Sí puedes comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca, pero el banco suma las dos cuotas y las compara con tus ingresos. Ese cálculo es el que decide la operación, y casi siempre deja menos margen del que la gente espera.
Además, las condiciones de una segunda vivienda son peores: menos financiación, menos plazo y tipo algo más alto. Y hay una factura fiscal anual que muy poca gente conoce antes de comprar.
La cuenta que hace el banco
Es la parte que conviene entender antes que nada. La entidad suma la cuota que ya pagas más la nueva, y el total no debe superar en torno al 35% de tus ingresos netos.
Un ejemplo con números:
| Ingresos netos mensuales | 3.000 € |
| Límite del 35% | 1.050 € |
| Cuota de tu hipoteca actual | − 600 € |
| Margen para la segunda | 450 € |
Con 450 € de cuota, a 25 años y a un tipo del 3,95%, el capital financiable ronda los 85.700 €. Y como en segunda vivienda financian entre el 60% y el 70%, hablamos de una vivienda de entre 122.000 € y 143.000 €, aportando el resto de tu ahorro.
Esa es la conversación real. Puedes hacer tus números en la calculadora de hipotecas y repasar el cálculo en el ratio de endeudamiento.
En qué se diferencia de una hipoteca de vivienda habitual
| Concepto | Vivienda habitual | Segunda vivienda |
|---|---|---|
| Financiación | Hasta el 80% | 60%-70% |
| Plazo | Hasta 30 años | 20-25 años |
| Tipo de interés | Estándar | Algo superior |
| Ahorro necesario | ~30% del precio | ~40%-50% |
El motivo es sencillo: si vinieran mal dadas, el banco sabe que la vivienda que dejarías de pagar primero es la de vacaciones, no aquella en la que vives. Ese riesgo lo compensa pidiendo más entrada y dando menos plazo.
Conclusión práctica: necesitas bastante más ahorro que en tu primera compra. Lo calculamos en cuánto hay que tener ahorrado.
Tres vías para financiarla
1. Una hipoteca nueva sobre la segunda vivienda
La opción más directa. La nueva vivienda queda como garantía y mantienes las dos hipotecas separadas. Es lo habitual cuando tus ingresos dan margen suficiente.
2. Ampliar la hipoteca que ya tienes
Si has amortizado buena parte de tu vivienda actual y esta se ha revalorizado, puedes ampliar el capital mediante una novación. Sueles conseguir mejor tipo y mantienes una sola cuota.
El inconveniente: depende de que tu banco quiera. Lo vemos en qué es la novación de una hipoteca.
3. Aportar tu vivienda actual como garantía adicional
Si tu primera vivienda está pagada o casi, puede servir como garantía complementaria y elevar el porcentaje de financiación.
Pero conviene saber lo que implica: pones en riesgo la vivienda en la que vives para comprar una segunda. Si la operación se tuerce, responden las dos.
Si tu vivienda actual ya está pagada, el planteamiento cambia y suele mejorar: lo tratamos en cómo rehipotecar una vivienda pagada. Y si lo que buscas es un segundo préstamo sobre la misma casa, eso es otra cosa: la segunda hipoteca sobre la vivienda habitual.
Lo que nadie te cuenta: la factura fiscal anual
Este apartado es el que más sorpresas evita, porque son costes que llegan todos los años, no solo al comprar.
Imputación de rentas inmobiliarias
Es la más desconocida. Hacienda considera que una segunda vivienda a tu disposición genera un rendimiento, aunque no la alquiles ni la utilices. Y tributa en tu IRPF.
Se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble, y ese importe se suma a tu base imponible general. No es una cantidad enorme, pero es anual y perpetua mientras seas propietario.
IBI sin bonificaciones
Las bonificaciones municipales suelen estar ligadas a la vivienda habitual, así que el recibo de la segunda sale más caro en proporción. Lo explicamos en qué es el IBI.
Sin deducción y sin exención por reinversión
- No hay deducción en el IRPF por la compra, como tampoco la hay ya para la vivienda habitual adquirida después de 2013.
- No aplica la exención por reinversión si algún día la vendes con ganancia: ese beneficio está reservado a la vivienda habitual.
Y si decides alquilarla
Los ingresos tributan como rendimiento del capital inmobiliario. La reducción del 60% por alquiler de vivienda habitual del inquilino no se aplica al alquiler turístico o vacacional, que es el destino habitual de una segunda residencia.
A cambio, si la alquilas, esos ingresos pueden computar parcialmente en tu capacidad de pago ante el banco.
Requisitos habituales
- Ahorro suficiente para cubrir el 30%-40% no financiado más los gastos e impuestos.
- Capacidad de pago para las dos cuotas dentro del límite del 35%.
- Historial sin impagos. Tener otra hipoteca no es un problema; haber dejado de pagarla, sí.
- Ingresos estables y demostrables.
- Antigüedad y buen comportamiento en la hipoteca que ya tienes. Juega a tu favor.
Sobre las garantías adicionales: no siempre son necesarias. Se piden cuando el porcentaje solicitado es alto o la capacidad de pago va justa. Puedes ver qué implican en qué es un garante hipotecario.
Preguntas frecuentes
¿Puedo tener dos hipotecas a la vez?
Sí, no hay límite legal. La única condición es que la suma de ambas cuotas encaje en torno al 35% de tus ingresos netos.
¿Cuánto financian para una segunda vivienda?
Entre el 60% y el 70% del valor de tasación, frente al 80% habitual en vivienda habitual. Necesitarás aportar bastante más ahorro.
¿Se puede conseguir el 100% en una segunda vivienda?
Es muy poco frecuente. Requeriría una garantía adicional, como aportar otro inmueble libre de cargas, y aun así no todas las entidades lo aceptan.
¿Qué plazo dan?
Habitualmente entre 20 y 25 años, frente a los 30 de una vivienda habitual. Eso encarece la cuota mensual.
¿Tener una hipoteca me impide conseguir otra?
No. Lo que limita es tu capacidad de pago, no el número de préstamos. Un buen historial en la hipoteca actual incluso ayuda.
¿Qué impuestos se pagan cada año por una segunda vivienda?
El IBI, sin las bonificaciones de vivienda habitual, y la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF, que se paga aunque el inmueble esté vacío.
¿Me conviene más ampliar mi hipoteca actual?
Muchas veces sí: mantienes un solo préstamo y sueles conseguir mejor tipo. Depende de cuánto hayas amortizado y de que tu banco acepte la ampliación.
¿Y si quiero comprarla para alquilar?
Entonces el producto y el análisis son distintos, porque el banco valora la rentabilidad esperada. Puedes verlo en nuestra página de hipoteca para inversión.
Te decimos cuánto puedes permitirte de verdad
La pregunta no es si puedes tener dos hipotecas: es cuánta vivienda te permite tu margen real después de la cuota que ya pagas. Y esa cifra suele ser más baja de lo que la gente calcula.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias, hacemos ese cálculo contigo y te decimos qué entidades están aceptando este tipo de operación en cada momento. También si te compensa más ampliar la hipoteca que ya tienes.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las condiciones en nuestra página de hipoteca para segunda vivienda.
La información fiscal de este artículo es orientativa. Para tu caso concreto consulta con un asesor fiscal.