfrutar de tu nueva casa. ## ¿Cómo conseguimos la hipoteca segunda vivienda que necesitas? 1. Llamada inicialUn gestor hipotecario se pondrá en contacto contigo para recopilar la documentación necesaria. 2. Estudio de viabilidadAnalizamos tu capacidad financiera y nivel de endeudamiento. 3. Presentación a bancosSeleccionamos las entidades adecuadas y negociamos las mejores condiciones. 4. Tasación y aprobación Coordinamos la tasación oficial de la propiedad y confirmamos su valor. 5. Firma de la FEIN Aceptación de las condiciones del préstamo y firma de la Ficha Europea de Información Normalizada. 6. Firma de la compra-venta Te acompañamos en la firma ante notario y en la entrega de las llaves de tu nueva vivienda. Trabajamos con más de 30 entidades bancarias Gracias a nuestros acuerdos con bancos especializados en segunda residencia, puedes acceder a **hipotecas para segunda vivienda** con condiciones ventajosas, sin perder tiempo comparando por tu cuenta. ## Hipoteca para segunda vivienda Preguntas Frecuentes ### ¿Qué es una hipoteca para segunda vivienda? Es una financiación destinada a comprar una vivienda que no será tu residencia habitual, como una casa de vacaciones o una vivienda para inversión. En Realista podemos ayudarte a encontrar una hipoteca adaptada a tu situación. ### ¿Se puede conseguir una hipoteca para una segunda vivienda? Sí, aunque los bancos suelen aplicar condiciones diferentes a las de una vivienda habitual. En Realista podemos estudiar tu perfil y buscar las opciones de financiación que mejor encajen contigo. ### ¿Cuánto dinero pueden financiar para una segunda vivienda? La financiación suele ser inferior a la de una vivienda habitual, por lo que normalmente necesitarás disponer de más ahorros. En Realista podemos analizar tu caso y ayudarte a buscar alternativas con el mayor porcentaje de financiación posible. ### ¿Qué requisitos tiene una hipoteca para segunda vivienda? El banco tendrá en cuenta tus ingresos, estabilidad laboral, otras deudas, la vivienda que quieres comprar y tu capacidad de ahorro. En Realista analizamos todos estos factores para ayudarte a encontrar la mejor opción. ### ¿Cómo conseguir la mejor hipoteca para una segunda vivienda? Lo más importante es comparar diferentes bancos y negociar las condiciones de la financiación. En Realista podemos encargarnos de buscar y negociar tu hipoteca para segunda vivienda, adaptándola a tu perfil y necesidades. --- ## Hipoteca joven URL: https://realista.es/hipoteca-joven/ # HIPOTECA **JOVEN** Estudio personalizado gratuito Estado de la compra * Estado Vivienda reservada Visitando viviendas Aún no tengo vivienda elegida Cantidad de Ahorro * Ahorro Menos de 5000€ Entre 5.000€ 10.000€ Más 10.000€ Nombre Teléfono Correo electrónico Aceptación He leído y acepto la Política de Privacidad Publicidad Quiero recibir información y ofertas de Realista Hipotecas por correo electrónico y WhatsApp. ** Recibir estudio personalizado Responsable: Realista Hipotecas, S.L. (NIF B02645182), intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº D656. Finalidad: gestionar tu solicitud de estudio hipotecario y, si lo autorizas, enviarte comunicaciones comerciales. Legitimación: la ejecución de tu solicitud y, para lo comercial, tu consentimiento. Destinatarios: entidades financieras a las que presentemos tu operación, siempre con tu conocimiento. Derechos: acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad, escribiendo a info@realista.es. Puedes retirar el consentimiento en cualquier momento. Más información en la Política de Privacidad. Más de 2.500 hipotecas conseguidas​ Ayuda profesional y personalizada para cada joven "He podido conseguir mi hipoteca gracias a ellos" Albert Jornet Molero, febrero 2025. ## Tu primera vivienda más fácil: financiación flexible con hipotecas para jóvenes Conseguir una vivienda cuando tienes menos de 35 años ya no es una misión imposible. Existen hipotecas jóvenes con financiación del 90%, 95% o incluso el 100% del valor del inmueble**, pensadas para ayudarte a empezar sin necesidad de grandes ahorros. En Realista negociamos por ti las mejores condiciones con entidades que valoran el potencial joven. Empieza ahora ## Requisitos y condiciones para la hipoteca joven Edad y trabajo estable Para acceder a una hipoteca joven debes tener entre 18 y 35 años, y contar con cierta estabilidad laboral (mínimo 6 meses de contrato o funcionario en prácticas, por ejemplo). Ahorro mínimo Según el caso y la entidad, puedes acceder a una hipoteca joven 90%, 95% o incluso 100%. Cuanto mayor sea tu estabilidad financiera, más opciones tienes de financiar también los gastos. Equilibrio financiero Aunque seas joven, es clave tener un buen equilibrio entre tus ingresos y gastos mensuales. Esto mejora tu perfil de riesgo y te abre puertas a mejores condiciones hipotecarias. ## Tipos de hipoteca joven ### Hipoteca a tipo fijo Plazo: Hasta 30 años Interés: 2,70% – 2,95% Una opción segura para jóvenes que prefieren cuotas fijas y sin sorpresas. ### Hipoteca a tipo mixto 5-10 años iniciales a tipo fijo: 2,45% – 2,75% Después: Euríbor + 0,90% Perfecta para jóvenes que quieren seguridad al inicio y flexibilidad futura. El 98% de nuestros clientes nos recomiendan Muchos jóvenes como tú ya han conseguido su hipoteca joven ideal con nuestro equipo. Nos encargamos de todo el proceso, desde el estudio inicial hasta la firma. Te acompañamos con transparencia y sin letra pequeña. ## ¿Cómo conseguimos la hipoteca joven que necesitas? 