La dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco para cancelar la deuda hipotecaria. No es un derecho automático: la entidad tiene que aceptarla, y solo está obligada a hacerlo si se cumplen todos los requisitos del Código de Buenas Prácticas.
Es la última medida de una escalera. Antes vienen la reestructuración de la deuda y la quita, y conviene conocerlas porque en muchos casos resuelven la situación sin perder la casa.
En este artículo te explicamos los requisitos exactos, cómo se solicita, qué pasa con los impuestos y qué alternativas tienes.
¿Qué es la dación en pago?
Es un acuerdo por el que el deudor transmite la propiedad de la vivienda a la entidad y esta da por saldada la deuda. Está regulada, para el caso de la vivienda habitual, en el Real Decreto-ley 6/2012, modificado en varias ocasiones, la última por el Real Decreto-ley 19/2022.
Hay que distinguir dos escenarios muy distintos:
- Dación protegida por el Código de Buenas Prácticas. Si cumples todos los requisitos y tu banco está adherido al Código, la entidad está obligada a aceptarla y la deuda se extingue por completo.
- Dación pactada libremente. Fuera del Código, todo depende de lo que negocies. Y aquí está el riesgo principal: si no se pacta expresamente la extinción total, puede quedar deuda pendiente después de entregar la casa.
Esa distinción es la que decide si sales de la operación sin deudas o arrastrando una parte.
Requisitos de la dación en pago
El Banco de España los detalla en su portal Cliente Bancario. Son acumulativos: si falla uno, la dación protegida no procede.
- Que el deudor se encuentre en el umbral de exclusión, es decir, en la situación de vulnerabilidad económica que define la norma.
- Que la vivienda sea la habitual. No se aplica a segunda residencia, local de negocio ni otros inmuebles.
- Que el precio de adquisición respete el límite establecido, con un máximo de 250.000 €. El límite concreto se calcula según los metros construidos y el precio medio por metro cuadrado de la provincia en el año de compra.
- Que el plan de reestructuración de la deuda sea inviable. Es un paso previo obligatorio.
- Que la entidad haya optado por no aplicar una quita de la deuda.
- Que, si hay ejecución hipotecaria en marcha, no se haya dictado todavía el anuncio de subasta.
- Que la vivienda no esté gravada con cargas posteriores a la hipoteca.
- Que la solicitud se presente dentro de los 24 meses siguientes a la solicitud de reestructuración.
Los dos plazos —el anuncio de subasta y los 24 meses— son los que más operaciones dejan fuera. Por eso el momento en que se pide importa tanto como el fondo.
El alquiler social posterior
Es una posibilidad que mucha gente desconoce: tras la dación protegida, el deudor puede solicitar permanecer en la vivienda como arrendatario durante dos años, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe de la deuda en el momento de la dación.
No es automático: hay que solicitarlo expresamente. Conviene plantearlo en la misma negociación, no después.
Dación en pago y ejecución hipotecaria: la diferencia clave
Se confunden y no tienen nada que ver:
| Dación en pago | Ejecución hipotecaria | |
|---|---|---|
| Naturaleza | Acuerdo voluntario | Procedimiento judicial |
| Quién lo inicia | El deudor | El banco |
| Destino del inmueble | Pasa al banco por acuerdo | Sale a subasta |
| Deuda posterior | Se extingue si está bajo el Código o así se pacta | Puede seguir debiéndose si la subasta no cubre el total |
| Plazos | Los que se negocien | Marcados por el juzgado |
Esa última fila es la razón de fondo para actuar pronto. En una ejecución, si la vivienda se adjudica por debajo de la deuda, el banco puede seguir reclamando la diferencia y también responden los avalistas.
Si tienes un avalista en la hipoteca, conviene que sepa lo que implica: lo explicamos en qué es un garante hipotecario.
Qué pasa con los impuestos
Entregar la vivienda es una transmisión, así que técnicamente genera obligaciones fiscales. Pero para la vivienda habitual del deudor insolvente la ley prevé exenciones en los dos impuestos que más pesan:
- IRPF: la ganancia patrimonial derivada de la dación de la vivienda habitual está exenta cuando se cumplen cuatro condiciones a la vez: que sea la vivienda habitual del deudor o de su garante, que la transmisión se realice por dación en pago o en ejecución hipotecaria, que sirva para cancelar deudas con una entidad de crédito, y que el propietario no disponga de otros bienes suficientes para pagar la deuda.
- Plusvalía municipal: también está exenta en los supuestos de dación en pago de la vivienda habitual, con requisitos equivalentes.
Es información importante porque circula mucha desinformación al respecto. Aun así, conviene confirmarlo caso por caso: las exenciones dependen de cumplir todos los requisitos, no solo de que se trate de una dación.
Antes de la dación: lo que hay que intentar primero
La dación es el último escalón del Código de Buenas Prácticas, y llegar directamente a ella suele ser un error. Estas son las medidas previas:
1. Reestructuración de la deuda
Es el paso obligatorio antes de cualquier otra cosa. Incluye la posibilidad de una carencia en la amortización de capital, una ampliación del plazo o una reducción del tipo de interés.
