Para conseguir una vivienda de protección oficial hay que inscribirse en el registro de demandantes de vivienda protegida de tu comunidad autónoma y esperar a que se adjudique una promoción, normalmente por sorteo público o por baremo de puntos.
No se compra como una vivienda libre: no basta con encontrarla y pedir una hipoteca. Primero tienes que estar en la lista.
Aquí te explicamos el proceso paso a paso, los requisitos habituales y las limitaciones que conviene conocer antes de meterte.
¿Qué es una vivienda de protección oficial?
Una VPO es una vivienda con precio máximo de venta fijado por la administración, destinada a personas que no superan determinados límites de ingresos. A cambio de ese precio, el comprador acepta una serie de restricciones durante el periodo de protección.
La regulación es autonómica. Cada comunidad fija sus propios requisitos, precios máximos, plazos y sistema de adjudicación, así que las cifras de este artículo son orientativas y hay que contrastarlas con la normativa de tu territorio.
Cómo conseguir una VPO, paso a paso
1. Inscríbete en el registro de demandantes
Es el trámite imprescindible y por el que empieza todo. Cada comunidad autónoma tiene su registro público de demandantes de vivienda protegida, y en algunos casos lo gestionan también los ayuntamientos.
La inscripción es gratuita, se hace por internet o presencialmente, y tiene caducidad: hay que renovarla cada cierto tiempo o pierdes la antigüedad acumulada. Es el error más común.
2. Comprueba que cumples los requisitos
Si no los cumples, la inscripción se deniega. Los repasamos en el siguiente apartado.
3. Espera a que salgan promociones
Las promociones se publican en el portal de vivienda de tu comunidad o del ayuntamiento. No hay un calendario fijo: depende de la obra pública y privada que se califique en cada momento.
4. Solicita las que te interesen
Cada promoción abre un plazo de solicitud, normalmente de unas semanas. Puedes optar a varias.
5. Adjudicación: sorteo o baremo
Aquí hay dos sistemas según la comunidad:
- Sorteo público: se sortea entre todos los solicitantes que cumplen requisitos, a veces con cupos reservados para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
- Baremo de puntos: se puntúa antigüedad en el registro, ingresos, situación familiar, empadronamiento y otras circunstancias, y se adjudica por orden.
6. Financiación y firma
Una vez adjudicada, el proceso se parece al de cualquier compra: tasación, hipoteca y escritura. Con una particularidad: existen productos específicos, que tratamos en qué son las hipotecas de VPO.
Requisitos habituales
Varían por comunidad y por régimen, pero estos son los comunes:
- Ser mayor de edad o estar emancipado.
- No superar el límite de ingresos. Se expresa en veces el IPREM de la unidad familiar y depende del régimen: los regímenes especiales son más restrictivos que los generales.
- No ser titular de otra vivienda en propiedad, salvo excepciones tasadas como una vivienda inadecuada por discapacidad sobrevenida.
- Destinarla a residencia habitual y permanente. No se puede comprar para alquilar ni como segunda residencia.
- Estar inscrito en el registro de demandantes antes de solicitar la promoción.
- No haber recibido ayudas públicas de vivienda en un periodo previo determinado.
- Empadronamiento en el municipio o comunidad, en muchos casos.
Ten en cuenta que también suele existir un límite mínimo de ingresos: hay que demostrar capacidad para pagar la vivienda. Quedarse por debajo también excluye.
Tipos de vivienda protegida
Según el régimen de protección, encontrarás principalmente:
- Protección permanente: mantiene la calificación durante toda la vida útil del inmueble. Es el modelo que impulsan las normativas más recientes.
- Protección temporal: la calificación dura un número determinado de años, pasados los cuales la vivienda puede pasar a ser libre. El plazo lo fija la normativa autonómica vigente en el momento de la calificación.
- Derecho de superficie: compras la vivienda pero no el suelo, que sigue siendo público. El precio es más bajo y, transcurrido el plazo concedido, el inmueble revierte a la administración.
Antes de comprar una VPO de segunda mano, comprueba en qué régimen está calificada y cuánto le queda de protección. Cambia por completo lo que podrás hacer con ella.