1. Llamada inicialUn gestor hipotecario se pondrá en contacto contigo para recopilar la documentación necesaria. 2. Estudio de viabilidadAnalizamos tu capacidad financiera y nivel de endeudamiento. 3. Presentación a bancosSeleccionamos las entidades adecuadas y negociamos las mejores condiciones. 4. Tasación y aprobación Coordinamos la tasación oficial de la propiedad y confirmamos su valor. 5. Firma de la FEIN Aceptación de las condiciones del préstamo y firma de la Ficha Europea de Información Normalizada. 6. Firma de la compra-venta Te acompañamos en la firma ante notario y en la entrega de las llaves de tu nueva vivienda. Trabajamos con más de 30 entidades bancarias Gracias a nuestra experiencia y red de bancos colaboradores, puedes acceder a **hipotecas jóvenes con el 100% de financiación**, o con condiciones especiales según tu perfil y ahorros. Compararás entre ofertas reales, sin perder tiempo en visitas innecesarias. ## Hipoteca para jóvenes Preguntas Frecuentes ### ¿Qué es una hipoteca joven y quién puede solicitarla? Una hipoteca joven es una financiación pensada para facilitar la compra de vivienda a personas jóvenes, normalmente con condiciones adaptadas a su situación. En Realista podemos ayudarte a encontrar y comparar opciones de hipoteca joven según tu perfil. ### ¿Qué requisitos hay para conseguir una hipoteca joven? Los requisitos dependen del banco, pero suelen tenerse en cuenta la edad, los ingresos, la estabilidad laboral y los ahorros disponibles. En Realista podemos estudiar tu situación y orientarte sobre qué opciones puedes tener. ### ¿Se puede conseguir una hipoteca joven con poco ahorro? Sí, existen opciones que pueden permitir financiar un porcentaje elevado del precio de la vivienda, aunque dependerá de tu perfil y de la entidad. En Realista podemos ayudarte a valorar alternativas de financiación con poco ahorro. ### ¿Qué ventajas tiene una hipoteca para jóvenes? Puede ofrecer condiciones específicas como mayor porcentaje de financiación o requisitos adaptados a compradores jóvenes. En Realista podemosayudarte a comparar las alternativas disponibles y encontrar la que mejor encaje contigo. ### ¿Cómo puedo conseguir la mejor hipoteca joven? Lo más recomendable es comparar diferentes entidades y negociar las condiciones en función de tu perfil. En Realista podemos acompañarte durante el proceso y ayudarte a buscar una hipoteca joven competitiva. --- ## Hipoteca para funcionarios URL: https://realista.es/hipoteca-funcionarios/ # HIPOTECA PARA **FUNCIONARIOS Y EMPLEADOS PÚLICOS ** Estudio personalizado gratuito Estado de la compra * Estado Vivienda reservada Visitando viviendas Aún no tengo vivienda elegida Cantidad de Ahorro * Ahorro Menos de 5000€ Entre 5.000€ 10.000€ Más 10.000€ Nombre Teléfono Correo electrónico Aceptación He leído y acepto la Política de Privacidad Publicidad Quiero recibir información y ofertas de Realista Hipotecas por correo electrónico y WhatsApp. ** Recibir estudio personalizado Responsable: Realista Hipotecas, S.L. (NIF B02645182), intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº D656. Finalidad: gestionar tu solicitud de estudio hipotecario y, si lo autorizas, enviarte comunicaciones comerciales. Legitimación: la ejecución de tu solicitud y, para lo comercial, tu consentimiento. Destinatarios: entidades financieras a las que presentemos tu operación, siempre con tu conocimiento. Derechos: acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad, escribiendo a info@realista.es. Puedes retirar el consentimiento en cualquier momento. Más información en la Política de Privacidad. Más de 2.500 hipotecas conseguidas​ Con la estrategia adecuada no hay operación imposible "Es imposible conseguir una hipoteca igual por uno mismo" Daniel Castañon, noviembre 2024. ## Condiciones exclusivas de hipotecas para funcionarios​ Las entidades bancarias valoran la estabilidad laboral de los funcionarios, y eso se traduce en ventajas reales: - Hasta el 100% de financiación sobre el valor de compra. - Tipos de interés reducidos. - Posibilidad de incluir los gastos de compraventa.   Con nuestra ayuda puedes acceder a hipotecas para funcionarios **con condiciones que no están disponibles para otros perfiles.  Empieza ahora ## Requisitos y condiciones para la hipoteca para funcionarios Ahorro mínimo En muchos casos no es necesario contar con el 10% de entrada, y puedes financiar el 100% del precio de la vivienda (o incluso más) si tu perfil es apto. Equilibrio financiero Es importante tener ingresos estables y no contar con deudas previas. Pero al ser funcionario, las entidades lo valoran como garantía adicional. ## Tipos de hipotecas para funcionarios y empleados públicos ### Hipoteca a tipo fijo Interés: Entre 2,3% y 2,9% Plazo: Hasta 30 años Esta hipoteca es ideal para funcionarios y empleados públicos que quieren una cuota estable durante toda la vida del préstamo. ### Hipoteca a tipo mixto Tipo fijo inicial: 2,5% Posteriormente: Euríbor + 0,90% Buena opción para quienes buscan seguridad a corto plazo y menor interés a largo. El 98% de nuestros clientes nos recomiendan Nuestros clientes valoran la cercanía, la agilidad del proceso y la seguridad de contar con una **financiera especializada en hipotecas para funcionarios**. Lo gestionamos todo por ti. ## ¿Cómo conseguimos la hipoteca para funcionarios que necesitas? 1. Llamada inicialUn experto hipotecario se pondrá en contacto contigo para recopilar la documentación necesaria. 2. Estudio de viabilidadAnalizamos tu capacidad financiera y nivel de endeudamiento. 3. Presentación a bancosSeleccionamos las entidades adecuadas y negociamos las mejores condiciones. 4. Tasación y aprobación Coordinamos la tasación oficial de la propiedad y confirmamos su valor. 5. Firma de la FEIN Aceptación de las condiciones del préstamo y firma de la Ficha Europea de Información Normalizada. 6. Firma de la compra-venta Te acompañamos en la firma ante notario y en la entrega de las llaves de tu nueva vivienda. Trabajamos con más de 30 entidades bancarias Somos expertos en negociar hipotecas para empleados públicos en entidades que ya confían en este tipo de perfil. Accede a condiciones exclusivas sin perder tiempo comparando banco a banco. ## Hipoteca para empleados públicos Preguntas Frecuentes ### ¿Qué es una hipoteca para funcionarios y qué ventajas tiene? Una hipoteca para funcionarios es una financiación adaptada a empleados públicos, que suelen contar con un perfil laboral estable. En Realista podemos ayudarte a encontrar y negociar opciones hipotecarias adaptadas a tu situación. ### ¿Los funcionarios pueden conseguir una hipoteca con mejores condiciones? Sí, la estabilidad laboral de un funcionario puede facilitar el acceso a mejores condiciones de financiación. En Realista podemos comparar diferentes opciones y ayudarte a conseguir las condiciones más competitivas. ### ¿Puede un funcionario conseguir una hipoteca con el 100% de financiación? En determinados casos es posible acceder a una financiación elevada, aunque depende del perfil, la vivienda y la entidad bancaria. En Realista podemos estudiar tu caso y buscar alternativas de financiación que se ajusten a tus necesidades. ### ¿Qué requisitos necesita un funcionario para conseguir una hipoteca? El banco valorará aspectos como ingresos, antigüedad, endeudamiento y capacidad de pago. En Realista analizamos tu perfil y te ayudamos a identificar las hipotecas para empleados públicos que mejor encajan contigo. ### ¿Cómo conseguir la mejor hipoteca para funcionarios? La clave está en comparar varias entidades y negociar tanto el tipo de interés como el resto de condiciones. En Realista nos encargamos de buscar, comparar y negociar tu hipoteca para que puedas conseguir las mejores condiciones posibles. --- ## Hipoteca 100% + gastos URL: https://realista.es/hipoteca-100/ # HIPOTECA 100% MÁS GASTOS **FINANCIACIÓN TOTAL PARA TU VIVIENDA ** Estudio personalizado gratuito Estado de la compra * Estado Vivienda reservada Visitando viviendas Aún no tengo vivienda elegida Cantidad de Ahorro * Ahorro Menos de 5000€ Entre 5.000€ 10.000€ Más 10.000€ Nombre Teléfono Correo electrónico Aceptación He leído y acepto la Política de Privacidad Publicidad Quiero recibir información y ofertas de Realista Hipotecas por correo electrónico y WhatsApp. ** Recibir estudio personalizado Responsable: Realista Hipotecas, S.L. (NIF B02645182), intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº D656. Finalidad: gestionar tu solicitud de estudio hipotecario y, si lo autorizas, enviarte comunicaciones comerciales. Legitimación: la ejecución de tu solicitud y, para lo comercial, tu consentimiento. Destinatarios: entidades financieras a las que presentemos tu operación, siempre con tu conocimiento. Derechos: acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad, escribiendo a info@realista.es. Puedes retirar el consentimiento en cualquier momento. Más información en la Política de Privacidad. Más de 2.500 hipotecas conseguidas​ Más de 3.000 hipotecas conseguidas con la máxima excelencia Nuestro equipo ha gestionado miles de préstamos hipotecarios adaptados a cada necesidad. Sabemos que cada familia es única, por eso ofrecemos soluciones personalizadas con el respaldo de más de 30 bancos. "Conseguimos el 100% de la financiación" María Calderón, enero 2025. ## Compra tu casa sin ahorros: hipoteca con financiación del 100% + gastos incluidos Conseguir una vivienda sin ahorros es posible. Te ayudamos a financiar el 100% del valor de la propiedad más los gastos de compraventa,** como notaría, gestoría, impuestos o registro. Una solución para quienes quieren empezar sin barreras.  