Este glosario reúne los 43 términos hipotecarios que aparecen en cualquier operación de compra de vivienda, explicados en dos o tres frases y sin jerga innecesaria.
Cuando pides una hipoteca te encuentras de golpe con FEIN, TAE, diferencial, carencia y una docena más de conceptos que nadie te ha explicado. Y entender esas palabras es lo que separa firmar una buena hipoteca de firmar la primera que te ofrecen.
Están ordenados alfabéticamente. Cada término enlaza al artículo donde lo desarrollamos, por si quieres profundizar.
Índice de términos
A — Amortización · Amortización anticipada · Arras · Aval · Avalista · AJD (Actos Jurídicos Documentados)
B — Bonificaciones
C — Cadencia · Capital pendiente · Capital principal · Carencia · Cédula de habitabilidad · Cláusula suelo · Comisión de apertura · Cuota
D — Dación en pago · Diferencial
E — Escritura pública · Euríbor · Extinción de condominio
G — Garante
H — Hipoteca · Hipoteca fija · Hipoteca inversa · Hipoteca mixta · Hipoteca puente · Hipoteca variable
N — Nota simple · Novación
P — Préstamo hipotecario · Provisión de fondos
S — Sistema de amortización francés · Subrogación
V — Valor catastral
A
Amortización
Es la devolución del capital prestado. Cada cuota que pagas se divide en dos partes: una va a intereses y otra amortiza capital. Al principio del préstamo la mayor parte se va en intereses, y esa proporción se invierte con los años. Lo explicamos en detalle en el cuadro de amortización de una hipoteca.
Amortización anticipada
Devolver capital antes de tiempo, de forma parcial o total. Puedes elegir entre reducir la cuota o acortar el plazo. La Ley 5/2019 limitó las comisiones por esta operación. Valoramos cuándo compensa en ¿merece la pena amortizar hipoteca?
Arras
Cantidad que entrega el comprador para reservar la vivienda antes de la firma, habitualmente entre el 5% y el 10% del precio. Según el tipo de contrato, las consecuencias de echarse atrás son muy distintas. Las diferenciamos en los tipos de arras.
Aval
Contrato por el que un tercero se compromete a responder de la deuda si el titular no paga, respondiendo con todos sus bienes. Está regulado en el artículo 1822 del Código Civil. El banco puede exigirlo cuando la solvencia del solicitante no basta.
Avalista
La persona que asume ese compromiso. Responde con su patrimonio presente y futuro, no solo con la vivienda. Sus derechos y su margen de salida los tratamos en qué es un garante hipotecario.
AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Impuesto que grava los documentos notariales. Se aplica en la compra de obra nueva y en la escritura del préstamo. Desde 2018 el AJD de la hipoteca lo paga el banco. Más detalle en quién paga el AJD.
B
Bonificaciones
Reducciones del tipo de interés a cambio de contratar productos del banco: nómina, seguros, tarjetas o planes de pensiones. No siempre compensan. Lo analizamos en hipoteca con vinculaciones o sin vinculaciones.
C
Cadencia
Periodo en el que se pagan cuotas reducidas que no cubren ni siquiera los intereses generados, por lo que la deuda crece. No confundir con la carencia. La diferencia, en periodo de cadencia y carencia.
Capital pendiente
Lo que queda por devolver al banco en un momento dado, sin contar los intereses futuros. Es la cifra sobre la que se calculan los intereses de cada cuota y la que necesitas conocer para valorar una amortización anticipada o una subrogación.
Capital principal
El importe que presta el banco, sin intereses. Si compras una vivienda de 300.000 € y aportas 100.000 € de ahorro, el capital principal de tu hipoteca es de 200.000 €.
Carencia
Periodo inicial en el que solo se pagan intereses, o ni siquiera eso. La cuota baja mucho, pero la deuda no se reduce y los intereses totales del préstamo salen más caros. Habitual en la hipoteca puente.
Cédula de habitabilidad
Documento que acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada. Es obligatorio en algunas comunidades autónomas. Tratamos su papel en firmar una hipoteca sin cédula de habitabilidad.
Cláusula suelo
Condición que fijaba un interés mínimo en las hipotecas variables, impidiendo que la cuota bajara aunque el euríbor cayera. El Tribunal Supremo las declaró nulas cuando no fueron transparentes, y desde entonces han desaparecido de las nuevas hipotecas.
Comisión de apertura
Importe que cobra el banco por formalizar el préstamo, entre el 0,25% y el 1% del capital. Muchas entidades la han eliminado, así que conviene tratarla como negociable y no como un coste inevitable.
Cuota
El pago periódico, casi siempre mensual, que devuelve el préstamo. Se compone de una parte de intereses y otra de capital. En una hipoteca fija no cambia; en una variable se recalcula en cada revisión.
D
Dación en pago
Entregar la vivienda al banco para saldar la deuda. No es automática: la entidad tiene que aceptarla y no siempre cancela el total. Lo explicamos en qué es la dación en pago.
Diferencial
Porcentaje fijo que el banco suma al índice de referencia en una hipoteca variable o mixta. En euríbor + 0,90%, el diferencial es ese 0,90%. Es la parte negociable del interés. Lo desarrollamos en qué es el diferencial de una hipoteca.
E
Escritura pública
Documento firmado ante notario que formaliza la compraventa o el préstamo hipotecario. Es lo que después se inscribe en el Registro de la Propiedad y lo que da seguridad jurídica a la operación.
