Para conseguir una hipoteca necesitas tres cosas: ingresos estables que dejen la cuota por debajo del 35% de lo que ganas, un ahorro cercano al 30% del precio de la vivienda y un historial de pagos limpio.
Hay un cuarto factor del que casi nadie habla y que condiciona el plazo: la edad. La mayoría de entidades exige que la hipoteca esté pagada antes de los 75 años, y eso encarece la cuota más de lo que parece.
Aquí tienes los requisitos con cifras, la documentación completa y qué hacer si no llegas.
Los seis requisitos
1. Capacidad de pago
Es el primero y el que más operaciones tumba. La suma de todas tus cuotas —la hipoteca más cualquier otro préstamo— no debe superar el 35% de tus ingresos netos.
Si ganas 2.500 € al mes, el techo son 875 € entre todo. Y si ya pagas 200 € de un coche, tu margen para la hipoteca baja a 675 €.
Lo desarrollamos en el ratio de endeudamiento, y puedes simular tu cuota en la calculadora de hipotecas.
2. Ahorro suficiente
Los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación, así que necesitas aportar el 20% restante más los gastos e impuestos, que suman entre un 8% y un 12%.
En total, en torno al 30% del precio. Para una vivienda de 200.000 €, unos 58.000 €. Lo calculamos en detalle en cuánto hay que tener ahorrado.
Existen operaciones al 100% más gastos, pero requieren un perfil solvente o una garantía adicional: puedes ver los requisitos reales en hipoteca 100% más gastos.
3. Estabilidad laboral
No es solo cuánto ganas, sino durante cuánto tiempo llevas ganándolo:
- Contrato indefinido: entre seis meses y un año de antigüedad.
- Contrato temporal: al menos un año en la misma empresa, y suelen financiar menos. Lo vemos en hipoteca sin contrato fijo.
- Autónomo: dos años de alta con declaraciones presentadas, y computan el rendimiento neto, no la facturación. Lo explicamos en hipoteca siendo autónomo.
- Empleo público: es el perfil mejor valorado. Condiciones en hipoteca para funcionarios.
4. La edad y el plazo
Este requisito se ignora en casi todos los artículos y determina cuánto vas a pagar cada mes.
Además del mínimo de 18 años, la mayoría de entidades exige que la hipoteca esté cancelada antes de que cumplas 75, y algunas bajan el límite a los 70.
La regla práctica es sencilla: tu edad más el plazo no puede superar 75. Y el efecto sobre la cuota es considerable:
| Edad al firmar | Plazo máximo | Cuota de 200.000 € al 3,5% |
|---|---|---|
| 35 años | 30 años | 898 € |
| 45 años | 30 años | 898 € |
| 55 años | 20 años | 1.160 € |
| 60 años | 15 años | 1.430 € |
Con 60 años pagas 532 € más al mes por la misma vivienda, simplemente porque el plazo se acorta. Y como la cuota tiene que caber en ese 35%, el importe al que puedes acceder también baja.
5. Historial crediticio
Conviene deshacer una confusión muy extendida: tener deudas no es lo mismo que tener impagos.
- Impagos y ficheros de morosidad como ASNEF: es la causa de denegación más habitual y difícil de salvar.
- Préstamos en vigor: no te descalifican. Simplemente reducen tu margen, porque sus cuotas se suman al calcular el 35%.
El banco consulta la CIRBE del Banco de España, donde figuran todos los créditos que tienes con cualquier entidad. No sirve de nada omitirlos.
6. La vivienda
No solo te evalúan a ti:
- Tasación suficiente. El banco presta sobre el menor valor entre precio y tasación: qué es la tasación.
- Situación registral limpia, sin cargas ni embargos.
- Coincidencia entre escritura y catastro. Si los metros no cuadran, la operación se complica: qué ocurre si no coinciden los metros.
Documentación que te van a pedir
Del titular y de los avalistas
- DNI, NIE o pasaporte en vigor de todos los intervinientes.
- Contrato de trabajo e informe de vida laboral actualizado.
- Últimas tres nóminas si eres asalariado.
- Declaraciones de la renta de los dos últimos ejercicios. Si eres autónomo, además los modelos trimestrales de IRPF e IVA y los recibos del RETA.