Empieza ahora ## Requisitos y condiciones para obtener la hipoteca 100% + gastos Equilibrio financiero La hipoteca 100 más gastos está pensada para quienes tienen ingresos estables y quieren mantener liquidez para otros proyectos o necesidades. Mayor garantía Esta financiación suele requerir un aval adicional o garantías personales para reducir el riesgo del banco, dependiendo del perfil del solicitante. ## Tipos de hipoteca 100% más gastos ### Hipoteca a tipo fijo Interés: Entre 2,7% y 2,9% Plazo: Hasta 30 años Una opción ideal para quienes buscan estabilidad y previsibilidad en las cuotas de su hipoteca 100 + gastos. ### Hipoteca a tipo mixto Primeros 10 años: Tipo fijo entre 2,3% y 2,6% Después: Euríbor + 0,90% Combina seguridad inicial con flexibilidad futura para ajustar tu financiación a largo plazo. El 98% de nuestros clientes nos recomiendan Nuestra atención personalizada, la claridad en las condiciones y el seguimiento constante hacen que 9 de cada 10 clientes nos recomienden tras haber conseguido su **hipoteca 100 más gastos.** ## ¿Cómo conseguimos tu préstamo hipotecario al 100% + los gastos que necesitas? 1. Llamada inicialUn gestor hipotecario se pondrá en contacto contigo para recopilar la documentación necesaria. 2. Estudio de viabilidadAnalizamos tu capacidad financiera y nivel de endeudamiento. 3. Presentación a bancosSeleccionamos las entidades adecuadas y negociamos las mejores condiciones. 4. Tasación y aprobación Coordinamos la tasación oficial de la propiedad y confirmamos su valor. 5. Firma de la FEIN Aceptación de las condiciones del préstamo y firma de la Ficha Europea de Información Normalizada. 6. Firma de la compra-venta Te acompañamos en la firma ante notario y en la entrega de las llaves de tu nueva vivienda. Trabajamos con más de 30 entidades bancarias Colaboramos con las principales entidades financieras de España. Esto nos permite ofrecerte opciones reales para **conseguir una hipoteca 100 más gastos, **incluso en perfiles que otras financieras descartan. ## Hipoteca con gastos incluidos Preguntas Frecuentes ### ¿Qué bancos ofrecen hipoteca 100% en España? Actualmente entidades como ABANCA, Ibercaja, Unicaja, Kutxabank o CaixaBank ofrecen financiación al 100% en casos concretos, normalmente combinada con el Aval ICO. Las condiciones cambian con frecuencia, así que en Realista analizamos tu perfil y te decimos qué banco encaja mejor contigo en cada momento. ### ¿Cuáles son los requisitos para una hipoteca 100%? Suelen pedir contrato indefinido o funcionariado, ingresos estables, un endeudamiento máximo del 35% y buen historial crediticio. En Realista revisamos tu situación y te indicamos qué requisitos cumples y cómo reforzar tu perfil antes de presentar la solicitud. ### ¿Dónde puedo solicitar una hipoteca al 100% sin nómina? Sin nómina es más difícil, pero no imposible: autónomos y perfiles con ingresos variables pueden optar a ella con garantías adicionales o avalistas. En Realista te ayudamos a preparar la documentación y a encontrar la entidad más flexible para tu caso. ### ¿Es posible conseguir hipoteca 100% para compra de segunda residencia? Es mucho más complicado, ya que la mayoría de programas al 100% están pensados para primera vivienda habitual. Aun así, en Realista estudiamos alternativas y opciones de financiación adaptadas a segundas residencias. --- ## Noticias URL: https://realista.es/blog/ EL MERCADO EN MOVIMIENTO # MANTENTE INFORMADO Plusvalía municipal e hipoteca: qué debes saber al vender tu casa septiembre 14, 2026 Si estás pensando en vender tu vivienda y todavía tienes una hipoteca pendiente, es muy probable que te hayas preguntado Ayudas para comprar vivienda en España en 2026: guía completa agosto 31, 2026 Comprar una vivienda sigue siendo un reto para buena parte de los compradores en España, sobre todo por la dificultad Euríbor hoy: qué es y cómo afecta a tu hipoteca agosto 31, 2026 El euríbor es el índice que utilizan la mayoría de los bancos españoles para calcular el interés de las hipotecas Valor catastral y su influencia en la hipoteca: todo lo que debes saber agosto 17, 2026 El valor catastral no determina cuánto