La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano cuando vendes, heredas o donas un inmueble. Y hay un dato que casi todos los artículos se saltan: se calcula sobre el valor catastral del suelo, no sobre el del inmueble completo.
Esa diferencia es enorme. En un piso, el suelo suele representar entre el 30% y el 50% del valor catastral total, así que confundirlos multiplica el resultado por dos o por tres.
Desde 2021 existen dos métodos de cálculo y puedes elegir el que te salga más barato. Aquí te explicamos ambos con un ejemplo completo.
Qué es la plusvalía municipal
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble.
Grava el incremento de valor del suelo durante los años que has sido propietario. No grava la construcción, ni la vivienda en su conjunto, ni la ganancia de la venta como tal. Solo el suelo.
Por qué hay dos métodos
En octubre de 2021 el Tribunal Constitucional anuló el sistema de cálculo que se venía aplicando, porque obligaba a pagar aunque no hubiera habido incremento real de valor.
La reforma posterior estableció los dos métodos actuales y, sobre todo, el derecho a elegir el que resulte más favorable. Es la parte que más dinero ahorra y la que menos gente utiliza.
Quién paga y cuándo
| Operación | Quién paga | Plazo |
|---|---|---|
| Compraventa | El vendedor | 30 días hábiles |
| Donación | Quien recibe | 30 días hábiles |
| Herencia | Los herederos | 6 meses, prorrogables a un año |
Un caso que conviene conocer si compras: cuando el vendedor no reside en España, el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente y responde del pago ante el ayuntamiento. Si vas a comprar a un no residente, cierra este punto por escrito antes de firmar.
Cómo se calcula: los dos métodos
Antes de nada necesitas un dato que aparece en el recibo del IBI: el valor catastral del suelo, desglosado del valor catastral total. Si solo tienes el total, no puedes calcular nada.
Método objetivo
Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia
El coeficiente lo fija cada ayuntamiento dentro de los máximos legales, que se actualizan cada año. No se multiplica además por el número de años: el coeficiente ya lo incorpora.
Método real
Base imponible = ganancia total × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total)
Es decir: se calcula la ganancia de la operación y se le aplica la proporción que representa el suelo dentro del valor catastral.
Y después, en los dos casos
Cuota = base imponible × tipo de gravamen del ayuntamiento
El tipo lo fija cada municipio con un máximo legal del 30%. Es un impuesto municipal, no autonómico: lo aprueba el ayuntamiento en su ordenanza fiscal, no la comunidad autónoma.
Ejemplo completo
Piso en Madrid vendido por 220.000 €, comprado 19 años antes por 180.000 €.
- Valor catastral total: 100.000 €
- Valor catastral del suelo: 40.000 € (el 40% del total)
- Tipo de gravamen del Ayuntamiento de Madrid: 29%
- Coeficiente aplicable en el ejemplo: 0,45
Con el método objetivo
| Base imponible | 40.000 € × 0,45 = 18.000 € |
| Cuota | 18.000 € × 29% = 5.220 € |
Con el método real
| Ganancia obtenida | 220.000 € − 180.000 € = 40.000 € |
| Proporción del suelo | 40.000 € ÷ 100.000 € = 40% |
| Base imponible | 40.000 € × 40% = 16.000 € |
| Cuota | 16.000 € × 29% = 4.640 € |
En este caso conviene el método real: 4.640 € frente a 5.220 €. Casi 600 € de diferencia por hacer los dos cálculos.
No hay una regla fija sobre cuál sale mejor. Como orientación: el método real suele ganar cuando la ganancia ha sido pequeña o la tenencia muy larga; el objetivo, cuando la revalorización ha sido fuerte.
El coeficiente del ejemplo es orientativo. Consulta la ordenanza fiscal vigente de tu ayuntamiento, porque tanto el coeficiente como el tipo cambian de un municipio a otro y se revisan anualmente.
Cuándo no se paga
- Si vendes con pérdidas. Si el precio de venta es inferior al de compra, no hay hecho imponible. Pero no es automático: tienes que declararlo y acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
- En la dación en pago de la vivienda habitual, cumpliendo los requisitos. Lo tratamos en la dación en pago.
- En transmisiones entre cónyuges derivadas de sentencias de nulidad, separación o divorcio.
- En suelo rústico. El impuesto solo grava suelo urbano.
- En determinados supuestos como bienes de interés cultural o transmisiones a entidades benéficas.
Un detalle que ahorra dinero en el IRPF
La plusvalía municipal que pagas al vender es un gasto de la transmisión, así que se resta al calcular la ganancia patrimonial en tu declaración de la renta.
Guarda el justificante: reduce la base sobre la que tributas en el IRPF por la venta.
Qué necesitas para hacer el cálculo
- El último recibo del IBI, con el valor catastral del suelo desglosado.
- Las escrituras de compra y de venta, con fechas y precios.
- La ordenanza fiscal de tu ayuntamiento, con el coeficiente y el tipo vigentes.
Si el desglose del suelo no aparece en el recibo, puedes obtenerlo en la Sede Electrónica del Catastro. Te explicamos cómo funciona ese valor en el valor catastral y su influencia en la hipoteca y en qué es el IBI.
Preguntas frecuentes
¿Sobre qué valor se calcula la plusvalía municipal?
Sobre el valor catastral del suelo, no sobre el valor catastral total ni sobre el precio de venta. En un piso, el suelo suele ser entre el 30% y el 50% del valor catastral.
¿Puedo elegir el método de cálculo?
Sí. Desde la reforma de 2021 puedes optar por el que te resulte más favorable. Conviene calcular los dos antes de presentar la liquidación.
¿Quién paga la plusvalía al vender una casa?
El vendedor, salvo pacto en contrario entre las partes. En herencias y donaciones la paga quien recibe el inmueble.
¿Cuál es el plazo para pagarla?
Treinta días hábiles en compraventas y donaciones. En herencias, seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita.
¿Se paga si vendo con pérdidas?
No, pero hay que declararlo y demostrarlo con las escrituras de compra y venta. No se aplica de oficio.
¿La plusvalía es un impuesto autonómico?
No, es municipal. Lo regula la Ley de Haciendas Locales y lo aprueba cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, con un tipo máximo del 30%.
¿Influyen las reformas que haya hecho en la vivienda?
No directamente. La plusvalía solo atiende al valor del suelo. Las reformas sí pueden afectar al valor catastral con el tiempo y a la ganancia patrimonial en el IRPF.
¿Y si el vendedor es extranjero no residente?
El comprador pasa a ser sustituto del contribuyente y responde del pago ante el ayuntamiento. Conviene retener el importe en la firma y dejarlo pactado por escrito.
Te ayudamos a tener todos los números antes de firmar
La plusvalía es uno de esos costes que aparecen al final y que casi nadie presupuesta. Y si compras a un no residente, puede acabar siendo tu problema.
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Este artículo tiene carácter informativo. Los coeficientes y tipos de gravamen los fija cada ayuntamiento y se actualizan anualmente: consulta la ordenanza fiscal vigente o a un asesor antes de presentar tu liquidación.