Antes de dar por hecho que hay un error, comprueba que estás comparando el mismo tipo de superficie. La mayoría de las discrepancias entre escritura y catastro no son errores: son metros construidos frente a metros útiles.
Y si el desajuste es real, lo que puedes hacer depende de dos cosas: cuánta diferencia hay y si ya has comprado o todavía no.
Primero: hay cuatro superficies distintas
Es la causa número uno de las discrepancias y la que casi nadie explica. Un mismo piso tiene cuatro cifras diferentes, y todas son correctas:
| Superficie | Qué incluye | Dónde aparece |
|---|---|---|
| Útil | Solo el suelo pisable, sin muros ni tabiques | Anuncios, cédula de habitabilidad |
| Construida | La útil más muros, tabiques y pilares | Escritura, nota simple |
| Construida con comunes | La anterior más la parte proporcional de portal, escaleras y rellanos | Catastro, escritura |
| Catastral | Normalmente la construida con comunes | Recibo del IBI, Sede del Catastro |
En un piso medio, entre la útil y la construida con comunes puede haber un 20% o un 25% de diferencia. Si comparas la útil del anuncio con la catastral del recibo del IBI, te va a cuadrar mal siempre, y no hay ningún error que corregir.
Comprueba primero qué está midiendo cada documento. Buena parte de las consultas sobre metros que no coinciden se resuelven aquí.
Qué prevalece: escritura, Registro o Catastro
Conviene deshacer una confusión habitual, porque son tres cosas distintas:
- La escritura es el documento notarial de la compraventa.
- El Registro de la Propiedad es la institución donde se inscribe ese documento y que acredita la titularidad.
- El Catastro es el registro administrativo que describe el inmueble a efectos fiscales.
Y la respuesta, con el matiz que importa:
- En titularidad y derechos manda el Registro. Lo inscrito se presume exacto y está bajo salvaguarda de los tribunales.
- En la descripción física manda la cartografía catastral cuando la finca está coordinada con el Registro, algo que la reforma de 2015 convirtió en la referencia para inscribir fincas.
Es decir: la escritura dice lo que se compró, pero no es la última palabra sobre cuántos metros hay. Lo desarrollamos en las diferencias entre catastro y registro.
Cuánta diferencia se admite
El artículo original de esta cuestión no está en una norma vaga: hay porcentajes concretos que determinan el procedimiento.
| Diferencia sobre la superficie inscrita | Qué hace falta para corregirla |
|---|---|
| Hasta el 5% | Rectificación sin expediente |
| Hasta el 10% | Certificación catastral descriptiva y gráfica, si coincide con la finca inscrita |
| Más del 10% | Expediente de rectificación con notificación a los colindantes |
Por debajo del 5% la corrección es un trámite. Por encima del 10% se convierte en un procedimiento de meses en el que tus vecinos pueden oponerse.
Cómo se corrige
- Reúne los tres documentos: escritura, nota simple actualizada del Registro y certificación catastral descriptiva y gráfica.
- Compara superficies del mismo tipo. Vuelve al primer apartado antes de seguir.
- Encarga una medición a un técnico competente —topógrafo, arquitecto técnico o ingeniero— que entregue un informe georreferenciado.
- Presenta la corrección en el organismo donde esté el error: solicitud de subsanación de discrepancias en el Catastro, o expediente ante el registrador si lo que falla es la descripción registral.
El gasto principal es el informe técnico y depende de la superficie y de la complejidad de la finca, así que pide presupuesto antes de empezar.
Ya he comprado y la vivienda tiene menos metros
Este es el caso que más urge, y tiene respuesta en el Código Civil. Lo primero que debes saber es que el plazo es muy corto.
El plazo: seis meses
Las acciones por defecto de cabida prescriben a los seis meses desde la entrega del inmueble. Pasado ese plazo, la reclamación por esta vía se pierde. Si acabas de descubrirlo, no lo dejes.