te presta el banco, pero sí condiciona los impuestos que vas a pagar al ¿Quién paga el IBI en una compraventa de vivienda? agosto 3, 2026 Frente al ayuntamiento paga el IBI quien era propietario el 1 de enero, aunque venda la casa en febrero. Pero ¿Qué hipoteca me puedo permitir? Calcula tu capacidad real antes de buscar piso julio 20, 2026 Antes de enamorarte de una vivienda, hay una pregunta que conviene responder primero: ¿qué hipoteca te va a conceder realmente Diferencial hipotecario abusivo: cómo identificarlo y reclamarlo julio 6, 2026 Si tienes una hipoteca a tipo variable y notas que tu cuota apenas baja cuando el Euríbor cae, puede que Ayudas para hipotecas a personas con discapacidad en España: guía completa 2026 junio 26, 2026 Comprar una vivienda con una discapacidad reconocida plantea dudas muy concretas: ¿existen condiciones especiales en el banco? ¿qué ayudas públicas Reclamar gastos hipoteca: cómo recuperar el dinero pagado de más a tu banco junio 8, 2026 Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, es muy probable que puedas reclamar los gastos de notaría, registro ¿Se puede pedir hipoteca para terreno y casa? 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Tanto Qué hacer si los bancos rechazan tu hipoteca enero 18, 2024 Conseguir una hipoteca, a veces no es tarea fácil: se invierte mucho tiempo comparando condiciones, y a veces los resultados ¿Cuánto se tarda en comprar una casa? enero 16, 2024 El tiempo que se tarda en comprar una casa en España varía dependiendo de varios factores, como el tipo de Lo que deberías saber antes de comprar una casa enero 11, 2024 Mudarse a una casa nueva es una decisión emocionante que a veces puede llegar a ser abrumadora por todo lo Cómo conseguir una vivienda de protección oficial VPO diciembre 29, 2022 Para conseguir una vivienda de protección oficial hay que inscribirse en el registro de demandantes de vivienda protegida de tu Claves para conseguir una hipoteca 100% + gastos diciembre 12, 2022 Una hipoteca al 100% más gastos financia el precio completo de la vivienda y los impuestos y costes de la ¿Qué es el certificado de eficiencia energética? diciembre 9, 2022 En la actualidad, tener el certificado de eficiencia energética es indispensable para vender o para poner en alquiler una vivienda. ¿Comprar una casa nueva o para reformar? noviembre 28, 2022 El precio de los alquileres no para de subir, al igual que el interés del público por comprar una vivienda ¿Qué es la tasación de una vivienda y para qué sirve? noviembre 24, 2022 La tasación es la valoración oficial de una vivienda realizada por una sociedad homologada por el Banco de España. Es ¿Qué es una hipoteca puente? noviembre 21, 2022 Una hipoteca puente es un préstamo que unifica la hipoteca de tu vivienda actual y la de la que quieres 5 Claves para comparar préstamos con un simulador de hipoteca fija noviembre 16, 2022 Después de meses de búsqueda has encontrado la que será tu nueva casa, ahora solo queda comprarla. Si tienes la ¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal? noviembre 2, 2022 Las comunidades de vecinos son un terreno en donde a veces puede resultar difícil llegar a acuerdos, por eso se Usufructo y usufructuario octubre 28, 2022 El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de un inmueble ajeno sin ser su propietario. Quien lo tiene ¿Cuánto representa el IVA en el valor de una vivienda? octubre 25, 2022 El IVA en el valor de una vivienda es un gasto extra importante al que deberás hacer frente a la ¿Me conviene pasar de interés variable a fijo? octubre 6, 2022 Pensar en pasar de un interés variable a fijo en tu hipoteca es un planteamiento muy actual dadas las circunstancias Ayudas del Estado para comprar una vivienda septiembre 29, 2022 La principal ayuda estatal para comprar vivienda es la del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: hasta 15.000 € para menores ¿Cómo afecta el euríbor a las hipoteca? septiembre 26, 2022 El lenguaje de las hipotecas involucra un montón de palabras que hemos oído en muchas ocasiones pero que no sabemos ¿Se puede desgravar la hipoteca de la declaración de la renta? septiembre 2, 2022 Todos los años, cuando llega el momento de presentar la declaración de la renta, hay una cuestión que se repite Hipoteca para no residentes agosto 25, 2022 Obtén la financiación deseada aunque no residas en España. Nuestro país es un auténtico paraíso que cada año visitan millones Inflación e hipotecas, todo lo que debes saber. agosto 18, 2022 Desde hace ya unos cuantos meses venimos oyendo en los medios de comunicación que la inflación está disparada en nuestro Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca agosto 3, 2022 Las hipotecas son compromisos de larga duración, y a lo largo de su curso nuestras circunstancias vitales pueden variar mucho. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales julio 27, 2022 Cuando nos planteamos comprar una vivienda y empezar a crear un hogar son muchas las opciones que tenemos por delante. ¿Cómo comprar una segunda vivienda? julio 21, 2022 Tenemos nuestra vivienda soñada, el lugar en el que vivimos nuestro día a día, pero hay algo que falta… Encontrar Hipoteca sin ahorros, ¿Es posible? julio 14, 2022 Conocer la existencia de la hipoteca sin ahorros lo cambia todo… Conseguir comprar una casa es un objetivo compartido por Ahorros y sueldo ¿Qué hipoteca me permiten obtener? julio 1, 2022 Comprarse una vivienda es uno de los hechos que, generalmente, más ilusión nos hacen. Puede que sea tu primera casa, ¿Puedo conseguir una hipoteca sin tener contrato fijo? junio 16, 2022 Sí se puede conseguir una hipoteca sin contrato fijo, pero el banco compensa esa falta de estabilidad exigiendo más por ¿Qué es la amortización de una hipoteca? junio 8, 2022 La amortización de una hipoteca, es uno de los puntos que ya se han mencionado previamente cuando hablamos de las FIAE: Ficha de Advertencia Estandarizada. ¿Qué es? mayo 27, 2022 Hace algunas semanas te explicábamos en uno de nuestros posts de la FEIN de una hipoteca. Recordemos que esta Ficha Si eres funcionario, tenemos la mejor hipoteca para ti. mayo 19, 2022 Ser funcionario tiene su parte ventajosa: un trabajo estable, sueldo asegurado y mucha tranquilidad porque sabes que tu futuro económico, ¿Por qué es importante la tasación hipotecaria? abril 20, 2022 La tasación hipotecaria es un proceso por el cual debes pasar obligatoriamente cuando vas a adquirir un inmueble. Te contamos Gastos de la compra-venta de un inmueble. ¿Quién los paga? abril 7, 2022 Comprar una vivienda siempre suele ser, por norma general, un paso muy importante e ilusionante para las personas. Bien te Reunificación de deudas de casos difíciles: soluciones marzo 14, 2022 La reunificación de deudas en casos difíciles puede ser una solución de lo más interesante cuando se poseen diversas obligaciones Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: ¿quién paga el AJD? marzo 14, 2022 Si le preguntas a alguien que ha adquirido una vivienda, probablemente sepa qué es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, La FEIN de una hipoteca, ¿qué es? marzo 9, 2022 La FEIN es la Ficha Europea de Información Normalizada: la oferta vinculante que el banco te entrega con las condiciones Pedir una hipoteca para inversión en alquiler: qué debes tener en cuenta febrero 25, 2022 Hoy en día, uno de los mayores negocios y que más dinero mueven son las operaciones inmobiliarias. Muchas personas que ¿Cómo solicitar una hipoteca para comprar un terreno? enero 19, 2022 Comprar un terreno con hipoteca es posible, pero las condiciones no se parecen a las de una vivienda: los bancos Cómo comprar una segunda vivienda si tienes hipoteca enero 19, 2022 Sí puedes comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca, pero el banco suma las dos cuotas y las compara con tus ¿Es posible quitar al avalista de la hipoteca?: Cómo y gastos enero 19, 2022 Aunque hoy en día se ha ido disminuyendo el requisito del avalista a la hora de otorgar un crédito hipotecario, Qué ocurre si no coinciden los metros en la escritura y en el catastro enero 19, 2022 Puede que alguna vez te encuentres con la situación, no tan atípica como parece, de que exista una diferencia de Requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero enero 19, 2022 Son muchas las personas que vienen a nuestro país a vivir por diferentes motivos, pero hay una cuestión a la Me puedo deducir el 100 de una hipoteca a nombre de dos personas octubre 14, 2021 “¿Me puedo deducir el 100 de una hipoteca a nombre de dos personas?” Es una duda muy común entre personas ¿Sabes cuándo se paga el ITP al comprar una vivienda? octubre 14, 2021 Si has llegado a este artículo es porque has oído hablar de este concepto y quieres saber cuándo se paga Divorcio de mutuo acuerdo ¿ahora quién paga la hipoteca? octubre 8, 2021 Una de las principales dudas que van de la mano con el divorcio de mutuo acuerdo es el pago de Periodo de cadencia hipotecario y su diferencia del periodo de carencia hipoteca octubre 8, 2021 Si has llegado buscando «periodo de cadencia», lo que buscas casi con seguridad es el periodo de carencia. «Cadencia» no Cuándo prescribe una hipoteca septiembre 16, 2021 A la hora de adquirir una hipoteca debes saber que esta no puede durar eternamente, hay un periodo de tiempo ¿Cuánto hay que tener ahorrado para comprar una vivienda? septiembre 10, 2021 Para comprar una vivienda necesitas tener ahorrado en torno al 30% de su precio. Ese porcentaje sale de sumar dos ¿Quién paga los gastos de notaria de una hipoteca? septiembre 6, 2021 A la hora de adquirir una vivienda es imprescindible saber