Una hipoteca al 100% más gastos financia el precio completo de la vivienda y los impuestos y costes de la operación, sin que aportes ahorro. Existen, pero no están en el escaparate de ningún banco: se conceden a perfiles concretos y casi siempre con una condición añadida.
Y conviene saber el precio de la comodidad: financiar el 100% en lugar del 80% puede suponer unos 300 € más al mes en una vivienda de 200.000 €.
Aquí te explicamos las cuatro vías reales para conseguirla, lo que cuesta de más y los riesgos que nadie menciona.
Qué es exactamente
Hay que distinguir dos productos que se confunden:
- Hipoteca al 100%: cubre el precio de compra, pero los gastos e impuestos los pones tú. Con una vivienda de 200.000 €, seguirías necesitando unos 18.000 € de ahorro.
- Hipoteca al 100% más gastos: cubre también notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos. Es la que permite comprar realmente sin ahorro.
El desglose de esos costes está en cómo calcular los gastos de compra de una vivienda.
Por qué son difíciles de conseguir
Antes de 2008 se concedían con facilidad. Tras la crisis, las entidades endurecieron los criterios y hoy la referencia habitual es el 80% del valor de tasación.
El motivo es sencillo: si financian el 100%, la deuda supera desde el primer día el valor del inmueble. Y si el cliente deja de pagar, la garantía no cubre lo prestado.
Las cuatro vías reales
1. El aval del ICO
Es hoy la vía más accesible y la que más ha cambiado el panorama. El Estado avala hasta el 20% de la operación, que es justamente la parte que no cubre el banco.
Está dirigido a menores de 35 años y a familias con menores a cargo, para primera vivienda habitual. Tienes los requisitos completos en el aval ICO y cómo solicitarlo.
2. Perfil especialmente solvente
Ingresos altos y estables, empleo indefinido consolidado y sin otras deudas. Los empleados públicos son el caso más claro por su estabilidad: puedes ver las condiciones en hipoteca para funcionarios.
3. Garantía adicional
Aportar un segundo inmueble libre de cargas, normalmente de los padres. Es efectivo, pero quien avala pone su propia vivienda en riesgo: conviene entenderlo antes de plantearlo, como explicamos en qué es un garante hipotecario.
4. Vivienda del propio banco
Las entidades conservan inmuebles adjudicados y ofrecen mejores condiciones de financiación para colocarlos.
Con una advertencia: el interés del banco es deshacerse del inmueble, no que tú hagas una buena compra. Compara el precio con el de mercado en la zona y encarga una tasación independiente.
Lo que cuesta de más
Esta es la parte que casi nunca se cuenta. Vivienda de 200.000 €, a 30 años:
| Hipoteca al 80% | 100% más gastos | |
|---|---|---|
| Importe financiado | 160.000 € | 218.000 € |
| Tipo de interés | 3,5% | 3,8% |
| Cuota mensual | 718 € | 1.016 € |
| Total pagado | 258.650 € | 365.683 € |
Casi 300 € más al mes. Y esa cuota más alta tiene que caber igualmente en el 35% de tus ingresos, así que hace falta ganar bastante más para que el banco la apruebe.
Es la paradoja de este producto: está pensado para quien no tiene ahorro, pero exige unos ingresos que muchos de los que no tienen ahorro no alcanzan.
Puedes hacer tus números en la calculadora de hipotecas.
El riesgo del que nadie habla
Al financiar el precio más los gastos, tu deuda inicial equivale al 109% del valor de la vivienda. Estás en negativo desde el primer día.
Si el mercado corrige un 10%, esa vivienda pasa a valer 180.000 € mientras tú debes todavía unos 214.000 €. Un descubierto de 34.000 € que te impide vender sin poner dinero encima de la mesa.
No es un escenario teórico: es exactamente lo que ocurrió a partir de 2008 con las hipotecas al 100% de la época.
Eso no significa que sea mala opción. Significa que funciona bien si vas a quedarte muchos años en la vivienda, y mal si prevés vender a corto plazo.
Requisitos habituales
- Ingresos altos y estables, suficientes para que la cuota completa entre en el 35%.
- Contrato indefinido con antigüedad, o perfil profesional muy sólido.
- Historial impecable, sin impagos ni presencia en ficheros de morosidad.
- Poco endeudamiento previo. Un préstamo al consumo puede tumbar la operación.
- Vivienda con tasación holgada, que respalde el importe solicitado.
- Aval o garantía adicional, salvo que entres por la vía del ICO.
Puedes repasar todos los criterios en los requisitos para pedir una hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Existen realmente las hipotecas al 100%?
Sí, pero no se publicitan. Se conceden a perfiles solventes, con aval del ICO, con garantía adicional o cuando la vivienda pertenece al propio banco.
¿Puedo comprar una casa sin ahorros?
Es posible con una hipoteca al 100% más gastos, aunque necesitarás unos ingresos altos para que la cuota resultante encaje en tu capacidad de pago.
¿Qué bancos dan hipotecas al 100%?
No es un producto de catálogo: se estudia caso por caso y las entidades que lo aceptan cambian según el momento. Conviene presentar la operación donde tiene opciones, no ir preguntando una por una.
¿Cuánto más cara sale?
En una vivienda de 200.000 € a 30 años, la diferencia puede rondar los 300 € al mes frente a una hipoteca al 80%, entre el mayor importe y el tipo algo superior.
¿Qué es mejor, el aval del ICO o una hipoteca al 100%?
El aval del ICO suele ser mejor: consigues financiación completa con condiciones de hipoteca normal, sin el sobreprecio de las operaciones al 100%.
¿Necesito avalista?
En muchos casos sí, salvo que accedas por el aval del ICO o tengas un perfil de ingresos muy alto.
¿Puedo conseguirla siendo autónomo o con contrato temporal?
Es más difícil, porque son perfiles a los que las entidades ya financian por debajo del 80%. Lo vemos en hipoteca siendo autónomo y en hipoteca sin contrato fijo.
¿Sirve para una segunda vivienda?
Prácticamente nunca. En segunda residencia la financiación habitual baja al 60%-70%: lo explicamos en comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca.
Te decimos si tu perfil encaja
Conseguir una financiación del 100% depende menos de buscar mucho y más de presentar la operación en la entidad adecuada y en el momento adecuado. Las que lo aceptan cambian cada trimestre y no lo anuncian.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y estudiamos tu caso sin coste. Te decimos con números a qué porcentaje puedes aspirar realmente, y si te compensa más esperar y ahorrar.
Puedes ver las condiciones completas en nuestra página de hipoteca 100% más gastos.