La extinción de condominio permite que uno de los copropietarios se quede con el 100% de la vivienda compensando al otro, y tributa por AJD en lugar de por ITP. Esa diferencia fiscal puede suponer varios miles de euros de ahorro frente a una compraventa normal.
Pero hay un punto que decide la operación y que mucha gente descubre tarde: el acuerdo entre las partes no obliga al banco. Aunque firméis la extinción, si la entidad no libera al que sale, ese sigue siendo deudor hipotecario.
Qué es la extinción de condominio
Cuando dos personas compran juntas una vivienda, cada una es titular de una cuota, normalmente del 50%. Son copropietarios en proindiviso.
La extinción de condominio disuelve esa copropiedad: uno se adjudica el inmueble completo y compensa económicamente al otro. Está regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil, que reconocen que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad.
Es habitual en separaciones y divorcios, pero también entre hermanos que heredan un inmueble o entre socios que compraron juntos.
La ventaja fiscal: AJD en lugar de ITP
Aquí está el motivo por el que conviene hacerlo así y no como una compraventa entre particulares.
Jurídicamente no hay una transmisión, sino una especificación de derecho: tú ya eras dueño de tu mitad. Por eso no tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que va del 4% al 10% según la comunidad, sino por Actos Jurídicos Documentados, que se mueve entre el 0,5% y el 1,5%.
Sobre qué valor se paga
Durante años Hacienda liquidaba el AJD sobre el valor total del inmueble. El Tribunal Supremo lo corrigió.
La sentencia 1484/2018, de 9 de octubre, estableció que la base imponible es únicamente la parte que se adquiere ex novo, no el valor completo. La doctrina se reiteró en varias sentencias de marzo de 2019 —entre ellas la 344/2019, la 377/2019 y la 382/2019— y la Dirección General de Tributos la asumió expresamente en la consulta vinculante V3344-19.
El ahorro, con números
Vivienda valorada en 200.000 €, propiedad al 50% de dos personas. Uno se queda con el total:
| Vía | Impuesto | Base | Coste |
|---|---|---|---|
| Extinción de condominio | AJD al 1% | 100.000 € | 1.000 € |
| Compraventa del 50% | ITP al 6% | 100.000 € | 6.000 € |
| Compraventa del 50% | ITP al 10% | 100.000 € | 10.000 € |
Entre 5.000 € y 9.000 € de diferencia por hacerlo bien. Los tipos concretos los fija cada comunidad autónoma, así que conviene comprobar el tuyo.
Y en el IRPF
La ley del IRPF establece que en la disolución de una comunidad de bienes no hay alteración patrimonial, salvo que se actualicen los valores. Es decir: normalmente no genera ganancia patrimonial que tributar.
Si al hacer la extinción se actualiza el valor del inmueble por encima del de adquisición, entonces sí puede aflorar una ganancia. Conviene plantearlo con un asesor antes de firmar.
El punto crítico: la hipoteca
Esta es la parte que más operaciones complica, y es donde un acuerdo aparentemente cerrado se cae.
El pacto entre vosotros no vincula al banco. Podéis firmar ante notario que uno se queda la vivienda entera, y eso resuelve la propiedad. Pero la deuda hipotecaria sigue siendo de los dos hasta que la entidad acepte lo contrario.
Por qué esto importa tanto
Si firmas la extinción de condominio pero el banco no te libera:
- Sigues siendo deudor de una vivienda que ya no es tuya.
- Esa deuda sigue computando en tu nivel de endeudamiento, lo que puede impedirte comprar otra casa. Lo explicamos en el ratio de endeudamiento.
- Si el otro deja de pagar, el banco te reclama a ti, y responde tu patrimonio.
Es el error más caro de este proceso: dar por hecho que firmar la escritura te desvincula de la hipoteca. No es así.
Qué hace falta: una novación subjetiva
Para que uno pase a ser único propietario y único deudor, el banco tiene que aprobar una novación modificativa que libere al que sale.
La entidad estudiará si quien se queda puede asumir la hipoteca en solitario: ingresos, endeudamiento y estabilidad. Donde antes había dos nóminas ahora hay una, así que no es un trámite automático.
