Frente al ayuntamiento paga el IBI quien era propietario el 1 de enero, aunque venda la casa en febrero. Pero entre las partes la cosa cambia: el Tribunal Supremo estableció que, salvo pacto en contrario, el vendedor puede reclamar al comprador la parte proporcional a los días en que este ha sido dueño.
Son dos planos distintos y confundirlos es lo que genera casi todos los conflictos. En este artículo te explicamos qué dice la ley, qué dice la jurisprudencia, cómo se calcula el prorrateo y qué comprobar antes de firmar.
Lo que dice la ley: el propietario a 1 de enero
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal anual que grava la titularidad del inmueble y se calcula sobre el valor catastral. Si quieres entender cómo se determina, lo explicamos en qué es el IBI y en el valor catastral y su influencia en la hipoteca.
El texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales fija el devengo el primer día del año natural. Es decir:
Quien figure como propietario el 1 de enero es el sujeto pasivo del impuesto de todo ese ejercicio. Vendas en marzo, en junio o en noviembre, el recibo va a tu nombre y el ayuntamiento te lo reclamará a ti.
Eso no cambia con ningún pacto privado. El acuerdo entre comprador y vendedor no modifica la relación con la administración.
Lo que dice el Tribunal Supremo: se puede repercutir
Aquí es donde mucha información publicada se equivoca.
La sentencia 409/2016, de 15 de junio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo fijó doctrina jurisprudencial sobre el artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales, y lo hizo en estos términos: en ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada parte haya ostentado la titularidad.
Conviene subrayar el matiz, porque es justo el contrario de lo que se lee a menudo:
- No hace falta pacto expreso para poder reclamar. La repercusión proporcional es la regla general.
- Lo que hay que pactar expresamente es lo contrario: que el vendedor asuma el recibo completo.
La doctrina se aplica a las transmisiones formalizadas desde el 15 de junio de 2016.
Un matiz práctico importante
Que el vendedor pueda reclamar no significa que cobre automáticamente. Es una reclamación civil entre particulares: si el comprador se niega y no hay nada por escrito, la vía es judicial, con su coste y su tiempo.
Por eso, aunque la ley te ampare, lo sensato sigue siendo dejarlo cerrado por escrito antes de firmar.
Cómo se calcula el prorrateo
Se divide el importe anual del recibo entre 365 días y se multiplica por los días que corresponden a cada parte, contando desde la fecha de la transmisión.
Ejemplo con un recibo de 600 € y una compraventa firmada el 1 de julio:
| Parte | Periodo | Días | Importe |
|---|---|---|---|
| Vendedor | 1 de enero – 30 de junio | 181 | 297,53 € |
| Comprador | 1 de julio – 31 de diciembre | 184 | 302,47 € |
| Total | Año completo | 365 | 600 € |
Si el vendedor ya había pagado el recibo completo, el comprador le compensa su parte en el momento de la firma, normalmente mediante retención en la escritura o transferencia directa entre las partes.
En años bisiestos se divide entre 366. Y si la firma se retrasa unos días respecto a lo previsto, el cálculo cambia: conviene rehacerlo con la fecha real, no con la estimada.
El riesgo que sí debe preocupar al comprador: la afección real
Hay algo más grave que el prorrateo de un año, y en el post original apenas se mencionaba.
El inmueble responde de las deudas de IBI de ejercicios anteriores. Es lo que se llama afección real: el ayuntamiento puede dirigirse contra la vivienda aunque la deuda la generase el propietario anterior.
Dicho de otro modo: si compras una casa con cuatro años de IBI impagados, ese problema pasa a ser tuyo.
Cómo comprobarlo antes de firmar
- Pide al vendedor los recibos del IBI de los últimos cuatro ejercicios, que es el plazo de prescripción.
- Solicita un certificado de estar al corriente en el ayuntamiento. Es el documento que da seguridad real.
- Revisa la nota simple, donde constan las afecciones fiscales pendientes.
- Recoge en las arras el compromiso del vendedor de entregar el inmueble al corriente de pago. Puedes ver qué más incluir en el contrato de arras.
Dónde se refleja el acuerdo
El pacto sobre el IBI debe aparecer por escrito en dos sitios:
- En el contrato de arras, indicando el criterio de reparto y quién asume qué.
