La subrogación te permite cambiar tu hipoteca de banco conservando el préstamo, sin cancelarlo ni abrir uno nuevo. Y hay un detalle que decide muchas operaciones: al comunicárselo a tu entidad actual, esta tiene quince días para igualar o mejorar la oferta.
Es lo que se llama derecho de enervación, y explica por qué muchas subrogaciones acaban con el cliente quedándose en su banco de siempre, pero con mejores condiciones.
Qué es una subrogación de hipoteca
Es un trámite legal que modifica el préstamo sin extinguirlo. Existen dos tipos y conviene no confundirlos:
- Subrogación de acreedor: cambia el banco. Tu hipoteca pasa a otra entidad que te ofrece mejores condiciones. Es la habitual y de la que trata este artículo.
- Subrogación de deudor: cambia el titular. Alguien asume tu hipoteca, normalmente al comprar la vivienda.
Si lo que quieres es renegociar con tu propio banco sin cambiar de entidad, eso es una novación, que es otra operación distinta.
El derecho de enervación: quince días que lo cambian todo
Este es el mecanismo que casi nadie explica y que conviene conocer antes de empezar.
Cuando el nuevo banco presenta su oferta, debe notificarlo a tu entidad actual. A partir de ahí, tu banco dispone de quince días naturales para igualar o mejorar esas condiciones. Si lo hace, la subrogación no se produce: te quedas donde estás, pero con la hipoteca mejorada.
Tiene dos lecturas:
- A tu favor: ganes o pierdas la subrogación, sales con mejores condiciones. Es difícil perder.
- A tener en cuenta: conseguir una oferta en firme de otra entidad es, en la práctica, la mejor herramienta de negociación con tu banco actual.
Por eso pedir una subrogación merece la pena aunque no acabes cambiando de banco.
Cómo funciona: el proceso paso a paso
- Compara ofertas. Necesitas saber qué condiciones puedes conseguir antes de mover nada.
- Solicita la oferta vinculante al nuevo banco, que analizará tu perfil y el inmueble.
- Tasación. La nueva entidad necesita valorar la garantía. La pagas tú, entre 300 € y 500 €, y el informe es tuyo: lo explicamos en qué es la tasación de una vivienda.
- Certificado de deuda pendiente. El nuevo banco lo solicita a tu entidad actual, que debe emitirlo en siete días.
- Periodo de enervación. Los quince días de los que dispone tu banco para contraatacar.
- FEIN y plazo de reflexión. Si sigues adelante, recibes la oferta definitiva y se aplican los diez días naturales obligatorios antes de firmar. Lo detallamos en la FEIN de una hipoteca.
- Firma ante notario y el nuevo banco liquida la deuda con el anterior.
El proceso completo suele llevar entre cuatro y ocho semanas.
Qué se puede cambiar y qué no
| Sí se puede | No se puede |
|---|---|
| El tipo de interés y el diferencial | Ampliar el capital pendiente |
| Pasar de variable a fijo o mixto | Cambiar de titulares |
| El plazo de amortización | Cambiar el inmueble en garantía |
| Las vinculaciones y comisiones |
Ese primer «no» es importante: si además de mejorar condiciones necesitas más dinero, la subrogación no sirve. Ahí la vía es una ampliación con tu banco o una nueva hipoteca, como vemos en la segunda hipoteca sobre la vivienda habitual.
Comisiones: el dato que más se equivoca
Aquí hay un matiz que circula mal explicado por todas partes. La comisión depende de qué cambio haces, no solo del tipo que tienes:
| Situación | Comisión máxima |
|---|---|
| Pasas de variable a fijo | 0,15% los 3 primeros años y 0% después |
| Tu hipoteca es variable y sigue variable | 0,25% los 3 primeros años, o 0,15% los 5 primeros. 0% después |
| Tu hipoteca es a tipo fijo | 2% los 10 primeros años y 1,5% después |
La primera fila es la clave. La ley abarató deliberadamente el paso de variable a fijo: pasados tres años desde la firma, cambiar no te cuesta comisión alguna.
Y en todos los casos son máximos legales, no importes automáticos: si tu escritura no recoge comisión, no se paga. Revísala antes de nada.
