¿Te imaginas poder cambiar tu hipoteca para mejorar las condiciones sin tener que empezar de cero? Pues eso es precisamente lo que permite la subrogación de hipoteca. En este artículo te contamos qué es, cómo funciona, qué tipos existen, y qué ventajas y gastos implica.
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¿Qué es una subrogación de hipoteca?
La subrogación de hipoteca es un trámite legal mediante el cual se modifica alguno de los elementos del préstamo hipotecario. Existen dos grandes tipos: cambiar la hipoteca de banco (subrogación de acreedor) o cambiar el titular del préstamo (subrogación de deudor).
En este artículo nos centraremos principalmente en la subrogación de acreedor, que es la más habitual cuando se busca mejorar el tipo de interés o cambiar ciertas condiciones. Entender qué es subrogación hipoteca es el primer paso para saber si puede beneficiarte.
¿Cómo funciona la subrogación de hipoteca?
La subrogación de hipoteca funciona como una especie de “traspaso” del préstamo a otro banco que ofrece mejores condiciones. Este nuevo banco asume el préstamo y negocia contigo un nuevo acuerdo que puede incluir:
- Tipo de interés más bajo (hipoteca fija, variable o mixta).
- Reducción del plazo de amortización.
- Mejores condiciones generales.
Para llevarla a cabo, se requiere una nueva escritura pública y cumplir con los trámites notariales. A pesar de los gastos de la subrogación de hipoteca que conlleva, suele ser más económica que cancelar la hipoteca y abrir una nueva.
Tipos de subrogación: fija, variable o mixta
Según el tipo de interés que elijas, puedes realizar una:
- Subrogación hipoteca fija: Pasas a un tipo de interés fijo, ideal para quienes quieren estabilidad en sus cuotas.
- Hipoteca variable subrogación: El nuevo banco te ofrece condiciones variables, normalmente referenciadas al Euríbor.
- Hipoteca mixta subrogación: Combina años iniciales a tipo fijo con una segunda parte variable.
Cada opción tiene ventajas según tu perfil financiero y tu visión sobre la evolución de los tipos de interés.
¿Qué gastos tiene una subrogación de hipoteca?
Uno de los puntos clave a la hora de tomar la decisión es conocer los gastos de la subrogación de hipoteca. Estos gastos pueden incluir:
- Tasación del inmueble.
- Gastos notariales y registrales.
- Comisión de subrogación (si aplica).
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, muchos de estos gastos los asume el banco. Pero es importante comparar bien para que el ahorro que obtengas con la nueva hipoteca compense esos costes iniciales.
¿Cuál es la comisión por subrogación de hipoteca?
La comisión subrogación hipoteca puede variar según el contrato original. Actualmente, los límites establecidos por ley son:
- Para hipotecas variables: hasta el 0,15 % si se hace en los tres primeros años.
- Para hipotecas fijas: hasta el 2 % si se hace en los primeros 10 años, y hasta el 1,5 % después.
Revisar tu escritura te permitirá saber qué comisión aplicaría en tu caso. Aun así, muchos bancos eliminan esta comisión para atraer nuevos clientes.
¿Cuándo conviene hacer una subrogación de hipoteca?
La subrogación de hipoteca puede ser una buena opción en estos casos:
- Si el tipo de interés actual es más bajo que el que tienes.
- Si tu hipoteca incluye muchas comisiones o productos vinculados.
- Si quieres pasar de una hipoteca variable a una fija para ganar estabilidad.
También es interesante en momentos de cambio económico, donde los tipos de interés bajan y puedes aprovechar para mejorar condiciones sin empezar de cero.
¿Qué es una hipoteca subrogada?
Una hipoteca subrogada es simplemente una hipoteca que ha sido objeto de una subrogación. Es decir, ha cambiado de entidad financiera o de titular. Este término también se utiliza cuando un comprador asume la hipoteca del vendedor como parte de la compra del inmueble.
En todos los casos, la clave está en analizar si esa hipoteca subrogada mejora realmente tus condiciones y si compensa respecto a otras alternativas.
Ventajas y desventajas de la subrogación
Ventajas:
- Mejora del tipo de interés.
- Menos gastos que cancelar y abrir nueva hipoteca.
- Posibilidad de adaptar el préstamo a tus necesidades actuales.
Desventajas:
- Gastos notariales y registrales.
- Posibles comisiones.
- Requiere estudio de viabilidad por parte del nuevo banco.
Aun así, si haces números, en la mayoría de casos el ahorro a largo plazo puede ser significativo.
Conclusión
La subrogación de hipoteca es una herramienta muy útil para mejorar las condiciones de tu préstamo sin necesidad de cancelarlo. Entender cómo funciona la subrogación de hipoteca y qué gastos puede implicar es esencial para tomar una decisión inteligente.
Si estás valorando cambiar a una hipoteca fija, variable o mixta, o simplemente quieres pagar menos cada mes, la hipoteca subrogada puede ser una excelente solución. En Realista te acompañamos en cada paso para que tomes la mejor decisión, con información clara y sin letra pequeña.
Preguntas frecuentes sobre subrogación de hipoteca
¿Puedo subrogar mi hipoteca en cualquier momento?
Sí, aunque debes revisar tu contrato para comprobar si hay comisiones o plazos que te penalicen.
¿Tengo que pagar de nuevo todos los gastos de constitución?
No. Muchos de los gastos, como notaría y registro, los asume el nuevo banco. Consulta las condiciones antes de firmar.
¿Puedo subrogar una hipoteca con cláusula suelo?
Sí, y de hecho, puede ser una buena forma de eliminarla y conseguir mejores condiciones.