Qué puedes reclamar depende de cómo se vendió
Si se vendió a tanto el metro, es decir, fijando el precio por unidad de superficie, el vendedor debe entregar todos los metros expresados. Si no puede, tienes derecho a una rebaja proporcional del precio. Y si lo que falta supera la décima parte de la cabida señalada, puedes optar por rescindir la compraventa.
Si se vendió a cuerpo cierto, con un precio alzado y sin referencia al precio por metro, no hay aumento ni disminución por la superficie. Es la fórmula más habitual en vivienda, y limita bastante la reclamación. Aun así, si en la escritura se expresaron linderos, el vendedor debe entregar todo lo comprendido dentro de ellos.
Un ejemplo con cifras
| Precio de compra | 200.000 € |
| Superficie escriturada | 90 m² · 2.222 €/m² |
| Superficie real medida | 81 m² |
| Defecto | 9 m², el 10% exacto |
| Rebaja proporcional | 20.000 € |
En este caso el defecto no supera la décima parte, así que cabe pedir la rebaja pero no rescindir. Con 10 m² de menos, sí se abriría esa puerta.
Antes de reclamar, mide bien. Y como el plazo corre, conviene plantearlo cuanto antes con un abogado.
Si todavía no has firmado
Entonces estás a tiempo de que no sea tu problema:
- Pide la nota simple y la certificación catastral antes de las arras, no después.
- Comprueba que las superficies son del mismo tipo antes de alarmarte.
- Si hay discrepancia real, deja la compra condicionada a su subsanación en el contrato de arras. Un expediente lleva meses y el plazo de las arras no espera.
- Cuenta con que la tasación lo va a detectar. El tasador compara escritura y catastro: lo vemos en qué es la tasación de una vivienda.
Si el banco frena la operación por esto, las salidas están en hipoteca denegada después de tasar.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si los metros de la escritura no coinciden con el catastro?
Lo primero es comprobar que comparas el mismo tipo de superficie, porque entre útil y construida con comunes hay un 20% o 25% de diferencia. Si el desajuste es real, se corrige midiendo la finca y presentando la rectificación en el organismo que contenga el error.
¿Qué prevalece, la escritura o el catastro?
El Registro de la Propiedad manda en titularidad y derechos. En la descripción física prevalece la cartografía catastral cuando la finca está coordinada con el Registro.
He comprado una vivienda con menos metros de los que dice la escritura, ¿qué puedo hacer?
Puedes reclamar una rebaja proporcional del precio y, si el defecto supera la décima parte de la cabida, rescindir la compraventa. El plazo es de seis meses desde la entrega, así que conviene no demorarlo.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
Seis meses desde la entrega del inmueble. Transcurrido ese plazo, las acciones por defecto de cabida prescriben.
¿Cuánta diferencia de metros se permite?
Hasta el 5% se rectifica sin expediente. Hasta el 10% basta la certificación catastral descriptiva y gráfica. Por encima del 10% hay que tramitar un expediente con notificación a los colindantes.
¿Por qué el catastro dice más metros que mi escritura?
Normalmente porque el Catastro computa la superficie construida con la parte proporcional de zonas comunes, mientras que la escritura puede recoger solo la construida privativa.
¿Puedo vender con los metros descuadrados?
Legalmente sí, pero la tasación lo detecta y el banco del comprador puede paralizar la hipoteca hasta que se aclare qué se está financiando.
¿Quién paga la corrección?
Lo asume quien quiera regularizar la situación, habitualmente el propietario. En una compraventa puede negociarse que lo resuelva el vendedor antes de la firma.
Lo detectamos antes de que lo detecte el banco
Una discrepancia de metros es de las cosas que aparecen con la tasación ya encargada y las arras firmadas. A esas alturas no hay margen.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y revisamos la situación registral y catastral del inmueble antes de presentar tu operación, para que no se caiga por algo que se podía ver desde el principio.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para reclamar por defecto de cabida consulta con un abogado, ya que el plazo es breve.