El diferencial es el porcentaje fijo que el banco suma al euríbor para calcular el interés de una hipoteca variable o del tramo variable de una mixta. Es la única parte del tipo que se negocia, y medio punto de diferencia supone unos 16.000 € a lo largo de un préstamo de 25 años.
En este artículo te explicamos cómo funciona, cuánto cuesta en euros, qué diferencial es razonable hoy, de qué depende el que te ofrezcan y qué hacer si el tuyo es alto.
¿Qué es el diferencial de una hipoteca?
La fórmula del interés en una hipoteca variable es simple:
Tipo de interés = euríbor + diferencial
Si tu hipoteca es euríbor + 0,75% y el índice está en el 2,95%, pagas un 3,70%. Si el euríbor sube al 3,50%, pasas a pagar un 4,25%. El diferencial no se mueve; el euríbor sí. Puedes consultar su valor actualizado en euríbor hoy.
Y ahí está la clave: el euríbor lo fija el mercado y no lo controla nadie. El diferencial lo decide el banco, y por tanto se negocia.
Cuánto cuesta el diferencial en euros
Se repite mucho que el diferencial supone «miles de euros» sin concretar. Vamos con números.
Hipoteca de 200.000 € a 25 años, con el euríbor en el 2,95%:
| Diferencial | Tipo aplicado | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| + 0,50% | 3,45% | 996 € | 98.768 € |
| + 0,75% | 3,70% | 1.023 € | 106.848 € |
| + 1,00% | 3,95% | 1.050 € | 115.048 € |
| + 1,30% | 4,25% | 1.083 € | 125.043 € |
Entre un diferencial de 0,50% y uno de 1,00% hay 54 € al mes y 16.280 € en los 25 años. Esa es la magnitud real de lo que se está negociando en una conversación de diez minutos con el banco.
Puedes hacer tus propios cálculos en la calculadora de hipotecas.
Qué diferencial es razonable hoy
Los rangos habituales en el mercado español, orientativos y sujetos a la evolución de la competencia entre entidades:
- Entre 0,40% y 0,60%: muy bueno. Perfiles solventes, LTV bajo y vinculaciones completas.
- Entre 0,70% y 0,90%: el rango más frecuente para un perfil estándar bien negociado.
- Entre 1% y 1,50%: perfiles con menos solvencia, sin vinculaciones o con financiación elevada.
- Por encima del 1,50%: señal de que conviene comparar antes de firmar.
Cómo ha evolucionado
- Antes de 2008: por debajo del 0,50%, en plena expansión del crédito.
- 2008-2014: hasta el 2% y el 3%, con la liquidez bancaria cerrada.
- 2015-2022: descenso progresivo hasta el entorno del 0,75%-1%.
- Desde 2023: estabilización en torno al 0,60%-1% según perfil y vinculaciones.
Diferencial bonificado y sin bonificar
Casi todas las hipotecas variables tienen dos diferenciales, y es el punto donde más gente se lleva una sorpresa años después.
- Bonificado: el reducido, que se aplica si cumples todas las vinculaciones. Es el que aparece en la publicidad.
- Sin bonificar: el que se aplica si no contratas nada, y también aquel al que vuelves si dejas de cumplir una condición.
Un ejemplo real de estructura:
- Diferencial bonificado: euríbor + 0,60%.
- Diferencial sin bonificar: euríbor + 1,30%.
- Bonificación máxima: 0,70 puntos.
Si dentro de tres años cancelas el seguro de hogar del banco, pierdes la parte de bonificación asociada y tu diferencial sube. No es una penalización oculta: está en la escritura. Pero conviene leerlo antes de firmar, no después.
Analizamos si compensan en hipoteca con vinculaciones o sin vinculaciones.
¿Cuándo es abusivo un diferencial?
Aquí conviene separar dos cosas que se confunden constantemente, porque de ello depende que tengas algo que reclamar o no.
Un diferencial alto no es un diferencial abusivo. No existe ningún límite legal al diferencial que puede aplicar un banco: es el precio de un producto y se fija libremente. Que sea caro no lo hace ilegal, y por tanto no es reclamable.