qué gastos se deben asumir y quién es el responsable ¿Qué es el periodo de carencia hipotecaria y cómo pedirla? septiembre 6, 2021 Cuando solicitamos una hipoteca, lo hacemos para poder adquirir un bien de gran valor, normalmente buscamos una hipoteca que podamos ¿Qué es un garante hipotecario? septiembre 6, 2021 Un garante o avalista hipotecario es quien se compromete a pagar la hipoteca si el titular no lo hace, respondiendo ¿Qué son las hipotecas de VPO? Guía completa agosto 16, 2021 Una hipoteca VPO es el préstamo hipotecario con el que se financia la compra de una vivienda de protección oficial. Todo lo que necesitas saber sobre la segunda hipoteca sobre la vivienda habitual julio 13, 2021 Una segunda hipoteca es un préstamo nuevo que utiliza como garantía una vivienda que ya está hipotecada. 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Diferencia entre valor catastral y valor de mercado mayo 20, 2021 Es importante conocer la valía del valor catastral ya que de eso dependerá el pago de impuestos que debemos afrontar. 18 términos hipotecarios que debes conocer abril 8, 2021 Este glosario reúne los 43 términos hipotecarios que aparecen en cualquier operación de compra de vivienda, explicados en dos o Me han denegado la hipoteca: ¿qué puedo hacer? abril 8, 2021 Encuentro la casa de mis sueños y, voilà, “me han rechazado la hipoteca”. ¿Hay alguna solución? Obtener un crédito hipotecario Extinción de condominio con hipoteca: todo lo que debes saber marzo 21, 2021 La extinción de condominio permite que uno de los copropietarios se quede con el 100% de la vivienda compensando al Diferencias entre hipoteca y préstamo hipotecario febrero 19, 2021 ¿Hipoteca o préstamo hipotecario? A menudo, ambos términos se utilizan como sinónimo y son muchas personas las que tienden a ¿Hipoteca o pagar al contado? ¿Qué me viene mejor? febrero 19, 2021 A la hora de comprar una nueva vivienda siempre surge esta duda ¿Hipoteca o al contado?, y en muchas ocasiones, ¿Cuánto tardan en conceder una hipoteca? enero 7, 2021 Conceder una hipoteca lleva entre cuatro y ocho semanas desde la solicitud hasta la firma ante notario. No hay ningún Pasos para comprar una vivienda sobre plano diciembre 17, 2020 ¿Estás pensando en adquirir una vivienda que no está construida todavía y no sabes por dónde empezar? En este post Requisitos para pedir una hipoteca: guía completa noviembre 23, 2020 Para conseguir una hipoteca necesitas tres cosas: ingresos estables que dejen la cuota por debajo del 35% de lo que ¿Qué es el IRPH de las hipotecas? Todo lo que debes saber octubre 15, 2020 El IRPH es un índice oficial de referencia para hipotecas variables, alternativo al euríbor, que históricamente ha resultado más caro. Intermediario hipotecario: qué es y qué ventajas ofrece septiembre 18, 2020 Un intermediario hipotecario es un profesional que negocia tu hipoteca con varias entidades a la vez y te acompaña hasta --- ## Hipotecas URL: https://realista.es/hipotecas/ # PRESTAMOS HIPOTECARIOS PARA CONSEGUIR: **TU HOGAR Y TU FUTURO** Estudio personalizado gratuito Estado de la compra * Estado Vivienda reservada Visitando viviendas Aún no tengo vivienda elegida Cantidad de Ahorro * Ahorro Menos de 5000€ Entre 5.000€ 10.000€ Más 10.000€ Nombre Teléfono Correo electrónico Aceptación He leído y acepto la Política de Privacidad Publicidad Quiero recibir información y ofertas de Realista Hipotecas por correo electrónico y WhatsApp. ** Recibir estudio personalizado Responsable: Realista Hipotecas, S.L. (NIF B02645182), intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el nº D656. Finalidad: gestionar tu solicitud de estudio hipotecario y, si lo autorizas, enviarte comunicaciones comerciales. Legitimación: la ejecución de tu solicitud y, para lo comercial, tu consentimiento. Destinatarios: entidades financieras a las que presentemos tu operación, siempre con tu conocimiento. Derechos: acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad, escribiendo a info@realista.es. Puedes retirar el consentimiento en cualquier momento. Más información en la Política de Privacidad. Más de 2.500 hipotecas conseguidas​ Más de 3.000 hipotecas conseguidas con la máxima excelencia Nuestro equipo ha gestionado miles de préstamos hipotecarios adaptados a cada necesidad. Sabemos que cada familia es única, por eso ofrecemos soluciones personalizadas con el respaldo de más de 30 bancos. 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Estudio de viabilidadAnalizamos tu capacidad financiera y nivel de endeudamiento. 3. Presentación a bancosSeleccionamos las entidades adecuadas y negociamos las mejores condiciones. 4. Tasación y aprobación Coordinamos la tasación oficial de la propiedad y confirmamos su valor. 5. Firma de la FEIN Aceptación de las condiciones del préstamo y firma de la Ficha Europea de Información Normalizada. 