El contrato de arras es el documento privado que fija las condiciones de la compraventa antes de firmar ante notario, e incluye una señal que suele ser del 5% al 10% del precio. Existen tres tipos con consecuencias muy distintas, y el que se aplica por defecto si no lo especificas es el más restrictivo.
Eso último es lo que más disgustos da. En este artículo te explicamos qué son las arras, en qué se diferencian los tres tipos, qué debe incluir el contrato y cómo proteger tu señal si el banco no te concede la hipoteca.
¿Qué es un contrato de arras?
Es un documento privado que vincula a comprador y vendedor mientras se preparan la financiación y la documentación necesarias para la escritura pública.
Recoge las condiciones esenciales de la operación: precio total, identificación del inmueble, plazo para firmar ante notario, importe entregado y qué ocurre si alguna de las partes se echa atrás.
No necesita notario, pero sus efectos jurídicos son plenos y vinculantes. Es un error muy extendido pensar que un documento privado «no obliga tanto». Obliga.
¿Cuánto se paga de arras?
Lo habitual es entre el 5% y el 10% del precio de la vivienda. No hay límite legal: puede pactarse cualquier cantidad, aunque por debajo del 5% la penalización pierde efecto disuasorio y por encima del 10% el comprador asume un riesgo alto.
Ese importe se descuenta del precio final que se paga en la escritura. No es un coste añadido, es un adelanto.
Ten en cuenta que las arras salen de tu ahorro semanas antes de la firma, así que hay que preverlas en el presupuesto. Lo desarrollamos en cuánto hay que tener ahorrado para comprar una vivienda.
Los tres tipos de arras
El derecho español reconoce tres modalidades, y cada una se rige por normas distintas:
- Arras confirmatorias: confirman el contrato y no permiten desistir.
- Arras penitenciales: permiten desistir pagando una penalización.
- Arras penales: el contrato obliga, y el incumplimiento activa una penalización.
Arras confirmatorias
Son una señal que confirma el contrato y vincula a las partes sin posibilidad de desistir libremente.
No tienen una regulación propia en el Código Civil: se rigen por las normas generales de los contratos, en particular los artículos 1.091, 1.101 y 1.124, que establecen la fuerza vinculante de lo pactado y las consecuencias del incumplimiento.
Características
- El contrato es plenamente obligatorio desde su firma.
- Ninguna parte puede desistir: la compraventa debe realizarse.
- Ante un incumplimiento, la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento forzoso o resolver el contrato con indemnización por daños y perjuicios.
- El dinero entregado es parte del precio.
Son las que se aplican por defecto
Si el contrato no especifica el tipo de arras, los tribunales las interpretan como confirmatorias. El Tribunal Supremo aplica el artículo 1.454 —el de las penitenciales— de forma restrictiva: exige que la voluntad de permitir el desistimiento sea inequívoca.
Dicho de otro modo: el silencio te deja en la modalidad más rígida, que casi nunca es la que quiere el comprador.
Arras penitenciales
Son las más utilizadas en el mercado inmobiliario español. Están reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil y permiten a ambas partes desistir del contrato pagando una penalización conocida de antemano, sin pleitos.
Características
- Cualquiera de las partes puede desistir libremente, sin justificar el motivo.
- Si desiste el comprador, pierde la señal entregada.
- Si desiste el vendedor, devuelve el doble de lo recibido.
- Las consecuencias son automáticas: no hace falta acudir a los tribunales.
Cómo blindarlas en el contrato
Como el Supremo exige que el carácter penitencial quede claro, la fórmula segura es mencionar expresamente que se trata de «arras penitenciales del artículo 1.454 del Código Civil» y detallar el efecto: pérdida de la señal para el comprador, devolución duplicada para el vendedor.
Escribir solo «arras» o «señal» no basta.
Ventajas e inconvenientes
| Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
| Flexibilidad para ambas partes | Coste económico al desistir |
| Se resuelven sin tribunales | No se puede exigir el cumplimiento |
| Consecuencias claras y pactadas | El comprador asume el mayor riesgo |
Arras penales
Menos habituales. Funcionan como una cláusula penal de las reguladas en los artículos 1.152 a 1.155 del Código Civil: el contrato obliga, y si alguien incumple se aplica la penalización pactada.
- El contrato es obligatorio para ambas partes.
- La parte cumplidora puede exigir el cumplimiento o quedarse con la penalización.
- Si los daños superan la penalización, pueden reclamarse aparte si así se pactó.
La diferencia clave con las penitenciales: allí desistir es un derecho con precio; aquí incumplir es una infracción con sanción.
