Un avalista no puede salirse de la hipoteca por su cuenta. Hace falta que el titular lo gestione y que el banco acepte liberarlo, porque el aval es una garantía a favor de la entidad y solo ella puede renunciar a ella.
Se puede conseguir, y además cuesta menos de lo que la mayoría cree: desde la Ley 5/2019, la vía más barata es la subrogación, donde el cliente solo paga la tasación.
Lo primero: tú solo no puedes
Es la parte dura y conviene decirla sin rodeos. Firmaste a favor del banco, así que la liberación tiene que aprobarla el banco, y lo hará únicamente si considera que el titular sostiene el préstamo sin tu respaldo.
Eso significa que necesitas dos cosas:
- Que el titular colabore, porque es quien tramita la operación.
- Que su perfil haya mejorado lo suficiente desde la firma.
Si el titular no quiere o no puede, tus opciones se reducen mucho. Lo vemos más abajo.
Las dos vías para quitar el aval
1. Novación con el banco actual
Consiste en modificar la escritura para que el avalista salga. El titular presenta su situación actualizada y la entidad decide.
Es el camino más directo, pero tiene un inconveniente: el banco no gana nada liberándote, así que necesita ver con claridad que el riesgo no aumenta.
Te explicamos el procedimiento en qué es la novación de una hipoteca.
2. Subrogación a otra entidad
Si tu banco se niega, el titular puede llevarse la hipoteca a otra que acepte la operación sin avalista.
Y aquí está el dato que más ha cambiado: hoy esta vía suele salir más barata que la novación, no al revés. Desde la Ley 5/2019, en una subrogación el banco nuevo asume la notaría, la gestoría, el registro y el impuesto. Al cliente le queda la tasación.
Los detalles están en los gastos de subrogación de hipoteca.
Cuánto cuesta realmente
| Concepto | Novación | Subrogación |
|---|---|---|
| Tasación | Puede no hacer falta | 300-500 €, a cargo del cliente |
| Notaría, gestoría y registro | A negociar con la entidad | Los asume el banco nuevo |
| Impuesto (AJD) | Exento en novación modificativa | Exento, y lo asume el banco |
| Comisión | La que recoja tu escritura | Según el tipo y los años transcurridos |
Dos avisos sobre la comisión. Primero: si tu escritura no la recoge, no se paga. Segundo: en una hipoteca variable con más de tres años desde la firma, lo habitual es que sea cero.
Es decir, la idea de que quitar un aval es carísimo viene de antes de 2019 y hoy no se sostiene.
Qué necesita ver el banco para decir que sí
El titular tiene que demostrar que puede solo. En la práctica, eso es:
- Que la cuota quepa en el 35% de sus ingresos sin contar los tuyos: el ratio de endeudamiento.
- Ingresos superiores o más estables que cuando se firmó.
- Un historial de pagos impecable en esa hipoteca. Es lo que más pesa.
- Capital pendiente reducido. Cuanto más se haya amortizado, menor es el riesgo.
- Una tasación que respalde el importe que queda.
El momento importa tanto como los números. Pedirlo tras varios años pagando puntualmente y con el capital bastante reducido tiene mucho más recorrido que intentarlo al segundo año.
Si el titular no colabora
Es la situación más frustrante y la que menos se explica. Tus opciones son limitadas, pero existen:
- Negociar directamente con el titular. Puede que no sea consciente del perjuicio que te causa.
- Sustituir el aval por otra garantía, por ejemplo otro avalista o una garantía adicional.
- Acudir a la vía judicial en supuestos tasados: el Código Civil permite al fiador dirigirse contra el deudor principal antes incluso de haber pagado, por ejemplo cuando este se comprometió a relevarle del aval en un plazo que ya ha vencido.
Ojo con el alcance de esa última vía: es una acción contra el titular, no contra el banco. Puede obligarle a actuar, pero no te libera por sí sola frente a la entidad. Conviene consultarla con un abogado.
Dos casos particulares
Divorcio
Que el convenio regulador diga quién se queda la vivienda no te libera del aval. Frente al banco sigues respondiendo igual hasta que la entidad acepte liberarte expresamente.
Lo tratamos en divorcio: quién paga la hipoteca y, si hay que repartir la propiedad, en la extinción de condominio.
Fallecimiento del avalista
La obligación no desaparece: se transmite a los herederos junto con el resto del patrimonio.
Es un motivo más para resolverlo en vida y, si vas a avalar a alguien, para limitar el aval por escrito desde el principio: qué es un garante hipotecario.
Avalista o hipotecante no deudor
Conviene usar los términos correctos, porque la diferencia es enorme:
| Avalista | Hipotecante no deudor | |
|---|---|---|
| Responde con | Todo su patrimonio, presente y futuro | Solo el inmueble que aportó |
| Si la deuda supera la garantía | Sigue debiendo la diferencia | No responde de nada más |
| Riesgo | Ilimitado | Limitado |
Si estás a tiempo de elegir, la segunda fórmula limita muchísimo tu exposición. No todos los bancos la ofrecen de entrada, pero se puede plantear.
Preguntas frecuentes
¿Puedo dejar de ser avalista por mi cuenta?
No. La liberación tiene que aprobarla el banco, y la tramita el titular del préstamo. El avalista no puede renunciar unilateralmente.
¿Cuánto cuesta quitar un avalista?
Por la vía de la subrogación, para el cliente suele ser solo la tasación, entre 300 y 500 €. El resto de gastos los asume el banco nuevo desde la Ley 5/2019.
¿Qué es mejor, novación o subrogación?
La novación es más directa si tu banco acepta. La subrogación suele salir más barata para el cliente y es la salida cuando la entidad actual se niega.
¿Qué le pide el banco al titular?
Que la cuota quepa en el 35% de sus ingresos sin contar los del avalista, un historial de pagos impecable y, a ser posible, un capital pendiente ya reducido.
¿El divorcio me libera del aval?
No. El convenio regulador reparte responsabilidades entre las partes, pero frente al banco sigues respondiendo hasta que la entidad te libere.
¿Qué pasa si el avalista fallece?
La obligación se transmite a sus herederos junto con el resto del patrimonio. No se extingue con el fallecimiento.
¿Puedo obligar al titular a quitarme el aval?
El Código Civil permite al fiador dirigirse contra el deudor en supuestos tasados, por ejemplo si se comprometió a relevarle en un plazo ya vencido. Es una acción contra él, no contra el banco.
¿Me afecta el aval aunque el titular pague bien?
Sí. Consta en la CIRBE del Banco de España y reduce tu capacidad de endeudamiento durante toda la vida del préstamo.
Buscamos la entidad que acepte liberarte
Cuando el banco actual dice que no, la salida casi siempre es otra entidad. Y ahí la clave es saber cuáles están aceptando subrogaciones sin avalista en cada momento, que no es información pública.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y estudiamos si el perfil del titular aguanta la operación en solitario antes de mover nada.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas.
Este artículo tiene carácter informativo. Si tu situación como avalista es conflictiva, consulta con un abogado antes de actuar.