Conceder una hipoteca lleva entre cuatro y ocho semanas desde la solicitud hasta la firma ante notario. No hay ningún plazo fijado por ley, pero sí hay un tramo que no se puede acortar: los diez días naturales de reflexión obligatorios antes de firmar.
Ese detalle es el que más compraventas retrasa, porque casi nadie lo tiene en cuenta al fijar la fecha de escritura en las arras.
A continuación tienes el desglose por fases, qué puede alargarlo y qué depende de ti.
Cuánto tarda cada fase
| Fase | Duración habitual | ¿Depende de ti? |
|---|---|---|
| Comparar ofertas y elegir entidades | 1-2 semanas | Sí |
| Estudio de viabilidad y análisis de riesgo | 1-4 semanas | No |
| Tasación del inmueble | 1-2 semanas | Parcialmente |
| Aprobación definitiva y emisión de la FEIN | 3-7 días | No |
| Periodo legal de reflexión | 10 días naturales | No, es obligatorio |
| Acta notarial previa y firma | 2-3 días | Parcialmente |
| Total | 4-8 semanas |
Las fases se solapan parcialmente: la tasación suele lanzarse mientras el banco estudia el riesgo. Por eso el total no es la suma exacta de los tramos.
Fase por fase
1. Comparar ofertas y elegir
Esta fase depende solo de ti, y es la que más se alarga sin que nadie lo note. Puedes solicitar estudio en varias entidades a la vez: pedir una oferta no te compromete a nada.
Un aviso importante: cada consulta que hace un banco sobre tu perfil deja rastro. Presentar la operación en demasiadas oficinas por tu cuenta puede acabar perjudicándote, y lo explicamos en qué es un intermediario hipotecario.
2. Estudio de viabilidad
El banco analiza tu capacidad de pago y el riesgo de la operación. En este paso:
- Consulta la CIRBE del Banco de España para ver qué préstamos tienes con otras entidades.
- Estudia tu solvencia y nivel de endeudamiento.
- Aplica su scoring interno y decide.
Es la fase con más variabilidad: entre una semana y un mes según la complejidad. Un perfil por cuenta ajena con contrato indefinido se resuelve rápido; un autónomo, una operación con avalista o una compra con extranjería de por medio, no.
Puedes ver qué se valora exactamente en los requisitos para pedir una hipoteca.
3. Tasación del inmueble
La realiza una sociedad tasadora homologada por el Banco de España. Puedes encargarla tú o dejar que la gestione el banco, que suele tener acuerdos con tasadoras.
Tarda habitualmente entre una y dos semanas, contando desde que se solicita hasta que se emite el informe. El grueso del retraso suele estar en cuadrar la visita al inmueble, así que lánzala cuanto antes: es lo que más acelera el proceso completo.
Un detalle que conviene saber: el informe de tasación es tuyo, lo pagues tú o lo pague el banco, y tiene seis meses de validez. Puedes llevarlo a otra entidad. Lo explicamos en qué es la tasación de una vivienda.
4. Aprobación y entrega de la FEIN
Con el estudio y la tasación cerrados, la entidad emite la FEIN, que es la oferta vinculante con las condiciones definitivas. Junto a ella llega la FiAE.
Aquí conviene deshacer una confusión muy extendida: los diez días no son un plazo para que el banco se lo repiense. Es al revés. La Ley 5/2019 obliga a la entidad a mantener las condiciones durante ese periodo, y te lo da a ti para leer, comparar y decidir.
Te contamos qué revisar en cada apartado en la FEIN de una hipoteca.
5. Periodo de reflexión: diez días que no se pueden acortar
Entre la entrega de la FEIN y la firma de la escritura deben transcurrir diez días naturales. No es negociable, ni aunque el cliente lo pida, ni aunque el vendedor presione.
Es el error de planificación más frecuente. Si en el contrato de arras se fija una fecha de firma sin contar con estos diez días, la operación llega tarde. Tenlo presente al negociar el plazo, como explicamos en el contrato de arras.