Tabla comparativa
| Característica | Confirmatorias | Penitenciales | Penales |
|---|---|---|---|
| Regulación | Normas generales del Código Civil | Artículo 1.454 CC | Artículos 1.152-1.155 CC |
| ¿Se puede desistir? | No | Sí, con coste | No |
| Cumplimiento forzoso | Sí | No | Sí |
| Si incumple el comprador | Daños y perjuicios | Pierde la señal | Penalización pactada |
| Si incumple el vendedor | Daños y perjuicios | Devuelve el doble | Penalización pactada |
| ¿Hay que ir a juicio? | Sí, si hay disputa | No | Sí, si hay disputa |
| Frecuencia | Por defecto | Las más habituales | Poco frecuentes |
Qué debe incluir un modelo de contrato de arras
Antes de firmar, comprueba que el documento recoge todos estos puntos. La ausencia de cualquiera de ellos es una fuente de conflicto.
Cláusulas imprescindibles
- Identificación completa de comprador, vendedor e inmueble, con referencia catastral y datos registrales.
- Precio total de la compraventa y forma de pago.
- Importe de las arras y medio de entrega, preferiblemente transferencia para que quede rastro.
- Tipo de arras, citado expresamente con su artículo.
- Plazo para la firma ante notario, con fecha concreta.
- Distribución de gastos e impuestos entre las partes.
- Estado de cargas del inmueble y compromiso de entregarlo libre de ellas.
- Documentación que el vendedor se compromete a aportar.
Cláusulas muy recomendables
- Condición suspensiva por denegación de la hipoteca. La más importante para el comprador.
- Inventario de muebles y electrodomésticos incluidos en la venta.
- Penalización por retraso en la firma imputable a una de las partes.
- Reparto de gastos de comunidad e IBI del año en curso. Sobre esto último tenemos un artículo específico: quién paga el IBI en una compraventa.
- Estado de entrega del inmueble.
Sobre el reparto de gastos, conviene tener claro de antemano qué corresponde a cada parte: lo detallamos en los gastos de la compraventa y quién los paga.
La cláusula que protege tu señal si te deniegan la hipoteca
Es la cláusula más importante del contrato para cualquier comprador que dependa de financiación, y con diferencia la que más dinero salva.
Se llama condición suspensiva por denegación de hipoteca y establece que, si ninguna entidad concede el préstamo en un plazo determinado, el contrato queda resuelto y el vendedor devuelve la señal íntegra, sin penalización para nadie.
Cómo funciona
- El comprador debe justificar la negativa con documentación del banco.
- El contrato queda resuelto sin penalización.
- El vendedor devuelve la totalidad de lo entregado.
Conviene concretar en la cláusula cuántas entidades hay que consultar y en qué plazo, porque los vendedores suelen exigirlo para evitar que se utilice como salida fácil.
Sin esta cláusula, una denegación te cuesta la señal. Y las denegaciones ocurren, muchas veces después de la tasación: lo contamos en hipoteca denegada después de tasar y en me han denegado la hipoteca, qué puedo hacer.
Lo mejor: firmar con la hipoteca ya preaprobada
La cláusula es una red de seguridad, no una solución. Lo ideal es tener la financiación preaprobada antes de firmar las arras, porque además te da margen para negociar el precio con la operación resuelta.
Es especialmente relevante en operaciones donde el análisis bancario es más exigente, como una hipoteca 100% más gastos. Puedes repasar qué te van a pedir en los requisitos para pedir una hipoteca.
Si la vivienda todavía tiene hipoteca del vendedor
Es una situación muy común y merece su propia cláusula. El vendedor tiene una hipoteca viva sobre la casa que te vende, y esa carga debe cancelarse en el momento de la firma.
Lo habitual es que parte del precio se destine a cancelar el préstamo del vendedor, con el banco presente en la notaría. En el contrato de arras debe constar:
- Que el vendedor se compromete a entregar el inmueble libre de cargas.
- Que el importe de la cancelación se retiene del precio en la firma.
- Quién asume los gastos de cancelación registral de esa hipoteca.
Pide siempre una nota simple actualizada antes de firmar las arras. Es barata y revela hipotecas, embargos y afecciones fiscales que no se ven de otra forma.
Plazos: cuánto tiempo dejar hasta la firma
Lo habitual es entre 30 y 90 días, siendo 60 el plazo más frecuente. Ese tiempo tiene que dar para:
- Tramitar la solicitud de hipoteca.
- Realizar la tasación del inmueble.
- Recibir la oferta vinculante y la FEIN.
- Cumplir el plazo legal de reflexión de 10 días naturales que impone la Ley 5/2019 entre la entrega de la FEIN y la firma.
- Reunir la documentación y coordinar la notaría.
Ese plazo de diez días no es negociable y mucha gente lo olvida al fijar la fecha de escritura.
Plazos según el perfil
- Perfil estándar por cuenta ajena: 45-60 días.
- Autónomos, con una hipoteca para autónomos: 60-75 días, por el volumen de documentación fiscal.
