En el anterior post te hablábamos de un tema (la subrogación) que está relacionado en algún punto con el que queremos tratar hoy: la extinción de condominio.
La propiedad de una cosa puede estar en manos de varios propietarios que comparten ese derecho: hablamos de condominio, comunidad de bienes o copropiedad, términos que significan lo mismo desde el punto de vista legal.
Una extinción de condominio es, pues, el fin de esa copropiedad.
Casos
El caso más habitual es el de una pareja copropietaria al 50% de una vivienda que se divorcia. Otro caso podría ser este: Imagínate que recibes una herencia de una casa, pero la propiedad está repartida entre varios hermanos y los demás no pueden asumir los gastos y deciden venderte su parte.
En ambas situaciones estamos hablando de un bien que es indivisible, una vivienda, y en el que existe más de un propietario. Para poner fin a la copropiedad, es decir, para la extinción del condominio, la ley española se rige por los artículos 400 y 406 del Código Civil.
En ellos se especifica que un propietario no puede ser obligado a permanecer en un condominio. En el artículo 406 se indica que: “Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.”
Cómo hacer una extinción de condominio con hipoteca
Si es el caso de una pareja que decide separarse o divorciarse, puede hacerlo ante notario y en lugar de hacer una compra-venta entre los copropietarios, se realiza la extinción de condominio que tiene menores costes.
También se puede hacer por medio del Convenio Regulador de mutuo acuerdo que se presenta junto con la demanda de divorcio. Estas acciones incluidas en el mismo tienen validez legal y permiten modificar la titularidad de la propiedad en el Registro de la Propiedad.
Quién puede hacer una extinción de condominio
Cualquiera de las partes que desee quedarse con el 100% de una propiedad.
Causas de la extinción de condominio
Las causas están explicadas en el Código Civil en los artículos 395 a 406 y en la ley de Enjuiciamiento Civil en el caso de las subastas.
Son las mismas que para la extinción de dominio (tales como abandono, deterioro, etc.) y hay algunas muy específicas definidas en el Código:
- Renuncia de los derechos, esto es cuando hay acuerdo entre los copropietarios en favor de uno de ellos.
- Venta a un tercero, con el posterior reparto de las ganancias generadas por la misma.
- División del bien común. Al solicitarla se declara la extinción de condominio y se debe dividir si es posible o vender indiviso y repartir las ganancias. También puede darse el caso de una subasta en lugar de venta, si los participantes no se han puesto de acuerdo.
Consecuencias
Entre los copropietarios: uno de ellos adquiere el 100% de la propiedad.
Frente a terceros: si se ha dividido la cosa común, esa división no debe perjudicar a ninguna de las partes.
En el caso de las extinciones de dominio con hipoteca, la persona que cede la titularidad de la propiedad continúa siendo deudor del banco así que debe cambiarse también la titularidad de la hipoteca.
El tercero en discordia
En todos los casos existe un “tercero en discordia” que es la entidad financiera. Aunque las partes copropietarias se pongan de acuerdo, es necesario que el banco apruebe como garante a la persona que se quedará con la propiedad y con la hipoteca. Si considera que la persona no podrá responder a las obligaciones, puede rechazarlo.
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