Rehipotecar una vivienda pagada consiste en solicitar una nueva hipoteca sobre un inmueble libre de cargas para conseguir liquidez sin venderlo. Los bancos suelen financiar entre el 60% y el 70% del valor de tasación.
Y una aclaración que ahorra dinero desde el principio: desde la Ley 5/2019 la notaría, la gestoría, el registro y el AJD los paga el banco. Al cliente solo le queda la tasación, entre 300 € y 500 €.
Qué significa rehipotecar
Tu vivienda está pagada y libre de cargas. Rehipotecarla es constituir una nueva hipoteca sobre ella, con finalidad libre: reformar, invertir, unificar deudas o comprar otro inmueble.
Es la operación con mejores condiciones de todas las que utilizan la vivienda como garantía, precisamente porque no hay ninguna carga previa: el banco es el primer y único acreedor.
Frente a un préstamo personal, consigues más importe, más plazo y mejor tipo. Lo comparamos en préstamo personal frente a préstamo hipotecario.
Cuánto dinero te pueden dar
Es la primera pregunta y la que más artículos se saltan.
Lo habitual es entre el 60% y el 70% del valor de tasación. No el 80% de una compra, porque aquí no hay una compraventa que respalde la operación: el banco solo tiene el inmueble.
| Valor de tasación | Financiación al 60% | Financiación al 70% |
|---|---|---|
| 150.000 € | 90.000 € | 105.000 € |
| 250.000 € | 150.000 € | 175.000 € |
| 350.000 € | 210.000 € | 245.000 € |
Además, la cuota resultante tiene que caber en el 35% de tus ingresos netos junto al resto de tus deudas. Puedes hacer números en la calculadora de hipotecas y repasar el cálculo en el ratio de endeudamiento.
Cuánto cuesta de verdad
Aquí circula bastante información desactualizada, así que conviene ser preciso.
| Concepto | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación | El cliente, 300-500 € |
| Notaría de la hipoteca | El banco |
| Gestoría | El banco |
| Registro de la Propiedad | El banco |
| AJD | El banco |
| Comisión de apertura | El cliente, si existe. Muchas entidades la han eliminado |
El coste de partida son unos 400 €, no varios miles. Lo detallamos en quién paga los gastos de notaría de una hipoteca.
Y sobre los impuestos
El dinero que recibes no tributa en el IRPF. No es un ingreso: es un préstamo que tendrás que devolver. Es una duda muy habitual y la respuesta es sencilla.
El proceso, paso a paso
- Estudio previo de tu perfil e ingresos.
- Nota simple que acredite que el inmueble está libre de cargas. Comprueba que la hipoteca anterior está cancelada registralmente, no solo pagada: son cosas distintas y es el trámite que más operaciones retrasa.
- Tasación del inmueble por sociedad homologada: qué es la tasación.
- Documentación: DNI, escritura de la vivienda, nóminas o declaraciones de la renta, vida laboral y recibos de otros préstamos.
- Aprobación y entrega de la FEIN, con los diez días naturales de reflexión obligatorios: qué es la FEIN.
- Firma ante notario y disposición del importe.
El conjunto lleva entre cuatro y ocho semanas.
El detalle de la cancelación registral
Muchas personas terminan de pagar la hipoteca y no cancelan la inscripción en el Registro. La deuda está saldada, pero la carga sigue apareciendo, y el banco nuevo no puede constituir la suya en primer rango hasta que se levante.
Si es tu caso, empieza por ahí: el trámite lleva unas semanas y conviene lanzarlo antes de nada.
Para qué se utiliza
- Reformar la vivienda, con la ventaja de que la obra revaloriza la propia garantía.
- Unificar deudas caras: cambiar varias cuotas de tarjetas y financiaciones al consumo por una sola más baja.
- Comprar otra vivienda, aportando ese importe como entrada.
- Financiar un proyecto o un negocio, con las cautelas del apartado siguiente.
- Cubrir una necesidad puntual de liquidez elevada.
Si el destino es una segunda vivienda, conviene ver antes las condiciones específicas: comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca.
Los riesgos, dichos con claridad
Este apartado importa más que en cualquier otra operación hipotecaria, y por un motivo concreto:
Estás convirtiendo tu único patrimonio libre de cargas en una garantía. Pasas de tener una casa que nadie te puede quitar a tener una casa que responde de una deuda.
- Si dejas de pagar, la ejecución recae sobre tu vivienda habitual. No sobre una inversión: sobre donde vives.
- Pierdes la red de seguridad que supone tener la casa pagada, justo el activo que da tranquilidad en la jubilación o ante un imprevisto.
- Si el dinero va a consumo y no a algo que rinda o revalorice, estás hipotecando un patrimonio para financiar un gasto.
Eso no invalida la operación: para una reforma que revaloriza la vivienda o para unificar deudas al 20% en una hipoteca al 4%, los números salen. Pero conviene tomar la decisión con esto delante.
Alternativas que conviene comparar
- Préstamo personal, si el importe es moderado. Sale algo más caro en intereses, pero no pone la vivienda en juego. Las cifras, en nuestra comparativa.
- Hipoteca inversa, si eres mayor de 65 años y buscas complementar ingresos sin asumir cuotas.
- Vender y comprar algo más pequeño, si la necesidad de liquidez es estructural y no puntual.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me dan si rehipoteco mi casa?
Entre el 60% y el 70% del valor de tasación, siempre que la cuota resultante encaje en el 35% de tus ingresos netos.
¿Cuánto cuesta rehipotecar una vivienda?
Para el cliente, la tasación (300-500 €) y la comisión de apertura si la hay. La notaría, la gestoría, el registro y el AJD los paga el banco desde la Ley 5/2019.
¿Tengo que pagar impuestos por el dinero que reciba?
No. Es un préstamo, no un ingreso, así que no tributa en el IRPF.
¿Necesito tener la hipoteca anterior cancelada en el Registro?
Sí. Haber terminado de pagar no basta: la carga debe estar levantada registralmente para que el nuevo banco pueda inscribir la suya.
¿Puedo rehipotecar estando en ASNEF?
Los bancos no suelen aceptarlo. Existen prestamistas privados que sí, pero con tipos de interés muy superiores y condiciones exigentes: conviene analizarlas con mucho cuidado antes de firmar.
¿Se puede rehipotecar para comprar otra vivienda?
Sí, es uno de los usos más frecuentes. El importe obtenido funciona como entrada de la nueva compra.
¿Cuánto se tarda?
Entre cuatro y ocho semanas, incluidos los diez días de reflexión obligatorios antes de la firma.
¿Qué plazo me pueden dar?
Depende de tu edad: la mayoría de entidades exige que quede cancelada antes de los 75 años, así que el plazo se acorta a medida que aumenta la edad del solicitante.
Te decimos cuánto puedes conseguir
Rehipotecar una vivienda pagada es de las operaciones con mejores condiciones del mercado, pero no todas las entidades la trabajan igual: el porcentaje que ofrecen varía mucho de una a otra y cambia según el momento.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y hacemos el cálculo contigo: cuánto puedes conseguir, con qué cuota y si te compensa frente a las alternativas. Incluida la posibilidad de decirte que no te conviene.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas.