Si has llegado buscando «periodo de cadencia», lo que buscas casi con seguridad es el periodo de carencia. «Cadencia» no es un término hipotecario: es una confusión muy extendida con «carencia», que sí existe y es lo que te explicamos aquí.
La carencia es el periodo en el que pagas una cuota reducida porque no amortizas capital, o amortizas menos de lo normal. Alivia la cuota durante unos años, pero encarece el préstamo en total.
Cadencia y carencia: aclaremos la confusión
En el vocabulario hipotecario español solo existe la carencia. No hay ningún «periodo de cadencia» regulado ni utilizado por las entidades.
Si te lo han mencionado, lo más probable es que se refirieran a una de estas dos cosas:
- El periodo de carencia, que es lo que trata este artículo.
- La revisión del tipo de interés en una hipoteca variable, es decir, el momento en que se recalcula tu cuota según el euríbor. Eso se llama revisión, y lo explicamos en euríbor hoy.
Aclarado esto, vamos a lo importante.
¿Qué es el periodo de carencia de una hipoteca?
Es un tramo pactado con el banco durante el cual tu cuota mensual baja porque dejas de amortizar capital, total o parcialmente. La deuda no se reduce, o se reduce mucho menos, pero pagas menos cada mes.
Carencia total
Pagas únicamente los intereses. El capital pendiente se queda exactamente igual que el primer día. Es la modalidad de cuota más baja y la más habitual.
Carencia parcial
Pagas los intereses y una parte reducida de capital. La cuota baja menos, pero la deuda sigue bajando algo.
Cuánto ahorras y cuánto te cuesta
Aquí está lo que casi nadie pone con números. Hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3,5%:
| Sin carencia | Con 2 años de carencia total | |
|---|---|---|
| Cuota los 2 primeros años | 898 € | 583 € |
| Cuota a partir del tercer año | 898 € | 935 € |
| Total pagado | 323.312 € | 328.025 € |
Las dos conclusiones:
- Ahorras 315 € al mes durante los dos años de carencia. Eso son 7.560 € de alivio inmediato.
- Te cuesta unos 4.700 € más en el conjunto del préstamo, y la cuota posterior sube 37 € respecto a la que habrías tenido.
Es un intercambio: liquidez ahora a cambio de coste total después. Si el alivio te resuelve un problema real, compensa. Si es solo para llegar a una vivienda más cara, conviene pensarlo dos veces.
Puedes hacer tus números en la calculadora de hipotecas.
Cuánto dura
Lo habitual es entre uno y tres años, aunque en algunos casos llega a cinco. Casi siempre se sitúa al principio del préstamo, que es cuando más aprieta el esfuerzo tras la compra.
Cuanto más larga sea la carencia, mayor el alivio mensual y mayor el sobrecoste final.
Cuándo se solicita
Al firmar la hipoteca
Es lo más sencillo: se pacta en la escritura desde el principio. Suele concederse a perfiles jóvenes o a quienes prevén una mejora de ingresos a corto plazo.
Después, durante la vida del préstamo
Requiere una novación, es decir, modificar el contrato con tu banco. No es un derecho: la entidad puede negarse.
Suele concederse ante una circunstancia sobrevenida —una reducción de ingresos, una excedencia, un cambio familiar— y siempre que no haya impagos previos. Te explicamos cómo funciona en qué es la novación de una hipoteca.
Pídela antes de dejar de pagar, no después. Con impagos en el historial, la respuesta suele ser no.
Dónde aparece habitualmente
- Hipoteca puente: es su uso más característico. Pagas solo intereses mientras vendes tu vivienda anterior. Lo desarrollamos en qué es una hipoteca puente.
- Autopromoción: carencia mientras dura la obra, ya que aún no vives en la casa. Puedes verlo en nuestra página de hipoteca de autopromoción.
- Compra y reforma: alivio durante los meses de obra, en la hipoteca de compra y reforma.
- Dificultades de pago: la carencia es la primera medida del Código de Buenas Prácticas, antes de plantearse nada más grave. Lo tratamos en la dación en pago.
Cuándo compensa y cuándo no
Tiene sentido si…
- Atraviesas una situación puntual y sabes que se va a resolver.
- Estás en una hipoteca puente o en una obra, y aún no disfrutas del inmueble.
- Prevés una mejora de ingresos con fundamento, no por optimismo.
- Necesitas liquidez para algo que rinde más que el coste del préstamo.
Piénsatelo si…
- La utilizas para acceder a una vivienda que no te puedes permitir. Es el uso más peligroso: la cuota real llega igual, solo que más alta.
- Tus ingresos no van a mejorar de forma previsible.
- Ya vas justo con la cuota reducida. Si con carencia apenas llegas, sin ella no llegarás.
Si el problema es que la cuota es alta de forma estructural, la solución probablemente no sea la carencia sino cambiar la hipoteca de banco o renegociar el plazo.
Preguntas frecuentes
¿Existe el periodo de cadencia en una hipoteca?
No. En el vocabulario hipotecario español solo existe la carencia. «Cadencia» es una confusión habitual con ese término.
¿Qué es el periodo de carencia?
El tramo durante el cual pagas una cuota reducida porque no amortizas capital, o amortizas menos. Puede ser total, pagando solo intereses, o parcial.
¿Durante la carencia baja mi deuda?
En la carencia total, no: el capital pendiente se mantiene intacto. En la parcial baja, pero más despacio de lo normal.
¿Cuánto encarece la hipoteca?
Depende del importe y de la duración. En una hipoteca de 200.000 € a 30 años, dos años de carencia total suponen unos 4.700 € más en el total del préstamo.
¿Puedo pedir carencia si ya tengo la hipoteca?
Sí, mediante una novación, pero el banco no está obligado a concederla. Conviene solicitarla antes de tener ningún impago.
¿Cuánto puede durar?
Habitualmente entre uno y tres años, y en algunos casos hasta cinco. Cuanto más larga, mayor el sobrecoste final.
¿La carencia tiene coste añadido?
Si se pacta al firmar, no suele tener coste específico. Si se solicita después mediante novación, puede llevar comisión y gastos de escritura.
¿Es lo mismo que una moratoria?
No exactamente. La moratoria es una suspensión temporal de pagos, normalmente vinculada a una situación excepcional. La carencia es una condición pactada del préstamo.
Estudiamos si te conviene
La carencia es una herramienta útil, pero no arregla una hipoteca que es cara de base: solo mueve el problema unos años hacia adelante.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y te decimos con números si te conviene una carencia, alargar el plazo o cambiar de entidad. El estudio es gratuito y sin compromiso.
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