Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, es muy probable que puedas reclamar los gastos de notaría, registro y gestoría que el banco te cargó indebidamente. Y no importa cuánto tiempo haya pasado: el Tribunal Supremo ha fijado que el plazo no empieza a contar hasta que se declara nula la cláusula.
La cantidad recuperable suele moverse entre 800 € y 1.800 €, más los intereses legales desde que pagaste.
Aquí tienes qué se puede reclamar, qué no, cuánto se recupera y cómo hacerlo.
Qué gastos puedes reclamar
Durante años las escrituras incluían una cláusula que atribuía al cliente todos los gastos de la operación. Los tribunales la declararon abusiva, y desde entonces la jurisprudencia ha ido repartiendo cada concepto.
| Concepto | A quién corresponde | ¿Reclamable? |
|---|---|---|
| Notaría de la escritura de hipoteca | 50% banco / 50% cliente | Sí, el 50% |
| Registro de la Propiedad | 100% banco | Sí, íntegro |
| Gestoría | 100% banco | Sí, íntegro |
| Tasación (antes de junio de 2019) | Banco, según criterio mayoritario | Generalmente sí |
| AJD (antes de noviembre de 2018) | Cliente, según el Supremo | No, con carácter general |
| Comisión de apertura | Caso por caso | Depende |
Por qué el AJD no se recupera
Es la partida más grande y la pregunta más repetida. En noviembre de 2018 el Real Decreto-ley 17/2018 estableció que el AJD del préstamo hipotecario lo paga el prestamista, pero sin efecto retroactivo. Para las hipotecas anteriores, el Supremo mantuvo que corresponde al cliente.
Puedes ver cómo funciona hoy ese impuesto en quién paga el AJD.
La comisión de apertura
Su reclamabilidad depende del caso. El TJUE ha señalado que puede ser abusiva cuando no responde a un servicio efectivamente prestado o resulta desproporcionada respecto al importe del préstamo. No es automático, pero merece analizarse.
Cuánto se recupera
Ejemplo orientativo para una hipoteca de 200.000 € firmada hace unos quince años:
| 50% de la notaría | 400 € |
| Registro de la Propiedad | 400 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 350 € |
| Subtotal | 1.550 € |
| Intereses legales desde el pago | Variable, a menudo relevante |
Los intereses legales cuentan desde la fecha en que pagaste cada gasto, así que en hipotecas antiguas pueden suponer una parte considerable del total.
No esperes cifras de cinco dígitos. Circula bastante exageración con este tema: lo habitual está por debajo de los 2.000 € antes de intereses.
El plazo: la parte que más ha cambiado
Aquí está la buena noticia, y conviene entenderla bien porque decide si puedes reclamar o no.
Nulidad y devolución son dos cosas distintas
- La acción para declarar nula la cláusula es imprescriptible. No caduca nunca.
- La acción para que te devuelvan el dinero prescribe a los cinco años, según el artículo 1964 del Código Civil.
La pregunta era desde cuándo cuentan esos cinco años. Y ahí ha estado la batalla.
Qué han dicho los tribunales
- TJUE, 25 de abril de 2024. El plazo no puede empezar antes de que el consumidor tenga conocimiento del carácter abusivo de la cláusula.
- Tribunal Supremo, sentencia de Pleno 857/2024, de 14 de junio. Fija doctrina: salvo que el banco pruebe que el consumidor lo sabía antes, el plazo empieza en la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula.
- TJUE, 13 de marzo de 2025 (asunto C-230/24). Confirma que un plazo de cinco años es compatible con la normativa europea, con ese matiz sobre el inicio.
- Tribunal Supremo 1650/2025, de 18 de noviembre. Reitera el criterio y revoca una sentencia que había declarado prescrita la reclamación.
- Tribunal Supremo 48/2026. Precisa que la carga de probar el conocimiento previo recae en el banco, y que la publicación de la doctrina general en 2019 no fija por sí sola el inicio del plazo.
- Tribunal Supremo 312/2026, de 25 de febrero. Rechaza el argumento de que la repercusión mediática de las primeras sentencias bastara para dar por informado al consumidor medio.
Qué significa en la práctica
Da igual que tu hipoteca sea de 2003 o de 2015. Mientras no exista una sentencia firme que haya declarado nula tu cláusula, y el banco no acredite que tú conocías su abusividad, el plazo de cinco años no ha empezado a correr.
Es el motivo por el que hoy siguen prosperando reclamaciones de hipotecas de hace veinte años.
Qué hipotecas se pueden reclamar
- Firmadas antes de junio de 2019: son las reclamables. Casi todas llevaban la cláusula de gastos.
- Firmadas después de junio de 2019: la Ley 5/2019 ya atribuye esos gastos al banco, así que no hay nada que reclamar.
- Ya canceladas: sí se puede. Cancelar la hipoteca no extingue el derecho.
- Subrogadas a otro banco: se reclama a la entidad que firmó la operación original.
- Heredadas: los herederos pueden reclamar acreditando su condición.
- A nombre de varios titulares: conviene que reclamen todos.
Cómo reclamar, paso a paso
1. Reúne la documentación
Escritura de la hipoteca, facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, y justificantes de pago.
