Con el euríbor cerca del 3%, la hipoteca variable ya no arranca más barata que la fija. Es lo contrario de lo que se ha repetido durante años, y cambia por completo la decisión.
Hoy hay tres modalidades sobre la mesa —fija, variable y mixta— y la que sale mejor en cuota de partida es la tercera. Aquí tienes la comparación con números y qué encaja según tu perfil.
Contexto — agosto de 2026
- Euríbor a 12 meses: media mensual cercana al 2,95%, en tendencia al alza.
- Tipos oficiales del BCE: REVISAR — completar con el dato de la última reunión.
- Reparto fijo / variable en nuevas hipotecas: REVISAR — actualizar con la última estadística del INE.
Las tres modalidades
Hipoteca fija
El tipo de interés y la cuota no cambian durante toda la vida del préstamo. Sabes desde el primer día lo que vas a pagar dentro de veinte años.
Hipoteca variable
El interés es euríbor más un diferencial fijo. La cuota se recalcula en cada revisión, normalmente anual. Sube o baja según el índice.
El diferencial es la parte que negocias tú y no cambia nunca: lo explicamos en qué es el diferencial de una hipoteca.
Hipoteca mixta
Un primer tramo a tipo fijo, habitualmente de cinco a diez años, y después referenciada al euríbor. Es la que suele ofrecer la cuota de partida más baja, a cambio de asumir la incertidumbre a partir del año seis o diez.
Tienes las condiciones en nuestra página de hipoteca mixta.
La comparación con números
Hipoteca de 200.000 € a 30 años, con tipos representativos del mercado actual:
| Modalidad | Tipo aplicado | Cuota mensual |
|---|---|---|
| Mixta (tramo fijo inicial) | 2,90% | 832 € |
| Fija | 3,20% | 865 € |
| Variable (euríbor + 0,90%) | 3,85% | 938 € |
El dato que rompe el tópico
Durante años se ha dicho que la variable arranca más barata. Hoy no es así: con el euríbor cerca del 3%, la variable sale 73 € más cara al mes que la fija.
Y tiene sentido si lo piensas: el tipo fijo que ofrecen los bancos incorpora sus expectativas a futuro, mientras que la variable refleja el presente. Cuando el índice está alto, la variable duele hoy; cuando está bajo, la fija parece cara.
La conclusión práctica es que la elección ya no es «pagar menos ahora o dormir tranquilo». Ahora mismo, la fija ofrece las dos cosas frente a la variable, y la mixta compite por cuota.
Haz tus propios números con tu capital y tu plazo en la calculadora de hipotecas.
Cuál te conviene según tu caso
Fija si…
- Tu presupuesto es ajustado y una subida de 150 € te descuadraría.
- Vas a estar muchos años en la vivienda.
- Prefieres no depender de decisiones del BCE.
- Tienes ingresos estables pero sin margen para sobresaltos.
Variable si…
- Te queda poco plazo o prevés amortizar pronto, porque la exposición al índice es corta.
- Tienes colchón para absorber subidas.
- Consigues un diferencial realmente bajo, que es donde se gana en esta modalidad.
Mixta si…
- Quieres la cuota más baja posible en los primeros años, que suelen ser los más apretados tras la compra.
- Prevés amortizar buena parte del capital antes de que termine el tramo fijo.
- Aceptas revisar la situación dentro de cinco o diez años y, si conviene, cambiar de hipoteca.
Lo que hay que mirar además del tipo
- La TAE, no el TIN. Es el único dato que incluye comisiones y gastos, y permite comparar ofertas de verdad: la diferencia entre TIN y TAE.
- Las vinculaciones. Un tipo mejor con tres seguros obligatorios puede salir más caro. Lo analizamos en hipoteca con vinculaciones o sin vinculaciones.
- El diferencial sin bonificar en variables y mixtas: es el que se aplica en cuanto dejas de cumplir una condición.
- Las comisiones por amortización anticipada, sobre todo si prevés cancelar antes de tiempo.
- La periodicidad de revisión, que determina con qué euríbor convives cada año.
La decisión no es para siempre
Conviene quitarle dramatismo: si te equivocas, se puede cambiar.
- Con una novación, renegociando con tu propio banco.
- Con una subrogación, llevando la hipoteca a otra entidad.
Y hay un detalle que juega a favor de quien tiene variable: la ley limitó la comisión por pasar de variable a fijo al 0,15% durante los tres primeros años, y a cero después. Pasado ese plazo, cambiar no cuesta comisión.
El proceso, paso a paso, en cómo cambiar tu hipoteca de variable a fija.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor hoy, hipoteca fija o variable?
Con el euríbor cerca del 3%, la fija ofrece mejor cuota que la variable y además estabilidad. La variable solo compensa si te queda poco plazo o si consigues un diferencial muy bajo.
¿La hipoteca variable no era más barata?
Lo era cuando el euríbor estaba en negativo o cerca de cero. Con el índice en torno al 3%, esa ventaja ha desaparecido.
¿Qué es la hipoteca mixta?
Combina un tramo inicial a tipo fijo, de cinco a diez años, con un tramo posterior referenciado al euríbor. Suele tener la cuota de partida más baja de las tres.
¿Puedo cambiar de variable a fija más adelante?
Sí, mediante novación o subrogación. La comisión está limitada al 0,15% durante los tres primeros años del préstamo y desaparece después.
¿Cuándo se revisa una hipoteca variable?
Habitualmente cada doce meses, aunque algunas se revisan cada seis. Entre revisiones la cuota no cambia aunque el euríbor se mueva.
¿Qué pasa si el euríbor sigue subiendo?
Las cuotas variables subirán en la siguiente revisión. Las fijas no se ven afectadas, y en las mixtas depende de si estás en el tramo fijo o ya en el variable.
¿Conviene la mixta si voy a amortizar pronto?
Suele ser una buena combinación: aprovechas la cuota baja del tramo fijo y reduces capital antes de quedar expuesto al índice.
¿Cómo comparo dos ofertas correctamente?
Por TAE y por coste total, sumando el precio anual de las vinculaciones. Dos hipotecas con el mismo tipo pueden costar miles de euros de diferencia.
Te hacemos la comparación con tus números
La respuesta a fija, variable o mixta no depende del contexto general, sino de tu capital, tu plazo, tu margen y de cuántos años pienses estar en esa vivienda.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y te ponemos las tres opciones sobre la mesa con las cifras de tu caso: cuota, coste total y qué pasa en cada escenario del euríbor.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas.