El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de un inmueble ajeno sin ser su propietario. Quien lo tiene es el usufructuario; quien conserva la propiedad sin poder disfrutarla es el nudo propietario.
Es una figura habitual en herencias, en donaciones a hijos y en operaciones de venta de nuda propiedad. Y tiene consecuencias muy concretas: quién paga qué, quién puede alquilar, quién puede vender y qué pasa con la hipoteca.
Qué es el usufructo
El usufructo es un derecho real que permite disfrutar de un bien ajeno en su totalidad, conservando su forma y sustancia. Está regulado en el artículo 467 y siguientes del Código Civil.
Que sea un derecho real significa que recae sobre la cosa y no sobre una persona: acompaña al inmueble aunque cambie de dueño. Por eso se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Usufructo y nuda propiedad
La propiedad plena se divide en dos partes:
- El usufructuario tiene el uso y el disfrute. Vive en la casa o la alquila y cobra la renta.
- El nudo propietario es el titular del inmueble, pero no puede utilizarlo ni disponer de él libremente mientras dure el usufructo.
Cuando el usufructo se extingue, ambas se reúnen automáticamente: es lo que se llama consolidación, y el nudo propietario pasa a serlo pleno sin necesidad de hacer nada.
Tipos de usufructo
- Usufructo temporal: se constituye por un plazo determinado. Al vencer, se extingue.
- Usufructo vitalicio: dura hasta el fallecimiento del usufructuario. Es el más frecuente y el que suele aparecer en herencias.
También puede ser simultáneo, cuando varias personas lo comparten, o sucesivo, cuando pasa de una a otra en un orden establecido.
Cómo se llega a ser usufructuario
Por ley
El caso más habitual es el del cónyuge viudo. El Código Civil le reconoce un usufructo sobre parte de la herencia, siempre que no estuviera separado legalmente ni de hecho:
| Situación | Usufructo del cónyuge viudo |
|---|---|
| Concurre con hijos o descendientes | El tercio de mejora |
| Sin descendientes, pero con ascendientes | La mitad de la herencia |
| Sin descendientes ni ascendientes | Los dos tercios de la herencia |
Un matiz importante: esto es derecho común. Las comunidades con derecho civil propio —Cataluña, Navarra, Aragón, País Vasco, Baleares y Galicia— tienen reglas distintas, en algunos casos bastante más favorables al viudo. Comprueba cuál se aplica a tu caso.
Por voluntad del propietario
El dueño puede constituir un usufructo en vida, por contrato o por testamento. Es habitual donar la nuda propiedad a los hijos y reservarse el usufructo vitalicio.
Por prescripción
Menos frecuente. Se adquiere por el uso continuado del bien durante el plazo legal, sin que exista contrato.
Derechos del usufructuario
- Usar y disfrutar del inmueble y de sus anexos: garaje, trastero, jardín o piscina.
- Percibir los frutos, incluidas las rentas si decide alquilarlo. El alquiler es suyo, no del nudo propietario.
- Ceder o vender su derecho de usufructo a un tercero, salvo que se hubiera prohibido al constituirlo. Ojo: si el usufructo es vitalicio, se extinguirá igualmente al fallecer el usufructuario original, no el comprador.
- Realizar mejoras, aunque sin derecho a indemnización por ellas al terminar.
Obligaciones del usufructuario
- Hacer inventario y prestar fianza antes de tomar posesión, salvo dispensa expresa.
- Conservar el inmueble con la diligencia de un buen padre de familia.
- Asumir las reparaciones ordinarias, las derivadas del uso normal. Las extraordinarias corresponden al nudo propietario.
- Pagar las cargas y tributos anuales, entre ellos el IBI y los gastos ordinarios de comunidad.
- Devolver el bien al terminar el usufructo en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro por el uso normal.
Es un reparto que genera muchos conflictos en la práctica. La frontera entre reparación ordinaria y extraordinaria conviene dejarla clara por escrito desde el principio.
Cuándo se extingue el usufructo
El Código Civil recoge estas causas:
- Muerte del usufructuario, en los vitalicios.
- Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición pactada.
- Consolidación: cuando usufructo y nuda propiedad se reúnen en la misma persona.
- Renuncia del usufructuario.
- Pérdida total de la cosa sobre la que recae.
- Resolución del derecho de quien lo constituyó.
- Prescripción, por no utilizarlo durante el plazo legal.