Euríbor
Índice al que los bancos europeos se prestan dinero entre ellos. Es la referencia de casi todas las hipotecas variables y mixtas en España. Lo que aplica tu banco es la media mensual, no el valor diario. Consulta el euríbor actualizado.
Extinción de condominio
Operación por la que uno de los copropietarios se queda con la totalidad del inmueble y compensa al otro. Es habitual tras una separación. Cuando hay hipoteca de por medio se complica: lo vemos en extinción de condominio con hipoteca.
F
FEIN
Ficha Europea de Información Normalizada. Recoge las condiciones personalizadas de tu hipoteca y es vinculante para el banco durante diez días. Más detalle en qué es la FEIN de una hipoteca.
FiAE
Ficha de Advertencias Estandarizadas. Destaca las cláusulas más sensibles del contrato para que no pasen desapercibidas. Lo explicamos en qué es la FiAE.
FIPRE
Ficha de Información Precontractual. Documento orientativo con las condiciones generales del préstamo, previo a cualquier oferta personalizada.
G
Garante
Otra forma de referirse al avalista. Es la misma figura jurídica: quien responde de la deuda si el titular no paga. Todo lo que implica, en qué es un garante hipotecario.
H
Hipoteca
Derecho real de garantía que recae sobre el inmueble para asegurar el cumplimiento de la deuda. Técnicamente, la hipoteca es la garantía; lo que se firma con el banco es un préstamo hipotecario.
Hipoteca fija
El tipo de interés y la cuota no cambian durante toda la vida del préstamo. El euríbor no te afecta. Comparamos las modalidades en hipoteca fija o variable.
Hipoteca inversa
Producto dirigido a mayores de 65 años: el banco paga una renta periódica al propietario con la vivienda como garantía, y la deuda se salda al fallecimiento. Es una operación compleja que conviene estudiar con asesoramiento independiente.
Hipoteca mixta
Combina un primer tramo a tipo fijo con un segundo tramo referenciado al euríbor. Te contamos cuándo encaja en la página de hipoteca mixta.
Hipoteca puente
Unifica la hipoteca de tu vivienda actual y la de la nueva en una cuota reducida hasta que consigas vender la antigua. Cómo funciona, en qué es una hipoteca puente.
Hipoteca variable
El interés se compone del euríbor más un diferencial, y la cuota se revisa periódicamente. Sube o baja según evolucione el índice.
I
IRPH
Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Alternativa al euríbor que históricamente ha resultado más cara y que ha generado una larga batalla judicial. Lo analizamos en qué es el IRPH.
ITP
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Se paga al comprar vivienda de segunda mano y oscila entre el 4% y el 10% según la comunidad autónoma. En obra nueva no se aplica. Más información en cuándo se paga el ITP.
L
LTV (loan to value)
Porcentaje que representa el préstamo sobre el valor de tasación del inmueble. Una hipoteca de 160.000 € sobre una vivienda tasada en 200.000 € tiene un LTV del 80%. Es el dato que determina cuánto ahorro necesitas aportar.
N
Nota simple
Documento del Registro de la Propiedad que recoge quién es el titular del inmueble y qué cargas pesan sobre él. Pedirla antes de firmar unas arras evita sorpresas: es barata y revela embargos o hipotecas anteriores.
Novación
Modificación de las condiciones de tu hipoteca con tu banco actual: tipo de interés, plazo o titulares. A diferencia de la subrogación, no cambias de entidad. Lo vemos en qué es la novación de una hipoteca.
P
Préstamo hipotecario
El contrato por el que el banco entrega una cantidad de dinero a cambio de su devolución con intereses, con un inmueble como garantía. Es lo que coloquialmente llamamos hipoteca. Diferencias con otros préstamos en préstamo personal frente a préstamo hipotecario.
Provisión de fondos
Adelanto que solicita la gestoría antes de la firma para cubrir impuestos, notaría y registro. Se liquida después con las facturas reales. Todo el proceso en la provisión de fondos de una hipoteca.
S
Sistema de amortización francés
El método de cálculo habitual en España: cuotas constantes en las que la proporción de intereses y capital va cambiando. Explica por qué al principio apenas baja la deuda. Lo detallamos en el sistema de amortización francés.
Subrogación
Cambiar tu hipoteca de banco conservando el préstamo, o cambiar de titular manteniendo la hipoteca existente. La guía completa, en la subrogación de hipoteca.
T
TAE
Tasa Anual Equivalente. Incluye el interés más las comisiones y gastos del préstamo, así que es la cifra que sirve para comparar ofertas de verdad. La diferencia con el TIN, en TIN y TAE de una hipoteca.
TIN
Tipo de Interés Nominal. Es solo el precio del dinero, sin comisiones ni gastos. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden costarte cantidades muy distintas, y por eso nunca hay que comparar únicamente por este dato.
Tasación
Valoración del inmueble realizada por una sociedad homologada. Determina el importe máximo que el banco va a prestar, y no tiene por qué coincidir con el precio de compra. Más información en qué es la tasación de una vivienda.
V
Valor catastral
Valor administrativo del inmueble, compuesto por el valor del suelo y el de la construcción. Sirve para calcular impuestos como el IBI y suele ser inferior al de mercado. Su relación con la hipoteca, en el valor catastral.
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