El sistema francés mantiene tu cuota constante, pero reparte los intereses al principio y el capital al final. Por eso, cuando llevas cinco años pagando una hipoteca a 25, solo has devuelto el 14,5% de lo que pediste.
Es el método que utilizan prácticamente todas las hipotecas en España, y entenderlo tiene una consecuencia práctica muy concreta: determina el momento en el que amortizar de verdad compensa.
Qué es el sistema de amortización francés
Es la fórmula con la que el banco calcula tu cuota para que sea siempre la misma durante toda la vida del préstamo.
Lo que sí cambia, y mucho, es qué parte de esa cuota va a intereses y qué parte a reducir tu deuda:
- Al principio casi todo son intereses, porque se calculan sobre un capital pendiente muy alto.
- Al final casi todo es capital, porque ya debes poco y los intereses son mínimos.
La cuota no se mueve. El reparto se da la vuelta por completo.
Por qué tu deuda baja tan despacio
Este es el dato que a casi nadie le cuadra. Hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3%, con una cuota de 711,32 €:
| Momento | Plazo transcurrido | Capital devuelto | % del préstamo |
|---|---|---|---|
| A los 5 años | 20% | 21.742 € | 14,5% |
| A los 10 años | 40% | 46.997 € | 31,3% |
| A los 15 años | 60% | 76.335 € | 50,9% |
| A los 25 años | 100% | 150.000 € | 100% |
Tardas quince años, el 60% del plazo, en haber devuelto la mitad del capital. Y en el conjunto del préstamo habrás pagado 63.395 € de intereses sobre los 150.000 € prestados.
No es una trampa del banco: es aritmética. Los intereses de cada mes se calculan sobre lo que aún debes, y al principio debes casi todo.
Puedes ver tu reparto mes a mes en el cuadro de amortización de una hipoteca.
La consecuencia práctica: amortizar pronto vale mucho más
Aquí hay que deshacer una idea equivocada que circula bastante. Se suele decir que, como en el sistema francés los intereses se concentran al principio, amortizar anticipadamente sirve de poco.
Es justo al revés. Precisamente porque los intereses están delante, cada euro que quitas pronto elimina una porción enorme de intereses futuros.
Con la misma hipoteca del ejemplo, amortizando 10.000 € en distintos momentos:
| Cuándo amortizas | Intereses que te ahorras |
|---|---|
| En el año 1 | 9.844 € |
| En el año 5 | 7.671 € |
| En el año 10 | 5.277 € |
| En el año 15 | 3.200 € |
| En el año 20 | 1.400 € |
Los mismos 10.000 € ahorran siete veces más en el año 1 que en el año 20. Esa es la regla que de verdad importa del sistema francés: si vas a amortizar, cuanto antes.
Si estás valorando hacerlo, los criterios completos están en ¿merece la pena amortizar hipoteca? y la elección entre reducir cuota o plazo, en amortizar cuota o plazo.
La fórmula
La que utilizan todos los bancos:
Cuota = (C × i) ÷ (1 − (1 + i)−n)
- C es el capital prestado.
- i es el tipo de interés mensual, es decir, el anual dividido entre doce.
- n es el número total de cuotas.
Con 150.000 € al 3% a 25 años: i = 0,0025 y n = 300, lo que da los 711,32 € de cuota.
Francés, alemán y americano
| Sistema | Cómo es la cuota | Intereses totales | En España |
|---|---|---|---|
| Francés | Constante | Más altos | Prácticamente todas las hipotecas |
| Alemán | Decreciente: capital fijo más intereses | Más bajos | Muy poco frecuente |
| Americano | Solo intereses, y el capital al vencimiento | Los más altos | Productos específicos |
El alemán hace pagar menos intereses en total, pero arranca con cuotas bastante más altas. El francés gana en España por una razón sencilla: con cuotas iniciales más bajas, mucha más gente supera el filtro del ratio de endeudamiento.
Puedes ver ese cálculo en el ratio de endeudamiento.
Qué implica para ti en la práctica
- Si prevés amortizar, hazlo pronto. El ahorro cae en picado con los años.
- Cuidado con alargar el plazo. Baja la cuota, pero dispara los intereses totales porque el capital tarda más en bajar.
- Vender en los primeros años deja poco margen. Habrás amortizado poco capital, así que la plusvalía real es menor de lo que parece.
- Subrogar pronto compensa más. Si vas a bajar el tipo, hazlo cuando todavía queda mucho interés por pagar: cómo subrogar la hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el sistema de amortización francés?
El método que mantiene la cuota constante durante todo el préstamo, repartiendo más intereses al principio y más capital al final. Lo utilizan prácticamente todas las hipotecas en España.
¿Por qué mi deuda baja tan poco los primeros años?
Porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que al principio es casi el total. En una hipoteca de 150.000 € a 25 años, a los cinco años solo has devuelto el 14,5%.
¿Compensa amortizar anticipadamente con el sistema francés?
Sí, y cuanto antes mejor. Amortizar 10.000 € en el primer año ahorra 9.844 € de intereses; hacerlo en el año veinte, solo 1.400 €.
¿Puedo cambiar el sistema de amortización de mi hipoteca?
En la práctica no, porque las entidades españolas solo ofrecen el francés. Lo que sí puedes negociar son el tipo, el plazo y las comisiones.
¿Cuál es la fórmula de la cuota?
Cuota = (capital × interés mensual) dividido entre (1 menos (1 más interés mensual) elevado a menos el número de cuotas).
¿Qué diferencia hay con el sistema alemán?
En el alemán la cuota es decreciente porque se amortiza siempre el mismo capital. Se pagan menos intereses en total, pero las primeras cuotas son más altas.
¿Alargar el plazo me conviene?
Baja la cuota mensual, pero aumenta bastante los intereses totales, ya que el capital tarda más en reducirse.
¿Dónde veo el reparto de mi cuota?
En el cuadro de amortización, que el banco debe entregarte con la FEIN antes de firmar y que puedes pedir en cualquier momento.
Lo que de verdad cambia tu hipoteca
El sistema de amortización no se negocia. Lo que sí se negocia es el tipo, y ahí sí hay margen: medio punto en una hipoteca media son varios miles de euros, muy por encima de cualquier otra optimización.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y te decimos con números si te compensa amortizar, cambiar de banco o dejarlo como está.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o simular tu cuota en la calculadora de hipotecas.