- Extranjeros residentes, con una hipoteca para extranjeros: 75-90 días.
- No residentes, con una hipoteca para no residentes: 90 días o más.
- Compra con obra, mediante una hipoteca de compra y reforma: 75-90 días.
Contrato de arras, contrato de reserva y señal
| Aspecto | Contrato de arras | Contrato de reserva | Señal informal |
|---|---|---|---|
| Importe habitual | 5-10% del precio | 1-3% del precio | Cantidad simbólica |
| Compromiso jurídico | Vinculante | Limitado | Mínimo |
| Tipos definidos | Sí, tres | Habitualmente uno | No |
| Con quién se firma | Con el vendedor | Suele firmarse con la inmobiliaria | Indistinto |
| Fija plazo de escritura | Sí | Normalmente | No siempre |
La reserva es un paso previo que la inmobiliaria firma con el comprador para bloquear la vivienda unos días. Conviene leerla con atención: algunas reservas no devuelven el dinero aunque la operación no llegue a arras, y esa cantidad se pierde sin haber firmado nada con el vendedor.
Errores frecuentes al firmar arras
- No especificar el tipo. El silencio se interpreta como confirmatorias, las más rígidas.
- Firmar sin preaprobación bancaria y sin cláusula de condición suspensiva.
- Fijar plazos demasiado cortos, olvidando los diez días de reflexión obligatorios.
- No pedir la nota simple y descubrir cargas después.
- No verificar la titularidad ni el régimen matrimonial del vendedor.
- Entregar el dinero en efectivo, sin justificante de la transferencia.
- No incluir el inventario de lo que se queda en la vivienda.
Fiscalidad de las arras
Para el comprador
- El importe no tributa mientras se descuente del precio final.
- Si pierde la señal por desistimiento, no genera derecho a deducción.
Para el vendedor
- Si se queda la señal porque el comprador desiste, esa cantidad tributa como ganancia patrimonial en el IRPF.
- Si la operación se completa, las arras forman parte del precio a efectos de IRPF y de plusvalía municipal.
Documentación al firmar
Aporta el vendedor
- DNI o NIE de todos los titulares.
- Escritura de propiedad.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de la comunidad al corriente de pago.
- Certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad, donde sea exigible.
Aporta el comprador
- DNI o NIE.
- Justificante de la transferencia de las arras.
- Preaprobación bancaria, recomendable aunque no obligatoria.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no especifico el tipo de arras?
Los tribunales las interpretan como confirmatorias, es decir, las más restrictivas: nadie puede desistir y el incumplimiento se resuelve por vía judicial. Por eso hay que indicar el tipo expresamente.
¿Puedo recuperar las arras si el banco me deniega la hipoteca?
Solo si incluiste una cláusula de condición suspensiva por denegación. Sin ella, en arras penitenciales pierdes la señal y en confirmatorias puedes ser demandado por incumplimiento.
¿Cuánto se paga de arras?
Entre el 5% y el 10% del precio, aunque no hay límite legal. Se descuenta del importe final de la compraventa.
¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales y confirmatorias?
En las penitenciales puedes desistir pagando un precio conocido. En las confirmatorias no puedes desistir: la otra parte puede exigirte que cumplas o reclamarte daños y perjuicios ante un juez.
¿El contrato de arras necesita notario?
No. Es un documento privado plenamente válido. Puede elevarse a público si las partes lo desean, con el coste correspondiente.
¿Puedo modificar un contrato de arras ya firmado?
Sí, con acuerdo de ambas partes y por escrito, mediante un anexo firmado. Es lo habitual cuando la financiación se retrasa y hay que ampliar el plazo.
¿Son obligatorias las arras?
No. Se puede ir directamente a la escritura. Son habituales porque ordenan los plazos y dan seguridad a ambas partes mientras se tramita la hipoteca.
¿Qué pasa si el vendedor no devuelve el doble?
El comprador puede reclamarlo judicialmente. El contrato firmado es prueba suficiente para exigir esa cantidad más los intereses legales.
¿Y si la vivienda tiene una hipoteca del vendedor?
Es habitual y se resuelve en la firma: parte del precio se destina a cancelar ese préstamo. El contrato de arras debe recoger el compromiso de entregar el inmueble libre de cargas y quién paga la cancelación registral.
Firma tus arras con la hipoteca resuelta
El contrato de arras parece un trámite y es el documento donde más se juega. La mayoría de las señales que se pierden se pierden por dos motivos: no especificar el tipo de arras y firmar sin tener la financiación atada.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y conseguimos la preaprobación antes de que firmes, para que no dependas de una cláusula de rescate ni arriesgues tu señal.
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Este artículo tiene carácter informativo. Para la redacción o revisión de un contrato concreto conviene contar con asesoramiento jurídico.