El IRPH es un índice oficial de referencia para hipotecas variables, alternativo al euríbor, que históricamente ha resultado más caro. Lo elabora el Banco de España y se publica mensualmente en el BOE.
Si tienes una hipoteca referenciada al IRPH tienes dos caminos, y conviene no confundirlos: reclamar por vía judicial, que hoy es exigente y depende de tu caso concreto, o salir del índice cambiando de hipoteca, que no depende de ningún juez.
IRPH Entidades: REVISAR — completar con el último dato publicado en el BOE y la fecha. El índice se publica cada mes; conviene actualizar este bloque con esa periodicidad.
Qué es el IRPH
IRPH son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Es un tipo oficial que sirve de referencia para calcular el interés de las hipotecas variables, igual que el euríbor.
En el BOE casi nunca aparece con ese nombre. Su denominación oficial es «Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España». Conviene saberlo si quieres buscarlo tú.
Cómo se calcula
Es la media simple de los tipos medios ponderados de los préstamos hipotecarios a más de tres años para vivienda libre que los bancos y cajas han iniciado o renovado ese mes.
Y aquí está la diferencia de fondo con el euríbor: el IRPH es una media de lo que cobran los bancos a sus clientes, incluyendo comisiones y gastos. El euríbor es el precio al que los bancos se prestan entre ellos.
Por eso el IRPH parte de un nivel más alto y se mueve más despacio. Puedes ver cómo funciona el otro índice en euríbor hoy.
Los tres tipos de IRPH
- IRPH Cajas: calculado con los datos de las cajas de ahorros. Dejó de publicarse en 2013.
- IRPH Bancos: el equivalente con datos de la banca. También dejó de publicarse en 2013.
- IRPH Entidades: combina bancos y cajas. Es el único vigente y el que sustituyó a los dos anteriores.
Un matiz importante que muchos artículos confunden: los dos primeros no fueron «anulados» por ningún tribunal. Se suprimieron por vía normativa y dejaron de publicarse, aplicándose el índice sustitutivo previsto en cada contrato o, en su defecto, el IRPH Entidades con el diferencial correspondiente.
Por qué el IRPH resulta más caro
Al calcularse sobre los tipos que aplican los bancos a sus clientes —TAE incluida—, el IRPH incorpora el margen comercial y las comisiones de las propias entidades. El euríbor no.
El resultado es que el IRPH ha estado por encima del euríbor prácticamente toda su historia, con alguna excepción puntual durante el ciclo de subidas de tipos.
La diferencia se hizo evidente a partir de 2013, cuando el euríbor bajó hasta terreno negativo y el IRPH se mantuvo en niveles muy superiores. Para muchos hipotecados eso supuso cientos de euros más al mes que con un préstamo equivalente referenciado al euríbor.
El argumento comercial que se utilizó
Muchos préstamos se comercializaron presentando el IRPH como un índice «más estable y menos volátil». Es cierto que oscila menos. Lo que no se explicaba con la misma claridad es que su nivel de partida era estructuralmente más alto.
La situación judicial: dónde estamos
Este es el apartado que más cambia, así que conviene ser preciso y no vender expectativas.
El recorrido
- Marzo de 2020. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea establece que las cláusulas IRPH sí están sujetas al control de transparencia de los tribunales españoles. No las declara abusivas: dice que deben poder examinarse.
- Julio de 2023. El TJUE precisa que la transparencia exige información suficiente sobre las consecuencias económicas del contrato, no una explicación técnica de cómo se elabora el índice.
- Noviembre de 2025. El Tribunal Supremo dicta dos sentencias de Pleno estableciendo que no hay una respuesta única para todos los casos: cada contrato debe analizarse individualmente según la normativa vigente cuando se firmó.
- Febrero de 2026. El TJUE confirma la línea del Supremo. Y el Supremo dicta una sentencia favorable al consumidor que abre una vía concreta, sobre todo en subrogaciones en préstamos de promotor.
- Marzo de 2026. El Supremo reitera su criterio: la falta de transparencia no implica nulidad automática.
Qué significa esto en la práctica
Para que prospere una reclamación, el Supremo exige hoy dos elementos, y hay que probar los dos:
- Falta de transparencia en cómo se comercializó la cláusula.
- Abusividad material, es decir, un desequilibrio real, grave y acreditado en perjuicio del consumidor.