No extingue el usufructo no prestar la fianza. Es un error extendido: si el usufructuario no la aporta, el nudo propietario puede pedir medidas de administración del bien, pero el usufructuario conserva su derecho al producto neto.
Cuánto vale un usufructo
Es la pregunta práctica que aparece en toda herencia y en toda compraventa de nuda propiedad, y se calcula con una fórmula fiscal concreta.
Usufructo vitalicio
Porcentaje del usufructo = 89 − edad del usufructuario, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%.
La nuda propiedad es el resto. Un ejemplo:
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Valor de la vivienda | 200.000 € |
| Edad del usufructuario | 70 años |
| Usufructo: 89 − 70 = 19% | 38.000 € |
| Nuda propiedad: 81% | 162.000 € |
Usufructo temporal
Un 2% por cada año de duración, sin superar el 70% del valor total.
Estos porcentajes son los que utiliza Hacienda para liquidar impuestos en herencias, donaciones y compraventas. Para una valoración de mercado real, la cifra puede diferir.
Usufructo e hipoteca
Aquí es donde la figura se cruza con la financiación, y hay tres situaciones frecuentes:
¿Se puede hipotecar un usufructo?
Sí, el derecho de usufructo es hipotecable. En la práctica es muy poco habitual: si el usufructo es vitalicio, la garantía desaparece cuando fallece el usufructuario, y ningún banco quiere una garantía que puede evaporarse. Las entidades lo rechazan casi siempre.
¿Se puede hipotecar la nuda propiedad?
También es posible, y es algo más frecuente, aunque con condiciones peores y porcentajes de financiación bajos: el banco no podría disfrutar del inmueble en caso de ejecución. Lo desarrollamos en nuda propiedad e hipoteca.
Vender o comprar una vivienda con usufructo
Se puede vender la nuda propiedad, pero el comprador no podrá utilizar la vivienda mientras viva el usufructuario. Por eso se vende con descuento, y por eso conseguir financiación para esa compra es complicado.
Lo más habitual y lo más limpio es que usufructuario y nudo propietario vendan juntos el pleno dominio y se repartan el precio según los porcentajes de valoración. Así el comprador adquiere una vivienda normal y puede hipotecarla sin problemas.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el IBI en un usufructo?
El usufructuario. Es una de las cargas anuales que le corresponden, junto con los gastos ordinarios de comunidad y los suministros.
¿Puede el usufructuario alquilar la vivienda?
Sí, y las rentas son suyas mientras dure el usufructo. El nudo propietario no puede impedirlo salvo que se hubiera pactado lo contrario.
¿Quién paga las obras?
El usufructuario asume las reparaciones ordinarias derivadas del uso. Las extraordinarias corresponden al nudo propietario.
¿Se puede vender una casa con usufructo?
El nudo propietario puede vender su parte, pero el comprador no podrá usar la vivienda hasta que se extinga el usufructo. Lo habitual es que ambos vendan juntos el pleno dominio.
¿Cómo se calcula el valor de un usufructo vitalicio?
Restando la edad del usufructuario a 89, con un mínimo del 10% y un máximo del 70% del valor del inmueble. La nuda propiedad es el porcentaje restante.
¿Qué usufructo tiene el cónyuge viudo?
En derecho común, el tercio de mejora si hay descendientes, la mitad si hay ascendientes y no descendientes, y dos tercios si no hay ni unos ni otros. Las comunidades con derecho foral aplican reglas propias.
¿Puede el usufructuario vender su derecho?
Sí, salvo prohibición expresa. Pero si el usufructo es vitalicio, se extinguirá al fallecer el usufructuario original, no quien se lo compró.
¿Se puede renunciar al usufructo?
Sí. La renuncia es una de las causas de extinción, y provoca la consolidación con la nuda propiedad. Conviene valorar antes sus efectos fiscales.
Descargo de responsabilidad
Los conceptos de este artículo son orientativos y están simplificados. El derecho sucesorio y el de usufructo tienen numerosas particularidades, y varían según la comunidad autónoma. Si eres usufructuario o nudo propietario y necesitas saber cómo se aplica la ley a tu caso, consulta con un abogado especializado.
Si necesitas financiación, hablamos
Las operaciones con usufructo de por medio —comprar una nuda propiedad, financiar la compra a los coherederos, consolidar el pleno dominio— no las acepta cualquier entidad, y las que lo hacen aplican criterios muy distintos entre sí.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y sabemos cuáles estudian este tipo de operaciones. El estudio es gratuito y sin compromiso.
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