Un autónomo puede conseguir hipoteca, pero el banco no mira lo que factura: mira el rendimiento neto de su declaración de la renta. Esa diferencia es la que decide la operación, y casi nadie la explica.
Si llevas años optimizando tu fiscalidad para pagar menos IRPF, el banco verá unos ingresos bajos y te ofrecerá menos hipoteca. Es el problema más frecuente y el que conviene anticipar con tiempo.
Aquí tienes qué piden las entidades, qué documentación necesitas y cómo mejorar tus opciones antes de solicitar.
Lo que el banco mira de verdad
El rendimiento neto, no la facturación
Es el punto clave. La entidad toma el rendimiento neto que declaras en el IRPF, es decir, tus ingresos menos los gastos deducibles. No la cifra que facturas.
Un autónomo que factura 60.000 € y declara un rendimiento neto de 22.000 € será tratado como alguien que gana 22.000 €, no 60.000 €.
Además, lo habitual es que promedien los dos últimos ejercicios, y si el segundo año es peor que el primero, muchas entidades se quedan con el más bajo.
La antigüedad
Lo estándar son dos años de alta con declaraciones presentadas. Algunas entidades bajan a un año si la trayectoria profesional es sólida, el sector tiene demanda o venías de trabajar por cuenta ajena en lo mismo.
La estabilidad de los ingresos
Pesa tanto como la cantidad. Ingresos regulares y con tendencia estable o creciente valen más que picos irregulares, aunque el total sea similar.
El resto de tu perfil
Igual que en cualquier hipoteca: nivel de endeudamiento por debajo del 35% de tus ingresos netos, historial sin impagos y ahorro suficiente. Lo desarrollamos en el ratio de endeudamiento y en los requisitos para pedir una hipoteca.
Cuánto financian a un autónomo
Conviene ser claro: lo habitual es que financien menos que a un asalariado con contrato indefinido, no más.
Donde un perfil por cuenta ajena consigue el 80% del valor de tasación, un autónomo puede quedarse en el 70% o el 75% salvo que aporte garantías adicionales o tenga una trayectoria muy sólida.
Eso significa más ahorro necesario. Lo calculamos en cuánto hay que tener ahorrado para comprar una vivienda, y puedes simular tu cuota en la calculadora de hipotecas.
Documentación que te van a pedir
Autónomo por estimación directa
- Declaraciones de la renta de los dos últimos ejercicios (modelo 100).
- Pagos fraccionados de IRPF del año en curso (modelos 130 o 131).
- Declaraciones de IVA trimestrales y el resumen anual (modelos 303 y 390).
- Recibos de la cuota de autónomos de los últimos meses.
- Informe de vida laboral y alta en el RETA.
- Certificados de estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social.
- Extractos bancarios de la cuenta profesional y de la personal.
- Recibos de otros préstamos en vigor.
Si tienes sociedad
El planteamiento cambia. Además de tu documentación personal, la entidad querrá ver:
- Impuesto de Sociedades (modelo 200) de los últimos ejercicios.
- Cuentas anuales depositadas.
- Nóminas que te pagues como administrador, si las hay.
- Situación de deuda de la sociedad.
Si te pagas una nómina desde tu propia empresa, el banco no la trata igual que la de un asalariado ajeno: mirará también la salud de la sociedad.
La contradicción fiscal del autónomo
Este es el apartado que más te va a servir si estás pensando en comprar dentro de un tiempo.
Durante años, el consejo fiscal habitual es deducir todo lo posible para pagar menos IRPF. Es razonable desde el punto de vista tributario y perfectamente legal.
El problema aparece cuando pides una hipoteca: ese rendimiento neto bajo es exactamente el dato que el banco utiliza para decidir cuánto te presta. Has ahorrado en impuestos y has perdido capacidad de financiación.
Qué hacer si compras a medio plazo
Si sabes que vas a solicitar una hipoteca dentro de uno o dos años, merece la pena hablarlo con tu asesor fiscal. Declarar un rendimiento neto más ajustado a la realidad durante los ejercicios previos tiene un coste en IRPF, pero puede suponer decenas de miles de euros más de financiación.
No es una recomendación fiscal, y cada caso es distinto: es simplemente un factor que casi nadie tiene en cuenta y que se decide con dos años de antelación, no el mes antes de ir al banco.
Cómo mejorar tus opciones
- Cancela deudas pequeñas antes de solicitar. Las financiaciones al consumo pesan mucho en el cálculo.
- Separa la cuenta profesional de la personal. Facilita el análisis y transmite orden.
- Ponte al corriente con Hacienda y la Seguridad Social. Un aplazamiento vivo puede bloquear la operación.
- Aporta más entrada. Bajar el porcentaje financiado es lo que más compensa la irregularidad de ingresos.
- Reúne la documentación antes de pedir nada. Un expediente incompleto se archiva.
- No cambies de actividad ni te des de baja mientras dure el proceso.
- No pidas en diez bancos por tu cuenta. Cada consulta deja registro y con un perfil ajustado eso resta.
Preguntas frecuentes
¿Puede un autónomo pedir una hipoteca?
Sí. No hay ninguna limitación legal. Lo que cambia es cómo analiza el banco tus ingresos: sobre el rendimiento neto declarado, no sobre la facturación.
¿Cuántos años de antigüedad piden?
Lo habitual son dos años de alta con declaraciones presentadas. Algunas entidades aceptan uno si la trayectoria profesional respalda la operación.
¿Cuánto me dan de hipoteca siendo autónomo?
Se calcula sobre el rendimiento neto medio de los dos últimos ejercicios, con el límite de que la cuota no supere en torno al 35% de tus ingresos netos.
¿Por qué me ofrecen menos que a un asalariado?
Porque el banco percibe más riesgo en unos ingresos variables. En la práctica suele traducirse en un porcentaje de financiación algo menor y, a veces, en un diferencial ligeramente superior.
¿Me perjudica deducir muchos gastos?
A efectos de la hipoteca, sí. Cuanto menor sea el rendimiento neto declarado, menor será el importe que el banco esté dispuesto a conceder. Conviene planificarlo con un par de ejercicios de antelación.
¿Y si tengo una sociedad en lugar de ser autónomo?
El banco analizará las cuentas de la sociedad además de tu situación personal. La nómina que te pagues no se valora igual que la de un trabajador ajeno a la empresa.
¿Necesito avalista?
No es obligatorio. Se pide cuando el porcentaje solicitado es alto o cuando los ingresos declarados van justos.
¿Sirve la facturación para justificar ingresos?
Ayuda a demostrar actividad y continuidad, pero el importe que computa el banco es el rendimiento neto de las declaraciones, no las facturas emitidas.
Estudiamos tu caso sin coste
Con un perfil de autónomo, la diferencia entre que te concedan la hipoteca o no está muchas veces en a qué entidad se presenta la operación y cómo se presenta. No todos los bancos analizan igual una actividad por cuenta propia, y esa información no es pública.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y sabemos cuáles están aceptando cada tipo de perfil en cada momento. Presentamos tu operación una sola vez y a las adecuadas.
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