Las limitaciones que hay que conocer antes
Esta es la parte que menos se explica y más disgustos da:
- Precio máximo de venta. Mientras dure la protección no puedes venderla por encima del precio que fija la administración, aunque el mercado pague más.
- Plazo mínimo antes de vender. La mayoría de comunidades establecen un periodo durante el cual no se puede transmitir, o solo con autorización.
- Derecho de tanteo y retracto. La administración puede adquirirla con preferencia sobre otro comprador.
- Uso obligatorio como vivienda habitual. Alquilarla sin autorización puede acarrear sanción y hasta la pérdida de la vivienda.
- Descalificación. En algunas comunidades se puede solicitar que la vivienda pierda la protección, con condiciones y devolviendo las ayudas recibidas. En otras no es posible.
Ninguna de estas limitaciones es un motivo para descartar una VPO. Pero conviene conocerlas antes, no cuando quieras vender.
Precio máximo y financiación
El precio máximo se calcula aplicando un módulo por metro cuadrado que fija cada comunidad y que varía según la zona geográfica. Por eso una VPO en una capital cuesta bastante más que en un municipio pequeño de la misma comunidad.
En cuanto a la hipoteca, las condiciones suelen ser algo mejores que en vivienda libre, entre otras cosas porque el precio tasado reduce el riesgo del banco. Lo desarrollamos en las hipotecas de VPO.
Y aunque el precio sea inferior, sigues necesitando ahorro para la entrada y los gastos: lo calculamos en cuánto hay que tener ahorrado para comprar una vivienda. Si tienes menos de 35 años, revisa también las condiciones de la hipoteca joven y las ayudas del Estado para comprar vivienda.
Ventajas fiscales
Las VPO tienen dos beneficios que conviene tener en cuenta al hacer números:
- IVA reducido en la compra de obra nueva de determinados regímenes protegidos, frente al 10% general.
- Bonificación del IBI del 50% durante los tres periodos siguientes a la calificación definitiva, que muchos ayuntamientos prorrogan. Lo vemos en qué es el IBI.
Preguntas frecuentes
¿Cómo me inscribo en el registro de demandantes de vivienda protegida?
A través del portal de vivienda de tu comunidad autónoma o de tu ayuntamiento. Es gratuito y suele poder hacerse por internet. Recuerda renovar la inscripción cuando caduque para no perder la antigüedad.
¿Cuánto se tarda en conseguir una VPO?
No hay plazo. Depende de cuántas promociones se califiquen en tu zona y del sistema de adjudicación. En zonas tensionadas pueden pasar años.
¿Qué ingresos máximos se piden?
Se expresan en veces el IPREM de la unidad familiar y varían según el régimen y la comunidad autónoma. Los regímenes especiales son más restrictivos que los generales.
¿Puedo optar a una VPO si ya tengo una vivienda?
Por regla general no. Existen excepciones tasadas, como que la vivienda actual resulte inadecuada por una discapacidad sobrevenida o por una situación familiar concreta.
¿Se puede vender una VPO?
Sí, pero con condiciones: precio máximo mientras dure la protección, un plazo mínimo antes de poder transmitirla y el derecho de tanteo y retracto de la administración.
¿Qué es la descalificación de una VPO?
Es el procedimiento por el que una vivienda protegida pasa a ser libre. No todas las comunidades lo permiten, y donde se permite suele exigir devolver las ayudas recibidas y cumplir un plazo mínimo.
¿Es más fácil conseguir hipoteca para una VPO?
Suele haber condiciones específicas y algo mejores, porque el precio está tasado y el riesgo del banco es menor. Aun así hay que cumplir los requisitos de solvencia habituales.
¿Puedo alquilar mi VPO?
No sin autorización de la administración. Hacerlo por libre puede suponer sanciones e incluso la pérdida de la vivienda.
Te ayudamos con la financiación
Conseguir la adjudicación es un proceso administrativo que depende de tu comunidad autónoma. Lo que sí podemos resolver contigo es la parte de la financiación, que es donde se cae más de una adjudicación por no llegar a tiempo con la hipoteca.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y estudiamos tu caso sin coste ni compromiso, tanto si optas a una VPO como si finalmente te conviene una vivienda libre.
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