Te explicamos el procedimiento en qué es la novación de una hipoteca.
Si el banco dice que no
Ocurre con frecuencia, y hay salidas:
- Aportar un avalista. Si el problema es la capacidad de pago, un tercero puede desbloquearlo. Con la cautela que explicamos en qué es un garante hipotecario.
- Subrogar la hipoteca a otra entidad que sí acepte la operación con un solo titular. Es la vía más habitual cuando el banco propio se cierra: lo vemos en la subrogación de hipoteca.
- Ampliar el plazo para reducir la cuota y encajar en el ratio con un solo ingreso.
- Cancelar y firmar una hipoteca nueva a nombre de quien se queda. Es más caro, pero a veces es lo único viable.
- Vender la vivienda y repartir. No es la opción que nadie quiere, pero conviene tenerla sobre la mesa antes de forzar una operación que no sale.
Cómo se formaliza
Ante notario
Mediante escritura pública de extinción de condominio. Es la vía más rápida y no requiere procedimiento judicial. Sirve tanto para parejas como para hermanos o socios.
Mediante convenio regulador
En un divorcio de mutuo acuerdo, se incluye en el convenio que aprueba el juez. Al ser una resolución judicial, es inscribible en el Registro de la Propiedad.
Además, la reforma introducida por la Ley 42/2015 permite, en divorcios contenciosos, acumular la acción de división de la cosa común a la de divorcio, según el artículo 437.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Eso evita tener que abrir un segundo procedimiento.
El orden correcto
- Habla con el banco primero. Antes de firmar nada, comprueba si aceptará liberar al que sale. Es lo que condiciona todo lo demás.
- Acordad la valoración del inmueble y la compensación.
- Firmad la extinción de condominio.
- Firmad la novación de la hipoteca.
- Liquidad el AJD y inscribid en el Registro.
Ese primer paso es el que se salta todo el mundo, y es el que evita firmar una escritura que no resuelve el problema.
Preguntas frecuentes
¿La extinción de condominio me libera de la hipoteca?
No por sí sola. Resuelve la propiedad, no la deuda. Hace falta que el banco apruebe una novación que libere expresamente al titular que sale.
¿Qué impuesto se paga?
Actos Jurídicos Documentados, entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma, y solo sobre la parte que se adquiere. No se paga ITP porque no hay transmisión, sino especificación de derecho.
¿Sobre qué valor se calcula el AJD?
Sobre el valor de la parte adquirida, no sobre el total del inmueble, según la doctrina del Tribunal Supremo asumida por la Dirección General de Tributos.
¿Tributa en el IRPF?
Normalmente no: la disolución de una comunidad de bienes no supone alteración patrimonial, salvo que se actualicen los valores respecto a los de adquisición.
¿Qué pasa si el banco no acepta liberar al otro titular?
Se puede aportar un avalista, subrogar la hipoteca a otra entidad, ampliar el plazo o cancelar y firmar una nueva. La subrogación suele ser la salida más habitual.
¿Puedo hacerlo si no estamos casados?
Sí. La extinción de condominio se aplica a cualquier copropiedad: parejas de hecho, hermanos que heredan o socios que compraron juntos.
¿Y si el otro copropietario no quiere?
El artículo 400 del Código Civil permite pedir la división de la cosa común en cualquier momento. Si no hay acuerdo, la vía es judicial y puede acabar en subasta del inmueble.
¿Sigue afectando a mi capacidad de endeudamiento?
Sí, mientras figures como deudor. Aunque ya no seas propietario, esa hipoteca computa en tu nivel de endeudamiento y puede impedirte conseguir otra.
Negociamos la liberación con el banco
De todo el proceso, la parte que se atasca casi siempre es la misma: conseguir que el banco libere al titular que sale. Y no todas las entidades aplican el mismo criterio ante una operación con un solo ingreso donde antes había dos.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y sabemos cuáles aceptan este tipo de novaciones y con qué condiciones. Si tu banco se niega, buscamos quien se subrogue.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o simular la cuota con un solo titular en la calculadora de hipotecas.
Este artículo tiene carácter informativo. Los tipos de AJD los fija cada comunidad autónoma: para tu caso concreto consulta con un asesor fiscal o un abogado.