El IBI es un impuesto municipal anual que grava la propiedad de un inmueble y se calcula multiplicando su valor catastral por el tipo que fija cada ayuntamiento. Lo paga quien sea propietario el 1 de enero de cada año.
Para una vivienda con un valor catastral de 90.000 € y un tipo del 0,6%, el recibo sale a 540 € al año. Aquí te explicamos cómo se calcula el tuyo, cuándo se paga y qué bonificaciones existen.
¿Qué es el IBI?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo local que grava la titularidad de viviendas, locales, garajes, terrenos y cualquier otro bien inmueble. Lo regula el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y lo recauda cada ayuntamiento.
Es el principal ingreso de la mayoría de los municipios españoles, y por eso su gestión y su cobro son bastante rigurosos.
Un matiz que se confunde mucho
El valor catastral no lo fija el ayuntamiento: lo fija la Dirección General del Catastro, a través de las ponencias de valores. Lo que sí decide cada ayuntamiento es el tipo de gravamen que aplica sobre ese valor.
De ahí que dos viviendas idénticas en municipios distintos paguen recibos muy diferentes. Puedes ver cómo funciona ese valor en el valor catastral y su influencia en la hipoteca.
Cómo se calcula el IBI
La fórmula es sencilla:
Cuota del IBI = valor catastral × tipo de gravamen
La ley fija unas horquillas dentro de las cuales cada municipio elige su tipo:
| Tipo de inmueble | Tipo mínimo | Tipo máximo |
|---|---|---|
| Urbano | 0,4% | 1,10% |
| Rústico | 0,3% | 0,90% |
Los ayuntamientos pueden aplicar incrementos sobre esos máximos en determinados supuestos, como ser capital de provincia o prestar más servicios de los obligatorios.
Un ejemplo con números
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor catastral de la vivienda | 90.000 € |
| Tipo de gravamen municipal | 0,6% |
| Cuota anual del IBI | 540 € |
Con el mismo valor catastral, un municipio con el tipo mínimo del 0,4% cobraría 360 €, y uno con el máximo del 1,10%, 990 €. Casi el triple por la misma vivienda, solo por estar en un término municipal u otro.
Dónde consultar tus datos
- El valor catastral aparece en el último recibo del IBI y en la Sede Electrónica del Catastro, identificándote.
- El tipo de gravamen está en la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento, que se publica cada año.
¿Cuándo se paga el IBI?
El impuesto se devenga el 1 de enero: ese día queda determinado quién es el sujeto pasivo del ejercicio completo.
El periodo de pago voluntario lo fija cada ayuntamiento en su calendario fiscal, y suele situarse entre la primavera y el otoño. No hay una fecha común para toda España.
Lo más práctico es domiciliar el recibo en cuanto compras la vivienda. Muchos municipios permiten además fraccionar el pago en varios plazos, y algunos aplican un pequeño descuento por domiciliación.
Qué pasa si no se paga
Transcurrido el periodo voluntario se inicia la vía de apremio, con un recargo que puede llegar al 20% más los intereses de demora. El ayuntamiento puede acabar embargando cuentas o el propio inmueble.
¿Quién paga el IBI?
Lo paga quien figure como propietario el 1 de enero. Si vendes la casa en junio, el recibo de ese año sigue siendo tuyo frente al ayuntamiento.
Ahora bien, entre comprador y vendedor la cosa se matiza: el Tribunal Supremo estableció que, salvo pacto en contrario, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional a los días que este sea propietario. Lo desarrollamos en quién paga el IBI en una compraventa.
En el caso de un usufructo, paga el usufructuario, no el nudo propietario.
Bonificaciones y exenciones
Aquí conviene ser claro: solo unas pocas bonificaciones son obligatorias por ley. La mayoría son potestativas, es decir, cada ayuntamiento decide si las aplica, con qué porcentaje y durante cuánto tiempo.
Por eso no damos aquí listas de municipios: cambian con cada ordenanza fiscal anual y una tabla desactualizada solo sirve para llevarse un disgusto. Consulta la ordenanza vigente de tu ayuntamiento.
Las principales
- Viviendas de protección oficial: bonificación del 50% durante los tres periodos siguientes a la calificación definitiva. Es obligatoria, y muchos municipios la prorrogan después.
- Familia numerosa: hasta el 90% de la cuota. Es potestativa, así que depende de tu ayuntamiento y suele condicionarse al valor catastral y a la categoría de la familia.
