Para comprar una vivienda necesitas tener ahorrado en torno al 30% de su precio. Ese porcentaje sale de sumar dos partidas: el 20% de entrada que no cubre la hipoteca y entre un 8% y un 12% de gastos e impuestos.
Para una casa de 200.000 € hablamos de unos 58.000 €. Es la cifra que casi nadie te dice al principio y la que más operaciones frena.
A continuación te explicamos de dónde sale cada euro, cómo cambia según la comunidad autónoma y qué opciones tienes si no llegas a esa cantidad.
Cuánto necesitas según el precio de la vivienda
Partimos de una compra de vivienda de segunda mano con una hipoteca al 80% y un ITP del 8%, que es un valor intermedio en España.
| Precio de la vivienda | Entrada (20%) | Impuestos y gastos | Ahorro total necesario |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | ≈ 14.000 € | ≈ 44.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € | ≈ 18.000 € | ≈ 58.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | ≈ 22.000 € | ≈ 72.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | ≈ 26.000 € | ≈ 86.000 € |
Son cifras orientativas. El impuesto varía mucho según dónde compres, y eso puede mover el total varios miles de euros arriba o abajo. Puedes ajustar los números a tu caso con nuestra calculadora de hipotecas.
De dónde sale ese 30%
1. La entrada: el 20% que no financia el banco
La mayoría de las entidades financian hasta el 80% del valor de tasación, no del precio de compra. Es un matiz importante: si la tasación sale por debajo del precio que has pactado, la diferencia también la pones tú.
Ese 20% restante es la entrada, y es la partida más grande con diferencia.
2. Los impuestos: aquí depende de si la vivienda es nueva o usada
Es la confusión más habitual, y conviene tenerla clara porque son cantidades muy distintas:
- Vivienda de segunda mano: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Oscila entre el 4% y el 10% del precio según la comunidad autónoma. No se paga IVA. Lo detallamos en el artículo sobre cuándo se paga el ITP al comprar una vivienda.
- Obra nueva: se paga IVA del 10% más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que ronda entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad. Tienes el detalle en los artículos sobre el IVA en la compra de vivienda y sobre quién paga el AJD.
Nunca se pagan los tres a la vez. O ITP, o IVA más AJD. Si alguien te suma las tres partidas, te está inflando el presupuesto.
3. Los gastos de la compraventa
A los impuestos hay que sumarles los costes de formalizar la escritura de compra:
- Notaría: entre 600 € y 900 € en una operación media. Depende del precio de la vivienda y del número de copias.
- Registro de la Propiedad: entre 400 € y 600 €.
- Gestoría: entre 200 € y 400 € si la contratas.
En conjunto, entre 1.200 € y 1.900 € en la mayoría de las operaciones. Tienes el desglose completo en nuestro artículo sobre los gastos de la compraventa de un inmueble y quién los paga.
Los gastos de la hipoteca: qué pagas tú y qué paga el banco
Este apartado cambió por completo con la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y mucha información que circula por internet sigue desactualizada.
Desde junio de 2019, en la escritura del préstamo hipotecario el banco asume la notaría, la gestoría, el registro y el AJD de la hipoteca. Antes lo pagaba el cliente.
Del lado del comprador solo queda una partida obligatoria:
- La tasación: entre 300 € y 500 €. La pagas tú, y el informe es tuyo: puedes llevarlo a otra entidad si cambias de banco. Te explicamos el proceso en el artículo sobre qué es la tasación de una vivienda.
- Las copias de la escritura que solicites de más, en torno a 50 € cada una.
Si te encuentras una oferta en la que te repercuten la gestoría o el registro de la hipoteca, revísala. Puedes contrastarlo con nuestro artículo sobre quién paga los gastos de notaría de una hipoteca.
Comisiones y seguros
No son un gasto inicial obligatorio, pero conviene tenerlos en el radar porque afectan al coste total:
- Comisión de apertura: muchas entidades la han eliminado. Cuando existe, suele moverse entre el 0,25% y el 1% del capital.
- Comisión por amortización anticipada: la Ley 5/2019 la limitó por ley y en algunos casos la eliminó por completo pasados unos años.
