Un garante o avalista hipotecario es quien se compromete a pagar la hipoteca si el titular no lo hace, respondiendo con todo su patrimonio presente y futuro. Garante y avalista son la misma figura: solo cambia el nombre.
Y conviene saber esto antes de firmar nada: en los avales bancarios el banco puede reclamarte directamente a ti, sin haber intentado cobrar antes al titular. No hay un orden de prelación, aunque mucha gente lo dé por supuesto.
Qué es exactamente un aval hipotecario
Es una fianza, regulada en el artículo 1822 y siguientes del Código Civil. Quien avala garantiza el cumplimiento de una obligación ajena.
La consecuencia la fija el artículo 1911 del Código Civil: se responde con todos los bienes presentes y futuros. No solo con lo que tienes hoy: también con lo que llegues a tener.
Lo que de verdad estás firmando: el aval solidario
Este es el punto que casi nadie explica y el más importante de todo el artículo.
La ley prevé que el fiador pueda exigir que el acreedor persiga primero los bienes del deudor. Son los beneficios de excusión, división y orden.
En la práctica, todos los contratos bancarios incluyen una cláusula por la que el avalista renuncia expresamente a esos beneficios. Se llama fianza solidaria, y significa que:
- El banco puede reclamarte a ti directamente, sin haber ejecutado antes la vivienda ni perseguido al titular.
- Si hay varios avalistas, puede reclamar el total a cualquiera de ellos, no una parte proporcional.
- No existe ningún orden que te proteja.
Antes de firmar, busca esa renuncia en el contrato. Está siempre, y es lo que convierte el aval en un compromiso mucho mayor de lo que suele imaginarse.
Avalista o hipotecante no deudor: la diferencia que protege
Hay una figura alternativa mucho menos conocida y bastante más segura para quien ayuda.
| Avalista | Hipotecante no deudor | |
|---|---|---|
| Con qué responde | Todo su patrimonio, presente y futuro | Solo con el inmueble que aporta |
| Si la deuda supera la garantía | Sigue debiendo la diferencia | No responde de nada más |
| Es deudor del préstamo | Sí, solidariamente | No |
| Riesgo | Ilimitado | Limitado al inmueble |
El hipotecante no deudor aporta una vivienda como garantía adicional, pero no responde con el resto de sus bienes. Si llega la ejecución, pierde ese inmueble y ahí termina su responsabilidad.
Es la fórmula que debería pedir cualquier padre o madre que quiera ayudar a un hijo con una vivienda libre de cargas. No todos los bancos la ofrecen de entrada, pero se puede plantear.
Lo que nadie te cuenta: te afecta a ti también
Avalar no es un gesto simbólico que solo cuenta si las cosas van mal. Tiene efectos desde el primer día:
- Aparece en la CIRBE del Banco de España, el registro que consultan todas las entidades.
- Reduce tu propia capacidad de endeudamiento. Si más adelante quieres una hipoteca, un préstamo o financiar un coche, ese aval computa como riesgo tuyo. Puede impedirte conseguirlo.
- Dura lo que dure la hipoteca, que pueden ser treinta años.
Es un factor que se pasa por alto constantemente y que ha dejado a muchos avalistas sin poder financiar sus propios proyectos. Puedes ver cómo se calcula en el ratio de endeudamiento.
Qué negociar antes de firmar
El aval no tiene por qué ser ilimitado. Estas condiciones se pueden pedir, aunque el banco no las proponga:
- Limitar el importe avalado a una cantidad concreta, en lugar de al total de la deuda.
- Limitar la duración, por ejemplo a los primeros cinco o diez años, o hasta que el capital pendiente baje de un umbral.
- Pactar la liberación automática cuando se cumplan determinadas condiciones: que el titular alcance cierta antigüedad laboral o que se haya amortizado un porcentaje.
- Aportar el inmueble como hipotecante no deudor en lugar de avalar personalmente.
- Contratar un seguro de vida y de amortización a nombre del titular, que cubra la deuda si le ocurre algo.
Que el banco acepte o no depende de la operación, pero lo que no se pide no se concede, y estas cláusulas rara vez se ofrecen espontáneamente.
Alternativas al aval familiar
- El aval del ICO. El Estado avala hasta el 20% para menores de 35 años y familias con menores a cargo. Es la alternativa más clara y no compromete a nadie de la familia: el aval ICO y cómo solicitarlo.
- Aportar más entrada, aunque sea con una donación o un préstamo familiar documentado. Bajar el porcentaje financiado suele eliminar la necesidad de aval.
- Ampliar el plazo para reducir la cuota y encajar en el ratio sin garantías adicionales.
- Esperar a consolidar antigüedad laboral o ahorro. A veces seis meses cambian la respuesta del banco.
Cómo dejar de ser avalista
No es automático ni sencillo: el banco tiene que aceptar liberarte, y para ello el titular debe demostrar que puede sostener la hipoteca solo.
Las vías habituales son la novación con la entidad actual o la subrogación a otra que acepte la operación sin aval. Lo desarrollamos en cómo quitar al avalista de una hipoteca.
¿Debo aceptar ser avalista?
Es una decisión personal, pero conviene tomarla con los datos correctos. Plantéate tres preguntas:
- ¿Podría pagar esa cuota durante años si tuviera que hacerlo? No unos meses: durante años, junto a mis propios gastos.
- ¿Necesitaré financiación para mí en los próximos años? Porque este aval me la va a dificultar.
- ¿Estoy dispuesto a que esto afecte a la relación si la situación se tuerce?
Si la respuesta a alguna es no, conviene explorar antes las alternativas del apartado anterior. Ayudar no tiene por qué significar avalar.
Preguntas frecuentes
¿Es lo mismo garante que avalista?
Sí. Son dos nombres para la misma figura: quien responde de la deuda si el titular no paga.
¿El banco puede reclamarme a mí antes que al titular?
Sí, si has firmado un aval solidario, que es lo habitual. Al renunciar a los beneficios de excusión y orden, la entidad puede dirigirse directamente contra ti.
¿Con qué respondo como avalista?
Con todos tus bienes presentes y futuros, según el artículo 1911 del Código Civil. No solo con lo que tienes al firmar.
¿Qué es un hipotecante no deudor?
Quien aporta un inmueble como garantía adicional sin ser deudor del préstamo. Solo responde con ese inmueble, no con el resto de su patrimonio. Es bastante más seguro que avalar.
¿Ser avalista me impide pedir una hipoteca?
Puede dificultarlo. El aval consta en la CIRBE y computa como riesgo en tu capacidad de endeudamiento.
¿Puedo dejar de ser avalista?
Solo si el banco acepta liberarte, normalmente mediante una novación o una subrogación, y siempre que el titular pueda asumir la hipoteca en solitario.
¿Se puede limitar el aval?
Sí, se puede pactar un importe máximo, una duración determinada o condiciones de liberación automática. No suele ofrecerse, pero se puede solicitar.
¿Qué pasa si el avalista fallece?
La obligación no desaparece: se transmite a sus herederos junto al resto del patrimonio. Es un motivo más para limitar el aval por escrito.
Buscamos la operación que no necesite aval
En muchos casos el aval se pide porque la operación se ha presentado en la entidad equivocada, no porque el perfil lo requiera. Cada banco aplica criterios distintos, y esa información no es pública.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y estudiamos primero si hay alguna que acepte tu caso sin garantías adicionales. Si finalmente hace falta, te explicamos exactamente qué implica antes de que nadie firme nada.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas.
Este artículo tiene carácter informativo. Antes de constituirte en avalista, conviene revisar el contrato con un abogado.