Lo que sí puede ser abusivo es la forma en que se te impuso o la falta de transparencia. Los tribunales han anulado cláusulas por ese motivo, no por su precio:
- Cláusula suelo no transparente. Fijaba un interés mínimo que impedía que la cuota bajara aunque cayera el euríbor. El Tribunal Supremo las anuló cuando no se informó con claridad.
- Cláusula de redondeo al alza. Redondeaba el tipo resultante al cuarto de punto superior. Ha sido declarada abusiva.
- Falta de transparencia en el índice. Es el debate del IRPH, que lo tratamos en qué es el IRPH.
- Bonificaciones imposibles de cumplir o condicionadas a productos que el banco puede dejar de comercializar unilateralmente.
Qué hacer si crees que tu diferencial es abusivo
Sé realista con lo que puedes esperar:
- Revisa tu escritura y tu FEIN buscando cláusula suelo, redondeo o condiciones de bonificación desproporcionadas. No el diferencial en sí.
- Si encuentras alguna, reclama ante el servicio de atención al cliente de la entidad y después ante el Banco de España. Para la vía judicial, asesoramiento jurídico especializado.
- Si el diferencial es simplemente caro, que es lo más frecuente, la solución no es reclamar: es subrogar o novar. Lo vemos en el siguiente apartado.
Desde la Ley 5/2019 la transparencia está mucho más blindada: FEIN, FiAE y acta notarial previa obligatoria. Las hipotecas firmadas después de junio de 2019 tienen mucho menos margen para este tipo de problemas.
De qué depende el diferencial que te ofrecen
Tu perfil
- Estabilidad laboral: el contrato indefinido es el factor que más pesa.
- Nivel y regularidad de los ingresos.
- Antigüedad en el empleo o en la actividad.
- Sector profesional: determinados colectivos acceden a condiciones mejores.
- Endeudamiento previo y limpieza del historial crediticio.
La operación
- El LTV. Cuanto menor sea el porcentaje financiado sobre la tasación, mejor diferencial. Es la palanca más potente y la más ignorada.
- El plazo: plazos más cortos suelen ir con diferenciales más bajos.
- El importe: las operaciones de importe medio-alto se negocian mejor.
- El destino: la vivienda habitual siempre tiene mejores condiciones que una segunda residencia o una inversión.
Las vinculaciones
Nómina, seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas, plan de pensiones y domiciliación de recibos. Cada producto resta unas décimas.
La pregunta correcta no es cuántas décimas te quitan, sino si el coste anual del producto es menor que el ahorro en intereses. Muchas veces no lo es.
El momento comercial del banco
Cada entidad tiene objetivos de captación que cambian por trimestres. El mismo perfil puede recibir ofertas muy distintas en dos bancos la misma semana, y ninguno te dirá que el otro está más agresivo ese mes.
Diferenciales según el perfil
Funcionarios y empleados públicos
Acceden a algunos de los mejores diferenciales del mercado por su estabilidad laboral. Puedes ver las condiciones en hipoteca para funcionarios.
Jóvenes
Menos historial financiero, pero productos específicos con condiciones adaptadas. Lo detallamos en hipoteca joven.
Autónomos
Diferenciales algo superiores por la variabilidad de los ingresos, aunque con la documentación bien presentada se consiguen condiciones competitivas. Más información en hipoteca para autónomos.
Rentas altas
Mayor margen de negociación en tipo, financiación y vinculaciones. Lo vemos en hipoteca para rentas altas.
Extranjeros y no residentes
Diferenciales habitualmente superiores, y con criterios distintos según se tenga o no residencia fiscal en España. Son dos productos diferentes: hipoteca para extranjeros e hipoteca para no residentes.
Inversores
Diferenciales más altos por el mayor riesgo asumido por la entidad. Condiciones en hipoteca para inversión.
Cómo se aplica a lo largo del préstamo
Las hipotecas variables se revisan cada 6 o 12 meses. En cada revisión el banco toma la media mensual del euríbor que corresponda según tu escritura, le suma tu diferencial y recalcula la cuota.
Entre revisiones la cuota no se mueve, suba o baje el índice. Por eso la fecha de revisión que figura en tu escritura importa tanto como el propio diferencial: determina con qué euríbor te toca vivir el año siguiente.
Diferencial, TIN y TAE
| Concepto | Qué es | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Diferencial | Suma fija sobre el euríbor | Calcular el TIN en una variable |
| TIN | Tipo de Interés Nominal | Calcular la cuota |
| TAE | Tasa Anual Equivalente | Comparar el coste real entre ofertas |
Compara siempre por TAE, porque incluye comisiones y gastos. Dos hipotecas con el mismo diferencial pueden tener TAE muy distintas. Lo desarrollamos en la diferencia entre TIN y TAE.
Qué hacer si tu diferencial es alto
Subrogar a otro banco
Trasladar la hipoteca a una entidad con mejor oferta, conservando el préstamo. La Ley 5/2019 abarató mucho esta operación. Tienes el proceso en la subrogación de hipoteca.
Novar con tu banco actual
Renegociar las condiciones sin cambiar de entidad. Funciona sobre todo si llegas con una oferta competitiva de otro banco en la mano. Lo explicamos en qué es la novación de una hipoteca.
Pasar a tipo fijo
Si tu diferencial es alto y los tipos fijos están razonables, puede compensar el cambio. Comparamos las opciones en hipoteca fija o variable.
Amortizar para bajar el LTV
Menos conocida: reducir capital antes de negociar mejora tu ratio y tu posición. No baja el diferencial por sí sola, pero mejora la oferta que te van a hacer.
Errores frecuentes al comparar diferenciales
- Mirar solo el bonificado sin sumar lo que cuestan las vinculaciones al año.
- Ignorar el sin bonificar, que es el que se aplica en cuanto falla una condición.
- Comparar por TIN en lugar de por TAE.
- No mirar la fecha de revisión que fija la escritura.
- Aceptar vinculaciones que no ibas a contratar de todos modos.
- No comparar con el tipo fijo, que en algunos momentos sale mejor.
- Quedarte con tu banco de siempre sin pedir una sola oferta más.
Preguntas frecuentes
¿Puede subir el diferencial durante la vida de la hipoteca?
El diferencial pactado no sube, pero sí puedes perder bonificaciones si dejas de cumplir las vinculaciones, y entonces se aplica el diferencial sin bonificar.
¿Un diferencial alto es abusivo?
No. No hay límite legal al diferencial y ser caro no lo hace reclamable. Lo que puede ser abusivo son cláusulas concretas como el suelo o el redondeo al alza, o la falta de transparencia en cómo se te informó.
¿Qué diferencial es bueno hoy?
Entre 0,40% y 0,60% es muy competitivo, y entre 0,70% y 0,90% es lo habitual para un perfil estándar bien negociado. Por encima del 1,50% conviene comparar antes de firmar.
¿Cuánto dinero supone medio punto de diferencial?
En una hipoteca de 200.000 € a 25 años, pasar de un diferencial del 0,50% a uno del 1,00% son unos 54 € más al mes y algo más de 16.000 € en total.
¿Compensa aceptar vinculaciones para bajar el diferencial?
Depende del coste anual de los productos frente al ahorro en intereses. Hay casos en los que el seguro vinculado cuesta más de lo que se ahorra, sobre todo con capital pendiente ya reducido.
¿Puede ser negativo el diferencial?
Es posible en teoría y llegó a darse en épocas de máxima competencia, pero hoy no es una situación de mercado.
¿Puedo renegociar el diferencial sin cambiar de banco?
Sí, mediante una novación. Las probabilidades aumentan mucho si presentas una oferta en firme de otra entidad y si tu perfil ha mejorado desde que firmaste.
¿El diferencial cambia según el plazo?
Suele hacerlo. A menor plazo, menor riesgo para el banco y mejor diferencial. Los plazos muy largos tienden a llevar diferenciales algo superiores.
Negociamos tu diferencial por ti
El diferencial es la parte del interés que se decide en una negociación, y esa negociación la haces una vez en veinticinco años. Medio punto mal negociado son 16.000 € que no vuelven.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias, sabemos cuáles están siendo competitivas en cada momento y presentamos tu perfil de la forma que mejor lo aprovecha. También te decimos qué vinculaciones compensan y cuáles no.
Puedes ver todas las opciones en nuestra página de hipotecas o solicitar un estudio personalizado gratuito y sin compromiso.