Si te faltan facturas, pídelas. La notaría, el registro y la gestoría conservan copias durante años, y sin ellas no hay reclamación: los tribunales exigen acreditar lo pagado.
2. Calcula el importe
Aplica el reparto de la tabla anterior a tus facturas reales. Así sabrás si compensa y podrás valorar la oferta del banco cuando llegue.
3. Reclamación al servicio de atención al cliente
Un escrito al banco identificando la hipoteca, solicitando la nulidad de la cláusula, detallando las cantidades con sus justificantes y fijando un plazo de respuesta. Guarda copia sellada o el acuse de recibo: acredita la fecha.
4. Reclamación ante el Banco de España
Si el banco no responde o lo hace negativamente. Sus resoluciones no son vinculantes, pero documentan el intento previo.
5. Vía judicial
Juicio ordinario, con abogado y procurador obligatorios. Suele durar entre seis meses y dos años.
Si el banco te ofrece un acuerdo
Lo habitual es que ofrezca menos del máximo reclamable. Como orientación: si la oferta supera el 70%-80% de lo reclamable, aceptarla suele ser razonable; por debajo, conviene valorar la vía judicial.
Lee la letra pequeña antes de firmar
Muchos acuerdos incluyen una renuncia a futuras reclamaciones. Firmar por 600 € puede cerrarte la puerta a reclamar después la comisión de apertura, la cláusula suelo o el IRPH.
Y una advertencia que casi nadie hace: si tu banco te propone una novación o una mejora de condiciones mientras tienes una reclamación abierta o pendiente, revisa si el documento incluye una cláusula de renuncia. Es una vía habitual para cerrar reclamaciones a cambio de una rebaja en el tipo.
Algunas de esas renuncias han sido declaradas abusivas, pero pleitear sobre ellas es un problema añadido que se evita leyendo antes de firmar.
¿Necesito abogado?
Para la reclamación al banco, no es obligatorio y puedes presentarla tú. Para la vía judicial, sí: abogado y procurador.
Modalidades de honorarios habituales:
- Cuota fija por el proceso completo.
- Porcentaje sobre lo recuperado, normalmente entre el 15% y el 25%.
- Mixta, con una parte fija reducida más porcentaje.
- Solo si se gana, que ofrecen algunos despachos especializados.
Compara varias opciones y, sobre todo, pregunta qué pasa con las costas si se pierde. Es el punto que menos se aclara.
Otras reclamaciones que puedes valorar a la vez
- Cláusula suelo, si tu hipoteca variable tenía un interés mínimo.
- IRPH, aunque hoy la vía es más exigente: lo explicamos en qué es el IRPH.
- Vencimiento anticipado por impagos mínimos.
- Comisión por reclamación de posiciones deudoras, cuando no responde a un servicio real.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos de hipoteca?
Cinco años, pero el cómputo empieza en la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula, salvo que el banco pruebe que conocías antes su abusividad. Por eso siguen prosperando reclamaciones de hipotecas muy antiguas.
¿Puedo reclamar si ya cancelé la hipoteca?
Sí. La cancelación del préstamo no extingue el derecho a reclamar los gastos indebidamente pagados.
¿Se puede reclamar el AJD?
Con carácter general no, si la hipoteca es anterior a noviembre de 2018. El cambio normativo que atribuyó el impuesto al banco no tiene efecto retroactivo.
¿Cuánto se puede recuperar?
Habitualmente entre 800 € y 1.800 € en conceptos, más los intereses legales desde la fecha de cada pago. Depende de tus facturas reales.
¿Qué pasa si no conservo las facturas?
Puedes pedir copia a la notaría, al registro o a la gestoría. Sin justificantes de lo pagado la reclamación no prospera.
¿Y si firmé un acuerdo con el banco?
Depende de su contenido. Si incluía una renuncia expresa, complica la reclamación, aunque ese tipo de cláusulas también puede ser abusivo. Conviene que lo revise un abogado.
¿Tributa lo que me devuelvan?
La devolución de lo pagado indebidamente no se considera ganancia patrimonial. Los intereses legales sí pueden tributar en el IRPF.
¿Puede el banco tomar represalias?
No puede modificar unilateralmente las condiciones de tu préstamo por reclamar. Si detectas alguna actuación irregular, puedes ponerla en conocimiento del Banco de España.
Lo que podemos hacer nosotros y lo que no
Conviene ser claro: somos intermediarios hipotecarios, no un despacho de abogados. La reclamación en sí la lleva un abogado especializado en derecho bancario.
Donde sí aportamos es en lo demás:
- Revisar tu escritura y decirte qué conceptos pagaste y cuáles serían reclamables, para que llegues al abogado con los números hechos.
- Avisarte si un acuerdo o una novación que te ofrece el banco incluye una renuncia que te perjudique.
- Mejorar tu hipoteca actual mediante una subrogación o una novación, que es una vía independiente de la reclamación y que actúa sobre lo que pagas cada mes de aquí en adelante.
Esa última parte es la que más dinero mueve a largo plazo. Puedes ver las opciones en la subrogación de hipoteca y en la novación, o comparar cuotas en nuestra calculadora de hipotecas.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Todas las modalidades, en nuestra página de hipotecas.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La jurisprudencia evoluciona: para valorar tu caso concreto consulta con un abogado especializado en derecho bancario.