6. Firma de la compra-venta Te acompañamos en la firma ante notario y en la entrega de las llaves de tu nueva vivienda. ## Trabajamos con más de 30 entidades bancarias para conseguir tu hipoteca ideal Contamos con acuerdos preferentes con bancos como Abanca, Ibercaja y EVO para ofrecerte** préstamos hipotecarios** con condiciones exclusivas. Nos avalan La profesionalidad y calidad humana de nuestros especialistas hipotecarios garantizará que el sueño que persigues hoy se convierta en realidad mañana. Escríbenos +2.500 Hipotecas conseguidas +30 bancos Trabajamos con más de 30 bancos +70% Tasa de éxito ## Tipos de préstamos hipotecarios Leer más Leer más Leer más Leer más Leer más Leer más Leer más Leer más Leer más Leer más Leer más Leer más Leer más ## Preguntas Frecuentes sobre préstamos hipotecarios ### ¿Cuáles son los beneficios de negociar mi hipoteca con Realista? Negociar una hipoteca con nuestros expertos financieros te permitirá acceder a condiciones más favorables, con un análisis exhaustivo de las mejores ofertas del mercado. ### ¿Puedo recibir ayuda gratuita? ¡Por supuesto! En Realista ofrecemos ayuda totalmente gratuita y sin compromiso. Nuestro equipo de expertos estará encantado de proporcionarte toda la información y orientación que necesites para tomar la mejor decisión. ### ¿Qué documentación necesito para solicitar una hipoteca? Te ayudamos a preparar toda la documentación necesaria: DNI, últimas nóminas, declaración de la renta, vida laboral, y extractos bancarios. Nuestro equipo te guiará paso a paso para que no pierdas tiempo. ### ¿Podéis ayudarme si ya tengo una oferta de hipoteca? Sí. En Realista comparamos tu oferta actual con otras del mercado y, si es posible, negociamos condiciones mejores por ti. Nuestro objetivo es que consigas la hipoteca que más te conviene, con el mínimo esfuerzo. --- ## Nosotros URL: https://realista.es/nosotros/ REALISTA COMO EN CASA DESDE EL PRIMER MOMENTO # Bróker Hipotecario Online — Seguridad y Transparencia ## Seguridad y Transparencia En Realista hipotecas entendemos que la compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Por eso te explicamos con claridad cada condición de tu hipoteca antes de firmar nada: comisiones, plazos y letra pequeña, sin sorpresas de última hora. ** Nuestro compromiso es que tomes la decisión con toda la información sobre la mesa, sabiendo exactamente qué estás firmando y por qué te lo recomendamos. Escríbenos ## Rapidez y Eficiencia​ Nos distinguimos por gestionar cada trámite con la máxima agilidad, comparando en paralelo las opciones de financiación de nuestra red de bancos colaboradores para que llegues a la mejor oferta en el menor tiempo posible. Solo facturamos cuando consigues la aprobación de la financiación que buscabas. Si no hay aprobación, no hay coste para ti así de simple. Escríbenos ## Nuestros valores​ ### Transparencia Nos comprometemos a explicarte con claridad todas las condiciones de tu hipoteca, sin sorpresas, para que sepas exactamente qué esperar. ### Confianza Medimos constantemente nuestros resultados para asegurarnos de que cumplimos con tus expectativas, garantizando tranquilidad en cada paso. ### Rapidez y eficiencia Tu tiempo es valioso; por eso, nos enfocamos en brindarte un servicio rápido y eficiente sin comprometer la calidad. ### Compromiso Todas nuestras decisiones están destinadas a construir confianza contigo, asegurando que tus objetivos se cumplan de manera realista.​ ## Únete a nuestro equipo En Realista, trabajamos con un grupo de especialistas hipotecarios comprometidos con el servicio al cliente. Si deseas desarrollarte en el ámbito financiero y eres una persona empática y proactiva, te estamos esperando. Podrás formar parte de un equipo comprometido y con gran empatía. 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Desde Realista estamos dispuestos a seguir mejorando día a día de la mano de nuestros clientes. Cualquier consulta o sugerencia es bienvenida. Contáctanos Últimas noticias Plusvalía municipal e hipoteca: qué debes saber al vender tu casa septiembre 14, 2026 Si estás pensando en vender tu vivienda y todavía tienes una hipoteca pendiente, es muy probable que te hayas preguntado Ayudas para comprar vivienda en España en 2026: guía completa agosto 31, 2026 Comprar una vivienda sigue siendo un reto para buena parte de los compradores en España, sobre todo por la dificultad Euríbor hoy: qué es y cómo afecta a tu hipoteca agosto 31, 2026 El euríbor es el índice que utilizan la mayoría de los bancos españoles para calcular el interés de las hipotecas Valor catastral y su influencia en la hipoteca: todo lo que debes saber agosto 17, 2026 El valor catastral no determina cuánto te presta el banco, pero sí condiciona los impuestos que vas a pagar al Ver todas las noticias ---