No basta con dar por supuesta la opacidad. Las reclamaciones exigen una construcción probatoria seria desde el principio, y las opciones son más limitadas que hace unos años.
Dicho esto, la puerta no está cerrada. La vía con mejor recorrido hoy es la del control de incorporación: si te subrogaste en el préstamo del promotor y nunca tuviste acceso real y efectivo a la cláusula antes de firmar, esa cláusula podría no vincularte. Es un planteamiento distinto al de la transparencia y ha dado resultados recientes.
Un aviso honesto
Somos intermediarios hipotecarios, no un despacho de abogados. Si quieres reclamar, necesitas un abogado especializado en derecho bancario que revise tu escritura concreta y te diga con franqueza si tu caso tiene recorrido.
Desconfía de quien te garantice el resultado de antemano. Con la jurisprudencia actual, nadie puede hacerlo.
La otra vía: salir del IRPH sin pleitos
Aquí es donde sí podemos ayudarte, y es la opción que menos gente conoce.
No necesitas ganar un juicio para dejar de pagar IRPH. Necesitas cambiar de hipoteca. Y eso se puede hacer hoy, con dos herramientas:
Subrogación de acreedor
Trasladas tu hipoteca a otra entidad que te ofrezca un tipo fijo o un variable referenciado al euríbor. La Ley 5/2019 abarató mucho esta operación. Te contamos el proceso en la subrogación de hipoteca.
Novación con tu propio banco
Renegociar el índice sin cambiar de entidad. Funciona mejor si llegas con una oferta en firme de otra. Lo explicamos en la novación de una hipoteca.
Una precisión importante
Cambiar de índice no te impide reclamar después por el periodo en que pagaste IRPH. Son cosas distintas: una mira al futuro y la otra al pasado. Consúltalo igualmente con tu abogado antes de firmar nada.
Para decidir qué te conviene, compara los números en nuestra calculadora de hipotecas y revisa la comparativa entre modalidades en hipoteca fija o variable.
Preguntas frecuentes
¿El IRPH es legal?
Sí. Es un índice oficial elaborado por el Banco de España y publicado en el BOE. Lo que se discute en los tribunales no es su legalidad, sino la transparencia con la que se comercializaron los préstamos que lo utilizan.
¿Se puede reclamar una hipoteca con IRPH?
Sí, pero caso a caso. El Tribunal Supremo exige probar tanto la falta de transparencia como un perjuicio real y acreditado. Necesitas un abogado especializado que revise tu escritura.
¿Cuánto se puede recuperar?
Si prospera, la diferencia entre lo pagado con IRPH y lo que se habría pagado con el índice sustitutivo que determine el tribunal. El importe depende del capital, del plazo transcurrido y de tu contrato concreto.
¿Qué diferencia hay entre el IRPH y el euríbor?
El euríbor es el tipo al que los bancos se prestan entre sí. El IRPH es la media de lo que los bancos cobran a sus clientes, con comisiones incluidas. Por eso el IRPH suele ser más alto.
¿Sigue existiendo el IRPH?
Sí, el IRPH Entidades continúa vigente y se publica mensualmente. Los de Cajas y Bancos dejaron de publicarse en 2013.
¿Puedo cambiar mi hipoteca de IRPH a euríbor?
Sí, mediante una subrogación a otra entidad o una novación con la tuya. No hace falta ningún procedimiento judicial para hacerlo.
¿Dónde consulto el IRPH oficial?
En el BOE, buscando «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años», y en la tabla de tipos de referencia del mercado hipotecario del Banco de España.
¿Si cambio de índice pierdo el derecho a reclamar?
En principio no: la reclamación se refiere al periodo ya pagado. Aun así, conviene consultarlo con un abogado antes de firmar una novación o una subrogación.
Te ayudamos a salir del IRPH
Mientras esperas a ver cómo evoluciona la jurisprudencia, cada mes sigues pagando de más. Y esa parte sí tiene solución hoy.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y estudiamos sin coste si te compensa subrogar tu hipoteca o renegociarla con tu banco. Te damos los números concretos: cuánto pagas ahora, cuánto pagarías y qué te cuesta el cambio.
Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La jurisprudencia sobre el IRPH evoluciona: para valorar una reclamación consulta con un abogado especializado en derecho bancario.