Comprar un terreno con hipoteca es posible, pero las condiciones no se parecen a las de una vivienda: los bancos financian entre el 40% y el 60% del valor, con plazos de 10 a 20 años y tipos algo más altos.
Y hay un detalle fiscal que cambia mucho el presupuesto: la compra de un solar a un promotor lleva un IVA del 21%, no del 10%. El tipo reducido es solo para viviendas.
Aquí te explicamos qué piden los bancos, qué impuestos se pagan según el tipo de suelo y qué comprobar antes de firmar.
Por qué financian menos que en una vivienda
Un terreno es una garantía peor para el banco que una casa, por tres motivos:
- Es más difícil de vender si hay que ejecutarlo. El mercado de suelo es mucho más estrecho que el de vivienda.
- Su valor es más volátil y depende de decisiones urbanísticas ajenas al propietario.
- No genera uso ni rentas mientras no se construya.
De ahí las condiciones habituales:
| Vivienda | Terreno | |
|---|---|---|
| Financiación | Hasta el 80% | 40%-60% |
| Plazo | Hasta 30 años | 10-20 años |
| Tipo de interés | Estándar | Algo superior |
| Entidades que lo ofrecen | Todas | Pocas, y caso por caso |
La consecuencia práctica: necesitas aportar entre el 40% y el 60% del precio de tu bolsillo, más los gastos e impuestos. Es mucho más ahorro que en una compra de vivienda.
Puedes simular la cuota en la calculadora de hipotecas.
Qué tipo de terreno quieres comprar
Es lo primero que va a mirar el banco, y condiciona todo lo demás.
Suelo urbano o urbanizable
Es el que tiene opciones reales de financiación. Cuenta con servicios —o los tendrá— y permite edificar según el planeamiento municipal. Cuanto más avanzado esté su desarrollo urbanístico, mejor lo valorará la entidad.
Suelo rústico
Mucho más complicado. La edificabilidad está muy limitada, no suele haber suministros y el mercado de reventa es reducido. Algunas entidades directamente no lo financian.
Existe la vía de la recalificación, pero conviene ser realista: es un proceso administrativo largo, incierto y que no depende de ti. No cuentes con ella para hacer números.
Los impuestos: aquí está el error más común
La fiscalidad de un terreno no es la misma que la de una vivienda, y la confusión sale muy cara.
| Situación | Impuesto |
|---|---|
| Solar o suelo urbanizable vendido por empresa o promotor | IVA del 21% más AJD |
| Terreno vendido por un particular | ITP, entre el 4% y el 10% según comunidad |
| Terreno rústico vendido por empresa | Habitualmente exento de IVA, tributa por ITP |
El 10% de IVA que se aplica a la vivienda nueva no existe en la compra de un solar: ahí el tipo es el general del 21%. En un terreno de 100.000 €, confundirlos son 11.000 € de diferencia.
Puedes ampliar en nuestros artículos sobre el IVA en la compra de vivienda y sobre cuándo se paga el ITP.
El resto de gastos
Notaría, registro y gestoría de la compraventa, más la tasación del terreno. En cuanto a la escritura del préstamo, desde la Ley 5/2019 el banco asume la notaría, la gestoría, el registro y el AJD de la hipoteca. Al cliente le queda la tasación.
El desglose completo, en quién paga los gastos de notaría de una hipoteca.
Qué comprobar antes de comprar
Un terreno esconde más sorpresas que un piso. Antes de firmar unas arras:
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad: titularidad, superficie y cargas.
- Calificación urbanística en el ayuntamiento. Es el documento que dice qué puedes construir, cuánto y con qué retranqueos.
- Servicios disponibles: agua, luz, saneamiento y acceso rodado. Llevarlos hasta la parcela puede costar decenas de miles de euros.
- Servidumbres de paso, de vistas o de tendidos eléctricos.
- Coincidencia entre Registro y Catastro en superficie y linderos, un problema muy frecuente en suelo rústico: cómo subsanar diferencias entre catastro y registro.
- Afecciones: cauces, vías pecuarias, zonas protegidas o costa.
Y déjalo por escrito en el contrato de arras, condicionando la compra a que la calificación urbanística permita lo que tienes previsto.
Si además vas a construir
Comprar el terreno y edificar sobre él son dos operaciones distintas, y conviene no mezclarlas.
Si tu plan es levantar una vivienda, lo que necesitas es una hipoteca de autopromoción, que entrega el dinero por fases según avanza la obra y que puede incluir el suelo. Tienes las condiciones en nuestra página de hipoteca de autopromoción.
Y si quieres saber si se puede financiar todo junto, lo tratamos en detalle en ¿se puede pedir una hipoteca para terreno y casa?
Este artículo se centra en la compra del suelo, tanto si vas a construir más adelante como si lo adquieres como inversión.
Requisitos habituales
- Ahorro del 40%-60% del precio, más gastos e impuestos.
- Capacidad de pago con la cuota dentro del 35% de tus ingresos: el ratio de endeudamiento.
- Historial sin impagos y poco endeudamiento previo.
- Terreno con calificación favorable y situación registral limpia.
- Tasación del suelo por sociedad homologada.
Preguntas frecuentes
¿Se puede pedir una hipoteca para comprar un terreno?
Sí, aunque no todas las entidades las conceden. Lo habitual es financiar entre el 40% y el 60% del valor de tasación, con plazos de 10 a 20 años.
¿Cuánto financian para un terreno?
Entre el 40% y el 60%, frente al 80% de una vivienda. Necesitarás aportar el resto de tu ahorro.
¿Qué IVA se paga al comprar un terreno?
El 21% cuando el vendedor es empresa o promotor y se trata de suelo urbano o urbanizable. El 10% aplica a viviendas, no a solares. Si el vendedor es un particular, se paga ITP en lugar de IVA.
¿Se puede hipotecar un terreno rústico?
Es posible pero difícil. Muchas entidades no lo aceptan por su limitada edificabilidad y su escasa liquidez.
¿Puedo financiar el terreno y la construcción con la misma hipoteca?
Sí, mediante una hipoteca de autopromoción, que entrega el capital por fases según avanza la obra y puede incluir la compra del suelo.
¿Qué plazo dan?
Entre 10 y 20 años habitualmente, bastante menos que en una hipoteca de vivienda. Eso encarece la cuota mensual.
¿Es buena inversión comprar suelo?
Depende de la calificación urbanística y de su evolución. Ten en cuenta que un terreno no genera rentas mientras no se construya, y sí genera costes: IBI y mantenimiento.
¿Qué pasa si el terreno no coincide con el Catastro?
Es un problema frecuente en suelo rústico y puede bloquear la operación. Conviene subsanarlo antes de solicitar la financiación.
Te decimos qué entidades financian suelo
La financiación de terrenos es un producto de nicho: pocas entidades lo trabajan, y las que lo hacen cambian de criterio con frecuencia. Presentar la operación en el banco equivocado suele terminar en una negativa que además queda registrada.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y sabemos cuáles están aceptando compra de suelo en cada momento y con qué porcentaje.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas.
La información fiscal de este artículo es orientativa. Para tu operación concreta consulta con un asesor fiscal.