La hipoteca de compra y reforma financia en un solo préstamo la vivienda y la obra, y se calcula sobre el valor que tendrá la casa una vez reformada, no sobre lo que vale hoy.
Ese matiz lo cambia todo. En una operación tipo puede suponer 56.000 € menos de ahorro necesario frente a comprar con una hipoteca normal y pagar la reforma aparte.
Aquí te explicamos cómo funciona, cuánto financian, qué documentación piden y cuándo compensa.
Cómo funciona
Una hipoteca convencional presta sobre el valor de tasación actual. Si compras un piso antiguo y barato precisamente porque necesita obra, ese valor es bajo, y el banco te presta poco.
La hipoteca de compra y reforma resuelve eso: tasa la vivienda en dos escenarios, el actual y el que tendrá una vez ejecutada la reforma, y calcula el préstamo sobre el segundo.
El ejemplo que lo explica
Piso de 150.000 € que necesita una reforma de 40.000 €. Una vez reformado, la tasación lo valora en 220.000 €.
| Hipoteca normal | Compra y reforma | |
|---|---|---|
| Base del cálculo | 150.000 € (valor actual) | 220.000 € (valor futuro) |
| Importe financiado (80%) | 120.000 € | 176.000 € |
| Coste total de la operación | 190.000 € | 190.000 € |
| Ahorro que necesitas aportar | 70.000 € | 14.000 € |
56.000 € de diferencia. Es la razón por la que este producto existe y por la que interesa a quien compra vivienda antigua.
A esa aportación hay que sumarle los gastos e impuestos de la compraventa, que calculamos en cómo calcular los gastos de compra. Puedes simular la cuota en la calculadora de hipotecas.
Cuánto financian
Se aplican dos límites a la vez y manda el más restrictivo:
- Hasta el 80% del valor de tasación tras la reforma.
- Sin superar el coste total de la operación, es decir, precio de compra más presupuesto de obra.
Por eso no sirve inflar el presupuesto de reforma: el banco no presta más de lo que cuesta la operación completa, y además revisa que el presupuesto sea coherente con la obra prevista.
Cómo se entrega el dinero
No llega todo el día de la firma, y conviene saberlo para planificar:
- En la firma se entrega el importe correspondiente a la compra de la vivienda.
- La parte de la reforma queda retenida y se libera por fases, contra certificaciones de obra o facturas.
- Al terminar, se comprueba que la obra se ha ejecutado y se libera el último tramo.
Eso significa que necesitarás cierta liquidez para arrancar la obra, porque el dinero llega según avanza, no antes.
Documentación específica
Además de la habitual de cualquier hipoteca, que repasamos en los requisitos para pedir una hipoteca, aquí piden:
- Presupuesto detallado de la reforma, firmado por la empresa que la ejecutará.
- Memoria de la obra con la descripción de las actuaciones.
- Proyecto técnico y licencia, si la reforma es estructural o afecta a la distribución.
- Plazo de ejecución previsto.
- Tasación con valor actual y valor tras reforma, encargada a una sociedad homologada: qué es la tasación de una vivienda.
El presupuesto es la pieza clave. Si no está bien detallado o la tasadora no lo considera realista, el valor futuro no se sostiene y la operación se cae.
Cuándo compensa
Tiene sentido si…
- Compras vivienda antigua que necesita obra de forma evidente.
- La reforma revaloriza el inmueble por encima de lo que cuesta, que es lo habitual en obras de distribución, instalaciones o eficiencia energética.
- No tienes ahorro suficiente para afrontar compra y reforma por separado.
- Prefieres una sola cuota y un solo tipo de interés en lugar de una hipoteca más un préstamo al consumo.
Piénsatelo si…
- La reforma es sobre todo estética. Cambiar suelos y pintar no suele mover la tasación lo suficiente como para justificar el producto.
- No tienes presupuesto cerrado. Sin él, no hay operación.
- Los plazos aprietan: el proceso es más largo que una hipoteca normal, porque hay doble tasación y revisión del proyecto.
- No cuentas con liquidez para arrancar la obra antes de la primera certificación.
Las alternativas, si esta vía no encaja
- Ampliar tu hipoteca actual mediante una novación, si ya eres propietario. Suele salir mejor que abrir un préstamo nuevo: qué es la novación de una hipoteca.
- Rehipotecar, si la vivienda está pagada. Es la opción con mejores condiciones de todas: cómo rehipotecar una vivienda pagada.
- Préstamo personal, para reformas de importe moderado. Interés más alto, pero sin notaría ni tasación: la comparativa completa.
- Ayudas públicas a la rehabilitación, ligadas sobre todo a eficiencia energética y accesibilidad. Las recogemos en las ayudas del Estado.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una hipoteca de compra y reforma?
Un préstamo único que financia la compra de la vivienda y la obra, calculado sobre el valor de tasación que tendrá el inmueble una vez reformado.
¿Cuánto financian?
Hasta el 80% del valor tras la reforma, sin superar el coste total de la operación entre compra y presupuesto de obra.
¿Cuándo me dan el dinero de la reforma?
Por fases, contra certificaciones de obra o facturas. En la firma solo se entrega la parte correspondiente a la compra.
¿Necesito proyecto y licencia?
Depende del alcance. Para reformas estructurales o que cambien la distribución, sí. Para actuaciones menores puede bastar el presupuesto detallado.
¿Puedo hacer la obra por mi cuenta?
Habitualmente no. El banco necesita un presupuesto de empresa y certificaciones que acrediten la ejecución para liberar los fondos.
¿Se puede pedir si ya tengo la vivienda?
Entonces el producto es otro: una ampliación de hipoteca por novación o una rehipoteca si está pagada. Esta modalidad está pensada para compra y obra a la vez.
¿Y si la reforma se encarece?
El importe concedido no se amplía automáticamente. Conviene incluir un margen en el presupuesto inicial, porque las desviaciones son la norma.
¿Tarda más que una hipoteca normal?
Sí. Hay doble tasación y revisión del proyecto, así que conviene contar con algunas semanas más de las cuatro a ocho habituales: cuánto tardan en conceder una hipoteca.
Estudiamos tu operación completa
No todas las entidades trabajan este producto, y las que lo hacen aplican criterios muy distintos sobre qué valor futuro aceptan y qué presupuestos consideran válidos. Ahí es donde se decide la operación.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y revisamos contigo el presupuesto de obra antes de presentar nada, para que la tasación futura sostenga el importe que necesitas.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver las condiciones en nuestra página de hipoteca de compra y reforma.