Sí, el banco puede denegarte la hipoteca después de la tasación, y la causa más frecuente es que la vivienda tase por debajo del precio acordado.
Cuando eso pasa no es que el banco cambie de opinión: es que presta sobre el menor de los dos valores, y de repente el ahorro que tenías deja de ser suficiente.
Aquí te explicamos cuánto dinero supone ese desfase, qué hacer con las arras ya firmadas y por qué esto ocurre en cualquier entidad.
Por qué una tasación baja tumba la operación
El banco financia un porcentaje sobre el menor valor entre el precio de compraventa y el de tasación. Nunca sobre el más alto.
Con una vivienda de 200.000 € que tasa en 185.000 €:
| Precio acordado con el vendedor | 200.000 € |
| Valor de tasación | 185.000 € |
| Préstamo al 80% sobre tasación | 148.000 € |
| Lo que habrías conseguido sin el desfase | 160.000 € |
| Financiación que pierdes | 12.000 € |
Y así queda el ahorro que necesitas:
| Lo que creías necesitar (entrada + gastos) | 60.000 € |
| Lo que necesitas ahora | 72.000 € |
Doce mil euros más de los previstos, y con las arras ya firmadas. Esa es la situación real detrás de la mayoría de denegaciones tras la tasación.
Puedes recalcular tu caso en la calculadora de hipotecas y repasar cómo funciona la valoración en qué es la tasación de una vivienda.
Las otras causas
La tasación no es lo único que puede torcerse entre la solicitud y la firma:
- Cambios en tu situación. Un préstamo nuevo, un cambio de empleo o una tarjeta financiada entre medias alteran el análisis de riesgo.
- Endeudamiento por encima del límite. La suma de todas tus cuotas no debe superar en torno al 35% de tus ingresos netos: lo vemos en el ratio de endeudamiento.
- Incidencias en el historial detectadas en la consulta a la CIRBE o a los ficheros de morosidad.
- Problemas del inmueble: cargas no canceladas, discrepancias de superficie o falta de documentación. Lo tratamos en metros que no coinciden.
- Tipo de vivienda o zona que la entidad no financia por política interna.
¿Por qué me pasa con mi banco en concreto?
Es una de las búsquedas más repetidas, y la respuesta es la misma para todas las entidades: el mecanismo es idéntico en cualquier banco.
Ninguna entidad aprueba en firme antes de tener la tasación en la mano. Lo que recibes antes es una viabilidad o preaprobación, que es una estimación sujeta a verificación. No es un compromiso.
Lo que sí cambia de un banco a otro es el porcentaje que financian y lo estrictos que son con el perfil. Por eso la misma operación, con la misma tasación, puede salir adelante en una entidad y caerse en otra. No es cuestión de suerte: es política de riesgos.
Pide el justificante de denegación: es tu documento más valioso
La Ley 5/2019 obliga al prestamista a informarte por escrito y sin demora de los motivos de la denegación. No es un favor: es una obligación legal.
Y ese papel vale mucho más de lo que parece, por tres motivos:
- Te dice qué falló exactamente, y por tanto si el problema se puede resolver o no.
- Te sirve para presentar la operación en otra entidad sabiendo qué corregir antes.
- Es la prueba que activa la cláusula de las arras.
Las arras: lo primero que hay que mirar
Esta es la parte urgente, porque hay dinero en juego y un plazo corriendo.
Si el contrato de arras incluye una condición suspensiva por denegación de la hipoteca, presentando el justificante recuperas la señal. Sin esa cláusula, lo habitual es perderla si eres tú quien no llega a la firma.
Revisa tu contrato ahora mismo y, si la cláusula está, comunica la denegación al vendedor por escrito y dentro del plazo pactado. Lo explicamos en el contrato de arras.
Qué hacer si ya te la han denegado
Si el problema es la tasación
- Renegocia el precio con el vendedor. El informe de tasación es un argumento objetivo, no una opinión tuya.
- Aporta la diferencia, si tienes margen.
- Pide una segunda tasación a otra sociedad homologada. Solo compensa si crees que hay un error material, como superficie mal computada.
- Busca una entidad que financie un porcentaje mayor. El 80% no es un límite legal: hay bancos que llegan más arriba según el perfil.
Si el problema es tu perfil
- Cancela deudas pequeñas antes de volver a solicitar.
- Valora un avalista, con las cautelas de qué es un garante hipotecario.
- Revisa si encajas en el aval del ICO, que cubre hasta el 20%: cómo solicitarlo.
- Espera a consolidar antigüedad si el problema era laboral. A veces seis meses cambian la respuesta.
Un consejo que ahorra disgustos: no vayas probando banco por banco. Cada solicitud deja registro en la CIRBE, y una sucesión de consultas en pocas semanas empeora tu perfil ante la siguiente entidad.
Cómo evitarlo la próxima vez
- Pide el estudio de viabilidad antes de buscar casa, no después de firmar las arras.
- Incluye siempre la condición suspensiva en el contrato de arras.
- Calcula el plazo con holgura: el proceso lleva de cuatro a ocho semanas, como vemos en cuánto tardan en conceder una hipoteca.
- Comprueba el precio de la zona antes de aceptarlo. Si pagas por encima del mercado, la tasación lo va a reflejar.
- No cambies nada de tu situación financiera entre la solicitud y la firma.
Preguntas frecuentes
¿Pueden denegarme la hipoteca después de la tasación?
Sí. La tasación no implica aprobación: es un paso más del análisis. La causa más habitual es que la vivienda tase por debajo del precio acordado.
¿Qué pasa si la tasación sale más baja que el precio?
El banco presta sobre el menor de los dos valores. En una vivienda de 200.000 € que tasa en 185.000 €, pierdes unos 12.000 € de financiación y tienes que aportarlos tú.
¿Es obligatorio que el banco me dé el motivo de la denegación?
Sí. La Ley 5/2019 obliga a la entidad a informar por escrito y sin demora de los motivos del rechazo.
¿Pierdo las arras si me deniegan la hipoteca?
Depende del contrato. Si incluye una condición suspensiva por denegación de financiación, recuperas la señal presentando el justificante. Sin esa cláusula, lo habitual es perderla.
¿Por qué me la deniegan con un banco y con otro no?
Porque cada entidad tiene su propia política de riesgos y su porcentaje máximo de financiación. La misma operación puede salir adelante en una y caerse en otra.
¿Puedo pedir una segunda tasación?
Sí, a otra sociedad homologada y asumiendo su coste. Solo suele compensar si detectas un error material en el primer informe.
¿Cuántas veces puedo solicitar la hipoteca?
No hay límite, pero cada consulta queda registrada en la CIRBE. Acumular solicitudes en poco tiempo perjudica tu perfil ante la siguiente entidad.
¿La preaprobación garantiza algo?
No. Es una estimación basada en los datos que facilitaste, sujeta a la tasación y a la verificación documental. La aprobación en firme llega con la FEIN.
Presentamos tu operación donde tiene opciones
Si te han denegado la hipoteca tras la tasación, lo peor que puedes hacer es empezar a pedirla en todas partes: cada intento deja rastro y el siguiente banco lo ve.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y sabemos qué porcentaje financia cada una y qué perfiles está aceptando en cada momento. Presentamos tu operación una sola vez, donde tiene recorrido.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas.