El alquiler con opción a compra se ha convertido en una alternativa atractiva tanto para quienes buscan comprar una vivienda, pero no tienen suficientes ahorros para la entrada, como para quienes desean probar antes de comprar. Vamos a responder a las dudas más habituales: ¿cómo funciona? ¿qué ventajas y desventajas tiene? y ¿por qué es una excelente opción para inquilinos y propietarios?
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
Básicamente es un tipo de contrato mixto que combina elementos del alquiler y la compraventa. En este acuerdo, el inquilino alquila un inmueble con la posibilidad de comprarlo en un futuro determinado. La gran ventaja del alquiler con opción a compra es que el dinero pagado en el alquiler se descuenta del precio de venta si el inquilino decide comprar la vivienda.
Cómo funciona esta opción
Lo primero que se necesita para ejecutar esta modalidad es el contrato de arrendamiento, el cual se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y debe incluir:
- Precio del alquiler
- Certificado energético
- Plazo para ejercer la opción de compra
- Tratamiento de la fianza si se ejerce la compra
Además, al existir la opción de adquirir la vivienda pasado un tiempo fijado entre inquilino y propietario, se debe firmar un contrato de compraventa que incluya detalles específicos sobre la futura transacción:
- Compromiso del propietario a vender el inmueble al inquilino si este decide ejercer la opción de compra
- Tiempo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho de compra
- Precio de la vivienda y descuentos aplicables por las cuotas de alquiler pagadas
- Prima inicial, similar a un depósito de reserva
- Asignación de impuestos y gastos de la compraventa
Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra
Esta opción tiene una serie de puntos positivos y negativos para cada una de las partes que participa en la operación. Empezamos por los inquilinos (posible comprador):
- Ventajas:
- Tiempo para decidir: El inquilino puede valorar si la vivienda se ajusta a sus necesidades antes de comprometerse a la compra. Es una operación que "no va a ciegas".
- Descuento en el precio de venta: Al haber pagado una serie de cuotas a lo largo del tiempo, el precio de venta se ve mejorado. No es una operación en la que el cliente "tire el dinero".
- Facilita la obtención de una hipoteca: Los bancos valoran positivamente que ya se haya pagado parte de la vivienda.
- Incovenientes:
- Precio del alquiler más alto: Por lo general, esta opción suele ser más cara que los alquileres normales.
- Pérdida de la Prima Inicial: Si el inquilino decide no comprar, pierde la prima inicial (habitualmente el 10% del valor de la vivienda).
- Condiciones fijas: El precio del alquiler se mantiene fijo durante el contrato, sin posibilidad de aprovechar mejoras en el mercado hipotecario.
Por su parte, el arrendador o posible vendedor, debe tener en cuenta también sus pros y contras antes de realizar este proceso:
- Ventajas:
- Ingresos inmediatos: El propietario recibe una renta mensual mientras espera la posible venta
- Rentabilidad del alquiler: Se obtiene una rentabilidad del 6,5% al 7,7%, según los expertos, incluso el inquilino no compra.
- Incovenientes:
- Oportunidades perdidas: Si el inquilino no compra, el propietario habrá perdido la oportunidad de venta, aunque sí que mantiene el dinero obtenido por las cuotas del alquiler.
- Precio fijo: El propietario no puede aprovechar un aumento en el valor de la vivienda o mejores ofertas durante el contrato.
Por tanto, el alquiler con opción a compra es la solución ideal para aquellas personas que quieren asegurarse de que su vivienda se ajusta a ellos antes de comprar, mientras que para los propietarios les genera ingresos mientras esperan la venta.
En Hipoteca Finance, contamos con un equipo especializado que puede ayudarte a gestionar este tipo de contratos. Si el banco te ha denegado la hipoteca, podemos ayudarte a conseguir una hipoteca al 100%. Solicita un estudio gratuito aquí.