6. Acta notarial previa y firma
Antes de firmar tienes que acudir al notario, que te explicará el préstamo y te hará un test de comprensión. Es gratuita, la eliges tú y debe realizarse como muy tarde el día anterior a la escritura. Sin ese acta no se puede firmar.
El día de la firma se otorga la escritura de compraventa y la de préstamo, y se liquidan los pagos pendientes.
Qué puede retrasar el proceso
Casi todos los retrasos vienen de las mismas seis causas:
- Documentación incompleta. La más común y la más evitable. Cada documento que falta reinicia el reloj del analista.
- Tasación por debajo del precio. Obliga a rehacer los números y a aportar más ahorro. Es también un motivo frecuente de denegación: lo vemos en hipoteca denegada después de tasar.
- Discrepancias entre el catastro y la escritura. Si los metros no coinciden, algunas entidades exigen subsanarlo antes de firmar, y eso son semanas. Lo tratamos en qué ocurre si no coinciden los metros.
- Cargas en la nota simple. Hipotecas anteriores del vendedor, embargos o afecciones fiscales que hay que cancelar.
- Cambios en tu situación durante el proceso. Cambiar de empleo, pedir un préstamo o financiar un coche entre la solicitud y la firma puede tumbar una operación ya aprobada.
- Agosto y Navidad. Poco glamuroso, pero real: las vacaciones alargan tasaciones, comités de riesgos y agendas notariales.
Cómo acelerar el proceso
- Reúne toda la documentación antes de solicitar nada. DNI, últimas nóminas, declaración de la renta, vida laboral, extractos bancarios y recibos de otros préstamos.
- Pide la nota simple del inmueble antes de firmar las arras, no después.
- Lanza la tasación cuanto antes, sin esperar a tener la aprobación preliminar.
- No cambies tu situación financiera mientras dure el proceso.
- Negocia un plazo realista en las arras, con los diez días de reflexión ya contados.
- Empieza antes de encontrar la vivienda. Un estudio de viabilidad previo te dice cuánto puedes pedir y te permite ir a por las arras con la financiación encarrilada.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tardan en conceder una hipoteca?
Entre cuatro y ocho semanas desde la solicitud hasta la firma, contando el estudio de viabilidad, la tasación y los diez días naturales de reflexión obligatorios.
¿Hay un plazo máximo por ley?
No. La ley no fija un plazo máximo para que el banco resuelva. Sí fija un mínimo entre la entrega de la FEIN y la firma: diez días naturales.
¿Cuánto tarda una tasación?
Entre una y dos semanas desde que se solicita hasta que se emite el informe. La mayor parte del tiempo se va en cuadrar la visita al inmueble.
¿Puedo pedir hipoteca en varios bancos a la vez?
Sí, solicitar un estudio no compromete a nada. Ten en cuenta que cada consulta deja registro, así que conviene seleccionar bien las entidades en lugar de ir probando.
¿Se puede firmar antes de los diez días?
No. El plazo entre la entrega de la FEIN y la escritura es de diez días naturales y no puede reducirse, ni siquiera a petición del cliente.
¿Qué pasa si la hipoteca se retrasa más allá del plazo de las arras?
Depende de lo pactado. Lo habitual es firmar un anexo ampliando el plazo de mutuo acuerdo. Si no lo hay y el tipo de arras es penitencial, el comprador puede perder la señal.
¿Cuánto tarda desde la aprobación hasta la firma?
Unas dos semanas: los diez días de reflexión más el acta notarial previa y la coordinación de la firma.
Cómo lo acortamos nosotros
El margen para acelerar está en tres puntos concretos: presentar la operación bien a la primera, elegir las entidades adecuadas y no perder días entre trámite y trámite.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y conocemos su operativa diaria: qué documentación pide cada una, qué perfiles está aceptando en cada momento y por dónde se atascan los expedientes. Coordinamos la tasación, la gestoría y la notaría para que no haya tiempos muertos.
En operaciones sencillas y con la documentación completa desde el principio, el proceso puede cerrarse en poco más de un mes. Los diez días de reflexión, eso sí, no los acorta nadie.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o calcular tu cuota en la calculadora de hipotecas.