- Instalación de energía solar: hasta el 50%, también potestativa y con duración variable.
- Promoción inmobiliaria: entre el 50% y el 90% para inmuebles que son objeto de la actividad de urbanización o construcción. Se aplica desde el periodo siguiente al inicio de las obras hasta el posterior a su terminación, con un máximo de tres periodos.
- Bienes de organismos públicos de investigación y de enseñanza universitaria, y determinadas actividades económicas de especial interés municipal.
Quién está exento
No pagan IBI, entre otros, los inmuebles del Estado y de las comunidades autónomas afectos a defensa, seguridad ciudadana y servicios penitenciarios; los bienes comunales; los de la Iglesia católica y de las confesiones con acuerdo de cooperación; los de la Cruz Roja Española; los centros docentes concertados; y los declarados monumento o jardín histórico.
También los inmuebles de uso público como carreteras, caminos y demás vías terrestres de aprovechamiento libre y gratuito.
Cómo saber si una vivienda tiene IBI pendiente
Es una comprobación imprescindible antes de comprar, porque el inmueble responde de las deudas de IBI de ejercicios anteriores aunque las generase el propietario anterior. Es lo que se llama afección real.
Tres formas de comprobarlo:
- Pide al vendedor los recibos de los últimos cuatro ejercicios, que es el plazo de prescripción.
- Solicita un certificado de estar al corriente en el ayuntamiento. Es el documento que da seguridad real.
- Revisa la nota simple, donde constan las afecciones fiscales pendientes.
Y déjalo por escrito en el contrato de arras: que el vendedor se compromete a entregar el inmueble al corriente de pago.
El IBI y tu hipoteca
El IBI no es un gasto de la compraventa, sino un coste recurrente de ser propietario, pero el banco lo tiene en cuenta al valorar tu capacidad de pago. En viviendas de valor catastral alto puede suponer una cifra relevante.
Conviene consultarlo antes de comprar, sobre todo si es una segunda residencia, porque suele pagar más al no acceder a las bonificaciones de vivienda habitual.
El desglose completo de lo que cuesta comprar está en cómo calcular los gastos de compra de una vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el IBI?
Multiplicando el valor catastral del inmueble por el tipo de gravamen que fija tu ayuntamiento. Ese tipo va del 0,4% al 1,10% en urbana y del 0,3% al 0,90% en rústica, con posibles incrementos en determinados supuestos.
¿Cuándo se paga el IBI?
El impuesto se devenga el 1 de enero, pero el periodo de cobro lo fija cada ayuntamiento en su calendario fiscal. Suele situarse entre la primavera y el otoño, y varía de un municipio a otro.
¿Cuánto se paga de IBI al año?
Depende del valor catastral y del tipo municipal. Con un valor catastral de 90.000 € y un tipo del 0,6%, la cuota es de 540 € anuales. El mismo inmueble puede pagar casi el triple en otro municipio.
¿Quién paga el IBI si vendo mi casa a mitad de año?
Frente al ayuntamiento, quien era propietario el 1 de enero. Pero puedes reclamar al comprador la parte proporcional a los días que él sea dueño, salvo que hayáis pactado otra cosa.
¿Hay bonificación del IBI por familia numerosa?
La ley permite bonificar hasta el 90%, pero es potestativa: cada ayuntamiento decide si la aplica y con qué requisitos. Hay que consultar la ordenanza fiscal del municipio.
¿Qué pasa si no pago el IBI?
Se inicia la vía de apremio, con recargos que pueden alcanzar el 20% más intereses de demora, y el ayuntamiento puede llegar a embargar cuentas o el propio inmueble.
¿El IBI de una segunda vivienda es más caro?
No por serlo, sino porque las bonificaciones municipales suelen estar ligadas a la vivienda habitual. En la práctica, el recibo acaba siendo más alto.
¿Puedo reclamar si creo que mi valor catastral es incorrecto?
Sí, ante el Catastro, si los datos del inmueble no se corresponden con la realidad: superficie, antigüedad, uso o estado. Es habitual tras una reforma o una segregación.
Te calculamos el coste real de tu vivienda
El IBI es uno de esos gastos que aparecen después de comprar y que casi nadie presupuesta. Junto al seguro, la comunidad y el mantenimiento, forma el coste anual real de ser propietario, que va más allá de la cuota de la hipoteca.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y hacemos contigo el cálculo completo antes de que firmes: cuota, gastos de compra y costes recurrentes. El estudio es gratuito y sin compromiso.
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