- Extractos bancarios de los últimos seis meses.
- Recibos de otros préstamos en vigor.
- Escrituras o notas simples de otras propiedades.
- Justificantes de otros ingresos: alquileres, pensiones o rentas.
- Sentencia y convenio regulador en caso de separación o divorcio.
- Contrato de alquiler y últimos recibos, si vives de alquiler. Demuestra capacidad de pago sostenida.
Del inmueble
- Contrato de arras en compraventa entre particulares, o contrato de reserva si el vendedor es promotor.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Escritura de compra del vendedor.
- Último recibo del IBI.
- Escritura del préstamo existente, si se trata de una subrogación.
Reúne todo antes de solicitar nada. Un expediente incompleto se queda parado en la mesa del analista, y cada documento que falta reinicia el reloj.
El proceso, paso a paso
- Estudio de viabilidad. Antes incluso de buscar vivienda, para saber qué importe puedes conseguir.
- Solicitud y análisis de riesgo. El banco consulta la CIRBE y aplica su scoring.
- Tasación del inmueble.
- Aprobación y entrega de la FEIN, que es la oferta vinculante: qué es la FEIN.
- Diez días naturales de reflexión obligatorios.
- Acta notarial previa, como muy tarde el día anterior a la firma.
- Firma de la escritura.
El conjunto lleva entre cuatro y ocho semanas: lo detallamos en cuánto tardan en conceder una hipoteca.
Si no cumples algún requisito
- Te falta ahorro: valora el aval del ICO o una garantía adicional. Lo vemos en las ayudas del Estado para comprar vivienda.
- Tu endeudamiento va justo: cancela deudas pequeñas antes de solicitar. Un par de financiaciones al consumo pesan más de lo que parece.
- Poca antigüedad laboral: espera a cumplir el mínimo o aporta un avalista, con las cautelas de qué es un garante hipotecario.
- Figuras en un fichero de morosos: resuelve la deuda y solicita la baja antes de intentar nada.
- La tasación sale baja: renegocia el precio o busca otra entidad. Lo tratamos en hipoteca denegada después de tasar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que ganar para que me den una hipoteca?
No hay un mínimo fijo. Lo que se mira es que la cuota, sumada a tus otras deudas, no supere el 35% de tus ingresos netos.
¿Cuánto ahorro necesito?
En torno al 30% del precio: un 20% de entrada más un 8%-12% de gastos e impuestos.
¿Cuál es la edad máxima para pedir una hipoteca?
No hay un límite legal, pero la mayoría de entidades exige que quede cancelada antes de los 75 años. La regla práctica es que tu edad más el plazo no supere esa cifra.
¿Cuánta antigüedad laboral piden?
Entre seis meses y un año con contrato indefinido, un año con temporal y dos años de alta si eres autónomo.
¿Me deniegan la hipoteca si tengo un préstamo?
No necesariamente. Tener un préstamo en vigor reduce tu margen porque su cuota se suma al cálculo, pero no es una causa de denegación como sí lo son los impagos.
¿Qué es la CIRBE?
La Central de Información de Riesgos del Banco de España, donde constan los créditos que tienes con cualquier entidad. El banco la consulta siempre, así que omitir deudas no funciona.
¿Puedo pedir hipoteca estando en ASNEF?
Es muy difícil. Lo habitual es resolver la deuda, solicitar la baja del fichero y solicitar la hipoteca después.
¿Piden los mismos requisitos todos los bancos?
No. Los criterios generales son parecidos, pero cada entidad tiene su política de riesgos y la ajusta según el momento comercial. Un mismo perfil puede recibir respuestas distintas.
Te decimos si cumples antes de pedir nada
La diferencia entre una hipoteca concedida y una denegada está muchas veces en a qué entidad se presenta la operación y cómo. No todos los bancos aplican los mismos criterios, y esa información no es pública.
En Realista trabajamos con más de 30 entidades bancarias, revisamos tu perfil antes de mover nada y presentamos la operación una sola vez, a las adecuadas. Así evitamos que se acumulen consultas en tu historial.
El estudio es gratuito y sin compromiso. Puedes ver todas las modalidades en nuestra página de hipotecas.