Te explicamos cómo funciona el periodo de carencia en carencia y cadencia hipotecaria.
2. Quita de la deuda
La entidad puede acordar una reducción del capital pendiente. No está obligada a concederla, pero es la medida intermedia entre la reestructuración y la dación.
3. Cambiar las condiciones o de entidad
Si tu situación es de tensión pero no de insolvencia, hay margen antes de llegar a nada de lo anterior: una novación con tu banco o una subrogación a otra entidad pueden reducir la cuota lo suficiente.
Esta es la vía que más veces se descarta por desconocimiento, y suele ser la que mejor resultado da.
4. Venta con autorización del banco
Si la vivienda vale más que la deuda, venderla y cancelar la hipoteca suele dejarte en mejor situación que la dación, porque conservas la diferencia.
5. Ley de Segunda Oportunidad
Cuando el problema va más allá de la hipoteca y afecta al conjunto de tus deudas, el procedimiento de segunda oportunidad puede ser un camino más completo. Es una vía judicial y requiere asesoramiento jurídico especializado.
Cómo solicitar la dación en pago
- Reúne la documentación que acredite tu situación: nóminas o certificado de prestaciones, declaración de la renta, vida laboral, certificado del INEM si procede y nota simple de todos los inmuebles a tu nombre.
- Solicita por escrito la aplicación del Código de Buenas Prácticas en tu entidad, y guarda copia sellada con la fecha. Ese registro determina el cómputo de los 24 meses.
- Espera la respuesta sobre la reestructuración. Es el paso previo obligado.
- Si resulta inviable, solicita la dación dentro del plazo, indicando expresamente si quieres acogerte al alquiler social de dos años.
- Revisa el acuerdo antes de firmar. Tiene que decir de forma expresa que la deuda queda totalmente extinguida.
Sobre ese último punto no hay margen: no firmes ninguna dación cuyo documento no recoja por escrito la cancelación total de la deuda. Es el error que más caro sale.
Dónde pedir ayuda gratuita
Si estás en esta situación, hay recursos públicos y gratuitos antes de pagar por asesoramiento:
- El portal Cliente Bancario del Banco de España tiene una guía completa sobre deudores hipotecarios sin recursos y el Código de Buenas Prácticas.
- Las comunidades autónomas y muchos ayuntamientos disponen de servicios de orientación para personas con dificultades de pago de su vivienda habitual.
- Si la entidad incumple el Código, puedes reclamar ante el Banco de España.
Preguntas frecuentes
¿La dación en pago cancela toda la deuda?
Bajo el Código de Buenas Prácticas, sí: la deuda se extingue por completo. En una dación pactada al margen del Código, solo si se recoge expresamente en el acuerdo. Si no se dice, puede quedar deuda pendiente.
¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago?
Solo si está adherido al Código de Buenas Prácticas y se cumplen todos los requisitos. Fuera de esos supuestos, es una negociación y la entidad puede negarse.
¿Puedo pedir la dación si tengo otras propiedades?
Difícilmente. El umbral de exclusión exige, entre otras cosas, no disponer de otros bienes con los que hacer frente a la deuda. Tener otro inmueble suele dejar fuera del Código.
¿Cuál es el valor máximo de la vivienda para acceder a la dación?
El límite se calcula según los metros construidos y el precio medio por metro cuadrado de la provincia en el año de adquisición, con un tope máximo de 250.000 €.
¿Puedo seguir viviendo en la casa después de la dación?
Sí. Tras una dación protegida puedes solicitar permanecer dos años como arrendatario pagando una renta anual del 3% de la deuda existente en el momento de la dación. Hay que pedirlo expresamente.
¿Se puede pedir la dación si ya hay una ejecución hipotecaria en marcha?
Sí, siempre que no se haya dictado todavía el anuncio de subasta. Pasado ese momento, la vía del Código se cierra.
¿La dación en pago afecta a mi historial crediticio?
Sí. Queda registro de la incidencia y condiciona el acceso a financiación durante años, aunque menos que una ejecución hipotecaria con deuda pendiente.
¿Tengo que pagar impuestos por la dación?
En la dación de vivienda habitual por insolvencia, la ganancia patrimonial está exenta en el IRPF y también lo está la plusvalía municipal, siempre que se cumplan los requisitos que fija la normativa.
Si aún estás a tiempo, hay margen antes de llegar aquí
La dación en pago es una salida real, pero es la última. La mayoría de las situaciones que acaban en dación pasaron antes por meses en los que una renegociación de la hipoteca habría bastado.
Si tu cuota se ha vuelto difícil de asumir pero todavía la pagas, ese es el momento de actuar. En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y estudiamos sin coste si te conviene una novación, una subrogación o alargar el plazo para reducir la cuota.
Puedes ver las opciones en nuestra página de hipotecas o calcular cómo quedaría tu cuota con otras condiciones en la calculadora de hipotecas.
Si ya estás en situación de impago o con una ejecución iniciada, lo que necesitas es asesoramiento jurídico especializado y los servicios públicos de orientación mencionados más arriba, no un intermediario financiero.