La tasación es la valoración oficial de una vivienda realizada por una sociedad homologada por el Banco de España. Es el documento que determina cuánto dinero te va a prestar el banco, porque la hipoteca se calcula sobre el menor valor entre el precio de compra y el de tasación.
Cuesta entre 300 € y 500 € en una vivienda estándar, tiene seis meses de validez y, aunque la pagues tú, hay dos derechos que casi nadie utiliza: elegir la tasadora y llevarte el informe a otro banco.
Qué es tasar una vivienda
Tasar consiste en determinar el valor de un inmueble siguiendo una metodología reglada. No es una opinión ni una estimación comercial: es un informe técnico con validez legal.
Los criterios los fija la Orden ECO/805/2003, del Ministerio de Economía, y la supervisión corresponde al Banco de España. Puedes consultar la norma en el BOE.
El informe recoge la descripción del inmueble, su situación registral y urbanística, las comprobaciones realizadas, el método de valoración aplicado y el valor final.
Para qué sirve la tasación
- Determina cuánto te presta el banco. Es su función principal.
- Te dice si el precio que te piden es razonable, antes de comprometerte.
- Sirve para una herencia, un divorcio o una extinción de condominio, cuando hay que repartir.
- Es necesaria para una subrogación si cambias tu hipoteca de banco.
El detalle que decide el importe de tu hipoteca
El banco financia un porcentaje sobre el menor de dos valores: el precio de compraventa o el valor de tasación.
Si compras por 220.000 € y la tasación sale en 210.000 €, una hipoteca al 80% se calcula sobre 210.000 €, no sobre 220.000 €. Son 8.000 € menos de financiación que tienes que poner de tu bolsillo, además de la entrada y los gastos.
Cómo se determina el valor
La Orden ECO/805/2003 establece varios métodos, y el tasador aplica el que corresponda:
- Método de comparación: el habitual en vivienda. Se comparan operaciones reales de inmuebles similares en la zona, ajustando por superficie, antigüedad, planta y estado.
- Método del coste: se calcula lo que costaría reponer el inmueble, sumando suelo y construcción y restando la depreciación. Se utiliza en obra nueva y en la valoración a efectos de seguro.
- Método de actualización de rentas: se valora en función de los ingresos que genera. Habitual en locales y en inmuebles arrendados.
- Método residual: para suelo y promociones, calculando el valor a partir del producto final previsto.
Qué mira el tasador
- Ubicación, entorno y comunicaciones.
- Superficie construida y útil, y distribución.
- Antigüedad y estado de conservación del edificio y de la vivienda.
- Planta y orientación. Un ático suele valer más que un primero interior.
- Calidades constructivas y de acabados.
- Precios reales de transacciones comparables en la zona.
- Situación registral y urbanística, incluida la coincidencia entre superficie escriturada y catastral.
Ese último punto tumba más operaciones de lo que parece. Si los metros no cuadran, la tasación lo detecta: lo tratamos en qué ocurre si no coinciden los metros.
Tres derechos que casi nadie utiliza
1. Puedes elegir la tasadora
La Ley 5/2019 lo dice con claridad: puedes proponer tú la sociedad de tasación, y el banco no puede negarse a aceptar un informe emitido por una entidad homologada, siempre que esté correctamente realizado.
El banco te propondrá la suya, y suele ser cómodo aceptarla. Pero no estás obligado, y los precios varían bastante entre unas y otras.
2. El informe es tuyo
Lo pagas tú, así que tienes derecho a que te entreguen una copia aunque la tasación se haya gestionado a través del banco.
3. Puedes llevarlo a otra entidad
Y aquí está el más valioso: con la tasación en la mano puedes pedir oferta en varios bancos sin pagar una tasación por cada uno. Mientras esté en vigor, sirve para todos.
Validez: seis meses
Un informe de tasación caduca a los seis meses desde su emisión. Pasado ese plazo hay que encargar uno nuevo, con su coste.
Es un dato a tener en cuenta al planificar los plazos: si tasas muy pronto y la compraventa se alarga, puedes acabar pagando dos veces. Lo vemos en cuánto tardan en conceder una hipoteca.