- En la escritura de compraventa, con el importe concreto ya calculado a la fecha de firma.
Si el reparto se liquida en la notaría, suele integrarse en la provisión de fondos junto al resto de gastos. Te explicamos cómo funciona en la provisión de fondos de una hipoteca, y el reparto general de costes en los gastos de la compraventa y quién los paga.
Casos particulares
Compra financiada con hipoteca
Cuando la operación se financia, el prorrateo del IBI suele incluirse en la provisión de fondos que gestiona la gestoría. Conviene revisar el desglose antes de la firma, porque es una partida pequeña que se cuela sin explicación. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas.
Segunda vivienda
El IBI de una segunda vivienda suele ser más alto que el de la habitual, porque no accede a las bonificaciones municipales. Es un gasto recurrente que conviene presupuestar desde el principio, no solo prorratear.
Compra como inversión
Si adquieres para alquilar mediante una hipoteca para inversión, el IBI es un gasto deducible de los rendimientos del alquiler, pero solo la parte que te corresponde desde la fecha de adquisición. El prorrateo, por tanto, tiene también efecto fiscal.
Compradores no residentes
Con una hipoteca para no residentes conviene ser especialmente meticuloso: dejar el prorrateo cerrado y liquidado en la escritura evita gestiones a distancia que se complican mucho después de la firma.
Recomendaciones
- Pacta el reparto por escrito ya en las arras, no en la notaría el mismo día.
- Comprueba si el recibo del año está pagado, porque determina quién compensa a quién.
- Pide el certificado municipal de estar al corriente, que cubre también los ejercicios anteriores.
- Recalcula con la fecha real de firma si la escritura se retrasa.
- Guarda el justificante de la compensación: es la prueba si más adelante hay discrepancias.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el IBI si vendo mi casa en marzo?
Frente al ayuntamiento, tú: eras el propietario a 1 de enero. Pero puedes reclamar al comprador la parte proporcional desde marzo hasta fin de año, según la doctrina del Tribunal Supremo.
¿Qué pasa si no se pacta nada sobre el IBI?
Se aplica la regla general fijada por el Supremo: el vendedor que pague el recibo puede repercutir la parte proporcional al comprador. Para que no pueda hacerlo, tiene que existir un pacto expreso en sentido contrario.
¿Es obligatorio prorratear el IBI?
No es una obligación tributaria, sino una facultad del vendedor reconocida por la jurisprudencia. Las partes pueden acordar otra cosa, y ese acuerdo prevalece.
¿Puede el ayuntamiento reclamarme el IBI del año en que compré?
No. El sujeto pasivo es quien era propietario a 1 de enero. Otra cosa son las deudas de ejercicios anteriores: el inmueble responde de ellas por afección real, aunque el deudor sea el propietario anterior.
¿Cómo se calcula la parte proporcional?
Se divide el recibo anual entre 365 días (366 si el año es bisiesto) y se multiplica por los días de titularidad de cada parte, contando desde la fecha de la transmisión.
¿Qué hago si el comprador se niega a pagar su parte?
Si hay pacto escrito, se reclama con el contrato como prueba. Sin pacto, la doctrina del Supremo te ampara, pero la vía es una reclamación civil, con su coste. Por eso conviene dejarlo cerrado antes de firmar.
¿Y si la vivienda tiene IBI impagado de años anteriores?
El inmueble queda afecto al pago de esas deudas. Antes de firmar hay que pedir el certificado municipal de estar al corriente y exigir en las arras que el vendedor entregue la vivienda sin cargas ni deudas tributarias.
¿El IBI prorrateado cuenta como gasto de la compraventa?
Sí, entra en el cálculo global de gastos junto a notaría, registro, gestoría e impuestos, aunque no sea un impuesto de la operación sino un gasto recurrente del inmueble.
Te acompañamos en toda la operación
El prorrateo del IBI es una partida pequeña, pero forma parte de un conjunto de gastos que conviene tener calculado antes de firmar nada. Las sorpresas en una compraventa casi nunca son grandes: son muchas pequeñas que nadie sumó.
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Este artículo tiene carácter informativo. Para un caso concreto conviene contar con asesoramiento jurídico o fiscal.