El desglose completo de costes está en nuestro artículo sobre los gastos de la subrogación de hipoteca.
Quién paga el resto de gastos
Desde la Ley 5/2019, el nuevo banco asume la notaría, la gestoría y el registro. Al cliente le queda la tasación y, si la hay, la comisión anterior.
Cuándo conviene
- Tu diferencial está por encima del mercado. Medio punto en una hipoteca de 200.000 € son unos 16.000 € en 25 años: lo calculamos en el diferencial de una hipoteca.
- Quieres pasar de variable a fijo y dejar de depender del euríbor.
- Pagas vinculaciones que no compensan: seguros y productos que cuestan más de lo que ahorran.
- Tu hipoteca está referenciada al IRPH y quieres salir del índice sin esperar a un juicio, como explicamos en qué es el IRPH.
- Tu perfil ha mejorado desde que firmaste: más antigüedad laboral, menos deudas o más ahorro.
Cuándo no compensa
- Te quedan pocos años. Con cinco o seis años de hipoteca por delante, el ahorro rara vez cubre los costes.
- El capital pendiente es bajo. Por debajo de unos 50.000 €, los números suelen quedarse cortos.
- Tu perfil ha empeorado. El nuevo banco vuelve a estudiarte desde cero, y puede denegarlo.
- La tasación ha bajado. Si tu vivienda vale menos que cuando la compraste, el porcentaje sobre el valor puede dejar la operación fuera.
- La diferencia es de décimas. Haz números antes: entre la tasación y las molestias, hay un mínimo por debajo del cual no merece la pena.
Compara tu cuota actual con la que tendrías en nuestra calculadora de hipotecas.
La subrogación de deudor
Es el otro tipo, y aparece en dos situaciones frecuentes:
- Al comprar una vivienda con hipoteca en vigor: en lugar de pedir una nueva, asumes la del vendedor. Ahorra gastos, pero heredas también sus condiciones, que pueden ser peores que las del mercado actual.
- En obra nueva: te subrogas en el préstamo que el promotor tiene sobre la promoción. Es cómodo y suele salir barato en gastos, aunque conviene comparar antes de aceptarlo por comodidad.
En ambos casos el banco tiene que aprobarte como nuevo titular: no es automático.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subrogar mi hipoteca en cualquier momento?
Sí. Revisa tu escritura para ver si contempla comisión y en qué plazo, pero no existe ninguna limitación temporal legal.
¿Qué es el derecho de enervación?
Es la facultad de tu banco actual de igualar o mejorar la oferta del nuevo en un plazo de quince días. Si la iguala, te quedas con él pero con las condiciones mejoradas.
¿Puedo ampliar el capital con una subrogación?
No. La subrogación cambia las condiciones, no el importe. Para conseguir más dinero necesitas una ampliación con tu banco o una operación nueva.
¿Qué comisión me van a cobrar?
Depende del cambio. Pasar de variable a fijo tiene un máximo del 0,15% durante los tres primeros años y nada después. En fijo, el 2% durante los diez primeros años. Y solo si tu escritura la recoge.
¿Cuánto se tarda?
Entre cuatro y ocho semanas, incluidos los quince días de enervación y los diez de reflexión obligatorios antes de firmar.
¿Vuelvo a pagar todos los gastos de constitución?
No. El nuevo banco asume notaría, gestoría y registro. Tú pagas la tasación y, si procede, la comisión de tu contrato anterior.
¿Puedo subrogar una hipoteca con cláusula suelo?
Sí, y es una forma de dejar de aplicarla. Ten en cuenta que subrogar no equivale a renunciar a reclamar lo pagado de más: consúltalo con un abogado antes de firmar cualquier documento.
¿Me pueden denegar la subrogación?
Sí. El nuevo banco estudia tu perfil como en una hipoteca nueva, así que valora ingresos, endeudamiento y tasación actual del inmueble.
Negociamos la subrogación por ti
Conseguir una oferta en firme de otra entidad es la única forma real de negociar con tu banco. Con o sin cambio final, sales ganando.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias, sabemos cuáles están aceptando subrogaciones en cada momento y hacemos contigo el cálculo completo: cuánto pagas hoy, cuánto pagarías y qué te cuesta el cambio.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas.