Comprar una casa tiene seis fases y suele llevar entre tres y cinco meses desde que empiezas a buscar hasta que recoges las llaves.
El orden importa más de lo que parece. El error más caro es firmar las arras antes de saber si el banco te va a financiar, y es también el más frecuente.
Aquí tienes el recorrido completo, con lo que hay que hacer en cada paso y lo que conviene tener resuelto antes de pasar al siguiente.
El recorrido de un vistazo
| Fase | Qué haces | Duración |
|---|---|---|
| 1. Preparación | Calculas presupuesto y pides preaprobación | 1-2 semanas |
| 2. Búsqueda | Visitas y compruebas la situación del inmueble | Variable |
| 3. Oferta y arras | Negocias el precio y firmas la señal | 1-2 semanas |
| 4. Hipoteca | Solicitud, tasación y FEIN | 4-6 semanas |
| 5. Firma | Acta notarial y escritura | 2 semanas |
| 6. Después | Registro, impuestos y suministros | 1-3 meses |
Fase 1. Antes de buscar nada
Calcula cuánto puedes pagar
Antes de enamorarte de una casa, haz números. Los bancos financian hasta que la cuota alcanza en torno al 35% de tus ingresos netos, contando todas tus deudas. Te explicamos cómo se calcula en el ratio de endeudamiento.
Puedes simular cuotas en nuestra calculadora de hipotecas.
Comprueba tu ahorro
Necesitas en torno al 30% del precio: un 20% de entrada más un 8%-12% de impuestos y gastos. El desglose está en cuánto hay que tener ahorrado y en cómo calcular los gastos de compra.
Consigue una preaprobación
Este es el paso que casi todo el mundo se salta y el que más disgustos evita. Un estudio de viabilidad previo te dice qué importe puedes conseguir realmente, no el que crees.
Además te da poder de negociación: con poca oferta en el mercado, un vendedor prefiere al comprador que llega con la financiación encarrilada. Puedes ver qué documentación te van a pedir en los requisitos para pedir una hipoteca.
Fase 2. Buscar y comprobar
Define la zona antes que la casa
Comunicaciones, servicios, ruido y la evolución de precios de la zona pesan más en el largo plazo que la distribución del piso.
Comprueba la situación del inmueble
Antes de hacer ninguna oferta, y sobre todo antes de firmar nada:
- Pide la nota simple en el Registro de la Propiedad. Cuesta unos pocos euros y revela quién es el titular real, si hay hipotecas vivas, embargos o afecciones fiscales.
- Consulta el Catastro y comprueba que los metros coinciden con la escritura. Si no cuadran, la operación se puede complicar: lo vemos en qué ocurre si no coinciden los metros.
- Pide el certificado de estar al corriente de comunidad e IBI. El inmueble responde de las deudas anteriores de IBI, como explicamos en quién paga el IBI en una compraventa.
- Revisa el certificado energético y, donde sea exigible, la cédula de habitabilidad.
Fase 3. Oferta y contrato de arras
Negocia
El precio publicado es un punto de partida. Un informe de tasación o los precios reales de la zona son argumentos objetivos para negociar.
Firma las arras con dos cautelas
El contrato de arras fija el precio, el plazo hasta la escritura y qué pasa si alguien se echa atrás. Se entrega entre el 5% y el 10% del precio.
Dos cosas que hay que dejar cerradas:
- Especificar el tipo de arras. Si no se dice, los tribunales las interpretan como confirmatorias, que son las más rígidas.
- Incluir la condición suspensiva por denegación de hipoteca, que te devuelve la señal si el banco dice que no.
Y calcula bien el plazo: tiene que caber el proceso hipotecario completo, incluidos los diez días de reflexión obligatorios. Lo desarrollamos en el contrato de arras.
Fase 4. La hipoteca
Solicita en varias entidades
Pedir un estudio no compromete a nada. Eso sí, cada consulta deja registro, así que conviene seleccionar bien en lugar de ir probando puerta por puerta.
La FIPRE
Es la Ficha de Información Precontractual: información general y orientativa sobre el producto. No es una oferta ni significa que te hayan concedido nada.
La tasación
La encarga el banco o la encargas tú a una sociedad homologada. Tarda una o dos semanas y la pagas tú: entre 300 € y 500 €. El informe es tuyo y vale seis meses, así que puedes llevarlo a otras entidades. Lo explicamos en qué es la tasación de una vivienda.