Cuándo conviene tasar
La recomendación es clara: si dependes de la financiación y no tienes ahorro de sobra, encarga la tasación antes de firmar las arras.
Si la tasación sale por debajo del precio pactado, lo sabrás antes de haber comprometido una señal del 5% o el 10%. Y si aun así firmas las arras primero, incluye una cláusula de condición suspensiva por denegación de hipoteca: lo explicamos en el contrato de arras.
Qué pasa si la tasación sale baja
Es una de las causas más frecuentes de que una operación se caiga. Tienes cuatro salidas:
- Renegociar el precio con el vendedor, con el informe como argumento objetivo.
- Aportar más ahorro para cubrir la diferencia.
- Pedir una segunda tasación a otra sociedad homologada, asumiendo el coste. Solo compensa si crees que hay un error material.
- Buscar otra entidad, porque el porcentaje de financiación que aplica cada banco es distinto.
Lo desarrollamos en hipoteca denegada después de tasar.
Cuánto cuesta y quién la paga
Entre 300 € y 500 € en una vivienda estándar. En inmuebles grandes, unifamiliares, rústicos o singulares puede superar los 1.000 €.
La paga el solicitante de la hipoteca. Desde la Ley 5/2019 es el único gasto de la escritura de préstamo que asume el cliente: notaría, gestoría, registro y AJD corresponden al banco. Lo detallamos en quién paga los gastos de notaría de una hipoteca.
Tasación, valor catastral y valor de referencia
Se confunden constantemente, y son tres cosas distintas:
| Valor | Quién lo fija | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Valor de tasación | Sociedad homologada | Importe máximo que presta el banco |
| Valor catastral | Catastro | IBI y plusvalía municipal |
| Valor de referencia | Catastro, anualmente | Base mínima del ITP y del AJD |
Que el valor catastral sea muy inferior al de tasación es lo normal, no una anomalía. Lo explicamos en el valor catastral y su influencia en la hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta la tasación de una vivienda?
Entre 300 € y 500 € en una vivienda estándar. En unifamiliares, fincas rústicas o inmuebles singulares puede superar los 1.000 €.
¿Quién paga la tasación?
El solicitante de la hipoteca. Es el único gasto de la escritura de préstamo que asume el cliente desde la Ley 5/2019.
¿Cuánto tiempo vale una tasación?
Seis meses desde su emisión. Pasado ese plazo hay que encargar una nueva.
¿Puedo elegir yo la tasadora?
Sí. La Ley 5/2019 te permite proponer la sociedad de tasación, y el banco no puede rechazar un informe emitido por una entidad homologada y correctamente realizado.
¿Sirve la misma tasación para varios bancos?
Sí, mientras esté en vigor. El informe es tuyo y puedes presentarlo en las entidades que quieras sin pagar una tasación por cada una.
¿Qué pasa si la tasación es inferior al precio de compra?
El banco calcula la hipoteca sobre el valor de tasación, no sobre el precio. Tendrás que aportar la diferencia, renegociar el precio o buscar otra entidad.
¿Es obligatoria la tasación?
Para conceder una hipoteca, sí: el banco necesita valorar la garantía. Si compras al contado no es obligatoria, aunque sigue siendo recomendable.
¿Cuánto tarda una tasación?
Entre una y dos semanas desde que se solicita hasta que se emite el informe. La mayor parte del tiempo se va en cuadrar la visita al inmueble.
¿Puedo rechazar el resultado de una tasación?
Puedes encargar otra a una sociedad distinta, asumiendo su coste. Solo suele compensar si detectas un error material, como una superficie mal computada.
Coordinamos la tasación por ti
La tasación es uno de los puntos donde más se atascan las operaciones: se pide tarde, se cuadra mal la visita o llega un resultado que obliga a rehacer los números.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias, coordinamos la tasación desde el principio y te decimos antes de encargarla si el precio que vas a pagar encaja con el mercado de la zona.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o simular tu cuota en la calculadora de hipotecas.