- Seguro de daños: es el único obligatorio por ley. El de vida y el resto de productos vinculados son opcionales, aunque el banco te bonifique el tipo de interés por contratarlos.
Ojo con las bonificaciones: a veces el ahorro en el tipo de interés no compensa el coste anual del seguro. Conviene hacer el cálculo antes de firmar, no después.
Y luego está lo que nadie presupuesta
Los gastos de la operación no son los únicos. Estos son los que más veces pillan por sorpresa:
- Provisión de fondos: la gestoría suele pedir un adelanto antes de la firma para cubrir impuestos y trámites.
- Las arras: normalmente entre el 5% y el 10% del precio. No es dinero extra, pero lo adelantas semanas antes de la firma.
- Mudanza, muebles y reforma: la partida que más se subestima. En una vivienda de segunda mano puede irse fácilmente a cinco cifras.
- Colchón de emergencia: quedarte a cero el día de la firma es una mala idea. Conviene reservar el equivalente a tres o seis meses de cuota.
¿Y si no tengo el 30% ahorrado?
No es el final del camino. Hay cuatro vías reales:
Hipoteca al 100% más gastos
Existen, aunque no están en el escaparate de los bancos. Se conceden a perfiles solventes y suelen requerir una garantía adicional o un aval. Te contamos los requisitos en nuestra página de hipoteca 100% más gastos.
Aval del ICO
El Estado avala hasta el 20% de la operación para determinados perfiles, lo que reduce mucho el ahorro necesario. Tienes los requisitos completos en el artículo sobre el aval ICO y cómo solicitarlo.
Condiciones especiales por perfil
Determinados colectivos acceden a porcentajes de financiación más altos. Es el caso de la hipoteca joven o de la hipoteca para funcionarios, donde la estabilidad laboral pesa a favor.
Aval de un familiar
Aportar una segunda garantía, habitualmente una vivienda libre de cargas de los padres, permite superar el 80% de financiación. Es efectivo, pero conviene entender bien qué implica para quien avala antes de plantearlo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que tener ahorrado para comprar un piso de 200.000 €?
En torno a 58.000 €: unos 40.000 € de entrada más unos 18.000 € de impuestos y gastos, contando con un ITP del 8%. La cifra sube o baja según la comunidad autónoma donde compres.
¿Cuánto es la entrada de una hipoteca?
Habitualmente el 20% del valor de tasación, porque los bancos financian hasta el 80%. Existen operaciones al 90% e incluso al 100%, pero requieren un perfil solvente o una garantía adicional.
¿Los gastos también se pueden financiar?
En una hipoteca convencional, no: los gastos e impuestos se pagan con ahorro propio. Sí es posible en una hipoteca al 100% más gastos, que cubre el precio de compra y los costes asociados.
¿Qué porcentaje de gastos tiene comprar una casa?
Entre el 8% y el 12% del precio en vivienda de segunda mano, y entre el 11% y el 13% en obra nueva. La diferencia está en el impuesto que se aplica en cada caso.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca desde la Ley 5/2019?
El banco paga la notaría, la gestoría, el registro y el AJD del préstamo. El cliente paga únicamente la tasación y las copias de escritura que solicite.
¿Cuánto cuesta la tasación de una vivienda?
Entre 300 € y 500 € en la mayoría de los casos, según el tipo de inmueble y la sociedad tasadora. El informe tiene una validez de seis meses y es tuyo, no del banco.
¿Puedo comprar una vivienda sin ahorros?
Es posible en determinados casos, mediante una hipoteca al 100%, el aval del ICO o una garantía adicional. No es lo habitual y depende de tu perfil, pero tampoco es tan excepcional como suele creerse.
Te decimos cuánto necesitas exactamente en tu caso
Las cifras de este artículo son orientativas. El ahorro que necesitas depende de tu comunidad autónoma, del tipo de vivienda, de la tasación y del porcentaje que consigas financiar, y ese último punto es negociable.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y estudiamos tu caso sin coste y sin compromiso. Te damos la cifra real, no una estimación, y buscamos el máximo porcentaje de financiación al que puedas acceder.
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