La FEIN y la FiAE
Aquí sí llega la oferta. La FEIN recoge las condiciones definitivas y es vinculante para el banco; la FiAE advierte de las cláusulas más sensibles.
Desde ese momento corre un plazo de diez días naturales antes de poder firmar. Es un plazo estatal, fijado por la Ley 5/2019: no varía según la comunidad autónoma y no se puede acortar, ni aunque tengas prisa.
Y ojo con el sentido: no es un plazo para que el banco cambie de idea. Es al revés, la entidad está obligada a mantener las condiciones mientras tú decides. Todo el detalle, en la FEIN de una hipoteca.
Fase 5. La firma
El acta notarial previa
Antes de la escritura tienes que acudir al notario, que te explicará el préstamo y te hará un test de comprensión. Es gratuita, eliges tú la notaría y debe realizarse como muy tarde el día anterior a la firma.
Sin ese acta no se puede firmar la hipoteca. Aprovéchala para preguntar todo lo que no tengas claro: es la única asesoría independiente y gratuita de todo el proceso.
La escritura
El día señalado acudís el vendedor, tú, el representante del banco y, si la hay, la gestoría. Se firma la compraventa y el préstamo, se entregan los pagos pendientes y recibes las llaves.
Comprueba que la escritura coincide con la FEIN antes de firmar. El notario debe verificarlo, pero repásalo tú también.
Fase 6. Después de la firma
- Liquidación de impuestos: el ITP en segunda mano, o el IVA y el AJD en obra nueva. Hay plazo, y se incumple con más frecuencia de la que parece.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Suele encargarse la gestoría, y tarda algunas semanas.
- Cambio de titularidad de los suministros, del IBI y de la comunidad.
- Seguro de daños, obligatorio con la hipoteca.
Puedes contratar la gestoría o hacerlo tú. Si lo haces por tu cuenta, vigila especialmente el plazo de liquidación del impuesto.
Los cinco errores más frecuentes
- Firmar las arras sin preaprobación y sin cláusula de condición suspensiva. Es el que más dinero cuesta.
- Fijar un plazo corto en las arras, olvidando los diez días de reflexión.
- No pedir la nota simple y descubrir cargas después.
- Presupuestar solo la entrada y olvidar el 8%-12% de gastos e impuestos.
- Cambiar de trabajo o pedir un préstamo entre la solicitud y la firma. Puede tumbar una operación ya aprobada.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda en comprar una casa?
Entre tres y cinco meses desde que empiezas a buscar. Solo el proceso hipotecario, desde la solicitud hasta la firma, lleva entre cuatro y ocho semanas: lo detallamos en cuánto tardan en conceder una hipoteca.
¿Qué va primero, la hipoteca o las arras?
Lo ideal es tener una preaprobación antes de firmar las arras. Si no la tienes, incluye en el contrato una cláusula que te devuelva la señal si el banco deniega la financiación.
¿Cuánto dinero necesito para empezar?
En torno al 30% del precio: un 20% de entrada más un 8%-12% de impuestos y gastos. Y las arras salen de ahí, semanas antes de la firma.
¿Puedo pedir hipoteca en varios bancos a la vez?
Sí, solicitar un estudio no compromete a nada. Conviene seleccionar bien las entidades, porque cada consulta queda registrada.
¿Cuánto duran los diez días de reflexión?
Son diez días naturales entre la entrega de la FEIN y la firma. Es un plazo estatal, igual en toda España, y no puede reducirse.
¿Cuándo se paga la entrada?
El día de la firma ante notario. Lo que se adelanta antes son las arras, que forman parte del precio y se descuentan del total.
¿Necesito gestoría?
No es obligatoria, pero cuando hay hipoteca la operativa del banco suele imponerla. Se encarga de liquidar impuestos e inscribir la escritura.
¿Y si la tasación sale por debajo del precio?
El banco calcula la hipoteca sobre el valor de tasación. Tendrás que renegociar el precio, aportar la diferencia o buscar otra entidad. Lo vemos en hipoteca denegada después de tasar.
Te acompañamos en todo el proceso
De las seis fases, la cuarta es la que más operaciones tumba. Y es la única que no depende de ti: depende de a qué entidad se presenta tu caso, cómo se presenta y en qué momento.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias y nos encargamos de esa parte: estudio previo, selección de bancos, negociación, tasación y acompañamiento hasta la firma. El estudio es gratuito y sin compromiso.
Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas.