Si alguna vez has buscado información sobre hipotecas, seguro que te has topado con dos siglas que confunden a muchos: TIN y TAE. Parecen similares, pero en realidad esconden matices que pueden marcar la diferencia en cuánto acabarás pagando.
En este artículo te explicamos de forma sencilla qué significa cada una y por qué es fundamental conocerlas para elegir la mejor opción para ti.
¿Qué es el TIN?
El TIN, o Tipo de Interés Nominal, es el porcentaje que el banco aplica sobre el dinero que te presta. Es la cifra que suele aparecer en los anuncios y la que, en principio, llama más la atención. Sin embargo, el TIN solo refleja el interés puro, sin sumar comisiones, seguros ni otros gastos asociados al préstamo.
Por ejemplo, una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un TIN del 2,74% implica pagar ese porcentaje de intereses cada año sobre el capital pendiente. Este dato, actualizado a junio de 2025, sirve para entender cómo se calcula la cuota mensual, pero no muestra el coste total del préstamo.
¿Qué es la TAE?
La TAE, o Tasa Anual Equivalente, incluye el TIN más todos los gastos obligatorios: comisiones de apertura, seguros vinculados, y otros productos que el banco pueda exigir. Por eso, la TAE ofrece una visión mucho más realista del coste total de tu hipoteca.
Por ejemplo, una hipoteca con un TIN del 2,74% puede tener una TAE del 3,41% si añadimos comisiones y seguros, como ocurre en algunas ofertas de Banco Sabadell para préstamos de 150.000 euros a 30 años.Esa diferencia entre TIN y TAE, aunque parezca pequeña, puede suponer miles de euros a lo largo del préstamo.
Diferencias clave entre TIN y TAE en una hipoteca
La diferencia entre TIN y TAE en una hipoteca es importante para entender cuánto vas a pagar realmente. El TIN indica solo el interés nominal que pagarás, pero la TAE muestra el coste real, incluyendo todos los gastos asociados. Dos préstamos con el mismo TIN pueden tener TAEs muy distintas si uno incluye más comisiones o productos vinculados.
En abril de 2025, el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas en España se sitúa en el 2,98% y el importe medio ronda los 155.883 euros (INE).
Estos datos ayudan a poner en contexto las ofertas que puedes encontrar en el mercado y a entender la importancia de fijarse en la TAE. Si quieres comparar distintas opciones, puedes consultar nuestros préstamos hipotecarios y ver cuál se ajusta mejor a tus necesidades.
¿Qué suele ser más alto: el TIN o la TAE?
La TAE siempre es igual o superior al TIN, ya que suma todos los costes adicionales. Por ejemplo, una hipoteca con un TIN del 2,74% y una comisión de apertura del 1% puede tener una TAE del 3,41% o más, dependiendo de los productos vinculados.
En el mercado actual, la diferencia entre TIN y TAE puede deberse a comisiones, seguros o productos vinculados. Algunas de las hipotecas fijas más baratas de junio de 2025 ofrecen un TIN desde el 2,45% y una TAE desde el 3,07%, siempre que se cumplan ciertas condiciones de vinculación (El Economista).
Un ejemplo práctico: TIN y TAE en acción
- Para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años, puedes encontrar ofertas con TIN desde el 1,8% en hipotecas fijas y mixtas, pero la TAE final siempre depende de los gastos asociados (Business Insider). Por ejemplo: Oferta A: TIN 2,74% y TAE 3,41% sin comisión de apertura.
- Oferta B: TIN 2,50% y TAE 3,07%, pero con seguro de vida y plan de pensiones obligatorios.
En Realista, te recomendamos siempre fijarte en la TAE para calcular el coste global a largo plazo no solo el interés nominal. Así evitarás sorpresas y podrás elegir la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades.
¿Cómo se calculan el TIN y la TAE de una hipoteca?
El TIN es el porcentaje de interés anual que te ofrece el banco.
La TAE requiere sumar todos los gastos obligatorios y aplicar una fórmula oficial que puedes consultar en la web del Banco de España
Antes de firmar cualquier hipoteca, el banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada, conocida como FEIN, que recoge el importe total del préstamo, el plazo de devolución, el tipo de interés, la TAE, las comisiones, los productos vinculados, el cuadro de amortización y los derechos que tienes como cliente, entre otros aspectos.
La FEIN es tu mejor herramienta para comparar hipotecas con toda la información en la mano.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca?
El TIN es el interés nominal que se aplica al préstamo, mientras que la TAE incluye todos los gastos y refleja el coste real anual.
¿El TIN y la TAE son iguales en todos los bancos?
No, cada banco puede ofrecer diferentes TIN y TAE según sus condiciones, comisiones y productos vinculados.
¿Se puede calcular la TAE de forma manual?
Sí, aunque puede resultar complejo. Lo más práctico es utilizar simuladores online o pedir al banco el cálculo detallado.
¿Por qué es importante fijarse en la TAE y no solo en el TIN?
Porque la TAE refleja el coste real de la hipoteca, incluyendo todos los gastos. Si solo miras el TIN, puedes pasar por alto comisiones o productos vinculados que encarecen el préstamo.
¿Qué gastos suelen influir en la diferencia entre TIN y TAE?
Comisiones de apertura, gastos de tasación, seguros obligatorios y productos vinculados como tarjetas o planes de pensiones.
Conclusión: fija tu mirada en la TAE para elegir la mejor hipoteca
Entender la diferencia entre TIN y TAE es importante para saber cuánto vas a pagar realmente por tu hipoteca. El TIN te da una referencia inicial, pero la TAE te muestra el coste total, incluyendo todos los gastos.
Antes de decidirte, compara siempre la TAE y revisa bien todos los costes asociados. Si necesitas ayuda para analizar ofertas, en Realista estamos para orientarte y ayudarte a tomar la mejor decisión.
