La FEIN es la Ficha Europea de Información Normalizada: la oferta vinculante que el banco te entrega con las condiciones definitivas de tu hipoteca. Es obligatoria, y la entidad está obligada a mantener esas condiciones durante al menos diez días.
Es el documento que de verdad sirve para comparar ofertas, porque todas las FEIN tienen el mismo formato en toda la Unión Europea. En este artículo te explicamos qué contiene, qué mirar en cada apartado y en qué se diferencia de la FiAE.
¿Qué es la FEIN de una hipoteca?
La FEIN es el documento en el que el banco te comunica las condiciones personalizadas de tu préstamo después de haber estudiado tu perfil. No es una simulación ni una orientación: es una oferta.
Tiene tres características que conviene tener claras:
- Es vinculante para el banco. Una vez entregada, la entidad no puede empeorar las condiciones durante el plazo comprometido.
- No te vincula a ti. Recibir una FEIN no te obliga a firmar nada. Puedes pedir varias y quedarte con la que prefieras, o con ninguna.
- Tiene formato normalizado europeo. Por eso se pueden comparar dos ofertas apartado por apartado, aunque vengan de bancos distintos.
El plazo de diez días
Este punto genera confusión, así que vamos por partes.
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga al banco a entregarte la FEIN con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma de la escritura. Durante ese periodo, la entidad debe mantener las condiciones ofrecidas.
Es decir: el plazo de validez de la oferta y el periodo de reflexión que te da la ley son el mismo. Diez días naturales para leer, comparar y decidir sin que nadie te meta prisa.
Ese plazo no se puede acortar, ni aunque tengas prisa por firmar o el vendedor te presione. Es un motivo frecuente de retraso en las compraventas y conviene tenerlo en cuenta al fijar la fecha de escritura en el contrato de arras.
Qué información contiene la FEIN
La ficha se estructura siempre igual. Estos son sus apartados y lo que conviene revisar en cada uno:
Datos del prestamista
Identificación de la entidad y, si lo hay, del intermediario que ha gestionado la operación.
Características principales del préstamo
Importe, plazo, divisa, tipo de garantía y capital total a reembolsar. Fíjate en el capital total: incluye los intereses de toda la vida del préstamo y suele ser la cifra que más impresiona de todo el documento.
Tipo de interés y otros costes
El TIN, la TAE y el desglose de gastos. Es el apartado clave para comparar, y hay que hacerlo siempre por TAE, que incorpora comisiones y gastos. Lo explicamos en la diferencia entre TIN y TAE.
Si la hipoteca es variable o mixta, aquí aparece el diferencial y el índice de referencia.
Periodicidad y número de cuotas
Cuántos pagos harás y cada cuánto.
Importe de las cuotas y cuadro de amortización
El desglose de cuánto va a intereses y cuánto a capital en cada cuota. Te explicamos cómo leerlo en el cuadro de amortización de una hipoteca.
Productos vinculados y bonificaciones
Este es el apartado que más gente se salta y más caro sale. Aquí figura qué productos tienes que contratar para conseguir el tipo bonificado y cuánto sube el interés si dejas de cumplirlos. Lo analizamos en hipoteca con vinculaciones o sin vinculaciones.
Condiciones de reembolso anticipado
Las comisiones por amortizar antes de tiempo. La Ley 5/2019 fija topes: en hipoteca variable, un máximo del 0,25% durante los tres primeros años o del 0,15% durante los cinco primeros, y cero después. En hipoteca fija, un 2% durante los diez primeros años y un 1,5% a partir de ahí.
Un matiz importante que casi nadie menciona: son límites máximos, y la comisión no puede superar la pérdida financiera real del banco. Si no hay pérdida, no hay comisión.
Derecho de subrogación
Las condiciones para cambiar la hipoteca de entidad más adelante. Puedes ver cómo funciona en la subrogación de hipoteca.
Incumplimiento y consecuencias
Qué ocurre si dejas de pagar, incluidos los intereses de demora y las condiciones de vencimiento anticipado.
Legislación aplicable y supervisores
La normativa que rige el contrato y los organismos ante los que puedes reclamar.
FEIN, FiAE y oferta vinculante: no son lo mismo
| Documento | Qué es | Para qué sirve |
|---|---|---|
| FIPRE | Ficha de Información Precontractual | Información general y orientativa, sin personalizar |
| FEIN | Ficha Europea de Información Normalizada | Oferta personalizada y vinculante para el banco |
| FiAE | Ficha de Advertencias Estandarizadas | Destaca las cláusulas más delicadas del contrato |
La FEIN y la FiAE se entregan juntas, en el mismo plazo de diez días. La FEIN dice cuánto; la FiAE avisa de qué tener en cuenta. Dedicamos un artículo completo a la segunda: qué es la FiAE.
Sobre el término «oferta vinculante»: era la denominación anterior a 2019. Hoy la oferta vinculante es la propia FEIN.
Cómo comparar dos FEIN
Aquí está el valor real del documento, y casi nadie lo aprovecha. Si tienes ofertas de dos entidades, compáralas en este orden:
- La TAE, no el TIN. Es el único dato que incluye comisiones y gastos.
- El coste total del crédito, que aparece expresamente en la ficha.
- Los productos vinculados, sumando lo que cuestan al año. Un tipo mejor con tres seguros obligatorios puede salir más caro.
- El diferencial sin bonificar, si la hipoteca es variable o mixta. Es el que se aplica en cuanto falla una condición.
- Las comisiones de amortización anticipada, sobre todo si prevés amortizar o vender antes de tiempo.
- La periodicidad de revisión en variables y mixtas.
Compararlas es sencillo precisamente porque el formato es idéntico: mismo apartado, misma posición, en cualquier banco de la Unión Europea.
Después de la FEIN: el acta notarial previa
La Ley 5/2019 añadió un paso más de protección. Antes de firmar, tienes que acudir al notario para que te explique el préstamo y te haga un test de comprensión.
- Es gratuita y la eliges tú, no el banco.
- Debe realizarse como muy tarde el día anterior a la firma de la escritura.
- El notario levanta un acta que deja constancia de que has recibido y entendido la documentación.
- Sin ese acta no se puede firmar la hipoteca.
Es el mejor momento para preguntar cualquier duda sin coste ni compromiso. Aprovéchalo.
Qué hacer si las condiciones cambian
Si al llegar a la notaría las condiciones no coinciden con las de la FEIN, no firmes. La entidad está obligada a mantener lo ofrecido durante el plazo comprometido, y el notario debe verificar que la escritura se corresponde con la ficha.
Si detectas la discrepancia después, puedes reclamar ante el servicio de atención al cliente de la entidad y, si no hay respuesta satisfactoria, ante el Banco de España.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la FEIN de una hipoteca?
Es la Ficha Europea de Información Normalizada, el documento con las condiciones personalizadas de tu préstamo. Es una oferta vinculante para el banco y de entrega obligatoria.
¿Cuánto tiempo es válida la FEIN?
Como mínimo diez días naturales desde su entrega. Durante ese periodo el banco debe mantener las condiciones ofrecidas.
¿Recibir una FEIN me obliga a firmar la hipoteca?
No. La FEIN vincula al banco, no al cliente. Puedes solicitar varias en distintas entidades y no aceptar ninguna.
¿Cuál es la diferencia entre la FEIN y la FiAE?
La FEIN recoge las condiciones económicas del préstamo. La FiAE advierte de las cláusulas más sensibles del contrato. Se entregan juntas y ambas son obligatorias.
¿La FEIN es lo mismo que la oferta vinculante?
Sí. «Oferta vinculante» era la denominación anterior a la Ley 5/2019. Desde entonces esa función la cumple la FEIN.
¿Se puede firmar antes de que pasen los diez días?
No. El plazo es de diez días naturales y no puede reducirse, ni siquiera a petición del cliente.
¿Qué pasa si la escritura no coincide con la FEIN?
No debes firmar. El notario tiene que comprobar que ambas coinciden, y si detectas la diferencia después puedes reclamar ante la entidad y ante el Banco de España.
¿La FEIN incluye los gastos de la compraventa?
No. Recoge los costes del préstamo, no los de la compra de la vivienda. Esos los detallamos en los gastos de la compraventa.
Te ayudamos a leer tu FEIN antes de firmar
La FEIN es el documento que permite comparar ofertas de verdad, pero solo si sabes dónde mirar. La diferencia entre dos hipotecas rara vez está en el titular: está en las vinculaciones y en el diferencial sin bonificar.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias, negociamos las condiciones y revisamos contigo la ficha antes de que firmes nada. El estudio es gratuito y sin compromiso.
Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas o calcular tu cuota en la calculadora de hipotecas.